行业投资评级 - 优于大市（维持）[1][2] 核心观点 - 4月地产基本面边际转弱，各项指标降幅均扩大，但后续政策出台的节奏和力度值得期待，存量土储回购、城中村改造等去库存政策有望稳步推进，地产股仍然具备博弈机会[1][4][69] 销售表现 - 2025年1-4月全国商品房销售额27035亿元，同比下降3.2%，销售面积28262万㎡，同比下降2.8%[3] - 4月单月商品房销售额6237亿元，同比下降6.7%，降幅较3月扩大5.1个百分点，销售面积6393万㎡，同比下降2.1%，降幅较3月扩大1.2个百分点[5] - 4月商品房销售额和销售面积均相当于2019年同期的52%，较3月显著回落并逼近历史最低水平[5] 价格走势 - 2025年1-4月新建商品房销售均价9566元/㎡，同比下降0.4%[19] - 4月单月新建商品房销售均价9756元/㎡，同比下降4.7%，降幅较3月扩大4.0个百分点[19] - 4月70城新建商品住宅销售价格同比下降4.5%，降幅较3月收窄0.5个百分点，环比下降0.1%，与3月持平，其中一线、二线城市新房价格分别连续6个月、5个月环比止跌[19] - 4月70城二手住宅销售价格同比下降6.8%，降幅较3月收窄0.5个百分点，环比下降0.4%，降幅较3月扩大0.2个百分点，其中一线城市环比重新转负，二三线环比降幅重新扩大[19] 开发投资与资金状况 - 2025年1-4月房地产开发投资额27730亿元，同比下降10.3%，房企到位资金32596亿元，同比下降4.1%[3][38] - 4月单月房地产开发投资额7826亿元，同比下降11.3%，降幅较3月扩大1.3个百分点，房企到位资金7867亿元，同比下降5.3%，降幅较3月扩大1.5个百分点[38] - 1-4月定金及预收款同比下降3.0%，降幅较1-3月扩大1.9个百分点，个人按揭贷款同比下降8.5%，降幅较1-3月扩大1.5个百分点[38] - 4月房地产开发投资和房企到位资金分别相当于2019年同期的75%和58%，投资延续2022年以来季节性前高后低，融资自2024年10月以来的修复趋势逐渐减弱[38] 开竣工情况 - 2025年1-4月房屋新开工面积17836万㎡，同比下降23.8%，房屋竣工面积15648万㎡，同比下降16.9%[3][59] - 4月单月房屋新开工面积4840万㎡，同比下降22.1%，降幅较3月扩大4.0个百分点，房屋竣工面积2588万㎡，同比下降27.9%，降幅较3月扩大16.4个百分点[59] - 4月房屋新开工面积和竣工面积分别相当于2019年同期的24%和63%，新开工相对同期水平创下新低，竣工作为滞后指标下行趋势确定[59] 投资建议 - 持续推荐贝壳-W、我爱我家、绿城中国、中国海外宏洋集团[4][69]

行业投资评级 - 强于大市 [1] 核心观点 - 2025年4月房地产行业多项指标走弱，单月销售面积同比降幅扩大至-2.1%，销售金额同比下降6.7% [1][6] - 开发投资、新开工、竣工等供给端指标同比降幅均有所扩大，显示行业基本面承压 [1][6] - 政策表述转为“持续巩固房地产市场稳定态势”，但当前数据走弱，政策落地效果对市场企稳至关重要 [6] - 预计2025年全年新房销售面积、金额、均价将分别同比下降9%、12%、3%，开发投资和新开工面积预计分别下降9%和16% [6] 商品房销售 - 4月单月销售面积6393万平米，同比下降2.1%，降幅较3月扩大1.2个百分点；销售金额6237亿元，同比下降6.7%，降幅较3月扩大5.1个百分点 [1][6] - 住宅销售面积和金额同比分别下降2.4%和6.6%，降幅较3月分别扩大1.8和6.2个百分点 [6] - 4月商品房销售均价9756元/平米，环比增长3.0%，但同比下降4.7%；住宅均价10246元/平米，同比下降4.3%，同比增速由正转负 [6] - 