政策核心内容 - 中国人民银行与国家金融监督管理总局联合发布通知 将商业用房（含“商住两用房”）购房贷款最低首付款比例调整为不低于30% [1] - 该政策旨在支持推动商办房地产市场去库存 释放市场潜在需求 为市场注入流动性 [1] - 政策将住宅市场的降首付利好延伸至商办房地产领域 直指行业去库存痛点 [1] 政策背景与历史对比 - 回顾近年房地产调控 重心多集中于商品住宅 针对商办房地产的专项支持政策实属凤毛麟角 [1] - 此前全国商业用房最低首付比例普遍维持在50% 部分项目甚至要求60%及以上 [2] - 以北京为例 2017年发布的严格管控政策使商办市场陷入“冰封” 个别小区政策前后一年的成交套数跌幅甚至达到90% [2] - 此次政策引发市场强烈反响 被部分观点视为“商办市场迎来春天” [1] 政策影响与市场效应 - 政策将大幅降低投资门槛 以一套总价200万元的商铺为例 首付资金可从100万元降至60万元 直接释放40万元流动资金 [3] - 此举将吸引更多中小投资者和初创企业入场 为商办市场注入新的活力 [3] - 热点城市的机构与个人投资者 将商办物业改造为长租公寓、酒店式公寓等产品的意愿持续增强 为市场转型提供新方向 [3] - 对于调控严格的城市 仅靠信贷支持尚不足以完全疏通市场 还需配套放开个人购买资格等限制 形成“信贷支持+资格放开”的组合拳 [2] 宏观政策环境 - 此次商办首付比例下调并非孤立政策 而是国家“稳楼市”一揽子政策的重要组成部分 [3] - 2026年以来多项房地产支持政策密集落地 包括：个人出售不满2年住房增值税率从5.3%降至3% 央行表态将持续实施适度宽松货币政策 居民卖房后1年内重新购房可退还个人所得税等 [3] - 各项政策协同发力 共同构筑稳定房地产市场的政策防线 [3] 行业展望与投资导向 - 此次政策调整并非简单的“政策松绑” 而是聚焦于结构性去库存的精准发力 [4] - 在当前加杠杆购房意愿整体下降的背景下 投资者更应把握政策导向 在股市与楼市之间做好资产平衡 [4] - 投资者可通过多元化资产配置提升财产性收入 同时以理性投资助力商业房地产市场的健康复苏 [4]

政策核心内容 - 中国人民银行宣布将商业用房（包括商铺、写字楼、酒店、商业综合体等）购房贷款最低首付比例统一下调至30% [1] - 此次政策旨在将降首付利好从住宅市场延伸至商业房地产市场，以支持去库存、激活市场需求并注入流动性 [1] 政策背景与历史对比 - 此前全国普遍执行的商业用房最低首付比例为50%，部分项目要求60%或更高 [1] - 政策调整被市场部分观点解读为“梦回10年前”，引发“商办市场迎来春天”的呼声 [1] - 以北京为例，2017年发布的严格管控政策曾使商办市场陷入“冰封”，个别小区政策前后一年的成交套数跌幅甚至达到90% [1] 政策影响与市场信号 - 高企的商办房地产项目库存沉淀了大量资金，对区域房地产市场健康发展构成压力，央行政策精准指向去库存痛点 [2] - 首付比例下调释放了积极信号，例如一套总价200万元的商铺，首付可从100万元降至60万元，释放的流动资金可吸引更多中小投资者和初创企业入场 [2] - 热点城市的机构或投资者投资商办并转做长租公寓、酒店式公寓等产品的意愿明显增强 [2] 政策组合与宏观环境 - 北京等严格调控城市可能需要进一步放开个人购买资格等限制，以形成“信贷支持+资格放开”的组合拳来疏通市场 [2] - 此次调降是一揽子“稳楼市”政策的一部分，其他配套政策包括：个人出售不满2年住房的增值税率从5.3%降至3%；央行明确将继续实施适度宽松的货币政策，降准降息还有空间；2026年1月1日至2027年12月31日期间，卖房后1年内重新购房可退还卖房时缴纳的个人所得税 [2] - 在加杠杆购房意愿整体下降的背景下，适度放开政策，预计未来还会有一系列针对性具体政策出台 [2] 市场定位与投资视角 - 当前政策调整更聚焦于商业房地产市场的结构性去库存，而非过去的“类住宅”炒作 [3] - 对投资者而言，应把握“新局开启”的机遇，在股市与楼市之间寻找平衡，通过多元化资产配置提升财产性收入 [3]

