项目评选与参与规模 - 第四届北京城市更新论坛暨第三届北京城市更新周开幕，主题为“人民城市 有机更新”[3] - 评选收到225个申报项目，参与实施主体近200家，包括央企、市区属企业和民企，数量较前三年均有所增加[4] - 经过网络投票和专家评审，40个项目获评，其中14个为北京城市更新最佳实践，26个为北京城市更新优秀项目[3][4] - 网络投票环节10天收获票数超2000万张，累计浏览量超4100万人次[4] 核心区与保护式更新 - 14个最佳实践项目中，核心区项目更注重保护式更新，例如东城区景山三眼井启动区平房院落及首开首院文化金融产业园项目位于皇城历史文化街区[4] - 核心区项目在恢复传统风貌、以老手艺修缮建筑的同时，提升业态品质和用地坪效，带动老城活力提升[4] 中心城区与区域发展更新 - 中心城区以街道或多个街区为单元的城市更新项目增多，例如朝阳区三里屯城市更新项目和丰台区长辛店老镇项目[5] - 城市更新为区域发展带来新可能，例如昌平区南口三大厂更新后将建成清华大学主校区以外规模最大、集聚度最高的国家重点实验室科研基地[5] 重点功能区与商业更新 - 40个获评项目中，有7个位于“三城一区”、14个位于“两轴”地区、8个位于重点商圈，共计24个位于重点功能片区（去重后），占比60%[6] - 西城区中海大吉巷项目通过胡同“大杂院”整院腾退，改造为多元业态融合的城市综合体，50%以上商业为首店及定制店[6] - 海淀区中关村西区大融城项目融合地下、商业和公共空间，打造地下地上联通的综合体，日均客流量3万余人[6] 老旧小区与民生改善 - 通州区水仙园老旧小区综合整治项目实现上下水改造率和外窗护栏拆除率双100%，并为有需求居民提供家居整装或精装修服务[6] - 海淀区华清园小区以“一老一小”为重点，逐步有序补齐社区设施和服务，打造完整社区建设试点[6] 多元参与与社会投资 - 40个项目中，社会投资额超过一半，居民出资大幅增长，公共空间类项目出现居民主动众筹情况[7] - 朝阳区三里屯片区更新项目通过公共空间优化，激活通盈商业综合体等社会主体主动投资更新约10亿元[7] - 东城区朝阳门南北小街更新建设中，52家沿街店铺和天润财富中心等社会主体投资并自主完成店铺门面更新[7] - 责任规划师作为专业力量，参与到九成以上的获评项目中[7] 项目运营与持续发展 - 城市更新周活动集合资源，邀请市民消费、打卡、体验，探索项目运营的更多可能[7]

项目背景与规模 - 项目为广西梧州骑楼城修缮更新，是岭南地区现存规模最大的骑楼建筑群之一，修复前存在墙体开裂、瓦片脱落等结构隐患 [3] - 项目于2020年被纳入广西城市更新试点，由中国化学南投公司承接，形成13万平方米的风貌修复方案 [3] - 骑楼城于2024年11月重新开放，近7公里长的建筑群重现"百年商埠"风貌 [1] 修缮技术与工艺 - 施工团队采用"传统工艺+现代技术"的加固方案，运用高延性混凝土灌注骑楼柱并内部绑扎钢筋，外部采用水刷石工艺以保留风格并提升抗震强度 [5] - 对破损的浮雕、木雕等装饰物进行清洗、修复或复刻，最大程度保留原始风貌，对梁板采用碳纤维布加固 [3][5] - 地下管网进行全面改造升级，完成12.4公里管线升级以解决供水供气难题 [5] 业态规划与商业成效 - 项目团队通过规划老字号集聚区、非遗传承区等板块，打造"夜泊匠心""夜集欢购"等主题场景，形成"日赏骑楼风貌，夜品岭南风情"的文旅生态 [5] - 通过租金优惠政策吸引大量头部品牌企业进驻洽谈，实现"老记忆"与"新消费"的有机融合 [5] - 在2025年"活力夜广西"嘉年华期间，骑楼城8天迎客近60万人次 [5] 社区与环境改善 - 项目整治公共空间10800平方米，新增绿地、广场、屋顶花园20处，改建公共厕所8座，增设停车位159个 [7] - 项目对供水、排水、供电等地下管网进行升级，并增设针对"一老一小"的旅游服务设施 [7] 区域经济带动效应 - 项目带动周边就业机会，推动万秀区"文化+旅游+产业"融合发展 [7] - 今年上半年，万秀区接待国内游客757.56万人次，实现国内旅游消费73.03亿元，同比分别增长12.67%和13.32% [7]

