近期新房市场整体去化表现 - 截至10月29日，近期加推的楼盘中，能全部卖完的项目屈指可数，仅有悦海棠、拱宸金茂府与翠隐江粼三个项目去化率达到100% [1] - 大部分楼盘出现卖不完的情况，部分楼盘网签房源仅有个位数，例如大华西溪风情与丹青隐庐网签房源只有2套，去化率分别为3.13%与10% [1] - 续销房源出现销售滞缓现象，例如兴耀青森项目，9月下旬加推的62套房源，至10月下旬仅卖出15套，两周时间仅去化6套，相比首开时去化速度明显放缓 [7] 各城区具体楼盘去化数据 - 上城区部分楼盘如锦上万象府（房源均价65600-67600元/m²）、翠隐江粼（房源均价60386-61324元/m²）去化率达到100%，而天阳湖山丽舍部分楼幢去化率在31.2%至66.6%之间，大家咏印明庐部分楼幢去化率低至32% [2] - 拱墅区招商蛇口杭序府整体去化表现较好，部分楼幢去化率达100%，但滨江鸣澜里140套房源网签131套，去化率为93.6% [2] - 西湖区绿城悦海棠多个楼幢去化率达100%，绿城知海棠部分楼幢去化率为77.5%，法璟文华轩不同楼幢去化率差异显著，介于75%至100%之间 [3] - 钱塘区绿城湖映金沙轩多数楼幢去化率达100%，但兴耀青森项目3幢62套房源仅网签15套，去化率24.1%，潮语臻境府部分楼幢去化率低至24.2% [4] - 临平区英冠春棠雅韵府部分楼幢去化率达100%，但3、8、15幢12套房源网签0套，去化率为0%，金地中德振丰丹青隐庐20套房源仅网签2套，去化率10% [7] 市场趋势与购房者行为分析 - 市场出现大量新房卖不完的现象，主要原因是购房预期下降，尽管开发商通过送车位、送加装包等方式促销，在一定程度上能带动销售 [9] - 随着大量不限价楼盘入市，市场热度下降，购房者观望情绪浓郁 [9] - 当前楼市亟须更大的政策利好刺激，以缓解市场下行的压力 [9]

楼市整体趋势 - 全国百城二手住宅均价为每平方米13381元，同比大幅下跌7.38% [1] - 今年前三季度累计跌幅达5.79% [1] - 全国百城二手房价格已连续41个月呈现环比下跌 [1] 多套房产家庭面临的挑战 - 多套房家庭占比高达45% [1] - 资产大幅缩水，例如上海一套房产价值从400万元跌至256万元，跌幅超过30% [2] - 全国二手房挂牌量已突破730万套，北京、上海、杭州等热点城市挂牌量均超过14万套 [3] - 持有成本攀升，物业费、取暖费等各项费用随物价上涨而增加 [3] - “以租养贷”模式面临挑战，人口流出严重的中小城市租房市场供大于求，一线大城市租房需求下降导致房租下跌 [4]

房价下跌趋势 - 广州二手房均价从2.93万元/平方米跌至2.09万元/平方米，每平方米缩水超8000元[4] - 广州珠江新城某小区70平方米户型在两年内价格暴跌555万元，单价从14万元/平方米腰斩至6万元/平方米[4] - 一线城市二手房价格已回落至2016年水平[4] 租金市场下行 - 全国40个大中城市租金挂牌均价为34.04元/平方米/月，环比下跌0.22%，同比下跌2.42%[5] - 全国55个重点城市平均租金已连续11个月环比下降，上海降幅最大[7] - 上海全市平均租金同比下滑8.2%，内环内高端住宅租金降幅达12.5%[8] - 以上海100平方米房源为例，平均租金从87.2元/平方米/月降至75.1元/平方米/月，房东年租金收入减少近5000元[8] 市场供需变化 - 上海上半年二手房成交13万套，是新房成交量的5.3倍，北京为4.8倍，广州为1.9倍，深圳为1.3倍，二手房全面碾压新房[4] - 全国百城二手房挂牌量同比大幅增长10.44%，达到258.42万套的历史高位[21] - 上海2024年保障性租赁住房供应量达到约31.9万套，分流了30%的年轻租客[10][11] 租赁行为变化 - 企业降薪潮下，白领租金支付意愿从收入的40%降至20%[11] - 月租6000元的客群直接转向4000元的房源，消费降级蔓延至居住领域[12] - 约62%的房东接受超过10%的租金降幅，租客普遍持“等等看”心态期待更低价格[14][15] 个案价格调整 - 广州珠江新城某小区三房单位，今年年初租金为1万元/月，目前降至8000元/月，跌幅20%[1] - 上海浦东新区龙阳路附近，有租客在同小区以4500元/月租到房源，而原房东拒绝从6300元/月降至5000元/月的提议[18]