区域分化明显：东部和中部地区销售面积同比降幅扩大至-4.0%和-1.4%，西部地区同比增速提升至1.3%，呈现“以价换量”特征 [6] - 1-4月累计销售面积2.83亿平米，金额2.70万亿元，同比分别下降2.8%和3.2% [6] 商品住宅库存 - 截至4月末，商品住宅广义库存面积16.9亿平米，同比下降15.5%；去化周期25.3个月，环比提升0.5个月 [6] - 住宅现房库存面积4.17亿平米，同比增长6.6%；现房去化周期20.2个月，现房库存占广义库存比重达24.7% [6] 开发投资与开工竣工 - 4月开发投资金额7826亿元，同比下降11.3%，降幅较3月扩大1.3个百分点；住宅开发投资6046亿元，同比下降11.1% [1][6] - 土地投资有所修复：2024年四季度住宅类用地成交总价同比降幅收窄至6.5%，2025年一季度同比增速转正至10.5% [6] - 4月新开工面积4840万平米，同比下降22.1%，降幅较3月扩大4.0个百分点；1-4月累计新开工面积1.78亿平米，同比下降23.8% [1][6] - 4月竣工面积2588万平米，同比下降27.9%，处于2009年以来同期最低水平；1-4月累计竣工面积1.56亿平米，同比下降16.9% [6] 开发商资金状况 - 4月房企到位资金7867亿元，同比下降5.3%，降幅较3月扩大 [6] - 房款3493亿元，同比下降9.9%，主要因销售回款走弱：定金及预收款、个人按揭贷款同比分别下降8.5%和12.7% [6] - 非房款4374亿元，同比下降1.3%，但外部融资有所修复：国内贷款连续两个月正增长，4月同比增长14.5% [6] 投资建议与关注主线 - 建议关注流动性安全、重仓高能级城市、产品力突出的房企，以及具备困境反转逻辑的标的 [6] - 四条投资主线：1）基本面稳定、一二线核心城市占比高的房企（如滨江集团、华润置地等）；2）“小而美”房企（如保利置业集团）；3）经营有变化的房企（如龙湖集团）；4）受益二手房市场的经纪公司（如贝壳） [6]

房地产市场整体表现 - 4月份房地产市场基本稳定，交易基本稳定 [1] - 前4个月房地产销售有所回稳，部分城市市场交易呈现积极变化 [1] - 1至4月新建商品房销售面积下降2.8%，降幅比1至3月收窄0.2个百分点 [1] 重点城市销售情况 - 1至4月40个重点城市新建商品住宅销售面积和销售额同比分别增长0.1%和2% [1] 房价运行情况 - 4月份70个大中城市中一、二线城市新建商品住宅销售价格环比持平，三线城市略有下降 [1] - 4月份70个大中城市中各线城市商品住宅销售价格同比降幅继续收窄 [1] 库存与新开工情况 - 随着销售回暖，房地产企业商品房库存减少，4月末商品房待售面积比3月末继续减少，连续两个月减少 [1] - 1至4月全国房屋新开工面积同比降幅比1至3月收窄0.6个百分点 [1] 未来需求与前景 - 居民对绿色、智能、安全的"好房子"需求不断扩大 [2] - 老旧小区改造升级、房地产建设提质增效前景广阔 [2] 当前挑战与调整 - 当前房地产市场总体仍在调整转型过程中 [2] - 刚性和改善性需求仍待进一步释放，部分地区房地产去化压力较大 [2]

房价表现 - 4月全国70个大中城市房价总体稳定 一 二 三线城市房价同比降幅均持续收窄[2] - 一线城市新房价格同比降幅比3月收窄0.7个百分点 二 三线城市新房价格同比降幅分别收窄0.5个和0.3个百分点[2] - 4月一 二线城市新房价格环比持平 三线城市略有下降 其中北京和上海新房价格环比分别上涨0.1%和0.5% 广州和深圳环比分别下降0.2%和0.1%[2] 销售与交易 - 1至4月新房销售面积下降2.8% 降幅比一季度收窄0.2个百分点[3] - 40个重点城市新房销售面积和销售额同比分别增长0.1%和2%[3] - 4月二手房价格方面 上海环比上涨0.1% 广州持平 北京和深圳环比分别下降0.6%和0.3%[2] 企业库存与开工 - 4月末商品房待售面积比3月末继续减少 并已连续2个月减少[3] - 1至4月全国房屋新开工面积同比降幅比一季度收窄0.6个百分点[3] - 1至4月房地产开发企业到位资金32596亿元 同比下降4.1% 较一季度降幅略有扩大[3] 行业前景与需求 - 政策效果继续显现 房地产市场继续朝着止跌回稳的方向迈进[2] - 居民对绿色 智能 安全的好房子需求会不断扩大 老旧小区改造升级和房地产建设提质增效前景广阔[4] - 当前房地产市场总体仍在调整转型过程中 刚性和改善性需求仍待进一步释放[3]

