银行直供房模式概述 - 多家大型银行通过线上平台直接销售房产，房源主要来自不良贷款处置的抵债资产[1] - 该模式是银行快速处理不良债权的新选择，与传统债权处置方式不同[3] 银行直供房规模与增长 - 银行直接售房规模呈现爆发式增长，从国有大行到地方银行均参与其中[3] - 兰州银行2025年挂牌房产标的1779个，比去年增长超过50%[3] - 吉林银行挂牌出售房产超过2000个，天津银行超过1200个[3] - 四川农信系统自2024年上半年以来挂牌房产超25000个，辽宁农信系统累计挂牌达11000个[3] 银行直供房模式优势 - 直售模式的不良资产回收率比债权转让方式高出15%-20%[5] - 处置周期能缩短1/3以上，大大提升银行不良资产处理效率[5] - 对买家具有显著价格优势，兰州农商行出售房产单价2300元/平方米，而同小区二手房单价约3.3万至4.6万元/平方米[5] - 银行直售房普遍比同区域二手房市场价便宜10-30%[5] 购房者风险与考量 - 低价背后可能因房产本身存在流动性差等问题，投资盈利需谨慎评估[6] - 需仔细审核房产产权是否清晰、税费缴纳情况、是否存在欠费及被占用等问题[8] - 购买决策需慎重，账面浮盈可能因房价持续下跌而被消耗[13] 对房产中介行业的影响 - 银行直售模式理论上无需中介参与，可节省1%-3%的中介费，对传统中介业务造成冲击[8] - 银行缺乏专业销售团队，为中介机构提供了转型成为“银行/法拍房经纪人”的机遇[10] - 中介可拓展服务范围，提供标的筛选、产权尽调、竞拍咨询等专业服务以获取更高佣金[10] 对房地产市场的潜在冲击 - 银行大规模低价售房将对现有房产价格体系（新房、二手房、法拍房）造成严峻挑战[11] - 可能拉低区域价格预期，加剧二手房市场压力，导致周边业主资产估值缩水[11] - 可能加剧购房者观望情绪，使房产价格陷入被动下跌循环[13]

银行房产直售业务概况 - 银行系统正加大力度开展“房产直售”业务，部分房源单价比市场价低50% [1] - 银行直售房产的购买风险相对较小，性价比高于法拍房 [1] - 短期看，银行直售房产可能对二手房挂牌价构成下行压力；长期看则有利于银行稳定和金融系统安全 [1][18] 银行直售房产规模与参与机构 - 目前挂牌直售的房产标的总量已超过7万个 [9] - 农业银行、建设银行、交通银行、兰州银行、吉林农商行等多家银行在线上平台大量直接销售房产 [3] - 城商行、农商行、农信社等机构的直售规模较大，大型银行和股份制银行直售数量相对较少 [6] - 兰州银行2024年挂牌1130个房产标的，2025年挂牌1779个标的 [4] - 吉林银行挂牌2099个标的，天津银行1227个，中原银行521个，温州银行412个，大连银行226个，哈尔滨银行159个 [5] - 广东农信系统自2024年8月以来挂牌出售12386个房产标的，四川农信系统自2024年11月以来出售24821个标的 [7] - 辽宁农信系统累计挂牌11369个，贵州农信系统9539个，吉林农信系统2374个，福建农信系统623个 [8] 银行直售房产的驱动因素 - 银行加速处置房产主要是为了提升债权回收率，直售模式能加快资金回收 [10][11] - 法拍市场遇冷促使银行转向直接处置，2025年6月法拍房供应规模3.2万套，成交3215套，平均起拍折价率28.4% [12] - 六大国有商业银行个人住房贷款不良率全部上升，工商银行、农业银行、建设银行、交通银行、中国银行、邮储银行不良率分别为0.86%、0.77%、0.76%、0.75%、0.74%、0.73%，较2024年末分别增加0.13、0.04、0.13、0.17、0.13及0.09个百分点 [11] 银行直售房产的价格与交易特点 - 银行直售房普遍具有显著价格优势，部分房源单价低于市场价50% [14][15] - 兰州农商行出售的沈抚新区育才壹品小区房产单价为2300元/平方米，而该小区二手房挂牌均价为5000元/平方米 [16] - 银行直售房产权清晰，交易对手直接为银行，有效规避了民间借贷、长期租约等潜在隐患 [16] - 除直接出售外，部分银行尝试通过租赁方式盘活资产，如中国银行佛山分行拍卖住宅租赁权，起拍价861元/月 [16]

