行业投资评级 - 房地产行业评级为“推荐”，并维持该评级 [1] 报告核心观点 - 2026年政府工作报告强调“着力稳定房地产市场”，并从多个方面阐述了重点工作方向，随着行业进入高质量发展阶段，行业估值或迎来整体修复，头部房企有望通过估值修复实现整体的β机会 [3][4] 根据报告目录总结 行业现状与政策背景 - 事件：2026年政府工作报告在库存、公积金、保障房、城市更新、“好房子”、融资、新模式等方面依次阐述房地产重点工作方向 [3] - 着力稳定房地产市场：延续2025年中央经济工作会议表述，2025年商品房成交面积8.8亿平方米同比下降8.7%，成交金额8.4万亿元同比下降12.60%，2026年1月一线、二线、三线城市二手住宅销售价格同比分别下降7.6%、6.2%、6.1%，稳定市场成为重要方向 [3] 盘活库存与住房需求 - 政策方向：因城施策控增量、去库存、优供给，探索多渠道盘活存量商品房，鼓励收购存量商品房用于保障性住房，加强初婚初育家庭住房保障，支持多子女家庭改善性住房需求 [3] - 库存表现：截至2025年12月末，全国商品房待售面积7.7亿平方米，其中商品住宅4.0亿平方米，同比分别增长1.6%、2.8%，增速已收窄，全国待售商品房去化周期为29.97个月 [3] - 盘活方式：收购部分存量房屋用于保障性住房可降低库存并保障基本居住需求 [3] 公积金制度改革 - 政策提及深化住房公积金制度改革 [3] - 贷款额度放松：2026年2月上海“沪七条”将家庭首套公积金贷款最高额度从160万元提高至240万元，叠加多子女和绿色建筑因素最高可上浮至324万元 [3] - 覆盖范围扩大：2025年12月深圳允许提取公积金用于购房、支付房租、偿还购房贷款本息、出资改造老旧小区及偿还异地购房贷款本息，2025年8月苏州支持提取公积金用于支付物业费 [3] 优化保障房供给 - 政策提及优化保障性住房供给，加快危旧房改造 [3] - 实践案例：2026年2月上海启动收购二手房用于保障性租赁住房试点，首批区域为浦东新区、静安区、徐汇区，此举有望拓宽保租房筹措渠道，增加小户型房源供给，精准匹配新市民、青年人才租赁需求 [3] 城市更新 - 政策提出高质量推进城市更新，稳步实施城镇老旧小区、城中村改造，盘活利用存量土地和闲置房屋设施 [3] - 背景与规划：根据七普数据，我国城镇居民住房于2010年建成的规模约为179.8亿平方米，存量住房规模大，2025年12月全国住房城乡建设工作会议提出编制实施“十五五”城市更新专项计划，结合城市更新、城中村改造盘活存量用地 [3][4] 再提“好房子” - 政策提及有序推动安全舒适绿色智慧的“好房子”建设，实施房屋品质提升工程和物业服务质量提升行动 [4] - 背景：2025年“好房子”被多次提及，5月国家标准《住宅项目规范》正式实施，随着存量房规模扩大，建立房屋全生命周期安全管理制度、提升物业服务等运维措施更符合行业发展 [4] 融资支持 - 政策提及进一步发挥“保交房”白名单制度作用，防范债务违约风险 [4] - 机制成效：城市房地产融资协调机制于2024年成立，截至2025年10月11日，“白名单”项目贷款超过7万亿元，有力保障商品房项目建设交付 [4] 推进房地产发展新模式 - 政策提出深入推进房地产发展新模式的基础制度和配套政策建设 [4] - 制度方向：根据“十五五”规划建议，新模式基础制度或包括开发、融资、销售等方面，基于“以人定房、以人定地、以房定钱”，新模式或将协调规范开发、融资环节，并逐步完善预售制度，如提高预售门槛、加强预售资金监管等 [4] 线下消费关联 - 政府工作报告提及实施服务消费提质惠民行动，活跃线下消费，激发下沉市场消费活力 [4] - 