另外，记者梳理发现，房价环比上涨的城市数量较3月减少。4月份，70城中，新房价格环比上涨的城市 数量由24个减少至22个，下降城市为45个；二手房价格环比上涨的城市数量由3月份的10个减少至5个， 下降城市为64个。 "房价涨跌和波动是市场常态。"上海易居房地产研究院副院长严跃进表示，鉴于房地产市场的交易指标 已连续回升回稳超过6个月，所以下一步在挖掘潜在市场需求、持续巩固既有向好态势方面还需要持续 发力，既要发挥好既有的政策效应，同时也要在增量政策储备方面持续发力。 房地产库存和新开工有所改善 数据显示，1至4月份，全国房地产开发投资同比下降10.3%，降幅较一季度末扩大0.4个百分点。对此， 广开首席产业研究院资深研究员马泓表示，长期工程建设放缓系拖累投资下跌的主要因素。季节性因素 可能是影响4月房价回落的主要因素，但以上海为主要城市的房产交易依旧延续了去年四季度以来的恢 复态势。中信证券首席经济学家明明表示，4月商品房销售面积和销售额同比下降且降幅均有所扩大， 房地产开发投资降幅也进一步扩大。市场需求偏弱、项目开工放缓对房地产开发投资的拖累依然明显。 去年四季度以来，有关部门和各地出台了多项稳楼市政策， ...

行情回顾 - 市场全天探底回升，三大指数涨跌不一，微盘股指数涨超2%创新高 [1] - 沪深京三市超3500股上涨，成交额达1.12万亿元 [1] - 并购重组概念股批量涨停，房地产板块集体走强，航运板块延续强势 [1] 资产重组 - 证监会修订《上市公司重大资产重组管理办法》，审核流程从数月压缩至两周内 [4] - 2025年已披露资产重组超600单，同比增1.4倍；重大资产重组交易金额超2000亿元，同比增11.6倍 [3] - 央国企整合与硬科技并购成为两大核心趋势，综艺股份、安彩高科等公司因重组事项涨停 [5][4] 房地产 - 国家统计局数据显示4月房地产市场交易和价格基本稳定，部分一二线城市交易活跃度提升 [6] - 政治局会议提出"持续巩固房地产市场稳定态势"，预计后续政策保持积极温和 [7] - 华夏幸福、华远地产等房企涨停，装修装饰类企业帝欧家居同步上涨 [7][12] 航运 - 中美关税窗口期引发抢运潮，物流企业出口美国报关量2天涨600% [8] - 南京港、宁波海运等港口企业实现5连板，华源证券预计美线将现量价齐升 [9][8] - 6月进入集运旺季，中泰证券预测运价上涨可能引发集装箱短缺和港口拥堵 [10] 其他活跃板块 - 军工领域成飞集成9连板，与"空中无人机航母"即将试飞消息相关 [12] - 核聚变概念股王子新材6天3板，受中国核聚变装置BEST启动总装推动 [13] - 宠物经济板块天元宠物创历史新高，单日涨幅达20% [15]

国民经济运行情况 - 4月份全国规模以上工业增加值同比增长6.1% 环比增长0.22% [1] - 全国服务业生产指数同比增长6.0% [1] - 社会消费品零售总额37174亿元 同比增长5.1% 环比增长0.24% [1] - 国民经济顶住压力稳定增长 延续向新向好发展态势 [3] 消费领域 - 消费品以旧换新相关商品销售大幅增长 家用电器和音像器材类同比增长38.8% 文化办公用品类增长33.5% 家具类增长26.9% 通讯器材类增长19.9% [7] - 部分基本生活类和升级类商品零售较快增长 粮油食品类同比增长14% 