报告行业投资评级 - 维持房地产及物管行业"看好"评级 [3] 报告核心观点 - 我国广义住房需求已经见底 但量价并未如期进入正向循环 预判房地产总量将继续磨底 预计止跌回稳政策将进一步推出 [3] - 核心城市房地产市场已在底部拐点区域 并将领先筑底回升 [3] - 好房子政策将开辟"新产品 新定价 新模式"的新发展赛道 推动好房子渗透率更低的核心城市房地产市场改善 [3] - 布局核心城市并打造好房子的优质房企将率先进入底部拐点时刻 推动经营模式由金融业转向制造业 迎接PB-ROE向上突破 [3] 行业数据总结 新房成交量 - 上周34个重点城市新房合计成交245.8万平米 环比上升17.2% 其中一二线城市合计成交226.8万平米 环比上升15.4% 三四线城市合计成交19万平米 环比上升43.8% [4] - 9月(9.1-9.26)34城一手房合计成交807.8万平米 较8月同期环比上升21.7% 较去年9月同期同比上升6.3% 其中一二线城市同比上升9.6% 三四线城市同比下降24.2% [7][8] 二手房成交量 - 上周13个重点城市二手房合计成交114.8万平米 环比上升3.8% [12] - 9月累计成交423.5万平米 较8月同期环比上升10.3% 较去年9月同期同比上升21.2% [12] 新房库存 - 上周15个重点城市合计推盘148万平米 合计成交95万平米 成交推盘比为0.64倍 [20] - 上周末15个重点城市合计住宅可售面积为9030.9万平米 环比上升0.6% [20] - 3个月移动平均去化月数为24.8个月 环比上升1.8个月 [20] 行业政策和新闻跟踪 地产行业政策 - 国家金融监督管理总局已为"三大工程"供资超1.6万亿元 租赁住房贷款年均增长52% "白名单"项目贷款超7万亿元 支持近2000万套住房建成交付 [29] - 上海市出台新规规范阳台计容 外立面材质等内容 同时支持老旧小区适老化改造 [29] - 东莞出台购房补贴新政 购房交完契税最高可得3万元补贴 首套房和二套房住房公积金最高可贷150万元 [29] - 广州支持存量商办改建租赁住房 太原居民购买配售型保障性住房可提取住房公积金 [29] 物管行业政策 - 上海市推行物业"四亮"服务(亮价格 亮标准 亮计划 亮服务) 目前覆盖超80%小区 [33] 重点公司动态 地产公司融资担保 - 大悦城为关联方提供连带担保3.7亿元 [34] - 新城控股发行1.6亿美元境外债和中票(9亿元/5年/3.29%) [34] - 保利发展公告发行公司债预案(<150亿元/<10年) [34] - 招商蛇口为多家全资子公司提供连带担保共计13.6亿元 [34] - 旭辉集团发行中票(12亿元/5年/3.2%) [34] 物管公司股份回购 - 贝壳-W于9月22日-9月25日共耗资约1800万美元回购股份约277.3万股 [37] 板块行情回顾 地产板块表现 - SW房地产指数下跌0.16% 沪深300指数上涨1.07% 相对收益为-1.22% 板块表现弱于大市 [41] - 当前主流AH房企25/26PE均值分别为17.4/15.2倍 [3] 物管板块表现 - 物业管理板块个股平均下跌3.5% 沪深300指数上涨1.07% 相对收益为-4.57% 板块表现弱于大市 [3] - 物管25/26PE均值分别13.9/12.5倍 [3] 投资分析意见 - 推荐产品力房企：建发国际 滨江集团 华润置地 绿城中国 中国金茂 建发股份 [3] - 推荐低估值修复房企：新城控股 越秀地产 招商蛇口 龙湖集团 中海外发展 保利发展 华发股份 [3] - 推荐二手房中介：贝壳-W [3] - 推荐物业管理：绿城服务 华润万象 招商积余 保利物业 中海物业 [3]