行业关联：商业地产的购物中心、文旅园区是线下消费、服务消费的重要场景，以体验式业态和线下商品消费为主，全业态购物中心、体验式业态为主的文旅园区有望因此受益 [4] 投资建议与看好公司 - 投资建议：随着行业进入高质量发展阶段，行业估值或迎来整体修复，头部房企凭借低融资成本和核心区域高市占率优势，有望实现估值修复的β机会 [4] - 看好公司：招商蛇口、保利发展、华润置地、华润万象生活、滨江集团、新城控股、招商积余、龙湖集团 [4] - 建议关注公司：1）优质开发：绿城中国、中国海外发展；2）优质物管：绿城服务；3）优质商业：恒隆地产；4）代建龙头：绿城管理控股；5）中介龙头：贝壳-W、我爱我家 [4]

行业投资评级 - 房地产行业评级为“推荐”，并维持该评级 [1] 报告核心观点 - 报告核心观点是围绕2026年政府工作报告中“着力稳定房地产市场”的表述展开，认为在目前楼市整体承压的阶段，稳定房地产市场成为重要工作方向，行业将逐渐进入高质量发展阶段，估值有望迎来整体修复 [1][3] 根据相关目录分别进行总结 行业现状与政策背景 - 2025年全年商品房成交面积8.8亿平方米，同比下降8.7%，成交金额8.4万亿元，同比下降12.60% [3] - 房价方面，2025年5月以来，一线和二线城市商品住宅价格环比持续下降；2026年1月，一线、二线、三线城市二手住宅销售价格同比分别下降7.6%、6.2%、6.1% [3] - 2026年政府工作报告强调“着力稳定房地产市场”，延续了2025年中央经济工作会议的表述 [3] 盘活库存与优化供给 - 截至2025年12月末，全国商品房待售面积7.7亿平方米，同比增长1.6%，其中待售商品住宅4.0亿平方米，同比增长2.8%，增速已逐渐收窄 [3] - 按现房销售表现计算，截至2025年12月末全国待售商品房去化周期为29.97个月 [3] - 政策方向是“因城施策控增量、去库存、优供给”，并探索多渠道盘活存量商品房，鼓励收购存量商品房重点用于保障性住房 [3] 需求侧支持措施 - 在需求方面，政策提出加强初婚初育家庭住房保障，支持多子女家庭改善性住房需求 [3] - 深化住房公积金制度改革，包括提高贷款额度和扩大使用范围，例如上海将家庭首套住房公积金贷款最高额度从160万元提高至240万元，叠加多子女和绿色建筑因素最高可上浮至324万元 [3] 保障性住房与城市更新 - 优化保障性住房供给，加快危旧房改造，例如上海已启动收购二手房用于保障性租赁住房的试点 [3] - 高质量推进城市更新，稳步实施城镇老旧小区、城中村等改造，盘活利用存量土地和闲置房屋设施 [3] - 根据第七次人口普查数据，我国城镇居民住房于2010年建成的规模约为179.8亿平方米，存量住房规模较大 [4] 房屋品质与融资支持 - 再提“好房子”建设，有序推动安全舒适绿色智慧的“好房子”建设，实施房屋品质提升工程和物业服务质量提升行动 [4] - 融资方面，进一步发挥“保交房”白名单制度作用，防范债务违约风险；截至2025年10月11日，“白名单”项目贷款已超过7万亿元 [4] 发展新模式与相关消费 - 深入推进房地产发展新模式的基础制度和配套政策建设，新模式或将协调规范开发、融资环节，并逐步完善预售制度 [4] - 政府工作报告还提及活跃线下消费，商业地产的购物中心、文旅园区等作为线下消费的重要场景有望受益 [4] 投资建议与看好的公司 - 随着行业进入高质量发展阶段，行业估值或迎来整体修复，头部房企凭借低融资成本和核心区域高市占率的优势，有望通过估值修复实现整体的β机会 [4] - 报告看好的公司包括：招商蛇口、保利发展、华润置地、华润万象生活、滨江集团、新城控股、招商积余、龙湖集团 [4] - 建议关注的公司分为五类： 1) 优质开发：绿城中国、中国海外发展 2) 优质物管：绿城服务 3) 优质商业：恒隆地产 4) 代建龙头：绿城管理控股 5) 中介龙头：贝壳-W、我爱我家 [4]

