文章核心观点 - 自然资源部与住房城乡建设部联合发布《关于进一步支持城市更新行动若干措施的通知》，旨在通过增强规划适应性、优化过渡期政策、推进存量资源临时利用及创新不动产权利处理等方式，破解城市更新中的政策堵点，强化规划与土地政策融合，为行业提供更丰富的政策激励工具箱 [1][2][4][7] 增强详细规划适应性 - 明确在国土空间规划“一张图”基础上，开展城市更新区域详细规划的评估优化工作路径，依法给予规划许可并灵活适应市场 [2] - 鼓励各地结合新产业、新业态发展，制定土地混合开发和空间复合利用正面清单和管控要求，符合正面清单的可视为符合详细规划，免去调整程序以缩短项目周期 [2] - 对于符合特定条件的微更新项目，如增加停车充电设施、加装电梯、无障碍设施等，可制定规划许可豁免清单，免于规划许可以加快民生设施实施 [3] - 完善规划实施手段，在传统“规划”管控基础上增加“规则”管理方式，提高适应市场需求的弹性 [3] 优化过渡期支持政策 - 拓展优化过渡期政策内涵，过渡期满后办理土地有偿使用手续新增“租赁”方式，与协议出让并行，缓解市场主体一次性资金压力 [7] - 强调过渡期支持与履约监管、产业导向挂钩，形成“准入—监管—退出”的完整政策闭环 [7] - 拓展过渡期限设置以5年为原则，可根据实际情况协商确定不同期限，提升政策精准性与有效性 [7] 推进存量土地和空间的临时利用 - 在保障安全、不影响远期规划实施前提下，各地可制定空闲建设用地的临时利用规则并加强实施监管 [5] - 例如规划小区绿地临时用作足球场等，可制定存量建筑物不增加容积率和高度情况下的临时利用管控规则，对用途实行正面清单管理，纳入正面清单的无需办理规划许可手续 [5] 创新不动产权利处理机制 - 针对更新项目实施中的调查确权、权利保留、分配等难题，创新提出3方面政策举措，为各类主体参与提供稳定预期 [4] - 实施前可按产权调整协议约定，采取预编不动产单元、办理预告登记的方式，为原所有权、抵押权等权利主体提供保障 [4] - 对老旧住房自主更新项目，可采取直接按户首次登记等方式提供不动产登记服务，简化流程 [4] - 对土地带建筑一并收储供应的，可探索简化申请材料提供登记服务的政策 [4] 提供系统性政策激励与新模式 - 直面城市更新项目经济平衡难的问题，在土地供应、利用和收益模式上进行系统性创新 [7] - 推行“资源资产组合供应、整体运营”新模式，鼓励将零散的土地、历史文化遗存、生态景观价值等各类资源资产进行系统整合，通过“带方案、带设计、带运营”的方式打包供应，旨在实现“1+1>2”的资产增值效应 [7] - 对于历史形成的没有合法用地手续的建设用地，根据全国国土调查结果依法依规分类明确认定标准和处置政策，确保底数清晰、封闭运行 [5]

行业投资评级 * 报告未明确给出具体的投资评级（如买入、持有、卖出）[1] 核心观点 * 2025年房地产行业处于深度调整向弱复苏过渡的筑底周期 政策托底不断巩固稳定态势 预计2026年市场有望逐步探明底部或将进入筑底横盘阶段[1] * 行业呈现“供减需稳”态势 供给端在“严控增量”政策下深度收缩 需求端销售降幅收窄呈止跌回稳态势 结构进一步向高能级城市及住宅需求集中[1][9] * “好房子”与城市更新的“优供给”举措将成为稳定投资、创造新需求的重要抓手 但行业长期健康发展仍需依赖房地产发展新模式的建立与完善[1][29] 行业供给能力分析 * **开发投资加速探底**：2025年全国房地产开发投资完成82,788亿元 同比下降17.20% 