纪要涉及的行业和公司 - **行业**：房地产、商业消费 - **公司**：万科 纪要提到的核心观点和论据 深圳楼市现状 - **新房市场**：折扣回收，部分项目均价上涨 9%-15%，刚需和改善型住宅平均折扣 88 折到 95 折，高端和豪宅定位平均折扣 96 折到 99 折；供应紧张，库存降至去年同期一半，仅 2.6 万套，供应集中在郊区刚需型住房，核心区改善型住房较少[1][3][6][7] - **二手房市场**：分化明显，部分楼盘成交价抬高 10%-20%，部分仍在降价成交，整体处于筑底过程[1][6] 深圳楼市新规影响 - 阳台面积计算方式调整，飘窗进深增加，每户设 2 平方米不计入建筑面积的设备平台，减少公摊面积，限制住宅高度为 150 米，提升得房率和居住品质[2] 购房者关注点 - 关注价格、得房率和是否现房，对价格走势担忧缓解，倾向购买得房率高的新规产品和现房，一线城市烂尾概率较低[4][5] 市场展望 - 新房市场供给紧张，新规后产品涨价趋势显著；二手房市场需进一步观察动态；预计后阶段供需达一定平衡；新旧板块交易量变化会互相影响整体房地产市场走势[6][7][10] 商业消费情况 - 万科坂田广场人流量大，出租率达 99%，消费结构以坂田街道家庭客群为主，娱乐业态表现良好，高端女装店需培育会员[8] 贸易战影响 - 对日常消费影响不大，服务类体验消费优于传统商品类消费，重奢品消费受旅游及体验式消费影响较大，消费者心态偏谨慎[1][9] 房地产市场投资 - 投资者关注点转向固定收益类产品，当前房产收益率高于 10 年期国债，是购买不动产类资产的良好时机，但需关注房价下跌风险[1][11] 制度改革 - 现房销售和预售制度改革旨在稳定楼市和股市，应优化预售资金管理，而非全面推行现房销售，可通过分类监管改善预售资金管理[12][13][14] 其他重要但是可能被忽略的内容 - 媒体报道关于现房销售及相关政策存在矛盾信息，应理性分析政策逻辑，避免误导投资决策[15][17] - 土地拍卖中，限售或现房销售地块拍卖成功率低且地价便宜，开发商对利润空间有限且风险大的项目兴趣不大[16]

深圳"五一好房节"活动概况 - 活动由深圳市住建局指导，安居集团、地铁集团联合房协、中介协会主办，吸引超50家品牌房企和金融机构参与，推出特价房源、限时折扣、以旧换新等优惠政策[1][3] - 5天展会吸引10余万市民观展、1.3万市民咨询，深圳新建商品住房认购826套(网签317套)同比增长23.89%，二手房促成交易367套(网签63套)同比增长36.96%[3] - 贝壳深圳合作门店数据显示，二手房签约量同比增长66%，新房签约量增长17%[4] 其他城市促销活动效果 - 成都"安家成都·美好购房季"吸引30家房企、120多个项目参与，"五一"期间成交2067套(新房787套同比+2%)，二手房日均带看0.99万组(+8.3%)、日均成交256套(+3.7%)[5] - 武汉"宜居武汉乐购江城"活动带动新房网签451套(+284%)，面积5.53万平方米[5] - 北京5月1-4日网签新房81套同比+100%，上海二手房网签812套同比+56%[6] 房企推盘策略与市场表现 - 深铁置业推出商品房和人才房项目，安居集团展示保障性租赁住房样板间，承翰集团高端项目售价较2022年开盘下降且有谈判空间[3] - 房企普遍在假期加大推盘力度，采取价格折扣、低首付、送车位等促销措施，中介机构推出佣金优惠、换房补贴[5] - 核心地段项目表现平稳，但地段配套较差项目表现不佳，与3-4月"小阳春"相比市场已有所降温[6][7] 行业需求变化特征 - 假期出游3.14亿人次(+6.4%)导致看房需求阶段性下降，但属于短期抑制而非根本性萎缩[7][8] - 3-4月需求释放后市场进入传统淡季，学区房热度退潮也影响成交量[7] - 政策刺激力度减弱(4月调控政策不足百次vs去年同期160余次)导致观望情绪升温[9]

