房地产市场整体态势 - 官方判断房地产市场出现"积极变化" 交易趋稳 房价降幅收窄 库存和新开工数据改善 但仍处于转型调整期 刚需和改善需求尚未完全释放 部分区域销售仍存压力 [2] - 住建部定调后续政策方向 强调用好调控自主权 实施因城施策和精准施策 提升政策系统性和有效性 以巩固市场稳定态势 [2] - 中金公司提出市场企稳需分三步走 关键观察指标为销售规模 房价走势和房企投资力度 三者持续改善方能确认市场真正企稳 [4] 土地市场表现 - 上半年涉宅用地成交规模同比上涨18.4% 出让金增长45% 楼面价上升22.3% 呈现"量价齐升"态势 反映市场信心修复 [2] - 土地市场分化显著 头部房企集中争夺核心城市优质地块 溢价率较高 而三四线城市土地市场表现平淡 [2] - 民营房企活跃度回升 上半年拿地百强中民企占比近30% 显示民营资本逐步恢复市场参与度 [2] 新房与二手房市场 - 上半年百城二手房价格累计下跌3.60% 6月环比跌幅扩大至0.75% 新房价格则累计上涨1.16% 主要受益于优质改善项目入市 [4] - 新房市场显现回暖迹象 二手房仍依赖降价促销 市场整体处于触底反弹阶段 最困难时期可能已过 [4][5] 政策与经济联动 - 政策组合拳持续显效 推动市场呈现积极变化 但需保持政策连贯性 通过经济复苏与房地产良性互动实现市场持续回暖 [2][5] - 市场复苏宜采取渐进式路径 需平衡购房者预期与经济承受能力 避免短期过热导致政策反复 [7]

报告行业投资评级 - 报告未明确给出行业整体投资评级，但对部分公司给出评级，新鸿基地产、华润置地、领展房托等多家公司评级为买入，恒基地产、时代邻里评级为中性 [3] 报告的核心观点 - 6月旺季整体楼市保持稳定，全口径销售总额环比上升17.2%，预计二级市场需求持续改善且好于一级市场，买家偏好国企项目，部分领先民营企业或加速债务重组 [4] - 构建房地产发展新模式，推进房地产业高质量发展，地方将“因城施策”，一线及强二线城市限制性政策有望放宽，弱二线及三、四线城市坚持“严控增量、优化存量、提高质量” [4][12] - 中长期看好华润置地和越秀地产，这两家公司过去销售表现优异且执行能力强 [4] 各部分总结 股市 - 近一个月中国内地开发商股价表现总体强于中国企业指数表现，行业资产净值折让略微缩小至87.3% [5] 房企销售表现 - 6月整体楼市延续企稳走势，前百开发商销售环比上升17.2%，销售总面积环比上升10.5%，前六个月合同销售总额同比下跌11.4% [10] - 21家上市开发商6月销售额环比上升12.3%，主要因销售均价和销售面积分别环比上升11.7%/4.6%，一线城市韧性较强，6月销售额排名前十开发商均为国企，前六个月国企合同销售额市占率略微提升至74.8% [4][11] - 6月房地产市场处于止跌企稳阶段，未来政策将持续构建新模式，推进高质量发展，下半年可能出台更多优化政策 [12] 实体市场 - 2025年6月10城新房成交量环比上升9.97%，供应量环比上升18.5%，库存去化周期收窄至约18.11个月 [19] - 6月前四周30城新房成交量环比上升10.29%，一/二/三线城市成交量分别为+3.4%/+26.6%/-4.1% [19] - 国家统计局2025年5月数据同比跌幅收窄，新建和二手商品住宅价格指数同比/环比跌幅均有所缓解，不同城市等级指数同比跌幅也有所缓解 [29] 政策回顾和公司更新 政策回顾 - 中央层面：6月中央政策以“质量民生”为导向，构建房地产发展新模式，推进“好房子”建设，助力市场流动性恢复 [33] - 地方层面：6月超26城出台稳市场政策，涉及公积金、购房补贴、城市更新等方面 [35] 公司更新 - 招商蛇口：取消区域公司，总部直接管理城市公司；为杭州地产提供1.73亿元担保；为厦门西海湾申请40亿元15年期贷款提供担保 [39] - 万科地产：加快建设资产退出渠道；有信心应对偿债挑战；已盘活项目61个，累计实现新增销售212亿元 [39][40] - 华润置地：拟发行30亿元中票；获58.5亿元离岸人民币贷款；郑州郑东万象城开业 [41] - 保利发展：“22保利05”“22保利06”将付息；发展商用物业第1期绿色ABS正式成立，募集资金15.94亿元 [44] - 融创中国：境外债务重组已获75%债权人支持 [43]