文章核心观点 - 省住房城乡建设厅正推动城市内涵式高质量发展，重点任务包括城市体检评估、实施城市更新重点工程、构建房地产发展新模式、提升城市管理服务水平及保障城市安全运行 [1][2][3] 城市发展现状与目标 - 全省城市面貌显著改变，综合承载能力明显提升，源于接续实施的百城建设提质工程和城市更新行动 [1] - 未来工作将围绕“一个尊重、五个统筹”、“一个优化、六个建设”重点任务，聚焦“1+2+4+N”目标任务体系，突出功能品质提升 [1] 城市体检评估规划 - 将深入开展城市体检评估，拓展体检广度和深度，扩大小区、社区、街区体检覆盖面，并有序开展重点片区体检和专项体检，试点开展县城体检 [1] - 建立“专项规划—片区策划—项目实施方案”规划实施体系，为城市更新提供科学指引 [1] 城市更新重点工程 - 统筹老城改造提质和新城功能完备，推动建立健全适应城市更新的政策机制，强化项目谋划实施和典型带动 [2] - 系统推进好房子、好小区、好社区、好城区建设，有序实施“三区一村”改造以促进功能转换、业态升级、活力提升 [2] 基础设施与公共服务建设 - 因地制宜补齐水电气暖、绿地、停车位充电桩等基础设施短板，抓好生活垃圾分类，加强公共空间营建 [2] - 推动养老、托育等基本公共服务扩容提质、均衡普惠，着力打造完整社区、美丽街区、活力城区 [2] 城市管理与服务提升 - 提升城市管理智慧化精细化水平，指导各地建立健全“一委一办一平台”工作体系，进一步完善城市运行管理服务平台，推动城市运行“一网统管” [2] - 持续推进街道“U形”空间治理，开展背街小巷和小微公共空间整治，推动城市管理进社区，推进物业服务和物业企业党建全覆盖 [2] 城市安全运行保障 - 加快城市生命线安全工程建设，优先推进地下管网、交通设施等改造提升 [3] - 统筹城市防洪体系和内涝治理，健全联调联排机制，畅通城市排涝行泄通道，提升管网排放能力，纵深推进安全生产治本攻坚 [3]

区域土地市场热度回升 - 近期北京、南京、西安等地接连有上市公司重启拿地，体现出市场主体对中长期市场修复的信心增加 [1] - “金九银十”期间上市房企投资拿地回暖 [1] 房企拿地案例 - 南京公用发展股份有限公司全资子公司以13.23亿元成功竞得南京市建邺区地块，为年内首度成功拿地，并采取合作开发模式以提升效率并降低风险 [2] - 北京首都开发股份有限公司以4.46亿元竞得北京市朝阳区地块，显示出公司对北京楼市的信心正在逐步回升 [2] - 天地源股份有限公司以20.15亿元竞得西安高新区超百亩土地，为年内首度拿地，公司前三季度合同销售面积同比增长11.22%至18.94万平方米，权益合同销售面积同比增长15.53%至16.59万平方米 [3] 市场特征与策略 - 当前土地市场总体以理性为主，房企拿地价格多为底价，整体溢价率有所回落 [4] - 上市房企拿地策略呈现“点状布局”，主要在深耕多年的重点城市择机补仓，以及“理性投入”，以中小规模投资为主保持现金流安全 [4] - 部分企业拿地可能与城市更新或城中村改造项目进入落地兑现阶段有关，反映出旧改项目推进提速 [4] 行业前景与驱动因素 - “好房子”建设提速带动住宅产品迭代升级，叠加城中村改造等政策加快落实，正共同推动新房销售逐步筑底企稳 [5] - 企业在核心城市进行战略性土地储备，体现出对中长期市场修复的信心，为后续市场活跃和项目落地提供支撑 [5]

