行业投资评级 - 增持 [1] 报告核心观点 - 2026年两会政府工作报告对房地产的定调是“着力稳定房地产市场，更大力度保障和改善民生”，与中央经济工作会议路径一致，稳楼市是重中之重，同时强化了住房政策与人口生育政策的结合，兼顾短期稳市场与中长期制度建设 [4] - 需求侧政策预计将持续因城施策优化，并更加精细精准，重点支持初婚初育及多子女家庭，深化公积金改革以支持住房消费 [4] - 供给侧时隔多年再提“去库存”，明确鼓励收购存量商品房用于保障房，并加快危旧房改造，以优化供给、改善供求关系 [4] - 房地产发展新模式由“有序搭建”调整为“深入推进”，“好房子”建设将有序推动，相关制度和标准预计更明确 [4] - 金融侧强调进一步发挥“保交房”白名单制度作用，防范债务违约风险，并积极有序化解地方政府债务风险 [4] 行业定调与方向 - 行业定调从2025年的“持续用力推动房地产市场止跌回稳”变为2026年的“着力稳定房地产市场”及“更大力度保障和改善民生” [5] - 房地产发展新模式的提法从“加快构建”调整为“深入推进”，意味着基础制度和配套政策建设将更明确 [4][5] - “好房子”建设从“推动建设”调整为“有序推动” [5] 需求侧政策 - 因城施策调减限制性措施预计在2026年将持续，尤其核心城市限购政策将不断优化 [4] - 政策支持人群更具针对性，新增“加强初婚初育家庭住房保障”和“支持多子女家庭改善性住房需求” [4][5] - 深化住房公积金制度改革是新增提法，预计2026年政策将更细化，包括支持提取公积金支付首付款、支持异地贷款和异地购房提取等，以拉动住房消费 [4] - 2025年提法为“充分释放刚性和改善性住房需求潜力”，2026年更聚焦特定家庭群体 [5] 供给侧与存量盘活 - 供给侧明确提及“因城施策控增量、去库存、优供给” [5] - 首次提出“探索多渠道盘活存量商品房”，并“鼓励收购存量商品房重点用于保障性住房等”，收购主体可能更多由地方主导，且收购范围可能包括新建商品房和二手房 [4][5] - 加快危旧房改造，预计通过货币化/房票安置释放住房需求，提升市场活跃度 [4] - 2025年对存量商品房的提法是“推进收购存量商品房，在收购主体、价格和用途方面给予城市政府更大自主权”，2026年更强调“鼓励”和“多渠道盘活” [5] 金融支持与风险防范 - 金融侧风险防范从发挥“房地产融资协调机制作用”调整为进一步发挥“保交房”的白名单制度作用，以防范债务违约风险 [4][5] - 地方政府债务风险化解从“稳妥化解”调整为“积极有序化解” [5] 保障性住房 - 保障性住房提法从2025年的“拓宽保障性住房再贷款使用范围”调整为2026年的“优化保障性住房供给” [5]

政府工作报告对房地产行业的部署 - **核心观点**：政府工作报告将2026年房地产行业工作任务置于“加强重点领域风险防范化解和安全能力建设”篇章，强调风险防范，工作重点包括稳定市场、因城施策优化供给、发挥“白名单”制度作用以及构建发展新模式[1] - **具体任务**：着力稳定房地产市场，因城施策控增量、去库存、优供给，探索盘活存量商品房用于保障性住房，深化住房公积金制度改革，优化保障性住房供给，加快危旧房改造，推动“好房子”建设，进一步发挥“保交房”白名单制度作用，防范债务违约风险，深入推进房地产发展新模式的基础制度和配套政策建设[1] “保交楼”任务完成情况与影响 - **总体完成**：“十四五”期间“保交楼、保交房”任务已全面完成，截至2025年10月，全国750多万套已售难交付住房实现交付[3] - **企业交付规模**：2025年交付规模前三的企业分别是碧桂园交付17万套、中海地产13.32万套、保利发展13万套；2025年有5家企业交付超10万套，10家企业交付超5万套，34家企业交付超万套；2025年TOP10房企合计交付99.68万套，相比2024年TOP10总规模下降36%[3] - **头部企业进展**：碧桂园2022-2025年累计完成约185万套房屋交付，整体保交房工作已进入收尾阶段，并将2026年定义为“保交房收官之年”，争取在年中完成大部分任务[3]；绿地控股2025年交付面积超800万平方米（约8万套），2022-2024年累计交付约76万套[4]；融创集团2022-2025年累计交付量突破72万套，保交付工作已基本收官[4] - **行业意义**：“保交楼”工作完成有助于修复购房者对期房市场的信心、稳定市场预期、加速行业风险出清、倒逼行业向高质量发展转型，并带动上下游产业链复苏[4] “因城施策”优化供给的具体路径 - **政策方向**：着力稳定房地产市场，措施包括“控增量、去库存、优供给”，探索多渠道盘活存量商品房，鼓励收购存量商品房重点用于保障性住房等[1][6] - **控增量与去库存**：房地产过剩的城市将严控新增房地产用地，重点结合城市更新、城中村改造盘活存量用地；鼓励以自主更新、原拆原建方式改造老旧住房，从源头控制新增供给[6]；推动收购存量商品房用作保障性住房等，以快速消化市场存量并拓宽保障房供给渠道，目前浙江、四川、山东、湖南等省份已发行专项债券用于此类收购[6] - **金融工具运用**：2025年专项债券成为盘活存量闲置资源的重要工具，各地公示拟使用专项债收回收购存量闲置土地超5500宗，总土地金额超7500亿元；多省市已发行相应专项债券合计超3000亿元，约占拟收储总规模的40%，其中广东发行486亿元居首，湖南发行389亿元位居第二[7] 风险防范与“白名单”制度作用 - **政策定位**：房地产行业风险防范是2026年工作任务之一，政府工作报告提出进一步发挥“保交房”的白名单制度作用，防范债务违约风险[1][9] - **制度成效**：截至2025年9月底，“白名单”项目贷款超过7万亿元，支持近2000万套住房建设交付[9]；2026年初政策指导允许符合条件且已进入“白名单”的项目在原贷款银行进行展期[10] - **融资环境改善**：2025年全年，65家典型房企的累计融资总量为4143.14亿元；2025年12月，房企境内债权融资119.38亿元，境外债权融资40.4亿元，资产证券化融资81亿元，环比增长35.5%[10] 房地产发展新模式的构建 - **制度基础**：加快构建房地产发展新模式，有序搭建基础性制度，包括在房地产开发上做实项目公司制，在融资上推行主办银行制，在销售上推进现房销售制以从根本上防范交付风险，继续实行预售的则需规范预售资金监管[10] - **市场展望**：由于市场内生调整较为充分且政策态度积极，2026年住宅市场存在止跌回稳的基础[10]

文章核心观点 - 2026年政府工作报告延续了稳定房地产市场的目标定位，政策框架兼顾短期市场稳定与长期模式转型，为行业释放积极信号，旨在强化市场预期和信心 [1] 供需两端发力稳市场 - **需求侧政策细化精准化**：首次提出“加强初婚初育家庭住房保障，支持多子女家庭改善性住房需求”，将住房政策与人口政策紧密衔接，体现“惠民生”与“稳市场”结合思路 [3] - **需求侧后续政策预期**：预计将在金融支持、住房公积金、购房税费减免等方面针对初婚初育及多子女家庭出台更多细化政策，政策重心向源头支持倾斜 [3] - **2026年需求端发力方向**：预计核心城市将继续优化限制性政策、降低房贷利率和中介费、加大房贷利息抵扣个税力度，更多城市将加大购房补贴、给予住房贷款贴息、增加公积金政策支持 [3] - **供给侧延续去库存思路**：延续“控增量、去库存、优供给，鼓励收购存量商品房重点用于保障性住房等”提法，并首次提出“探索多渠道盘活存量商品房” [4] - **供给侧政策新特点**：本轮去库存涉及新房和二手房，收购存量商品房将更多由地方主导，收购二手房将成为重要举措，上海三区已试点收购二手住房用于保障性租赁住房 [4] - **供给侧政策目标**：通过盘活存量增加保障房供给，同时打通新房、二手房置换链条，促进住房需求释放 [4] 构建新模式进入深入推进阶段 - **城市更新高质量推进**：2026年将是深化落实“高质量推进城市更新”的一年，后续金融、财税、土地等配套政策有望持续落位 [6] - **城市更新模式发展**：政企合力、多元协同的城市更新模式将更加成熟，多元化的投融资模式将进一步丰富 [6] - **房地产发展新模式表述变化**：由“有序搭建相关基础性制度，加快构建房地产发展新模式”调整为“深入推进房地产发展新模式的基础制度和配套政策建设” [6] - **新模式构建进入新阶段**：调整意味着房地产新模式的构建进入深入推进阶段，更加突出基础制度和配套政策建设，预计2026年各地将进一步探索房地产基础性制度建设 [6] - **长期机制建设**：表述变化预示着推动房地产高质量发展的长效机制建设将在2026年迈出更为坚实的步伐 [6]

宏观经济目标 - 2026年GDP增长目标小幅下调至4.5%-5%的区间，作为“十五五”首年，释放了更加重视增长质量的信号 [1][10] - 该增长目标与2035年实现中等发达国家目标隐含的“十五五”和“十六五”期间GDP年均复合增速不低于**4.17%**的要求相匹配 [1][10][11][12] - 2026年CPI涨幅目标继续定在**2%**左右，政策明确要推动价格总水平“由负转正”，去年四季度平减指数为**-0.62%**，赤字率隐含的名义增长率为**5.0%**，高于实际增长目标 [2][12] - 单位国内生产总值二氧化碳排放目标为降低**3.8%**左右，相比2025年“单位GDP能耗降低3%左右”的目标，约束指标从能耗强度调整为碳排放强度，以匹配2030年碳达峰目标 [3][13] 财政与货币政策 - 财政政策保持积极，2026年赤字率拟按**4%**左右安排，赤字规模**5.89万亿元**，比上年增加**2300亿元**，一般公共预算支出规模将首次达到**30万亿元** [15] - 拟发行超长期特别国债**1.3万亿元**支持“两重”建设等，另发行特别国债**3000亿元**支持国有大型商业银行补充资本 [15] - 拟安排地方政府专项债券**4.4万亿元**，并单列并提高用于项目建设的额度，以鼓励增量项目投资 [14][15][16] - 2026年将发行新型政策性金融工具**8000亿元**，高于去年的**5000亿元**，考虑到去年四季度部分项目开工将落于今年，今年可用于投资的准财政工具增量不低 [4][14][16] - 货币政策方面，将优化创新结构性工具，充分发挥数据要素、知识产权等无形资产作用，引导金融机构支持科技创新等重点领域 [6][19][20] 投资政策导向 - 政策导向进一步“稳投资”，中央预算内投资拟安排**7550亿元**，并安排**8000亿元**超长期特别国债资金用于“两重”建设 [15][16] - 去年固定资产投资同比**-3.8%**，中央经济工作会议提出推动投资“止跌回稳”，若今年投资重回正个位数增长，资本形成的收缩压力将明显减轻 [4][14] - 政策鼓励民间投资，引导其向高技术、现代服务业等新赛道拓展 [16] 消费促进措施 - 促消费是政策重点之一，将设立**1000亿元**财政金融协同促内需专项资金，运用贷款贴息、融资担保等方式支持扩大内需 [5][17][18] - 安排超长期特别国债**2500亿元**支持消费品以旧换新 [5][17][18] - 将释放文旅、赛事、康养等领域消费潜力，其中“康养”为今年新增，显示出对老龄化时代消费潜力的重视 [5][17] - 支持推广中小学春秋假，落实职工带薪错峰休假制度 [5][17][18] - 中国入境消费占GDP比例仅**0.5%**，较**1-3%**的国际基准有较大提升空间，政策提出优化入境消费环境 [5][17] 科技创新与产业发展 - 科技创新与扩大内需并列构成政府工作报告两大重点 [6][19] - 