报告行业投资评级 - 维持房地产及物管行业"看好"评级 [3] 报告核心观点 - 广义住房需求已见底，但量价未进入正向循环，房地产总量预计继续磨底，核心城市市场处于底部拐点区域并将领先回升 [3] - 好房子政策推动"新产品、新定价、新模式"发展赛道，提升核心城市好房子渗透率，助力优质房企经营模式向制造业转型并实现PB-ROE突破 [3] - 推荐四类标的：产品力房企（如建发国际、滨江集团）、低估值修复房企（如新城控股、招商蛇口）、二手房中介（贝壳-W）、物业管理（绿城服务、华润万象） [3] 行业数据总结 新房成交量 - 上周34城新房成交245.8万平米，环比+17.2%，一二线环比+15.4%，三四线环比+43.8% [3][4] - 9月累计成交同比+6.3%，一二线同比+9.6%，三四线同比-24.2% [3][7] - 年初至今累计成交0.9亿平米，同比-11.2% [7] 二手房成交量 - 上周13城二手房成交114.8万平米，环比+3.8% [3][12] - 9月累计成交同比+21.2%，年初至今累计成交4435.6万平米，同比+5.4% [3][12] 新房库存 - 上周15城推盘148万平米，成交95万平米，成交推盘比0.64倍（6-8月分别为1.02/0.95/0.98倍） [3][21] - 可售面积9030.9万平米，环比+0.6%；去化月数24.8个月，环比+1.8个月 [3][21] 行业政策与新闻 宏观政策 - 金融监管总局为"三大工程"供资超1.6万亿元，租赁住房贷款年均+52%，"白名单"项目贷款超7万亿元，支持近2000万套住房交付 [3][31][32] - 九部门推动2030年实现"百城万圈"便民生活圈目标 [32] 地方政策 - 上海新规规范阳台计容和外立面材质，支持老旧小区适老化改造 [3][31] - 东莞购房补贴最高3万元，公积金贷款最高150万元 [3][31] - 广州支持存量商办改建租赁住房，太原允许提取公积金购买保障房 [3][31] 土地市场 - 成都成交三宗涉宅用地，总金额22.78亿元 [31][35] 公司动态 地产公司融资 - 新城控股发行1.6亿美元境外债和9亿元中票（利率3.29%） [3][37][39] - 保利发展拟发行不超过150亿元公司债 [3][37] - 旭辉集团发行12亿元中票（利率3.2%） [3][37] - 招商蛇口为子公司提供13.6亿元担保 [3][39] 物管行业 - 上海推行物业"四亮"服务，覆盖超80%小区 [36] - 贝壳-W耗资1800万美元回购277.3万股 [40][42] 板块行情回顾 地产板块 - SW房地产指数下跌0.16%，跑输沪深300指数1.22%，在31个板块中排名第11 [3][43] - 涨幅前五：张江高科（+34.69%）、亚太实业（+27.66%）、深振业A（+19.02%）、上海临港（+15.02%）、合肥城建（+14.77%） [43][47] - 主流房企25/26年PE均值分别为17.4/15.2倍 [3][48] 物管板块 - 板块平均下跌3.5%，跑输沪深300指数4.57% [3][49] - 涨幅前五：佳兆业美好（+3.02%）、招商积余（+1.76%）、星悦康旅（+1.06%）、新大正（0%）、新城悦服务（0%） [49][54] - 板块25/26年PE均值分别为13.9/12.5倍 [3][55]

项目概况 - 大屯里商业街于9月27日正式开业，总建筑面积约3万平方米，沿街面长300米 [1] - 项目定位为“城市欢聚交流的中心”、“亚奥地区的深夜食堂”和“生活美学的空间” [1] - 项目是朝阳区城市更新项目，旨在打造融酒店、餐饮、生活市集等业态于一体的特色商业街 [1] 招商与开业情况 - 开业当天项目招商率达到95%，商家开业率达到85%，国庆后预计实现满租开业 [4] - 项目引入了4家首店品牌，包括南阳鱼市、海匠大连小海鲜等 [4] - 项目吸引了10余家老字号品牌入驻，如烤肉刘、南门涮肉、榆林镇等 [4] 业态布局与品牌构成 - 地下一层约3000平方米打造“屯市集”，引入壹公里果蔬超市及10余家老字号品牌，如御食园、稻香村等，并有近20家网红餐饮小吃 [4] - 项目包含花店、洗衣缝补、便民维修等“小修小补”服务业态，助力打造一刻钟便民生活圈 [5] - 地上一层和二层以餐饮业态为主，吸引星巴克、北平楼、德川家等品牌 [5] - 三层和四层为酒店服务，已入驻亚朵酒店、桔子水晶、海友酒店 [5] 项目定位与竞争优势 - 项目旨在满足周边居民、商务往来和奥林匹克公园片区游客的品质消费需求 [1] - 与亚奥商圈内以方盒子购物中心为主的商业项目不同，大屯里商业街利用开放式商业街区的优势，打造深夜食堂、酒吧街，提供“日咖夜酒”场所 [5]

