文章核心观点 - 中国住房公积金制度正经历从地方性技术调整升级为国家层面的系统性改革工程，其核心目标是打破“属地封闭、功能单一”的结构性桎梏，向多功能、跨区域、全周期的综合保障平台演进，并有望成为构建房地产发展新模式的核心支点 [1] - 2025年以来各地公积金优化政策密集出台，预计2026年政策优化趋势将延续，重点关注贷款额度提升、使用范围拓宽、异地互认互贷以及灵活就业人员参与等方面 [1][2][9] - 深化住房公积金制度改革已被纳入2026年房地产工作重点任务，制度有望在2030年前完成从“住房专项基金”到“国家住房与民生保障平台”的转型 [1][9] 政策优化概况与趋势 - 根据中指研究院不完全统计，截至12月22日，2025年以来各地公积金优化政策约270条 [1] - 中指研究院预计，2026年公积金政策优化的趋势将延续 [1] - 政策调整呈现系统性、精准化特征，聚焦“减负、扩面、提效、通办”四大方向 [5] 公积金使用范围拓宽 - **购房贷款支持力度加大**：多地提高公积金贷款最高限额，例如天津拟将首套房和第二套房贷款最高限额分别由100万元、50万元提高至120万元、100万元 [2] - **贷款政策精细化**：针对特定群体或住房类型上浮贷款额度，例如云南对二孩、三孩家庭购置首套房和二套房，公积金贷款额度分别上浮20%、30%；上海对购买符合条件的新建绿色建筑住房，公积金最高贷款额度上浮15% [2] - **支持租房提取**：多地提高租房提取额度，例如石家庄将年度租房提取上限从1.5万元/人上调至1.8万元/人，符合备案要求的可提至2.1万元/人，多子女家庭可提至2.4万元/人 [1][3] - **优化提取方式**：部分城市试点公积金按月直付房租，如成都（保障性租赁住房）和北京 [3] - **扩展使用场景**：更多城市支持提取公积金付首付（如深圳、广州）；新增支付物业费（如石家庄、徐州）、住房维修资金、契税（如安阳）、既有住宅加装电梯（如天津）等用途 [3] - **突破住房范围**：部分城市探索支持提取公积金支付暖气费（徐州）、大病医疗（海南），成都将重大疾病提取的病种范围由11项扩展至35项 [3] 覆盖人群与代际互助 - **放宽提取对象范围**：加大代际互助提取力度，例如威海将购房和付首付的提取范围放宽至房屋所有权人及配偶、双方父母、子女 [4] - **覆盖灵活就业人员**：多个省份出台政策提高灵活就业人员参与积极性，如广西允许灵活就业缴存人在异地购房不受户籍地、工作地限制提取公积金，并可享受低息贷款、减免个税等优惠 [5] - 深圳已有超12万灵活就业人员自愿参与公积金制度 [7] - 全国灵活就业人员参与公积金制度的比例当前不足20% [7] 异地互认与效率提升 - **推进异地互认互贷**：多地持续推进公积金异地互认，例如深圳将公积金购房还贷提取范围扩展至全国，昆明取消异地购房提取限制，西宁上线“全国异地对冲还贷”业务 [5] - **资金结余区域不均**：截至2024年末，公积金缴存余额109253亿元，同比增长8.61% [7] - 公积金结余呈现“东部紧张、中西部闲置”格局 [7] - 专家建议在京津冀、长三角、成渝等城市群率先试点跨区域资金调剂池，通过数字化平台盘活存量资金 [7] 改革面临的挑战 - **结构性瓶颈**：制度面临“属地壁垒”与“功能单一”两大瓶颈，部分热点城市公积金结余紧张对异地贷款设隐性门槛，中小城市资金充裕但缺乏跨区域统筹机制 [5] - **系统对接滞后**：部分城市依赖人工核验，与公安、不动产、税务等系统数据共享不畅，异地贷款审批周期长 [6] - **骗提骗贷风险上升**：中介伪造材料行为增多，全链条监管体系尚未在全国统一 [6] - **灵活就业人员参与度低**：核心矛盾是“交不起”与“不想交”并存，月收入波动大、跨省流动后账户衔接不畅影响持续缴存动力 [6] 未来改革方向与潜力 - **功能扩容（“一金多用”）**：2026年有望在全国推广“一金多用”模式，覆盖装修、租赁押金、养老服务缴费、长期护理保险缴费等场景，实现从“购房工具”到“家庭综合保障账户”的跃迁 [6] - 专家建议公积金可进一步用于子女教育、大病医疗、老旧小区改造等 [8] - **提高灵活就业人员参与度**：若建立“政府补贴+平台分担+个人自愿”三方激励机制，有望将灵活就业人员参与比例从不足20%提升至40%以上 [7] - **贷款额度与流程优化**：预计2026年将继续推进公积金贷款额度优化、异地办理流程简化，并可因城施策 [8] - **系统性影响**：若改革全面落地，公积金制度转型将对房地产市场与居民购房带来系统性影响，有助于重构住房金融体系、重塑居民生活方式、引导城市高质量发展 [9]