西安市政协委员大会发言核心观点 - 本次市政协十五届五次会议共收到发言材料287篇，13位委员作大会发言，围绕西安市经济社会发展和群众关心的热点难点问题建言献策，旨在助力实现“十五五”良好开局 [1][3] 城乡融合与资源盘活 - 建议盘活闲置资源以促进城乡融合发展 [2] 教育发展与公平 - 建议规范基础教育集团化办学以促进教育公平优质发展 [2] 银发经济与产业培育 - 建议培育现代化银发产业经营主体以激发银发经济新动能 [2] 基层治理与社区建设 - 建议加快住宅小区业委会成立工作以完善基层治理体系 [2] 文旅产业与城市IP - 建议持续扩大城市IP影响力以提升盛唐文旅项目消费能级 [2] 招商引资与市场机遇 - 建议抢抓全国统一大市场机遇以推动招商引资系统性转型 [2] 未来产业与科技布局 - 建议布局具身智能新赛道以打造未来产业新优势 [2] 民营经济发展 - 建议从政策端精准发力以更大力度支持民营经济发展壮大 [2] 其他重点议题 - 委员发言还涉及城市更新、促进科技创新和产业创新深度融合、构建房地产发展新模式、促进微经济提升民生福祉以及西安都市圈发展等主题 [2]

2025年房地产市场回顾 - 行业延续深度调整，下半年市场加速下滑，12月70城二手房和新房价格同比分别下跌6.1%和3.1% [1][15][17] - 全年商品房销售面积88101万平方米，同比下降8.7%，销售额83937亿元，同比下降12.6% [20] - 房地产开发投资完成额82788亿元，同比下降17.2%，降幅较2024年扩大6.6个百分点，12月当月同比大幅下降36.9% [1][28] - 房企普遍采取“以销定产”策略，新开工、施工和竣工面积同比分别下降20.4%、10.0%和18.1% [33] - 土地市场热度下降，100大中城市住宅用地成交规划建筑面积同比下降14.2%，但土地楼面均价同比上涨3.4%至5608元/平方米，其中一二线城市均价上涨，三线城市下跌 [33] 2025年房地产政策回顾 - 政策核心目标是“推动市场止跌回稳、加快构建房地产发展新模式”，围绕三大方向发力：加快库存去化与供给结构优化、强化保交楼融资支持落地、持续推进需求端政策宽松 [4] - 供给端政策以“控增量、去库存、优供给”为主线，2025年累计发行土地储备专项债5283.3亿元，其中1202.1亿元明确用于收购闲置土地 [6] - 需求端政策持续宽松，一线城市限购大幅松动，全国首套房最低首付比例已调降至15%，年末5年期以上首套房公积金贷款利率降至2.6% [11][13] - “保交楼”融资支持落地，截至2025年10月全国“白名单”项目贷款审批金额已突破7万亿元，但存在项目资质分化及审批放款时滞等挑战 [10] 2025年地产债市场表现 - 境内外地产债合计发行7969亿元，同比大幅增长93.3%，净融资缺口收窄至1124.8亿元，增长主要源于出险房企债务置换带来的发行增量 [40][41] - 境内债发行量3609.5亿元，同比微增1.6%，其中国企债发行量占比92.0%，民企债发行量287.2亿元，同比增长15.1% [44][46] - 全年新增境内外债券违约及展期主体2家（正兴隆和万科），较2024年减少，但年末万科展期事件对市场信心和融资环境造成显著冲击 [50][57] - 房企债务重组工作取得较大进展，化债思路转向“大额削债+结构优化”，如旭辉集团境内外债务重组预计共计削债430亿元 [58][61] 2026年房地产市场展望 - 房地产政策将延续边际宽松基调，但支持政策大幅加码的可能性较低，市场大概率延续调整，幅度料将收窄 [2][68][77] - 需求端政策核心在于引导实际房贷利率下行，供给端政策核心仍是通过“控增量、去存量”推动供需平衡 [2][69][73] - 若有效引导实际利率下行，销售端有望止跌回稳，核心城市需求或率先释放，但低能级城市库存高企问题难以快速缓解 [2][77] - 房地产投资仍将承压，但在低基数、融资协调机制落地、“好房子”建设及存量土地盘活等因素带动下，投资降幅有望明显收窄 [2][77] 2026年房企信用风险与化债展望 - 2026年境内外地产债合计到期规模5964.0亿元，较2025年下降12.9%，其中国企偿债压力主要集中于境内债市场且整体下降，民企因近年发行萎缩导致到期量显著下降，整体偿还压力偏低 [3][78] - 综合判断，2026年地产债信用风险将趋于平稳，但个别民营房企偿债情况仍需关注 [3][78] - 通过大幅削债和多元化债务创新工具推进债务重组已成为主要路径，预计2026年房企债务重组工作将持续加速 [3][82] - 债务重组进程将受楼市企稳情况和房企自身转型发展成效两大关键变量影响 [82]

核心观点 - 2026年作为“十五五”开局之年 住房和城乡建设领域的工作基调是“快”与“稳”相结合 核心目标是实现住房城乡建设事业高质量发展 具体工作将围绕推进现代化人民城市建设 稳定房地产市场 加快建筑业提质升级以及夯实高质量发展基础支撑四大方面展开[1][2][7] 政策目标与方向 - 行业发展的核心目标是奋力实现“十五五”住房城乡建设事业高质量发展良好开局 为以中国式现代化全面推进强国建设 民族复兴伟业贡献力量[1] - 工作需更好统筹投资于物和投资于人 统筹惠民生和稳增长 统筹防风险和促转型[2] - 系统推进“好房子 好小区 好社区 好城区”的“四好”建设 建设创新 宜居 美丽 韧性 文明 智慧的现代化人民城市[2] 现代化人民城市建设 - 将“一个优化 六大建设”作为一个有机整体 通盘考虑 系统谋划 整体推进[3] - 推动建立健全科学的城市发展评价体系 城市体检与城市更新一体化推进机制 城市更新规划实施体系 可持续的城市建设运营投融资体系[3] - 高质量开展城市更新 稳步推进城镇老旧小区改造 城中村和危旧房改造 完整社区建设 口袋公园建设 绿地开放共享 “温暖工程”建设 城市小微公共空间改造[4] - 积极开展新型城市基础设施建设 持续开展地下管网改造和综合管廊建设 常态化推进城市燃气管道老化更新改造[4] - 这意味着房地产未来的机会更多在存量市场 通过补充短板 完善配套等精雕细刻来改善居住条件[7] 房地产发展新模式与市场稳定 - 加快构建房地产发展新模式 处理好当前和长远 顶层设计和因城施策 市场和保障 租赁和购买 增量和存量 促发展和防风险的关系 确保新旧模式转换平稳有序[3] - 着力稳定房地产市场 坚持因城施策 精准施策 一城一策 城市政府要用好房地产市场调控自主权 因地制宜调整优化房地产政策 促进房地产市场持续健康发展[3] - 坚持市场化 法治化原则 防范化解房企债务风险 加强销售资金监管 切实维护购房人合法权益[4] - 完善商品房开发 融资 销售等基础制度 编制实施住房发展规划和年度计划 推动建立“人房地钱”要素联动机制[4] - 优化保障性住房供给 对城镇低保住房困难家庭兜底保障 因城施策 因地制宜满足新市民 青年人 城镇工薪群体等各类困难群众基本住房需求[4] - 因城施策控增量 去库存 优供给 结合城市更新 城中村改造盘活利用存量用地 推动收购存量商品房用作保障性住房 安置房 宿舍 人才房等[4] - 推进现房销售制 实现“所见即所得” 