政策核心内容 - 北京楼市新政于8月9日实施 取消五环外家庭购房套数限制 支持职住平衡和市场修复 [1][4] - 政策覆盖公积金信贷额度提升 缴存一年贷款额度从10万元增至15万元 降低刚需购房成本 [2] - 新政后五环外新房销售占比超80% 二手房占比超50% 通州等区域成成交主力 [1][4] 市场反应与数据表现 - 中介咨询量和带看量显著增长 顺义区门店线上咨询量环比上涨15% 石景山刚需客户决策周期缩短 [2] - 通州部分项目热度提升 缦云福苑项目首周末日均到访量较7月增150% 金隅花溪云锦周末认购量增88% [6] - 新政后首周末新房到访量及认购量较7月周末平均水平分别增2%和68% 第二周末分别增28%和68% [6] - 8月11日至17日新房成交443套 二手房3082套 网签数据暂平稳但预计后续活跃度提升 [8] 购房成本与金融支持 - 公积金贷款额度提升降低月供压力 例如360万房产贷款月供从13547元降至13454元 全周期利息降2.77万元 [3] - 公积金信贷支持比例提高 刚需家庭可获得更高额度公积金贷款 减少商业贷款依赖 [2][3] 区域与产品分化 - 五环外改善型产品需求释放 通州项目中建运河玖院约40%客户关注155平方米以上大户型 [6] - 政策影响呈现结构性分化 部分售罄项目热度降低 多数项目受益于新政带动 [6] 市场前景与政策预期 - 北京政策以挖掘本地需求为主 保持渐进式调整节奏 为后续政策留出灵活性 [7] - 上海、深圳预计跟进优化限购及公积金政策 一线城市政策调整存在较强预期 [8]

行业投资评级 - 房地产行业维持"推荐"评级 [2] 核心观点 - 北京放松五环外限购政策，同时加大住房公积金支持力度，释放住房消费需求 [5][13] - 部分核心城市新房和宅地成交热度由优质供给驱动，但老库存和二手房去化仍面临价格下行压力 [29] - 二手房价企稳是行业见底的关键观测指标，新房基于高品质有溢价空间 [29] 板块行情 - 第32周申万房地产指数上涨2.2%，在31个一级行业中排名第16位 [5][8] - A股板块内黑牡丹周涨幅达18.1%，天府文旅周跌幅达18.9% [10][11] - 港股板块内新城发展上涨9.1%，世茂集团下跌24.4% [12][15] 政策动态 - 江苏提出推动房地产市场止跌回稳，加大"好房子"建设供给 [13][14] - 温州优化住房公积金政策，覆盖灵活就业人员等多群体 [13][14] - 苏州出台14条私有住房更新规定，有效期5年 [13][14] 公司动态 - 金地集团新增武汉住宅地块，占地面积12,798平方米，成交总价1.905亿元 [16][17] - 招商蛇口新增5个项目，计容建筑面积29.89万平方米，需支付价款56.7亿元 [16][17] - 中国海外发展以80.78亿元竞得杭州海潮TOD项目，楼面价43,353元/平方米，溢价率35.58% [16][17] 销售数据 - 第32周20城新房成交面积143万方，日均成交20.5万方，环比下降22%，同比下降21% [18][20] - 年初至今20城新房累计成交6,240万方，同比下降8% [18][20] - 第32周11城二手房成交面积171万方，日均成交24.4万方，环比下降2%，同比持平 [21][24] - 年初至今11城二手房累计成交6,239万方，同比上升13% [21][24] 投资建议 - 关注具备好产品护城河的房企，如绿城中国、华润置地 [29] - 关注优质商业地产公司的租金稳定性，如太古地产、华润万象生活 [29] - 关注存量房中介业务方向，如贝壳-W [29]

