地方债发行规模与进度 - 8月地方债发行规模为9776亿元 较6月和7月有所下降 但依然维持高强度[1] - 1-8月新增专项债累计发行3.26万亿元 占全年4.4万亿元额度的74% 发行进度超过时间序列[1][2] - 1-8月用于置换隐性债务的再融资专项债发行1.93万亿元 全年仅剩约700亿元额度 发行进入收尾阶段[1] 专项债资金用途分布 - 8月新增专项债中超过40%额度用于政府存量投资项目即"化债"资金[1] - 8月用于化债的新增专项债发行规模为2129亿元 占当月全部新增专项债发行规模的44%[2] - 1-8月累计用于化债的新增专项债发行规模为9680亿元 占全部新增专项债发行规模的30%[2] - 1-8月新增专项债资金主要用于市政和产业园区基础设施6294亿元 交通基础设施4173亿元 土地储备3240亿元 保障性安居工程2710亿元[2] 土地储备专项债情况 - 8月用于土地收储的新增专项债规模为600亿元[1] - 1-8月共有十个省份发行了3240亿元土储专项债 其中上海568亿元 浙江488亿元 广东433亿元 江苏314亿元 湖南307亿元[3] - 6-8月土储专项债发行规模分别为841亿元 715亿元 601亿元 较上半年明显提升[3] - 地方政府通过发行专项债回收闲置土地 推动土地市场去库存 缓解开发商资金压力[3] 存量商品房收购进展 - 浙江 四川 重庆 黑龙江四个省份共有32个项目涉及收购存量商品房[4] - 单个项目使用专项债资金规模绝大多数低于1亿元或在1-2亿元左右[4] - 宁波发行1亿元专项债用于收购88套住宅和88个车位 改造后作为保障性租赁住房[4][5] - 1-8月"稳楼市"专项债资金加总约为5950亿元 包括棚户区改造 城镇老旧小区改造等[5] 政府投资基金注资 - 8月多地发行专项债用于政府投资基金 支持科技创新和战略性新兴产业[6] - 北京发行100亿元专项债用于市政府投资引导基金[6] - 宁波发行50亿元专项债用于市政府投资基金[6] - 陕西发行50亿元专项债用于西安市政府创新投资基金[6] - 上海发行50亿元专项债用于未来产业基金[6] - 江苏省省级财政安排90亿元专项债券资金用于注资创业投资类政府投资基金[6] - 上海市2025年新增专项债额度1155亿元 较上年增加775亿元 将用于战略性新兴产业项目和注资政府投资基金[6] - 浙江省新增专项债务限额3463亿元 将对科技创新能力强的设区市倾斜支持[7]

政策效果 - 广西1-7月新建商品住宅销售面积同比增速5.7% 超过全国平均增速9.8个百分点 增速排名全国第6位 [1] - 通过收购存量商品房等措施拉动商品房销售面积同比增速9.35个百分点 截至6月底共收购存量商品房2万套 [1] - 商品房库存同比下降21.1% 通过"房票"安置等措施消化存量商品房40万平方米 [1] 市场表现 - 新建商品住宅销售面积自3月起实现同比正增长 3月增速1.4% 之后保持持续提升态势 [1] - 旅居和康养型商品房项目热销 多地"好房子"项目陆续开盘释放积极市场信号 [1] - 南宁鸡村城中村改造项目商品房开盘当天几近售罄 柳州市上半年土地购置费同比增长164.4% [2] 投资支撑 - 南宁/柳州/桂林3市19个城中村改造项目上半年完成投资63.66亿元 [2] - 城中村改造支撑全区房地产开发投资增长10.2个百分点 [2] - 通过城中村改造和完整社区建设补齐民生配套短板 有效激发居民购房需求 [2]