宏观政策基调：积极靠前发力 - 国家发改委、财政部、央行等多部委部署2026年经济工作，释放稳增长、扩内需、支持科技创新、稳楼市稳股市四大政策信号，推动“十五五”良好开局[1] - 各部委推动政策靠前发力，2025年12月底以来已提前下达2026年项目清单和投资计划，部分一线城市放宽限购，新增地方债券开始发行，“国补”政策全面启动[1] - 全国财政工作会议指出，2026年继续实施更加积极的财政政策，包括扩大财政支出盘子、优化政府债券工具组合、提高转移支付资金效能等[2] - 中国人民银行工作会议指出，继续实施好适度宽松的货币政策，灵活高效运用降准降息等多种工具，保持流动性充裕和社会融资条件相对宽松[2] - 中泰国际首席经济学家李迅雷预计，2026年广义赤字规模将从2025年的11.86万亿元提升至12.45万亿元左右，广义赤字率从8.4%提高到8.5%[3] - 李迅雷预计，2026年全年可能降准25~50个基点，7天期逆回购利率可能下调10~20个基点[3] - 中信证券首席经济学家明明预计，2026年财政支出保持温和扩张，向“新基建”、科技创新等领域倾斜，货币政策延续“适度宽松”，有望推动GDP同比增长4.9%左右[4] 提振消费与扩大投资 - 全国发展和改革工作会议指出，提振消费要出实招，优化实施消费品以旧换新政策，积极扩大服务消费，加快清理不合理限制性措施[5] - 多措并举促进投资止跌回稳，充分发挥“两重”建设、新增地方政府专项债券等政府投资资金作用，适当增加中央预算内投资规模[5] - 全国财政工作会议指出，大力提振消费，深入实施提振消费专项行动，积极扩大有效投资，加大对新质生产力等重点领域投入[5] - 全国商务工作会议指出，深入实施提振消费专项行动，打造“购在中国”品牌，加快培育服务消费新增长点，优化消费品以旧换新政策[5] - 全国住房城乡建设工作会议指出，2026年要高质量实施“两重”“两新”项目建设，力争完成改造各类燃气管道3万公里[6] - 2025年12月底，国家发改委已下达2026年提前批“两重”建设项目清单和中央预算内投资计划，共计约2950亿元[6] - 同期批复或核准多个重大基础设施项目，包括广州新机场、辽东半岛水资源配置工程等，总投资超过4000亿元[6] - 2026年消费品以旧换新政策明确，支持汽车、家电、数码产品和智能产品换新，按商品价格给予补贴[6] - 2026年第一批625亿元超长期特别国债支持消费品以旧换新资金计划已向地方下达[6] - 上海财经大学校长刘元春表示，2026年是全方位扩内需的一年，会继续出台提振消费短期政策，推出重大标志性工程项目[7] 培育新兴产业与科技创新 - 全国工业和信息化工作会议指出，加快提升产业科技创新能力，攻克一批核心技术，做强一批制造业中试平台[8] - 培育壮大新兴产业和未来产业，打造集成电路、新型显示、新材料、航空航天、低空经济、生物医药等新兴支柱产业[8] - 支持人工智能攻关，有序开展卫星物联网等新业务商用试验，开展未来产业重点细分赛道创新任务揭榜挂帅[8] - 中国人民银行工作会议指出，完善结构性货币政策工具体系，加强对科技创新等重点领域的金融支持，高质量建设债券市场“科技板”[8] - 2025年12月26日，国家创业投资引导基金正式启动运行，由超长期特别国债出资1000亿元，采取“子基金+直投”方式，预计将形成超万亿投资规模[9] - 该基金已在集成电路、量子科技、生物医药、脑机接口、航空航天等“硬科技”领域签署一批意向子基金和直投项目[9] - 2026年1月5日，北京市发布人工智能创新高地建设行动计划，目标通过两年时间，人工智能领域新增上市企业10家以上、独角兽20家以上，核心产业规模突破万亿元[9] - 工信部部长表示，2026年将实施发展壮大新兴产业打造新动能行动，聚焦集成电路等重点领域创建国家新兴产业发展示范基地[9] - 