核心观点 - 香港房地产市场将迎来新一轮复苏周期 核心驱动因素是美元基准利率下行 配合宽松政策和改善的供需格局 香港本土开发商首先受益[1] 市场表现 - 2024年2月"撤辣"政策成为关键转折点 驱动楼市显著触底反弹[1] - 2024年4月、11月和2025年3月均出现成交小高峰[1] - 2024年全年一二手私宅成交53099宗 较2023年同比增长23.5%[1] - 新房与二手房价格于2024年末至2025年初完成探底 呈现企稳迹象[1] - 截止2024年底私人住宅总存量129.2万套 去化周期下降 市场从"高库存压力"转向"供需动态平衡"[1] 驱动因素 - 政策环境从抑制转向全面刺激 带动第一轮恢复[2] - 美联储降息带动香港HIBOR和最优惠利率下调[2] - 2025年5月港元汇率走强触发金管局四次干预 累计注入1290亿港元流动性[2] - 1个月HIBOR从3.98%跌至0.57%[2] - 房贷利率低于租金回报率带动市场回暖[2] - 人才引进计划使2025年6月香港人口同比恢复增长 需求结构调整贡献增量购买力[2] 周期特征 - 市场处于"触底完成→温和回升"的复苏初期[3] - 价格结束单边下跌 跌幅收窄并结构性企稳[3] - 成交量率先反弹 情绪指标改善[3] - 政策导向从"防泡沫"转向"稳市场"[3] - 领先指标显现：利率持续下调 供给增多库存去化率提升 人口回正刺激需求[3] 受益标的 - 建议关注香港本土开发商：恒基地产(00012)、嘉里建设(00683)、太古地产(01972)、新鸿基地产(00016)、恒隆地产(00101)[1]

文章核心观点 - 多地政府出台购房支持政策以激活住房消费，政策集中在购房补贴、公积金支持及金融创新等方面，旨在利用“金九银十”传统旺季提振市场信心并促进需求释放 [1][2][6] - 业内人士预计核心一二线城市市场热度将延续高位波动，部分二线城市呈弱复苏走势，但整体新房成交增幅有限 [2][7] 河南省楼市新政 - 河南省八部门联合发布12条举措，通过政府补贴、企业让利和金融支持等方式降低购房成本，政策有效期至2025年底 [2][3] - 计划在2025年底前累计开展不少于100场房产展销活动，引导房企集中推出优质房源并搭配让利优惠 [3] - 对2025年9月1日至12月31日期间购买首套及第二套新建商品住房的家庭给予购房补贴，已出台补贴政策可延续至2025年底 [3] - 支持多子女家庭购房，在当地已有一套住房的多子女家庭再次购房可认定为首套住房 [3] - 公积金个人贷款额度在原有基础上可再上浮10%，最高不超过购房总价款与首付款差额 [3] - 拓宽公积金使用范围，缴存人可凭5年内网签备案合同提取公积金用于装修，并可凭合同享受子女就近入学等基本公共服务 [4] - 金融机构被鼓励创新信贷模式，面向无房青年群体推出特色住房金融产品 [4] 浙江余杭区房产新政 - 对在指定街道购买新建商品住宅的家庭，在办理不动产权证后给予一次性4万元补助，政策有效期至2025年9月30日 [2][6] - 对在全区范围内购买非住宅新建商品房的企事业单位及个人，按实际缴纳契税金额的50%给予补助 [2][6] 市场影响与专家观点 - 专家认为一线城市政策优化对市场信心有提振作用，核心一二线城市如北京、上海、深圳受益于新政，市场热度将延续高位波动 [6][7] - 武汉、南京、合肥、郑州等二线城市预计呈现弱复苏走势，购房信心逐步修复 [2][7] - 随着供应量提升和营销力度加大，新房整体成交有望止跌，但受制于居民购房信心和消费乏力，整体增幅有限 [7]

