文/地产金融视界 2025年，中国房地产行业正经历从"规模竞赛"向"品质竞争"的深度转型，一线城市上海成为房企品质兑现能力的"试金石"。 从西郊金茂府的质量缺陷到金茂璞元的销售数据争议，从张江金茂府的名称变更风波到普陀金茂府的去化困境，这一系列问题让曾凭借高端"府系"产品树 立行业标杆的中国金茂（00817.HK），在上海市场陷入舆论漩涡。 金茂璞元销售"注水"？ 当前房地产市场供需关系发生重大变化的背景下，购房者维权意识明显提升，对房屋质量、配套设施、销售承诺兑现等方面的要求愈发严格。或许是为了 满足市场扩张需求，金茂旗下的高端产品线"金茂府"在近几年开始在上海加速布局。 除了府系产品，中国金茂还推出新一代高端产品——璞系。作为金茂新一代高端产品线璞系上海首座，金茂璞元项目自土拍开始就热度不减。 2025年2月20日，上海举行2025年第一批次土拍，其中虹口区C080302单元hk329-11地块，凭借良好的地理位置，吸引了中海、保利、招商&绿城、华润& 越秀、金茂&庆隆共5家头部房企参与竞买，在经过183轮竞价后，金茂联合新加房企庆隆以89.64亿元竞得该宗地块，楼板价11.75万元/平方米，溢价率达 到 ...

在"汉八条"等政策组合拳加持下，武汉楼市迎来强劲复苏。11月3日，武汉市住房和城市更新局发布统 计数据显示，10月，武汉市商品房销售面积增幅明显，全市商品房网签销面125.43万平方米，环比增长 17.4%。其中，新建住房网签销面114.16万平方米，环比增长38.78%；网签套数10447套，环比增长 49.56%。从"金九"到"银十"，武汉楼市实现"量价齐升"，市场信心正在加速回暖。 武汉某项目营销负责人透露，新政发布后，来访与咨询量环比增长约28%。"很多原本观望的客户认 为，现在正是出手的好时机。"该项目10月销售额突破2亿元，销量超百套，平均每天售出三套以上。 "好房子"撑起市场复苏底气 随着政策窗口打开，开发商的产品力比拼愈发激烈。2600平方米下沉庭院式会所重新定义老城区居住标 准；全屋智能配置吸引年轻群体；117%使用率打造"负公摊"四代住宅，形成"百米全配套生活圈"；6米 层高空中花园和超50米楼间距，重塑"生活场域"概念。 武汉楼市步入"品质竞争"时代，从"因城施策"到"因区施策""因人施策"。中指研究院（华中）市场研究 中心主任李国政指出，武汉房地产政策正从宏观调控迈向精细化治理，逐步实 ...

行业整体表现 - 2024年1—9月武汉市新建住房网签销售面积749.25万平方米，同比增长26.53% [1] - 2024年1—9月武汉市新建住房网签套数6.62万套，同比增长29.2% [1] - 2024年1—9月武汉市商品房网签销售面积924.63万平方米，同比增长15.67% [4] - 2024年1—9月武汉市商品房网签套数8.48万套，同比增长21.19% [4] - 前三季度21个新上市项目首次开盘平均去化率超过80% [4] - 市场呈现企稳回升趋势，购房人信心逐步恢复 [1] 市场需求特征 - 改善型需求持续释放，市场对高品质住宅需求旺盛 [1] - 购房人不仅关注地段和配套，更看重房屋细节设计，如社交型厨房和大旋厅 [3] - 年轻群体将全屋智能等智能化配置视为高品质住宅的刚需 [5] - 项目增设颐养康养设施以满足全龄段家庭需求 [5] 项目销售亮点 - 中建壹品汉芯公馆项目前三季度来访量同比增长40%，成交同比提升252% [2][3] - 江南岸项目首次开盘2小时销售额达5亿元，去化率90% [4] - 保利琅誉项目首次开盘售罄，加推后累计认购金额达4.5亿元 [4] - 联发向湖项目凭借产品创新实现1小时清盘 [4] 产品与竞争策略 - 楼市竞争回归住宅品质，房企从单一“得房率”竞争转向“地段+配套+服务”的综合比拼 [6] - 高品质项目通过差异化创新形成核心竞争力，例如武汉城建·承宁府项目配备2600平方米下沉庭院式会所 [5] - 外围区域如经开区、东西湖区通过优质项目打破中心区垄断，形成多点开花局面 [5] 政策与市场环境 - 政策支持持续优化，从“因城施策”转向“因区施策”和“因人施策” [5] - “汉八条”政策将公积金贷款额度提升至双缴存家庭150万元，多孩家庭购房补贴最高达12万元 [5] - 土地市场探索“以需定供”模式，精准匹配企业投资诉求与优质地块供给 [5] - 政策有效降低购房门槛，叠加房交会补贴措施激活市场需求 [5]

