文章核心观点 - 壹城集团旗下社区商业品牌“壹城里”通过“壹城·乐活里”和“壹城·观前里”双项目联动，已从单一商业体发展为多项目联动的社区生活共同体，为南京主城东部区域打造了分层级的社区商业生态，并构建了“社交+商业”深度融合的创新范本 [1] 项目运营与成果总结 - 壹城·乐活里于2024年12月20日开业，开业率达95%，项目总面积2.6万平方米，已服务周边50万客群，成功转型为“生活共同体” [2] - 项目引入南京首家盒马MINI生鲜超市，提供超4000种商品，生鲜占比超60%，配送半径超3公里，全年累计生鲜配送订单超70万单，解决了区域民生消费痛点 [2] - 项目通过打造覆盖全年龄段的社群文化活动矩阵（如亲子手工市集、青年运动联谊赛）和建立顾客需求反馈机制，构建社交娱乐空间，并据此引入了蓝湾咖啡等商户，时氪运动、十年酒馆等新商户也即将亮相 [2] 项目定位与互补格局 - 壹城·观前里定位为“城东首个24H全栖生活街区”，与壹城·乐活里形成“集中商业+街区商业”的互补业态矩阵 [3] - 作为观泓雅苑（南京首个共有产权房试点）的配套商业，项目服务近4000户自有小区客群，并辐射周边十余个小区，2公里内35万常住人口构成稳定消费基本盘 [3] - 项目已形成初步业态闭环，涵盖罗森、赵一鸣零食（即时需求）、猫空咖啡、库迪咖啡、牛总店贵州黄牛肉馆（社交场景）、猞先生24H健身、笨伯功夫馆（健康业态）等，构建了从日常消费到周末小聚的服务链条 [3] 发展战略与未来规划 - “壹城里”品牌通过双项目协同，已在城东织就完善的社区商业生态网：壹城·乐活里主打品质多元社交，覆盖全年龄段；壹城·观前里聚焦街区邻里社交，补足24小时即时消费场景 [4] - 未来，“壹城里”将持续以“生活之美，聚在此地”为核心理念，升级社区商业服务体系，构建分层级、全维度的社区生活共同体，拓展社区商业价值边界 [4] - 观前里招商工作正重点补足高品质生鲜超市、主题餐饮及生活方式主理人店铺，以完善社区生活体验，并践行与商户共建共赢的“长期主义”运营策略 [3]

