股价表现 - 碧桂园股价上涨6.74%至0.475港元 [1] - 世茂集团股价上涨5.08%至0.31港元 [1] - 富力地产股价上涨4.29%至0.73港元 [1] - 融创中国股价上涨3.25%至1.59港元 [1] 政策支持 - 上海、苏州、长春等城市通过放宽限购、取消限售、发放购房补贴等方式降低购房成本 [1] - 核心一线城市如北京上海已出台放松限购政策 深圳有望加速跟进 [1] - 政策旨在助力"金九银十"销售窗口并巩固房地产市场企稳回升势头 [1] 行业展望 - 9月迎来传统营销旺季 房企预计加快推盘节奏和加大折扣力度 [1] - 建议关注9月海外降息及国内宏观货币政策空间 [1] - 城市更新和收储等政策落地情况值得重点关注 [1]

新政核心内容 - 上海六部门联合印发房地产优化政策 涵盖住房限购 公积金 住房信贷和住房税收四个方面 [1] - 符合条件的家庭外环外购房不限套数 公积金账户可支付首付款 商贷利率不再区分首套和二套 [1] 市场成交表现 - 新政首周（8月25日至31日）新建商品住宅成交面积11.34万平方米 环比增加35.25% [2] - 8月新建商品住宅成交面积40.1万平方米 环比增加17.5% [2] - 8月30日二手房单日网签量达1103套 创近3个月新高 [2] - 外环外重点项目来访量相比新政前增长超40% 首个周末重点项目认购量增长超120% [3] - 至少出现两个项目开盘售罄 单个项目交易套数均超160套 [3] 价格变化趋势 - 新政首周新房均价回升到80937元/平方米 环比上涨13.4% 同比上涨9.6% [3] - 部分房东适当提价3%～5% [5] - 虹口区四川北路板块金茂璞元项目均价16.58万元/平方米 网签75套 [6] 区域市场分化 - 浦东新区新房成交11.34万平方米 占上海总交易量的25% [3] - 闵行区成交4.3万平方米排名第二 奉贤 嘉定和宝山成交面积均超3万平方米 [3] - 外环外市场表现活跃 热点板块包括闵行 嘉定 青浦 临港 外高桥 徐泾和南翔 [3][4] - 外环外项目来访量增长13.3% 外环内增长3.4% [4] 供需结构变化 - 8月新增供应下降但成交量上涨 豪宅和网红盘热度回升 [3] - 部分小区新增挂牌量增长15% 二手房咨询量上涨约20% 部分门店带看量增长40% [5] - 成交量靠前项目中出现4个均价3万元至6万元/平方米的首次改善产品 热度开始回升 [6] 市场参与方反应 - 开发商加快项目营销 积极促进去库存 [2] - 销售人员加班研究推盘策略 客户咨询量和带看量激增 [2][4] - 市场信心持续回暖 部分项目出现推盘"日光"现象 [3] 政策效果评估 - 新政降低购房成本并促进需求释放 政策效果立竿见影 [2][7] - 外环外市场受解除限购和公积金抵扣首付政策驱动明显 [4] - 信贷政策利好推动中高端改善产品保持良好去化结果 [7] - 市场预期回升 叠加供应到位 今年"金九银十"成色有保障 [6][7]