核心观点 - 公司2025年上半年营业收入和毛利率同比显著回升 净亏损收窄 通过低成本融资优化债务结构 并积极推进非住宅资产去化[1][3][4] 合约销售 - 全口径销售金额114亿元 同比下降25% 销售面积72万平方米 同比下降2% 销售均价降至15833元/平方米[2][5] - 实现销售回款155亿元 非住宅类资产去化销售额25亿元[2][5] - 前7月完成签约金额121.79亿元 签约面积77.63万平方米 达年度目标44%和50%[2][5] - 北京销售面积28.2万平方米 占总量的39% 同比下降21% 苏州销售面积7.2万平方米 占比10%[8] 存货管理 - 存货账面价值969亿元 较期初下降11% 开发产品账面余额392.38亿元 较期初上升3% 占比升至39%[12][13] - 存货跌价准备较高的项目包括首开紫樾花园(跌价准备3.24亿元) 蓝燃监(2.67亿元) 和锦薇棠(1.97亿元)[14] - 对缺乏竞争力住宅项目加速去化 非核心区域滞重资产尽快处置 核心资产平衡利润与去化效率[2][13] 财务表现 - 营业收入180亿元 同比上升105% 毛利润22.3亿元 同比上升168% 毛利率12.39% 同比上升7.6个百分点[3][17] - 净利润亏损14.36亿元 净利率-7.96% 亏损同比收窄 归母净利润亏损18.39亿元 同比减亏8%[3][18][29] - 北京端礼著和望京樾项目集中交付 贡献营业收入93亿元[3][17] 现金流与融资 - 销售商品提供劳务收到现金91.39亿元 同比提升25.80%[4][22] - 筹资活动现金流量净流出100亿元 有息债务总额1045.7亿元 较期初下降6%[4][22] - 发行多笔低成本融资 包括19.31亿元CMBN 10亿元中期票据(利率2.77%-2.99%) 12亿元私募公司债(利率2.79%)[4][21] - 获首开集团15亿元流动性支持 偿还银行贷款66.2亿元 完成债券融资接续150.5亿元[21] - 剔除预收账款后资产负债率75% 净负债率193% 现金短债比0.83倍[4][22] 物业与创新业务 - 物业租赁面积173万平方米 经营管理收入11.7亿元 酒店客房销售15.7万间·天 酒店物业经营收入3.96亿元[27] - 商管平台统筹招商资源 核心地标商场出租率达95% 昌平首开Long街两日销售额突破600万元[27] - 长租公寓"首开乐尚"开业11家 房源近7000套 出租率93% 养老品牌"首开寸草"布局9家养老院[28] 财务指标对比 - 总资产2088.87亿元 同比下降13% 净资产462.96亿元 同比下降23%[29] - 平均融资成本3.95% 同比下降0.3个百分点 营销及管理费用率7.34% 同比上升6.09个百分点[29] - 净资产收益率-14.59% 同比下降5.22个百分点 资产收益率-0.65% 同比上升0.22个百分点[29]

河南省房地产市场整体表现 - 8月传统淡季市场背景下 河南省房地产市场整体走弱 但高品质"好房子"项目仍保持良好销售表现[1] - 国务院会议提出采取有力措施巩固房地产市场止跌回稳态势 政策发力预期增强 市场或实现温和复苏[1] 2025年1-8月河南房地产企业销售业绩 - 建业地产以53.42亿元销售额和82.25万平米销售面积位居双榜第一[1] - 销售额前十企业包括：中海地产28.37亿元 正商集团28.25亿元 中国金茂27.61亿元 招商蛇口25.70亿元 华润置地23.23亿元 保利发展20.44亿元 碧桂园17.94亿元 万科15.52亿元[1] - 销售面积前十企业包括：正商集团31.89万平米 恒达集团19.62万平米 招商蛇口19.04万平米 碧桂园17.90万平米 信友集团15.85万平米 保利发展15.71万平米 华信集团15.46万平米 中成集团12.51万平米 万科12.47万平米[1][2] 2025年1-8月河南本土房地产企业排名 - 本土房企销售额前三：建业地产53.42亿元 正商集团28.25亿元 正弘置业13.78亿元[2] - 本土房企销售面积前三：建业地产82.25万平米 正商集团31.89万平米 恒达集团19.62万平米[2] - 美盛集团销售额13.29亿元位列第四 中建七局地产集团销售额11.15亿元位列第五[3] 河南省土地市场数据 - 2025年1-8月全省共推出各类用地1798宗 规划建筑面积8653.0万平米 成交规划建筑面积6583.2万平米[4] - 住宅用地推出382宗 规划建筑面积2063.9万平米 成交规划建筑面积1449.0万平米[4] - 8月住宅用地成交规模前三城市：许昌市127.61万平米 周口市21.88万平米 郑州市21.77万平米[4] - 成交楼面均价前三城市：郑州市3098元/㎡ 济源市2025元/㎡ 洛阳市1686元/㎡[4]