银行资产处置新动态 - 某国有大行在资产拍卖平台开设双十一专场，以“银行直供”形式推介旗下商铺资产，单价不到5000元/平方米 [2] - 国有大行普遍设有资产处置专场，其中房产类资产以住宅为主 [4] - 部分大行委托拍卖公司进行处置，宣传口号为“低于市场均价25%”，折扣力度显著 [5] 银行持有房产规模与处置案例 - 一家银行在北京力鸿花园处置一套140平方米房产，起拍价743.2万元，单价约5.28万元/平方米，显著低于同小区6.5万元/平方米的挂牌价及7.1万元/平方米的小区均价，相当于折扣约250万元 [7] - 该银行在“双11”期间待处理的类似房产有12套 [7] - 某股份制银行推介的房产折扣可达5.5折，涉及武汉、重庆、燕郊、嘉善、永清等地 [7] - 各类银行机构均直接参与卖房，包括国有大行、股份制银行、城商行、农商行及地方信用社 [9] - 兰州银行2024年有1000多套待处置房产，2025年新增近1800套，两年合计近3000套；吉林银行有2000套；天津银行有1300套 [10] - 信用社系统为卖房大户，四川信用社系统有25000套，辽宁农信有上万套 [10] 银行资产质量与处置背景 - 截至2025年三季度末，个人住房贷款余额为37.44万亿元，尽管净息差收窄，该业务仍为银行贡献利润 [11] - 个人按揭贷款违约属于极少数情况 [12] - 银行持有的房产主要来源于个人及企业贷款违约后的抵债资产 [13] - 当前商业银行不良贷款余额约为3.43万亿元，不良率为1.51% [14] - 根据《商业银行法》，银行需在2年内处置不良资产，最长可延至3年，因此需加快变现 [14] - 通过打折促销加速资产回收，可避免因超期未处置而受到监管处罚 [15] 资产处置市场反应与潜在问题 - 银行打折处置资产具备可行性，但实际销售难度较大 [17] - 拍卖平台围观者众但实际报名参拍者不多，成交较为困难 [18] - 银行主打“产权明确”优势，产权直接归属银行可过户，但可能为新业主埋下隐患 [19] - 存在案例显示，银行将处置房产回租给原房主长达10年，新业主在此期间既无法收房也收不到租金，并需承担房价下跌风险 [20][22] - 与法拍房类似，资产变卖也可能面临腾退困难的问题 [22] - 银行低价直售对周边二手房业主形成价格压力，其定价被市场视为较“权威”的参考，使中介压价更有依据，增加了附近二手房成交难度 [23]

银行角色转变 - 银行从信贷提供者转变为房产交易市场中不容忽视的“房东”，直接挂牌出售房产 [1] - 农业银行、建设银行、四川农信、广东农信等机构密集挂牌，单家挂牌量甚至突破万套，标志着业务从零星尝试走向规模化运作 [1] 银行直售房产原因 - 所售房产主要为借款人违约后经司法程序收回的抵债资产，因房贷断供率攀升，这些房产从“抵押物”变为需承担持有成本的“负资产”，个别项目年持有成本甚至超过20万元 [3] - 传统处置路径如司法拍卖流拍率高、周期长达3-4年，债权转让折价率常达30%以上，最终回收率可能低于三成，直售模式可大幅压缩处置周期、提升资金回收效率 [3] 直售业务格局 - 农信系统与地方城商行是挂牌主力，四川农信挂牌超2.4万套，广东农信超1.2万套，吉林银行、天津银行等挂牌量达千套级别，国有大行更为审慎，农业银行同期挂牌不足700套 [5] - 成交表现高度分化，兰州农商行偏远房源单价仅2300元/平方米无人问津，而农业银行在大连核心地段房源因定价低于市价10%-30%咨询量走高，区位价值是决定变现的根本因素 [5] 银行战略逻辑与行业影响 - 银行以投行思维盘活存量资产，实现控风险（产权清晰）、提效率（周期从6个月以上压缩至3个月内）、优配置（将沉没资产转化为生息资本）三重目标 [6] - 对刚需购房者，建议在分化市场中聚焦银行直售的核心地段房源，结合真实需求理性上车 [6] - 对开发商，竞争赛道从规模转向价值，必须超越“盖房子”转向“造生活”，以产品力和服务力打造好房子 [6]

银行资产处置行动 - 渤海银行计划通过公开挂牌程序转让合计近700亿元的债权资产 这是该行近年来规模最大的一次资产处置行动 [1] - 渤海银行转让资产涉及本金金额约499.37亿元 利息金额约104.36亿元 罚息金额约93.34亿元 代垫司法费用约1.26亿元 总额698.33亿元 账面净值约483.10亿元 [2] - 渤海银行转让资产的初步最低代价总额不低于488.83亿元 相当于资产债权总额的七折 如交易完成将带来5.73亿元的正向财务影响 [2] - 广州农商行拟转让合计约189.28亿元的债券资产包 其中本金金额约为149.78亿元 相应利息金额约38.97亿元 代垫司法费用约0.51亿元 违约金额约0.02亿元 [3] - 广州农商行初步预计以不低于122亿元的价格出售资产 这已是该行连续3年转让百亿元资产 合计转让资产金额超过450亿元 [3] 资产处置动因与目的 - 渤海银行称此次转让旨在优化资产结构 节约资本占用 并进一步增强服务实体经济的能力 [2] - 通过一次性出清多年沉淀 资本占用高且流动性差的资产 预计将显著改善资产质量 降低风险资产占用 提升资本充足率与盈利能力 [2] - 广州农商行表示交易完成后将有效提升风险抵御能力 提高经营效率与盈利能力 同时优化业务结构和资产质量 [3] - 银行机构不良贷款高效处置的需求有所提升 且前期不良贷款转让试点情况较好 机构更倾向于选择通过此类途径实施处置 [4] - 不良贷款转让试点参与机构名单仍在扩容 有更多机构加入到公开处置不良的行动中来 [4] 行业资产质量背景 - 上市银行整体不良生成率在0.7%左右 仍处于较高水平 不同银行间资产质量压力等表现分化 [5] - 截至今年6月末 商业银行不良贷款率为1.49% 其中国有大型银行 股份制银行 城商行 农商行不良贷款率分别为1.21% 1.22% 1.76% 2.77% [5] - 渤海银行和广州农商行的不良率均显著超出行业平均水平 [5] - 近期零售领域风险的暴露更需重点关注 个人住房贷款 个人消费贷款 信用卡贷款及个人经营性贷款等各类零售贷款的不良率均呈上升趋势 [6] 行业处置趋势与方式 - 今年9月份以来 多家国有大型银行分支机构 股份制银行 城商行 村镇银行已形成全梯队参与的处置态势 [6] - 仅10月前两周便有数十家机构集中发布不良转让公告 资产类型高度聚焦个人消费贷 经营性贷款及信用卡透支领域 [6] - 银行机构实施不良资产转让的方式多样 包括不良资产转让试点 不良ABS 不良收益权转让等 [6] - 对于中小银行来说 要采取更多差别化措施 综合运用现金清收 自主核销 不良资产转让和不良资产证券化等多种方式 [7]

