财务数据和关键指标变化 - 第四季度总收入为7110万美元，调整后EBITDA为2240万美元，调整后EBITDA利润率为31.5%，调整后稀释每股收益为0.30美元 [23] - 扣除营销基金后，第四季度收入为5360万美元，较去年同期下降0.4%，主要受美国经纪人数量减少和新激励计划（如Aspire）的影响，部分被经纪费用增加以及新举措（如营销即服务和旗舰网站货币化）的收入贡献所抵消 [23] - 第四季度销售、运营及行政费用增加160万美元（增长4.4%）至3730万美元，主要由于资产销售和处置损失以及其他活动的时间安排导致的费用增加，部分被某些人事相关费用的减少所抵消 [24] - 公司总杠杆率在12月31日降至3.12倍，连续第二个季度保持在3.5倍以下，预计全年将维持在此水平以下 [25] - 2026年第一季度业绩指引：经纪人数量预计同比增长1.5%-2.5%，收入预计在6900万至7400万美元之间（含营销基金收入1600万至1800万美元），调整后EBITDA预计在1400万至1700万美元之间 [26] - 2026年全年业绩指引：经纪人数量预计同比增长1.5%-3.5%，收入预计在2.85亿至3.05亿美元之间（含营销基金收入6600万至7000万美元），调整后EBITDA预计在9000万至1亿美元之间 [26] 各条业务线数据和关键指标变化 - **房地产特许经营网络**：截至12月31日，全球经纪人总数创下历史新高，超过148,500人，其中美国以外地区经纪人数量超过75,000人 [8][9] - **美国市场**：经纪人数量在第四季度表现稳定，是自2021年以来最好的第四季度表现，延续了第二和第三季度的积极趋势 [9][30] - **加拿大市场**：经纪人数量在艰难的市场环境下，全年与2024年基本持平，但年初势头强劲，并在1月完成了公司历史上最大的经纪公司转换，新增近1,200名经纪人 [4][9] - **新经济模型**：去年推出的Aspire、Ascend和Appreciate新经济模型为经纪人提供了更大的灵活性和更广泛的招募与留存框架，其中Aspire的采用人数已超过2,000人 [12] - **数字营销资产**：推出六个月的“营销即服务”平台获得良好反响，通过该平台推广的房源浏览量是未推广类似房源的3倍，活跃用户数是6倍，互动数是5倍 [14] - **抵押贷款业务**：在Motto网络中推出了新的特许权使用费模式，旨在通过降低固定费用和引入基于交易量的可变部分来更好地适应当前市场现实，支持长期增长 [16][17] 各个市场数据和关键指标变化 - **全球市场**：全球经纪人网络持续增长，美国以外地区经纪人数量超过75,000人，创下里程碑，自2020年1月1日以来，全球经纪人已完成超过1000万笔交易 [9] - **美国市场**：经纪人数量在第四季度显示出稳定迹象，是自2021年以来最好的第四季度表现，新经济模型和转换渠道带来积极趋势 [9][11][30] - **加拿大市场**：尽管市场环境艰难，经纪人数量全年相对平稳，但年初通过大型转换获得强劲动力，新增近1,200名经纪人 [4][9] - **住房市场趋势**：根据RE/MAX全国住房报告，库存和新挂牌房源仍高于一年前，市场基本面显示今年将更加平衡，利率呈下降趋势，有助于支持买家活动 [7] 公司战略和发展方向和行业竞争 - **品牌与价值主张**：公司致力于增强品牌和整体价值主张，2025年建立了强大的战略基础，2026年被视为充满机遇的一年 [4] - **增长战略**：重点在于推动新经济模型和数字平台的采用，管理成果，并确保公司和网络持续获胜，战略投资于品牌现代化、数字营销和技术平台 [11][14][22] - **行业竞争与定位**：公司强调其作为美国和加拿大最受信赖的房地产品牌的优势，以及其全球足迹、强大的推荐网络和营销技术平台是吸引大型经纪公司转换的关键因素 [10][31] - **技术投资**：公司对数字营销资产进行投资，重新设计了remax.com和remax.ca网站，整合了AI功能以提升消费者参与度，并推出了“高尔夫生活方式”认证计划，使经纪人成为高尔夫房地产领域的专家 [14][15] - **抵押贷款业务调整**：为适应市场变化，在Motto网络中推出了更灵活的特许权使用费模型，并在第四季度终止了一些不符合标准的特许经营商，以维护品牌质量和一致性 [17][18] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - **住房市场展望**：尽管年初通常较慢，但住房市场正以各种方式正常化，库存和挂牌量增加，利率下降，政策提案可能有助于增加单户住宅库存和降低抵押贷款利率，调查显示88%的潜在买家仍可能在2026年购房 [7][8] - **公司前景**：管理层对2026年持乐观态度，认为公司已为利用市场复苏做好了准备，网络的生产力、专业性和商业模式韧性是优势 [5][6] - **经营环境挑战**：2025年是连续第三年历史性缓慢的住房市场，但公司仍取得了进展，宏观环境的不确定性和负担能力问题延迟了购房时间线，但未削弱基本需求 [4][8] - **增长动力**：管理层对美国和加拿大的转换、合并和收购渠道感到鼓舞，预计未来几个月将有大量机会完成并宣布，新货币化举措（如营销即服务）的增长可能推动业绩达到指引区间的高端 [11][44] 其他重要信息 - **领导层变动**：Chris Lim被提升为RE/MAX总裁兼首席增长官，他在过去13个月中帮助实现了运营现代化，扩大了价值主张，并提升了品牌形象 [20][21] - **资本分配**：公司资本分配优先事项保持不变，包括战略性地再投资于业务和继续建立现金储备，由于杠杆率低于3.5倍，公司在资本分配方面具有更大灵活性，股票回购等资本回报措施已更多地提上议程 [25][56][57] - **年度会议**：公司即将在拉斯维加斯举行年度经纪人大会，预计有超过60个国家的代表参加，这导致第一季度投资略有增加 [53] - **对AI的看法**：公司对AI采取有目的的方法，旨在帮助经纪人赢得更多业务、节省时间和赚取更多利润，而不是为了AI而AI，已部署MAX AI等工具用于潜在客户培育和工作流程自动化 [38][40][41] 总结问答环节所有的提问和回答 问题: 关于Aspire计划早期参与者的发展和生产力情况 [28] - 公司对Aspire计划感到兴奋，观察到随着经纪人生产力提升，流失率显著降低，尽管早期群体规模小，但参与培训和使用工具后，生产力和留存率均有所改善，该计划提供的灵活性也刺激了经纪公司的招聘活动 [29] 问题: 关于加拿大新增1,200名经纪人的原因和吸引因素 [31] - 吸引因素包括品牌现代化、价值主张提升、新的领导层、全球影响力（超过148,000名经纪人遍布120个国家）、工具和流程（如Max Refer推荐计划）以及强大的社区感，Risi家族选择RE/MAX是因为其全球足迹、推荐网络和营销技术平台，目前经纪人保留率很高 [31][32] 问题: 关于特许经营商和经纪人对AI及自动化潜力的看法和反应 [38] - 网络对AI既好奇又有些担忧，公司采取有目的的方法部署自动化技术（包括AI），如MAX AI用于潜在客户培育，Folio用于电子邮件工作流程自动化，核心目标是帮助经纪人赢得更多房源、节省时间、赚取更多利润，AI被用于CRM、后台运营和消费者互动等方面 [38][39][40][41] 问题: 关于影响2026年收入指引高低的关键因素和应关注的关键绩效指标 [42] - 推动业绩达到指引高端的因素包括：宏观环境改善带来的顺风、美国经纪人数量的进一步稳定和增长、转换/合并/收购渠道的加速、以及营销即服务和数字渠道货币化等新举措的增长超出预期，美国经纪人数量恢复正增长是积极信号 [43][44] 问题: 关于Aspire计划对第四季度经纪费收入的影响程度以及年度确认方式 [48] - 第四季度Aspire计划对经纪费收入的影响不大，大约在20万至50万美元之间，随着计划参与度提高，收入确认将更加平滑，减少季节性波动，未来若参与度增长，公司将提供更多指引 [48][49] 问题: 关于销售、运营及行政费用中持续性与一次性成本压力的分析 [51] - 第四季度包含约100万美元与资产销售和处置相关的一次性费用，剔除该因素后，第四季度的费用水平与2026年第二、三、四季度的预期运行率基本一致，第一季度因举办年度经纪人大会，费用通常会略高，预计与2024年和2025年第一季度一致 [52][53] 问题: 关于在当前股价和抵押贷款利率环境下，公司进行股票回购的可能性 [54] - 由于特许经营模式产生经常性费用和强劲的自由现金流，且杠杆率连续几个季度低于3.5倍，公司在资本分配方面灵活性增加，鉴于宏观环境，公司采取审慎态度，但资本回报（如股票回购）已更多地提上议程，公司将平衡资本回报与业务再投资 [56][57] 问题: 关于公司对私人房源（private listings）的看法 [60] - 公司的观点未变，认为透明度和房源的最大化分销能为买卖双方带来最佳结果，消费者利益是首要考虑，如果未来需要参与更广泛的私人房源网络，公司已做好准备，但哲学上倾向于透明和广泛分销 [60][61]

财务数据和关键指标变化 - 第四季度总收入为7110万美元，调整后EBITDA为2240万美元，调整后EBITDA利润率为31.5%，调整后稀释每股收益为0.30美元 [21] - 剔除营销基金收入后，第四季度收入为5360万美元，同比下降0.4%，主要受美国经纪人数量减少和Aspire等新激励计划影响，部分被经纪费增加以及营销即服务和旗舰网站货币化等新举措的收入贡献所抵消 [21][22] - 第四季度销售、运营和行政管理费用增加160万美元（增幅4.4%），达到3730万美元，主要由于资产出售和处置损失以及其他事件的时间安排导致费用增加，部分被某些人事相关费用减少所抵消 [22] - 截至12月31日，总杠杆率降至3.12倍，连续几个季度保持在3.5倍以下，为资本配置提供了更大灵活性，预计全年将维持在该水平以下 [23] - 2026年第一季度业绩指引：预计经纪人数量同比增长1.5%-2.5%，收入在6900万至7400万美元之间（含营销基金收入1600万至1800万美元），调整后EBITDA在1400万至1700万美元之间 [24] - 2026年全年业绩指引：预计经纪人数量同比增长1.5%-3.5%，收入在2.85亿至3.05亿美元之间（含营销基金收入6600万至7000万美元），调整后EBITDA在9000万至1亿美元之间 [24] 各条业务线数据和关键指标变化 - **房地产经纪网络**：截至12月31日，全球经纪人总数超过148,500人，创历史新高 [7] 美国以外和加拿大以外的经纪人数量持续推动新纪录，现已超过75,000人 [8] 美国经纪人数量在第四季度表现自2021年以来最佳，显示出稳定迹象 [8] 加拿大经纪人数量在艰难市场中与2024年基本持平，但年初势头强劲 [8] - **新增经济模式**：去年推出的Aspire、Ascend和Appreciate新经济模式为经纪人提供了更大的灵活性和更广泛的招募与留存框架 [11] Aspire计划采用人数已超过2000名经纪人，其教育和科技元素有助于新招募经纪人获得持续的职业发展 [11] Ascend和Appreciate的采用率也在持续增长 [11] - **数字营销与科技平台**：推出半年的“营销即服务”平台获得良好反响，通过该平台推广的房源信息浏览量是未推广类似房源的3倍，活跃用户数是6倍，互动数是5倍 [12] 重新设计的remax.com和remax.ca网站整合了个性化内容和AI功能，以提升消费者参与度并加强与经纪人的联系 [12] RE/MAX媒体网络收入增长超过预期，预计今年广告收入将显著增加 [13] - **抵押贷款业务**：在Motto网络中推出了新的特许权使用费模式，旨在通过降低固定费用和引入与业绩挂钩的交易费用来更好地适应当前市场现实，支持长期增长 [15] 第四季度为维护系统质量和一致性，终止了部分特许经营商 [16] 各个市场数据和关键指标变化 - **全球网络**：全球经纪人总数创历史新高，超过148,500人 [7] 自2020年1月1日以来，RE/MAX经纪人已在全球完成超过1000万笔交易 [8] - **美国市场**：美国经纪人数量在第四季度表现自2021年以来最佳，显示出稳定迹象 [8] 经纪人招募率在第四季度超过去年同期，延续了第二季度末和第三季度的积极趋势 [11] - **加拿大市场**：加拿大经纪人数量在艰难市场中与2024年基本持平 [8] 2026年1月，加拿大安大略省一个拥有近1200名经纪人的家族企业加入RE/MAX，这是公司历史上最大规模的经纪公司转换 [4][9] - **国际市场**：美国以外和加拿大以外的经纪人数量持续推动新纪录，现已超过75,000人，这是一个重要的里程碑 [8] 公司战略和发展方向和行业竞争 - **品牌与价值主张现代化**：公司通过品牌现代化、增强价值主张和引入新的领导层，提升了品牌吸引力和整体价值主张 [4][28] 这得到了网络内外经纪人的认可，并推动了历史上最大规模的经纪公司转换 [10] - **战略增长与网络实力**：公司专注于战略增长、网络实力以及为特许经营商、经纪人和贷款发起人提供差异化的价值 [17] 在美国和加拿大，有大量潜在的转换、合并和收购候选对象，预计未来几个月将完成并宣布一些规模可观的机会 [10] - **技术投资与AI应用**：公司持续投资数字营销资产，并在网站中整合AI功能，以提升消费者参与度和经纪人效率 [12] 对AI的部署采取有目的性的方法，旨在帮助经纪人赢得更多业务、节省时间和赚取更多利润 [34][37] - **抵押贷款业务战略**：通过新的特许权使用费模式、推动wemlo处理的更广泛采用以及探索利用RE/MAX经纪人每年完成的数十万笔交易的机会，来加强Motto品牌的长期健康和竞争力 [16][17] - **行业竞争与定位**：公司认为自身作为美国和加拿大最受信赖的房地产品牌，其本地专家社区的优势与消费者对社区感的需求相契合 [7] 公司强调提供规模优势的同时不牺牲本地专业知识，并持续为客户提供支持 [17] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - **房地产市场展望**：房地产市场正以各种方式正常化，这是一个健康的发展 [6] 库存和新挂牌房源仍高于一年前，基本面表明今年市场将更加平衡 [6] 在许多市场，出现了更公平竞争环境的早期迹象，卖方让步更常见，谈判更周到，利率呈下降趋势，这有助于支持买方活动 [6] 尽管负担能力和更广泛的经济不确定性导致延迟，但88%的潜在买家仍表示可能在2026年购房，市场条件放缓了时间表，但并未削弱潜在需求 [7] - **公司前景与机遇**：管理层认为2026年对公司、特许经营商、经纪人和贷款发起人来说是充满巨大机遇的一年 [4] 尽管面临连续第三年的历史性低迷房地产市场，公司已建立了强大的战略基础并开始看到回报 [4] 凭借网络的效率和专业精神以及商业模式的韧性，公司相信已做好充分准备，能够抓住市场复苏的机会 [5] - **风险与不确定性**：业绩指引假设没有进一步的汇率变动、收购或剥离 [24] 宏观环境（如住房周期）的改善将是推动业绩达到指引高位的顺风因素，但公司无法控制宏观层面发生的情况 [40] 其他重要信息 - **领导层变动**：Chris Lim被提升为RE/MAX总裁兼首席增长官，他在过去13个月中帮助现代化运营、增加支持服务、扩展价值主张并提升了消费者对品牌的认知 [18] - **新项目推出**：公司引入了“高尔夫生活方式”认证计划，使RE/MAX经纪人能够成为经过认证的高尔夫房地产专业人士 [13] Lead Concierge Curation计划的转化率和相应收入贡献超出了最初预期 [13] - **资本配置优先事项**：资本配置优先事项保持不变，包括战略性地对业务进行再投资和继续建立现金储备 [23] 鉴于杠杆率低于3.5倍，资本回报（如股票回购）现在比以往更有可能被提上议程，但公司将采取审慎态度，平衡资本回报与对业务的再投资 [51][52] 总结问答环节所有的提问和回答 问题: 关于Aspire计划早期参与者的表现，包括经纪人发展和生产力 [26] - **回答**：Aspire计划令人兴奋，随着经纪人向更高生产力群体移动，流失率显著降低 [26] 尽管该群体规模尚小且处于早期阶段，但随着经纪人完成培训和参与工具使用，生产力有所提升，该群体内的留存率也有所改善 [26] 此外，该计划本身也刺激了经纪公司的招募活动 [26] 问题: 关于加拿大新增1200名经纪人，是什么因素促使他们选择RE/MAX [28] - **回答**：这是多种因素的综合结果，包括约一年前启动的品牌现代化、对价值主张的大量投入、新的领导层、对网络的重视以及全球影响力 [28] 公司拥有超过148,000名经纪人，遍布120个国家，其工具和流程（如Max Refer计划）有助于帮助消费者在全球找到优秀的经纪人 [28] 新加入的Risi家族备受尊敬，目前经纪人留存率很高，这体现了品牌的价值 [29] 问题: 关于特许经营商和经纪人对AI驱动自动化的看法，以及公司如何应对 [34] - **回答**：为AI而AI是错误的，公司采取有目的性的方法部署自动化技术（包括AI） [34] 网络对AI既好奇又有些担忧 [35] 公司的目的是帮助经纪人赢得更多房源和业务、节省时间、赚取更多利润，因此AI的部署围绕这三个目标展开，例如通过MAX AI培育潜在客户、使用Folio自动化电子邮件工作流、在CRM和后台运营中应用AI以降低成本并提升消费者参与度 [37][38] 问题: 关于2026年收入指引高低端的关键摇摆因素，以及应关注哪些关键绩效指标 [39] - **回答**：推动业绩达到指引高端的因素包括：宏观环境（如住房周期）的任何改善、美国经纪人数量的进一步稳定和增长、未来几个月管道中潜在的转换、合并和收购活动的加速，以及营销即服务和数字渠道货币化等新举措的增长若超出当前预期 [40][41] 这些新举措的年同比增长显著，若增长超出预期，将成为推动达到指引高端的杠杆 [41] 问题: Aspire计划对第四季度经纪费收入的影响程度，以及收入确认方式 [44] - **回答**：Aspire计划对第四季度经纪费收入的影响并不显著，大约在20万至50万美元之间 [44] 随着该计划参与度的提高，收入确认将在时间上更加平滑，从而减少经纪费收入的季节性波动 [45] 问题: 关于销售、运营和行政管理费用中持续性与一次性成本压力的明细 [47] - **回答**：第四季度有一些不寻常的一次性项目，包括约100万美元与资产出售和处置相关的费用，这部分不会延续到未来 [48] 剔除该因素后，第四季度的SO&A运行率在今年第二、三、四季度预计将保持相对一致 [48] 第一季度由于年度经纪人大会等因素，投资通常较高，预计与2024年和2025年第一季度情况类似 [49] 问题: 鉴于当前股价和抵押贷款利率水平，公司是否更有可能进行额外的股票回购 [50] - **回答**：鉴于公司杠杆率已连续几个季度低于3.5倍，公司在资本回报方面拥有了更大的灵活性 [51] 考虑到宏观环境，公司对资本配置采取审慎态度，但资本回报（如股票回购）现在比以往更有可能被提上议程，公司将平衡资本回报与对业务的再投资，以确保以能产生最高回报的明智方式分配资本以促进业务增长 [52] 问题: 关于对私人挂牌（房源）的看法 [55] (此问题因技术原因中断后由CEO主动回答) - **回答**：公司对私人挂牌的看法没有改变，认为透明度和房源的最广泛分布能为买卖双方带来最佳结果 [55] 如果未来需要参与更广泛的私人挂牌网络，公司已做好准备，但从理念上，公司认为消费者至上，透明度和房源的最广泛分布是公司、经纪人及代理商服务买卖双方的最终北极星 [56]

政策举措与市场支持 - 全市坚决贯彻落实上级决策部署，以奋力实现“十四五”圆满收官和“十五五”良好开局为统揽，坚定有序推进转型发展，房地产市场呈现稳健复苏、量价齐升、投资活跃的良好局面 [2] - 锚定“稳地价、稳房价、稳预期”目标，强化城市主体责任，从政策、供给、服务、金融等多维度协同发力，筑牢房地产市场健康发展根基，加快构建高质量发展新模式 [2] - 坚持因城施策，两次出台房地产业良性循环补充措施，并开展“持续用力推动房地产市场止跌回稳2025年行动” [2] - 推行新建商品房封顶预售，推进现房销售试点，以连续稳定的政策举措巩固市场态势 [2] - 优化净地出让与配套规划，推出一批区位优越、配套完善的优质地块，并依托本地优质教育资源补齐项目周边学校配套，提升居住品质 [2] - 在全省率先出台《忻州市好房子评价标准（试行）》，成立专项专班推进“好房子”试点建设，引导房企聚焦“五好”标准打造高品质住宅，适配改善型住房需求 [3] - 通过2025年新春房展等活动，推动房企优化线上线下服务，结合基础教育、康养文旅等资源精准宣传 [3] - 建立领导包联责任制台账，动态破解房企建设销售难题，并搭建政银企对接平台，推动融资“白名单”项目扩围增效，缓解企业资金压力 [3] - 定期公布商品房销售数据，加强市场动态监测与形势研判，通过信息公开引导合理住房消费，有效提振市场信心 [3] 市场表现与核心指标 - 系列组合拳推动房地产市场跑出复苏“加速度”，2025年多项数据增速位居全省首位，彰显市场发展韧性 [4] - 2025年全市房地产业增加值完成58.7亿元，增速达5.6%，分别高于全省、全国平均增速4.5和5.4个百分点，增速位居全省第一 [4] - 2025年商品房销售面积达97.4万平方米，增速高达30.2%，远超全省、全国平均增速36.1和38.9个百分点，超额完成年度目标，增速稳居全省榜首 [4] - 2025年新建住宅销售均价增幅5.7%，高于全省平均增速9.4个百分点，位列全省最高 [4] - 2025年房地产开发投资完成58.2亿元，增速37.2%，分别高于全省、全国平均增速47.1和54.4个百分点，同样以显著优势领跑全省 [4] 经济影响与发展前景 - 房地产市场多项核心指标增速位居全省首位，为全市经济高质量发展提供了有力支撑 [2] - 当前全市正持续巩固经济回升向好势头，房地产市场健康发展，服务消费扩容升级，经济结构不断优化，内生动力持续增强，为“十五五”良好开局筑牢坚实基础 [5]

政策合力与表层回暖 - 2026年开年中央及地方密集出台政策组合拳，包括个税优惠延续、商业用房贷款首付比例统一下调、购房补贴与“以旧换新”契税减免，体现出“政策一次性给足”的坚定决心 [1] - 在政策强力呵护下，市场预期得到有效管理，部分高频数据率先反应，30大中城市商品房成交面积企稳，京沪深等核心城市二手房带看量与成交量双回升 [1] 数据的“面子”与“里子” - 春节错位因素导致去年同期基数偏低，显著放大了2026年开年的同比读数，若剔除季节性因素，市场内生修复动力依然偏弱 [2] - 当前成交热度很大程度上源于被压抑的存量需求在政策窗口期的集中释放，以及部分特定区域的偶发性回暖，尚未形成覆盖新房与二手房、核心与非核心区域的全面复苏 [2] - 新房市场在经历短暂脉冲后，仍面临“倒春寒”风险，需求的持续性需待3月传统旺季数据进一步验证 [2] 价格体系的重塑与隐忧 - 一线城市核心区二手房价格出现止跌、跌幅明显收窄的积极信号，但从全国范围看，价格体系重塑仍处于漫长的磨底阶段 [3] - 价格体系要实现趋势性反转，仍需通过时间换空间，在消化库存与重塑预期之间寻找新的平衡点 [3] 结构性堵点与传导失效 - 高企的库存水位和较低的租金回报率限制了投资性需求的入场，建筑业PMI的低迷直接反映了房企的谨慎 [4] - 销售端的脉冲式回暖目前尚未能有效传导至开发商的拿地与开工意愿，资金链的正向循环尚未闭环 [4] - 当前销售回暖向投资回升的传导机制尚未完全打通，房企资产负债表修复尚需时日 [1] 市场总体判断与展望 - 2026年开年的地产市场处于乍暖还寒的新旧动能转换期，政策底已现，但市场底仍在夯实中 [5] - 当前复苏尚缺乏广度和深度，未来行情的关键在于3月后销售热度的持续性以及其能否成功撬动房企的投资意愿，实现房地产整体的止跌回稳 [5] - 市场处于筑底关键期，3月后的数据表现将是验证复苏持续性的核心窗口 [1]