武汉市房地产市场表现 - 2023年1-6月武汉市新建住房网签销面506.97万平方米，同比增长30.6% [1] - 同期二手住房网签成交面积533.37万平方米，同比增长10.8% [1] - 6月新建和二手住房累计成交21551套，环比增长30.9%，同比增长26.3% [1] - 6月新房月销量首次破万套 [1] - 各售楼部现场到访量环比增长30%以上，部分项目增长50% [1] - 中心城区高品质住宅项目热销，出现多个"日光盘"现象 [1] - 土地市场活跃，江岸区新兴街地块溢价率54.36%，武昌区傅家坡地块溢价率22.42% [1] 政策支持措施 - "汉九条"政策扩大购房补贴范围至全市多子女家庭 [2] - 新房契税补贴政策延期至2023年底 [2] - 春季购房节吸引31家房企、150个楼盘参展 [2] - 优化土地供应，盘活闲置土地 [2] - 2022年以来上市37个"好房子"项目，开盘基本售罄 [2] 未来工作重点 - 计划全年"白名单"项目授信500亿元以上 [3] - 力争2023年新增房地产项目上市销售100个 [3] - 完善商办类房屋去化、特定人群购房补贴等政策 [3] - 加大高品质住房供应 [3]

房地产市场总体态势 - 上半年全国新房和二手房交易总量同比增长 房地产市场总体保持稳定态势 [2] - 1月至5月新建商品房销售面积和销售额同比分别下降2.9%和3.8% 与1月至4月基本持平 [2] - 5月70个大中城市中多数城市商品住宅销售价格同比降幅收窄 一线/二线/三线城市新建住宅价格降幅分别收窄0.4/0.4/0.5个百分点 [2] 核心城市市场表现 - 核心城市新房市场整体保持平稳运行 第一季度延续修复态势 第二季度边际转弱 [2] - 重点城市二手房在"以价换量"带动下成交量延续增长 新房可售库存普遍下降 出清周期缩短 [2] - 部分一线/二线城市交易活跃 商品房销售面积和销售额保持增长 [2] 下半年市场展望 - 第三季度新房成交环比回落但同比降幅收窄 第四季度跌幅扩大 全年呈弱复苏走势 [3] - 城市分化加剧 核心一线/二线城市企稳回升 新规住宅和四代宅产品带动成交热度 [3] - 项目冷热分化持续 核心区域配套产品俱佳的项目保持高热 [3] 地方政策动态 - 广东浙江扩大政策实施效果 广州深圳房地产融资协调机制授信额度居全国前列 [4] - 杭州建立人房地钱要素联动机制 促进供需平衡 [4] - 西安推出12条措施促进一二手房联动 包括住房"以旧换新"和个税退税政策 [6] 公积金政策优化 - 温州允许提取公积金支付二手房首付款 政策发布即施行 [7] - 北京新增"电话贷款"模式 实现公积金贷款全程零跑腿 [7] - 青岛扩大公积金支付首付范围 覆盖首套/二套住房及保障房 [7] 政策导向与行业趋势 - 住建部强调因城施策精准施策 提升政策系统性有效性 [6] - 国家统计局指出需加大"好房子"建设供应 促进刚性/改善性需求释放 [8] - 行业正适应供求关系重大变化 推动城市更新和危旧房改造 [8]

房地产市场分化趋势 - 重点城市房地产市场呈现分化趋势 二手房市场表现不及新房市场 [1] - 5月百城新建住宅平均价格为16815元/平方米 环比增长0.30% 同比增长2.56% [3] - 5月百城二手住宅平均价格为13794元/平方米 环比跌幅扩大至0.71% 同比下降7.24% [3] 二手房市场现状 - 重点城市二手房成交量环比普遍回落 同比增幅收窄 多地挂牌量持续高位 [3] - 5月深圳二手房签约量环比下降2.4% 市场观望情绪加浓 [8] - 百城二手房挂牌量达271.8万套 同比增长15.8% [6] 二手房价格调整原因 - "以价换量"主导二手房市场 部分业主加大议价空间 [3][8] - 改善型新盘入市与存量房竞争效应明显 导致二手房价格调整 [6] - 部分业主置换需求增加 挂牌量增长 愿意降价卖房的业主增多 [6] 购房者偏好变化 - 购房者在价格和地段类似背景下更倾向选择高得房率新房 [5] - "楼龄"较新的次新二手房成交活跃 [5] - 购房者期待更多降低购房压力的新政策 一线城市限购政策有优化空间 [8] 市场未来趋势 - 二手房挂牌量继续增加可能倒逼价格进一步回落 [6] - 二手房月度成交量已超过新房 主导市场或成大概率事件 [8] - 房产交易税种政策调整或促进次新房和好房源加速挂牌 优化交易结构 [8]