项目运营成果 - 周年庆典期间实现客流增长52%及销售提升87% [2] - 项目吸引62%的周边居民到店 [3] - 引入30余家区域首进品牌，发展“首店经济+场景体验”模式 [3] 公司战略与运营模式 - 项目作为“十四五”规划期间商业城市更新旗舰工程，打造“文旅商体居共融”的创新模式 [3] - 通过“15分钟生活圈”将便民体验从概念转化为现实生活场景 [3] - 内部多业务板块协同，资产公司、代建团队、物业公司等多部门组建支援小组保障运营 [2] 政企合作与外部联动 - 与门头沟区商务局、文旅局合作打造城市艺术风情街等特色场景 [2] - 联合金融机构推出惠民促消费活动以激发市场活力 [2] - 与文旅部门配合，使在地文化在新时代焕发新光彩 [4] 社会责任与企业文化 - 商业运营与公益事业同频共振，携手门头沟区残联开展系列助残活动 [2][4] - “远方有礼”文化品牌携白塔寺药店、義和泰等百年老字号及非遗技艺亮相 [2] - 彰显国有企业服务国家战略、赋能城市发展及服务民生的使命担当 [1][4]

城市体检的背景与规模 - 全国297个地级以上城市和150多个县级市已全面开展城市体检工作[3] - 截至2024年，中国城乡住房总建筑面积超660亿平方米，其中房龄超30年的建筑占比达35%，总面积超过230亿平方米[2][4] - 建筑修缮市场规模已突破万亿元，未来五年建筑体检相关从业人员预计达50万人[4] 老旧住宅面临的主要问题 - 房龄超30年的老旧住宅普遍存在外墙皮脱落、保温层失效、墙壁开裂、水管破裂导致渗水、管道锈蚀、电线老化引发漏电风险等问题[5] - 从房屋结构看，老旧楼体可能出现墙体裂痕、楼体破损严重、外墙裸露等问题，根据鉴定情况可分为损坏房、严重损坏房和危险房[5] - 衍生问题还包括建筑安全、消防安全、治安安全、抗震安全等[5] 城市体检的工作机制与内容 - 城市体检工作采用政府主导模式，由城市住房城乡建设部门牵头，各相关部门共同参与，第三方专业团队负责具体工作[7] - 工作于每年3月至8月开展，资金支持模式为“政府主导+多元筹资”，包括中央财政专项补贴、地方配套资金、专项债、商贷及超长期国债等[8] - 体检内容涵盖住房、社区、街区和城区四个层面，住房层面重点筛查存在结构安全隐患、管线管道破损的住宅数量等[8]；社区层面筛查未达标配建养老服务设施的小区、停车泊位缺口数等[8]；街区层面筛查公园绿化活动场地服务半径覆盖率、需更新改造的老旧街区数量等[9]；城区层面筛查城市黑臭水体数量、新建建筑中绿色建筑占比等[9] 城市更新与“原拆原建”模式 - 城市体检服务于城市更新，2025年5月中办、国办印发意见提出推进城镇老旧小区整治改造，加快拆除改造D级危险住房，通过加固、改建、重建等方式改造C级危险住房[9] - “原拆原建”适用于结构严重老化、安全风险极高的小区，随着1980至2000年建设的小区进入“中老年”阶段，该模式有望成为危旧房改造主要路径[10] - 该模式具备可行性因项目运作更易实现资金平衡，居民可获得居住空间变大、购买新增面积价格优惠等好处，但存在业主需自筹资金、利益协调难度高、部分地区住宅增容限制大等挑战[10] 政策支持建议 - 金融方面需完善针对不同类型、不同实施主体、不同阶段城市更新项目的差异化支持政策，可研究出台专项贷款管理办法，对原拆原建用户建立“前5年免息，后续计息”等贷款模式[11] - 财税激励方面可探索政府引导、市场运作的投融资模式，鼓励民营企业参与特许经营，通过税收优惠、补贴等激发社会资本活力[11]