从根本上防范交付风险 继续实行预售的 规范预售资金监管 切实维护购房人合法权益[4] - 稳定房地产市场是“止跌回稳”的延续和演进 通过因城施策 现房销售 “好房子”等多样化政策重铸和稳定房地产市场基石 但市场在品质和区域等层面将持续分化[7] “好房子”建设与品质提升 - 围绕好标准 好设计 好材料 好建造 好运维建设“好房子” 既把新房子建成“好房子” 也把老房子逐步改造成“好房子”[4] - 这是房地产回归居住属性的体现[7] 建筑业提质升级与新质生产力 - 以提供高品质建筑产品为根本目的 弘扬追求卓越的工匠精神 从理念 标准 技术 材料 管理 法规 制度等方面协同发力 推动建筑业系统性变革[5] - 将安全理念嵌入建筑设计 建造 运维的全生命周期 健全责任体系 技术体系 管控体系 改革完善保障高水平安全的制度机制[6] - 培育建筑业新质生产力 把科技创新和应用摆在突出位置 大力发展智能建造 绿色建造等新型建造方式[6] - 加快建筑业提质升级的路径是大力发展智能建造 绿色建造和新型建材 将房地产带上产业化发展之路 这不仅提升房企的开发 运营和服务等综合能力 也推动房地产上下游行业进一步发展[7]

行业整体表现与趋势 - 2025年全国新建商品房销售额为8.39万亿元，相比四年前的历史高点降幅超过50%（即“腰斩”一半还多）[1] - 2025年全国房地产开发投资同比下降17.2%，其中住宅投资同比下降16.3%[3] - 行业已结束“闭眼买房就能赚钱”的时代，市场从高速扩张转向对安全、流通和品质的追求[3][6] - 房地产发展新模式加速构建，“保障房 商品房”双轨并行成为定局[6] 市场结构分化 - 全国市场呈现清晰的两极走势：一线及核心二线城市优质房源成交回暖，流动性增强；而人口流出、缺乏支柱产业的中小城市新房库存高企，二手房有价无市[5][9] - 城市彻底分化，房产价值由人口和产业决定，一线城市核心区改善豪宅价格仍在上扬，而部分三四线城市房价已跌回十年前水平[3][5][8] 企业格局与融资环境 - 房企融资“白名单”政策全面落地，截至2025年9月审批金额已超过7万亿元，支持了近2000万套住房的建设交付[6] - 资金正向稳健经营的国企、央企与优质民企集中，行业高风险项目正在逐步出清[6] - 房企格局重塑，“保交楼”成为长效机制，市场上现房、准现房比例大幅提高[8] 购房逻辑与风险规避 - 购房逻辑反转，自住需求优先，关注居住体验和流动性，而非投机升值[8] - 需坚决避开五类风险：人口流失的小城市与远郊大盘；资金不明房企与长期期房；过度加杠杆；产权不清、承诺不落地的房源；以及忽视物业品质[11][13][15] - 当前首套房贷利率处于历史低位，部分城市进入“2字头”区间，但建议月供控制在家庭月收入的30%以内[13] - 应充分利用低首付（最低15%）、低利率、公积金贷款、换房退税、以旧换新补贴等政策红利降低购房成本[15] 政策与行业定位 - 政策层面持续支持合理居住需求，抑制投机炒作，推动住房回归居住本质[11] - 马云关于“房子回归居住属性”的判断成为现实，标志着炒房时代彻底结束[3][5]

市场整体趋势 - 2026年马年开年，中国楼市迎来四年调整后的标志性转折，呈现政策底、市场底、资金底三重力量共振的局面 [1] - 国家统计局2月数据显示，70个大中城市商品住宅价格环比降幅全面收窄，一线城市二手住宅降幅收窄0.4个百分点，二线、三线城市分别收窄0.2个和0.1个百分点，止跌回升趋势明确 [1] - 市场回暖呈现“核心领跑、逐步扩散”的态势，中指研究院数据显示1月全国百城新房均价环比上涨0.18%，二手住宅均价跌幅收窄 [4] 政策支持力度 - 