会议核心部署 - 国务院会议紧密衔接7月30日中共中央政治局会议部署 围绕巩固经济回升势头与完成全年目标作出安排 聚焦短期稳增长与长期动能培育 [1] - 会议明确消费提振 有效投资 房地产稳定三大关键领域发力方向 为下半年经济工作划出重点 [1] - 市场人士认为部署是稳定经济大盘的关键举措 能增强国内外投资者信心 推动投资—发展—信心的良性循环 [1] 消费提振措施 - 系统清理消费领域限制性措施 加快培育服务消费与新型消费等新增长点 [1] - 服务消费涵盖文旅 养老 医疗 教育等民生领域 是居民需求升级方向与就业稳定器 [2] - 新型消费聚焦数字经济与绿色消费等新赛道 代表消费增长未来潜力 [2] - 激发消费潜力可扩大社会总需求 带动产业链上下游生产复苏 并提升居民生活品质 [2] 有效投资部署 - 加力扩大有效投资 发挥重大工程引领带动作用 适应需求变化更多投资于人及民生 积极促进民间投资 [2] - 部署既着眼于稳定投资增速 也注重投资质量与民生导向结合 [2] 房地产稳定政策 - 采取有力措施巩固房地产市场止跌回稳态势 结合城市更新推进城中村和危旧房改造 多管齐下释放改善性需求 [2] - 房地产作为大宗消费品 是消费大头与稳定器 也是带动消费的发动机 对构建国内大循环具有重要作用 [2] - 8月各地政策出台力度加强 政策强度超过此前一轮 对下半年巩固市场止跌回稳具有重要作用 [3] - 市场止跌回稳目标不变 上半年全国新建商品房销售面积同比下降3.5% 但较去年同期收窄15.5个百分点 二手房交易量同比增长 价格降幅收窄且部分城市房价回升 [3]

政策趋势 - 地方稳市场政策发布频次小幅回落 本周共14次 较上周明显减少 但仍处于年内平均水平 [2] - 优化公积金政策提及频次最高 本周有5次被提及 主要涉及贷款额度提升 提取方式优化和首付款比例下调 [3][6] - 供给侧优化提及频次显著上升 本周有5项地方涉及 包括盘活存量用地和商改住等政策支持 [2][3] 中央政策动向 - 央行提出将着力推动保障性住房再贷款等金融政策措施落地见效 持续巩固房地产市场稳定态势 完善房地产金融基础性制度 [1][7] - 2025年保障房相关专项债发行额度较2024年同期增长超过300% 中央部委下半年已进行4次相关表态 [10] - 预计2025年下半年保障房建设将进一步加快推进 在更高国家发展任务目标推动之下 [10] 地方政策重点 - 广东省鼓励老旧小区自主更新 允许适度增加建筑规模 包括增加建筑面积和增配服务设施 支持项目与周边用地联动改造 [1][11] - 海南省多渠道支持盘活存量房地产用地 鼓励地方政府收购存量商品房用于保障性住房 对符合条件商服用地商改住予以政策支持 [3][11] - 福州 苏州 天津等5地优化公积金新政 福州购买保障房公积金贷款首付比例降至15% 苏州二套房首付比例最低降至15% 天津允许购存量房时提取公积金支付首付款 [11] 住房保障措施 - 东莞在全市范围内征集条件合适的商品房用作保障性住房 [11][12] - 盐城加大城中村改造和安置房票推进力度 完善与城市更新联动的工作体系 [12] - 多地围绕人才引进 人口增长和促进消费等工作 研究出台系统的专项推进措施 [12]

