还记得马云多年前对房价的"惊人预言"吗？当时无人相信，如今却一语成谶！ 这几年楼市下行，不少在高位入手的业主，眼睁睁看着房子贬值，资产缩水，心中苦不堪言。 而那些当初犹豫没买房的人，却意外地避过了这场"深坑"。 可这并不代表着，没买房你的钱就安全了，资本的触角无处不在，它会换一种方式，悄悄伸向你口袋里的存款。 进入2026年，手握存款的人，或许会面临三大挑战。 这挑战到底是什么？普通人将如何自保，甚至逆袭？ 答案可能颠覆你的认知！ 马云预言"应验"了？ 还记得吗，2017年，马云在一次金融论坛上语出惊人，提出"房价如葱"的预言。 当时正值房地产市场的疯狂期，全国多地房价一路飙升，"今天不买，明天更贵"的声音不绝于耳，购房者们普遍沉浸在"房价只涨不跌"的情绪里。 对于这样的大环境，马云的言论显得格格不入，不少人甚至嗤之以鼻，觉得他是"外行看热闹"，并不了解房地产背后的金融杠杆和供需逻辑。 可是，几年时间过去，事实逐渐给出了答案。 虽然房价要和"葱价"相比还有十万八千里的距离，但市场的拐点已然显现。 近几年随着人口结构变化、政策调控加码，以及金融环境趋紧，房地产从全民追捧的"财富神话"，逐渐转向了去杠杆、去泡沫的 ...

核心观点 - 房地产市场呈现区域分化加剧、购房目的回归居住属性、房企分化加剧三大趋势 市场进入以存量博弈为主的阶段 房价增长与经济和收入增速同步 [1][9][14] 区域分化 - 一线城市房价企稳 北京上海深圳新房均价环比微涨0.5% [2] - 强二线城市如杭州成都南京表现坚挺 上半年新房均价环比涨幅达1.2% [2] - 三四线城市超68%新房价格下跌 平均降幅逼近3.6% [2] 购房需求变化 - 自住需求占比达87.3% 投资需求降至12.7% 较2020年的69.5%和30.5%显著逆转 [4] - 改善型住房市场份额持续攀升 从2023年35%增长至2025年47% 首次超越刚需住房 [4] - 全国商品房销售面积同比下降8.3% 销售额下滑12.1% [4] 行业集中度提升 - 前十房企销售额占比达37.8% 较2023年同期提升5.3个百分点 [5] - 超过120家中小房企因资金链问题破产或重组 [5] - 央行出台"三箭"政策：首套房利率降至3.5% 设立3000亿元专项借款和5000亿元纾困基金 [5] 市场展望 - 房价可能呈现低增长或小幅下跌趋势 与国民经济和居民收入增长保持同步 [9] - 住建部研究推进保障性住房和长租房市场 构建商品房、保障房、租赁房三轨并行新格局 [13] - 国务院强调坚持"房住不炒"定位 政策保持稳定性和连续性 [14]

文章核心观点 - 文章认为马云“房价如葱”的预言正在应验，并指出四个信号表明2026年房价可能延续此趋势 [1][3][27] 萎缩的婚房需求 - 婚房需求是过去支撑房价上涨的关键动力，2016年全国70个大中城市房价年度涨幅突破10%，当年有1142.8万对新人登记结婚 [5][6] - 当前婚房需求显著萎缩，上半年结婚登记对数仅为353.9万对，婚庆产业链已感受到寒意 [8] - 尽管有地方出台现金奖励等政策鼓励结婚，但专家预测全国结婚登记对数可能在2026年跌破600万对，失去婚房支撑的楼市将面临压力 [10] 人口负增长的趋势 - 人口已连续三年负增长，此趋势预计将延续至2090年，是导致楼市供过于求的主要宏观因素 [12] - 独生子女家庭结构将导致后代继承多套房产，无需发愁买房，近年来多城市二手房挂牌量激增与此有关 [12] - 60岁以上人口超过3.1亿，占总人口22%，同时适婚群体性别失衡，00后中每100位女性对应115到116位男性，进一步影响住房需求 [14] “房住不炒”的趋势 - 楼市作为“资金蓄水池”的作用已非常有限，资金转向其他资本市场 [17] - 二手房变现难度高，2024年全国二手房挂牌平均周期已突破110天，而黄金、股票支持“T+1”交易，套牢风险更小 [19] - 中国股市总市值已超过100万亿元，资本市场炒作热度更高，吸引了原本可能流入楼市的资金 [19][21] 崛起的保障房 - 政策明确未来楼市将坚持商品房与保障房并重，通过收购房企库存房来发展保障房，满足低收入家庭、应届毕业生等群体的需求 [23][25] - 保障房已成为各大城市“抢人大战”的主要手段，其发展将改变单纯依赖商品房的模式，削弱资本对房价的操控能力 [23][25] - 随着“保障房、商品房二元制”发展，普通工薪族对商品房价的关注度可能降低 [25]