股市表现及驱动因素 - 上证指数于8月22日突破3800点创十年新高 大盘接连突破3500点、3600点、3700点关口 市场呈现量价齐升态势 多只个股连续涨停 [1][2] - 本轮牛市驱动因素包括：去年9月支持资本市场的货币工具出台推动股指中枢系统性抬升 成交量增长显著 中长期资金入市制度安排及科技浪潮为股指提供支撑 [1] - 中央政治局会议及《政府工作报告》明确稳住股市政策 4月以来各类中长期资金（中央汇金公司、社保基金、险资机构、公募基金、上市公司）积极入市 政策组合拳成效显现 [2] - 居民储蓄在楼市调整背景下加速向资本市场转移 叠加外资持续流入 为市场注入增量资金 [2] - 科技创新领域突破显著 人形机器人、算力算法、芯片半导体等新兴产业和优势产业活跃成为行情重要支撑 [2] - 货币活化指标M1抬升 居民存款向非银存款转移体现资金向股市转移趋势 [3] 楼市现状及政策建议 - 房地产开发投资1-7月下降12.0% 新建商品房销售面积51560万平方米同比下降4.0% 销售额49566亿元下降6.5% [4] - 7月一线城市新建商品住宅销售价格环比下降0.2%（北京持平 上海上涨0.3% 广州下降0.3% 深圳下降0.6%） 二线城市环比下降0.4% 三线城市环比下降0.3% [4] - 7月一线城市二手住宅销售价格环比下降1.0%（北京降1.1% 上海降0.9% 广州降1.0% 深圳降0.9%） 二三线城市环比均下降0.5% [4] - 二季度新建住宅商品房销售面积降幅从3月-2%扩大至6月-3.7% 二手房价格环比降幅自2024年9月持续收窄后于2025年4月再度扩大 [5][6] - 央行设立3000亿元保障性住房再贷款收购企业未售新房用作保障房 央行资金支持比例由60%提高至100% 财政部允许专项债券支持地方政府收购存量商品房作保障房 [7] - 专家建议中央财政直接下场收储稳房价 建立"中储房"类机构发行债券募资收购商品房 待市场向好后再卖出 财政出资新建或收储可改为保障房的商品房 收购价格需合理避免打击市场信心 [7] - 严格区分保障房与商品房 保障房解决低收入群体住房问题属政策性范畴 商品房属市场化范畴 商品房调控可研究通过房地产税、遗产税等税收手段而非行政限制 保障房需限制买卖出租并防止配置过高产生腐败 [8]

政策定调与目标演变 - 国务院第九次全体会议提出采取有力措施巩固房地产市场止跌回稳态势 [1] - 政策目标从6月推动止跌回稳转向7月高质量城市更新再到8月巩固止跌回稳态势 [1] - 政策方向从大水漫灌转向精准滴灌 从短期刺激转向长效机制 [1] 供需协同政策思路 - 政策思路从单纯需求刺激转向供需协同发力 结合城市更新推进城中村和危旧房改造 [2] - 城中村改造通过房票安置形成改造-房票-需求释放-库存消化的闭环 [2] - 多管齐下释放改善性需求 涵盖置换型/品质提升型/养老型等多元场景 [2] 宏观经济关联性 - 房地产稳定关乎宏观经济/地方财政/居民财富 是稳预期/稳消费/稳投资的关键环节 [3] - 房地产投资占固定资产投资比重超过20% 其企稳可对冲制造业投资放缓压力 [3] - 价格波动直接影响消费信心 市场回稳有助于修复居民资产负债表释放消费潜力 [3] 结构性矛盾与改革路径 - 市场面临一二线供给受限与三四线库存高企并存的结构性矛盾 [4] - 需通过土地制度改革降低城中村改造成本 采用做地模式和土地混合利用 [4] - 金融工具需创新探索改造基金/城市更新债券等多元融资模式 [4] - 需求政策需重点支持多孩家庭/人才群体/养老家庭的改善性需求 [4]