房企销售业绩 - 2025年8月绿城、滨江、中建壹品、保利置业等房企销售表现较为强劲 [1] - 2025年1-8月TOP10房企销售额均值为1145.0亿元 TOP11-30房企为287.2亿元 TOP31-50房企为138.3亿元 TOP51-100房企为66.2亿元 [1] - 第一阵营（1000亿以上）5家房企销售额均值为1508.7亿元 第二阵营（500亿-1000亿）6家房企为750.3亿元 第三阵营（300亿-500亿）7家房企为386.6亿元 第四阵营（100亿-300亿）35家房企为157.8亿元 [1] - TOP10企业销售额占TOP100企业销售额比为49.2% 较2024年提升1.0个百分点 TOP20和TOP50企业占比分别为65.7%和85.8% 较2024年分别提升1.7和0.5个百分点 [1] 企业投资动态 - 2025年1-8月TOP100企业拿地总额6056亿元 同比增长28.0% [2] - 拿地金额前十企业中8家为央国企 滨江集团拿地金额位居前十 邦泰集团、大华集团等进入拿地金额前二十 [2] 行业政策环境 - 国务院第九次全体会议提出采取有力措施巩固房地产市场止跌回稳态势 结合城市更新推进城中村和危旧房改造 多管齐下释放改善性需求 [2] - 8月京沪相继优化楼市政策 力度和时点均符合市场预期 [2] - 随着"金九"到来 房企推盘节奏与优化力度预计提升 市场或实现温和复苏 [2]

行业政策调整 - 上海新房项目自9月1日起回收折扣1个百分点并缩短付款周期 特殊政策原因为配合8月底新政并冲刺利润 [1][3] - 北京上海8月出台限购松绑等宽松政策 但政策效果尚未完全体现在成交数据上 [3] 房企销售表现 - TOP100房企1-8月销售总额23270.5亿元 同比下降13.3% 降幅与1-7月持平 [1] - 33%百强房企8月单月业绩环比增长 其中21家环比增幅超30% 包括绿城中国、中海地产等企业 [2] - 千亿房企阵营减少至5家 较去年同期减少1家 销售额均值1508.7亿元 [2] - 保利发展以1812亿元销售额领跑 绿城中国1563亿元和中海地产1503亿元分列二三位 [2] 区域市场分化 - 一线城市8月成交量125万平方米 环比下降20%同比下降26% 但前8个月累计同比增长4% [3] - 上海新房成交量同环比分别下跌45%和27% 但局部出现"日光盘"现象如保利海上印项目 [3] - 二三线城市合计成交628万平方米 环比下降11%同比下降16% [4] - 杭州武汉合肥等核心城市成交量同环比齐增 成都青岛等单月成交量超40万平方米支撑市场 [4] 企业战略动向 - 部分房企如绿城中国、滨江集团8月销售表现强劲 在传统淡季实现逆势增长 [2] - 销售额百亿元以上房企数量为53家 其中100-300亿元阵营企业减少8家至35家 [2]

日本房地产市场表现 - 2025年上半年外资投资额激增45%突破1万亿日元大关[1] - 市场价值预计从2024年4360亿美元增长至2033年5570亿美元[3] - 平均地价连续四年上涨2.7% 创1991年以来最强表现[3] 区域市场动态 - 东京23区住宅租金同比增长6.4% 入住率稳居96%以上[1][4] - 大阪2024年新公寓数量同比大幅增长15%达16,621套[3] - 福冈等小城市及农村地区房地产价格呈现快速增长[3] 外资投资活动 - 外资上半年投资额超100亿美元 写字楼占比超四成[6] - 黑石集团以4000亿日元收购东京花园露台纪尾井町创纪录[6] - 基汇资本以1500亿日元收购东京东急plaza银座商业设施[6] 收益指标对比 - 日本全国租金收益率平均达4.2% 远高于中国一线城市[4] - 东京市中心写字楼收益差高于纽约伦敦等国际都市[6] - 北京租金收益率仅为东京三分之一左右[1] 价格预测与驱动因素 - 2025年东京房地产价格预计上涨5%-6% 较2024年8%涨幅放缓[3] - 日元贬值旅游业复苏及通胀压力共同推动地价上涨[1][3] - 企业出售所持房地产增加市场供应量[6]

房企销售表现 - 2025年8月绿城、滨江、中建壹品、保利置业等房企销售表现较为强劲 [1] - 2025年1-8月TOP10房企销售额均值为1145.0亿元 TOP11-30房企为287.2亿元 TOP31-50房企为138.3亿元 TOP51-100房企为66.2亿元 [1] - 第一阵营（1000亿以上）5家企业销售额均值为1508.7亿元 第二阵营（500亿-1000亿）6家企业均值750.3亿元 第三阵营（300亿-500亿）7家企业均值386.6亿元 第四阵营（100亿-300亿）35家企业均值157.8亿元 [1] 行业集中度变化 - 2025年1-8月TOP10企业销售额占TOP100企业销售额比为49.2% 较2024年提升1.0个百分点 [1] - TOP20企业销售额占比65.7% 较2024年提升1.7个百分点 TOP50企业占比85.8% 提升0.5个百分点 [1] - 头部企业销售额占比持续上升 业绩保持较强韧性 [1] 企业投资动态 - 2025年1-8月TOP100企业拿地总额6056亿元 同比增长28.0% [2] - 拿地企业以央国企为主 金额前十企业中8家为央国企 [2] - 部分民企保持投资强度 滨江集团拿地金额位居前十 邦泰集团、大华集团进入前二十 [2] 政策环境与市场展望 - 国务院会议要求采取有力措施巩固房地产市场止跌回稳态势 推进城中村和危旧房改造 释放改善性需求 [2] - 京沪相继优化楼市政策 力度和时点符合市场预期 [2] - 随着"金九"到来 房企推盘节奏与优化力度预计提升 市场或实现温和复苏 [2]