降幅较往年进一步扩大[2] * **新开工深度收缩**：全年房地产新开工面积58,770万平方米 同比下降20.40% 且远低于全年商品房销售面积[2] * **竣工降幅收窄**：全年累计竣工面积为60,348万平方米 同比下降18.10% 降幅较去年同期收窄9.6个百分点[2] * **供给结构以住宅主导**：房地产开发投资中住宅投资达63,514亿元 占比87.41% 新开工、施工及竣工面积均以住宅为主[4] * **新房供应持续收缩**：2025年监测的30座重点城市商品住宅新增供应面积为9,265万平方米 同比持续下降[4] 行业需求匹配能力分析 * **销售降幅收窄**：2025年全国商品房销售额83,937亿元 同比下降12.60% 销售面积88,101万平方米 同比下降8.7% 降幅相较2024年全年分别收窄4.5和4.2个百分点 呈止跌回稳态势[5] * **需求结构以住宅为主**：商品住宅销售面积和销售额分别为73,299万平方米和73,335亿元 占比均在80%以上[7] * **需求向高能级城市聚集**：2025年全年30大中城市商品房成交面积为9,220.18万平方米 同比下降13.33% 其中一线城市降幅相对最小[7][8] * **供需加速调整**：开发投资、新开工面积降幅均显著大于销售降幅 市场呈现“供减需稳”态势 通过供应侧深度出清匹配以自住和改善为主的新需求常态[9][11] 行业的产业链地位分析 * **对上游议价能力分化**：对地方政府土地供应议价能力随市场冷热变化 对建材原料供应商议价能力传统上较强 但随建设规模萎缩及“好房子”对品质要求提升 议价模式可能生变[12] * **对下游议价能力减弱**：在供需尚未平衡的市场现状下 购房者偏好稳健的国央企、品牌口碑好的项目或现房准现房 房企对下游议价能力有所减弱[13] * **价格走势分化**：2025年百城新建住宅价格结构性微涨 12月均价为17,084元/平方米 同比涨幅约2.6% 但二手房市场持续“以价换量” 12月百城住宅均价为13,016元/平方米[14][15] 行业创新能力分析 * **宏观政策定调转型**：2025年政策以“防风险、稳预期、促转型”为主线 从“止跌回稳”转向“巩固稳定态势” 并明确加快构建房地产发展新模式[1][16] * **需求端政策宽松**：通过限购放宽、降息（5年期以上LPR下调至3.50%）、公积金利率下调、购房补贴、“以旧换新”等组合拳降低门槛与成本 并借“好房子”概念刺激改善需求[17] * **供给端政策聚焦存量**：基调为“控增量、去库存、优供给” 通过盘活存量用地、收购存量商品房（辅以4.4万亿元地方政府专项债支持）及保交楼工作来优化供给[18][19] * **发展新模式逐步建立**：以因城施策和“好房子”产品升级为核心 政策为房地产发展新模式提供了方向和制度保障[20] 行业信用评级情况分析 * **债券发行量略升**：2025年房地产行业债券发行金额合计4,232.47亿元 同比增长1.83% 发行主体122家 同比增加8家 其中国央企发债主体113家 发债规模占比93.21%[21] * **发行以高信用等级为主**：新发行债券主体中AAA级别发债规模占比79.26% 同比有所增长[22] * **信用利差同比下降**：2025年房地产行业无担保债券发行信用利差平均值为92.34BP 同比下降 但增信方式对降低信用利差的作用有限[23] * **违约问题持续**：2025年未按时兑付本息、展期及触发交叉违约债券为92只 同比增加22只 