货币政策基调 - 央行定调国内形势更加积极，国民经济运行稳中有进，主要经济指标表现良好 [1] - 政策强调"稳中求进"，重点提及四稳——稳就业、稳企业、稳市场、稳预期 [2][4] - 宽松货币政策持续为实体经济和资本市场护航，新增政策"连续性"和"预见性"表述以应对外部波动 [2][5] 信贷与金融结构 - 信贷结构优化，金融"五篇大文章"领域贷款占比从2016年房地产基建贷款超60%提升至当前约70% [5] - 政策重心转向"保持金融总量合理增长"，淡化规模扩张，强调普惠金融、科技金融、消费金融等结构性工具实施效果 [2][5] - 八大重点任务包括科技创新再贷款、绿色金融产品创新、民营中小企业增信制度等 [8] 利率与汇率政策 - 利率政策强调执行监管，开展金融机构利率政策现场评估以提升定价能力，新发放贷款利率同比下降0.4个百分点至3.3% [7] - 汇率表述缓和，CFETS人民币汇率指数较上年末贬值6.0%至95.35，政策节奏"以我为主" [7] 关键经济数据 - 6月末M2余额330.3万亿元同比增长8.3%，社融存量430.2万亿元同比增长8.9% [9] - 超额准备金率1.4%，企业贷款加权平均利率3.2%同比下降0.4个百分点 [9] - 专精特新中小企业贷款和普惠小微贷款同比增速分别达15.1%和12.2% [9] 金融改革与开放 - 推进债券市场"科技板"建设，支持科技型企业、私募股权投资机构发债融资 [9] - 扩大人民币跨境使用，深化离岸市场发展，稳步推进资本项目可兑换 [9] 房地产与风险防控 - 推动保障性住房再贷款政策落地，完善房地产金融基础性制度 [9] - 强化宏观审慎管理，加强系统重要性银行附加监管，启动2025年度系统重要性金融机构评估 [9]

万科流动性支持 - 深铁集团提供超200亿资金驰援万科 需满足深圳国资委和深铁集团进一步提供流动性支持 万科瘦身去杠杆 经济回暖及房地产市场止跌回稳三个条件才能取得成功 [5] 龙湖债务管理 - 龙湖计划提前偿还92亿港元银团贷款 基于多元稳定收入结构 审慎投资策略及健康财务状况 2025年敢于兑付超百亿公开债务并多次提前兑付 [6][7] 二手房市场动态 - 武汉7月二手房量缩价稳 平均议价空间收窄至4% 降价小区占比收缩至49% 刚需和改善型需求成为止跌核心因素 [8] - 7月全国法拍房挂拍与成交双创新高 上海文物级一手房起拍价6亿元 建议各地完善管理规定 利用法拍房平台拓宽租赁权和产权转移渠道 加快存量资产转移 [12] 政策环境 - 北京五环外解除限购 地方稳市场政策进入高频输出模式 近三周政策出台频次均在18次或更高 为2025年以来首次出现 [13][14] 土地市场表现 - 第32周土地供求规模环比回落 供应建筑面积278万平方米环比下降35% 成交建筑面积318万平方米环比下降39% 溢价率小幅回升但仍处年内低位 深圳2宗宅地高溢价成交 多数二三线城市底价或低溢价成交 [15] - 深圳宝中宅地经过187轮竞价以35%溢价成交 华润招商联合体以86.4亿元竞得该地块 刷新地价新纪录 [10] 住宅产品趋势 - 1-7月全国住宅成交结构趋向大面积产品 120㎡以上面积段成交占比均同比增加 120㎡以下各面积段占比不及去年同期 其中80㎡以下产品占比同比下降1.2个百分点 [17] - 8月市场热度阶段性回升 供给端提质缩量 杭州武汉等热盘集中入市带动项目去化率稳中有增 [8] 行业资金与库存 - 成交规模季节性回落 价格同比指数边际改善 房企到位资金中个人贷款同比增加 长短周期库存指标持续减负 [9] 项目去化案例 - 上海奉贤龙湖·御湖境首开去化率80% 配备奉贤首个无边恒温泳池及中央车站 175㎡户型定制交付 [18] - 天津金茂泮湖满庭首开即罄 配备海派艺术商街 立体园林及约2100㎡艺术会所 [18] - 杭州锦上万象府两开两罄 作为杭州主城区首个不限价项目 采用南高北低梯度布局及精装品质跃升 [18] - 成都华润置地华宸府推出四维景观 199㎡方厅面宽达21.9米及253㎡户型双景舱 配备黑金服务体系 [18] - 苏州招商序成为湖西近十年唯一纯洋房社区 配备垂直会所 [18]