体育娱乐用品类增长23.3% 金银珠宝类增长25.3% [7] - 消费对经济增长的拉动作用更加凸显 [4] 投资领域 - 1-4月份固定资产投资增长4% 设备购置投资增长18.2% 对全部投资增长贡献率达64.5% [9] - 制造业投资同比增长8.8% 消费品制造业投资增长13.4% 装备制造业投资增长8.2% [9] - 高技术服务业投资同比增长11.3% 专业技术服务投资增长17.6% 信息服务投资增长40.6% [9] - 基础设施投资同比增长5.8% 水利管理业投资增长30.7% 水上运输业投资增长26.9% [11] 就业市场 - 4月份全国城镇调查失业率5.1% 比上月下降0.1个百分点 [14] - 外来农业户籍劳动力城镇调查失业率4.7% 比上月下降0.3个百分点 [14] - 16-24岁劳动力城镇调查失业率连续2个月下降 [14] - 就业结构性矛盾突出 青年群体就业压力大 部分行业招工难 [14] 房地产市场 - 4月份房地产市场交易和价格基本稳定 部分一、二线城市交易活跃度提升 [17] - 一、二线城市新建商品住宅销售价格环比持平 三线城市略有下降 [17] - 一、二、三线城市新建商品住宅销售价格同比降幅分别收窄0.7、0.5和0.3个百分点 [17] - 二手住宅销售价格同比降幅分别收窄0.9、0.5和0.4个百分点 [17]

高质量发展样本4月亮点表现 - 保利发展在杭州和厦门分别以5.2万元/平米和5.1万元/平米的楼面价摘得地块，成为4月单价最高的两宗地 [1] - 华润置地联合越秀地产和中能建于上海打造的翡雲悦府一期项目认购率达412%，开盘即售罄 [1] - 融创中国境外债务重组取得重大进展，95.5亿美元债务将全额转为股权 [1] 政治局会议巩固房地产市场稳定态势 - 政治局会议提出加力实施城市更新行动，推进城中村和危旧房改造，加大高品质住房供给，优化存量商品房收购政策 [1] - 央行宣布自5月8日起下调7天期逆回购利率0.1个百分点，5月15日起下调存款准备金率0.5个百分点 [1] 各地延续止跌回稳政策思路 - 政策重点包括扩大需求放开限购限售、落实"白名单"促进保交房、加速存量房收购和土地收储、支持"好房子"建设、扩围城市更新等 [2] 市场行情降温 - 2025年4月40城商品住宅销售面积996.3万平米，环比下降28.0%，同比下降6.2% [3] - 一线城市中北京成交面积44万平米环比下降26%同比上升10%，上海92万平米环比下降20%同比下降10% [4] - 核心二线城市武汉成交面积63万平米环比下降37%同比上升22%，成都94万平米环比上升1%同比下降24% [4] 结构性市场热度 - 上海、深圳、广州等城市仍有"日光盘"出现，华润置地翡雲悦府一期认购939组客户，认购率412%，均价10.72万元/平米 [5] 土地市场表现 - 4月监测城市住宅用地供应面积1862.6万平米，同比下降58.7%，环比下降53.0% [6] - 宅地成交建筑面积1700.5万平米，同比下降32.0%，环比下降30.6% [6] - 杭州17宗地块中有7宗溢价率超50%，南京NO.2025G28地块楼面价45053元/平米创历史第二高 [6][7] 房企投资集中度 - 4月TOP100房企权益拿地金额1165.3亿元，环比下降4.8%，同比上升87.4% [8] - 央企、国企、民企占比分别为34.4%、42.1%、23.6% [8] - 保利发展以128.0亿元成为4月唯一超百亿拿地企业 [9] 房企销售表现 - 4月TOP150房企全口径销售额2796.8亿元，环比下降19.2%，同比下降18.2% [11] - 保利发展1-4月销售额876.0亿元位列第一，绿城中国710.2亿元、华润置地685.0亿元紧随其后 [12] 房企融资情况 - 4月房企境内信用债融资规模409.67亿元，同比下降17.9%，平均票面利率2.7% [15] - 越秀地产发行10亿元担保票据，年利率4.10% [15] - 融创中国境外债务重组方案获26%债权人支持，涉及95.5亿美元债务 [15]