银行ETF市场表现 - 银行ETF天弘(515290)在2025年10月14日上涨2.06%，成交额为1.07亿元，冲击连续3日上涨 [3] - 该ETF最新规模达63.47亿元，最新份额达45.08亿份，均创下近1年新高 [3] - 该ETF最新单日资金净流入3.35亿元，近3天连续获得资金净流入，合计净流入4.43亿元 [3] - 跟踪指数成分股中，重庆银行上涨5.60%，厦门银行上涨4.35%，江苏银行上涨3.59%，渝农商行和招商银行等个股跟涨 [3] 银行业不良资产处置 - 2025年四季度，国内银行业持续推进“百亿元级”不良资产处置，不良贷款转让挂牌量显著增多 [3] - 银行密集处置不良资产的核心驱动力在于资本优化与风险化解，旨在释放资本金并为新增信贷腾出空间 [3] - 此举推动行业从被动处置风险向主动管理资产转型 [3] 银行外汇角色与风险缓冲 - 国内主要银行在央行不直接干预汇市的背景下，充当外汇流动性的“蓄水池”，通过外汇头寸变化体现结售汇顺逆差 [4] - 部分银行需承担逆周期调节职能，以平滑汇市短期波动，为实体经济提供外汇层面支撑 [4] - 尽管新的关税冲击可能影响出口企业信贷质量，但银行前期的不良处置已释放部分风险，加之外汇“蓄水池”功能，整体经营受影响可控 [5] 银行板块投资价值 - 银行板块防御属性凸显，配置需求有所提升，因其分红稳定且经过回调后股息率性价比回升 [5] - 关税不确定性加剧全球资产价格波动，催生了防御性配置需求，为银行板块带来配置机遇 [6] - 银行板块的红利价值有望吸引避险资金流入 [6]

高管变动与合规风波 - 上海银行新任董事长顾建忠任职资格获上海金融监管局核准，正式上任即面临合规舆论风波 [2] - 2025年8月前四天公司接连收到央行2921.75万元罚单（涉及8项违法行为）和浙江监管局380万元罚单（杭州分行6项违规），年内累计被罚没3581.75万元 [2][3][4] - 罚单主要指向内控制度不健全、反洗钱业务违规、信贷业务违规三大领域，涉及2020-2023年历史问题，公司称已全部整改完毕 [3][4] 财务表现与资产质量 - 2024年末不良率降至1.18%实现两连降，营收同比回升4.8%至529.9亿元结束两年下跌趋势 [2] - 2022年以来连续三年不良贷款核销超100亿元/年，2024年股价涨幅超70%居A股银行首位，2025年一季度总资产3.27万亿元（同比+1.37%） [5][6][8] - 2025年一季度营收135.97亿元（+3.85%）被南京银行超越，净利润62.92亿元（+2.27%）排名城商行第四 [7] 业务结构调整与竞争地位 - 2020年房地产业贷款达1567亿元（占总贷款14.3%），个人消费贷峰值1750.6亿元（占个人贷款54.4%），批发零售业不良率曾达10.8% [5] - 资产规模被江苏银行（2022年）、宁波银行（2025年一季度3.39万亿元）超越，城商行排名降至第四 [6] - 营收从2020年起先后被江苏银行、南京银行超越，2025年一季度排名降至第五 [7] 高管增持与战略方向 - 2025年新董事长顾建忠带领10名董监高以10.46-10.70元/股增持股票，释放信心信号 [8] - 公司提出从"总量指标"转向"结构性细项指标"，加强事前事中风险管控 [6] - 董事长强调"人才资源是第一资源"，目标打造百年老店 [9]

核心监管处罚事件 - 2025年8月1日中国人民银行对上海银行总行开出罚单 罚没金额达2921.75万元 涉及8项违法行为包括违反账户管理规定 违反清算管理规定 违反反假货币业务管理规定 占压财政存款 违反信用信息管理 未履行客户身份识别义务 未保存客户身份资料 未报送大额交易报告 [2][3][4] - 2025年8月4日浙江金融监管局对杭州分行罚款380万元 涉及绩效考评不合规 资产池业务管理缺陷 国内信用证业务管理不审慎 贷款管理不审慎 票据贴现业务管理不审慎 员工行为管理不到位等6项违规 [2][5] - 2025年总行及分支机构累计被罚没3581.75万元 