政策部署与目标 - 商务部等13部门于2023年7月11日印发《全面推进城市一刻钟便民生活圈建设三年行动计划（2023—2025）》，旨在为2025年做好收官并为未来五年建设积累经验[3][5] - 商务部等9部门于今年9月19日发布《关于加力推动城市一刻钟便民生活圈建设扩围升级的通知》，提出到2030年实现“百城万圈”新目标，即确定100个试点城市，建成1万个便民生活圈[6] - “百城万圈”目标具体包括打造500条“银发金街”、500个“童趣乐园”，推动居民满意度达到90%以上，商业网点连锁化率达到30%以上[6] 市场空间与产业机遇 - 便民生活圈建设将酝酿巨大的万亿级消费市场新蓝海[1][4] - 截至2025年7月底，210个试点地区共建成便民生活圈6255个，涉及商业网点150.3万个，服务居民1.29亿人[4] - 依托“百城万圈”目标，银发经济、托育产业、社区商业、城市更新等系列部署将带来巨大投资和消费需求，为关联产业发展创造增量空间[6] 业态规划与服务内容 - 在居民“家门口”（步行5—10分钟范围内）优先配齐购物、餐饮、家政、快递、维修等基本保障类业态，引进智能零售终端[4] - 在居民“家周边”（步行15分钟范围内）因地制宜发展文化、娱乐、休闲、社交、康养、健身等品质提升类业态[4] - 第三届“全国一刻钟便民生活服务月”活动围绕推动消费品以旧换新、“一老一小”服务、老字号、餐饮服务、促销活动、便民服务和公益宣传进社区等六个方面，确定了36项重点配套活动[5] 就业创造与经济效益 - 现有的6255个便民生活圈已经创造了732.4万个就业岗位[7] - 按照到2030年建成1万个便民生活圈的规划，或将带来超过千万个就业机会[7] - 社区商业“毛细血管”将与国民经济“主动脉”同频共振，激活社区消费潜能[6][7]

政策目标与现状 - 商务部等9部门印发通知 推动城市一刻钟便民生活圈建设扩围升级 聚焦群众急难愁盼 突出一老一小 打造全龄友好型品质生活圈 [1] - 一刻钟便民生活圈以居民步行15分钟为半径 发展集购物 餐饮 养老 托育 文化 娱乐等多功能于一体的便民商圈 [1] - 截至2025年7月底 210个试点地区共建成便民生活圈6255个 涉及商业网点1503万个 服务居民129亿人 [1] 具体发展目标 - 到2030年实现百城万圈目标 包括确定100个先行区试点城市 建成1万个便民生活圈 [2] - 目标打造500条银发金街 500个童趣乐园 居民满意度达到90%以上 商业网点连锁化率达到30%以上 [2] 重点服务领域 - 把养老服务作为便民生活圈必备业态 建设补齐养老服务设施短板 扩大普惠养老服务供给 打造银发金街 [3] - 多渠道增加公建托位供给 提升普惠托育覆盖率 鼓励社区商业综合体 商场超市开展适儿化改造 打造童趣乐园 [3] 业态创新与模式升级 - 鼓励培育新业态新模式 包括共享客厅 共享自习室 共享工具箱等共享经济模式 [3] - 引导代厨 整理收纳 宠物服务等新业态规范健康发展 发展街巷经济 [3]