行业整体表现 - 2025年1-8月TOP100房企销售总额23270.5亿元，同比下降13.3%，降幅与1-7月持平 [1][18] - 权益销售额为16275.2亿元，权益销售面积8382.8万平方米 [18] - 各阵营销售额均下降：TOP10房企均值1145.0亿元（降12.1%）、TOP11-30均值287.2亿元（降15.4%）、TOP31-50均值138.3亿元（降10.9%）、TOP51-100均值66.2亿元（降15.4%）[21] 企业排名格局 - 保利发展以1812.0亿元销售额和893.4万㎡销售面积双居榜首 [2] - 绿城中国以1563.0亿元销售额位列第二，733.0万㎡销售面积排名第二 [2] - 销售额前十企业包括中海地产（1503.0亿元）、华润置地（1425.0亿元）、招商蛇口（1240.5亿元）等 [2] - 百亿以上销售额企业共53家，千亿以上阵营5家（均值1508.7亿元），较去年同期减少1家 [23] 政策与市场展望 - 8月京沪出台"认房不认贷"、下调首付比例、优化普宅标准等组合政策 [1][26] - 国务院会议提出采取有力措施巩固房地产市场止跌回稳态势 [26] - 预计"金九"期间房企将提升推盘节奏与优化力度，市场或实现温和复苏 [1][26] 项目热销特征 - 高质价比项目受市场青睐，如杭州奥映鸣翠府（滨江集团+绿城）、北京招商·朝棠揽阅（招商蛇口）等 [24][26] - 热销项目具备核心区位配套优势，产品类型覆盖首置/改善/高端类 [24] - 部分项目通过户型创新（如69㎡"2+1"灵动空间）、科技赋能（12大科技体系）提升竞争力 [24][26]

公司业务表现 **经纪业务** * 收入同比增长13.57%至20亿元 毛利率提升0.13个百分点至22.82%[2] * 核心城市存量房交易额保持两位数增长 佣金率小幅提升至1.6%-1.7%[2][4] * GTV达1108亿元 同比增长13.57%[12] **资产管理业务** * 管理规模达31.9万套 同比增长9%[2][5] * 出租率达95.2% 平均出房天数缩短至8.8天[5] * 租赁GTV为86.2亿元 同比增长0.2%[2][5] * 新产品"相遇优选"采用净额法确认收入 收入同比下降17.4%但毛利率提高至14.05%[2][5] **新房业务** * 收入同比增长24%至4.69亿元 毛利率提升0.06个百分点至3.42%[2][5] * GTV同比增长32.6%至183亿元[2][5] * 应收账款规模从15亿元降至约3亿元 其中80%-90%为一年期内低风险账款[8][21] **整体财务表现** * 营业收入56.58亿元 同比下降2.7%[3] * 归母净利润近4000万元 同比增长30%[2][3] * 扣非归母净利润近5000万元 同比增长超200%[2][3][6] * 管理费用约4.5亿元 同比下降20%[7] 市场与战略 **区域市场表现** * 北京/杭州二手房成交各约1万套 同比增长10%-11% 市占率稳定[9] * 上海成交6000套 同比增长27% 市占率提升至5%[9] * 上海单店效益和人效仍有提升空间 当前400家门店市占率约6%-8%[20] **战略调整** * 新房业务从风险控制转向扩张 组织架构调整为新房事业部[21] * 经纪人考核KPI新房比重上升 分成机制合理化至45%-50%[21] * 不再严格筛选高费率项目 参与更多低费率项目[10][21] **新产品模式** * "相遇优选"采用净额法确认收入 降低公司风险敞口[4][22] * 业主需支付2000-3000元管理费 盈利能力更强[22][23] * 提供更高品质服务 每月收取2-3天租金作为管理费[24] 行业趋势与展望 **市场动态** * 前7个月北京/上海/杭州成交量同比增15.7%/19%/14%[13] * 价格回吐去年930政策后涨幅 北京价格略低于去年930水平[13][16] * 以价换量态势明显 成交量增但价格阴跌[13][17] **政策影响** * 北京上海限购放松政策边际效应约15%-20%[4][15] * 若进一步放开限购或降息至2.5%以下 可能吸引投资需求[15][18] **未来展望** * 预计2025年交易量保持两位数增长[2][13] * 下半年业绩预计优于上半年 因非经营性因素减少[26] * 中长期走势取决于宏观经济和居民收入预期[18]