鼓励央企国企带头开放应用场景，打造集成电路、航空航天、生物医药、低空经济等新兴支柱产业 [7][19][20] - 建立未来产业投入增长和风险分担机制，培育发展未来能源、量子科技、具身智能、脑机接口、6G等未来产业，其中未来能源、脑机接口为较去年新增 [7][19][20] - 提出“打造智能经济新形态”，具体包括促进新一代智能终端和智能体推广、实施超大规模智算集群等新基建工程、加快发展卫星互联网等 [7][19][21] 房地产政策 - 房地产政策框架基本稳定，方向涵盖“控增量、去库存、优供给”、支持多子女家庭改善性需求、盘活存量商品房用于保障房、深化公积金制度改革、建设“好房子”等 [8][23] - 主要政策弹性在于因城施策去库存 [8][23] - 进一步发挥“保交房”白名单制度作用，防范债务违约风险，有利于防止个案风险扩大化 [8][23] 区域发展规划 - 区域发展规划在延续京津冀、长三角、粤港澳大湾区、雄安新区、长江经济带、黄河流域、成渝地区双城经济圈等基础上，较去年新增“推动长江中游城市群等加快发展” [9][24] - “以武汉都市圈为中心，推进长江中游城市群联动发展”是“十五五”期间需要重视的区域发展方向 [9][24] 资本市场改革 - 政策强调持续深化资本市场投融资综合改革，健全中长期资金入市机制，完善投资者保护制度，拓展私募股权和创投基金退出渠道，提高直接融资、股权融资比重 [9][25] - 相较于去年强调“稳市机制建设”和“发行上市制度改革”，今年更重视中长期制度建设 [9][25] 财政资源统筹 - 提出“加大财政资源和预算统筹力度，提高国有资本收益收取比例”，这可能是“十五五”期间的方向之一，有助于在政府性基金预算弹性不足的背景下，强化财政支出能力 [7][22]

行业投资评级 - 房地产行业评级为“推荐”，并维持该评级 [1] 报告核心观点 - 2026年政府工作报告强调“着力稳定房地产市场”，并从多个方面阐述了重点工作方向，随着行业进入高质量发展阶段，行业估值或迎来整体修复，头部房企有望通过估值修复实现整体的β机会 [3][4] 根据报告目录总结 行业现状与政策背景 - 事件：2026年政府工作报告在库存、公积金、保障房、城市更新、“好房子”、融资、新模式等方面依次阐述房地产重点工作方向 [3] - 着力稳定房地产市场：延续2025年中央经济工作会议表述，2025年商品房成交面积8.8亿平方米同比下降8.7%，成交金额8.4万亿元同比下降12.60%，2026年1月一线、二线、三线城市二手住宅销售价格同比分别下降7.6%、6.2%、6.1%，稳定市场成为重要方向 [3] 盘活库存与住房需求 - 政策方向：因城施策控增量、去库存、优供给，探索多渠道盘活存量商品房，鼓励收购存量商品房用于保障性住房，加强初婚初育家庭住房保障，支持多子女家庭改善性住房需求 [3] - 库存表现：截至2025年12月末，全国商品房待售面积7.7亿平方米，其中商品住宅4.0亿平方米，同比分别增长1.6%、2.8%，增速已收窄，全国待售商品房去化周期为29.97个月 [3] - 盘活方式：收购部分存量房屋用于保障性住房可降低库存并保障基本居住需求 [3] 公积金制度改革 - 政策提及深化住房公积金制度改革 [3] - 贷款额度放松：2026年2月上海“沪七条”将家庭首套公积金贷款最高额度从160万元提高至240万元，叠加多子女和绿色建筑因素最高可上浮至324万元 [3] - 覆盖范围扩大：2025年12月深圳允许提取公积金用于购房、支付房租、偿还购房贷款本息、出资改造老旧小区及偿还异地购房贷款本息，2025年8月苏州支持提取公积金用于支付物业费 [3] 优化保障房供给 - 政策提及优化保障性住房供给，加快危旧房改造 [3] - 实践案例：2026年2月上海启动收购二手房用于保障性租赁住房试点，首批区域为浦东新区、静安区、徐汇区，此举有望拓宽保租房筹措渠道，增加小户型房源供给，精准匹配新市民、青年人才租赁需求 [3] 城市更新 - 政策提出高质量推进城市更新，稳步实施城镇老旧小区、城中村改造，盘活利用存量土地和闲置房屋设施 [3] - 背景与规划：根据七普数据，我国城镇居民住房于2010年建成的规模约为179.8亿平方米，存量住房规模大，2025年12月全国住房城乡建设工作会议提出编制实施“十五五”城市更新专项计划，结合城市更新、城中村改造盘活存量用地 [3][4] 再提“好房子” - 政策提及有序推动安全舒适绿色智慧的“好房子”建设，实施房屋品质提升工程和物业服务质量提升行动 [4] - 背景：2025年“好房子”被多次提及，5月国家标准《住宅项目规范》正式实施，随着存量房规模扩大，建立房屋全生命周期安全管理制度、提升物业服务等运维措施更符合行业发展 [4] 融资支持 - 政策提及进一步发挥“保交房”白名单制度作用，防范债务违约风险 [4] - 机制成效：城市房地产融资协调机制于2024年成立，截至2025年10月11日，“白名单”项目贷款超过7万亿元，有力保障商品房项目建设交付 [4] 推进房地产发展新模式 - 政策提出深入推进房地产发展新模式的基础制度和配套政策建设 [4] - 制度方向：根据“十五五”规划建议，新模式基础制度或包括开发、融资、销售等方面，基于“以人定房、以人定地、以房定钱”，新模式或将协调规范开发、融资环节，并逐步完善预售制度，如提高预售门槛、加强预售资金监管等 [4] 线下消费关联 - 政府工作报告提及实施服务消费提质惠民行动，活跃线下消费，激发下沉市场消费活力 [4] - 行业关联：商业地产的购物中心、文旅园区是线下消费、服务消费的重要场景，以体验式业态和线下商品消费为主，全业态购物中心、体验式业态为主的文旅园区有望因此受益 [4] 投资建议与看好公司 - 投资建议：随着行业进入高质量发展阶段，行业估值或迎来整体修复，头部房企凭借低融资成本和核心区域高市占率优势，有望实现估值修复的β机会 [4] - 看好公司：招商蛇口、保利发展、华润置地、华润万象生活、滨江集团、新城控股、招商积余、龙湖集团 [4] - 建议关注公司：1）优质开发：绿城中国、中国海外发展；2）优质物管：绿城服务；3）优质商业：恒隆地产；4）代建龙头：绿城管理控股；5）中介龙头：贝壳-W、我爱我家 [4]

行业投资评级 - 房地产行业评级为“推荐”，并维持该评级 [1] 报告核心观点 - 报告核心观点是围绕2026年政府工作报告中“着力稳定房地产市场”的表述展开，认为在目前楼市整体承压的阶段，稳定房地产市场成为重要工作方向，行业将逐渐进入高质量发展阶段，估值有望迎来整体修复 [1][3] 根据相关目录分别进行总结 行业现状与政策背景 - 2025年全年商品房成交面积8.8亿平方米，同比下降8.7%，成交金额8.4万亿元，同比下降12.60% [3] - 房价方面，2025年5月以来，一线和二线城市商品住宅价格环比持续下降；2026年1月，一线、二线、三线城市二手住宅销售价格同比分别下降7.6%、6.2%、6.1% [3] - 2026年政府工作报告强调“着力稳定房地产市场”，延续了2025年中央经济工作会议的表述 [3] 盘活库存与优化供给 - 截至2025年12月末，全国商品房待售面积7.7亿平方米，同比增长1.6%，其中待售商品住宅4.0亿平方米，同比增长2.8%，增速已逐渐收窄 [3] - 按现房销售表现计算，截至2025年12月末全国待售商品房去化周期为29.97个月 [3] - 政策方向是“因城施策控增量、去库存、优供给”，并探索多渠道盘活存量商品房，鼓励收购存量商品房重点用于保障性住房 [3] 需求侧支持措施 - 在需求方面，政策提出加强初婚初育家庭住房保障，支持多子女家庭改善性住房需求 [3] - 深化住房公积金制度改革，包括提高贷款额度和扩大使用范围，例如上海将家庭首套住房公积金贷款最高额度从160万元提高至240万元，叠加多子女和绿色建筑因素最高可上浮至324万元 [3] 保障性住房与城市更新 - 