"地王"过往与当下：历史经验能否预示未来？ 业内素有"地王出，房价涨"的说法。回溯过往，2016年至2017年全国范围内涌现的地王潮，确实与随后 两年的房价上涨存在显著关联。当年，全国50个大中城市诞生了42个地王，平均楼面价较前一年跃升 38%。紧随其后，2017年至2018年，这些城市的房价平均上涨了惊人的27.3%。 北京地王再现：是市场信号还是孤例？深度解析楼市新格局 近日，北京一块黄金地块以每平方米20.1万元的惊人价格成交，刷新了近五年来中国土地市场的历史纪 录。这一重磅消息瞬间点燃了整个房地产行业，不少人忧心忡忡，担心房价飙升的恶梦将再次上演。然 而，事实真相究竟如何？这位"地王"的诞生究竟是昙花一现的特例，抑或是预示着新的趋势？对于寻常 的购房者而言，又该如何在这波诡谲的市场中定位和抉择？让我们剥开表象，以数据为镜，冷静剖析当 前房地产市场的真实肌理。 稀缺地脉引爆竞拍高潮：56亿巨资铸就北京新地标 这块备受瞩目的优质地块，坐落于北京的中央商务区腹地，总建筑面积高达约2.8万平方米。最终，它 以56.28亿元的天价易主，由一家知名房企竞得。据知情人士透露，该房企高层曾放言，即使溢价50% 也要 ...

中央经济会议定调 - 重申“房住不炒”核心定位，强调推动市场平稳健康发展 [1] - 坚持“因城施策”原则，满足居民刚性和改善性住房需求 [1] - 引导房地产行业向新发展模式稳健转型 [1] 市场现状与数据 - 截至2025年8月，全国70个大中城市房价指数环比微降0.3%，同比下降2.1% [2] - 一线城市及部分二线热点城市房价企稳回升，二手房成交量较去年同期显著增长7.8% [2] - 市场表现出明显的区域分化特征 [2] 金融支持政策 - 首套房贷款利率下限调整为不低于LPR减55个基点，二套房为LPR减35个基点 [3] - 以5年期LPR 3.95%计，首套房利率最低可至3.4%，二套房最低可至3.6% [3] - 购买总价300万元房产，首套30年期贷款月还款额可减少约450元，年节省利息逾5400元 [3] 公积金政策优化 - 首套房公积金贷款最高额度提升至80万元，二套房提升至60万元 [6] - 首套房公积金贷款最高可贷比例提升至90%，二套房提升至70% [6] - 大幅放宽公积金异地使用限制，跨城市、跨省份提取和贷款更便捷 [6] 地方调控政策 - 23个城市宣布在9月实施新调控政策，其中15个城市适度放松限购、限售政策 [9] - 8个城市计划推出购房补贴政策 [9] - 例如杭州将非本地户籍居民购房社保年限从2年缩短至1年，成都向35岁以下青年提供最高3万元购房补贴，武汉全面取消限售政策 [9] 保交楼专项行动 - 中央成立保交楼工作专班，下拨2000亿元专项资金 [10] - 截至2025年8月，全国约12.8万户家庭面临烂尾风险，涉及金额超过1500亿元 [10] - 计划在年底前基本解决80%以上保交楼问题，9月启动首批项目资金拨付和建设恢复 [10] 市场展望 - 2025年上半年全国商品房销售面积同比增长3.2%，销售额同比增长2.5%，市场呈现企稳态势 [13] - 预计未来三年全国商品房年均销售面积稳定在16亿平方米左右，年均销售额在17万亿元左右 [13] - 随着9月政策落地，预计四季度全国商品房成交量环比增长约12%，一线和热点二线城市房价可能出现2%的环比上涨 [13] - 不同城市市场分化将更明显，一线和强二线城市市场有望保持稳定，部分三四线城市去库存压力较大 [14]