公司核心动态 - 绿景集团于12月10日宣布旗下社区商业标杆项目佐阾香颂正式升级为3.0版本，并与沃尔玛社区店等首批品牌完成签约 [1][10] - 佐阾香颂项目位于深圳地铁4号线红山站与5号线民治站交汇处，未来将无缝衔接22/33号线民治北站，3公里半径覆盖60万常住人口，周边有超60个高密度住宅与学校 [1][10] - 项目焕新后将推出“Funsong时光”主题空间，L1层打造“阾里市集+阾感生活”美食聚落，L2层构建亲子体能、教育、零售复合业态，旨在打造商业与社区共生范本 [1][10] - 佐阾香颂于2013年5月1日开业，是绿景首个社区商业购物中心，商业建筑面积5.5万平方米，停车位约1200个 [9][16] 公司业务与运营状况 - 绿景集团于2011年创立专注社区邻里商业的购物中心品牌“佐阾”，目前已形成“佐阾购物中心、佐阾里、佐阾荟”三条产品线，覆盖不同规模社区需求 [2][11] - 佐阾购物中心定位为区域级社区生活中心，规模5-7万平方米；佐阾荟定位格调型社区生活中心，规模4-5万平方米；佐阾里定位邻里微型商业中心，规模1-3万平方米 [3][12] - 截至目前，绿景在营的社区商业项目仅有7个，总商业面积约30万平方米，远低于百万平方米的早期目标，发展进度缓慢 [3][12] - 现有项目主要集中于深圳，以“15分钟生活圈”为半径，服务社区3-10万常住人口 [3][12] - 佐阾系列多沿用“超市+餐饮+零售”的业态组合，品牌以区域性品牌与传统连锁品牌为主，主力店依赖华润万家等通用型商超，租金溢价空间有限 [7][15] - 公司旗下项目的重点品牌占比不足20%，且与周边社区商业如万科里、华润万家社区店业态的重叠度超过65% [7][15] 公司面临的挑战与财务压力 - 绿景90%的项目为深圳城市更新项目，从立项到竣工普遍需要5-10年，开发周期远超常规招拍挂项目的2-3年，导致商业配套项目短期无法落地 [4][13] - 公司面临行业下行、高负债与现金流紧张的问题，资产流动性与扩张能力受限，直接制约商业板块的投入与发展节奏 [1][6][10][14] - 截至2025年6月，绿景中国流动短债296.53亿元，较2024年末的309.61亿元减少4.23%；账面现金19.62亿元，短期偿债缺口达276.91亿元，现金短债比不足0.1，短期偿债压力极高 [6][14] - 为缓解资金压力，公司尝试通过资产证券化工具筹集资金，2021年4月成功发行首单规模14.5亿元的CMBS，但此后未有其他成功发行案例 [5][13] - 2024年，绿景中国以8.14亿元向深圳市福田产业投资服务有限公司出售佐阾虹湾核心资产并做5年售后租回，该项目2023年末账面值为12.79亿元，扣除递延税项后公允价值亏损约3.92亿元 [5][13] 行业背景与竞争环境 - 房企型社区商业玩家普遍面临资金紧张、运营能力不强、资产低效沉淀等多重挑战，规模扩张不再可行，亟需通过核心资产盘活实现“自救” [1][10] - 目前市场上超60%的社区商业项目，由于前期多依附住宅开发，存在空间利用率低、动线混乱、品牌与服务同质化严重的问题，导致客户粘性和复购率低，空置率高 [7][15] - 社区商业具有1-3公里的天然辐射半径，在深圳等商业体高度密集的城市面临严峻分流压力 [8][16] - 佐阾香颂项目3公里内存在1866佐阾荟、红山6979、龙华壹方天地、龙华星河COCO City等多个竞争商业体，其中大体量项目在品牌齐全度和体验性业态上更具吸引力 [8][16] 公司战略与未来展望 - 在资金压力加剧、新项目拓展受限的背景下，存量核心资产的精细化运营成为商业破局的关键 [7][15] - 此次佐阾香颂焕新3.0是公司对核心资产进行精细化运营、努力提升价值的一次关键自救 [8][16] - 项目针对主力店老化、坪效偏低的问题，选择签约沃尔玛社区店以提升租金和客流转化效能，并引入特色亲子和轻食品牌强化场景体验 [9][16] - 长远来看，房企系社区商业玩家需完善专业的商业运营体系、塑造内容竞争力、真正提升资产的运营效益与资本价值，才能实现可持续发展 [9][17]

项目概况 - 华联集团DT系列新物种DT-X于11月30日在北京西直门凯德MALL负一层开业，由原BHG生活超市改造而成 [1] - 项目经营面积6000平方米，汇聚美妆、时尚名品、运动休闲、家居家用、图书文创、高端超市、美食市集等全方位消费品类 [4] - 业态组合打破社区商业“要么高端要么便民”的对立，尝试融合高端零售与亲民餐饮 [1][3] 业态组合与品牌策略 - 以自营为主，引入自营买手服饰DT SELECT FASHION、美妆DT SELECT BEAUTY、家居DT SELECT HOME、文化艺术空间RENDEZ-VOUS、烘焙品牌BHG BAKERY、Market Place高级超市等 [2] - 服饰美妆业态主打轻奢和小众潮牌，聚集90个美妆品牌，包括15个首发品牌，如全国线下首发品牌DERMA·E和GOTUKOLA等 [3] - 规划美食市集，引入亲民餐饮档口如乐乐姐超级土豆、咏巷炸鸡、脸红秦田田等，并配备美发沙龙品牌LAMON提供多元服务 [2] 商业模式创新 - 建立“复合盈利模型”：高频餐饮保证稳定现金流，高端零售贡献核心利润，自营品牌创造边际收益 [5] - 通过场景重构将原大卖场单一购物空间转化为“消费+体验+社交”复合空间，适配消费需求迭代 [5] - 项目定位为“价格合理的健康优质日常生活解决方案”，旨在通过高频餐饮带动客流，再通过高附加值零售挖掘利润 [3][8] 战略定位与集团转型 - DT-X是华联集团出售北京SKP部分股权后，聚焦社区商业、完善业务矩阵的关键一步，标志着从“高端商业布局”到“社区商业深耕”的战略转型 [1][8] - 集团希望形成“奢侈—轻奢—社区轻奢”塔形矩阵，锁住同一批顾客在不同生活半径的消费 [8] - 项目的小面积、高交易笔数属性可成为测试新品牌、新定价的“流量实验室”，降低大店试错成本，若市场反馈良好可复制到其他老物业 [9] 行业意义与挑战 - 项目尝试推动社区商业从“功能满足”向“价值创造”转型，验证“品质感与烟火气共存”的可能性 [10] - 核心难点在于不同消费目的客群的有效转化与融合，需通过文化艺术、生活美学等体验内容衔接餐饮与零售客流 [5][11] - 运营挑战包括严格的物业分区管控以避免噪音气味干扰高端零售品质感，以及自营买手制模式下的库存风险和高溢价维持难度 [11]