政策核心内容 - 上海六部门8月25日发布房地产新政"沪六条" 包括调减住房限购 优化住房公积金 优化个人住房信贷及完善房产税等6项举措 自8月26日起施行 [1] 新房市场表现 - 新政后新房项目咨询量与签约量同步走高 优质楼盘释放即将售罄信号 [1] - 闵行某新房项目单价约600万元 以家庭为单位看房客增多 工作日超50组客户来访 周末看房量翻倍 [2][5] - 外环外某新房项目去化率接近90% 新政后公积金可用作首付款促使刚需客群加速入市 [5] - 新政后首个周末上海重点项目来访量增速超40% 认购量增速超120% 部分项目单日成交超10套 至少两个项目开盘售罄且单项目交易超160套 [8] 二手房市场表现 - 8月30日上海二手房单日网签1103套创近3个月新高 8月成交超1.99万套同比增长12% 环比增长3.44% [9] - 中介门店咨询量和带看量增长五成 周末人均带看超10组 外环外二手房咨询量上涨20% 部分门店带看量增长40% [9] - 预算300万左右家庭青睐外环外小户型 改善型客户更谨慎 部分业主提价3%-5% [9] 信贷政策调整 - 取消首套与二套住房贷款利率差异 首套和二套最低利率分别为3.05%和3.09% [10][11] - 以100万贷款为例 月供减少200多元 30年累计减少8万元 有效降低改善型需求房贷成本 [11] - 95%刚需项目依赖银行按揭 多套房产家庭对利率依赖度超50% 新政减轻还贷压力并促进需求释放 [11] 市场展望 - 结合"金九银十"传统旺季 市场活跃度有望进一步提振 呈现"量提振 价更稳"行情 [1][12] - 房企预计在核心城市加快推盘节奏 市场分化现象延续但活跃度将阶段性回升 [12] - 业内预计火热行情能维持2-3个月 政策需打通置换链条以促进郊区二手房源去化 [9]

核心观点 - 以限购放宽和信贷优化为核心的政策调整对楼市产生初步拉动效应 为"金九银十"传统销售旺季奠定基础 [1] - 上海和北京等重点城市市场活跃度明显提升 二手房和新房成交均呈现增长态势 [1] - 9月预计迎来新一轮地产支持政策密集出台期 同时美联储降息预期升温为国内货币政策打开空间 [1] 上海市场表现 - 8月上海二手房累计网签成交19912套 创2021年以来同期最高记录 [1] - 新政后6天网签成交4450套 较新政前6天的3802套增长17% [1] - 新建商品住宅上周成交面积11.34万平方米 环比增加35.25% [1] 北京市场表现 - 8月北京新房累计成交3135套 [1] - 二手住宅成交13331套 较上月增加547套 [1] 政策展望 - 9月通常为地产政策密集出台期 新一轮支持政策有望加快推出 [1] - 市场对9月美联储降息预期升温 国内货币政策空间有望进一步打开 [1]

深圳一手住宅市场 - 8月一手住宅网签量2151套，环比下降19.1%，同比下降33.3% [1] - 截至8月底一手预售住宅库存量为32293套，相较6月底增加4391套 [1] - 按近12个月月均去化速度计算去化周期为10.1个月，按近6个月计算为15.9个月，加上现售房源实际周期更长 [1] - 新房市场呈现“个别项目亮眼、多数去化困难”态势，主因是购房者期待新政选择暂缓购房，观望情绪加重 [1] 深圳二手住宅市场 - 8月全市二手住宅网签4175套，环比下降10.3%，但同比上涨9.8% [1] - 8月全市二手房成交5061套，实时成交量环比7月增长21.8% [2] - 成交量增长主因是高性价比房源增多吸引需求入市，以及股市行情向好增强信心促使部分市民获利后加快置业 [2] - 8月二手房录得量为5267套，同比增长12.8%，仍超5000套荣枯线 [2] - 8月二手成交价为每平方米5.96万元，环比小幅微涨0.5%，价格逐步趋稳 [2] - 专家预计未来深圳二手住房交易继续在高位徘徊，因挂牌量增加、价格前期降幅明显、刚需群体规模大及贷款利率条件友好 [2] 深圳租赁市场 - 8月全市商品房平均租金为75.3元/平方米，环比上涨0.5% [2] - 8月套均租金为5690元/月，环比上涨1.5%，同比上涨0.6% [2] - 租房市场延续旺季成交热度，需求旺盛，核心区域尤其中高端物业成交扩大拉升整体租金水平 [2] 全国百城房地产市场 - 8月百城新建住宅均价为16910元/平方米，环比结构性上涨0.20%，同比上涨2.73% [3] - 8月百城二手住宅均价为13481元/平方米，环比下跌0.76%，同比下跌7.34%，“以价换量”现象延续 [3] 政策预期与市场展望 - 北京和上海相继调整楼市政策，上海在优化限购、公积金支持、降低商贷利率及完善房产税方面力度较北京略大 [3] - 随着京沪优化政策，深圳跟进概率增强，有助于提振市场预期，促进市场“止跌回稳” [3] - “金九银十”传统旺季到来加上政策预期增强，市场对9月深圳楼市表现期待提升 [3] - 深圳购房者对推出新政策的预期增强，最为关心限购以及交易税费等成本是否会调整 [1]