政策层面实现从“微调”到“强托底”的质变，中央提出“政策一次性给足”，住建部部署“稳市场、防风险、优供给、促转型”四大目标 [3] - 金融支持力度空前，首套房贷利率降至3.5%-4%区间，部分城市进入“2字头”，首付比例最低15%，公积金贷款额度大幅提升 [3] - 税费优惠精准落地，换购住房个税退税延续至2027年，不足2年住房增值税率从5%降至3%，一套500万房产可省近10万元税费 [3] - 供给端出现突破性举措，地方政府用专项债收购存量房转化为保障房，3000亿元保障性住房再贷款落地 [3] 市场表现与结构 - 核心城市成为反转风向标，北京二手房连续三个月网签超1.4万套，深圳成交创10个月新高，上海核心板块成交周期缩短40%，优质次新房挂牌价上涨4%-6% [4] - 强二线城市紧随其后，杭州、成都、武汉等产业基础扎实的城市，改善型需求持续释放 [4] - 全国70城新房和二手房价格较峰值分别回撤10.1%和17.4%，部分三四线城市跌幅超20%，为上涨预留了合理空间 [4] - 分化仍是核心关键词，红利本质是政策红利与价格洼地叠加的结构性机会，房地产“普涨时代”已彻底终结 [6] 资金与融资环境 - 资金层面宽松为反转提供充足弹药，居民储蓄存款突破160万亿，广义货币M2持续增长 [6] - 央行维持流动性宽松，MLF利率稳步下行，为房贷利率走低提供支撑 [6] - 融资端“白名单”制度落地，2025年专项债限额4.4万亿元，“白名单”贷款超7万亿元，近20家房企完成债务重组，行业风险化解取得实质进展 [6] 结构性机会特征 - 红利核心在于“政策托底+成本低位”的双重优势，首付比例、房贷利率、交易税费均处于历史最低水平，且限购政策加速退出 [7] - 红利兑现存在严格的区域与资产筛选，一线及强二线核心城市凭借人口持续流入、产业支撑强劲成为红利集中地 [8] - 2025年深圳人口净流入近50万，杭州、成都均超20万，瑞银预测这类区域核心房源2026年可能上涨3%-5% [8] - 人口净流出、库存高企的弱三四线城市仍面临去化压力，2025年全国三四线城市人口净流出312万人，广义库存去化周期普遍超30个月，部分城市可能再跌10% [8] 行业转型与产品趋势 - 行业从“增量扩张”转向“存量优化”，“好房子”时代开启，住建部推动建立层高、采光、绿色建材等刚性标准 [10] - 现房销售试点推广、预售资金监管强化，在化解交付风险的同时推动住宅品质升级 [10] - 资产类型上，90-144㎡的改善型品质住宅成为市场主力，占比已达55%，2026年有望突破60% [8] 不同购房群体策略 - 刚需群体应把握“低成本上车”逻辑，优先选择一线和强二线城市核心板块的现房或准现房，充分利用低利率、低首付政策 [11] - 以一套总价300万的刚需房为例，首付15%仅需45万，房贷利率3.5%，三十年月供约1.2万元，较2021年高位节省月供近4000元 [11] - 改善型群体可借助“卖旧买新”政策红利实现升级，重点关注户型设计、物业服务和社区配套，优先选择核心城市产业板块的品质住宅 [11] - 投资者需聚焦一线及强二线核心城市的稀缺优质资产，投资逻辑应从“博涨幅”转向“重品质、看运营”，关注租金回报率和资产流动性 [12]