住房限购政策优化 - 符合北京商品住房购买条件的居民家庭购买五环外商品住房不限套数[1] - 京籍居民家庭和非京籍连续缴纳社保或个税满2年及以上的家庭可享受五环外不限套数政策[1] - 成年单身人士购房按家庭户执行限购政策，五环内限购2套，五环外套数不限[1] - 五环内限购政策保持不变，京籍家庭限购2套，非京籍连续缴纳社保或个税满3年及以上家庭限购1套[1] 公积金贷款政策调整 - 首套房认定标准放宽，全国范围内有1笔已结清公积金贷款记录的无房家庭可认定为首套房[1] - 二套房公积金贷款最高额度由60万元提高至100万元[1] - 符合绿色建筑或多子女家庭等条件的借款人可享受贷款额度上浮，首套房最高可贷160万元，二套房最高可贷140万元[1] - 二套房公积金贷款最低首付款比例统一调整为30%，不再区分五环内外[1] - 每缴存公积金一年可贷额度由10万元提高至15万元，申请120万元贷款所需缴存年限从11年零1个月降至7年零1个月[1] - 支持提取公积金支付购房首付款同时申请公积金贷款[1] 政策背景与目标 - 政策优化旨在促进职住平衡，满足居民改善性住房需求[1] - 五环外平原新城地区宜居宜业水平和综合承载力显著提升，重点服务青年人才和"老老人""小小孩"群体[1] - 政策调整适应北京城市发展新格局，推动实现职住平衡[1]

北京市生育支持政策 - 北京市印发《工作措施》提出十五项政策举措 围绕加强生育服务支持 强化育幼服务体系建设 完善生育友好多元支持政策 营造生育友好社会氛围四个方面[1] - 未成年子女数量较多家庭可纳入公共租赁住房优先配租范围 并在户型选择方面给予适当照顾[1] - 子女祖父母或外祖父母与子女父母同时申请保障性住房的 优先考虑就近配租配售[1] 多子女家庭住房支持政策 - 加大对多子女家庭购房支持力度 结合实际出台适当提高住房公积金贷款额度等政策[1] - 多子女家庭租赁房屋并备案的 可按实际月租金提取公积金 不受月缴存额限制[1] - 2022年10月北京已对京籍二孩以上家庭购房实施公积金贷款额度上浮40万元 最高可贷160万元[2] 公积金政策优化趋势 - 2023年7月10日北京印发专项行动方案 支持缴存人提取公积金支付首付同时申请公积金住房贷款 研究制定公积金贷款"带押过户"政策[2] - 中指研究院统计显示2023年以来各地优化公积金政策约180次 其中约80地针对多子女家庭优化公积金政策[2] - 深圳多子女家庭贷款额度上限上浮比例由10%提高至50% 上调幅度较大[2] 政策影响分析 - 政策结合多子女家庭增加和子女与老人相伴居住需求升温变化 进行精确度更高的优化调整[1] - 保障性住房需根据申请家庭情况优化 包括多卧室产品配比和多子女家庭优先配租配售等方面调整[1] - 预计后续将有进一步政策落地 提升多子女家庭公积金贷款额度上限 进一步降低购房成本[2]