文章核心观点 - 苏州二手房市场在政策组合拳落地显效后率先走出调整区间，呈现筑底回升态势，表现为成交量同比翻倍增长，成交均价连续四个月稳步攀升 [1][2] - 市场呈现显著区域分化特征，核心板块次新房、改善房领跑成交并带动市场热度，而非核心板块表现平稳，行业整体仍处于“以价换量”通道 [1][3] - 市场回暖是政策利好、时间节点（春节及学区需求）、价格回落至合理区间、供需结构优化等多重因素共振的结果，市场预期理性回归，观望情绪逐步消散 [5][6][9][10] 市场整体表现与数据 - **成交量大幅增长**：2026年1月，苏州二手房成交量同比上涨106.3%，环比去年12月上涨11.2% [2] - **成交均价持续回升**：二手房成交均价自2025年10月起连续第四个月回升，2026年1月环比上涨1.3% [2] - **短期市场热度攀升**：1月12日至18日，苏州二手房成交量达1083套，较上周增长16.3%；1月17日单日成交量达155套，较前一日大幅增长36% [3] - **2025年市场展现韧性**：2025年苏州市区二手成交套数为57970套，同比减少约5%，但仍维持相对稳定的成交规模 [2] 市场结构性特征 - **区域分化显著**：工业园区、狮山等核心板块中介带看量激增，有从业者反馈“带看量翻了几倍”，而高新区、姑苏区等非核心板块市场表现相对平稳，成交量变化不大 [1][3][4][5] - **核心板块次新房成交活跃**：品质较佳、地段优越的次新房备受青睐，成交频率显著提高，例如工业园区林溪雅苑近30天带看量达1667次，颐和玲珑花园近30天带看1252次 [3] - **“以价换量”特征延续**：当前苏州二手房市场价格普遍跌幅约15%，业主挂牌心态趋于理性，诚心出售的房东多通过降价促成交易 [5] 市场回暖驱动因素 - **政策利好降低购房成本**：自2026年1月1日起，个人销售购买不足2年的住房，增值税征收率从5%降至3%，以一套计税价500万元的房产为例，购房者可节省10万元税费 [9] - **信贷环境持续宽松**：多地首套房贷利率已进入“2字头”，进一步降低了购房门槛 [9] - **时间节点与需求释放**：春节时间较晚促使部分购房者提前入市，同时年底业主急于变现议价空间更大，有学区需求的家长为赶报名也提前购房 [6] - **价格回落至合理区间**：二手房价格大幅回落，性价比凸显，例如园区奥体板块部分楼盘一手买入价约500多万元，现二手成交价仅400万元左右 [5] - **一二手房市场联动**：一手楼盘供应量减少且价格居高不下，不少购房者被挤压至二手房市场 [8] 行业展望与支持措施 - **政策持续加码**：苏州发布2026年民生实事项目，明确将推出青年人才贷款贴息政策，计划发放不低于60亿元的青年人才公积金贷款 [9] - **市场预期改善**：随着成交量持续回升，买卖双方对政策底部的认知逐渐清晰，供需关系趋于平衡，议价空间普遍收窄，市场正向良性循环发展 [10] - **后续走势谨慎乐观**：市场热度能否持续关键取决于政策支持力度，从“量升”到“价稳”的完全修复仍需政策持续发力与市场信心进一步巩固 [10]

报告行业投资评级 * 报告未明确给出行业投资评级 [1][2][3][4][5][6][7][8][9][10][11][12][13][14][15][16][17][18][19][20][21][22][23][24][25][26][27][28][29][30][31][32][33][34][35][36][37][38][39][40][41][42][43][44][45][46][47][48][49][50][51][52][53][54][55][56][57][58][59][60][61][62][63][64][65][66][67][68][69][70][71][72][73][74] 报告核心观点 * 2026年1月百城二手房市场调整态势持续，买方市场主导特征凸显，市场整体处于筑底蓄力、静待回暖的阶段 [10] * 市场分化格局进一步加剧，各核心维度均呈现鲜明的结构性变化特征，供需两端的反向变动以及流动性与价格的同步调整反映出市场仍处于深度博弈期 [10] * 供需层面分化格局持续，供应端呈现“中间升、两端降”格局，新一线及二线城市成为供给增长主力；需求端三四线城市热度领跑，高能级城市需求偏弱，供需失衡放大市场调整压力 [10] * 流动性与价格层面调整压力持续释放，挂牌时长普遍延长，一线城市流动性压力最突出；价格端普跌态势显著，二线城市承压最为明显 [10] * 政策层面，一线城市政策发力点或将从托底二手房交易流通转向推动二手房市场热度向新房传导，通过打通“卖旧买新”置换链条、优化交易税费等举措助力市场转型 [11] * 短期受春节假期影响市场节奏放缓，中长期一线城市政策传导效应释放，有望带动各线城市逐步形成联动复苏态势，市场分化格局将向良性均衡方向演进 [12] 根据相关目录分别总结 一、 百城二手房挂牌量 * 2026年1月百城二手房总挂牌量达256万套，呈现典型的金字塔结构，城市能级与供给规模呈正相关 [14][15] * 挂牌量同比变化呈现“中间升、两端降”特征：新一线城市和二线城市挂牌量增长显著，同比增速分别为7.19%和7.47%；三四线城市挂牌量同比下滑2.40%；一线城市同比微增2.08%，增速最低 [15][16] * 