房地产行业趋势 - 房地产黄金时代结束 进入结构性分化阶段 一二线城市房价仍具韧性而三四线城市面临压力[9] - 全国房价普遍下跌 跌幅超过30% 三四线城市如涿州 廊坊 燕郊等跌幅超50%[17] - 2022年中国首次出现人口负增长趋势并延续三年 60岁以上人口接近3.1亿 购房主力24-45岁人群逐年萎缩[13][15] 重点城市房价表现 - 郑州7月新建商品住宅价格环比下跌1.5% 二手房下跌1.7% 同比下跌12%至10331元/平方米[11] - 太原房价回落至8908元/平方米创五年新低 西安降至12062元/平方米 高新区较最高点下跌超15%[11][13] - 重庆 武汉 成都等城市房价跌幅持续扩大[13] 多房产家庭困境 - 全国超45%家庭拥有多套房产 将面临变现困难 房贷压力 租金下滑和持有成本四大困境[19][20][24][30][32] - 二手房挂牌量持续攀升 供过于求态势显著 部分房产降价也难以成交[20][22] - 租金收入大幅下滑 三四线城市空置严重 一二线小两居租金从5000-6000元降至3000-4000元[26][28] 市场结构变化 - 城镇化末期人口流动格局变化 城市人口净流入放缓或出现净流出[15] - "房住不炒"政策引导下投资投机需求收缩 刚需购房者消费能力和意愿持续走低[15] - 全国房价收入比降至10倍历史新低[17]

时间来到2018年，房地产市场又是一派火热，老王这次在内部开会只写了三个大字："活下去"。 那时候不少人觉得这话说得真不吉利，同行没准还偷偷笑他怂。 谁想得到，没多长时间调控一波接一波，疫情也突然冒出来，不少冲得太猛、债台高筑的房企，真的就没能"活下去"。 而万科，又靠着这份谨慎，喘过了气。 2007年的时候，楼市热得简直像疯了一样，所有人都在抢房，眼里根本容不下别的。 那时候万科的老板王石偏偏跑出来说：楼市快到拐点了。 当时，有很多人都觉得这人是不是疯了？ 结果才过一年，金融海啸扑过来，房价说跌就跌，一片惨淡。 只有万科，因为提前缩了手，摔得没有别人那么惨。 如今王石又开口谈楼市了。前两次都被他说中，这次还能准吗？ 综合他这一两年的发言，能看出来，他觉得有个根本性的转变正在发生。 不是说明天房价就崩，也不是马上要反弹，而是过去二三十年推动楼市一路狂奔的基本逻辑，已经彻底变了。 早些年靠的是啥？城镇化飞快推进、人口红利明显、经济高速跑、货币政策松，再加上地方ZF依赖卖地挣钱。 这几招一起上，房价只能往上窜，"买到就是赚到"简直成了全民共识。 但现在呢？ 更别提"房住不炒"一次次被拎出来强调，调控政策反反复复都 ...

