| | | | | | New 25E-27E forecasts | | | Old 25E-27E forecasts | | | --- | --- | --- | --- | --- | --- | --- | --- | --- | --- | | Primary market | | 2023 | 2024 | 2025E | 2026E | 2027E | 2025E | 2026E | 2027E | | GFA sold | (mn sam) | 1.118 | 974 | 894 | 845 | 848 | 938 | 848 | 937 | | | YOY (%) | -9% | -13% | -8% | -6% | 0% | -4% | -2% | 2% | | | vs prior GSe | | | -5% | -8% | -9% | | | | | Property sales | (Rmb tn) | 11.7 | 9.7 | 8.4 | 7.7 | 7.8 | 8.9 | 8.5 | 8.7 | | | YOY (%) | -6% | -17% | -13% | -8% | ...

研究专题卡介绍 - 研究专题卡是克而瑞研究中心推出的房地产企业情报定制方案，旨在用专业知识和行业预判为房企预测走势、预警风险、提供借鉴 [2] - 每年提供十大类、五十个专题选择，涵盖宏观研究、市场研究、企业管控、项目借鉴、营销案例、产品案例、运营模式、企业深度、企业融资及盈利模式 [2] - 企业可根据需求选择专题打包定制，全年累积不得超过会员等级规定数量 [4] 2025年新增专题 - 2025年地方供地计划探析：规模压降、结构优化与市场效应，一季度推动行业去库存规模达1亿平方米 [6] - 一季度小阳春特征解析和持续性展望：楼市企稳，热点城市回暖，二季度或延续弱复苏 [7] - 2025年强调在发展中化解风险，持续推动房地产市场止跌回稳 [9] - 房企债务重组与重整进展分析：债务重组并非一蹴而就，回归正常经营依赖市场 [10] - 沪杭等八城有望率先破局，多数城市仍需深化精准施策 [11] 2024年专题回顾 - 2024年政策应出尽出，2025年重在落实，行业成交规模走出筑底曲线，有望进入回稳周期 [13] - 重点城市拿地开工率46%，盈利项目才会开盘，拿地、开盘谨慎趋势短期难逆转 [14] - 四代宅产品普及、实得面积提升、大平层创新设计、主卧升级、满装样板间流行等是主要住宅产品趋势 [15] - 典型房企土地储备结构分析：配租型落地效果普遍好于配售型，或加剧刚需观望 [16] - 房企存货管理报告：近七成房企存货结构恶化，加快库存出清成共识 [60] 行业趋势与市场分析 - 房企土地"收储"面临多重困难，良好初衷需受市场检验 [12] - 优质板块有望率先迎来平衡新周期，助力行业加速筑底 [12] - 公募REITs发行创新高，推动房企加速转型，2024年迈入常态化发展新阶段 [13] - 三四线土地市场降至冰点，百强房企撤出，少数城市吸引力提升 [47] - 城中村改造融资支持加大，专项借款授信超万亿，国央城投为主要合作对象 [50] 产品与设计趋势 - 住宅产品迭代趋势：四代宅普及、实得面积提升、大平层创新设计、主卧升级、满装样板间流行 [15] - 叠墅产品迭新趋势：重塑空间、融合科技，揭示市场逻辑与技术创新 [24] - 新中式住宅风潮来袭，房企打造专门产品系，融合地域人文历史 [25] - 住宅社区空间设计趋势：开放式设计，嵌入多元配套功能，引入艺术、文化元素 [62] - 人性化设计成为产品力竞争关键，精装交付普及下更关注客户需求敏感点 [67] 房企战略与融资 - 房企转型考量三方面：资产变轻、业务聚焦、投资聚焦 [23] - 民营房企融资两极分化，融资优势倾斜于少部分标杆民企 [71] - 房企轻资产商管布局现状及模式研究：运营能力和品牌效应是核心竞争力 [62] - 房企债务重组与重整进展分析：债务重组非一蹴而就，回归正常经营依赖市场 [10] - 房企融资协调机制落地进展：地方政府积极推进白名单，重点支持本地企业发展 [52] 城市与区域市场 - 沪杭等八城有望率先破局，多数城市仍需深化精准施策 [11] - 南京主力板块四类"超跌"与四种"抗跌"，主城"抗跌"板块新政后热度领涨 [34] - 合肥楼市趋冷是暂时调整还是透支后的长期回落，需求与供给制约放开 [36] - 西安楼市短期研判：新房热度将震荡下行，主城与西咸、新房与二手冷热延续 [42] - 津郑青等二线市场特征和政策效果不彰因素分析：房价下跌或深调，新房供需错配加剧 [61]