项目概况 - 通州区莲花荟项目正从传统超市升级为社区商业综合体 目前处于室内装修阶段[1] - 项目定位为“邻里生活空间” 集餐饮、休闲、亲子、观影等多种业态于一体[1][2] - 项目前身为2004年开业的卜蜂莲花通州店 占地约1.83万平方米 于去年启动全面改造[2] 项目进展 - 项目已完成外立面更新 多数商户已完成签约 截至今年9月商户签约率约90%[2] - 霸王茶姬、星巴克等临街门店已开始运营并上线外卖平台[2] - 项目在开业前启动了大规模招聘 包括超市理货员、收银员等数十个岗位[2] 区域商业背景 - 通州区商业形态正经历从单一到多元、从功能导向到体验导向的转变[3] - 通过“四区结对”机制 今年通州区已吸引西城区、朝阳区、海淀区的3000余家企业迁入[3] - 除莲花荟外 远洋乐堤港、D.P.ONE源·心等重点商业项目也在推进 推动区域形成多核心商业布局[3] 行业转型趋势 - 莲花荟的改造是“超市项目变更为综合体”的案例 代表了传统零售空间向“社区生活中心”的转型[3][4] - 全国范围内多个传统大卖场面临业绩下滑、客流减少的挑战 社区型综合体成为商业地产新风口[4] - 行业出现“超市+”趋势 例如物美超市在改造中增加外围餐饮和零售门店 山姆会员店拓展礼品卡等服务[4] 模式优势分析 - “超市+”社区综合体模式能及时感知社区居民需求变化 快速调整业态与商品结构[5] - 该模式可借助社区资源开展营销活动 降低获客成本 提升品牌在当地的影响力与美誉度[5] - 模式相比大型购物中心更具灵活性与亲和力 能提供更个性化的一站式生活体验[5]

政策核心内容 - 商务部等9部门联合发布通知，对城市一刻钟便民生活圈建设工作进行再部署，旨在通过多业态集聚满足社区居民日常生活基本消费和品质消费需求 [1] - 政策明确了扩大覆盖范围、优化设施布局、推动业态升级、推动服务升级、推动管理升级等五个方面任务 [2] - 政策重点与亮点在于创新单元规划、突出"一老一小"、丰富新型业态，以提升居民获得感、幸福感、满足感 [2] 试点建设成果 - 截至今年7月底，210个试点地区共建成便民生活圈6255个，涉及商业网点150.3万个，服务居民1.29亿人 [1] - 试点地区商业网点布局更加均衡，设施业态更加丰富，经营主体更加壮大，服务供给更加优化 [1] 覆盖范围与设施规划 - 计划利用3年时间持续开展全域推进先行区试点，实现地级以上城市主城区和有条件的县城社区全覆盖 [2] - 加强整体规划设计，一圈一策分类建设，科学布局商业设施，发展街巷经济、社区经济，支持社区商业与公共服务等设施联动发展 [2] 业态与服务升级方向 - 全面补齐基本保障类业态，重点建设为老服务业态，加快发展育幼服务业态，鼓励培育新业态新模式 [2] - 推动品牌化连锁化发展，提供人性化品质化服务，推动社区食堂科学定价、市场化运营 [2] 养老服务发展重点 - 民政部指导各地重点发展助餐、助浴、助洁、助行、助医、助急等"六助"服务 [3] - 截至今年6月底，全国老年助餐点达8.6万个，日均为328万名老年人及其他人群提供助餐服务 [3] 托育服务发展重点 - 国家卫生健康委将扩充方便可及的社区托育作为重点，为婴幼儿提供家门口的全日托、半日托、计时托、临时托等服务 [3] - "十四五"是托育服务发展的起步期，有关部门正不断完善托育服务体系 [3]