小火锅行业升温背景 - 餐饮行业半年报密集披露 行业整体面临业绩压力 火锅巨头海底捞意外陷入滑铁卢 [6] - 小火锅被众多餐饮企业集体视作破局关键 但热度背后存在暗礁 [6] 小火锅市场发展现状 - 全国小火锅门店数超5万家 约占全国火锅总门店数的10% 消费规模同比增长达28.9% [11] - 小火锅凭"单人单锅"、场景灵活及亲民价格等优势 成为消费降级背景下的热门选择 [10] - 赛道参与者包括呷哺呷哺等全国性品牌 南城香/老乡鸡等跨界连锁品牌 以及地域性平价小火锅品牌 [10] 主要企业布局动态 - 海底捞2024年11月推出"沸派・甄鲜小火锅" 2025年7月在多城推出自助小火锅新品牌"举高高" [10] - 呷哺呷哺重拾小火锅业务 推出人均49.9元套餐和39.9元自助畅吃模式主攻下沉市场 [10] - 跨界玩家纷纷入局：庆丰包子铺新增全素小火锅 杨国福2025年7月在青岛开首家自助小火锅门店 [10] 企业布局动机 - 海底捞2025年半年报营收同比减少3.7% 净利润同比减少13.7% 翻台率由4.2次/天降至3.8次/天 [11] - 呷哺呷哺持续亏损 营收同比下滑18.88% 净亏8407.9万 净利润同比下滑近7成 [12] - 杨国福因两次冲击上市未成功且面临定价争议 需通过新赛道寻找突破 [12] 行业竞争策略转变 - 企业选择与小火锅业态高度兼容的赛道切入 降低业态切换门槛和试错成本 [12] - 不再追求快速开店规模造势 更注重实际经营效果：海底捞与外部团队合作 杨国福仅开一家门店试水 [12] - 竞争核心从"低价内卷"转向"品质" 自助小火锅定价提升至59.9元并同步升级菜品 [12] 行业发展困境 - 中高端玩家面临成本控制与消费者付费意愿的平衡难题 59.9元定价若价值不足易陷入高成本低回报困境 [16] - 60元价位段存在传统火锅品牌竞争 消费者选择空间更大 [16] - 平价玩家陷入低价内卷：部分品牌标注19.9元锅底/29.9元畅吃 导致利润压缩和品质下滑 [16] - 行业集中度极低：81.6%品牌门店数在5家及以下 门店数突破百家的品牌占比不到1% [17] - 千店品牌围辣小火锅陷入有规模无声量困境 难以形成差异化竞争力 [17]