违约日债券余额1,062.63亿元[24] * **债务压力仍大**：截至2025年末 行业信用债存续规模15,555.23亿元 未来3年内为到期偿付高峰期 其中未来1年内到期规模（考虑行权）为5,085.74亿元 海外债余额也达1,822.30亿美元[25][28] 周期发展展望 * **市场或进入筑底横盘**：预计2026年市场有望逐步探明底部 核心城市房价有望止跌趋稳 但全面回暖仍需时间[29] * **政策抓手转变**：短期刺激政策出台频率或将下降 “好房子”与城市更新的“优供给”举措将成为重要抓手[29] * **融资风险仍存**：行业违约问题及债务压力短期内不会发生较大改变[29] * **长期转向新模式**：短期行业处于筑底周期 长期将逐步向房地产发展新模式转型[29]

白石洲城市更新项目进展 - 公司位于深圳南山区的重点城市更新项目（白石洲项目）一期（绿景白石洲璟庭）主要建筑工程已完成并取得政府验收，包括深圳市建设工程竣工联合验收意见书、规划验收合格证及消防验收意见书 [1] - 该项目工程竣工及通过验收被视为重要里程碑，为后续销售、交付及营运奠定基础，公司已正式启动该期住宅单位的交付程序 [1] - 董事会相信该项目推出市场后，将提升公司在大湾区及华南市场的物业组合，并对未来业务发展及财务表现带来正面影响 [1] - 董事会进一步认为，该项目落成将有助于公司与各持份者就拟进行的整体债务重组持续商讨，并大幅提高成功落实重组方案的机会 [1] 债务与资产处置措施 - 公司此前未能支付总额约为4.585亿美元的到期本金款项，正积极采取策略措施应对流动资金挑战，包括出售投资性物业 [2] - 公司一直积极推进出售位于香港九龙海滨道123号的NEO大厦，作为纾缓财务压力工作的重要一环 [2] - 该物业目前已被抵押，抵押代理人于2026年2月2日委任了罗兵咸永道有限公司的庄日杰及苏文俊担任包括该物业在内的若干资产的共同及个别接管人及经理人 [2] - 董事会认为此次委任是推动公司降低负债、改善资本结构的重要一步，并有望加快境外债务重组的进程 [2] 接管人委任的影响评估 - 董事会认为此次委任接管人及经理人不会对公司或集团造成任何不利的财务影响 [3] - 此次委任将使该物业转由专业团队集中管理和组织销售，有助于优化日常运营、控制开支，并最大化和最高效地实现资产价值，以保障贷款人、债权人和投资者的整体利益 [3] - 董事会强调，此次委任预期不会干扰集团就境外重组事宜与各债权人及其他持份者的持续沟通 [3]

核心项目进展 - 公司位于深圳市南山区的重点城市更新项目“白石洲城市更新项目”一期（绿景白石洲璟庭）主要建筑工程已完成并取得政府验收文件，包括建设工程竣工联合验收意见书、规划验收合格证及消防验收意见书 [1] - 该项目一期已正式启动住宅单位的交付（入伙）程序，董事会认为项目竣工是重要里程碑，为后续销售、交付及营运奠定稳固基础 [1] - 董事会相信该项目推出市场后，将提升公司在大湾区及华南市场的物业组合，并对未来业务发展及财务表现带来正面影响 [1] 债务重组与资产处置 - 公司正积极应对流动性挑战，包括推进出售位于香港九龙海滨道123号的NEO大厦以纾缓财务压力 [2] - 该物业已根据2024年7月29日的按揭予以抵押，抵押代理人为中国银行(香港)有限公司，公司正与相关方就贷款融资进行磋商，旨在建立管理及可能变现该物业的合适架构 [2] - 为配合物业出售并实现价值最大化，抵押代理人于2026年2月2日委任罗兵咸永道有限公司的庄日杰及苏文俊担任该物业等资产的共同及个别接管人及经理人 [2] - 董事会认为此次委任是推动公司降低负债、改善资本结构的重要一步，有望加快境外债务重组进程，且不会对公司造成不利财务影响或干扰与债权人的持续沟通 [2][3] - 董事会相信白石洲城市更新项目的落成将有助于公司与各持份者就整体债务重组进行持续商讨，并大幅提高成功协商及落实整体重组方案的机会 [1] 财务义务状况 - 公司此前公告尚未支付总额约为4.585亿美元（约合45.85亿港元）的到期本金款项 [2]