政策部署与目标 - 商务部等13部门于2023年7月11日印发《全面推进城市一刻钟便民生活圈建设三年行动计划（2023—2025）》，旨在为2025年做好收官并为未来五年建设积累经验[3][5] - 商务部等9部门于今年9月19日发布《关于加力推动城市一刻钟便民生活圈建设扩围升级的通知》，提出到2030年实现“百城万圈”新目标，即确定100个试点城市，建成1万个便民生活圈[6] - “百城万圈”目标具体包括打造500条“银发金街”、500个“童趣乐园”，推动居民满意度达到90%以上，商业网点连锁化率达到30%以上[6] 市场空间与产业机遇 - 便民生活圈建设将酝酿巨大的万亿级消费市场新蓝海[1][4] - 截至2025年7月底，210个试点地区共建成便民生活圈6255个，涉及商业网点150.3万个，服务居民1.29亿人[4] - 依托“百城万圈”目标，银发经济、托育产业、社区商业、城市更新等系列部署将带来巨大投资和消费需求，为关联产业发展创造增量空间[6] 业态规划与服务内容 - 在居民“家门口”（步行5—10分钟范围内）优先配齐购物、餐饮、家政、快递、维修等基本保障类业态，引进智能零售终端[4] - 在居民“家周边”（步行15分钟范围内）因地制宜发展文化、娱乐、休闲、社交、康养、健身等品质提升类业态[4] - 第三届“全国一刻钟便民生活服务月”活动围绕推动消费品以旧换新、“一老一小”服务、老字号、餐饮服务、促销活动、便民服务和公益宣传进社区等六个方面，确定了36项重点配套活动[5] 就业创造与经济效益 - 现有的6255个便民生活圈已经创造了732.4万个就业岗位[7] - 按照到2030年建成1万个便民生活圈的规划，或将带来超过千万个就业机会[7] - 社区商业“毛细血管”将与国民经济“主动脉”同频共振，激活社区消费潜能[6][7]

政策目标 - 商务部等9部门联合推动便民生活圈建设扩围升级，明确2030年实现“百城万圈”奋斗目标 [1] - 到2030年确定100个一刻钟便民生活圈全域推进先行区试点城市，建成1万个布局合理、业态齐全的便民生活圈 [1][2] - 居民满意度目标达到90%以上，商业网点连锁化率达到30%以上 [2] 核心原则与重点方向 - 建设原则为“问需于民、问计于民”、“因城施策、一圈一策”、“缺什么、补什么” [1] - 聚焦群众急难愁盼，突出“一老一小”，打造全龄友好型品质生活圈 [1] - 打造500条“银发金街”和500个“童趣乐园”，推动基础型、提升型便民生活圈向品质型转变 [2] 主要任务 - 扩大覆盖范围：推动从地级以上城市主城区向县城社区延伸，实现更多人群全覆盖 [2] - 优化设施布局：将便民生活圈纳入城市国土空间和城市更新规划，推动新建社区与住宅同步建设商业和养老服务中心 [2] - 推动业态升级：重点补齐养老、托育、家政、菜市场等基础性业态，培育新型共享经济与特色服务 [2] - 推动服务升级：倡导品牌化、连锁化发展，提供更加人性化、品质化的社区服务 [2] - 推动管理升级：建立党建引领、多元共治和数字化管理体系，提升社区商业运行效率 [2] 保障政策 - 政策从健全工作机制，扩大场地设施供给等方面制定保障措施 [1]