房地产市场动态 - 7月末全国商品房待售面积76486万平方米 较6月末减少462万平方米 连续五个月下降 [2] - 1-7月房屋新开工面积35206万平方米 同比下降19.4% 降幅连续五个月收窄 [2] - 1-7月新建商品房销售面积51560万平方米 同比下降4.0% 降幅较去年同期收窄14.6个百分点 [2] - 1-7月房地产开发投资53580亿元 同比下降12.0% 房屋施工面积638731万平方米 同比下降9.2% [2] 市场趋势分析 - 房屋新开工面积降幅连续收窄 显示行业三年多的体量收缩接近尾声 [3] - 核心城市优质地块土拍保持热度 上海7月宅地出让金达286亿元创年内新高 [3] - 300城7月住宅用地成交规划建面同比下降15.2% 但出让金同比增长11.2% [3] - 上海深圳苏州南京等城市相继刷新地价纪录 优质项目入市将支撑市场 [3] 房企资金状况 - 1-7月房地产开发企业到位资金57287亿元 同比下降7.5% [4] - 国内贷款9207亿元 同比增长0.1% 利用外资17亿元 同比增长3.2% [4] - 自筹资金23230亿元 同比下降8.5% 定金及预收款16815亿元 同比下降9.9% [4] - 个人按揭贷款7918亿元 同比下降9.3% [4]

政策效果与市场趋势 - 自去年四季度以来多项稳楼市政策出台支持刚性和改善性需求降低购房成本取得积极成效房地产市场继续朝着止跌回稳的方向迈进 [1] - 4月份房地产市场交易和价格基本稳定70个大中城市商品住宅销售价格环比持平或略降同比降幅均持续收窄 [1] - 1至4月份新建商品房销售面积同比下降2.8%降幅比1至3月份收窄0.2个百分点新建商品房销售额下降3.2% [1] - 从40个重点城市看1至4月份新建商品住宅销售面积和销售额同比分别增长0.1%和2% [1] 各线城市房价表现 - 4月份70城房价景气程度较3月略有下降一线城市新房价格环比由上月上涨0.1%转为持平二手住宅销售价格环比由上月上涨0.2%转为下降0.2% [2] - 二线城市新房价格环比持平三线城市新房价格环比下降0.2%降幅均与上月相同二、三线城市二手房价格环比均下降0.4%降幅均比上月扩大 [2] - 同比看4月份各线城市商品住宅销售价格降幅持续收窄一、二、三线城市新房价格同比分别下降2.1%、3.9%和5.4%降幅比上月分别收窄0.7个、0.5个和0.3个百分点 [2] - 一、二、三线城市二手房价格同比分别下降3.2%、6.5%和7.4%降幅分别收窄0.9个、0.5个和0.4个百分点 [2] - 房价环比上涨城市数量减少4月份新房价格环比上涨城市由24个减至22个下降城市为45个二手房价格环比上涨城市由10个减至5个下降城市为64个 [2] 行业投资与库存动态 - 1至4月份全国房地产开发投资同比下降10.3%降幅较一季度末扩大0.4个百分点长期工程建设放缓是拖累投资下跌的主要因素 [4] - 4月份商品房销售面积和销售额同比下降且降幅均有所扩大市场需求偏弱项目开工放缓对房地产开发投资的拖累依然明显 [4] - 随着销售回暖房地产企业商品房库存减少4月末商品房待售面积比3月末继续减少连续两个月减少 [4] - 1至4月份全国房屋新开工面积同比降幅比1至3月份收窄0.6个百分点 [4] 政策展望与行业方向 - 中央政治局会议要求加力实施城市更新行动有力有序推进城中村和危旧房改造加快构建房地产发展新模式加大高品质住房供给优化存量商品房收购政策持续巩固房地产市场稳定态势 [5] - 从“止跌回稳”到“持续巩固”体现出对销售有所恢复的客观判断及对市场仍存压力的充分认识市场仍需要政策持续发力 [5] - 预计城中村改造、高品质住房供给、收购存量住房等各项政策有望继续加快落实 [6] - 未来居民对绿色、智能、安全的好房子需求不断扩大老旧小区改造升级、房地产建设提质增效前景广阔 [5]