优化保障性住房供给，加快危旧房改造，例如上海已启动收购二手房用于保障性租赁住房的试点 [3] - 高质量推进城市更新，稳步实施城镇老旧小区、城中村等改造，盘活利用存量土地和闲置房屋设施 [3] - 根据第七次人口普查数据，我国城镇居民住房于2010年建成的规模约为179.8亿平方米，存量住房规模较大 [4] 房屋品质与融资支持 - 再提“好房子”建设，有序推动安全舒适绿色智慧的“好房子”建设，实施房屋品质提升工程和物业服务质量提升行动 [4] - 融资方面，进一步发挥“保交房”白名单制度作用，防范债务违约风险；截至2025年10月11日，“白名单”项目贷款已超过7万亿元 [4] 发展新模式与相关消费 - 深入推进房地产发展新模式的基础制度和配套政策建设，新模式或将协调规范开发、融资环节，并逐步完善预售制度 [4] - 政府工作报告还提及活跃线下消费，商业地产的购物中心、文旅园区等作为线下消费的重要场景有望受益 [4] 投资建议与看好的公司 - 随着行业进入高质量发展阶段，行业估值或迎来整体修复，头部房企凭借低融资成本和核心区域高市占率的优势，有望通过估值修复实现整体的β机会 [4] - 报告看好的公司包括：招商蛇口、保利发展、华润置地、华润万象生活、滨江集团、新城控股、招商积余、龙湖集团 [4] - 建议关注的公司分为五类： 1) 优质开发：绿城中国、中国海外发展 2) 优质物管：绿城服务 3) 优质商业：恒隆地产 4) 代建龙头：绿城管理控股 5) 中介龙头：贝壳-W、我爱我家 [4]

西安市政协委员大会发言核心观点 - 本次市政协十五届五次会议共收到发言材料287篇，13位委员作大会发言，围绕西安市经济社会发展和群众关心的热点难点问题建言献策，旨在助力实现“十五五”良好开局 [1][3] 城乡融合与资源盘活 - 建议盘活闲置资源以促进城乡融合发展 [2] 教育发展与公平 - 建议规范基础教育集团化办学以促进教育公平优质发展 [2] 银发经济与产业培育 - 建议培育现代化银发产业经营主体以激发银发经济新动能 [2] 基层治理与社区建设 - 建议加快住宅小区业委会成立工作以完善基层治理体系 [2] 文旅产业与城市IP - 建议持续扩大城市IP影响力以提升盛唐文旅项目消费能级 [2] 招商引资与市场机遇 - 建议抢抓全国统一大市场机遇以推动招商引资系统性转型 [2] 未来产业与科技布局 - 建议布局具身智能新赛道以打造未来产业新优势 [2] 民营经济发展 - 建议从政策端精准发力以更大力度支持民营经济发展壮大 [2] 其他重点议题 - 委员发言还涉及城市更新、促进科技创新和产业创新深度融合、构建房地产发展新模式、促进微经济提升民生福祉以及西安都市圈发展等主题 [2]

2025年房地产市场回顾 - 行业延续深度调整，下半年市场加速下滑，12月70城二手房和新房价格同比分别下跌6.1%和3.1% [1][15][17] - 全年商品房销售面积88101万平方米，同比下降8.7%，销售额83937亿元，同比下降12.6% [20] - 房地产开发投资完成额82788亿元，同比下降17.2%，降幅较2024年扩大6.6个百分点，12月当月同比大幅下降36.9% [1][28] - 房企普遍采取“以销定产”策略，新开工、施工和竣工面积同比分别下降20.4%、10.0%和18.1% [33] - 土地市场热度下降，100大中城市住宅用地成交规划建筑面积同比下降14.2%，但土地楼面均价同比上涨3.4%至5608元/平方米，其中一二线城市均价上涨，三线城市下跌 [33] 2025年房地产政策回顾 - 政策核心目标是“推动市场止跌回稳、加快构建房地产发展新模式”，围绕三大方向发力：加快库存去化与供给结构优化、强化保交楼融资支持落地、持续推进需求端政策宽松 [4] - 供给端政策以“控增量、去库存、优供给”为主线，2025年累计发行土地储备专项债5283.3亿元，其中1202.1亿元明确用于收购闲置土地 [6] - 