行业概况 - 白桦树汁被誉为"液体黄金" 吸引农夫山泉 汇源 大窑等巨头入局 被称为下一个爆品 [1] - 2025年上半年抖音电商平台白桦树汁销售额突破12亿元 同比激增834.8% 成为植物饮料细分赛道中增速最快的品类 [5] - 行业存在以次充好 成分虚标等乱象 严重阻碍健康发展 [1] 市场竞争格局 - 新老玩家采取差异化定价策略 价格相差10倍 如嘉桦320ml售价24.67元/瓶 悦受220ml仅售2.45元/瓶 [3] - 养生堂主攻山姆会员店高端渠道 300ml售价8.6元/瓶 汇源自建林场以低价切入 200ml售5.99元/瓶 大窑走性价比路线 330ml售3.33元/罐 [2] - 零定律在抖音平台白桦树汁品类销量位居第一 累计销量突破3200万瓶 2024年联合中国邮政直播间在抖音单品销售额突破6000万元 [4] 产品与渠道策略 - 品牌在话术上大做文章 强调原料产地 锁鲜技术和营养成分 如嘉桦宣称专利锁鲜技术含60多种营养素 轻上采用UHT瞬时杀菌技术 [1][3] - 不同材质包装影响价格 采用玻璃瓶装的品牌普遍售价在10元/瓶以上 [3] - 线上线下渠道价格差异显著 如零定律330ml产品线下售价23.8元/瓶 线上仅12.44元/瓶 价格相差近一倍 [4] 行业乱象 - 品牌过度营销问题突出 林海森林因宣称产品具有"缓解痛风 止咳祛痰 抗衰老"等功效被罚款2万元 [5][6] - 黑猫投诉平台出现73条相关投诉 消费者反映收到白桦树汁味苏打水而非纯汁 或出现不同包装疑似勾兑 [6] - 存在三大突出问题：虚假宣传与成分造假交织 贴牌代工乱象频出 概念混淆误导消费 [7] 标准建设进展 - 行业团体标准密集推出 中国营养保健食品协会《天然白桦树汁》团体标准于5月17日正式实施 明确规范采集要求且不得添加任何物质 [9] - 中国防伪行业协会发布《天然白桦树汁真实性识别技术导则》 通过核磁共振技术构建科学检测体系 [9] - 嘉桦生物联合保利中轻检测等机构成立"白桦树汁推真联盟" 28家企业成为首批成员 [8] - 目前尚未有国家标准立项 国际标准化组织和欧盟均未发布专门标准 [9] 专家观点 - 行业价差10倍源于部分企业缺乏全产业链把控能力 为压缩成本稀释原汁或添加廉价成分 而头部企业凭借技术专利和品牌溢价定价较高 [4] - 市场炒作与营销包装进一步拉大价差 部分品牌通过概念炒作抬高价格但实际成分与低价产品无异 [7] - 行业标准约束力有限 保真联盟组织较松散 难以起到作用 关键在于标准落地与执行刚性 [10]

武汉楼市逆势升温 - 7月武汉新建商品房网签10405套同比增长13% 新建商品住房网签8212套同比增长5% [1] - 政策组合拳持续发力 包括首付比例降至15% 公积金贷款额度提高 契税减免等多维利好 [1] - 武昌区某准四代住宅项目开盘3小时销售额突破1亿元 128平方米四房因7.9米面宽阳台 98%得房率等设计受追捧 [1] 土地市场与产品升级 - 7月汉口核心住宅用地以54.36%溢价率成交创年内新高 显示房企对优质地块争夺加剧 [2] - 2024年武汉推行住宅设计创新试点 要求配套社区养老托育设施 新规下客户更关注绿化率 智能家居等综合品质 [2] - 2024年单宗住宅地块平均建筑面积较2021年减半 容积率降至2.0以下 高品质项目开盘去化率超80% [2] 行业转型趋势 - 武汉楼市从规模扩张转向品质竞争 形成"好房-好地-好市场"正向循环 [1] - 2025年上半年新规项目首开去化率达70% 为普通项目2-3倍 多次出现"日光盘"现象 [2] - 房企竞争焦点从"拼得房率"转向"好房子 好配套 好服务"综合维度 倒逼产品力提升 [2]

牛蛙价格波动分析 - 牛蛙价格呈现"火箭式"飙升，7月底达13元/斤高位，较2024年同期涨幅达70%（5-9两规格从7.5元/斤涨至12.8元/斤）[1][2][3] - 8月初价格回调但仍处高位，单日波动幅度达2.5元/斤，业内预测或突破15元/斤[3][4] - 头部品牌"蛙来哒"年用蛙量达4000万斤，连锁火锅店月需求超5000吨，2025年上半年餐饮端消费同比增18%[7][8][9] 小龙虾价格异动 - 6月下旬价格反转，7月武汉每斤涨十余元，昆明外地虾达75元/公斤（较五六月份翻倍）[11][14] - 高温致生长放缓、死亡率上升，捕捞难度加大加剧供给紧张[15][16] - 商家被迫调整策略：套餐分量缩水（如100元5斤改为99元3斤）或直接下架产品[19][21][22] 供需失衡核心原因 - 供给端：养殖户缩减规模致存塘量减少，高温天气进一步抑制牛蛙/小龙虾生长[5][6][16] - 需求端：牛蛙火锅等热门品类需求扩张，连锁品牌规模化采购推高市场价格[7][8] 行业连锁反应 - 牛蛙自助模式遇冷，部分门店倒闭潮涌现，代表品牌"哥老官"门店数从超100家缩至70余家[25][26][29] - 2024年小龙虾与牛蛙成为倒闭率最高品类，季节性特征与网红属性褪去加剧经营压力[31][32] - 低价策略失效，中小商家转向品质竞争：缩减SKU、改造菜单结构、提升就餐体验[42][43][44] 头部品牌应对策略 - 地标型餐饮（如胡大饭馆、肥肥虾庄）凭借供应链优势与品牌势能维持稳定[36][37] - 消费者对头部品牌的情绪价值需求超越产品本身，形成抗风险壁垒[37][45]