中央经济工作会议房地产政策方向 - 会议明确着力稳定房地产市场 继2024年后再次强调稳楼市 2025年行业步入深度调整和结构重塑关键阶段 [1] - 政策重点方向包括平衡改善供求关系 因城施策控增量、去库存、优供给 鼓励收购存量商品房用于保障性住房 [1] - 政策重点方向包括深化住房公积金制度改革 更好发挥公积金制度作用 [3] - 政策重点方向包括有序推动好房子建设 以供给端升级引导需求升级 [5] 平衡改善供求关系 - 会议提出因城施策控增量、去库存、优供给 旨在调整和再平衡供求关系 [1] - 房地产市场供求关系发生重大变化 部分项目及城市区域出现局部供过于求 [1] - 今年以来房屋新开工面积、房地产开发投资等建设指标同比走降 [1] - 专家指出 商品房供给指标下降是落实严控增量政策及市场自发调整的结果 [2] - 在供大于求的城市 需要控制供应规模并优化供给结构 [1] 住房公积金制度改革 - 会议明确深化住房公积金制度改革 [3] - 随着市场阶段性换挡 公积金需进一步扩大覆盖面、拓宽使用范围 [4] - 专家分析 未来公积金可更广泛用于租房、装修、危旧房改造、城市更新等 以发挥普惠金融作用支持民生保障 [4] - 2025年以来各地出台公积金相关政策超260条 预计2026年将延续此趋势 [4] - 贷款额度提升、使用范围更灵活、异地互认互贷等或是重点方向 [4] - 近期深圳出台新规 新增购房首付款提取、购房税款提取等 [4] - 在民生属性夯实及租购并举背景下 公积金应发挥更大作用 [4] 有序推动好房子建设 - 好房子首次写入今年政府工作报告 会议调整为有序推动 [5] - 好房子是以供给端升级引导需求升级 新房优质优价有助于稳定新房价格 [5] - 好房子建设思路体现系统性和协调性 各地有望进一步规范好房子标准 [5] - 会议强调有序 意味着过去建设有成绩但也存在秩序待规范等问题 [5] - 好房子不是大房子或贵房子 不能仅仅堆科技和材料 也不能同质化 需满足各类人群需求实现差异化 [5] - 好房子需要让好建造、好服务、好配套等形成组合 发挥集成效应 [5]

2026年中央经济工作会议房地产政策定调 - 核心观点：会议分析当前经济形势并部署2026年经济工作，对房地产市场的定调为“着力稳定房地产市场”，政策目标延续“稳楼市”，并将其置于“坚持守牢底线，积极稳妥化解重点领域风险”的重点工作中，亮点体现在稳定市场、优供给和“好房子”建设上 [1][2][3] 稳定房地产市场的具体路径 - 政策目标明确：“稳楼市”依然是2026年房地产的政策目标，房地产仍是化解风险的首要任务 [2][3] - 供需调整策略：提出“因城施策控增量、去库存、优供给”，通过调整和再平衡供求关系来稳定市场，这是时隔9年（自2016年后）中央经济工作会议再提“去库存” [2][3] - 当前市场压力：全国百城新建商品住宅去库存周期（存销比）在2025年11月达27.4个月，较行业合理值增加近一倍，去化速度明显放缓 [3] - 因城施策方向：一线城市需优化供给，填补改善型需求缺口，减少低效宅地供应；三四线城市核心是去库存，需扩大购房补贴并降低置换门槛，同时严格控增量 [4] 住房公积金制度改革 - 改革提速：会议提出“深化住房公积金制度改革”，意味着2026年公积金将成为极具增量的政策空间领域 [5][6] - 近期实践与趋势：2025年各地出台公积金政策已超260条，预计2026年将延续此趋势，重点方向包括提升贷款额度、使用范围更灵活、推进异地互认互贷以及灵活就业人员参保 [6] - 预期优化方向：预计将推进贷款额度优化、异地办理流程简化，并可能因城施策差异化调整额度，一线城市无房群体租房提取额度或进一步提升，公积金使用范围可能突破至子女教育、大病医疗等领域 [6] “好房子”建设与房地产发展新模式 - 建设重点：会议提出“有序推动‘好房子’建设，加快构建房地产发展新模式”，“好房子”建设将是房地产高质量发展的重点所在 [7] - “好房子”内涵：不仅体现在商品房，也体现在保障房；不仅体现在新建房，也体现在老旧住房；不仅体现在产权房，也体现在租赁住房，需满足人民群众美好住房需要，聚焦绿色低碳、智慧家居、适老化设计等维度 [7] - 发展新模式核心：以保障和市场的双轨制为核心，通过保租房、可售型保障房解决新青年居住问题，通过改善型“好房子”满足品质升级，在供需政策上逐步扩大现房销售范围，并通过收购存量房补充保障房供给 [7] - 政策效果预期：在现有放松限购、限贷、税收优惠、购房补贴等存量政策基础上，与增量政策形成集成效应，市场预期、信心将逐步好转，房地产市场会逐渐走出低谷趋于稳定 [8] 近年房地产政策脉络对比（根据附录整理） - 政策延续与调整：2026年强调“着力稳定房地产市场”与2024年“持续用力推动房地产市场止跌回稳”一脉相承，均置于化解风险框架下，但2026年更具体提出“控增量、去库存、优供给”及“好房子”建设 [1][9] - 历史参照：2026年再提“去库存”，上一次在中央经济工作会议提及是2016年，主要针对三四线城市库存过多问题 [3][10] - 模式构建：构建房地产发展新模式是近年持续主题，2023年提及加快构建，2024年提及有序搭建相关基础性制度，2026年则与“好房子”建设紧密结合 [7][9]

促消费的政策空间 - **短期政策空间**：包括延续并扩大直接补贴（如扩充耐用商品支持范围、补贴服务消费）、延续并扩大消费贷贴息（目前贴息比例1%，可延长期限、扩大范围、加大力度）、落实带薪错峰休假、清理汽车住房等消费不合理限制（如放松车牌摇号）、改善一般物价环境以激励消费意愿、推动房地产止跌回稳以改善财富效应和现金流、优化公积金使用范围 [1][2][3] - **中期政策空间**：包括加快消费税改革以激励地方培育税源、推动消费基础设施升级（如提升旅游景点容纳能力、建设国际消费中心城市）、利用新技术培育新产品和新场景（如健康、养老、体育、娱乐新场景）、在就业领域“反内卷”（如鼓励企业扩大招聘、规范加班） [4] - **长期政策空间**：包括完善收入分配制度（提高居民收入比重、健全最低工资调整机制）、完善社会保障制度（如提高城乡居民基础养老金，有望提升5.4亿人收入预期，其中1.8亿人消费倾向显著提升）、通过优化生育支持政策带动增量人口消费、在全球需求框架下激活入境消费需求 [5] 全球市场表现与资产动态 - **全球股市risk on**：美联储降息预期升温（市场预期12月降息25个基点概率接近九成），推动全球风险偏好修复。标普500恐贪指数回升至187。美股纳指、标普500、道指分别上涨0.91%、0.31%、0.5%。VIX收于15.4%附近，VVIX指数升至90.65。资金回归AI产业链，费城半导体指数上涨3.84%，TAMAMA科技指数上涨0.88% [6][7] - **全球股商联动与大宗商品**：铜价积极突破，沪铜指数、伦铜LME3个月期货、纽约期铜活跃合约分别收涨6.2%、4.4%、3.6%。伦敦白银现货周涨7.8%，年内涨幅达62.5%；伦敦黄金现货周涨1.2%，年内涨幅101%。金银比降至73，为滚动三年-2.27倍标准差。布伦特原油期货周涨1.08% [9] - **美债与汇率**：10年期美债利率上行12BP至4.14%，创8个月以来最差表现。美元指数大幅下挫0.46%，重回98.98一线。非美货币多数升值，美元兑欧元、美元兑日元分别下行0.5%、0.4%。人民币小幅升值，USDCNY周跌0.12%至7.0706 [10][11] - **中国资产表现**：A股受外部风偏带动小幅修复，万得全A上涨0.72%，但成交额缩量至日均1.7万亿元。市场呈现“有色+硬科技”领涨（有色金属行业周涨5.3%）、消费弱势的分化格局。港股定价更积极，恒科、恒指分别收涨0.87%、1.13% [12][14] 海外宏观与政策动向 - **美联储政策倾向**：鉴于9月PCE通胀温和（核心PCE环比0.20%，同比2.8%）及关键官员态度，倾向于美联储将在12月降息25bp，未来路径回归数据依赖模式。市场定价12月降息概率升至80%以上 [15][16] - **美国经济数据分化**：11月ISM服务业指数回升0.2个百分点至52.6。初请失业金人数下降至19.1万人，为2022年9月以来最低。