市场表现 - 重点城市房地产市场经历"金三银四"小阳春后步入平稳期，但未冷却，新房市场关注度稳步提升 [1] - 5月一线城市表现整体平稳，北京、上海、广州二手房和新建商品住房网签量环比均有提升，深圳环比略降但同比仍增 [2] - 核心城市"新规"项目开盘去化表现较好，优质新盘对短期销售重要性凸显 [2] 产品趋势 - "好房子"及高得房率新房项目成为市场焦点，深圳龙华观澜某新规项目通过优化设计提高得房率，75平方米做到三房两卫，吸引众多购房者现场认购 [2] - 第四代住宅、低密洋房等新规产品在苏州、杭州等地成交表现亮眼 [2] - 旧规下"摩天住宅楼"因容积率过高、得房率低，去化相对困难，尤其在没有价格优势情况下难以吸引购房者 [3] 房企策略 - 前5个月TOP100房企销售总额同比下降10.8%，但拿地总额同比增长28.8%，拿地策略更趋稳健，聚焦确定性高、回款快的项目 [4] - 6月房企加大推盘和促销力度，加快回款，深圳某大型民营房企将加大推盘和促销力度 [4] - 随着更多低容积率优质地块推出，房企有机会打造更具吸引力产品，实现"好房子"好卖的溢价 [4] 政策环境 - 5月以来降息等政策持续加力，部分二线城市推出组合拳提振楼市，如湖南、重庆等地加大契税支持、鼓励"以旧换新"、支持换购需求等 [6] - 6月政策环境预计保持宽松，叠加年中销售高峰，房企推盘和促销力度可能增加，核心城市有望持续修复 [6] - 6月一、二线城市新房价格或维持高位，成交热点聚焦品质优、性价比高项目，外围区域和旧库存可能继续"以价换量" [6]

报告行业投资评级 - 强于大市 [1] 报告的核心观点 - 4月以来楼市成交动能减弱 政策落地及效果对巩固房地产市场“稳定态势”至关重要 [8][128] - 关注7月政治局会议前 或加码政策带动板块7月中旬出现行情机会 [8][128] - 流动性安全、重仓高能级城市、产品力突出的房企具备α属性 困境反转标的有更大估值修复弹性 [8][128] - 建议关注四条投资主线 包括基本面稳定房企、“小而美”房企、经营有变化房企和房地产经纪公司 [8][128] 根据相关目录分别进行总结 重点城市新房市场、二手房市场及库存跟踪 - 新房成交面积环比涨幅收窄 同比由正转负 二手房成交面积环比由正转负 同比降幅扩大 新房库存面积与去化周期环比上涨 同比下降 [18] 重点城市新房成交情况跟踪 - 40个城市新房成交套数和面积环比涨幅收窄 同比由正转负 分城市能级看 一线城市表现较好 [19] 重点城市新房库存情况跟踪 - 12个城市新房库存套数和面积环比增速为正 同比增速为负 一、二线城市去化周期环比上升 同比下降 三四线城市同环比均下降 [30][41] 重点城市二手房成交情况跟踪 - 18个城市二手房成交套数环比下降 同比上升 成交面积环比和同比均下降 分城市能级看 一线城市表现较好 [47] 百城土地市场跟踪 - 土地市场同环比量跌价涨 一线城市环比量价齐涨 同比量涨价跌 二线城市同环比均量跌价涨 三四线城市同环比均量价齐跌 [60] 百城成交土地（全类型）市场情况跟踪 - 百城全类型成交土地规划建筑面积环比和同比均下降 成交土地总价和楼面均价环比和同比均上升 溢价率环比下降 同比上升 [61] 百城成交土地（住宅类）市场情况跟踪 - 百城成交住宅土地规划建筑面积、总价和楼面均价环比和同比均上升 溢价率环比下降 同比上升 [81] 本周行业政策梳理 - 多地出台房地产相关政策 包括住房“以旧换新”补贴、公积金贷款政策调整、契税税率调整等 [98] 本周板块表现回顾 - 大盘表现不佳 行业板块中环保、医药生物、国防军工涨幅居前 汽车、电力设备、有色金属跌幅居前 房地产板块收益上升 [103] 本周重点公司公告 - 多家公司发布高管变动、股权变动、经营数据等公告 [113][114][117] 本周房企债券发行情况 - 房企国内债券总发行量环比上升 同比下降 总偿还量环比和同比均下降 净融资额为负 [119] 投资建议 - 关注政策落地效果 关注7月政治局会议前的政策博弈行情 建议关注四条投资主线 [128]