其中，侨鑫和星河湾在业内都有着"豪宅开发专家"称号，前者风格更偏现代，凭借广州"最贵"项目汇悦台，屹立 市场不倒；后者则以"老钱风"见长，其打造的星河湾半岛项目深受粤系老板青睐，单盘开发周期甚至超过十年。 历经一轮又一轮的行业洗牌，如今仍能留在"牌桌"上的广州民营房企，究竟还剩几家？ 此前有市场观点认为，核心玩家主要有三家，分别是侨鑫、星河湾与敏捷，均是深耕本土多年的老牌房企。 项目备受争议 与众不同是一种特色，无所不同也是一种特色，敏捷属于后者，行事风格极为低调。 然而，敏捷的客群定位与前两者截然不同，其更擅长于做郊区大盘，如广州敏捷绿湖首府、中山敏捷锦绣国际花 城等，均是其在刚需市场的代表性作品。 事实上，市场对于敏捷榜上有名亦存在不少争议。相关评论区中，不少人对其销售能力、产品制造水平及财务状 况提出了质疑。 尽管地方属性特别强，但不同于滨江在杭州土拍市场的频密厮杀，敏捷在2020年5月斥资23.5亿元拿下增城东樾 府地块后，在广州土拍市场几乎销声匿迹，直至今年5月一举拿下番禺钟村四宗地块才重新走进大众视野。 5月30日，敏捷集团旗下广州璟恒房地产开发有限公司以总价约33.17亿元成功竞得番禺钟村街市广 ...

城市建筑老化现状与市场规模 - 截至2024年，中国城乡住房总建筑面积超过660亿平方米，其中房龄超过30年的建筑占比达35%，总面积超过230亿平方米 [1][4] - 大量早期建设的住宅进入“中年”维修期，普遍存在外墙皮脱落、保温层失效、水管老化、墙壁开裂、管道锈蚀及电线老化等问题 [1][5] - 建筑修缮市场规模已突破万亿元，未来五年建筑体检相关从业人员预计达到50万人 [4] 城市体检工作部署与机制 - 全国297个地级以上城市和150多个县级市已全面开展城市体检工作，建立“政府主导+多元筹资”模式 [3][7][8] - 城市体检工作于每年3月至8月开展，由政府住建部门牵头，第三方专业团队负责数据采集和分析诊断 [7][8] - 体检范围涵盖住房、社区、街区和城区等多个层面，核心指标包括筛查存在结构安全隐患和管线管道破损的住宅数量等 [8][9] 城市更新政策与改造路径 - 政策推进城镇老旧小区整治改造，包括更新老化管线管道、整治楼栋内部设施，并支持有条件楼栋加装电梯 [10] - 加快拆除改造D级危险住房，并通过加固、改建、重建等方式实施C级危房改造，“原拆原建”成为主要路径之一 [11] - “原拆原建”模式具备可行性，居民可获得居住空间变大、购买新增面积价格优惠等实质性好处 [11] 金融财税支持与挑战 - 金融支持政策需针对不同类型和模式的城市更新项目提供差异化方案，可研究出台专项贷款管理办法，如“前5年免息，后续计息”等模式 [13] - 财税激励方面可探索政府引导、市场运作的投融资模式，通过税收优惠和补贴激发社会资本活力 [13] - “原拆原建”模式面临业主自筹资金抗性、利益协调难度大以及部分地区住宅增容限制等潜在挑战 [12]