项目进展 - 公司位于深圳市南山区的重点城市更新项目“白石洲城市更新项目”一期“绿景白石洲璟庭”主要建筑工程已完成，并已完成相关政府验收手续 [1] - 项目已取得深圳市建设工程竣工联合验收意见书、建设工程规划验收合格证及特殊建设工程消防验收意见书，确认其已按核准图则及适用规则建造并通过竣工验收 [1] - 公司已就该项目的住宅单位正式启动交付（入伙）程序 [2] 项目意义与影响 - 董事会认为工程竣工及取得验收是重要里程碑，为后续销售、交付及营运步骤奠定稳固基础 [2] - 董事会确信项目于市场推出后，将进一步提升公司在大湾区及华南市场的物业组合，并对公司未来业务发展及财务表现带来正面影响 [2] - 董事会相信项目落成将有助于公司就拟进行的整体债务重组与各持份者持续商讨，并大幅提高成功协商及落实整体重组方案的机会 [2]

文章核心观点 - 自然资源部与住房城乡建设部联合发布《关于进一步支持城市更新行动若干措施的通知》，旨在通过增强规划适应性、优化过渡期政策、推进存量空间临时利用等系列举措，破解城市更新中的政策堵点，强化规划与土地政策融合，为城市更新提供更丰富的政策激励工具箱 [4] 增强详细规划适应性 - 明确在国土空间规划“一张图”基础上，开展城市更新区域详细规划的评估优化工作路径，既依法给予规划许可，又灵活适应市场，及时为实施城市更新行动提供规划依据 [5] - 各地可按照法定程序，采取技术修正、优化调整等方式优化原有详细规划，制定简化详细规划修改程序，提高行政效率 [5] - 鼓励各地结合新产业、新业态发展，制定土地混合开发和空间复合利用正面清单和管控要求，符合正面清单的可视为符合详细规划，免去调整程序，有助于缩短项目周期，支持更灵活的产业发展 [5] - 对于符合特定条件的微更新项目，制定规划许可豁免清单，在保证公共安全和公共利益、不改变建筑主体结构等前提下，对于增加停车和充电设施、加装电梯、无障碍设施、小区绿化场地、健身步道等提高公共服务功能的项目，可免于规划许可，支持民生设施加快实施 [6] - 完善规划实施手段，在传统依据“规划”管控的基础上，增加按照“规则”管理的方式，加大对新产业新业态的政策支持力度，提高灵活适应市场需求的弹性 [6] 优化过渡期支持政策 - 在延续存量土地发展特定产业享受过渡期支持的基础上，进行了关键性优化，明确过渡期满后，办理土地有偿使用手续新增“租赁”方式，与协议出让并行，极大缓解了市场主体特别是中小企业的一次性资金压力，增强了市场参与的可行性与积极性 [10] - 强调过渡期支持与履约监管、产业导向挂钩，形成了“准入—监管—退出”的完整政策闭环，拓展过渡期限设置以5年为原则，可根据实际情况协商确定不同期限，提升了政策的精准性与有效性 [10] - 推行“资源资产组合供应、整体运营”新模式，鼓励地方将零散的土地、历史文化遗存、生态景观价值等各类资源资产进行系统整合，通过“带方案、带设计、带运营”的方式打包供应，旨在通过功能融合与专业化运营，实现“1+1>2”的资产增值效应 [10] 