还将实施未来产业场景创新专项行动，聚焦量子科技、人形机器人、脑机接口、6G等领域[9] - 刘元春表示，持续构建创新驱动的增长模式是2026年经济工作的一条主线，聚焦现代化产业体系、科技自立自强等系统布局[10] 稳定房地产市场 - 全国住房城乡建设工作会议指出，2026年要着力稳定房地产市场，因城施策控增量、去库存、优供给[11] - 结合城市更新、城中村改造盘活存量用地，推动收购存量商品房用作保障性住房、安置房等[11] - 城市政府要用足用好房地产调控自主权，适时调整优化政策，支持居民刚性和改善性住房需求[11] - 2025年12月24日，北京时隔4个多月再次优化调整房地产相关政策，进一步放宽住房限购政策[12] - 中指研究院预计，2026年库存量大的区域将严控新增土地供应，鼓励收购存量商品房[12] - 北上深等城市限制性政策有进一步优化空间，预计继续通过降低房贷利率、降低中介费用、加大房贷利息抵扣个税力度等方式降低购房成本[12] 稳定资本市场 - 中国人民银行工作会议指出，稳妥化解重点领域金融风险，完善金融市场监测指标体系[12] - 探索开展金融市场宏观审慎管理，建立在特定情景下向非银机构提供流动性的机制性安排，发挥好两项支持资本市场的货币政策工具作用[12] - 2024年10月，央行创设证券、基金、保险公司互换便利和股票回购增持再贷款两项工具，首期额度分别为5000亿元和3000亿元[13] - 2025年，央行优化了这两项支持资本市场的货币政策工具，坚定支持发挥汇金公司“类平准基金”作用[13] - 远东资信研究院副院长张林表示，将稳定资本市场的工具转化为常备流动性供给机制，是对构建金融安全网的重要完善[13]

2026年元旦假期重点城市楼市表现 - 市场呈现“局部升温、分化延续”的特征，1月成交表现将直接影响一季度楼市“成色” [1] - 北京新建商品住宅元旦期间合计网签2.52万平方米（240套），二手房市场热度回升，年底最后一日网签量超千套，元旦期间二手住宅合计网签88套 [2] - 上海元旦假期仅一个项目新开盘，推出144套房源，同板块另一项目认筹率达103%，项目间冷热分化明显 [2] - 深圳核心区豪宅热销，中信城开信悦湾两小时售罄成交额超百亿，宝安区好房节两天吸引超5000人次到场，接待咨询超500组 [3] - 深圳元旦假期二手住宅看房量环比上涨155%，同比上涨81%，签约量环比上涨11%，同比上涨43% [4] 核心城市市场动态与驱动因素 - 北京2025年12月24日优化调整的房地产政策降低了购房门槛，为新市民、多子女家庭释放需求，为市场带来积极变化 [2] - 上海2025年12月二手房网签量突破2.2万套，连续两个月破2万套，源于价格筑底后刚需入场、改善需求释放及增值税减免政策预热 [3] - 上海链家元旦假期客户量及看房量与节前持平，看房量与成交量正向联动，印证需求稳定 [3] - 深圳2025年12月下旬房企冲刺业绩、豪宅集中入市形成短期高峰，市场进入翘尾行情并在元旦假期延续 [3][4] 政策环境与市场预期 - 2026年1月1日《求是》杂志发表特约评论员文章《改善和稳定房地产市场预期》，信号意义明确，预计2026年政策将进入以稳定预期、缩短调整时间为目标的新阶段 [5] - 文章强调要“尽可能缩短调整时间，熨平市场波动”，并且“政策要一次性给足，不能采取添油战术” [5] - 需求端政策持续落地，包括北京优化限购及2025年12月30日个人出售购买不足两年住房的增值税税率从5%降至3% [5] - 增值税减免等举措有助于降低流转成本，盘活存量市场并促进新房和二手房交易顺畅 [5] - 市场持续修复依赖于居民就业收入预期、房价预期以及优质供给改善等多重因素共同支撑 [6]