行业趋势 - 2025年一季度国内核心城市二手房市场延续复苏趋势，3月成交量显著回升，多个城市迎来"小阳春" [5] - 北京、上海、广州、深圳、杭州一季度二手房成交量同比分别增长31.3%、45.3%、22.5%、54.3%、46.8% [5] - 3月一线城市二手住宅销售价格指数环比+0.2%，自2024年9月底以来累计+1.3%，呈现"止跌回稳"态势 [5] 公司经营 - 一季度营业收入28.23亿元，同比+2.54%，毛利率10.28%，同比提升1.75个百分点 [6] - 归母净利润627.07万元，同比-75.29%，主要因2024年同期出售资产产生高基数；扣非归母净利润2,260.18万元，同比+141.26% [6] - 住房总交易金额(GTV)681.1亿元，同比+33.0%，其中经纪业务、资产管理业务、新房业务GTV分别增长35.2%、0.6%、37.5% [6] - 资产管理业务在管房源31.0万套，较年初增加0.7万套；国内运营门店总量2,623家（直营2,123家/加盟500家） [6] 财务数据 - 一季度非经常性损益项目金额未披露具体数据，但明确无其他特殊损益项目 [3] - 主要会计数据和财务指标发生变动，但未披露具体变动数值 [4] 公司治理 - 董事会、监事会及高管层确认季度报告内容真实、准确、完整 [2] - 第十一届董事会第十一次会议及监事会第九次会议全票通过2025年一季度报告 [13][21] 子公司担保 - 2025年1-3月为全资子公司提供3笔担保，总额1.4亿元，涉及江苏银行、民生银行、工商银行的流动资金借款及授信额度 [8][9] - 担保方式包括连带责任保证、最高额抵押等，担保期限在2024年股东大会批准的额度内 [7]

房地产市场回暖 - 2025年以来房地产市场呈现"止跌回稳"态势 土地市场持续改善 核心城市如北京 杭州 成都成交楼面价创新高 [1] - 台州 嘉兴 重庆等城市土地市场活跃度提升 中小民营房企加快拿地步伐 市场信心边际改善 [1] 中小民营房企表现 - 2025年3月百强房企销售操盘金额达3175.7亿元 环比增长68.8% 房企土地布局意愿增强 [2] - 22个重点城市溢价成交宅地中 民企拿地金额占比升至24% 中小民营开发商参与度提高 [2] - 方远地产以2.18亿元总价竞得台州椒江区地块 楼面价8431元/平方米 溢价率12.38% [2] - 万祥地产以4.47亿元总价摘得郑州经开区住宅用地 楼面价5366元/平方米 溢价率3.7% [2] 土地市场热度扩散 - 2025年1-4月22个重点城市月度平均溢价率达20% 土地市场显著回暖 [3] - 土地市场热度从一线城市扩散至更多城市 优质地块频繁溢价成交 [3] - 南京秦淮区地块经过38轮竞价 由中小民营房企联合体以11.14亿元竞得 楼面价3.88万元/平方米 溢价率7.12% [3] - 绿城中国旗下公司以6.55亿元竞得嘉兴南湖区地块 楼面价8493元/平方米 溢价率16.98% [3] 区域市场表现 - 重庆渝北区地块以13.42亿元成交 楼面价10418元/平方米 溢价率38.94% 由四川省远达集团竞得 [4] - 地块品质和项目可开发性成为决定成交热度的关键因素 产品品质提升有望驱动改善需求释放 [4] 市场展望 - 土地市场活跃度提升 为下半年房地产市场走势提供积极信号 [5]