报告行业投资评级 - 地产行业评级为强于大市（维持） [2] 报告的核心观点 - 短期关注政策动向，中期控量提质供给优化，短期重要会议临近，板块博弈情绪有望持续升温，中期行业或走向品质竞争，产品力强、有拿地及融资能力的幸存房企有望脱颖而出 [3] - 淡化短期因素扰动，关注中长期确定性，“核心区及好房子”正逐步止跌回稳，部分优质房企已走出低谷且稳定分红，市场对“好房子”潜在需求旺盛，建议中期持股拥抱优质企业 [3] - 短期有三重选股逻辑，看好板块表现，关注受益“好房子”止跌回稳且分红稳定的房企、拿地及产品力强的低估值品质房企、股价处相对底部的弹性标的及拥有优质持有物业的企业，同时看好净现金流及分红稳定的物管企业 [3] 根据相关目录分别进行总结 重点个股情况 - 华润置地开发业务受益“好房子”止跌回稳，持有经营物业提供稳定分红收益，2021 - 2024年保持约百亿稳定分红，截至2025年7月25日股息率4.8%，2024年经营性收入覆盖2倍股息及利息，2021 - 2024累计减值233亿，未来4年年均开店5 - 6个 [5] - 贝壳 - W 2024年二手、新房市占率为31%和11%，受益二手房成交回暖与三四线新房承压，中期市占率有提升空间、家装家居贡献增量业绩，预计2025年经调净利增长15%，重视股东回报，截至2025年7月25日，年内涨幅仅9.7% [5] - 中国海外发展是头部央企，2024年权益销售额及权益拿地金额第一，截至2025年7月25日仅0.38倍PB，股息率4.2%，年内涨幅仅18.6%，25H1权益拿地排名前二，24年末在手货值超85%位于一线及强二线 [5] - 绿城中国是品质标杆，受益“好房子”止跌回稳，2024、2025H1拿地靠前，2021 - 2024累计减值87亿压力减轻，截至2025年7月25日，市值/2024年销售额比为16%，PB0.7倍，年内涨幅仅20.4% [5] 政策环境监测 - 政策梳理 - 2025年7月21日，国务院公布《住房租赁条例》；7月25日，泰州上调贷款额度，支持使用“房票”作为公积金贷款首付款 [7] 市场运行监测 - 成交环比回升，后市有待观察，本周(7.19 - 7.25)重点50城新房成交1.5万套，环比升23.7%，重点20城二手房成交1.8万套，环比升1.1%；7月（截至25日）重点50城新房月日均成交同比降29%，环比降37.1%；重点20城二手房月日均成交同比降2.9%，环比降2.6% [3][9] - 库存环比下降，去化周期18.8个月，截至7月25日，16城取证库存8952万平，环比降1.9%，去化周期18.8个月 [12] 资本市场监测 流动性环境 - 资金价格普遍上行，R001上行6.41BP至1.55%，R007上行18.65BP至1.69%；截至7月25日，OMO存量（MA10）余额为13078.3亿元，较7月18日增加5164.4亿元 [14] 境内债 - 本周境内地产债发行量环比上升、同比上升，净融资额环比上升、同比上升，总发行量为140.7亿元，总偿还量为148.9亿元，净融资额为 - 8.2亿元；25年全年到期和提前兑付规模总共3170.9亿元，同比24年减少约2.1%；26年8月是债务到期压力最大月份，到期规模约591.2亿元 [17] 地产股 - 本周房地产板块涨4.07%，跑赢沪深300（1.69%）；当前地产板块PE（TTM）42.93倍，高于沪深300的13.51倍，估值处于近五年99.1%分位 [21] - 本周上市房企50强涨跌幅排名前三为中国金茂、碧桂园、大悦城，排名后三为金辉控股、龙光集团、富力地产 [25] - 碧桂园关键银行提出1.78亿美元补偿方案获支持，预计年底完成重组；华发股份成功发行4.5亿超短期融资券，期限为270天；招商积余中标人大、法大、暨大、广东工大四个高校项目；中海出资118.88亿元在上海六批次土拍中竞得两宗地块 [27] - 报告还给出重点公司最新市值、2024年权益拿地金额、拿地金额/市值、2024年权益销售金额、2024年权益拿地金额/2024年权益销售额等数据对比 [28]