政策核心与目标 - 商务部等9部门推动城市“一刻钟便民生活圈”建设扩围升级 核心是便民 关键在一刻钟 目标是打造生活圈 [1] - 截至2025年7月 全国已建设便民生活圈6255个 服务居民1.29亿人 [1] - 新举措推动便民生活圈与养老托育圈 购物服务圈 15分钟健身圈 娱乐文化圈 就业服务圈 健康医疗圈等相融 相邻社区便民生活圈之间环环相扣 [18] 试点城市案例与成效 - 上海市杨浦区五角场街道大学路长约700米 连接大学校区 科技园区和公共社区 15分钟可达范围汇聚特色餐厅 咖啡馆 书店与文创市集 为周边社区增添商业活力 [5] - 大学路周末化身限时步行街 艺术装置 餐饮外摆 休闲活动每周上新 丰富业态提升街区互动感和开放性 为周边商户带来客流 [7] - 国定支路长550米 经过微更新改造 串起社区讲堂 社区会客厅 社区食堂和智慧菜场等睦邻友好新空间 提供从社区事务一站式受理到企业政策咨询 从0-3岁幼托到为老综合体等一应俱全的便民设施 [7][9] - 湖北武汉作为首批全域推进先行区试点城市 27个生活圈持续提档升级 便民生活圈内有食堂 老年大学 低龄托育 科技馆 图书馆等设施 [10] 具体服务与设施 - 武汉南湖街道中央花园社区镶嵌迷你航空航天科技馆 成为周边近10所中小学幼儿园的科普基地 [12] - 科技馆楼下设“一刻钟便民生活圈邻里幸福食堂” 提供18种菜品供居民自助选择 60岁以上老年人就餐不超过10元 [14] - 华锦社区活动中心为退休老人提供舞蹈 声乐 书画 剪纸等课程 [16] - 辖区内幼儿园开设3岁以下托育班 由专业幼教老师带领活动 [18]

试点规模与政策背景 - 商务部会同有关部门在近五年内确定了四批共210个全国一刻钟便民生活圈试点 [1] 社区服务与业态创新 - 湖北武汉南湖街道中央花园社区嵌入航空航天科技馆，成为近十所中小学及幼儿园的科普基地 [1] - 社区内设立邻里幸福食堂，提供18种自助菜品，60岁以上老年人就餐费用不超过十元，每日吸引上百位老人 [3] - 社区活动中心开设舞蹈、声乐、书画、剪纸等课程，丰富退休老人生活 [5] - 北京市海淀区中关村街道双榆树北路生活圈已发展出超过50种商业业态，涵盖超市、药店、理发、健身、文化及亲子娱乐 [7] - 上海虹口曲阳路街道的社区市集融合买菜与用餐功能，饭食均价在几元到十几元，每日人流量达到2000人，覆盖老人、学生及上班族 [10] 科技应用与模式拓展 - 北京市海淀区中关村街道研发“一刻钟便民生活圈”电子地图，提供网点查询、导航及居民诉求反馈功能 [9] - 上海虹口区出现“菜场+市集+X”的共享空间模式，引入咖啡店、烘焙坊、健身房等商户，打造社区客厅概念 [12]

15分钟生活圈建设 - 各地推进15分钟生活圈建设 提升城市温度与活力 通过配置购物 餐饮 家政 快递 维修等基本保障业态实现消费便捷化 同时发展文化 娱乐 休闲 社交 康养 健身等品质提升业态增强消费体验 [1] - 社区消费场景具有单笔金额低但频次高 黏性大的特征 使社区成为消费链条的核心部位 [1] 社区商业形态演变 - 社区商业从传统夫妻店形态 以销售油盐酱醋 五金家电及提供维修服务为主 转向注重消费过程中的情绪价值提供 如愉悦感和认同感 [2] - 社区商业功能从单纯售卖商品和服务 升级为售卖生活方式 例如社区书店通过举办阅读分享活动增强消费黏性并满足邻里情感需求 [2] 社区商业转型策略 - 重构商业空间 将单一交易场所转变为多元化生活场景 如便利店增设休息区促进社交互动 [3] - 通过社交场景传递生活方式 包括社区花店的插花课程 瑜伽店的沙龙分享 咖啡馆的手作体验 使消费者获得情感共鸣 [3] - 融入文化元素提升吸引力 成熟社区结合历史印记 新兴社区主打潮流时尚文化 增强消费场景生命力 [3] 社区商业发展挑战与支持 - 社区商业经营者多为中小商户 面临资金和人力资源有限问题 转型受外部环境制约和内部运营难题影响 [3] - 需要政策在税收 金融方面提供支持 同时需通过互联网信息技术精准把握邻里需求 实现多元化消费场景建设 [3]