政策核心内容 - 财政部与税务总局发布公告，自2026年1月1日起，个人销售住房增值税率从5%降至3% [3] - 政策同时废除了2016年为抑制炒房设立的多项限制，包括取消普通与非普通住宅划分、取消“满五唯一”等复杂条款 [7] - 政策实现全国普惠，此前执行特殊政策的北上广深也被纳入“满2年免征增值税”范围 [7] - 执行层面留有过渡安排，2026年1月1日前未申报缴纳增值税且符合条件的交易可按新政执行 [8] 政策出台背景与目标 - 政策出台的底层逻辑是楼市和地方财政面临压力，土地收入缩水导致地方财政捉襟见肘，居民财富缩水消费力下降 [3] - 二手房市场陷入僵局，刚需凑不齐首付，改善型业主因税费高卖不掉旧房，“卖旧买新”链条卡壳 [5] - 专家指出，高企的增值税是交易链条上的堵点，此次减税旨在精准打通该堵点 [5] - 政策目标是稳定房地产市场，降低交易成本以激发存量房市场活力，促进一二手房良性循环，并减少区域政策差异营造公平环境 [10] 政策影响分析 - 交易成本显著下降，以一套500万元成交价（含税）的房子为例，持有不满2年出售，增值税从约23.81万元降至14.56万元，节省约9.25万元 [17] - 市场反馈积极，有购房者表示节省的费用足够重新装修 [19] - 杭州公积金中心数据显示，2026年1月上旬贷款申请量同比增长40%，改善型购房需求明显抬头 [19] - 对购房者而言，刚需群体“上车”成本降低，改善型群体获得置换窗口 [21][22] - 对房东而言，卖房压力减轻，短期置换意愿提升，增强了二手房源流动性 [22] - 对房企而言，二手房市场活跃将带动新房销售缓解库存压力，同时“好房子”建设标准将加速行业洗牌，倒逼房企提升产品力 [22] 后续政策展望 - 增值税下调被视为“开胃菜”，后续政策组合拳已在路上 [10] - 全国住房城乡建设工作会议定调2026年要“因城施策控增量、去库存、优供给” [10] - 具体举措包括推动收购存量商品房改造成保障房、优化保障性住房供应、实施“好房子”建设工程 [12] - 地方政府被赋予更大自主权，可清理不合理住房限制性措施、加大购房补贴力度、提升公积金贷款额度等 [12] - 业内预测后续政策将集中在金融和税费维度：金融端可能跟进房贷贴息、现房贷款额度上浮等政策；税费端契税、个人所得税等可能进一步下调 [14][15] - 专家表示当前增值税政策已达“历史最宽松阶段”，后续配套政策将持续发力推动市场形成健康生态 [17] 市场长期趋势与潜力 - 中指研究院测算，“十五五”时期全国城镇住房需求总量约为49.8亿平方米，其中新增城镇人口带来需求约16.1亿平方米，改善性需求带来约20.3亿平方米，占总需求四成左右，将成为核心增长点 [24] - 尽管新房市场总量峰值已过，但人口持续流入的高能级城市仍有市场潜力 [24] - 政策核心定调是“稳定市场”，目标是“稳”而非“炒”，增值税下调并非房价上涨的保证书 [26]

房地产政策刺激 - 2026年1月1日起，个人销售购买2年以上（含2年）的住房免征增值税[1] - 个人销售购买不足2年的住房，增值税征收率从5%下调至3%，税负降低40%[1] - 政策直接减少住房交易成本，对于高总价房产可节省数万至数十万元[1] - 政策根本作用在于刺激消费，并释放稳楼市的信号，预计2026年房地产主线为“稳”，后续可能还有利好政策[1] 消费刺激与收入提升 - 国家已提前下达2026年第一批625亿元超长期特别国债资金，支持消费品以旧换新[1] - 补贴重点覆盖人群广、带动效应强的产品，突出绿色低碳、智能产品推广，旨在提高重点消费品“得补率”[2] - 2026年经济工作首要任务是“坚持内需主导，建设强大国内市场”，消费是后续主线之一[2] - 提高收入是解决消费问题的根本，涉及工资性收入和财产性收入[2] - 近期包括京东、字节、宁德时代、比亚迪等大厂已公布涨薪计划，释放明确信号[2] - 12月经济会议提及“制定实施城乡居民增收计划”[4] 资本市场与产业投资 - 12月26日，国家创投引导基金正式启动，设立京津冀、长三角、粤港澳大湾区三只区域基金[4] - 该基金存续期20年，聚焦硬科技，预计撬动万亿级社会资本，堪称“航母级”基金[4] - 