市场整体趋势 - 楼市热度冷却范围从外围向核心区扩散，新房普遍出现卖不完的现象[1] - 截至10月16日，杭州市区新房住宅显性库存达到30,346套，为近四个月新高[11] - 按照月均3,800套去化速度计算，当前去化周期已达8个月左右[11] 项目去化表现分化 - 少数热门改善楼盘如奥映鸣翠府、翠隐江粼与拱宸金茂府能够实现100%售罄[1] - 大部分改善楼盘如安璞逸庭、宸云、丽香庭、元起观潮府与咏印明庐出现未售罄情况，部分去化率不足20%[1] - 部分刚需楼盘表现强劲，例如云谷板块的绿城悦海棠三次开盘均实现100%售罄[9] 具体项目去化数据 - 潮语臻境府首开售罄，但9月下旬加推的66套房源仅网签9套，去化率低至13.64%[9] - 英冠春棠雅韵府部分楼幢去化率为0%，如3、8、15幢[3] - 如玺华院部分楼幢去化率为0%，如3幢[3] - 望云润玺部分楼幢去化率为0%，如1、4幢[3] - 滨江鸣湖里部分楼幢去化率为0%，如11、12、21幢[6] - 大华西溪风情部分楼幢去化率为0%[7] 开发商促销策略与市场反应 - 开发商采用涨价后送车位、送加装包等方式进行促销，早期能刺激市场需求[11] - 随着买房客群消耗，促销效果减弱，越来越多项目出现卖不完现象[11] - 业内人士分析指出整体市场下行过程中，当下买房热情不及上半年[11]

楼市黄金时代终结 - 房地产市场黄金时代已彻底结束，过去十年房价快速上涨，例如2015-2017年出现连夜排队抢房现象 [3] - 当前市场转向冷清，中介门店客流稀少，降价急售房源普遍，房源挂牌半年仍难成交 [1][3][5] 房价下跌核心原因 - 住房供应严重过剩，城镇家庭平均每户拥有1.5套住房，三四线城市空置率突出形成"鬼城"现象 [6] - 年轻群体购房观念转变，大城市年轻人平均租房年限延长至8-10年，更注重生活品质而非购房 [6] - 炒房客因房价下跌及房贷压力大规模抛售资产，导致部分区域房价腰斩 [7] 快速贬值房产类别 - 小县城及弱三四线城市普通住宅因人口外流持续贬值，例如某县城2018年所购房产价格腰斩 [8] - 远郊新区"睡城房"因规划未落地及生活不便大幅贬值，预估180万房产五年后价值降至80-110万 [8] - 老旧小区刚需房（房龄超20年、无电梯、物业差）若无优质学区支撑，流动性急剧下降，预估180万房产五年后价值降至100-120万 [8][9] 抗跌保值房产特征 - 一线及新一线城市核心地段（如北京海淀、上海徐汇）因配套稀缺需求旺盛，房价相对坚挺 [10] - 高品质改善型住房（新房龄、优环境、好物业）受改善需求支撑，保值能力较强 [10] - 学区房价值因教育政策调整（如"双减"）出现分化，需谨慎评估政策风险 [10][11] 行业领军者战略调整 - 部分房企如万达早在2017年已退出房地产开发，套现千亿转型，规避行业下行风险 [12][13] - 行业领袖如孙宏斌在2018年预测市场销量将下降20%-30%，并强调去库存策略 [14] 购房逻辑本质回归 - 自住购房需优先考量通勤、配套及月供压力，避免影响生活质量 [15] - 投资购房仅限核心城市优质地段，远离小县城及远郊房产以防套牢 [15] - 年轻群体购房必要性降低，租房成为提升生活品质的合理选择 [15][16]

房价下跌趋势 - 贝壳数据显示某小区房价从2021年9万元/平降至当前6.8万元/平 降幅达24% 即便2024年新增地铁配套仍未能阻止下跌[1] - 市场情绪转向悲观 讨论焦点从经济供需等基本面因素转为单纯看空口号 某国外机构将楼市触底预测从2025年二季度推迟至2026年底[1] 库存与资金压力 - 新房库存达7.87亿平方米 消化需巨额资金 黄奇帆曾指出收储至少需6万亿元 但目前仅投入约1万亿元[1] - 地方财政承压明显 2024年土地出让收入8.5万亿元 较2022年减少4万亿元 二线城市土地流拍率超40%[3] 政策与信贷环境 - 购房门槛显著降低 首付比例降至15% 信贷审批宽松 60岁人群无需担保可获30年期贷款且放款加速[4] - 财政措施转向紧缩 上海家电补贴改为摇号制 2025年1-4月全国非税收入1.5万亿元 同比增长7.7%[4] 需求端结构性变化 - 新房供应通过提升得房率（如70%升至120%）吸引需求 二手房市场承压[6] - 公共资源调配影响房产价值 学校合并等集中化措施可能导致学区房价值重构[7][8] 历史周期与价值回归 - 当前房价由杠杆推动 收入与经济增速未同步增长 2016年政策刺激导致房价超涨 老破小等低价值房产被炒作[9] - 超涨后进入超跌阶段 市场情绪主导下行 下行周期可能持续超过三五年[9][10] 外部因素影响 - 美联储2024年9-12月累计降息100基点 但资金回流美国措施削弱了降息对楼市的刺激效果[5] - 全球热钱流向存在不确定性 需关注美联储后续政策及政治因素影响[6]

