行业投资评级 - 房地产行业评级为标配（维持）[1] 核心观点 - 中央城市工作会议时隔十年再次召开 意义及影响深远 预示中国城市发展新阶段的到来 未来房地产行业发展将以推进城市更新为重要抓手 以加快构建房地产发展新模式作为核心任务[1][7][10] - 房地产发展从增量扩张到存量提质转变 中国城镇化接近加速阶段尾端（2024年城镇化率达67%） 人口结构变化及市场供需收缩推动行业转型[1][12][14][16][20][24] - 城市更新将是下半场发展的核心抓手 既是应对城市发展阶段转变和房地产行业转型的必然选择 也是推动经济增长及高质量发展的战略路径[1][25][30] - 新模式下房企出清将加速 行业从高盈利模式回归 后续将更考验房企的综合实力及竞争力 加速行业出清并带来竞争格局持续优化[1][32][33][38] 行业发展阶段转变 - 中国城镇化率2024年达67% 进入快速发展区间后期 国际经验表明城镇化率30%至70%为快速发展区间 目前处于这一区间后期[14] - 人口结构呈现负增长及老龄化趋势 2024年全国人口14.08亿人 比上年末减少173万人 人口自然增长率为-0.99‰ 65岁及以上人口占比达14.67% 15-64岁人口占比69.33% 较十年前下降2.67个百分点[16][19] - 市场供需高位持续下降 2021年商品房销售面积达峰值17.9亿平米 2024年下降至11.17亿平米 房地产开发投资2021年达峰值14.7万亿元 2024年下降至10万亿元 较2021年下降32%[20][21] 城市更新推进情况 - 政策层面持续加码城市更新 2021年首次写入政府工作报告 2024年中央经济工作会议将大力实施城市更新列为扩内需与防风险关键措施 2025年中央城市工作会议明确以推进城市更新为重要抓手[25][26] - 财政资金大力支持 2024年首批15个城市获补助 2025年第二批20个城市获补助总额超过200亿元[28] - 2024年城市更新实施项目超过6万个 完成投资约2.9万亿元 涵盖城镇老旧小区改造、完整社区建设及历史文化保护等领域[29] 行业盈利与分化趋势 - 上市房企整体净利润2024年为-1647.9亿元 亏损较2023年扩大1486.55亿元 归属母公司股东净利润-1590.13亿元 亏损较2023年扩大1282.11亿元[32] - 行业销售毛利率2024年末为14.6% 销售净利润率为-8.31% 整体ROE为-10.5% 均跌至历史底部[33] - 房地产市场将逐步走向商品房+保障房双轨制发展 城市及区域间分化持续加深 一线及强二线城市需求有支撑 低能级城市面临供需失衡压力[37][38] 投资建议 - 建议关注经营稳健的头部央国企及聚焦一二线城市的区域龙头企业 包括保利发展（600048）、滨江集团（002244）、招商蛇口（001979）、城建发展（600266）等[39] - 具备综合竞争实力的房企将能进一步提升市场占有率 实现胜者为王[39]