行业核心观点 - 关税措施升级对房地产行业就业及居民收入产生直接影响，政策支持传导至市场端仍需时间兑现[2] - 贸易摩擦被视为市场复苏进程中的阶段性扰动而非根本性趋势逆转[2] - 一二线城市房价全面企稳时间基准预测从2025年末推迟6-12个月至2026年中后期[2] - 地缘政治压力若加速结构性改革落地，可能改善中国房地产市场的长期发展动能[2] 市场预测调整 新房市场 - 2025E-2027E新房销售面积预测均值下调6%，2025E预测从938百万平方米降至894百万平方米[3][11] - 2025E-2027E新房销售额预测均值下调8%，2025E预测从8.9万亿元降至8.4万亿元[3][11] - 2025E-2027E新房均价预测调降1%，2025E预测从9,438元/平方米降至9,438元/平方米[3][11] - 2025E-2027E房地产投资增速预测调降2个百分点[4] 二手房市场 - 2025E-2027E二手房销量预测下调13%[4] - 2025E-2027E二手房价格预测调降2%[4] - 2025E二手房销售面积预测从627百万平方米降至541百万平方米[3][11] 开发商层面 - 覆盖房企2025-2027年核心EPS预测区间下调4%-6%[4] - 12个月目标价平均下调3%以匹配最新估值参数[4] - 央企开发商在一线城市的战略土储布局(2023年以来新增土储占比达62%)构筑显著区位优势[4] 区域市场差异 - 出口依赖型沿海城市(如昆山/东莞，出口占GDP70%+)面临更大挑战[7] - 高线城市及关键产业集群城市(如新能源汽车、太阳能、半导体)展现更强经济韧性[7] - 长三角地区因净出口敞口较低且短期住房市场基本面较强，可能继续跑赢[7] - 西部内陆城市因住房市场综合实力较强且主要与"一带一路"贸易伙伴关联，表现相对稳健[8] 供需结构变化 - 国企及地方政府融资平台主导的新开工项目占比持续提升[4] - 2025E新开工面积预测为478百万平方米，较2024年739百万平方米下降35%[3][11] - 2025E竣工面积预测从763百万平方米下调至664百万平方米，降幅13%[3][11] - 80城市可售资源中约36%为2022年前推出的"过时库存"[29] 土地市场趋势 - 低容积率地块占比提升，2024年容积率<2的地块占土地交易价值61%[32] - 央企在土地收购价值中的占比从2020-2021年的16%上升至2024年1季度的25%[50] - 覆盖开发商土地储备更加集中于核心城市，前10大投资城市占比从2021年的43%升至2024年的80%[40]

研究专题卡介绍 - 研究专题卡是克而瑞研究中心推出的房地产企业情报定制方案，旨在用专业知识和行业预判为房企预测走势、预警风险、提供借鉴 [2] - 每年提供十大类、五十个专题选择，涵盖宏观研究、市场研究、企业管控、项目借鉴、营销案例、产品案例、运营模式、企业深度、企业融资及盈利模式 [2] - 企业可根据需求选择专题打包定制，全年累积不得超过会员等级规定数量 [4] 2025年新增专题 - 2025年地方供地计划探析：规模压降、结构优化与市场效应，一季度推动行业去库存规模达1亿平方米 [6] - 一季度小阳春特征解析和持续性展望：楼市企稳，热点城市回暖，二季度或延续弱复苏 [7] - 2025年强调在发展中化解风险，持续推动房地产市场止跌回稳 [9] - 房企债务重组与重整进展分析：债务重组并非一蹴而就，回归正常经营依赖市场 [10] - 沪杭等八城有望率先破局，多数城市仍需深化精准施策 [11] 2024年专题回顾 - 2024年政策应出尽出，2025年重在落实，行业成交规模走出筑底曲线，有望进入回稳周期 [13] - 重点城市拿地开工率46%，盈利项目才会开盘，拿地、开盘谨慎趋势短期难逆转 [14] - 四代宅产品普及、实得面积提升、大平层创新设计、主卧升级、满装样板间流行等是主要住宅产品趋势 [15] - 典型房企土地储备结构分析：配租型落地效果普遍好于配售型，或加剧刚需观望 [16] - 房企存货管理报告：近七成房企存货结构恶化，加快库存出清成共识 [60] 行业趋势与市场分析 - 房企土地"收储"面临多重困难，良好初衷需受市场检验 [12] - 优质板块有望率先迎来平衡新周期，助力行业加速筑底 [12] - 公募REITs发行创新高，推动房企加速转型，2024年迈入常态化发展新阶段 [13] - 三四线土地市场降至冰点，百强房企撤出，少数城市吸引力提升 [47] - 城中村改造融资支持加大，专项借款授信超万亿，国央城投为主要合作对象 [50] 产品与设计趋势 - 住宅产品迭代趋势：四代宅普及、实得面积提升、大平层创新设计、主卧升级、满装样板间流行 [15] - 叠墅产品迭新趋势：重塑空间、融合科技，揭示市场逻辑与技术创新 [24] - 新中式住宅风潮来袭，房企打造专门产品系，融合地域人文历史 [25] - 住宅社区空间设计趋势：开放式设计，嵌入多元配套功能，引入艺术、文化元素 [62] - 人性化设计成为产品力竞争关键，精装交付普及下更关注客户需求敏感点 [67] 房企战略与融资 - 房企转型考量三方面：资产变轻、业务聚焦、投资聚焦 [23] - 民营房企融资两极分化，融资优势倾斜于少部分标杆民企 [71] - 房企轻资产商管布局现状及模式研究：运营能力和品牌效应是核心竞争力 [62] - 房企债务重组与重整进展分析：债务重组非一蹴而就，回归正常经营依赖市场 [10] - 房企融资协调机制落地进展：地方政府积极推进白名单，重点支持本地企业发展 [52] 城市与区域市场 - 沪杭等八城有望率先破局，多数城市仍需深化精准施策 [11] - 南京主力板块四类"超跌"与四种"抗跌"，主城"抗跌"板块新政后热度领涨 [34] - 合肥楼市趋冷是暂时调整还是透支后的长期回落，需求与供给制约放开 [36] - 西安楼市短期研判：新房热度将震荡下行，主城与西咸、新房与二手冷热延续 [42] - 津郑青等二线市场特征和政策效果不彰因素分析：房价下跌或深调，新房供需错配加剧 [61]