昌平南部新房市场销售疲软 - 中海未来之境项目342套房源两个月去化率仅23.7% 成交均价61738元/平方米 [1] - 越秀星耀未来项目930套房源五个月去化率仅17.5% [2] - 部分项目通过提高渠道佣金点位争夺客源 [4] 昌平南部新房价格持续下行 - 近一年主力楼盘价格普遍下跌 梧桐星辰降幅达7.94% 建发观堂府降幅3.97% [6] - 最近五个月出现加速下跌趋势 越秀星越项目五个月内降价5.26% [5][6] - 龙湖观琴项目最新成交价53014元/平方米 较三个月前下降6% [6] 二手房价格坍塌加剧市场压力 - 回龙观板块二手房挂牌价近一年下跌14.18% 沙河板块下跌11.41% [7][10] - 融泽嘉园二手房成交价较四年前高点下跌35.1% 总价减少235万元 [12][14] - 龙腾苑二手房成交价较2023年高点下跌超41% 总价减少261万元 [17][19] 供应过剩导致市场供需失衡 - 昌平区在售及待售新房供应量将突破1万套 [34] - 2025年前八个月月均成交365套 全年预计成交不足5000套 [35] - 朱辛庄工业用地转为住宅用地 加剧市场供应压力 [35] 市场出现内向型资产换仓趋势 - 2025年6-8月海淀区新房成交量同比增长83.86% 朝阳区增长35.67% [40] - 同期昌平区成交量下降5.39% 大兴区下降21.7% [40] - 城区项目吸引外溢客群回流 近郊购买力蓄水池下降 [44] 区域价格体系出现结构性变化 - 北五环外项目价格高于南五环内 中海未来之境均价较元启项目高9000元/平方米 [41] - 价格差异源于海淀互联网从业者的外溢需求支撑 [41][44] - 码农群体支付能力减弱 导致传统高价支撑区域出现补跌 [33][44]

全球股市表现 - 韩国股市年内涨幅超30% [1] - 日经225指数突破1989年历史高点 [1] - 外资7月净流入韩国股市超30亿美元 [1] - 沪深两市成交量连续突破2万亿 [1] 中国基金市场动态 - 6256只权益类基金平均收益率达34.06% [2] - 99%基金产品实现盈利 [2] - 158只2021年新基金累计跌幅超30% [2] - 50只主动权益基金实施限购 [2] - 中欧医疗创新基金年内收益率80%并限购10万元/日 [2] 美国经济数据 - 7月CPI同比上涨2.7%低于预期 [2] - 8月PPI同比暴涨至3.3% [2] - 美联储降息预期从90%回落至80% [2] 房地产行业危机 - 恒大债务飙升至3500亿港元并正式退市 [3] - TOP10房企销售额同比下跌超10% [5] - TOP3房企销售额下滑14.4% [5] - 70城房价环比同比双降 一线城市新房环比跌0.2% [6] 房企债务重组进展 - 融创完成154亿元公司债重组 境外债获75%债权人支持 [4] - 碧桂园清盘聆讯延至2026年1月 140亿美元债务重组获75%持有人支持 [4] - 万科获深铁集团超240亿元借款 利率低于LPR [4] 政策应对措施 - 北京放宽五环外购房限制并加大公积金支持 [6] - 政府计划投入3000亿元收购房企未售房源 [6] - 专项债开始进入房地产领域 [6] - 8月出台两项消费贷款贴息政策 [6] 消费与信贷数据 - 7月人民币新增贷款减少500亿元 创2005年来首次负增长 [8] - 居民短期贷款减少3827亿元 [8] - 居民中长期贷款减少1100亿元 [8] - 消费贷占社零总额比例降至2.9% 远低于2017年7% [6] 就业市场压力 - 上半年失业保险基金支出942.8亿元 同比增27% [8] - 城镇登记失业人数达1102万人 [8]