水泥行业 - 9月水泥市场需求边际改善 水泥磨机开工负荷环比增长 全国大部分地区水泥价格试探性推涨 月环比增长1.80% [1] - 错峰停窑力度加码 但其对行业供给调控逐步失效 [1] - 预计“银十”水泥需求继续增长 熟料停窑力度将延续 水泥价格有小幅上涨预期 11月进入冬季错峰执行阶段 熟料库存逐步降至低位 水泥价格有望迎来阶段性上涨 [1] 消费建材行业 - 2025年1-8月建筑及装潢材料类零售额同比增长1.8% 其中8月单月零售额同比下降0.7% 环比下降1.19% [2] - 8月为家装市场淡季 叠加地产销售面积同比降幅扩大 建材家装市场销售受到影响 [2] - 城市更新战略持续落地将释放城中村修缮、危旧房改造等场景需求 “好房子”建设标准推进将提升高品质绿色建材市场渗透率 [2] 玻璃纤维行业 - 9月中下游备货增加 池窑大厂受益于产品结构优化 需求支撑较强 粗纱供给小幅缩减 企业库存压力有所缓和 粗纱价格以稳为主 主流厂家部分产品报价小幅上调 [3] - 10-11月粗纱需求有望在风电抢装带动下回升 预计价格呈稳中有涨态势 [3] - 9月CCL订单恢复提振普通电子纱刚需 高端电子纱延续供应紧缺状态 电子纱价格维稳观望 后续普通电子纱整体产销好转 高端产品高景气延续 电子纱价格存上涨预期 [3] 浮法玻璃行业 - 9月需求边际恢复 刚需缓慢释放 部分中大型加工厂工程类订单略有好转 投机需求增加 8月点火产线产能陆续释放 致9月供给小幅增长 [4] - 企业集体挺价背景下 9月浮法玻璃价格呈回升态势 [4] - 年底赶工有望带动浮法玻璃市场需求继续改善 叠加政策对供给调控加码预期 浮法玻璃价格有望企稳 但在行业整体供需结构未见明显改善前 价格以小幅改善为主 [4]

城市发展总体战略与成果 - 中央城市工作会议于今年7月召开 时隔10年 擘画建设创新 宜居 美丽 韧性 文明 智慧的现代化人民城市新蓝图 [1] - 河南省常住人口城镇化率从2020年的55.43%提升至2024年的59.22% [1] - 全省累计实施城市更新项目6487个 完成投资10918亿元 [1] 城市更新与社区建设 - 全省改造城镇老旧小区1.51万个 惠及居民174万户 [2] - 洛阳市推动老旧小区组团连片改造 盘活闲置资源为公共资源 实现"小院变大院" 聚焦"一老一小一青壮"重点人群需求 [1][2] - 河南省出台《河南省住宅品质提升设计与建造技术导则》并公布38个首批"好房子"建设项目案例 [2] 住房保障体系建设 - 全省累计筹集公租房约103万套 [3] - 开工（筹集）保障性租赁住房房源29万套（间） [3] - 开工配售型保障性住房近1.4万套 [3] 城市基础设施与公共服务 - 全省人均城市道路面积达18.4平方米 较2012年提高7.32平方米 [4] - 城市轨道交通通车里程达到411.71公里 [4] - 城市污水处理能力达1581.6万吨/日 较2012年翻一番 建设73座生活垃圾焚烧设施 实现省域原生生活垃圾"零填埋" [4] 城市安全与韧性建设 - 新建雨水管网2.2万公里 建立排水防涝应急抢险队伍814支 [5] - 城市移动抽排能力达60万立方米每小时 是2021年的6倍 [5] - 各省辖市及38个县（市）完成安全风险评估 安装各类物联感知设备24.3万余个（套） [5] 文化遗产保护与活化利用 - 河南省坚持"保护第一 以用促保"理念 加强城市文化遗产保护和活化利用 [7] - 拥有8个国家级历史文化名城 15个省级历史文化名城 31片历史文化街区 2578处历史建筑 [7] - 实施老旧商业街区 老旧厂区 历史文化街区更新改造示范项目 促进"食购游文娱展"有机融合 如郑州二砂文化创意园 洛阳东西南隅历史文化街区 开封书店街 [7]