深圳楼市整体表现 - 8月深圳一二手住宅网签总量6326套 环比下降13.5% 同比下降10% [1] - 新房市场呈现"个别项目亮眼、多数去化困难"态势 购房者因期待新政选择暂缓购房导致观望情绪加重 [1] - 北京上海相继调整楼市政策 深圳跟进概率增强 有助于市场止跌回稳 [3] 新房市场数据 - 8月一手住宅网签2151套 环比下降19.1% 同比下降33.3% [1] - 截至8月底一手预售住宅库存量32293套 较6月底增加4391套 [1] - 按近12个月月均去化速度计算去化周期为10.1个月 按近6个月计算为15.9个月 [1] 二手房市场表现 - 8月全市二手房成交5061套 其中住宅成交4175套 环比下降10.3%但同比上涨9.8% [1][2] - 8月实时成交量环比7月增长21.8% 主要因高性价比房源增多及股市行情向好带动 [2] - 二手房录得量5267套 同比增长12.8% 仍超5000套荣枯线 [2] 价格走势分析 - 8月深圳二手住宅成交价为每平方米5.96万元 环比微涨0.5% [2] - 百城新建住宅均价16910元/平方米 环比结构性上涨0.20% 同比上涨2.73% [3] - 百城二手住宅均价13481元/平方米 环比下跌0.76% 同比下跌7.34% [3] 租赁市场情况 - 8月全市商品房平均租金75.3元/平方米 环比上涨0.5% [2] - 套均租金5690元/月 环比上涨1.5% 同比上涨0.6% [2] - 核心区域中高端物业成交扩大拉升整体租金水平 [2] 政策与市场预期 - 购房者最关心限购及交易税费等成本调整预期增强 [1] - 上海优化楼市政策包括取消首套二套利率区分和完善房产税政策 力度较北京更大 [3] - 传统"金九银十"旺季叠加政策预期增强 9月市场值得期待 [3]

深圳8月楼市表现分化 - 一二手住宅网签总量6326套 环比下降13.5% 同比下降10% [1] - 一手住宅网签2151套 环比下降19.1% 同比下降33.3% [1] - 二手住宅网签4175套 环比下降10.3% 但同比上涨9.8% [1] 新房市场库存与去化 - 截至8月底一手预售住宅库存32293套 较6月底增加4391套 [1] - 按近12个月月均去化速度计算去化周期为10.1个月 [1] - 按近6个月去化速度计算去化周期为15.9个月 实际周期更长 [1] 二手房市场表现 - 8月全市二手房成交5061套 其中住宅4175套 [2] - 实时成交量环比7月增长21.8% [2] - 二手房录得量5267套 同比增长12.8% 超5000套荣枯线 [2] 价格与租金变化 - 8月二手成交价每平方米5.96万元 环比微涨0.5% [2] - 全市商品房平均租金75.3元/平方米 环比上涨0.5% [2] - 套均租金5690元/月 环比上涨1.5% 同比上涨0.6% [2] 全国百城房价对比 - 8月百城新建住宅均价16910元/平方米 环比上涨0.20% 同比上涨2.73% [3] - 百城二手住宅均价13481元/平方米 环比下跌0.76% 同比下跌7.34% [3] 政策预期与市场展望 - 北京上海调整楼市政策后 深圳跟进概率增强 [4] - 政策预期增强叠加"金九银十"传统旺季 9月市场值得期待 [4] - 购房者观望情绪加重 主要关注限购及交易税费调整 [1]