公积金政策调整核心观点 - 近期多地密集调整公积金政策，包括上调缴存基数上限、拓展使用场景、加大对特定人群支持力度等，以激活住房需求和降低购房成本 [2][5][7] - 公积金政策创新性提升，与住房消费联系更紧密，如支持"商转公"、提取公积金付首付等，凸显对居民安居的支持作用 [2][8][10] 公积金缴存基数上调 - GDP前10城市中，广州、苏州、杭州、南京已发文上调2025年公积金缴存基数上限，成都发布征求意见稿拟跟进 [2][5] - 苏州缴存基数上限增幅最大，较上年增加4200元至38900元，南京和杭州分别增加1500元和1164元 [5] - 调整后南京缴存基数上限最高（41400元），其次为杭州（40694元）、广州（39828元）、苏州（38900元）、成都（31378元） [5] - 按12%最高缴存比例计算，南京月缴存额上限达9936元（较去年+360元），杭州9767元（+278元），广州9559元，苏州9336元 [6] 公积金使用场景拓展 - 成都将老旧电梯更新纳入公积金提取范围，北京扩大直付房租试点房源至33万套，岳阳支持提取公积金支付物业费（每年≤3000元） [9] - 超30市（区）出台提取公积金支付首付款政策，包括深圳、杭州、西安等一二线城市 [8] - 北京拟开展公积金贷款"带押过户"，镇江允许用"房票"支付首付时办理公积金提取和贷款 [9] 对特定人群支持力度加大 - 南宁高层次人才公积金贷款额度最高提至4倍，镇江取消灵活就业人员缴存户籍限制 [10] - 湖北多子女家庭公积金贷款额度上浮≥20%，部分城市允许父母提取公积金帮子女还贷 [10] - 约20城支持"商转公"政策（如广州、沈阳、重庆），降低购房者月供压力 [10] 政策效果与趋势 - 公积金缴存基数提高加速账户余额积累，有利于冲抵贷款本息、减轻还款压力 [6] - 多地推进公积金异地贷款互认互通（如深圳、西安），扩大政策覆盖范围 [11]

公积金政策调整核心观点 - 近期多地密集调整公积金政策，包括降低首付比例、提高贷款额度、扩大使用范围等，以支持和激活合理住房需求 [1][6] - 公积金政策创新性提高，与住房消费联系更加紧密，如支持"商转公"、提取公积金付首付等 [2] - 公积金对特定人群（如新就业人员、灵活就业人员、多子女家庭）的支持力度加大 [7] 公积金缴存基数调整 - 多地启动公积金缴存基数调整，GDP前10城市中广州、苏州、杭州、南京已发文，成都发布征求意见稿 [1][3] - 缴存基数上限普遍上调：苏州增加4200元至38900元（增幅最大），南京增加1500元至41400元，杭州增加1164元至40694元 [3][4] - 按12%最高缴存比例计算：南京月缴存额上限最高为9936元（增加360元），杭州9767元（增加278元），广州9559元，苏州9336元 [5] 公积金使用场景拓展 - 成都将二套房公积金最低首付比例由30%降至20%，并允许提取公积金用于老旧电梯更新 [1][6] - 北京支持提取公积金支付购房首付款并同步申请公积金贷款，试点房源从4万套增至33万套 [6][7] - 超30个市（区）出台提取公积金支付首付款政策，包括深圳、杭州、西安等一二线城市 [6] - 其他创新：镇江支持"房票"支付首付时办理公积金业务，岳阳允许提取公积金支付物业费（每年不超3000元） [7] 特定人群支持政策 - 南宁高层次人才公积金贷款额度提升至4倍 [7] - 镇江取消灵活就业人员缴存公积金户籍限制，允许父母提取公积金帮子女还贷 [7] - 湖北多子女家庭公积金贷款额度上浮不低于20%，鼓励对二套房执行首套房政策 [7] 商转公政策推进 - 广州、沈阳、重庆等约20城支持或优化"商转公"政策，有利于降低购房者月供和总利息支出 [8] - 深圳、西安等多地推进公积金异地贷款互认互通 [8]