行业趋势 - 2025年一季度国内核心城市二手房市场延续复苏趋势，3月成交量显著回升，多个城市迎来"小阳春" [5] - 北京、上海、广州、深圳、杭州一季度二手房成交量同比分别增长31.3%、45.3%、22.5%、54.3%、46.8% [5] - 3月一线城市二手住宅销售价格指数环比+0.2%，自2024年9月底以来累计+1.3%，呈现"止跌回稳"态势 [5] 公司经营 - 一季度营业收入28.23亿元，同比+2.54%，毛利率10.28%，同比提升1.75个百分点 [6] - 归母净利润627.07万元，同比-75.29%，主要因2024年同期出售资产产生高基数；扣非归母净利润2,260.18万元，同比+141.26% [6] - 住房总交易金额(GTV)681.1亿元，同比+33.0%，其中经纪业务、资产管理业务、新房业务GTV分别增长35.2%、0.6%、37.5% [6] - 资产管理业务在管房源31.0万套，较年初增加0.7万套；国内运营门店总量2,623家（直营2,123家/加盟500家） [6] 财务数据 - 一季度非经常性损益项目金额未披露具体数据，但明确无其他特殊损益项目 [3] - 主要会计数据和财务指标发生变动，但未披露具体变动数值 [4] 公司治理 - 董事会、监事会及高管层确认季度报告内容真实、准确、完整 [2] - 第十一届董事会第十一次会议及监事会第九次会议全票通过2025年一季度报告 [13][21] 子公司担保 - 2025年1-3月为全资子公司提供3笔担保，总额1.4亿元，涉及江苏银行、民生银行、工商银行的流动资金借款及授信额度 [8][9] - 担保方式包括连带责任保证、最高额抵押等，担保期限在2024年股东大会批准的额度内 [7]

房地产市场回暖 - 2025年以来房地产市场呈现"止跌回稳"态势 土地市场持续改善 核心城市如北京 杭州 成都成交楼面价创新高 [1] - 台州 嘉兴 重庆等城市土地市场活跃度提升 中小民营房企加快拿地步伐 市场信心边际改善 [1] 中小民营房企表现 - 2025年3月百强房企销售操盘金额达3175.7亿元 环比增长68.8% 房企土地布局意愿增强 [2] - 22个重点城市溢价成交宅地中 民企拿地金额占比升至24% 中小民营开发商参与度提高 [2] - 方远地产以2.18亿元总价竞得台州椒江区地块 楼面价8431元/平方米 溢价率12.38% [2] - 万祥地产以4.47亿元总价摘得郑州经开区住宅用地 楼面价5366元/平方米 溢价率3.7% [2] 土地市场热度扩散 - 2025年1-4月22个重点城市月度平均溢价率达20% 土地市场显著回暖 [3] - 土地市场热度从一线城市扩散至更多城市 优质地块频繁溢价成交 [3] - 南京秦淮区地块经过38轮竞价 由中小民营房企联合体以11.14亿元竞得 楼面价3.88万元/平方米 溢价率7.12% [3] - 绿城中国旗下公司以6.55亿元竞得嘉兴南湖区地块 楼面价8493元/平方米 溢价率16.98% [3] 区域市场表现 - 重庆渝北区地块以13.42亿元成交 楼面价10418元/平方米 溢价率38.94% 由四川省远达集团竞得 [4] - 地块品质和项目可开发性成为决定成交热度的关键因素 产品品质提升有望驱动改善需求释放 [4] 市场展望 - 土地市场活跃度提升 为下半年房地产市场走势提供积极信号 [5]