城市发展升级 - 松山湖园区2024年正式成为千亿级园区 正将科技硬实力转化为生活软实力 [1][2] - 北部CBD核心区推进"十大工程"建设 包括展演中心精装 月荷湖滨湖步道改造 照明系统升级等城市配套工程 [1][2] - 交通节点打通 松山湖北站未来实现五轨交汇 贯通穗莞深等5个城市 [2][5] 教育医疗配套 - 松山湖第一初级中学2024年9月开学 第四小学和香港城市大学（东莞）二期项目陆续开工 [2] - 东莞市第三人民医院松山湖分院建设加速推进 [2] 商业消费场景 - 欢乐海岸商业街区约8万平方米由LWK设计 提供完整服务链 [2][5] - 万象汇 科学公园等消费场景连片成势 3月咖啡节吸引40多个品牌参与 [2] - 展演中心由扎哈团队操刀 含超1万平方米展厅和1200座剧院 预计2024年内竣工 [2][5] 产权创新突破 - 园区近一半为科研和工业用地 大部分物业无独立产权 企业长期以租代售 [3] - 华侨城商办项目为商业用地 提供整个松山湖稀有的独立产权写字楼 实现一户一证 [3] - 产权创新使企业从租赁合同升级为不动产权证 解决资产确权难和估值脱钩痛点 [3] 产品设计特色 - 项目外立面采用香槟金铝板与玻璃幕墙 地下车库创新光厅设计 首层大堂对标星级酒店标准 [4][5] - 16层建筑采用两梯两户设计 246-500平方米空间无承重墙 可自由打通组合 [5] - 3.5米层高 无柱空间 超10米湖景巨幕客厅等设计 将公摊面积转化为私享空间 [5] 资产价值优势 - 松山湖新房成交均价超4万元/平方米 该项目仅"1字头"价格形成显著反差 [6] - 园区聚集7家国家级制造业单项冠军和37家专精特新"小巨人"企业 形成千亿级智能终端集群 [6] - 总供应量仅84席 面对约1.6万家市场主体 供需关系严重失衡 [6] 项目核心配套 - 坐拥建面约50万平方米月荷湖公园 成为天然商务会客厅 [2][5] - 占据松山湖北部CBD核心地段 采用超级城市综合体模式 集写字楼 商业街区和艺术展演中心于一体 [2][5] - 2024年8月底正式交付 目前仅剩余少量席位 [6]

行业投资评级 - 房地产行业评级为标配，并维持该评级 [1] 核心观点 - 中央城市工作会议时隔十年再次召开，预示房地产行业将迎来以城市更新为核心抓手的发展新格局，行业将加快构建房地产发展新模式，加速出清并走出周期底部 [1][7][10] - 中国城镇化已接近加速阶段尾端，城镇化率达67%，人口结构变化及市场供需收缩推动房地产从增量扩张向存量提质转变 [12][14][16] - 城市更新作为下半场核心抓手，既是应对城市发展阶段转变的必然选择，也是推动经济增长的战略路径，2024年城市更新项目超6万个，投资额约2.9万亿元 [24][26][28] - 行业盈利模式转变，整体利润持续下降，2024年上市房企净利润为-1647.9亿元，销售毛利率降至14.6%，净利率为-8.31%，ROE为-10.5%，加速行业出清和竞争格局优化 [31][32][36] - 房地产市场将逐步走向商品房与保障房双轨制发展，具备综合竞争力的头部央国企及聚焦一二线城市的区域龙头企业有望提升市场占有率 [35][37] 行业转变背景 - 城镇化率从1996年的30.5%升至2024年的67%，进入快速发展区间末期，增量扩张模式不可持续 [13][14] - 人口连续三年负增长，2024年总人口14.08亿人，减少173万人，出生人口从2015年的1655万人降至2024年的954万人，降幅42.35%，65岁及以上人口占比达14.67%，抑制新增住房需求 [16][18] - 商品房销售面积从2021年峰值17.9亿平米降至2024年11.17亿平米，房地产开发投资从2021年14.7万亿降至2024年10万亿，降幅32%，供需持续收缩 [19][20] 城市更新发展 - 政策持续支持城市更新，2025年中央城市工作会议明确以其为核心抓手，财政资金加大投入，2025年补助第二批20个城市总额超200亿元 [24][25][27] - 城镇老旧小区改造加速推进，2020-2023年新开工改造数量分别为4.03万、5.56万、5.25万、5.37万个，2024年实施项目超6万个 [28][30] 企业竞争与投资建议 - 行业分化加剧，头部企业如保利发展、滨江集团、招商蛇口、城建发展等因经营稳健和区域聚焦优势被推荐关注 [37][39] - 房地产行业将从高盈利回归，综合实力强的企业将实现胜者为王 [36][37]