上半年经济表现 - 上半年GDP规模突破66万亿元 同比增长5.3% 为全年5%目标奠定基础[1] - 二季度GDP同比增长5.2% 其中出口同比增长7.2% 较一季度有所回升[1] - 消费品零售总额增速回升 受益于以旧换新政策 但投资增速回落 房地产投资降幅扩大[1] 经济结构特征 - 供给端增长优于需求端 制造业韧性好于服务业 中央投资优于地方投资[3] - 6月出现投资增速回落与房地产市场波动 预示下半年新运行逻辑[3] - 规模以上工业企业利润总额及利润率同比回落 民间投资转为负增长[5] 出口形势分析 - 上半年以美元计价出口同比增长5.9% 体现产品竞争力质变[4] - 自2016年贸易摩擦以来出口保持韧性 下半年虽面临压力但冲击可控[4] - 美国加征关税可能不会特别高 因涉及对美开放 投资及关键商品供给等综合考量[4] 投资领域动向 - 投资收益下降与反内卷政策短期拖累投资 需政策加力支持[5] - 基建投资 制造业投资及房地产投资增速均较一季度回落[5] - 下半年需通过公共投资加大力度平抑反内卷带来的短期收缩效应[8] 消费提振策略 - 下半年消费品以旧换新"国补"资金剩余1380亿元 将继续带动重点商品消费[5] - 生育补贴 养老金提升及民生举措将通过完善社保体系推动消费回升[5] - 消费刺激需结合取消限贷限购 破解教育医疗文旅等供给瓶颈[9] 财政与货币政策 - 上半年广义财政支出（公共预算+政府基金）同比增长8.9% 为近年最佳[6] - 企业实际利率受PPI负增长影响仍较高 下半年需降息以降低融资成本[6][8] - 将加快超长期特别国债 地方专项债发行 并推出政策性金融工具等准财政措施[8] 房地产调控措施 - 下半年房企面临偿债高峰 可能通过以价换量与资产重组维持流动性[10] - 政策需推动白名单扩容 加大融资支持 鼓励债转股与资产处置[10] - 通过城中村改造 城市更新及收储政策消化库存 释放改善性住房需求[11] 反内卷与市场竞争 - 反内卷政策短期导致投资收缩 中期通过价格回归带动新投资周期[8] - 需规范低于成本价销售等无序竞争 但避免行政手段压减产能[12] - 重点恢复市场调节能力 加强法治建设与监管 减少地方政府不当干预[13]

宏观经济总体态势 - 上半年中国经济实现5.3%的增长，超出预期，显示出强大的弹性和韧性 [1] - 下半年“稳增长”面临挑战，需以“时不我待”的态度部署扩大内需政策，进行前瞻性调整 [1] - 部分境外机构唱衰中国经济，认为年中可能出现转折点及需求端“断崖式下滑”，此判断引发深入讨论 [1] 房地产市场 - 房地产市场已基本度过最危险阶段，“软着陆”触底具有必然性 [2] - 房地产对GDP的拉动作用已显著下降，2024年占比约为9.6%，而2016年或2020年该比例约为14.5% [2] - 房地产流动性问题的缓解方式已从依赖销售转向资产处置，6月债务偿还高峰期未出现爆雷事件，例如万科境外债务基本结清，到2027年无外债偿还压力 [3] - 中央城市工作会议召开，标志着房地产融资及相关政策将迈入新阶段，以新型城镇化和城市更新为核心 [3] 出口贸易 - 下半年出口面临冲击，但“断崖式下滑”的担忧低估了中国出口的韧性 [4] - “抢出口”现象对上半年出口同比增长7.2%的贡献度测算存在差异，估计在3至10个百分点之间 [4][5] - 中国出口竞争力的提高及全球贸易板块再布局是出口逆势上扬的核心因素，“抢出口”并非决定性因素 [5] - 中美关税战最极端情况已在谈判中找到和解答案，例如H20芯片解禁，预计豁免期后不会出现“断崖式下滑” [5] - 应关注中国对拉美、东盟、全球南方国家及欧盟等地区的出口增长潜力，全球制造业供应链重新定位将推动中国制成品尤其是资本品的出口需求 [5] 消费市场 - 扩消费是战略，消费政策的持续加码将支持趋势性消费提升 [7] - 2025年消费品“以旧换新”五大品类截至5月31日带动销售额1.1万亿元，使同期社会消费品零售总额增速提高接近2个百分点 [7] - 下半年剩余的1380亿元财政资金预计仍可撬动约1.1万亿元销售规模，因政策适用范围扩大及地方财政配套投入 [7] - 《提振消费专项行动方案》包含30条政策，除“以旧换新”外，更应关注通过改善民生提高收入、缓解供给端约束等中长期措施 [8] - “9.26政策”通过“稳股市”“稳楼市”修复居民资产负债表以稳定消费，目前“稳股市”效果较好 [8] 价格水平与产业竞争 - 低价格现象持续深化，GDP平减指数、PPI、CPI等相关指标反映价格水平偏低，内需面临收缩压力 [1][9] - 企业成本在下降，但企业利润总额同步下降，利润率加速下滑，主因是“内卷”问题严重 [10] - 针对“内卷”的治理已从多角度展开并形成共识，微观层面措施有望缓解低价格现象，但宏观层面GDP平减指数负扩大仍是关键问题 [10]