推进存量土地和空间的临时利用 - 在保障安全、不影响远期规划实施前提下，各地可制定空闲建设用地的临时利用规则并加强实施监管，例如规划小区绿地临时用作小区足球场等，可在做好工作衔接的基础上，制定存量建筑物不增加容积率和高度情况下的临时利用管控规则，对用途实行正面清单管理，纳入正面清单的无需办理规划许可手续 [9] 创新不动产权利处理方式 - 针对更新项目实施过程中的调查确权、权利保留、权利分配等瓶颈难题，创新提出3方面政策举措，为各类主体参与城市更新提供稳定预期 [8] - 在城市更新实施前，可按照产权调整协议约定等，采取预编不动产单元、办理预告登记的方式，为原所有权、抵押权等权利主体提供保障 [8] - 对老旧住房自主更新项目，可采取直接按户首次登记等方式提供不动产登记服务，简化流程，增强原住户的更新改造信心 [8] - 对土地带建筑一并收储供应的，明确了可探索简化申请材料提供登记服务的政策 [8] 妥善处置历史遗留问题 - 对于历史形成的没有合法用地手续的建设用地，根据全国国土调查结果，依法依规分类明确认定标准和处置政策，确保底数清晰、封闭运行 [9]

项目概况 - 贵州都指挥使司展厅于2月3日布展完成，位于贯城河河道之上、都司路旁，是贵阳市“一河一道两片”建设的组成部分[4] - 展厅面积280平方米，选址于明代贵州都指挥使司原址附近，以明代官署建筑形制为蓝本，融合仿古青石板、榫卯结构与数字光影技术[4] - 展厅分为七个部分，系统梳理贵州省明代军事建制历史脉络，并活化利用都指挥使司遗址遗存[4][5] 核心内容与展示 - 展厅核心展品为根据明朝万历年间《贵州通志》中《贵州省城图》复原的贵阳城全景立体沙盘，清晰还原了古城城垣走向、周边地势与关键军事节点[4][5] - 沙盘通过两条蓝色水带（贯城河与南明河）勾勒出贵阳“城依水、水抱城”的独特营城格局[5] - 通过图文与实物，解答了明朝卫所制度起源、贵州建省过程、贵阳古城格局形成及都司路路名渊源等历史问题[4] 历史研究与发现 - 研究指出，贵州是先设立省级军事管理机构（贵州都指挥使司，1382年设立），后建省[6] - 通过资料梳理，明确了明代在今贵州省范围内的驻军规模：贵州都指挥使司管辖十八卫两千户所，原额军士约10.3万人；加上湖广都指挥使司在贵州的六卫约3.4万人，总计约13.7万人[6] - 策展过程中，从《武备志》等古籍中发现了古代西南边疆治理在军器配置、军事分布、驿路联通方面的系统性与前瞻性记载[7] 城市更新与文化活化 - 展厅建设是南明区打造“省会核心·筑城客厅·甲秀南明”的关键实践，旨在延续历史文脉、提升城市品质[5][9] - 项目是贵阳市“一核三中心多组团”规划及“一河一道两片”建设的一部分，其中贯城河揭盖复涌是重要抓手，博爱路段374米河道已完成揭盖[4][8] - 未来计划联动状元街区、城垣步道等，策划文化教育、课外实践与演绎活动，串珠成链，激活老城文化基因，让明代军事文化与筑城智慧融入城市生活[9]

公司合作动态 - 天瀑集团董事长杨光胜一行与贵阳市委副书记、市长王宏会面，双方就深化合作进行交流 [1] - 天瀑集团总经理孙军、贵阳市副市长冉斌参加了此次会见 [2] 地方政府发展导向 - 贵阳贵安正深入贯彻落实重要讲话精神，大力推进城市更新，提升城市品质，目标是建设创新、宜居、美丽、韧性、文明、智慧的现代化人民城市 [2] - 地方政府希望与公司在“好房子”建设、旅居产业发展、高端酒店打造等方面加大合作力度，携手打造更多标杆项目 [2] - 地方政府承诺将深入开展“五帮”专项行动，为企业在当地发展做好服务保障 [2] 公司战略与投资意向 - 天瀑集团表示将发挥自身优势，把贵阳贵安作为重要的投资目的地 [2] - 公司计划积极谋划和推动更多优质项目在当地落地建设，以助力贵阳贵安经济社会发展 [2]