行业投资评级 - 维持房地产行业"看好"评级 [5] 核心观点 - 7月房地产投资销售数据走弱，止跌回稳仍是重要目标 [4] - 中央层面高频提及建设高品质住宅，政策导向下高品质住宅或迎发展浪潮 [6] - 建议关注核心城市布局重、产品力强的房企及二手房中介、物业管理企业 [6] 板块行情 - 本周房地产（申万）指数上升3.9%，跑赢上证指数（+1.7%）和沪深300（+2.4%） [9] - 个股涨幅前五：万通发展(+39.4%)、衢州发展(+33.0%)、电子城(+32.0%)等 [9] 数据跟踪 新房成交 - 本周42城新房成交141万平米，环比降1.4%，同比降20.4% [16] - 8月累计成交306万平米，环比降9.5%，同比降20.9% [20] - 分能级：一线城市成交环比升9.2%，三四线环比降17.0% [16] 二手房成交 - 本周21城二手房成交178万平米，环比升3.0%，同比降2.4% [31] - 8月累计成交381万平米，环比降5.5%，同比降2.1% [36] - 分能级：一线城市成交环比升10.0%，年初累计同比升18.5% [36] 行业政策动态 - 1-7月全国房地产开发投资53,580亿元（同比-12%），销售金额49,566亿元（同比-6.5%） [49] - 地方政策：海南推"以购代建"安置，苏州/福州公积金首付比例降至15%，天津推公积金支付首付新政 [49] - 土地市场：深圳宝安海景商住地溢价34.8%成交，总价86.4亿元 [51] 重点公司动态 - 7月销售额：中国金茂84.6亿元（同比+49%），华润置地133亿元（同比-14%） [52] - 华发股份2025H1营收382亿元（同比+53%），净利润1.72亿元（同比-86%） [52] - 融资活动：华润置地获33亿元银行贷款，大悦城发行15亿元中期票据（利率2.26%） [52]

政策导向与目标 - 国务院会议明确采取有力措施巩固房地产市场止跌回稳态势 释放改善性需求信号[1] - 中央层面持续强调稳定房地产市场 4月政治局会议要求巩固稳定态势 6月国务院会议提出推动止跌回稳[2] - 政策出台紧迫性凸显 新一轮大规模稳楼市政策预计力度超过此前 以巩固回稳态势[2] 改善性需求市场表现 - 改善性需求占比逐步提升 30个重点城市前5个月120-144平方米户型成交占比达30%[3] - 上半年30个重点城市中超七成城市120平方米以上成交套数占比同比提升[3] - 改善型楼盘已成为新房市场主流产品[3] 供给端政策支持 - 2024年以来约40地出台好房子技术导则或设计规范 回应高品质住宅需求[4] - 政策引导建立好房子标准 完善计容规则 通过降低税费鼓励企业提供高品质住房[4] - 供给端通过加大高品质住房供给 建设好房子释放改善性需求[4] 需求端政策支持 - 各地减少购房限制性措施 加大对多子女家庭购房支持力度[4] - 北京8月初调整优化住房限购政策 着重拉动改善性需求[4] - 政策拟给予购买绿色建筑 装配式建筑家庭更大公积金和购房补贴支持[4]

房地产政策动态 - 肇庆市发布《灵活就业人员住房公积金缴存使用管理办法》支持灵活就业人员住房需求 [1] - 8月以来北京、天津、西安、苏州等地密集出台稳楼市政策包括优化公积金政策、推动住房"以旧换新"、发放购房补贴等 [1] - 专家认为持续政策发力有望改善房地产市场供需关系推动市场止跌回稳 [1] 房地产市场现状 - 7月各线城市商品住宅销售价格环比下降前7个月新建商品房销售面积同比下降4.0% [2] - 70城商品住宅销售价格指数同比持续收窄显示市场探底寻底态势明显 [5] - 房价下跌城市数量增加表明市场仍处于深度调整阶段 [2] 供给端政策调整 - 海南省支持盘活存量房地产用地和用房利用公积金增值收益收购存量房作公租房 [3] - 福州市通过精简审批流程、优化容积率计算等措施提升市场活力 [3] - 城市更新成为新增长动力改善性住房需求潜力巨大 [5] 需求端政策支持 - 合肥市放宽"商转公"业务办理年限降低缴存人贷款成本 [3] - 苏州市将公积金贷款首付比例下调至15%支持刚需和改善性需求 [3] - 专家建议持续降低购房成本鼓励需求释放同时消化二手房源改善供求关系 [6]