长沙新房市场复苏态势 - 2025年3月长沙新房市场呈现显著复苏态势，头部房企与新兴势力协同发力，市场在政策调控与企业战略转型中逐步企稳向好 [1] - 头部企业持续聚焦核心地段和产品力升级，本土房企凭借精准定位与产品创新，通过优良地段与差异化产品策略巩固标杆项目，实现改善、教育等细分市场份额抢占 [1] 房企销售排名 - 华润置地以17.72亿元蝉联冠军，招商蛇口、中建信和分别以8.76亿元、6.53亿元稳居前三 [17] - TOP30企业总销售贡献117.75亿元，头部房企市场集中度达72%，同比提升6个百分点 [17] - 国央企在TOP30房企中占据主导地位，业绩占比57%，民企上榜数量16个，业绩占比43% [18][19] 房企表现亮点 - 鑫远集团业绩增幅达1513%，名次跃升102位至榜单第7位，旗下鑫远紫樾府项目一季度销售3.52亿元 [20][24] - 润和城业绩增幅126%，排名前进11位至第5位，润和瑞玺台联排别墅首开销售完毕 [24] - 绿城中国业绩同比增长162%，排名上升19位至第8位，绿城玉海棠首开去化表现优异 [24] 区域市场表现 - 湘江新区以9个项目位居区域第一，天心区占比6个，两区合计上榜数量近一半 [58] - 天心区以8.00亿元成交金额位居榜首，芙蓉区以7.67亿元紧随其后 [58] - 高端改善热盘占6席，高品质项目9个，高性价比项目9个，教育优势项目6个 [60][61] 典型项目表现 - 招商蛇口江山境成交5.03亿元，建发观云3.35亿元，绿城玉海棠2.79亿元 [38] - 青云上府项目定位高端改善，一季度热销近4亿元 [20] - 浩华麓悦尚宸销售3.37亿元，以140-400㎡湖居产品革新浏阳高端市场 [21] 市场趋势 - 长沙楼市正从"性价比优先"转向"品质+资源双驱动"，具备强教育属性、产品创新力及主城地段的项目持续领跑 [60] - 市场形成"民企激活毛细血管、国央重塑城市骨架"的双轨格局 [22] - 核心区改善住宅领跑市场，政策宽松及"零公摊"产品推动需求释放 [62]

导 语 3月，房企供货节奏有所加快，但规模仍难及往年同期。 30个重点城市新增供应881万平方米，环比增长157%，同比下降 27%，仍然处在近7年来同期最低位。春节后季节性推盘放量及政策宽松推动供应短期回升，但市场信心不足导致同比持续 走弱。 一线供应发力，北京放量尤为明显。 4个一线城市整体预计供应面积163万平方米，环比增长236%，因去年基数较高，单月 同比下降52%。北上广深均呈现出环比回升、同比持降，其中沪深累计同比跌幅均超4成，供给约束依旧显著。 二三线城市供应环比涨幅不及一线，长沙、宁波逆势高增，济南、珠海深度调整 。26个重点二三线城市合计供应718万平方 米，环比增长144%，同比下降18%。其中长沙、宁波等迎来结构性增长，核心区多个改善项目集中入市，房企抢占政策宽 松窗口期，同环比倍增，济南、珠海等供给"塌陷"，3月新房供应规模均不足10万平方米，一季度累计同比跌幅均在7成以 上。其余多数城市环比持增，同比回落，供应规模仍处相对低位。 | 能级 | 城市 | 3月 | 环比 | 目比 | 季度 | 累计同比. | 能级 | 城市 | 3月 | 环比 | 目比 | 季度 | 累计同比 | ...