报告行业投资评级 - 维持房地产及物管“看好”评级 [3] 报告的核心观点 - 认为去年9月底以来“止跌回稳”政策组合拳方向正确，需求侧强调修复居民资产负债表并释放消费，供给侧强调通过收储和好房子等新房保价引导市场价格修复，近期稳地产战略重要性提升，预计政策将进一步发力，地产Alpha和Beta或将共振 [3] 根据相关目录分别进行总结 行业数据 - 新房成交量：上周34城周成交环比上升20.1%，一二线环比上升22.2%、三四线环比下降9.2%；4月34城月成交同比下降17.8%，一二线同比下降12.6%、三四线同比下降52.3% [4][7] - 二手房成交量：上周13城周成交环比下降29.7%，4月累计成交同比下降0.2%，年初累计至今成交同比上升20% [13] - 新房库存：15城上周推盘131万平，成交推盘比为0.94倍，可售面积环比上升0.1%，3个月移动平均去化月数环比下降2个月 [22] 行业政策和新闻跟踪 - 地产行业：住建部《住宅项目规范》实施推动住宅品质升级，2025年1 - 4月TOP100房企拿地总额同比增长26.6%；4月50家房企单月销售额同比下降23.5%、1 - 4月累计销售额同比下降16.1%；多地出台因城施策、公积金政策、购房补贴等政策 [32] - 物管行业：住房城乡建设部下发通知要求做好“五一”假期和汛期安全防范工作 [36] 重点公司公告 - 地产公司：2024年及25Q1部分房企业绩承压，部分企业有融资、人事变动等情况，如龙湖集团增发、万科A获股东借款等 [37] - 物管公司：保利物业部分股票解锁，部分物管公司公布2025Q1归母净利润，贝壳 - W、新大正有股份回购动作 [43][44] 板块行情回顾 - 地产板块：SW房地产指数下跌3.04%，跑输沪深300指数，在31个板块中排第31位；个股表现有涨有跌 [47] - 物管板块：物业管理板块个股平均上涨1.28%，跑赢沪深300指数；截至上周末，板块平均25、26年PE分别为13、12倍 [54][58]

政策导向与标准制定 - 《政府工作报告》提出推动建设安全、舒适、绿色、智慧的"好房子"，中央政治局会议强调"加大高品质住房供给"，政策信号鲜明 [1] - 《住宅项目规范》于5月1日实施，规定新建住宅层高不低于3米、四层及以上需设电梯、提高隔声与日照标准，以国家标准形式划定"好房子"建设底线 [1] 市场需求与改造进展 - 2024年全国计划改造城镇老旧小区5 4万个，实际新开工5 8万个，超额完成目标 [2] - 老旧小区改造潜力包括适老化改造、托育设施增设、智能化建设及绿地面积扩大 [2] 产业链升级与企业转型 - "好房子"建设推动产业链价值升级，需好设计、好材料、好建造、好服务等系统支撑 [2] - 房企需通过高质量、新科技、优服务强化竞争力，以优质供给适应房地产发展新模式 [2] 地方实践与支持措施 - 北京、山西、江苏等近10个省份结合地域特点，从标准制定、土地供应到建造工艺全链条发力构建高品质住房体系 [3] - 地方政府考虑在土地出让、税收、金融等方面支持"好房子"项目，助力房企纾困并巩固市场稳定 [3]

北京房地产限购政策调整预期 - 市场频繁传闻北京将放开限购 2024年已出现三波传言分别发生在元旦 3月5日和5月1日 [1] - 近期小道消息再起 主要基于"因城施策调减限制性措施"的政策导向 广州已全域放开限购 北京部分郊区政策已松动 [3] - 深圳市场同样存在类似传言 2023年同期也曾出现相同情况 [3] 政策信号与市场环境 - 4月25日官方提出要实施更加积极有为的宏观政策 包括财政和货币政策 4月28日央行重申将适时降准降息保持流动性充裕 [4] - 北京调研指出房地产市场仍有很大发展空间 需释放市场潜力 推动"好房子"建设 构建新发展模式 [4] - 松绑限制性政策被视为大势所趋 但会采取渐进方式 根据市场走向调整 [4] 北京房地产市场现状 - 2023年930政策效果显著但已基本耗尽 4月市场处于"跌不动 也涨不起"状态 [6] - 4月实时成交量较3月下降30% 略高于2023年同期水平 [6] - 市场严重分化导致购房难度增加 不同区域呈现不同走势 [6] 潜在政策调整方向 - 可能在五环外进一步松绑 包括降低非京籍购房社保年限或取消限购 [6] - 可能针对多孩家庭增加购房指标 或放开高价改善房限购 [6] - 全面取消限购可能性较低 需保持市场稳定 [8] 政策目标与影响 - 政策调整旨在巩固止跌回稳成效 5月是关键窗口期直接影响年中业绩 [6] - 北京市场修复有望发挥示范效应 改善整体市场预期 支持经济大盘稳定 [6] - 稳楼市重点在于维持成交量而非短期价格波动 [8]