一线城市挂牌量绝对值最高，平均达75688套；新一线城市与二线城市挂牌量均值分别为68799套和24703套；三四线城市挂牌量均值不足1万套 [16] * 重点城市表现分化：昆明挂牌量同比增速达32.17%，杭州增长25.41%，沈阳增长10.38%且挂牌量超10万套；德阳、昆山、南通挂牌量同比下降明显，降幅分别为33.49%、19.18%和15.20% [17][19][20][21] 二、 百城二手房找房热度指数 * 2026年1月百城二手房找房热度同比整体呈正增长，但能级间热度倒挂：三四线城市热度最高，达71.26，高于69.19的全国均值；一线城市热度最低，仅64.67 [25] * 所有能级城市热度同比均正增长，但增速分化：三四线城市同比增速最快，达2.07%；二线城市增速最慢，为0.61%；一线城市与新一线城市增速相近，分别为1.31%和1.12% [25][26] * 重点城市热度波动明显：昆山找房热度同比增幅达10.16%；温州、杭州、重庆则分别同比下跌2.09%、1.74%、1.29% [26][28] * 高热度城市集中于中西部，如昆明热度75.10，沈阳73.70；低热度城市多为经济强市，如杭州热度56.40，温州61.00 [28] 三、 百城二手房挂牌时长 * 2026年1月百城二手房平均挂牌时长为96.5天，市场流动性整体趋缓 [34] * 各能级城市分化明显：一线城市挂牌时长最长，达108.7天，流动性表现最差；新一线城市和二线城市挂牌时长分别为90.7天、95.8天，优于全国均值；三四线城市挂牌时长97.6天，略高于全国均值 [34] * 除新一线城市同比增幅0.83%外，其余各能级城市挂牌时长同比增幅均超4%，其中一线城市同比延长最快，增幅达5.83% [34] * 重点城市流动性极端分化：杭州挂牌时长仅43.9天，流动性最优；温州挂牌时长149.6天，苏州133.8天，流动性显著偏弱 [36] * 高流动性房源稀缺，挂牌时长低于70天的城市缺失，仅杭州、青岛(76.4天)、重庆(79.5天)挂牌时长低于80天 [36] 四、 百城二手房挂牌均价 * 2026年1月百城二手房挂牌均价呈现全面同比下跌态势，普跌趋势显著，所有能级城市跌幅介于5%-16%之间 [43] * 二线城市价格承压最明显，同比跌幅最大，达-10.52%；一线城市凭借核心资源与需求韧性，跌幅相对最小，为-8.82%；新一线与三四线城市跌幅处于中间水平 [42][43] * 各线城市价差绝对值有所缩窄，一线与三四线城市价差从2025年1月的约5倍降至2026年1月的约4.5倍 [43] * 同一能级城市内部分化极端：新一线城市中合肥同比下跌16.74%，西安仅下跌2.10%；二线城市中绍兴下跌16.62%，济南下跌4.24%；三四线城市中淮安下跌15.89%，汕头下跌1.37% [42][47] 五、 重点35城二手房成交趋势 * 报告对2026年1月35个重点城市二手房成交套数进行了预测，35城合计成交套数预测值为194661套 [70] * 根据预测，2026年1月成交量较2025年12月（实际207799套）环比下降，市场节奏受春节假期等因素影响放缓 [70] 附： 一线城市二手房价地图 * 报告展示了北京、上海、广州、深圳、武汉、成都、南京、合肥、西安、长春共10个重点城市的行政区划二手房价地图，以不同颜色区间标示价格水平 [50][51][52][53][54][55][56][57][58][59][60][61][62][63][64][65][66][67][68][69]

核心观点 - 报告维持对房地产行业“看好”的投资评级 [2] - 核心观点认为新房和二手房成交同比显著提升，同时“三道红线”政策有所放松 [5] - 投资建议围绕三条主线展开：1）布局高价值城市、土储结构优质的内地开发商；2）基本面稳健的轻资产运营公司；3）受益于香港楼市企稳及利率下行的港资开发商 [5][9] 板块观点与投资建议 - **内地开发商**：“市场恢复后的销售增长预期”是驱动未来房企估值提升的关键，布局较高房地产市场价值城市且减值计提充分的房企有望率先修复估值 [9] - **轻资产运营公司**：在本轮地产下行期中，轻资产公司的基本面更稳健扎实，更能穿越周期，优质的轻资产公司能够实现利润增长、现金充裕、现金流健康及分红提升 [9] - **港资开发商**：今年以来中国香港楼市的量价逐步企稳回升，助力港资开发商的住宅销售回暖，同时其以收租等经常性业务为主，是穿越周期的优质红利标的，受益于利率下行，后续有望迎来价值重估 [9] - 具体推荐标的包括： - 内地开发商A股：滨江集团、招商蛇口；港股：中国海外发展、绿城中国、华润置地、建发国际集团 [5][9] - 轻资产运营公司：物管公司绿城服务；商管公司华润万象生活；头部中介平台贝壳-W [5][9] - 港资开发商：建议关注新鸿基地产、恒基地产、信和置业等 [5][9] 房地产基本面与高频数据 - **新房市场**：上周（2026/1/24-2026/1/30）36城新房成交面积142.5万方，环比增长14.2%，同比大幅增长146.5% [5][10] - **新房累计成交**：2026年1月1日至1月30日累计成交539.8万方，同比仍下降30.3% [5][10] - **二手房市场**：上周（2026/1/24-2026/1/30）15城二手房成交面积170.6万方，环比微降0.7%，但同比激增744.4% [5][16] - **二手房累计成交**：2026年1月1日至1月30日累计成交673.9万方，同比增长15.8% [5][16] - **库存与去化**：13城新房累计库存7773.8万平方米，环比微降0.2%，同比下降3.8%；去化周期为23.0个月，同比延长6.7个月 [5][24] - **分线城市去化周期**：一线、新一线、二线、三四线城市去化周期分别为15.2个月、12.9个月、18.6个月、97.1个月，其中三四线城市去化压力最大 [5][24] 土地市场情况 - **土地供应**：上周（2026/1/26-2026/2/1）百城供应土地建筑面积1732.8万方，环比下降20.0%，但同比增长168.4% [30] - **土地成交**：上周百城土地成交建筑面积1795.5万方，环比增长49.2%，同比大幅增长419.7% [5][32] - **土地价格与溢价率**：上周成交楼面价为979元/平，环比下降28.0%，同比下降74.4%；土地溢价率为1.4%，环比下降2.2%，同比下降5.8% [5][32] - **累计土地成交**：截至2026年2月1日，年内累计成交土地建筑面积9005.2万方，同比下降15.7% [5][32] 行业融资情况 - **信用债发行**：上周（2026/1/26-2026/2/1）房地产企业发行信用债8支，合计金额49.6亿元，环比下降42.9%，但同比增长346.3% [36] - **净融资额**：上周信用债偿还金额89.3亿元，净融资额为-39.7亿元 [36] - **年内累计发行**：2026年至今，房地产企业合计发行信用债344亿元，同比下降21.0% [36] 行情回顾 - **板块表现**：上周房地产板块（中信）涨跌幅为-2.1%，同期沪深300指数上涨0.1%，万得全A指数下跌1.6%，房地产板块相对沪深300的超额收益为-2.2% [5][38] - **行业排名**：在29个中信行业板块中，房地产位列第17名 [5][38] - **个股涨跌**：上周上涨个股共31支，下跌83支 [42] - **涨幅居前个股**：招金黄金（+31.8%）、ST京蓝（+22.5%）、大悦城（+17.1%）、京能置业（+12.5%）、新城控股（+11.4%） [44][45] - **跌幅居前个股**：国晟科技（-30.7%）、*ST万方（-22.7%）、华联控股（-14.9%）、西藏城投（-13.6%）、城建发展（-12.9%） [44][46] - **重点房企表现**：上周42家重点房企中上涨34支，涨幅前五为中国奥园（+36.4%）、中国金茂（+21.8%）、旭辉控股集团（+21.2%）、世茂集团（+18.0%）、融创中国（+17.5%） [44] 行业政策跟踪 - **中央层面**：多家房企已不被监管部门要求每月上报“三道红线”指标，部分出险房企被要求向总部所在城市专班组定期汇报资产负债率等财务指标 [5][47][49] - **地方层面**：天津市于1月26日发布《个人住房公积金贷款管理办法》，提高贷款额度、延长贷款期限以支持住房需求，例如将首套、第二套住房贷款最高限额分别提高至120万元、100万元 [47][49]

商业不动产REITs发行与资产证券化 - 1月29日至30日，8单商业不动产REITs发行文件密集挂网，相关项目合计估值321亿元，预计募集资金规模达315亿元[1] - 商业不动产REITs正式落地后，市场发行审批效率显著提升，优质资产证券化进程持续提速[1] - 商业不动产REITs成为房企优化资产负债结构、夯实财务基本面的重要抓手，也是推动房地产行业企稳复苏的关键助力[1] 2026年房地产市场复苏态势 - 2026年以来，房地产市场在政策持续加码、供需协同发力的多重作用下，复苏暖意持续蔓延[1] - 1月份百城二手住宅均价为12905元/平方米，环比下跌0.85%，跌幅较上一个月收窄0.12个百分点[2] - 1月份百城新建住宅均价为17114元/平方米，环比上涨0.18%，同比上涨2.52%[2] - 成都、上海、杭州等城市有高端改善楼盘入市，带动百城新房价格环比结构性上涨[2] - 行业正处于深度调整后的复苏关键期，随着政策红利持续释放、市场出清加快，行业正稳步向高质量发展迈进，市场信心逐步修复[1] 需求端支持政策 - 首套房贷利率维持历史低位、换购住房个税退税政策延续、公积金贷款额度提升与期限延长等政策，有效降低置业成本[1] - 购房者观望情绪逐步消解，市场交易活跃度稳步提升[1] - 换购住房个税退税政策延续至2027年底[2] - 个人将购买不足2年的住房对外销售增值税率从5%下调至3%，大幅降低交易成本、激活二手房流通与改善性需求[2] - 多地对多子女家庭、退役军人等群体提高公积金贷款额度，精准支持刚需[2] - 政策层面释放出清晰的“稳预期”信号，年初已有多项具体措施落地，旨在从需求端与融资端协同发力，提振市场信心[3] 供给端优化与风险化解 - 房企债务重组取得实质进展，优质资产盘活节奏加快[1] - 现房销售制推进、预售资金监管强化，行业风险持续缓释，市场供给结构不断优化[1] - 各地推进地方国企收购存量商品房用作保障房，既打通库存去化通道，又完善多梯度住房供给体系[3] - 金融资源更多向优质房企与优质项目倾斜[3] - 房企债务结构优化与偿债压力缓解的趋势持续显现[4] - 政策端持续发力推动房企融资“三支箭”扩容提质、债务展期与重组机制不断完善，房企融资渠道逐步畅通，融资成本稳步下行[4] - 经营性现金流对债务的覆盖能力持续提升[4] - 现房销售制推进、预售资金监管强化，有效防范了交付风险，重构了行业信任体系[4] 行业转型与新动能 - “好房子”建设标准逐步落地、城市更新深入推进，推动行业从“大规模增量扩张”向“存量提质增效”转型[3] - “好房子”建设成为行业共识，符合标准的优质房源激活了改善性需求的释放[4] - 经营性资产的复苏态势已然显现，成为房企经营基本面改善的重要抓手[4] - 随着政策力推住宅价格止跌回稳，叠加商业地产资产增值，房地产板块主体信用风险已开始退潮[5] - 考虑到房地产供给侧深度出清，行业格局显著优化，预计优质房企盈利修复将更早、也更具弹性[5] - 行业自身的转型升级将持续深化，最终实现从高速增长向高质量发展的平稳转型[5] 市场前景展望 - 随着核心城市2025年出让的优质地块逐渐入市，加之部分房企预计在春节前加大促销力度提前蓄客，今年3月份市场需求有望逐步释放[3] - 核心城市“小阳春”行情依然值得期待[3] - 后续政策环境有望持续宽松，一线城市在购房资格、信贷支持等方面仍有调整余地[5] - 在政策与市场的双重作用下，房地产市场的复苏动能将持续集聚，行业的良性发展根基将更加牢固[5]