首批已完成49只子基金和27个投资项目的集中签约[4] - 投资方向重点聚焦人工智能、量子科技、氢能储能等前沿领域，并涵盖生物制造、具身智能、6G等重点方向，同时加大对集成电路、航空航天、低空经济、未来能源等领域早期项目的投资力度[4] - 此举为资本市场注入巨量长期资金，成为市场“压舱石”[5] - 资本市场最重要的因素是流动性，确定性的流动性意味着市场有机会[6][7] 科技与产业升级 - 对外态度变得强硬，源于科技和军事实力达到新高度[11][14][15] - 科技迭代速度极快，从年初的DeepSeek到年底的摩尔、沐曦[16] - 美国对华芯片销售政策从年初拟禁售H20芯片转变为年底放开H200芯片，反映出国内芯片迭代速度超出预期[18][19] - 军事领域进步显著，包括电磁弹射技术突破等[21] - 经济正处于新旧动能转换关键点，从过去依赖投资、房地产、制造业出口转向产业升级[24][27] - 机器人技术发展迅速，从年初只会跳秧歌到年底可完成前空翻、后空翻和跳舞，小鹏机器人明年将量产，宇树科技将开首店[27] - 2025年福布斯富豪榜前五名中科技行业占据绝对主导地位，美国富豪榜上科技行业稳居第二，共有82位相关领域亿万富豪入榜，标志着财富结构从房地产向科技行业转移[30][31][32] 宏观经济环境转折 - 经济正处在从通缩走向温和通胀的转折点[35] - 过去几年因产能过剩、企业价格战导致通缩，影响企业利润和居民收入[36][37] - 今年政策层面频频提出扩大内需，并将其置于首要战略位置，并通过国补、消费券、生育补贴、大班幼儿园免费、大厂涨薪等措施刺激消费[38][39][40] - 这些信号表明，维持了近3年的通缩将慢慢结束，明年将是拉动通胀的一年[42][43] - 对2026年的楼市、股市及整体经济更有信心[44][45]

文章核心观点 - 北京市自12月24日起施行房地产新政，通过调整限购、优化商业贷款及降低公积金首付比例等措施，旨在支持居民刚性和改善性住房需求，促进房地产市场平稳健康发展[1] - 新政落地后首个周末，北京新房及二手房市场活跃度有所提升，带看量、咨询量和到访量均出现增长，市场整体价格走势企稳[1][2] - 业内人士认为新政不仅提升了当前市场活跃度，其积极影响预计将在更长的周期内逐步显现，可能在明年一季度或二季度得到更明显体现[2][3] 政策内容与影响 - 政策调整涉及限购政策、商业性个人住房贷款政策以及降低公积金贷款首付比例[1] - 商业贷款政策优化后，银行在利率定价上不再区分首套与二套住房，购房者购买二套住房有机会享受首套利率优惠[3] - 以购买五环内二套住房为例，新政前贷款利率为3.45%，新政后可能降至3.05%，每贷款100万元月供减少220元，30年利息总额减少7.9万元[3] 市场反应 - 新政后首个周末，北京五环外新房项目来访量增加，部分项目因叠加“好房子”概念及智能家居配置而受到改善性客户青睐[2] - 二手房市场咨询量与带看量出现一定程度增长，其中五环外非京籍刚需群体的带看量与咨询量回升明显[2] - 市场整体价格走势有所企稳，修复过程呈现渐进式特征[2] 行业专家观点 - 北京链家研究院院长高原认为政策优化符合市场实际情况，其影响考虑到交易准备期和季节性因素，更可能在明年一季度或二季度明显体现[1][3] - 上海易居房地产研究院副院长严跃进指出，政策旨在支持刚性和改善性需求，体现了去库存及稳楼市的导向[3] - 中原地产首席分析师张大伟观察到新政后二手房市场咨询与带看量增长，尤其是五环外非京籍刚需群体[2]