但9月实际个人消费支出环比为0%，不及预期，汽车消费连续第二个月环比下降 [18][19] - **美国对华战略调整**：美国发布新版《国家安全战略》，称将调整与中国的经济关系，以互惠平等为原则，重振美国经济自主地位 [19] 中国经济高频数据 - **短期经济“价升量降”**：预计12月实际GDP为4.28%（11月预估4.39%），名义GDP为4.02%。工业生产因基数走高预计放缓至4.36%，但出口仍显韧性。社零同比预计小幅回落至3.66% [20] - **通胀表现**：预计12月CPI环比0.07%，同比0.80%；PPI环比0.07%，同比-1.94%。有色金属价格强势（受产业叙事和流动性转松共振），推动PPI新涨价因素。平减指数同比预计回升至-0.26% [21][22] 国内货币流动性 - **狭义流动性宽松**：货币市场利率进一步下降，DR007降至1.44%，DR001降至1.3%以下创近一年新低。可能与季末财政净支出、银行融出意愿高及汇率升值较快有关 [23] - **央行流动性操作“收短放长”**：11月央行净买入国债500亿元，PSL增加254亿元（为2024年1月以来首次净投放），但7天逆回购净回笼5562亿元。分析认为此次操作主要为稳定银行负债端，与2016年政策意图不同，货币政策仍持支持性立场 [24][25] 投资与项目情况 - **项目资金到位率环比下降**：截至12月2日，样本建筑工地资金到位率为59.49%，周环比下降0.07个百分点。主要拖累为非房建项目（到位率60.59%，周降0.09个百分点），房建项目到位率微升至54.02% [26] - **土建活动预期仍高**：11月土建PMI经营活动状况指数52.5，新订单和在手订单指数环比回落，或因开工淡季。但经营活动预期指数仍位于55.7高位，预计主要开工将落于明年一季度 [26] 房地产与公积金政策 - **多地优化公积金政策**：深圳、河南信阳、江苏常州、海南等地出台政策，包括提高提取额度、拓宽使用范围至装修、向多子女家庭和高品质住宅倾斜、支持“商转公”等。2024年住房公积金年末缴存余额10.9万亿，2023-2024年提取率明显上升至76%左右 [27][28][29] 中观行业价格动态 - **工业品价格涨跌互现**：生意社BPI指数回升0.9%至886点。外盘有色指数强势，周环比回升2.8%，铜价领涨2.57%。内盘螺纹钢期货价周涨2.5%，但动力煤、玻璃价格下跌。化工产品价格指数微升0.4% [30][31] - **消费品价格**：猪肉平均批发价周环比回落0.8%至17.68元/千克，蔬菜水果价格回升。非食品项ICPI总指数微降0.03% [32] 近期重要政策与会议 - **国常会研究节能降碳**：强调更高水平做好节能降碳工作，加快形成绿色生产生活方式 [33] - **国务院专题学习城乡融合**：强调深入推进以人为本的新型城镇化，充分释放城乡融合发展的内需潜力 [34] - **商务部促消费举措**：将促进大宗耐用商品消费，推进汽车流通消费改革试点，全链条扩大汽车消费，并推动“人工智能+消费” [35] - **证监会加快打造一流投行**：证监会主席吴清指出“十五五”是加快打造一流投资银行和投资机构的战略机遇期，对行业发展提出五点希望 [35]

公积金账户计息规则 - 公积金自存入账户之日起即按国家规定利率计息 [2] - 每年6月30日为结息日，结息年度为上年7月1日至本年6月30日，结息后利息自动转入账户 [2] - 利息计算公式为：利息金额 = 个人账户资金 × 实际存放天数 × 年利率 ÷ 360 [2] - 当前账户存款利率按一年期定期存款基准利率执行，为1.50% [2] 公积金利息补贴政策 - 利息补贴是在销户提取时，根据历年所获利息总和给予的额外补贴 [3] - 申领补贴需同时满足三个条件：累计缴存达一年以上、未使用过公积金贷款、办理销户提取 [3] - 补贴基数以历年结息总额（含销户利息）为准 [4] - 补贴比例根据累计缴存年限确定：1-5年（含）补贴10%，5-10年（含）补贴15%，10年以上补贴20% [5] - 补贴起始时间不早于职工开始缴存月，且不早于2010年12月 [6] - 举例：若13年至25年总利息为1万元且缴存超10年，可获2000元利息补贴 [6] 公积金销户提取条件与流程 - 