报告行业投资评级 未提及 报告的核心观点 - 上周新房市场再次欠缺方向，成交量同比下跌，存销比环比下降，虽中央推出支持措施，但部分仅重申意向，降息边际效益减少，今年房地产市场政策考虑更具挑战，内房港股投资维持选取国企开发商 [7][40] 根据相关目录分别进行总结 上周新房销售及土地成交 - 30 大中城市商品新房成交量达 161 万平方米，同比下跌 16.8%，环比上升 3.6%，不同类别城市表现分化，一、二、三线城市上周同比变化率分别为 +12.4%、-23.3%、-32.9%，环比变化率分别为 +5.9%、-3.1%、+18.4% [1][14] - 2025 年首周至今，北京一手商品住宅累计成交量 182 万平方米，同比下跌 3.4%；上海 371 万平方米，同比上升 8.3%；广州 247 万平方米，同比上升 28.9%；深圳 122 万平方米，同比上升 51.9%，各地涨幅差异大致不变 [2][17] - 按套数，上周十大城市商品房存销比为 90.9，按面积为 91.0，均低于去年同期及前周；一线城市存销比为 57.4，低于去年同期及前周；二线城市存销比达 145.6，高于去年同期但低于前周 [3][23] - 上周 100 大中城市成交土地规划建筑面积为 1,085 万平方米，同比下跌 59.0%，环比下跌 4.8%，不同类别城市表现分化，一线城市成交建筑面积同比上升 88.6%，二线城市同比下跌 21.0%，三线城市同比下跌 76.2% [4][29] 每周主要政策及市场事项 - 5 月 7 日国新办发布会公布多项支持房地产市场措施，央行降低个人住房公积金贷款利率 0.25 个百分点，国家金融监督管理总局提出加快出台适配融资制度 [5][36] 内房港股表现 - 上周内房港股落后大市，恒生中国内地地产指数全周下跌 3.7%，落后大市 5.3 个百分点，不同类别个股表现分化，中国香港/海外开发商、房托、建筑/代建/设备全周分别平均上升 1.0%、0.5%、0.9%，央企开发商、地方国企开发商、民企开发商、物业管理/中介则分别下跌 4.8%、3.5%、4.4%、2.5% [6][38] 评论 - 上周新房市场再次欠缺方向，虽有政策支持但部分仅重申意向，降息边际效益减少，今年房地产市场政策考虑更具挑战，内房港股投资维持选取国企开发商 [7][40] 关注个股 - 关注中国海外发展(688 HK)、越秀地产(123 HK) [8][41] 附录：房地产基本面指标统计 (月/季/年度) - 2025 年 3 月，房地产开发投资完成额同比下跌 10.3%，房屋新开工面积同比下跌 18.7%，竣工面积同比下跌 11.7%，新开工/竣工面积比例为 1.49，低于去年同期，商品房销售面积同比下跌 1.6% [42] - 2025 年 4 月，百城住宅平均价格同比上升 2.5%，一线及二线城市分别同比上升 5.7%及 1.7%，三线城市同比下跌 0.4%；70 个大中城市新建商品住宅价格指数同比下跌 5.0%，一线、二线、三线城市分别同比下跌 2.8%、4.4%、5.7%，近月两者同比变化差异收窄 [53] - 2025 年第一季，房地产业 GDP 为 21,305 亿元人民币，同比增长 1.7%，所占全国总 GDP 比例为 6.7%，低于 2024 年同期 [57] - 2024 年第四季，房地产开发贷款余额同比上升 5.3%至 13.6 万亿元人民币，个人贷款余额同比下跌 1.3%至 37.7 万亿元人民币；5 月 17 日央行宣布自 5 月 18 日起下调利率 0.25 个百分点 [59]