政策环境 - 央行2025年5月降准0.5个百分点并同步下调贷款利率0.1个百分点 预计为市场注入约1万亿元长期流动性[2] - 住房公积金贷款利率触及2.6%历史低位 较2023年3.1%下降0.5个百分点 以100万元30年期房贷为例 月供少还130元 总利息节省5万元[2] - 二套房首付比例自2024年9月起从25%下调至15% 与首套房待遇齐平 购买500万元房产首付仅需75万元 较以往节省50万元[2] - 限购政策基本全面放开 北京上海等一线城市出现不同程度松绑迹象[2] 市场表现 - 2025年上半年全国房地产开发投资额46658亿元 同比锐减11.2% 连续第三年出现两位数下滑[1] - 2025年1月全国70个大中城市中仅24个城市新房价格环比上涨 三线城市新房和二手房价格环比分别下降0.2%和0.4%[3] - 2025年2月70城中新房价格环比上涨城市减少至18个 三线城市新房和二手房价格环比分别下降0.3%和0.4%[14] - 近三年郑州天津石家庄等二线城市房价累计跌幅达30% 廊坊涿州燕郊等环京区域跌幅超50%[5] - 上海2025年1月房价同比上涨5.6% 为四大一线城市中唯一正增长 深圳二手房价格环比上涨0.3%领涨全国[7][17] - 三线城市新房和二手房价格同比分别下降6.0%和8.2%[7][17] 供需结构 - 全国现有住房总量超6亿套 远超4.9亿户家庭实际需求 平均每户家庭拥有1.2套房[1] - 2024年全国出生人口902万 较2016年1786万锐减近半 60岁以上老年人口达2.9亿[7][14] - 中国家庭财富77%绑定于房产 家庭债务率从2008年5%飙升至56%[8][20] 企业动态 - 恒大融创佳兆业等头部房企接连暴雷 万科2024年销售额较巅峰时期下降40%以上[13] - 2024年全国土地出让收入3.2万亿元 较2021年8.7万亿元大幅缩水63%[11] - 房企不敢拿地 银行不敢放贷 购房者不敢买房 市场进入"三不敢"低迷状态[13] 投资回报 - 深圳500万元房产月租金8000-10000元 年化收益率不足2% 低于银行定期存款[9][14] - 扣除房产税物业费维修费等持有成本后 实际收益率很可能为负[9][14] - 2024年重点35城二手房成交集中在次新房和核心地段 老旧小区偏远区域房产流动性极差[9] 行业转型 - 2025年上半年房地产投资占固定资产投资比重跌破20%创历史新低[10] - 高科技制造业新能源产业投资增速保持在15%以上 成为经济增长新引擎[10] - 房地产税试点稳步推进 持有成本将大幅攀升[9][13] - 绿色建筑节能改造智能家居成为行业新趋势 传统毛坯房简装房面临淘汰[20] 区域分化 - 一线城市凭借产业集聚和人才吸引力保持房产保值功能 三四线城市因产业单一人户外流导致房产加速贬值[7][17] - 人口向大城市集聚趋势不可逆转 三四线城市过度依赖土地财政[7][11] 政策导向 - 政策目标为消化库存稳定经济 而非推高房价[8][13] - 中央经济工作会议明确"适度宽松的货币政策"重点支持实体经济[17] - 5000亿元保障性住房再贷款目标为加快消化商品房库存降低空置率[17]

政策调整内容 - 苏州市取消市区新建商品住房取得不动产权登记证书满2年方可转让的限制措施 但排除有特殊限制转让要求的住房 [1] 市场影响分析 - 政策有助于提升房地产市场流动性 支持居民以小换大和以旧换新等改善型住房需求 [1] - 政策促进供需两端合理匹配 增强市场活力 推动房地产行业良性循环和健康发展 [1] - 一线和新一线城市政策放松短期对市场情绪缓和及预期扭转有积极帮助 [1] 市场反应表现 - 上海市场带看量 咨询量及前端指标出现明显增长 预计对后续交易产生推动作用 [1] 政策定位解读 - 政策排除特殊限制转让住房 体现严格贯彻房住不炒定位 在提升市场灵活性同时保持风险防控重视 [1]

房地产市场调整现状 - 2025年上半年全国70个大中城市商品房价格指数环比下降0.3% 同比下滑1.7% [3] - 部分三四线城市房价跌幅超过5% 二三线城市走势分化 [3] - 住房价格收入比从2022年9.6降至2025年8.7 仍高于国际合理区间4-6 [13] 居民端财务风险 - 全国居民个人住房贷款余额达41.3万亿元 同比增长4.2% [4] - 若房价普遍下跌20% 预计8%房贷家庭将面临负资产风险 [4] - 2025年第一季度个人住房贷款不良率升至0.38% 连续三个季度上升 [8] 产业链影响 - 房地产及相关产业增加值占GDP比重达15.8% [6] - 2024年全国房地产开发投资额12.5万亿元 直接带动近60个相关行业 [6] - 2025年第二季度大家电销售额同比下滑12% 降幅显著高于其他品类 [6] - 装修行业订单量较去年同期减少近三分之一 [6] 地方政府财政压力 - 2024年全国土地出让收入7.34万亿元 占地方综合财力16.8% [7] - 部分三线城市土地出让金收入同比下降18% [7] - 公共项目出现延期或规模缩减 如某市新建幼儿园数量由10所调整为6所 [7] 金融系统风险 - 商业银行房地产相关贷款余额52万亿元 占银行业全部贷款27% [8] - 其中个人住房贷款41.3万亿元 房地产开发贷款10.7万亿元 [8] - 房价下跌幅度较大城市的新增贷款增速普遍低于全国平均水平 [8] 资产配置趋势变化 - 居民住房资产占比从2020年59.1%下降至2025年上半年56.3% [13] - 金融资产占比从33.6%回升至36.2% 呈现多元化配置趋势 [13]