北京2026年首场土地出让市场表现 - 北京2026年首场土地出让合计成交金额85.62亿元，其中三宗住宅用地以底价成交，合计57.62亿元，另有一宗商业用地以28亿元成交 [1] - 三宗住宅用地分别位于石景山、通州和顺义，均由国企或联合体以底价竞得，显示房企拿地态度更趋理性 [1][2] 具体地块成交详情 - 石景山新首钢核心区地块由首钢地产以13.9亿元摘得，土地面积约1.66公顷，规划建筑面积3.66万平方米，楼面价约3.8万元/平方米，为临铁项目且有特定风貌规划要求 [1] - 通州宋庄地块由北京建工集团等三家房企组成的联合体以15.62亿元竞得，容积率1.8，成交楼面价约1.79万元/平方米 [1] - 顺义新国展三期地块由中国铁工投资以28.1亿元竞得，为住宅与商业混合用地，商业占比约36%，住宅部分楼面价约3万元/平方米，其较高的商业配比及自持要求对开发商运营能力构成挑战 [2] - 海淀区蓝景丽家商业金融服务业用地被字节跳动旗下公司以28亿元竞得 [2] 土地市场趋势与结构变化 - 本次土拍全部以底价成交，延续了2025年以来北京土地市场“量减价稳”的整体格局，房企拿地决策更注重确定性和现金流安全，而非规模扩张 [3] - 北京2026年商品住宅用地供应计划规模为200公顷至240公顷，较2025年的240公顷至300公顷进一步缩量，已是连续第四年下降 [3] - 土地供应空间结构向核心区域集中，2025年北京成交的住宅用地中，五环内地块占比达33%为近五年最高，六环外地块占比仅13%为近五年最低，预计2026年这一集中化趋势仍将延续 [3] 市场背景与未来展望 - 北京房地产市场近期释放企稳信号，2026年1月二手房网签量15082套，延续去年四季度以来的回暖态势，新房市场改善性需求表现较为稳定，为土地市场提供支撑 [3] - 在城市更新等政策导向下，北京土地市场更多服务于城市功能优化和住房结构改善，核心区优质地块仍具吸引力，但房企更看重项目安全边际和长期运营能力，土地市场或将延续分化态势 [4]

资产支持专项计划概况 - 债券名称为“中铁七局泰和里持有型不动产资产支持专项计划” [3] - 债券品种为资产支持证券 [3] - 拟发行金额为9.36亿元人民币 [3] - 原始权益人为中铁中产置业有限公司 [3] - 计划管理人为招商证券股份有限公司 [3] - 项目状态为已受理 受理及更新日期均为2026年2月2日 [3] 标的资产项目详情 - 标的项目“中铁·泰和里”是全国首个提出“社区、景区、街区三区合一”创新模式的城市更新典范 [3] - 该项目是河南首个沉浸式文商旅夜经济综合体 [3] - 项目核心为“历史文脉活化+复合业态创新” [3] - 项目在7.5万平方米空间内打造了六大主题IP 旨在实现“一街一时代”的沉浸式场景 [3] 原始权益人背景 - 原始权益人中铁中产置业有限公司是世界500强企业中国中铁股份有限公司的全资子公司 [4] - 公司是中铁置业的核心成员 成立于2001年8月 [4] - 公司隶属于中铁七局集团有限公司 注册资金为1亿元人民币 [4] - 公司总部设在河南郑州 主营业务为房地产开发 [4] - 公司当前正在开发建设的项目包括郑州中央商务区项目、西安西岸国际花园项目、西安沣河湾项目以及焦作中铁太行国际生态城项目 [4][5]