项目规划与建设 - 坝河口蓄滞洪区建设工程横跨朝阳、通州两区，河道长6.7公里，计划于今年年底完成并向公众开放，项目将新增248公顷生态空间 [2] - 工程在河道老堤外侧各筑1条新堤，形成13.4公里连续堤防，老堤和新堤共同打造26.8公里特色双堤风景道，并设置三座跨河人行桥连接两岸 [2] - 项目采用“蓝绿交织”、“平急两用”的综合治理理念，保留成片林带、大树、小岛，采用乡土树种和生态岸线营造手法，与周边农田形成完整食物链系统 [3] 商业与区域经济影响 - 郎园Station文创园沿河一带出租率从治理前的30%在一个月内提升至100%，招商业态转为复合型、场景性新消费，形成“影视+科技”产业园 [5] - 依托优质滨水空间，园区开发了桨板、皮划艇等水上运动项目，并举办宠物市集、国际烤肉节等活动，未来还将为北京电影节和第四使馆区提供消费配套 [7] - 坝河改造与周边朗园Station、北京太古坊等商圈全方位对接，形成“一河两岸一张蓝图”设计方案，促进文旅商融合新消费场景诞生 [8] 基础设施与未来发展 - 北京市水务部门启动了酒仙桥路以下4个船闸建设，预计今年年底主体工程建成，届时北京第一条旅游游艇航线将正式通航，坝河恢复行船功能 [10] - 游艇航线全长28公里，市民可从已开放的颐堤港湾码头登船直达北京城市副中心，同期坝河口蓄滞洪区建设工程也计划完工 [10] - 全市天然河湖通航里程已达80公里，计划年底前实现通航里程超100公里，东部将依托大运河资源重点建设北运河滨水空间 [14]

投资评级 - 维持增持评级 目标价4.31元人民币[1][5] 核心观点 - 公司经营拐点显现 订单连续9个季度同比正增长 海外业务快速扩张[1][4] - 1H25营收95.28亿元(yoy+2.49%) 归母净利润3.58亿元(yoy+3.95%) 扣非净利润3.31亿元(yoy+14.19%)[1] - 维持25-27年归母净利润预测5.74/6.02/6.24亿元 对应EPS 0.22/0.23/0.24元[5] 财务表现 - 装饰业务营收80.27亿元(yoy+11.25%) 幕墙/设计业务分别下降12.04%/8.76%[2] - 综合毛利率13.71%(yoy+0.04pct) 省内外毛利率分别为17.28%(yoy+3.12pct)/12.15%(yoy-1.30pct)[2] - 期间费用率7.68%(yoy-0.20pct) 应收账款周转率提升至0.74次[3] - 资产负债率58.4%(yoy-1.3pct) 有息负债率2.2%(yoy-0.74pct)[3] 业务发展 - 1H25新签订单124.6亿元(yoy+2.5%) 公装订单增长3.6% 住宅/设计订单下降4.7%/9.4%[4] - 区域深耕成效显著 广东/四川地区订单分别增长79%/65%[4] - 海外营业收入同比增长近29% EPC模式与洁净科技业务持续推进[4] 估值比较 - 当前股价3.62元 对应25年预测PE 16.75倍 低于可比公司17.22倍均值[8][11] - 给予25年20倍PE估值 较当前股价存在19%上行空间[5][8] - 股息率2.92%-3.17% ROE稳定在4.02%-4.30%区间[10]