行业投资评级 - 看好（维持）[4] 核心观点 - 央行降息略早于预期 有助于稳定市场预期 央行宣布降准0.5个百分点 释放约1万亿元长期流动性 同时下调政策利率0.1个百分点 带动LPR同步下行约0.1个百分点 并下调个人住房公积金贷款利率0.25个百分点 五年期以上首套房利率由2.85%降至2.6%[7][41] - 25Q1新房销售量降幅明显收窄 部分高能级城市价格出现企稳迹象 二手房持续以价换量趋势[7][41] - Q2房地产市场下行压力较大 预计地产政策倾向于托底而非强刺激 可能出现一线城市进一步松绑 优化收储商品房 城中村改造配套政策等[7][41] - 在高能级城市深耕 土储质量优 产品力突出的房企具备α属性[7][41] 第19周市场行情回顾 - 第19周房地产板块指数表现弱于大盘 房地产指数(申万)报收2177.9 周度涨幅为-0.5% 较沪深300指数相对收益为-1.5% 沪深300指数周度涨幅1.0% 创业板指数周度涨幅1.3%[7][10] - 地产板块涨幅居前的公司包括*ST南置(16.3%) 万通发展(12.5%) 天保基建(11.4%) 冠城新材(10.9%)和*ST金科(10.4%)[11][12] 行业政策动态 - 全国性政策方面 央行推出三类十项货币政策措施 包括降准0.5个百分点释放1万亿元流动性 下调政策利率0.1个百分点 下调结构性货币政策工具利率0.25个百分点 以及下调个人住房公积金贷款利率0.25个百分点[7][13] - 地方政策密集出台 包括深圳龙华区发布城市更新计划 计划拆除面积12.5万平方米 长春市优化调整多子女家庭贷款政策 珠海市鼓励住房"以旧换新" 以及多个地区下调个人住房公积金贷款利率0.25个百分点[7][13][14] 房地产市场数据 - 第19周44大城市新房销售1.4万套 较第18周减少28.4% 21大城市二手房销售1.4万套 较第18周减少9.2%[7][15] - 一线城市新房交易较第18周减少38.1% 二手房减少18.7% 二线城市新房减少22.0% 二手房增加2.6%[15] - 18大城市库存为84.6万套 较第18周减少1.6万套 库销比为21.7个月 较第18周减少1.2个月[7][18] - 一线城市库存量25.97万套 较第18周减少0.1万套 库销比12.9个月 较第18周减少0.7个月 二线城市库存量17.47万套 较第18周减少1.5万套 库销比15.3个月 较第18周减少2.1个月[18][22] 土地市场情况 - 第19周36大城市市本级土地出让金为161.4亿元 较第18周减少248.3亿元[7][26] - 第19周36大城市市本级合计成交土地18块 其中一线城市成交6块(增加1块) 二线城市成交9块(减少21块) 卫星城成交3块(增加1块)[26] - 平均溢价率下降至6.9% 较第18周减少5.1个百分点 一线城市平均溢价率15.2% 二线城市3.7% 卫星城0.0%[7][34] - 第19周36大城市流拍或中止 取消及延迟交易的地块数量为12块[34][37] 重点公司动态 - 首开股份2025年4月实现签约面积10.84万平方米 环比下降24.92% 签约金额14.60亿元 环比下降23.77%[40] - 保利发展2025年4月实现签约面积122.72万平方米 同比减少34.25% 签约金额246.22亿元 同比减少25.44%[40] - 金地集团2025年4月实现签约面积21.4万平方米 同比下降55.14% 签约金额27.8亿元 同比下降55.45%[40] - 招商蛇口2025年4月实现签约面积60.12万平方米 签约销售金额147.64亿元[40] 投资建议 - 推荐保利发展(600048 买入) 招商蛇口(001979 买入)[7][41] - 建议关注华润置地(01109 未评级) 越秀地产(00123 未评级) 中国海外发展(00688 未评级) 新城控股(601155 未评级) 滨江集团(002244 未评级)[7][41] - 推荐受益于政策利好落地 一二手市场活跃度提升的房产中介平台贝壳-W(02423 买入)[7][41]