新政对上海新房市场的影响 - 浦东中环内新杨思板块翡云悦府项目推出80套房源当日全部售罄 其中二期64套平层仅用18分钟售罄 备案均价10.98万元/平方米至13.75万元/平方米[1] - 该项目成为今年全国第二个销量突破100亿元的项目[1] - 青浦重固板块保利虹桥和颂三期开盘当日销售金额突破3亿元 大户型高总价房源基本售罄[2] 新政对上海二手房市场的影响 - 8月30日上海二手房网签成交1103套 创60天新高 时隔60天成交再次破千[3] - 截至8月30日上海8月二手房累计成交19002套[3] 政策内容及市场反应 - 上海市六部门于2025年8月25日联合印发房地产优化调整措施 涵盖住房限购 公积金 住房信贷 住房税收等6个方面[1] - 新政显著利好改善型客户 部分客户无需先置换即可直接购房[2] - 外环外项目来访量稳步提升 市场呈现多点开花态势[1][3]

上海楼市新政效果 - 新政于2025年8月25日由上海市六部门联合印发 涵盖住房限购、公积金、住房信贷、住房税收等6个方面调整 [1] - 新政落地首周多个热门新盘开盘即热销 外环外项目来访量稳步提升 二手房成交创60天新高 [1] 新房市场表现 - 浦东中环内翡云悦府项目8月28日推出80套房源全部售罄 其中64套平层仅用18分钟售罄 备案均价10.98万元/平方米至13.75万元/平方米 [1] - 该项目成为今年全国第二个销量突破100亿元的项目 [1] - 青浦保利虹桥和颂三期8月30日开盘当日销售金额突破3亿元 大户型高总价房源基本售罄 [2] 二手房市场表现 - 8月30日上海二手房网签成交1103套 创自6月29日后60天新高 时隔60天再次破千 [2] - 截至8月30日 上海8月二手房累计成交19002套 [2] 客户结构变化 - 购房人群包括新客户和前期未成交的回头客 [2] - 新政对改善客户利好明显 部分客户原本需先置换解除限购 现在可直接购买大户型 [2]

【导读】上海楼市新政后首个周末，一线调研揭示真实市场反应 中国基金报记者 吴君 孙越 8 月 25 日，上海发布楼市最新政策，明确放宽外环外套数限制、统一单身与家庭购房标准， 同步优化公积金政策、调整信贷政策、完善房产税政策，多维度推动房地产市场平稳健康发 展。 新政落地首个周末，市场反应如何？记者走访上海多个新盘售楼处，并采访多位业内人士。 其表示，新政后，市场迅速反馈，一线带看量、咨询量显著上升，部分热门楼盘交易活跃度 大幅提高，有楼盘一天卖出 4 套，转换率提升 2 ～ 3 倍。但市场仍是 " 冷热不均 " ，部分 偏远或配套不足的楼盘，仍然面临去化难题。 业内人士表示，市场恢复程度与项目本身素质、总价等因素密切相关，并非所有项目都能感 受到热度。有业内人士提醒，新政短期内对市场有强刺激效应，但后续提振效果能否持续， 仍需观察。 带看量提升、转换率翻倍 有项目一天卖出 4 套 " 从周一开始，我已经带了 5 组客户看房，基本上是每天 1 组。之前的周一到周五，有 1 组 带看就很不错了。 " 一位从业 10 年的中介小张表示，他这周末也是安排得满满当当，周六 有 3 组，周日也有。 小张告诉记者，新政出 ...