深户职工户籍迁出深圳市可办理销户 [8] - 非深户职工在深圳社保转移或停缴满三个月以上可办理销户 [8] - 办理前个人账户须为封存状态 [8] - 非深户离深销户提取受理后，余额将在三个工作日内转入联名卡账户 [12] - 非深户职工社保停缴不满三个月或账户封存不满六个月（未在深缴社保情形），公积金中心不予受理 [12] - 若存在异地转入资金，须满足资金入账达6个月方可受理 [13] 公积金主要用途 - **购房相关**：可申请公积金贷款，利率低于商业贷款，首套5年（含）以下利率2.35%，5年以上2.85%；二套相应为2.775%和3.325%；个人最高可贷126万元，家庭最高231万元 [15] - **购房相关**：购买住房时可提取公积金支付房款或偿还贷款本息，每套住房仅能提取一次 [15] - **租房提取**：无房职工在2023年11月1日至2025年10月31日期间可按月应缴存额的100%提取支付房租，2025年11月1日起比例调整为80% [16] - **其他提取**：包括非深户离深、户籍迁出、离退休、完全丧失劳动能力等销户情形可全额提取 [17] - **其他提取**：符合条件时，重大疾病、享受低保等特殊情况也可提取公积金 [18] 灵活就业人员缴纳公积金政策 - 灵活就业人员缴纳公积金可享受减免个税和低息贷款等好处 [21][22] - 缴存人员范围包括在本市就业的个体经营者、自由职业者、港澳台和外籍职工等 [23] - 缴存额度计算公式为：月缴存额 = 缴存基数 × 缴存比例 [24] - 2025年3月1日前开户，缴存基数下限为2360元；此后新开户或新调入职工，基数下限为2520元 [26] - 灵活就业人员缴存比例可在10%至24%之间自愿选择，每个公积金年度可调整一次 [27] - 可通过支付宝APP“市民中心”内的“灵活就业缴存”服务在线办理开户和缴存 [28]

南京房地产新政"房七条"核心内容 - 取消全市商品住房限售政策 自2025年3月31日起 商品房取得不动产权登记证后即可交易 [4] - 推出1亿元购房补助 按合同金额1%发放 首批覆盖"以旧换新"群体 [1] - 公积金支持范围扩大至购房人父母子女 延长提取支付购房款期限 扩大按月直付房租范围 [2] - 45岁以下青年购房获专项支持 银行推出低首付低息产品 叠加人才房票政策 [1] 政策背景与市场影响 - 南京限售政策持续松绑 从2017年需满3年交易 到2024年部分解除 最终2025年全面取消 [6] - 2月南京新房价格环比上涨0.5%领涨全国 二手房成交量连续5周攀升 [7] - 同策研究院指出新政通过公积金全家联提降低首付压力 加速一二手市场联动 [8] 配套措施与实施细节 - 推行"全城通兑"电子房票 将库存商品房纳入房票安置超市 [1] - 加大各类用地再开发力度 重点增加改善型住宅供给 [3] - 推进城市更新与城中村改造 用足国家政策资金奖励 [4] 行业政策趋势 - 全国已有河南 东莞 厦门等6地全面取消限售 二季度政策料持续宽松 [5] - 专家认为取消限售有助于巩固市场止跌回稳态势 促进交易回暖 [5]

公积金用途 - 公积金可用于支付房租 连续足额缴存3个月且名下无房产者可申请提取 需提供租房合同并按季度提取 [5] - 公积金可用于支付重大疾病或手术的医药费 包括恶性肿瘤、肾功能衰竭等 非政策重疾需满足医疗费用超上年城镇居民收入6倍 [6][7] - 公积金可用于自住房翻修 需符合建造/翻修/大修条件 装修不在此范围 [7] - 公积金可申请个人信用贷款 用于消费/装修/旅游等 不影响买房贷款及提取 [9][10] - 退休时可一次性提取公积金本息 作为补充养老金 [10][11] 保险产品条款 - 特别年金条款 第5至7个保单周年日每年给付已支付保费的15% [14] - 年金领取方式分年领和月领 第8至20个保单周年日年领金额为基本保额200% 第21年起降至100% 月领金额为基本保额17% 第21年起降至8.5% [16][17] - 祝寿金条款 投保年龄≤50岁者在65-67岁每年给付已支付保费20% 投保年龄>50岁者在第15-17个保单周年日每年给付20% [19] - 身故保险金按已支付保费扣除已给付年金或现金价值的较大者赔付 [21] - 产品购买渠道包括建信人寿服务热线95331 [22]