需求端政策持续宽松，一线城市限购大幅松动，全国首套房最低首付比例已调降至15%，年末5年期以上首套房公积金贷款利率降至2.6% [11][13] - “保交楼”融资支持落地，截至2025年10月全国“白名单”项目贷款审批金额已突破7万亿元，但存在项目资质分化及审批放款时滞等挑战 [10] 2025年地产债市场表现 - 境内外地产债合计发行7969亿元，同比大幅增长93.3%，净融资缺口收窄至1124.8亿元，增长主要源于出险房企债务置换带来的发行增量 [40][41] - 境内债发行量3609.5亿元，同比微增1.6%，其中国企债发行量占比92.0%，民企债发行量287.2亿元，同比增长15.1% [44][46] - 全年新增境内外债券违约及展期主体2家（正兴隆和万科），较2024年减少，但年末万科展期事件对市场信心和融资环境造成显著冲击 [50][57] - 房企债务重组工作取得较大进展，化债思路转向“大额削债+结构优化”，如旭辉集团境内外债务重组预计共计削债430亿元 [58][61] 2026年房地产市场展望 - 房地产政策将延续边际宽松基调，但支持政策大幅加码的可能性较低，市场大概率延续调整，幅度料将收窄 [2][68][77] - 需求端政策核心在于引导实际房贷利率下行，供给端政策核心仍是通过“控增量、去存量”推动供需平衡 [2][69][73] - 若有效引导实际利率下行，销售端有望止跌回稳，核心城市需求或率先释放，但低能级城市库存高企问题难以快速缓解 [2][77] - 房地产投资仍将承压，但在低基数、融资协调机制落地、“好房子”建设及存量土地盘活等因素带动下，投资降幅有望明显收窄 [2][77] 2026年房企信用风险与化债展望 - 2026年境内外地产债合计到期规模5964.0亿元，较2025年下降12.9%，其中国企偿债压力主要集中于境内债市场且整体下降，民企因近年发行萎缩导致到期量显著下降，整体偿还压力偏低 [3][78] - 综合判断，2026年地产债信用风险将趋于平稳，但个别民营房企偿债情况仍需关注 [3][78] - 通过大幅削债和多元化债务创新工具推进债务重组已成为主要路径，预计2026年房企债务重组工作将持续加速 [3][82] - 债务重组进程将受楼市企稳情况和房企自身转型发展成效两大关键变量影响 [82]

核心观点 - 2026年作为“十五五”开局之年 住房和城乡建设领域的工作基调是“快”与“稳”相结合 核心目标是实现住房城乡建设事业高质量发展 具体工作将围绕推进现代化人民城市建设 稳定房地产市场 加快建筑业提质升级以及夯实高质量发展基础支撑四大方面展开[1][2][7] 政策目标与方向 - 行业发展的核心目标是奋力实现“十五五”住房城乡建设事业高质量发展良好开局 为以中国式现代化全面推进强国建设 民族复兴伟业贡献力量[1] - 工作需更好统筹投资于物和投资于人 统筹惠民生和稳增长 统筹防风险和促转型[2] - 系统推进“好房子 好小区 好社区 好城区”的“四好”建设 建设创新 宜居 美丽 韧性 文明 智慧的现代化人民城市[2] 现代化人民城市建设 - 将“一个优化 六大建设”作为一个有机整体 通盘考虑 系统谋划 整体推进[3] - 推动建立健全科学的城市发展评价体系 城市体检与城市更新一体化推进机制 城市更新规划实施体系 可持续的城市建设运营投融资体系[3] - 高质量开展城市更新 稳步推进城镇老旧小区改造 城中村和危旧房改造 完整社区建设 口袋公园建设 绿地开放共享 “温暖工程”建设 城市小微公共空间改造[4] - 积极开展新型城市基础设施建设 持续开展地下管网改造和综合管廊建设 常态化推进城市燃气管道老化更新改造[4] - 这意味着房地产未来的机会更多在存量市场 通过补充短板 完善配套等精雕细刻来改善居住条件[7] 房地产发展新模式与市场稳定 - 加快构建房地产发展新模式 处理好当前和长远 顶层设计和因城施策 市场和保障 租赁和购买 增量和存量 促发展和防风险的关系 确保新旧模式转换平稳有序[3] - 