北京楼市新政首周市场表现 - 新政于8月9日落地后市场整体运行平稳 购房者看房活跃度提升但成交谨慎 观望情绪浓厚 [1] - 政策对新房市场带动作用明显 二手房市场反应相对温和 [2] - 线上咨询量显著增长 安居客电话咨询数量近一周环比增长31% 新房咨询量日均水平较本月前10天提高24.4% 较7月提高33.1% 较去年8月提高7.2% [3] - 新增用户15-30天返回率较新政前提升5%以上 [3] 区域分化特征 - 五环外高端改善型新房项目受影响较大 昌平朱辛庄某洋房项目到访量提升近两成 [3] - 五环外限购松绑对改善性需求拉动明显 因新房供应占比高 [3] - 五环内新房亦受带动 南四环大红门板块某楼盘新政首日成交9套房源 [4] - 二手房市场反应平淡 8月9-15日二手住宅网签3123套 同比持平 环比增10.8% [4] - 北五环外天通苑和回龙观片区咨询量与成交量未现显著增长 [4] 全国市场背景与政策导向 - 前7月全国新建商品房销售面积51560万平方米 同比下降4.0% [6] - 7月70城商品住宅销售价格环比下降 一线城市新建商品住宅价格同比降1.1% 北京降3.6% [6] - 政策持续聚焦止跌回稳 包括松绑限购限售限价 优化公积金政策 发放购房补贴等 [6] - 未来上海深圳有望跟进北京政策优化限购 [2] - 城中村改造 专项债收储 城市更新等配套政策预计加速落地 [7] 行业长期发展建议 - 需完善住房供应体系 在五环外加大保障房供给并盘活存量资产 [7] - 通过综合施策激活需求 优化供给 稳定预期 [7]

北京楼市新政首周市场反应 - 新政于8月9日落地 首周市场整体运行平稳 购房者看房活跃度提升但成交谨慎 观望情绪浓厚 [1] - 政策对新房市场带动作用较明显 二手房市场反应相对温和 [2] 新房市场表现 - 线上咨询量显著增长：电话咨询量近一周环比增31% 新房咨询量日均水平较本月前10天增24.4% 较7月增33.1% 较去年8月增7.2% [3] - 五环外项目到访量提升：昌平某洋房项目到访量增近20% 高端改善型项目受新政影响较大 [3] - 五环内项目同步受益：南四环某新房项目新政首日成交9套房源 到访量明显增多 [4] 二手房市场表现 - 网签量环比增长但同比持平：8月9-15日二手住宅网签3123套 环比增10.8% 与去年同期持平 [4] - 需求以刚需为主：北五环外天通苑地区客户多持观望态度 咨询量未显著转化为成交 [4] 全国房地产市场背景 - 前7月全国新房销售面积51560万平方米 同比下降4.0% [5] - 7月70城房价环比普降 一线城市新房价格同比降1.1% 其中北京降3.6% [5] - 政策持续发力稳楼市：各地通过松绑限购限售 优化公积金政策 发放购房补贴等方式提振住房消费 [5] 政策预期与优化方向 - 上海深圳有望跟进北京新政 进一步优化限购政策 [2] - 未来政策或聚焦五环外保障房供给 存量资产盘活 以支撑非首都功能疏解 [6] - 全国层面将推进城中村改造 专项债收储等政策落实 城市更新配套措施有望加速落地 [7]

政策优化方向 - 海南省明确收购存量商品房用作保障性住房及安置房 并继续利用住房公积金增值收益收购存量商品住房用作公共租赁住房[1] - 苏州允许缴存人及配偶每年提取一次公积金支付自住住房物业费 提取额不超过当年实际支付费用[3] - 北京从四方面加大公积金支持力度 包括优化首套房认定标准 提高二套房贷款额度并降低首付比例 提高年度缴存可贷额度 支持提取公积金支付首付款同时申请贷款[3] 政策实施规模 - 上半年各地累计调整公积金政策近150条 主要方向包括提高贷款额度 优化住房套数认定 延长还款期限 支持提取公积金用于首付 支持异地互认互贷等[3] - 政策优化聚焦刚需刚改群体核心需求 通过扩大使用范围减轻居民住房相关支出压力[3]