市场整体表现 - 3月房地产市场延续止跌回稳态势，供求稳步回升，成交同比微增4%，库存持续走低 [2] - 二手房成交延续高位震荡行情，环比增50%，同比增长21% [2] - 土地市场延续缩量升温，北京、上海、杭州等核心城市平均溢价率超20% [2][24] 新增供应 - 30个重点城市新增供应881万平方米，环比增长157%，同比下降27%，处于近7年同期最低位 [4] - 一线城市供应环比增长236%，同比下降52%，北京放量显著（53万平方米，环比780%） [4][5] - 二三线城市供应环比增长144%，长沙、宁波同环比倍增，济南、珠海供应规模不足10万平方米 [4][5] 新房成交 - 30城成交1230万平方米，环比增长79%，同比上升4%，一季度累计同比上涨7% [8] - 一线城市成交同比增14%，累计同比增25%，北京核心区改善盘带动成交冲高至49万平方米 [9][10] - 二三线城市成交同比持平，成都、青岛同环比齐增（成都成交133万平方米，同比23%） [9][10] 项目去化 - 29城平均开盘去化率45%，环比上升11个百分点，同比上升19个百分点 [14] - 北京、成都、长沙等去化率超60%，天津、苏州、西安等因项目品质提升去化率骤增 [14][15] - 武汉、南京去化率不足40%，福州、无锡等无新盘加推 [14][15] 库存与供求比 - 30城库存面积22123万平方米，环比降1.6%，同比降8.8%，消化周期超18个月城市降至16个 [18] - 供求比0.72，武汉、长沙等供过于求，南京、宁波等供求持稳 [18] 二手房成交 - 30城二手房成交2233万平方米，同环比分别增长21%和50%，一季度累计同比增22% [19][21] - 一线城市同比增34%，北京、上海、深圳涨幅居前（北京同比37%，深圳61%） [21] - 宁波、福州等二三线城市同比未回正 [21] 土地市场 - 3月土地成交建面2097万平方米，环比降16%，平均溢价率17.09%，达2021年高位 [24] - 北京海淀宅地成交价75亿元，溢价率27.93%，楼面价10.23万元/平方米创纪录 [26][28] - 二线城市成交建面环比增38%，成都溢价率30%，杭州溢价率42% [26][28] 未来展望 - 4月核心城市如北京、上海、深圳、成都等高端住宅供应将支撑市场热度延续 [33] - 广州、武汉等有望延续弱复苏，福州、长春等高库存城市去化压力仍存 [33]

房地产市场一季度表现 - 一季度房地产市场总体筑底企稳，重点城市新房、二手房成交同环比均有增长，3月迎来局部"小阳春"行情 [1] - 住宅用地土地出让金同比增长20%，平均溢价率创2021年下半年以来新高，核心城市优质地块土拍热度较高 [1] - 业内人士预计二季度新房市场成交规模或延续弱复苏走势，二手房市场回暖程度将好于新房 [1] 重点城市楼市成交情况 - 一季度深圳新建商品住宅网签成交面积同比增长超80%，上海、广州、杭州、宁波、南京等城市同比增长均超20% [3] - 改善性需求是新房市场重要支撑，120平方米以上户型成交占比有所提升 [3] - 3月30个监测城市成交规模环比大涨85%，同比增长7% [3] - 深圳、杭州二手房成交套数同比增长约六成，北京、上海、成都同比增长均超30% [3] - 3月深圳二手房网签成交套数同比增长57%，北京、上海同比增幅均超30%，杭州同比增长76% [3] 核心城市土拍市场表现 - 一季度300城住宅用地土地出让金3449亿元，同比增长20.2%，一线城市同比增幅超两成，二线城市同比增长三成以上 [5] - 一季度300城土地成交平均溢价率达到11.4% [5] - 上海成交10宗宅地，9宗溢价，5宗溢价率超30%；杭州出让32宗地中有28宗溢价成交，多宗地块溢价率超40% [5] - 杭州、北京、成都等地在优质地块带动下，成交楼面价创新高 [5] 非核心区域土地市场表现 - 核心城市非核心区域地块以及非核心城市地块多为底价成交 [6] - 北京出让11宗宅地，4宗核心区域地块均溢价成交，其余7宗均底价成交 [6] - 南京、天津、长沙、郑州、沈阳等城市仅个别优质地块房企举牌意愿较高 [7] - 福州、武汉、无锡一季度出让地块均为底价成交 [7] 政策支持与二季度展望 - 一季度全国有近100省市（县）出台政策超140条，主要集中于优化公积金贷款政策、加大购房补贴力度等方面 [9] - 二季度一线城市有望调减限制性措施，更多城市有望优化公积金贷款政策、加大购房补贴力度 [9] - 二季度新房市场成交规模或将缓步复苏，绝对量好于一季度水平，核心一、二线城市延续高位震荡行情 [10] - 二手房市场成交仍将延续稳中有增态势，回暖程度好于新房 [10] - 二季度核心城市土拍热度将保持高位，高总价、高溢价地块成交常态化 [10]