地块成交信息 - 上海徐汇区"王炸"地块以20.03万元/平方米的楼面价成交，溢价率22.38%，刷新"中国单价地王"纪录 [1] - 地块总成交价12.25亿元，面积4705.49平方米（0.47公顷），容积率1.3，住宅总建筑面积限定5200平方米 [3][4] - 按套均500平方米计算，地块仅能开发约10套住宅 [4] 竞得企业背景 - 竞得方为上海祺祥旺宇置业有限公司，成立于2025年1月17日，注册资本15.5亿元 [1] - 公司在竞拍前完成注册资本从1000万到15.5亿元的增资 [1] - 法定代表人叶舒祺为浙江台州汽车"模具大王"叶华彪之女 [1] - 母公司屹丰汽车科技集团年产值达27亿元（2010年数据），为奔驰、宝马等主机厂一级供应商 [2] 地块区位优势 - 位于徐家汇核心商圈，周边有4条轨交线路（1/9/10/11号线）和多个站点 [4] - 毗邻上海交通大学徐汇校区、复旦附属中山医院等顶级教育医疗资源 [4] - 距离徐家汇商圈仅400米，具备风貌别墅地块属性 [5] 市场竞争格局 - 击败中海、招商+上海徐房联合体等央国企对手 [1][2] - 地块面积小、开发成本高、技术指标要求严格，导致传统房企退出竞争 [3] - 地块总价相对较低（12.25亿元）降低了竞拍门槛 [3] 上海土拍市场 - 本次为上海六批次土拍最后一块地，两天内8宗地总成交价达289.6亿元 [5] - 本批次3宗地触发中止价，1宗溢价率超20%，3宗溢价率超10% [5] - 优质地块供应加快或持续支撑上海房地产市场稳定 [5]

报告行业投资评级 未提及 报告的核心观点 - 淡季已至电解铝供需均趋弱，而冶炼利润高企，建议高位沽空保值 [8] 根据相关目录分别进行总结 行情回顾与操作建议 - 17日沪铝窄幅运行，主力2508小幅上涨0.07%报20415，指数总持仓增加5825至633881手，08 - 09升水持平上日报40 [8] - 期价下跌后市场成交氛围好转，下游采购意愿增加，但淡季情绪浓厚采买难有实质性好转，升贴水震荡运行，华东升水100，中原贴水 - 30，华南升水85 [8] - 铸造铝合金跟随沪铝窄幅波动，2511收盘小幅上涨0.18%报19845，AD - AL负价差 - 445，当前处于汽车行业淡季，供需双弱下预计铸铝延续震荡，AD - AL低位负价差结构保持 [8] - 国内电解铝运行产能维持高位，短期因产能置换有小幅下降，需求侧受淡季困扰，铝加工环节开工率清淡、订单不足，高温天气中原地区部分下游产线减产部分开始陆续启动，周四铝锭社库环比周一减少0.9至49.2万吨，但较上周四增长2.6万吨，整体仍处于累库态势，后续对价格支撑力度预计持续转弱 [8] 行业要闻 - 中国2025年6月原铝产量为381万吨，同比增长3.4%，6月因山东 - 云南的电解铝二期置换开始，产量环比微降 [9] - 7月份国内电解铝运行产能维持高位运行，云南第二批置换项目投产运行，行业开工率回升，其他项目暂无动静 [10] - 住房城乡建设部调研组赴广东、浙江调研，要求促进房地产市场平稳健康高质量发展，多管齐下推动房地产市场止跌回稳 [10] - 美国铝业公司预计位于西班牙的圣西普里安铝冶炼厂将于2026年中期完成重启，预计2025年录得约9000万至1.1亿美元净亏损，该工厂因4月28日西班牙全国性停电重启计划推迟 [10]