房地产市场一季度表现 - 一季度房地产市场总体筑底企稳，重点城市新房、二手房成交同环比均有增长，3月迎来局部"小阳春"行情 [1] - 住宅用地土地出让金同比增长20%，平均溢价率创2021年下半年以来新高，核心城市优质地块土拍热度较高 [1] - 业内人士预计二季度新房市场成交规模或延续弱复苏走势，二手房市场回暖程度将好于新房 [1] 重点城市楼市成交情况 - 一季度深圳新建商品住宅网签成交面积同比增长超80%，上海、广州、杭州、宁波、南京等城市同比增长均超20% [3] - 改善性需求是新房市场重要支撑，120平方米以上户型成交占比有所提升 [3] - 3月30个监测城市成交规模环比大涨85%，同比增长7% [3] - 深圳、杭州二手房成交套数同比增长约六成，北京、上海、成都同比增长均超30% [3] - 3月深圳二手房网签成交套数同比增长57%，北京、上海同比增幅均超30%，杭州同比增长76% [3] 核心城市土拍市场表现 - 一季度300城住宅用地土地出让金3449亿元，同比增长20.2%，一线城市同比增幅超两成，二线城市同比增长三成以上 [5] - 一季度300城土地成交平均溢价率达到11.4% [5] - 上海成交10宗宅地，9宗溢价，5宗溢价率超30%；杭州出让32宗地中有28宗溢价成交，多宗地块溢价率超40% [5] - 杭州、北京、成都等地在优质地块带动下，成交楼面价创新高 [5] 非核心区域土地市场表现 - 核心城市非核心区域地块以及非核心城市地块多为底价成交 [6] - 北京出让11宗宅地，4宗核心区域地块均溢价成交，其余7宗均底价成交 [6] - 南京、天津、长沙、郑州、沈阳等城市仅个别优质地块房企举牌意愿较高 [7] - 福州、武汉、无锡一季度出让地块均为底价成交 [7] 政策支持与二季度展望 - 一季度全国有近100省市（县）出台政策超140条，主要集中于优化公积金贷款政策、加大购房补贴力度等方面 [9] - 二季度一线城市有望调减限制性措施，更多城市有望优化公积金贷款政策、加大购房补贴力度 [9] - 二季度新房市场成交规模或将缓步复苏，绝对量好于一季度水平，核心一、二线城市延续高位震荡行情 [10] - 二手房市场成交仍将延续稳中有增态势，回暖程度好于新房 [10] - 二季度核心城市土拍热度将保持高位，高总价、高溢价地块成交常态化 [10]

在一系列利好政策支持下，一季度，房地产市场总体筑底企稳，重点城市新房、二手房成交同环比均有增长，3月更是迎来局部"小阳春"行情；与此同时，住 宅用地土地出让金同比增长两成，平均溢价率创2021年下半年以来新高，核心城市优质地块土拍热度较高，多个城市成交楼面价创新高。 业内人士预计，二季度，随着各项政策落地加快，新房市场成交规模或延续弱复苏走势，绝对量好于一季度水平；二手房市场成交将延续稳中有增态势，回暖程度 将好于新房。大中城市房价将迎来更多积极信号，核心城市土拍热度将保持高位，高总价、高溢价地块成交常态化，而土地市场的持续回暖也将反馈到购房者信 心，助力2025年房地产市场加快企稳。 重点城市楼市成交筑底企稳 今年一季度，房地产市场总体运行平稳，市场止跌回稳取得一定成效。 尤其是上海、杭州等核心城市土地市场升温明显。一季度，上海成交10宗宅地，9宗溢价，5宗溢价率超30%；杭州出让32宗地中有28宗溢价成交，多宗地块溢价 率超40%，有4宗溢价率超70%。另外，杭州、北京、成都等地在优质地块带动下，成交楼面价创新高。 对于核心城市优质地块土拍升温的主要原因，中指研究院指数研究部总经理曹晶晶认为，一是房企对核 ...

文章核心观点 - 房地产市场延续回稳态势，转型成效进一步显现，政策显效与供需结构性改善推动复苏 [7] 榜单发布 - 发布2024年中国房地产企业代建综合能力TOP30排行榜，从经营发展、产品竞争等多维度测评代建企业 [2] - 发布2024年中国房企交付力TOP30、十大交付力作品榜，企业产品交付体系更丰富，关注点贯穿全开发周期 [3][4] - 发布2025年2月全国优秀项目榜单，从创新性、影响力等多维度测评优秀项目 [5] 政策解读 - 2025年“两会”强调在发展中化解风险，推动房地产市场止跌回稳 [5] 市场动态 - 沪深津汉等部分城市新房现“小阳春”，二季度或延续止跌企稳态势 [8] - 京穗超七成小区涨价，核心城市56%小区房价环比上涨，市场暖意延伸至刚需客群 [9] 企业情况 - 招商蛇口锚定行业五强，转型综合开发运营服务商，2025年可售货值3250亿，经营现金流增长1.69%，期内计提约60亿减值 [10] 研报数据 - 2025年1 - 2月全国市场成交面积中枢上移，120 - 140㎡产品成交占比与去年持平，更大面积段产品比重合计增幅1.5个百分点，120㎡以下产品占比低于去年全年水平 [12] - 3月10 - 16日土地周报显示，土拍同环比大幅增长，重点城市平均溢价率提升至22.8%，连续四周超10%，流拍率8.3%回落至近年均值附近 [13]