中央政策动态 - 财政部和税务总局发布公告 允许符合条件房地产开发经营业纳税人申请退还第六个月期末新增加留抵税额的60% [1][2] - 退税政策针对2019年3月31日后新增留抵税额 要求连续六个月新增留抵税额大于零且第六个月不低于50万元 [2] - 政策将缩短企业留抵税额消化周期 原本需要5年左右时间 现通过退税加速资金回流 [2] - 国务院提出采取有力措施巩固房地产市场止跌回稳态势 重点推进城中村改造和危旧房改造 [1][3] - 明确保障性安居工程和高质量新房建设为当前房地产市场止跌回稳两大主要动能 [3] 地方政策动态 - 本周8省市发布9次稳市场政策 其中6地优化公积金政策 [4][6][7] - 合肥开展"十五五"城镇老旧小区改造摸排工作 重点调查2001-2010年建成住宅小区 [4][7] - 改造遵循"优先急需、分类实施"原则 2001-2005年建成小区优先纳入改造范围 [4] - 北京出台公积金汛情专项支持政策 允许受汛情影响家庭使用公积金支付租金和修缮房屋 [6][7] - 成都提高保障房公积金贷款额度 单人60万元提高至90万元 双人100万元提高至150万元 [6][7] - 广州印发商转公贷款办理指引 要求贷款房屋必须是家庭唯一住房 [6][7] - 青海海东市实施引才政策 双缴存职工多子女家庭贷款额度可增加1倍至100万元 [6][7] - 宜宾三江新区推出四类购房补贴 三孩家庭购买新房最高补贴6万元 市级人才额外奖励1万元 [6] 政策趋势分析 - 地方稳市场政策发布频次较上周明显减少 主要聚焦公积金优化政策 [7][9] - 本周公积金优化政策涉及住房保障、房贷商转公、引才留才三个方面 [9] - 近一个月公积金相关政策提及次数最多 主要涉及困难家庭保障、贷款额度提升和提取方式优化 [10] - 保障安居和城市更新政策频次分列第二、三位 城市高质量发展被置于更重要位置 [10]

城市更新投资规划 - 安徽省2025年至2028年累计谋划城市更新片区214个、项目519个，总投资4317亿元 [1] - 启动实施片区51个、项目196个，计划投资1427.6亿元 [1] 政策与立法推进 - 加快推动城市更新省级立法 [1] - 组织编制全省《"十五五"城市更新规划》 [1] - 指导各地编制《城市更新专项规划》实现全省城市全覆盖 [1] 实施与经验推广 - 以典型片区案例为重点优化方案谋划策划、要素资源融合、平台撮合对接、社会力量参与、经济业态导入、综合效益评价 [1] - 尽快形成可复制、可推广的经验做法 [1]

城市更新投资规模 - 安徽省2025年至2028年累计谋划城市更新片区214个、项目519个，总投资4317亿元 [1] - 启动实施片区51个、项目196个，计划投资1427.6亿元 [1] 政策与规划框架 - 以全省城市功能品质活力提升行动为总牵引，加快推动城市更新省级立法 [1] - 组织编制全省《"十五五"城市更新规划》，指导各地编制《城市更新专项规划》实现全省城市全覆盖 [1] 实施与创新重点 - 以典型片区案例为重点，在方案谋划策划、要素资源融合、平台撮合对接等方面优化提升 [1] - 推动社会力量参与、经济业态导入和综合效益评价，形成可复制推广的经验做法 [1]

城市更新投资规模与项目规划 - 安徽省2025年至2028年累计谋划城市更新片区214个、项目519个，总投资4317亿元 [1] - 已启动实施片区51个、项目196个，计划投资1427.6亿元 [1] 政策与规划框架 - 以城市功能品质活力提升行动为总牵引，加快推动城市更新省级立法 [1] - 组织编制全省《"十五五"城市更新规划》，并指导各地编制《城市更新专项规划》以实现全省城市全覆盖 [1] - 联动省城市办完善一体化推进城市体检和城市更新机制及评价体系 [1] 实施策略与经验推广 - 以典型片区案例为重点，在方案谋划、资源融合、平台对接、社会参与、业态导入和效益评价等方面优化提升 [1] - 强化定期调度，旨在尽快形成可复制、可推广的经验做法 [1] - 以此为基础指导全省其他更新片区实现创新突破和特色发展 [1]