政策举措 - 商务部将组织制定"银发金街"建设标准 引导打造老年友好型商业街区[3] - 商务部鼓励品牌连锁企业进社区 培育"小而美"特色门店 支持自助寄存仓 寄卖店 代厨 整理收纳 共享客厅 共享自习室等新业态和共享经济模式发展[3] - 住建部将重点更新改造小区老化燃气管线 同步完善停车 充电 消防等配套设施 增设助餐 家政等公共服务[3] - 国家卫健委将加快推进普惠托育服务体系建设 支持社区托育设施组网运行 鼓励幼儿园延伸托育服务 推动新建小区托育设施与住宅同步交付[3] - 民政部已发布《家庭养老床位服务基本规范》 启动面向中度失能老年人的服务消费补贴项目 指导落实养老服务机构运营补贴政策[4] 数字化与智慧服务 - 商务部将应用人工智能 物联网等技术发展智慧商店 AI食堂等新型服务终端 建设便民生活圈智慧服务平台[3] - 商务部将通过大数据精准补建商业网点 推广便民导视图和网点动态监测地图[3] 现有成果 - 全国已累计改造老旧小区30万个 惠及5100万居民[3] - 改造后新增养老托育设施7.96万个 停车位400万个 电动车充电桩93万个 以及3200万平方米文体休闲场地[3] 发展目标 - 商务部将重点打造"银发金街"等适老服务载体 推动建设全龄友好型品质生活圈[1] - 民政部将重点建设"一刻钟养老服务圈" 让老年人就近享受优质服务[4] - 住建部将与商务部协同发力 通过完善长效机制 建设安全健康 管理有序的完整社区[3]

政策目标 - 商务部等9部门联合推动便民生活圈建设扩围升级，明确2030年实现“百城万圈”奋斗目标 [1] - 到2030年确定100个一刻钟便民生活圈全域推进先行区试点城市，建成1万个布局合理、业态齐全的便民生活圈 [1][2] - 居民满意度目标达到90%以上，商业网点连锁化率达到30%以上 [2] 核心原则与重点方向 - 建设原则为“问需于民、问计于民”、“因城施策、一圈一策”、“缺什么、补什么” [1] - 聚焦群众急难愁盼，突出“一老一小”，打造全龄友好型品质生活圈 [1] - 打造500条“银发金街”和500个“童趣乐园”，推动基础型、提升型便民生活圈向品质型转变 [2] 主要任务 - 扩大覆盖范围：推动从地级以上城市主城区向县城社区延伸，实现更多人群全覆盖 [2] - 优化设施布局：将便民生活圈纳入城市国土空间和城市更新规划，推动新建社区与住宅同步建设商业和养老服务中心 [2] - 推动业态升级：重点补齐养老、托育、家政、菜市场等基础性业态，培育新型共享经济与特色服务 [2] - 推动服务升级：倡导品牌化、连锁化发展，提供更加人性化、品质化的社区服务 [2] - 推动管理升级：建立党建引领、多元共治和数字化管理体系，提升社区商业运行效率 [2] 保障政策 - 政策从健全工作机制，扩大场地设施供给等方面制定保障措施 [1]

城市更新与一刻钟便民生活圈建设 - 城市发展从大规模增量扩张转向存量提质增效阶段 需要通过城市更新推动城市结构优化和功能完善 [1] - 破解老旧社区建设便民生活圈难题的关键在于创新完善以需求为导向 以项目为牵引的城市更新体制机制 [1] - 具体实施路径包括做体检找短板 编规划定方案 抓项目打通路径 推经验完善机制 [2][3] 城市体检与规划编制 - 住建部指导地级及以上城市全面开展城市体检工作 将小区 社区 街区列为体检维度 并扩展到部分县级市 通过体检摸清既有社区现状底数 找准设施缺口和服务短板 [2] - 住建部印发《城市更新规划编制导则》和工作手册 将一刻钟便民生活圈纳入规划编制 建立“专项规划-片区策划-项目实施方案”的规划实施体系 [2] - 在片区策划中提出养老 托育 教育 医疗等各类服务设施的数量 面积 分布和服务内容 在项目实施方案中明确更新方式 设计方案 资金测算和运营模式 [2] 项目实施与资源整合 - 在老旧小区改造项目中整合零散小区成片区推进 整合存量资源配建“一老一小”服务设施 [3] - 在完整社区建设项目中通过补建 购置 置换等方式推动补齐养老 托育 停车 充电等设施短板 [3] - 结合老旧街区 老旧厂区更新改造 将腾退出的空间资源优先用于建设便民生活圈所需的公共服务设施 加强服务设施共建共享 [3] 普惠托育服务体系建设 - “十四五”是托育服务发展的起步期 国家卫健委将扩充方便可及的社区托育作为重点 提供家门口的全日托 半日托 计时托 临时托等服务 [4] - 实施社区托育税费优惠 用水用电用气用热按居民类价格政策 拓宽中央预算内投资 地方债等多种投资渠道支持社区托育建设 [5] - 制定托育机构的设置标准 管理规范 保育照护等标准 支持医疗机构提供儿童健康管理服务 [5] 托育服务支持措施 - 加大投资支持力度 发挥中央预算内投资引导作用 支持以城市为单元组网运行的社区普惠托育服务设施 多渠道增加普惠托位供给 支持幼儿园延伸发展托育服务 [5] - 加大空间保障力度 落实新建小区与配套托育服务设施“四同步” 老城区和已建成居住区结合城市更新加快补充托育服务设施 [6] - 加大质量提升力度 深入开展托育服务质量提升行动 促进服务专业化 规范化发展 同时加强宣传营造支持氛围 [6]