26名责任人被处罚 违规集中在内控制度不健全 反洗钱业务违规 信贷业务违规三大领域 [5] 公司整改与回应 - 央行处罚问题发生在2020年至2021年期间 所涉问题已全部整改完毕 [2][7] - 浙江监管局处罚问题发生在2019年至2023年期间 通过健全制度体系 优化管理流程等措施积极整改 [7] - 公司强调将持续加强合规管理和内控建设 依法稳健经营 [8] 历史业务风险暴露 - 2020年末房地产业贷款余额达1567亿元 较2016年末增长近2倍 占总贷款比例14.3% [9] - 2019年末个人消费贷余额峰值1750.6亿元 占个人贷款总额54.4% [9] - 2021年末房地产业不良率峰值达3.05% 不良余额47.6亿元 [9] - 2020年末消费贷不良率达1.87% 不良余额29.7亿元 [9] - 批发零售业2019年末不良率高达10.8% 2018-2020年不良余额连续超30亿元 [9] - 2021年末全行不良率升至1.25% 连续两年维持高位 [10] 资产质量改善措施 - 2022年以来连续三年不良贷款核销金额保持在100亿元以上 [10] - 风险管理从注重总量指标转向关注结构性指标 从事后处置转向事前事中控制 [10] - 2024年末不良率回落至1.18% 实现连续两年下降 [2][13] - 2025年一季度末拨备覆盖率271.24% 较2024年末回升1.43个百分点 [13] 同业竞争地位变化 - 2022年末江苏银行资产规模超越上海银行 使上海银行从城商行第二位降至第三位 [10] - 2025年一季度末宁波银行总资产3.39万亿元 超越上海银行的3.27万亿元 上海银行在全国城商行中排名第四 [11] - 2020年营收被江苏银行超越 城商行排名降至第三 [12] - 2025年一季度营收被南京银行超越 城商行排名降至第五 [12] - 2025年一季度净利润62.92亿元 城商行排名降至第四 [12] 经营业绩表现 - 2024年营收529.9亿元 结束连续两年下跌趋势 同比增长4.8% [2] - 2025年一季度营收135.97亿元 同比增长3.85% [12][13] - 2025年一季度净利润62.92亿元 同比增长2.27% [12][13] - 2024年股价涨幅超70% 居A股上市银行首位 [12] - 2024年以来股价涨幅超1倍 创历史新高 [2][12] 高管变动与增持 - 2025年8月5日顾建忠董事 董事长任职资格获上海金融监管局核准 [2][13] - 2025年7月25日10名董监高买入公司股票 合计投入460-470万元 [14][15][16] - 顾建忠买入10万股 投入超百万元 为单笔最大增持 [15][16] - 行长施红敏2024年税前报酬100.6万元 同比下降3.2万元 [13] - 副行长胡德斌 汪明2024年税前报酬89.9万元 同比下降9.6万元 [13]

重大资产交易 - 山东金资与恒丰银行签订协议 批量受让恒丰银行不良资产 合同金额合计546549.95万元（约54.65亿元）[2][3] - 该交易属于山东金资主责主业范围 是日常经营性业务 不属于重大资产重组[3] - 山东金资是国内最大地方资产管理公司 注册资本496亿元 具备省级金融企业不良资产批量经营资质[3] 股权结构变化 - 山东金资持有恒丰银行51837548017股 持股比例46.61% 为第一大股东[3] - 中央汇金与山东金资150亿股恒丰银行股份转让已完成交割 该交易发生于半年前[4] 银行经营状况 - 恒丰银行2024年实现营业收入257.75亿元 同比增长1.98% 净利润53.57亿元 同比增长4.30%[6] - 不良贷款率1.49% 较年初下降0.23个百分点 实现连续6年下降[6] - 2024年直接向第三方转让金融资产原值28.59亿元 较2023年22.08亿元有所增加[6] - 2025年一季度实现营收69.77亿元 净利润14.54亿元 多项经营指标超进度完成[7] 战略发展规划 - 恒丰银行制定"3年-5年-10年"高质量发展纲要 力争3年基本达到上市条件[6] - 目标5年盈利能力达到股份制银行中游水平 10年综合竞争力迈入股份制银行第一梯队[6]