2025年西安土地市场整体表现 - 2025年西安开发用地成交正式收官，全年供应148宗，最终成交123宗，成交面积5701.85亩，计容建面930.87万平方米，土地出让金收入合计557.8亿元[1][2] - 与2024年相比，2025年西安开发用地成交面积下降39.73%，成交金额下降29.37%[3] - 2025年的成交面积与成交金额已不到2023年的六成，成交量与成交金额连续两年呈下降态势[4][5] 土地市场降温原因分析 - 成交量下降一方面与楼市下行环境下，各地控制开发用地供应量以稳定市场有关[5] - 另一方面也与开发商拿地积极性下降、拿地预算有限有关，导致各地在土地供应上趋于谨慎以避免流拍[5] 住宅用地成交情况 - 2025年西安住宅用地成交面积1386亩，计容建面212.79万平方米；住宅兼容商服用地成交面积3447亩，计容建面615.42万平方米[7] - 住宅及住宅兼容商服用地总建筑面积合计828万平方米[7] - 浐灞国际港和高新区是成交大户，成交面积分别为785亩和638亩，合计占全市1/4，但成交量较2023年（浐灞+港务2116.96亩，高新区1126.91亩）已大幅下降[7][8] 新兴热点区域 - 2025年新增幸福林带片区、团结片区、西电片区三大土地市场热点区域，均位于三环内，是主城区城市更新重点区域[10] - 这些区域依托成熟配套及升级的教育、商业资源，已入市项目实现热销，频频出现摇号盘[10] 溢价成交与高地价地块 - 2025年共计诞生6宗溢价成交地块，其中3宗位于港务区，1宗位于幸福林带片区，1宗位于曲江CCBD南区，1宗位于航天基地[11] - 绿城拿下2宗溢价地块，其中以21.54%溢价率拍下的港务区46亩地块成为当地“单价地王”[12] - 溢价成交地块数量较往年大幅减少，2023年为16宗，2024年为8宗，2025年高新区无溢价成交地块[12] - 2025年西安共计诞生11宗“万元地”（楼面地价超1万元/平方米），其中5宗位于高新区，4宗位于浐灞国际港，2宗位于曲江新区[13] - 中铁置业在曲江二期摘得的地块楼面地价13935元/㎡，为2025年最高[13] - 沣东昆明池板块因容积率较低，偶尔也会诞生“万元地”[14] 房企拿地表现 - 保利以50.58亿元的拿地金额位居西安房企第一，2023-2025三年合计斥资近150亿元在西安拿地[15][16] - 绿城以45.9亿元拿地金额位居第二，其2025年新增4宗地中有3个项目已入市销售[17] - 2025年在西安拿地金额超过20亿元的房企还包括招商蛇口、地建嘉信、天地源、西安融投，这些企业基本都有国央企背景[17][18] - 纯粹民企中拿地金额较高的有邦泰和龙翔，陕西鑫苑、汇兴匠作、陕西中禄尊程房地产等为首次在西安拿地[19] 市场热度与展望 - 2025年西安土地市场热度远低于杭州、成都、南京等新一线城市[20] - 除奥体板块少数地块外，全年缺乏核心区热点地块，是市场热度不高的原因之一[21] - 2026年1月挂牌出让土地较少，2月适逢春节，市场回暖的希望或需等到春节之后[21]

行业趋势与市场现状 - 要充分认识二手房交易占比上升是今后一个时期的趋势，把新房市场和二手房市场作为一个整体来看待 [1] - 城市进入存量发展阶段后，新房交易和二手房交易呈现“一降一升”的楼市新趋势 [1] - 2025年前11个月，住宅商品房销售面积、投资完成额仅为2021年同期的48%、62% [2] - 截至2025年11月，新房、二手房房价指数分别较2021年8月的高点回落12%、21% [2] - 预计到2025年末，十大主要城市库销比仍然高达21个月，处于历史高位 [2] - 房地产市场依然处于供过于求的阶段 [2] 近期市场动态与政策导向 - 2025年中央经济工作会议提出，着力稳定房地产市场，因城施策控增量、去库存、优供给，鼓励收购存量商品房重点用于保障性住房等 [2] - 全国住房城乡建设工作会议将“着力稳定房地产市场”列为2026年需要“着力抓好”的四项工作之一 [2] - 商品房待售面积2025年连续9个月环比下降，11月的待售面积较2月减少了4585万平方米 [2] - 新开工面积在缩量调整，促进压降在途供应规模，改善供求关系 [2] - 2025年11月部分重点城市二手房新增挂牌总量同比环比均有所下降，有助于缓解存量挂牌量累积的压力 [2] 2026年“稳楼市”工作重点 - 