市场监管总局约谈外卖平台 - 市场监管总局约谈饿了么、美团、京东三家平台企业，要求规范促销行为，释放外卖补贴战需改变的信号 [2] - 约谈后美团取消"到店自取"优惠券，淘宝闪购茶饮促销价位普遍提升至10元以上，补贴明显更加克制 [2] - 专家指出补贴是正常市场竞争，但需关注是否越过风险底线，监管应推动平台优化补贴机制 [2] 餐饮行业对外卖补贴的反馈 - 十余个省区市餐饮行业协会呼吁平台遏制激进补贴，高额补贴导致外卖价格低于堂食，挤压堂食空间 [4] - 中国烹饪协会指出补贴导致餐饮企业陷入"有订单无利润"困境，经营压力持续加大 [4] - 部分商家订单增长但利润率下降，单笔订单平均利润率普遍下降10%～30% [6] 外卖补贴对商家的影响 - "一心饭团"外卖订单增长近三成，毛利率从70%降至65%，仍能维持底线 [6] - 部分商家面临流量绑架，不参与活动订单大幅下降，参与活动则客单价低导致亏损 [7] - 西贝莜面村等品牌因突发低价单冲击履约能力，被迫退出补贴活动 [7] 补贴战的复杂性与监管建议 - 补贴战不仅是价格竞争，还涉及商家出餐、平台调度、骑手履约等运营体系，提升供需效率 [10] - 专家指出两类不正当补贴：强迫商家承担补贴、只补贴头部品牌商家 [10] - 监管重点应放在补贴规则上，保障中小商家利益和流量公平分配 [11] 行业未来竞争方向 - 平台应着眼长期，通过开发运营工具和提升数字化能力支持中小商家 [11] - 外卖平台竞争新起点包括供应链、食品安全、履约体系等，最终将回归效率和品质比拼 [11] - 补贴战能否推动行业从流量竞争转向品质竞争，是未来关注重点 [11]

市场监管总局约谈平台企业 - 市场监管总局约谈饿了么、美团、京东三家平台企业，要求规范促销行为 [1] - 约谈后外卖补贴明显克制，美团取消"到店自取"优惠券，"0元购"奶茶宣传横幅消失 [1] - 淘宝闪购茶饮促销价位普遍提升至10元以上 [1] 餐饮行业对补贴的反馈 - 湖北、山西、云南等十余个省区市餐饮行业协会呼吁平台遏制激进补贴 [2] - 中国烹饪协会指出高额补贴导致外卖价格低于堂食，挤压堂食空间，餐饮企业陷入"有订单无利润"困境 [2] - 西贝莜面村、嘉和一品、南城香等品牌创始人称实体商户面临经营秩序紊乱、服务质量下滑等压力 [4] 补贴对商家的影响 - "一心饭团"老门店订单增长近三成，毛利率从70%降至65% [3] - 33家企业反馈价格补贴期间单笔订单平均利润率普遍下降10%～30% [3] - 小品牌商家因流量绑架进退两难，不参与活动订单跌至30～40单，参与活动客单价低导致亏损 [4] 补贴战的复杂性 - 外卖补贴战不仅是价格竞争，还涉及商家出餐、平台调度、骑手履约等运营体系 [7] - 中小商家首次接入平台系统，获得数据化经营能力 [7] - 平台资源向连锁品牌倾斜，小商户既得不到流量，也无力运营 [4] 补贴规则与公平竞争 - 山东大学曲创指出两类不正当补贴：强迫商家承担补贴、只补贴头部品牌商家 [7] - 商务部李鸣涛强调补贴规则需公示，保障中小商家利益和流量公平分配 [8] - 平台不能发放与具体品牌商家关联的补贴券 [7] 行业未来发展方向 - 平台应着眼长期，通过开发运营工具、提升数字化能力支持中小商家 [9] - 外卖平台供应链、食品安全、履约体系成为行业竞争新起点 [9] - 补贴战可能成为从"流量竞争"转向"品质竞争"的转折点 [9]