着力稳定房地产市场 坚持因城施策 精准施策 一城一策 城市政府要用好房地产市场调控自主权 因地制宜调整优化房地产政策 促进房地产市场持续健康发展[3] - 坚持市场化 法治化原则 防范化解房企债务风险 加强销售资金监管 切实维护购房人合法权益[4] - 完善商品房开发 融资 销售等基础制度 编制实施住房发展规划和年度计划 推动建立“人房地钱”要素联动机制[4] - 优化保障性住房供给 对城镇低保住房困难家庭兜底保障 因城施策 因地制宜满足新市民 青年人 城镇工薪群体等各类困难群众基本住房需求[4] - 因城施策控增量 去库存 优供给 结合城市更新 城中村改造盘活利用存量用地 推动收购存量商品房用作保障性住房 安置房 宿舍 人才房等[4] - 推进现房销售制 实现“所见即所得” 从根本上防范交付风险 继续实行预售的 规范预售资金监管 切实维护购房人合法权益[4] - 稳定房地产市场是“止跌回稳”的延续和演进 通过因城施策 现房销售 “好房子”等多样化政策重铸和稳定房地产市场基石 但市场在品质和区域等层面将持续分化[7] “好房子”建设与品质提升 - 围绕好标准 好设计 好材料 好建造 好运维建设“好房子” 既把新房子建成“好房子” 也把老房子逐步改造成“好房子”[4] - 这是房地产回归居住属性的体现[7] 建筑业提质升级与新质生产力 - 以提供高品质建筑产品为根本目的 弘扬追求卓越的工匠精神 从理念 标准 技术 材料 管理 法规 制度等方面协同发力 推动建筑业系统性变革[5] - 将安全理念嵌入建筑设计 建造 运维的全生命周期 健全责任体系 技术体系 管控体系 改革完善保障高水平安全的制度机制[6] - 培育建筑业新质生产力 把科技创新和应用摆在突出位置 大力发展智能建造 绿色建造等新型建造方式[6] - 加快建筑业提质升级的路径是大力发展智能建造 绿色建造和新型建材 将房地产带上产业化发展之路 这不仅提升房企的开发 运营和服务等综合能力 也推动房地产上下游行业进一步发展[7]

行业整体表现与趋势 - 2025年全国新建商品房销售额为8.39万亿元，相比四年前的历史高点降幅超过50%（即“腰斩”一半还多）[1] - 2025年全国房地产开发投资同比下降17.2%，其中住宅投资同比下降16.3%[3] - 行业已结束“闭眼买房就能赚钱”的时代，市场从高速扩张转向对安全、流通和品质的追求[3][6] - 房地产发展新模式加速构建，“保障房 商品房”双轨并行成为定局[6] 市场结构分化 - 全国市场呈现清晰的两极走势：一线及核心二线城市优质房源成交回暖，流动性增强；而人口流出、缺乏支柱产业的中小城市新房库存高企，二手房有价无市[5][9] - 城市彻底分化，房产价值由人口和产业决定，一线城市核心区改善豪宅价格仍在上扬，而部分三四线城市房价已跌回十年前水平[3][5][8] 企业格局与融资环境 - 房企融资“白名单”政策全面落地，截至2025年9月审批金额已超过7万亿元，支持了近2000万套住房的建设交付[6] - 资金正向稳健经营的国企、央企与优质民企集中，行业高风险项目正在逐步出清[6] - 房企格局重塑，“保交楼”成为长效机制，市场上现房、准现房比例大幅提高[8] 购房逻辑与风险规避 - 购房逻辑反转，自住需求优先，关注居住体验和流动性，而非投机升值[8] - 需坚决避开五类风险：人口流失的小城市与远郊大盘；资金不明房企与长期期房；过度加杠杆；产权不清、承诺不落地的房源；以及忽视物业品质[11][13][15] - 当前首套房贷利率处于历史低位，部分城市进入“2字头”区间，但建议月供控制在家庭月收入的30%以内[13] - 应充分利用低首付（最低15%）、低利率、公积金贷款、换房退税、以旧换新补贴等政策红利降低购房成本[15] 政策与行业定位 - 政策层面持续支持合理居住需求，抑制投机炒作，推动住房回归居住本质[11] - 马云关于“房子回归居住属性”的判断成为现实，标志着炒房时代彻底结束[3][5]