因城施策控增量、去库存、优供给，结合城市更新、城中村改造盘活利用存量用地，推动收购存量商品房用作保障性住房、安置房、宿舍、人才房等 [3] - 优化和精准实施保障性住房供应，实施房屋品质提升工程，有序推进“好房子”建设 [3] - 防范化解房企债务风险，进一步发挥房地产项目“白名单”制度作用，支持房地产企业合理融资需求 [3] - 更好满足购房者合理资金需求，城市政府要用足用好房地产调控自主权，适时调整优化房地产政策，支持居民刚性和改善性住房需求 [3] - 推动“稳楼市”与“促转型”工作有机结合，加强销售资金监管，切实维护购房人合法权益 [3] 房地产发展新模式与制度改革 - 深化住房公积金制度改革 [4] - 加快构建房地产发展新模式，有序搭建基础性制度 [4] - 在房地产开发上，做实房地产开发项目公司制 [4] - 在房地产融资上，推行主办银行制 [4] - 在商品房销售上，推进现房销售制，实现“所见即所得”，从根本上防范交付风险 [4] - 继续实行预售的，规范预售资金监管，切实维护购房人合法权益 [4] 历史成果与未来展望 - “十四五”期间，保交楼、保交房任务全面完成，全国累计销售新建商品住宅约50亿平方米 [1] - “十四五”期间，累计发放住房公积金个人住房贷款6.5万亿元，支持缴存人提取9.4万亿元住房公积金用于住房消费 [1] - 未来五年要处理好当前和长远、顶层设计和因城施策、市场和保障、租赁和购买、增量和存量、促发展和防风险的关系，坚持政策支持和改革创新并举，确保新旧模式转换平稳有序 [5]

政策方向与市场表现的偏差 - 高层在重要会议中多次明确稳楼市的政策方向，为市场稳定划好蓝图[1] - 然而国家统计局数据显示，2025年4月以来，一二三线城市二手房价连续多月环比回落，且6月后回落态势加剧[1] - 政策表述清晰与市场体感不佳的偏差，核心问题在于政策执行是否到位，而非政策数量多少[1] 宏观政策落地迟缓 - 2025年8月18日国务院会议提出巩固房地产市场止跌回稳，并提及城市更新、释放改善性需求等方向[3] - 从8月会议部署到11月，近三个月内相关部委配套政策未落地，直至11月22日住建部才发布通知要求建立城市体检与更新一体化推进机制[3] - 政策响应不及时导致7月已显现的销售价格下行趋势压力放大，案例显示苏州某房企城市更新项目因等待政策细则从8月搁置至11月，前期成本增加且影响市场信心[3][5] 地方限购政策调整不彻底 - 高层要求地方优化限购政策后，北京上海于2025年8月率先调整，其他城市陆续跟进[5] - 但调整多“不彻底”，例如北京允许符合条件的家庭在五环外不限购套数，上海放松部分区域限购，但核心前提（如京籍或连续缴纳社保个税满2年）未变[5] - 这种“外围放松、核心严控”模式未能覆盖大量潜在购房群体（如社保未满2年的新市民），导致政策效果打折，2025年7月至11月北京上海二手房价环比持续下降，11月北京降幅达1.3%，上海达0.8%[5][7] 存量房收储规模与机制不足 - 2025年全国两会及12月中央经济工作会议后，中央鼓励有条件地方加大存量房收储力度，用于保障性住房[7] - 全国已有70多个城市发布房源征集公告，郑州累计收购存量商品房12.5万间（套），武汉出现高校收购存量房改造宿舍的创新案例[7] - 但从全国范围看，多数城市收储停留在“个别案例”层面，缺乏规模化机制[8] - 收储面临流程复杂、标准严格（如要求现房、无抵押、无产权纠纷、配套达标）等挑战，导致符合条件的房源有限，进度缓慢，例如郑州2024年后因现房要求及标准提升收购步伐明显放缓[10] 市场积极信号与未来方向 - 当前房地产市场出现积极信号，商品房待售面积连续9个月环比下降，租金回报率接近合理区间[11] - 中央明确的“控增量、去库存、优供给”思路为后续政策执行指明方向[11] - 未来需打通政策执行“最后一公里”，包括加快宏观政策落地、使地方政策更适配实际、推动存量房收储形成规模效应，以巩固楼市稳定基础和恢复市场信心[11]