商业不动产REITs密集发行与市场影响 - 1月29日至30日，8单商业不动产REITs发行文件密集挂网，相关项目合计估值321亿元，预计募集资金规模达315亿元 [1] - 商业不动产REITs正式落地后，市场发行审批效率显著提升，优质资产证券化进程持续提速 [1] - 商业不动产REITs成为房企优化资产负债结构、夯实财务基本面的重要抓手，也是推动房地产行业企稳复苏的关键助力 [1] 2026年房地产市场复苏态势 - 2026年以来，房地产市场在政策持续加码、供需协同发力的多重作用下，复苏暖意持续蔓延 [1] - 需求端：首套房贷利率维持历史低位、换购住房个税退税政策延续、公积金贷款额度提升与期限延长等措施，有效降低置业成本，购房者观望情绪逐步消解，市场交易活跃度稳步提升 [1] - 供给端：房企债务重组取得实质进展，优质资产盘活节奏加快，叠加现房销售制推进、预售资金监管强化，行业风险持续缓释，市场供给结构不断优化 [1] 近期市场价格表现与政策支持 - 2026年1月，百城二手住宅均价为12905元/平方米，环比下跌0.85%，跌幅较上一个月收窄0.12个百分点 [2] - 2026年1月，百城新建住宅均价为17114元/平方米，环比上涨0.18%，同比上涨2.52% [2] - 政策组合拳精准发力：换购住房个税退税政策延续至2027年底，个人将购买不足2年的住房对外销售增值税率从5%下调至3%，大幅降低交易成本 [2] - 多地对多子女家庭、退役军人等群体提高公积金贷款额度，精准支持刚需 [2] 供给端改革与行业转型 - 各地推进地方国企收购存量商品房用作保障房，既打通库存去化通道，又完善多梯度住房供给体系 [3] - 金融资源更多向优质房企与优质项目倾斜，“好房子”建设标准逐步落地，城市更新深入推进，推动行业从“大规模增量扩张”向“存量提质增效”转型 [3] - 现房销售制推进、预售资金监管强化，有效防范了交付风险，重构了行业信任体系 [4] 房企经营与信用状况改善 - 经营性资产的复苏态势已然显现，成为房企经营基本面改善的重要抓手 [4] - 房企债务结构优化与偿债压力缓解的趋势持续显现，融资渠道逐步畅通，融资成本稳步下行，经营性现金流对债务的覆盖能力持续提升 [4] - 随着政策力推住宅价格止跌回稳，叠加商业地产资产增值，房地产板块主体信用风险已开始退潮 [5] - 考虑到房地产供给侧深度出清，行业格局显著优化，预计优质房企盈利修复将更早、也更具弹性 [5] 市场展望与行业前景 - 政策层面释放出清晰的“稳预期”信号，房地产政策已进入以“稳定预期、缩短调整时间”为目标的新阶段 [3] - 随着核心城市2025年出让的优质地块逐渐入市，加之部分房企预计在春节前加大促销力度提前蓄客，今年3月份市场需求有望逐步释放，核心城市“小阳春”行情依然值得期待 [3] - 后续政策环境有望持续宽松，一线城市在购房资格、信贷支持等方面仍有调整余地，行业自身的转型升级将持续深化 [5] - 在政策与市场的双重作用下，房地产市场的复苏动能将持续集聚，行业将实现从高速增长向高质量发展的平稳转型 [5]

报告行业投资评级 未提及 报告的核心观点 二手房市场成交维持相对平稳，同比表现强劲；新房市场虽受月末效应提振但复苏力度弱于二手房且筑底过程尚未结束；各线城市二手房挂牌价有回暖迹象但趋势确立尚需观察 [1][2][3][8] 根据相关目录分别进行总结 周度成交情况 - 二手房成交同比表现持续强劲，本周 15 城成交面积 235 万平，环比下滑 8%，同比大增 150%，剔除春节错位与 2024 年同期比增长 22% [1] - 新房市场受月末效应提振创年后新高，本周 38 城成交面积 225 万平，环比增长 21%，同比增长 51%，但与 2024 年同期比下滑 27% [2] 月度成交情况 - 二手房市场相对平稳，1 月 1 - 29 日 15 城成交同比增长 8%，剔除春节错位较 2024 年同期增长 22%，周均成交 234 万平，较去年 12 月增长 4% [3] - 新房市场降幅依旧走扩，38 城新房成交同比下滑 23%，与 2024 年同期比降幅达 29%，与 2025 年四季度降幅相当，未现反弹信号 [3] 一线城市表现 - 二手房成交小幅回调，同比维持高增，京沪深三城本周合计成交环比下滑 4%，但绝对量处 2025 年成交高点 85%，超 12 月周均，同比较 2024 年同期增长 41% [4] - 新房成交延续复苏，深圳低位反弹力度显著，一线城市新房本周成交增长 15%，恢复至 2025 年周度高点 47%，深圳环比增长 106%，恢复至 2025 年高点 58% [5] 二三线城市表现 - 二线城市新房成交显著回升，二手房受个别城市波动影响回调，二手房本周成交环比下滑 12%，较 2024 年同期增长 6%，新房成交环比增长 24%，但较 2024 年同期下滑 33% [7] - 三线城市二手房韧性优于新房，新房成交绝对量有所修复，二手房本周成交环比下滑 11%，但绝对量处 2025 年成交高点 92%，较 2024 年同期增长 25%，新房成交环比增长 24%，升至去年成交高点 55%，较 2024 年同期下滑 28% [7] 房价观察 - 各线城市二手房挂牌价回暖，本周一线、二线、三线城市挂牌价环比分别上涨 0.34%、0.76%、0.10%，一线和三线城市连续两周反弹，但同比各线城市均未转正 [8] - 一线城市内部延续分化，沪深两地价格韧性凸显，上海和深圳本周挂牌价环比分别上涨 1.24%和 0.42%，北京和广州微跌 [9] - 二线城市复苏节奏不均衡，青岛领涨而杭州仍受压制，青岛本周挂牌价环比大幅增长 2.67%，杭州环比继续下跌 1.18% [9]