房地产市场一季度表现 - 一季度房地产市场总体筑底企稳，重点城市新房、二手房成交同环比均有增长，3月迎来局部"小阳春"行情 [1] - 新房市场：一线及核心二线城市修复突出，深圳新建商品住宅网签成交面积同比增长超80%，上海、广州、杭州、宁波、南京等城市同比增长均超20% [3] - 二手房市场：深圳、杭州二手房成交套数同比增长约六成，北京、上海、成都同比增长均超30% [3] - 土地市场：300城住宅用地土地出让金3449亿元，同比增长20.2%，平均溢价率11.4%，创2021年下半年以来新高 [5] 核心城市土拍热度 - 核心城市优质地块竞拍热度较高，上海成交10宗宅地中9宗溢价，5宗溢价率超30%；杭州出让32宗地中28宗溢价成交，多宗地块溢价率超40% [5] - 核心城市非核心区域及非核心城市地块多为底价成交，如北京出让11宗宅地中7宗底价成交，南京、天津、长沙等城市仅个别优质地块房企举牌意愿较高 [6] 政策支持与市场预期 - 一季度全国近100省市（县）出台政策超140条，主要集中于优化公积金贷款政策、加大购房补贴力度 [8] - 全国两会政府工作报告首次将"稳住楼市"写入总体要求，中央在提振消费文件中强调稳楼市并提出相应举措 [9] - 二季度政策落实将加快，一线城市有望调减限制性措施，更多城市或优化公积金贷款政策、加大购房补贴力度 [9] 二季度市场展望 - 新房市场：成交规模或延续弱复苏走势，绝对量好于一季度水平，核心一二线城市延续高位震荡行情 [10] - 二手房市场：成交将延续稳中有增态势，回暖程度好于新房，市场份额占比进一步上升 [10] - 土地市场：核心城市土拍热度将保持高位，高总价、高溢价地块成交常态化，核心与非核心城市热度进一步分化 [10]

文章核心观点 - 房地产市场延续回稳态势，转型成效进一步显现，政策显效与供需结构性改善推动复苏 [7] 榜单发布 - 发布2024年中国房地产企业代建综合能力TOP30排行榜，从经营发展、产品竞争等多维度测评代建企业 [2] - 发布2024年中国房企交付力TOP30、十大交付力作品榜，企业产品交付体系更丰富，关注点贯穿全开发周期 [3][4] - 发布2025年2月全国优秀项目榜单，从创新性、影响力等多维度测评优秀项目 [5] 政策解读 - 2025年“两会”强调在发展中化解风险，推动房地产市场止跌回稳 [5] 市场动态 - 沪深津汉等部分城市新房现“小阳春”，二季度或延续止跌企稳态势 [8] - 京穗超七成小区涨价，核心城市56%小区房价环比上涨，市场暖意延伸至刚需客群 [9] 企业情况 - 招商蛇口锚定行业五强，转型综合开发运营服务商，2025年可售货值3250亿，经营现金流增长1.69%，期内计提约60亿减值 [10] 研报数据 - 2025年1 - 2月全国市场成交面积中枢上移，120 - 140㎡产品成交占比与去年持平，更大面积段产品比重合计增幅1.5个百分点，120㎡以下产品占比低于去年全年水平 [12] - 3月10 - 16日土地周报显示，土拍同环比大幅增长，重点城市平均溢价率提升至22.8%，连续四周超10%，流拍率8.3%回落至近年均值附近 [13]