核心观点 - 中央经济工作会议部署的重点任务将围绕关键着力点展开 纲举目张抓落实 坚持内需主导 建设强大国内市场 推动科技创新与产业创新深度融合 坚定不移深化改革扩大开放 加大民生保障力度 并妥善化解重点领域风险 [1] 内需与消费 - 2025年内需对经济增长的贡献率超过2/3 其中消费贡献率达到52% [1] - 消费结构正从以商品消费为主转向商品消费和服务消费并重 需扩大优质商品和服务供给 清理不合理限制措施 释放服务消费潜力 [1] - 新型城镇化 科技创新 产业创新 民生改善等领域仍有很大投资空间 需高质量推进城市更新 激发民间投资活力 推动投资止跌回稳 [1] 科技创新与产业升级 - 推动科技创新和产业创新深度融合 因地制宜发展新质生产力 [1] - 加快产业升级步伐 制定服务业扩能提质行动方案 实施新一轮重点产业链高质量发展行动 [1] - 高度重视人工智能这一关键变量 深化拓展“人工智能+” 全方位赋能千行百业 完善人工智能治理 [1] - 强化企业创新主体地位 推动资金 人才 科技项目等创新资源向企业聚集 [1] - 2025年全球百强创新集群排名中 深圳—香港—广州 北京 上海—苏州分别位居第1 第4 第6位 [2] - 将建设北京（京津冀） 上海（长三角） 粤港澳大湾区国际科技创新中心 制定一体推进教育科技人才发展方案 全面增强创新能力 [2] 改革与开放 - 坚定不移深化改革扩大开放 激发高质量发展动力活力 [2] - 继续纵深推进全国统一大市场建设 深入整治“内卷式”竞争 形成优质优价 良性竞争的市场秩序 [2] - 在国资国企改革 健全地方税体系 要素市场化改革 资本市场投融资综合改革等方面持续发力 [2] - 坚持对外开放 推动多领域合作共赢 稳步推进制度型开放 有序扩大服务领域自主开放 [2] - 聚焦外贸提质增效 推进贸易投资一体化 内外贸一体化发展 推动进出口平衡发展 [2] 民生保障 - 加大保障和改善民生力度是今年重要任务之一 [2] - 强化就业优先政策导向 实施稳岗扩容提质行动 着力稳定高校毕业生 农民工等重点群体就业 [2] - 倡导积极婚育观 落实育儿补贴等支持政策 有效降低家庭育儿负担 努力稳定新出生人口规模 [2] - 投资于人需聚焦民生改善和人力资源开发 加大对育幼 养老 健康 教育 技能培训等全人群 全生命周期能力提升的投入 [3] 投资导向 - 投资于物不能走“大干快上”老路 需聚焦实体经济和科技创新 拓展空间 释放潜力 [3] - 投资于人需聚焦民生改善和人力资源开发 [3] 风险化解 - 需妥善做好重点领域风险化解 守住守牢安全底线 [3] - 从房地产市场供需两端发力 因城施策控增量 去库存 优供给 着力稳定房地产市场 有序推动安全 舒适 绿色 智慧的“好房子”建设 以构建房地产发展新模式为牵引推动房地产高质量发展 [3] - 积极有序化解地方政府债务风险 督促各地主动化债 严防虚假化债 不得违规新增隐性债务 优化债务重组和置换办法 多措并举化解地方政府融资平台经营性债务风险 [3] - 稳妥推进地方中小金融机构风险化解 减量提质 充实风险处置资源和手段 强化早期干预和处置 牢牢守住不发生系统性风险的底线 [3]

报告行业投资评级 - 推荐（维持）[5] 报告的核心观点 - 报告核心观点是探讨房地产板块上涨空间能否进一步打开，认为近期股价上涨是超跌补涨、基本面预期变化、政策预期及筹码结构共振的结果，但后续上涨需要基本面或政策兑现来支撑，若支持政策出台，板块交易风格可能从“胜率优先”转向“赔率优先”，并可能带动更广泛的内需板块及港股市场[1][3][4][10][14][22] 根据相关目录分别进行总结 一、近期房地产股票的估值修复反映了什么？ - 近期上涨一方面是12月相对沪深300超跌后的补涨，另一方面反映了基本面预期变化、政策预期及筹码结构等因素的共振[1] - 基本面解读出现分化：1月1日至2月5日样本城市新房及二手房网签面积同比分别为-6%和+31%，但农历同比分别为-53%和-18%，部分投资人的乐观情绪有待验证[3] - 政策预期升温源于《求是》杂志文章及国常会关于城市更新、重大项目的表述[4] - 筹码结构显示，25Q4房地产行业基金配置比例约0.4%，较标准行业配置比例低0.7 PCT，较低的配置比例放大了预期变化对股价的影响[10] 二、房地产板块股价上行空间进一步打开需要什么样的条件？ - 当前房地产指数与沪深300的累计涨幅差值已从25年12月最大约8.48%收窄至26年2月11日的3.81%，若无进一步催化，板块超额收益空间可能减小[12] - 板块股价进一步上行需要基本面或政策的兑现来支撑[14] - 潜在驱动因素包括：节后基本面表现超预期（如成交量同比上涨、二手房挂牌量明显下降、房价环比上涨）或超预期的政策落地（如全国性的房地产支持政策）[14] 三、有哪些值得关注的政策方向以及政策出台的可能驱动因素？ - 市场对政策的关注度提高，主要围绕三个关注点：二手房挂牌量变化、“金融16条”到期后的贷款接续及银行不良生成节奏变化、个别房企“展期议案”事件的影响[15] - 政策的潜在发力方向包括：进一步调降公积金贷款及商业贷款利率、去库存政策、房地产发展新模式与城市更新的有机结合[16][18][20] - 当前样本城市租售比与房贷利率差值约64 BP，调降利率有助于带动总需求企稳[16] - 去库存政策（包括新房和二手房）可加快需求企稳向价格企稳的传导[18][19] - 城市更新政策在资金、规划（如容积率、配建要求）等方面或有优化空间，例如引入不受隐性债务问题影响的主体作为实施主体[20][21] 四、若房地产市场得到进一步支持，板块上涨的特点及市场整体风格会有什么变化？哪些标的或方向值得关注？ - 若支持政策出台，房地产板块内部风格或将从“胜率优先”转为“赔率优先”，同时兼顾“胜率”[22] - 25年末至今的反弹风格为“胜率优先”，交易25年拿地及销售增速相对更高的房企，26年1月TOP 10房企中销售额同比降幅较小或增长的房企平均涨幅约17%，高于TOP 10整体约14%的平均涨幅[22][23] - 当前“高胜率”房企调整后PB加权平均约1.1倍，而TOP 10房企整体约0.7倍，估值差异下，“赔率优先”标的上涨空间或更大[23][24] - 标的层面关注：1) 业绩稳健且股息率较高的如华润置地、华润万象生活；2) “赔率优先”思路下估值较低且债务压力下降的如金地集团、龙湖集团；3) 经营动量积极的“高胜率”公司如滨江集团、绿城中国、中国金茂、建发国际集团；4) 受益于市场量价潜在改善的如贝壳；5) 保利发展、中国海外发展、越秀地产等；6) 内需相关消费板块及港股也可能受益[25] - 若房地产政策超预期兑现，可能提振外资对中国的关注度，港股或有相对收益机会[22]

核心观点 - 宁夏住建厅将“保交房”作为保障民生、稳定市场预期、防范化解房地产风险的核心抓手 通过“化存量、遏增量、防变量”的综合举措 推动行业高质量发展 [1] 存量风险化解举措 - 坚持市场化、法治化原则 持续推进停工房屋和闲置资产化解处置三年攻坚行动 [1] - 对相关资产分类施策处置 督促企业履行交房责任 [1] - 通过资产处置、股权合作等方式筹措资金 [1] - 采用“一项目一方案一专班”的精准机制 维护购房者权益 [1] 增量风险防范制度 - 深化房地产基础性制度改革 支持有条件的城市先行先试 [1] - 重点推行房地产开发项目公司制、主办银行制和现房销售制 实现“交房即交证” [1] - 对继续执行预售制的项目 严格预售资金监管 严防资金挪用 坚决查处违法违规行为 [1] 诉求响应与风险防控机制 - 进一步畅通群众信访渠道 落实信访接访机制 实行“一站式”受理和“一条龙”服务 [2] - 健全联动处置机制 建立信访诉求台账 明确办理时限与责任主体 实行闭环管理 [2] - 引导群众依法理性表达诉求 主动接受群众监督 确保信访诉求“件件有回音、事事有着落” [2]