政策核心目标 - 商务部等9部门联合出台措施，加力推动城市一刻钟便民生活圈建设扩围升级 [1] 试点覆盖范围 - 计划利用3年时间，开展全域推进先行区试点，目标实现对地级以上城市主城区和有条件的县城社区全覆盖 [3] 设施与业态布局优化 - 支持社区商业与公共服务、绿地公园、体育场所等设施联动发展 [3] - 重点建设为老服务业态，加快发展育幼服务业态 [3] - 增加再生资源回收点和洗车店，以满足居民多样化消费需求 [3] 服务与管理升级 - 组织特色化多样化活动，推动品牌化连锁化发展，目标到2030年实现商业网点连锁化率达到30%以上 [3] - 建立多元治理机制，支持专业主体运营，提升数字管理水平，使社区生活更智慧便捷 [3] 当前建设成果 - 截至2025年7月底，全国210个试点地区共建成便民生活圈6255个 [4] - 已建成的便民生活圈涉及养老、家政、餐饮、零售等商业网点150.3万个 [4]

政策核心与目标 - 商务部等9部门推动城市“一刻钟便民生活圈”建设扩围升级 核心是便民 关键在一刻钟 目标是打造生活圈 [1] - 截至2025年7月 全国已建设便民生活圈6255个 服务居民1.29亿人 [1] - 新举措推动便民生活圈与养老托育圈 购物服务圈 15分钟健身圈 娱乐文化圈 就业服务圈 健康医疗圈等相融 相邻社区便民生活圈之间环环相扣 [18] 试点城市案例与成效 - 上海市杨浦区五角场街道大学路长约700米 连接大学校区 科技园区和公共社区 15分钟可达范围汇聚特色餐厅 咖啡馆 书店与文创市集 为周边社区增添商业活力 [5] - 大学路周末化身限时步行街 艺术装置 餐饮外摆 休闲活动每周上新 丰富业态提升街区互动感和开放性 为周边商户带来客流 [7] - 国定支路长550米 经过微更新改造 串起社区讲堂 社区会客厅 社区食堂和智慧菜场等睦邻友好新空间 提供从社区事务一站式受理到企业政策咨询 从0-3岁幼托到为老综合体等一应俱全的便民设施 [7][9] - 湖北武汉作为首批全域推进先行区试点城市 27个生活圈持续提档升级 便民生活圈内有食堂 老年大学 低龄托育 科技馆 图书馆等设施 [10] 具体服务与设施 - 武汉南湖街道中央花园社区镶嵌迷你航空航天科技馆 成为周边近10所中小学幼儿园的科普基地 [12] - 科技馆楼下设“一刻钟便民生活圈邻里幸福食堂” 提供18种菜品供居民自助选择 60岁以上老年人就餐不超过10元 [14] - 华锦社区活动中心为退休老人提供舞蹈 声乐 书画 剪纸等课程 [16] - 辖区内幼儿园开设3岁以下托育班 由专业幼教老师带领活动 [18]