行业投资评级 - 推荐（维持）[6] 核心观点 - 二手房网签面积同比降幅收窄 新房网签面积同比降幅扩大[1][3] - 净租金回报率与按揭利率之差收窄是推动新房及二手房合计总需求筑底的关键观察点[4] - 新房市场供需环境较二手房更早出现改善的可能 因供应缩量预期 供给品质优化及购房者画像显著分化[4] - 现房销售相关政策或难以"一刀切" 更大概率以试点形式逐步推进[4] - 房地产发展新模式长期或有助于行业内优质公司构筑更深"护城河" 因提高行业进入门槛[4] - 城市更新工作更强调城市功能完善和品质提升 非"大拆大建"[4] - 当前板块调整后PB约1.0倍 已基本反应现房销售等对商业模式影响的担忧 板块进入投资区间[4] - 销售前5重点房企调整后PB平均约0.7倍[4] - 关注全国性和区域性房企风险溢价修复的三条主线：21年后资产负债表贡献利润表较优 部分企业信用溢价 困境反转[4] 新房网签表现 - 8月1日-21日样本39城新房网签面积同比-22% 较7月降幅扩大3 PCT[3] - 一线城市（4城）同比-36% 较7月降幅扩大14 PCT[3] - 二线城市（10城）同比-13% 较7月持平[3] - 三线城市（25城）同比-24% 较7月降幅收窄1 PCT[3] - 新房网签环比处于近5年同期较低水平[8][11][13] 二手房网签表现 - 8月1日-21日样本16城二手房网签面积同比-1% 较7月降幅收窄6 PCT[3] - 一线城市（2城）同比+3% 较7月转正（提升12 PCT）[3] - 二线城市（4城）同比+3% 较7月转正（提升17 PCT）[3] - 三线城市（10城）同比-7% 较7月降幅扩大6 PCT[3] - 二手房网签环比处于近5年同期中间水平[14][19][20] 滚动网签表现 - 新房和二手房日均网签面积均低于2019-2024年同期水平[21][22] 土地市场表现 - 2025年1-7月300城累计土地成交建面同比-6% 较1-6月降幅扩大1 PCT[23] - 2025年1-7月300城累计土地成交均价同比+32% 较1-6月增幅收窄1 PCT[23] - 2025年7月单月成交建面2516万平米 同比-12%[23] - 2025年7月单月成交楼面均价5867元/平米 同比+31%[23] - 2025年7月流拍率8% 较上月下降4.4 PCT[25][26] - 2025年7月土地溢价率较上月上升2.0 PCT[29][30] - 2025年7月土地出让金同比+15.0% 较6月增幅收窄22.0 PCT[30][31] 库存去化表现 - 2025年7月推盘未售去化周期较6月下降[32][34] - 2025年7月一线 二线和三四线城市推盘未售库存均较上月下降[32][35] - 一线和二线推盘未售去化周期较上月上升 三四线城市推盘未售去化周期较上月下降[32][35] 前瞻及佐证指标 - 截至2025年7月12个样本城市平均带看人数环比-8.7% 降幅较6月扩大0.4 PCT 同比+15.7% 增幅较6月扩大3.0 PCT[4][42][44] - 截至2025年7月北京 上海和广州二手价格同比降幅扩大 租金同比降幅收窄 深圳二手价格同比降幅收窄 租金同比降幅扩大[4][15][41] - 截至2025年7月12个样本城市挂牌价调涨房源占比6.0% 较6月下降0.1 PCT 同比降幅-4.5% 较6月收窄11.6 PCT[4][48][50] - 截至2025年8月宏观层面流动性环比转向紧缩 同比宽松力度收窄[4][46][47] - 截至2025年7月居民新增存款趋势同比转负 居民存款余额趋势同比增幅收窄[36][38] - 截至2025年7月居民新增中长期贷款趋势项和新增中长期贷款趋势项均同比降幅扩大[38][40] 行业规模数据 - 行业股票家数257只 占全市场5.0%[6] - 行业总市值2967.9十亿元 占全市场2.9%[6] - 行业流通市值2797.5十亿元 占全市场3.0%[6] - 行业指数绝对表现：1个月+4.9% 6个月+10.4% 12个月+48.8%[7] - 行业指数相对表现：截至2025年8月相对基准+16.7% 截至2025年4月相对基准+0.3% 截至2024年12月相对基准-1.4%[7]