报告行业投资评级 未提及 报告的核心观点 报告认为民生银行存量不良资产基本化解，基本面发展向好，市场高估了其信用风险，二永债收益率下行空间较大，投资性价比较高 [1][2] 根据相关目录分别进行总结 股权结构较稳定，公司治理明显改善 - 股权结构稳定，民企持股分散，前十大股东合计持股比例稳定在60%以上，除香港中央结算有限公司减持0.18%外，大股东持股比例无明显变动，第一大股东为大家人寿保险，其背后是国企 [6][7] - 受主要股东股权质押影响有限，相关民企股东对银行实际经营话语权低，银行经营受影响小 [9] - 管理层人员流动水平较高，多为到龄退休离任，高管多内部提拔，外部主要来自大行，民营股东话语权较弱，较难干预银行经营 [14][15] - 董事会结构合理，经营独立性较高，成员多元化、经验丰富，单一民企股东在董事会话语权弱，部分质押股权超50%的股东成员或被限制表决权 [16][17] 资产规模大，资产结构持续优化 - 资产规模庞大，2020 - 2024年年均复合增速2.98%，为系统重要性银行，2024年末总资产7.81万亿元，在同组银行中规模最大 [19] - 资产端以贷款和金融投资为主，占总资产80%以上，2024年末贷款规模占比56.25%，金融投资规模占比30.69% [26] - 贷款稳步增长，行业结构优化，2017 - 2024年年均复合增速7.04%，高于资产规模增速，对公贷款行业结构持续优化，房地产贷款规模占比下降，贷款集中度不高 [28][34][41] - 金融投资以政府债券为主，信用风险低，截至2024年末，金融投资占总资产30.69%，债券投资规模占比约89.42%，持有低风险债券比例高，流动性较好 [45][49] 存量不良基本化解，资产质量稳步改善 - 存量不良基本化解，2020 - 2022年累计清收处置不良和存在风险隐患资产超3000亿元，2018 - 2024年合计核销与转出不良资产达3852.09亿元，2023和2024年处置速度放缓，与同业相比力度有所放缓 [52][56][59] - 不良生成明显下行，资产质量指标改善，不良贷款生成率由2020年末的3.63%降至2024年末的1.49%，2024年末不良贷款率1.47%，逾期贷款与逾期贷款率有所上升，关注类贷款额略有回升但迁徙率下降明显，资产质量指标优于个别上市股份行 [71][72][75] 负债结构优化，经营业绩或迎拐点 - 负债结构优化，流动性指标良好，近三年存款占负债比重为60%左右，对同业负债依赖下降，应付债券规模上行，流动性监管指标符合要求，资本充足指标总体保持平稳 [80][85][90] - 经营业绩回暖，息差压力有望缓解，2022 - 2024年业绩低迷，25Q1营收同比增速较高，ROE较低未来或改善，净息差收窄在同业中处于较低水平，息差有望企稳，后续负债成本压降空间大 [98][103][114] 如何看待民生资本债投资价值 - 存量不良基本化解，基本面或迎拐点，存量不良资产基本化解，预计未来3年业绩有望小幅改善 [120][122] - 民生银行资本债信用风险较低，资本工具现存1750亿元，均正常付息，过往到期均主动全部赎回，二永债利差高于行业水准，市场高估其信用风险，二永债投资价值大 [123][124][128]