报告行业投资评级 未提及 报告的核心观点 - 6月底以来PVC社会库存累库拐点显现且近期累库速度加快，基本面弱势格局难改，预计8月延续7月累库格局，价格易跌难涨 [4] - 操作策略上单边反弹偏空，V2509关注区间【4850，5150】，V2601关注区间【5000，5300】；产业链库存承压，仓单持续增加，V3 - 5月间反套继续持有 [5] 根据相关目录分别进行总结 下月展望 - 供给方面，今年计划投产250万吨新产能（同比+9%），年内已兑现170万吨，耀望及海湾合计50万吨计划8 - 9月兑现；8月仅内蒙君正、新中贾等装置存检修计划，企业超预期检修概率不大，存量及增量装置均承压运行，供给充沛 [4] - 需求方面，1 - 6月表观消费量累计同比 - 3%，年中政治局会议首次未提楼市，地产销售面积连续2个月跌幅扩大；1 - 6月印度出口占比降至42%，BIS政策影响显著，后市对印度出口市场面临反倾销等政策不确定因素，出口增速恐将继续放缓 [4] 行情回顾 - 7月PVC震荡偏强，现涨后跌，基差同比中性偏低，仓单持续增加，7月25日基差跌至 - 213元/吨创月内低点 [7][12] - 截至7月31日，V9 - 1价差为 - 135元/吨，V3 - 5价差为 - 257元/吨，基本面现实端疲软，月间持续走反套，3 - 5月间反套可继续持有 [14] - 本周PVC产量45万吨（同比+6.4%），1 - 31周产量累计同比+4.0%，年初至今产能利用率始终维持在75%以上，7月万华化学及天津渤化合计90万吨新装置投产，8月新增产能兑现压力更高 [17] 装置动态 - 8月仅内蒙君正、新中贾等装置存检修计划，同时鄂尔多斯、中盐合计120万吨装置计划重启 [19] 房地产情况 - 2025年1 - 6月房地产新开工/竣工/施工/销售面积累计同比分别为 - 20%/-9.1%/-14.8%/-3.5%，新开工和施工面积降幅收窄，竣工面积跌幅收窄，销售面积连续2个月跌幅扩大 [22] - 2025年6月70个大中城市新建商品房当月同比 - 3.7%，自24年11月跌幅持续收窄；二手住宅价格当月同比 - 6.1%，自24年10月跌幅持续收窄 [22] 需求情况 - 2025年1 - 6月PVC表观消费量累计值为1017万吨（同比 - 3.0%），内需持续偏弱 [25] - 2025年1 - 6月PVC出口量为196万吨（同比+66万吨，同比+50%），6月出口量为26万吨（同比+21%），印度单月环比 - 62%，1 - 6月印度占比我国出口总量的比重下降至42%，下半年出口增速或较上半年有所放缓 [25] 库存情况 - 截至本周四，企业库存为34.5万吨（同比+19%），连续6周去库，3月下旬以来企业库存持续高于往年同期水平 [28] - 截止本周四，大、小样本社会库存分别为45、72万吨，6月底以来社会库存累库拐点显现，7月中下旬累库速度明显加快，预计8月底社会库存将升至去年同期水平 [28] 利润情况 - 7月以来，受反内卷政策预期驱动，PVC主力期货最多涨幅达到12.1%，烧碱表现坚挺，7月主力最高涨幅达20.3%，氯碱企业综合利润较前期显著修复，考虑到后续供需格局依旧承压，上游企业利润仍有压缩空间 [31]

房地产市场现状 - 一线城市中介门店气氛冷清但隐含蠢蠢欲动情绪 [1] - 70个大中城市中房价上涨城市数量持续减少 [1] - 2025年年中市场呈现惊涛骇浪后的余波状态，震荡温和 [8] 行业数据表现 - 2025年上半年全国房地产开发投资46658亿元，同比下降11.2%，降幅比1-5月扩大0.5个百分点 [3] - 1-6月新建商品房销售面积45851万平方米，同比下降3.5%，降幅扩大0.6个百分点 [3] - 新建商品房销售额44241亿元，同比下降5.5%，降幅扩大1.7个百分点 [3] 历史对比与周期特征 - 2009-2019年为楼市黄金十年，三四线城市房价显著上涨（例如某三线城市单价从3000元涨至15000元） [4] - 2020年成为市场分水岭，调头向下且跌势猛烈 [6] - 部分大城市热门板块房价从高点下跌30%-50% [7] 城市分化与复苏预期 - 国际投行预测一线城市2025年底止跌企稳，强二线城市需等到2026-2027年 [3] - 一线及强二线市场率先显露韧性，优质资产开始显现价值 [8][9] - 市场分化加剧，一线和核心二线复苏更快更稳，但不会重现"鸡犬升天"式暴涨 [10] 投资机会观察 - 被"错杀"的优质资产已在角落悄然闪光 [9] - 刚需和改善买家可从容筛选被低估房产，市场奖励耐心和眼光 [11] - 行业经历深度调整后，真实价值逐步浮出水面 [11]