政策框架与背景 - 成都市发布17条房地产新政，涵盖提升供应质量、满足多样化需求、盘活存量、发挥公积金功效四大方面 [1][2] - 新政是对中央房地产平稳发展定调的响应，同时适应成都楼市现状和购房者需求 [2] - 中指研究院认为政策精准解决市场堵点，为行业健康发展提供支撑 [8] 需求端刺激措施 - 鼓励区县推广"直补购房首付"政策，优化购房补贴方式 [3] - 通过公积金提取用于首付款及代际互助，提升首付支付能力 [3] - 探索凭购房合同即可入学的政策，简化入学流程刺激购房需求 [5] - 分批取消住房限售政策：2025年7月起新房取消限售，2026年1月起二手房取消限售 [7] - 保留特殊房源限售规定，避免短期投机行为 [7] 供应端优化措施 - 推进城市更新，加大"房票"安置力度并扩大可选房源范围 [4] - 征地补偿鼓励采用"房票"或收购商品房安置，原则上不再新建安置房 [4] - "房票"模式降低财政支出压力，引导需求进入市场 [4] 公积金政策调整 - 优化贷款额度计算公式，实施与缴存余额挂钩机制 [8] - 二套房公积金贷款首付比例由30%降至20% [8] - 灵活就业人员缴存年龄上限延至退休年龄，贷款缴存时长要求从12个月减至6个月 [8] - 无贷款余额的灵活就业人员可自由提取公积金 [8]

住房公积金政策调整 - 杭州允许住房公积金个人账户余额直接支付购房首付款 适用于新建商品房和二手房 新建商品房可通过"浙里办"线上办理 [1] - 杭州城投集团旗下安居宁巢推出全省首个"省直公积金直付房租"服务 加大对租赁住房的支持力度 [1] - 温州允许购房人及其配偶 父母 子女提取公积金支付二手房首付款 提取总额不超过首付款金额 按百元整取 [2] 房地产企业债务重组 - 旭辉控股公布100 61亿元公司债重组方案 提供债券购回 股票收益权 以资抵债等选项 债券购回折价18% 上限2亿元 股票收益权每100元换68股 以资抵债每100元换36份信托份额 [3] - 时代中国境外债务重组计划债权人会议定于2025年7月8日举行 可通过多种方式参与 会议结果对公司债务结构优化至关重要 [4] 房地产企业战略调整 - 中交地产拟以1元价格向控股股东转让房地产开发业务相关资产及负债 旨在剥离重资产 聚焦物业服务 资产管理与运营等轻资产业务 [5]

江苏徐州公积金政策调整 - 取消公积金贷款次数限制 缴存人还清公积金贷款后购买改善性自住住房可再次申请贷款不受次数限制 [1] - 扩大异地贷款支持范围 长三角地区公积金缴存者在徐州购房或办理商贷转公积金贷时符合条件即可申请公积金贷款或组合贷款 [1] - 推出代际互助提取政策 购买徐州新建商品住房签订合同后购房人及其配偶、父母、子女可提取公积金支付首付款 [1]

公积金贷款额度调整 - 个人公积金最高贷款额度由50万元提升至70万元，家庭最高额度由80万元提升至100万元 [1] - 二孩家庭最高贷款额度增加20万元（原增加10万元），三孩及以上家庭最高贷款额度增加30万元（原增加20万元） [1] - 符合人才、改善型住宅、多孩家庭等优惠政策叠加后，最高可贷210万元（100×1.5×1.2+30=210） [1] 多孩家庭购房支持政策 - 新政针对符合国家二孩、三孩政策的家庭购买自住住房首次申请公积金贷款提供额外额度 [1] - 政策适用时间为2025年4月30日（含）起购买的自住住房，以商品房或二手房网签日期为准 [1] 公积金贷款偿还优化 - 职工在结清当期公积金贷款本息后，可办理补充逐月提取偿还商贷业务，报销上月已归还商贷本息 [2] 公积金贷款利率下调 - 首套房公积金贷款利率5年以下（含5年）由2.35%下调至2.1%，5年以上由2.85%下调至2.6% [2] - 二套房公积金贷款利率5年以下（含5年）由2.775%下调至2.525%，5年以上由3.325%下调至3.075% [2] - 以100万元30年等额本息首套房贷款为例，月供减少132元（4136元→4004元），总利息节省近5万元 [2] - 利率调整适用于2025年5月8日前已受理未放款及之后新申请的贷款，已发放贷款自2026年1月1日起自动下调 [2]