行业政策与市场趋势 - 自2024年两会以来，中央多次强调“加快构建房地产发展新模式”，推动行业从“增量扩张”转向“存量提质”与“结构优化”的新阶段 [1] - 政策导向推动商品房回归居住属性，改善型需求持续引领市场，产品向绿色、低碳、智慧化方向升级 [1] - 行业为注重产品力、服务品质与资产运营能力的企业提供了差异化发展空间 [1] 公司战略定位与转型 - 公司战略定位为“中心城市空间综合服务商”，企业使命是“服务幸福空间”，理念是“以人为本，科技引领，创新驱动，绿色发展” [1] - 公司跳出“土地城镇化”旧逻辑，转向“人的城镇化”，实现从“造房”到“营城”的战略转身 [2] - 公司核心转变是从“开发商”转型为“城市合伙人”，深度参与从规划、建设到产业导入、社区营造的全过程，与城市发展同频共振 [7] 商业模式与组织能力重构 - 公司于2021年初启动战略调整，重点提升管理团队能力，破解组织绩效与经营目标不协同难题，推动存量资产高效盘活 [2] - 通过系统提升“九大能力”，促进区域经营意识与总部服务意识的“两个转变”，并引入专业人才、对标头部企业以实现市场化、专业化转身 [2] - 商业模式重构关键在于将“以人为核心”理念转化为可感知、可落地的产品与服务，并打破传统开发流程，在前端加大城市研究、社区规划与可持续设计投入 [2] 产品体系与方法论 - 公司构建了以“幸福”为核心，以“绿色低碳、智慧空间、活力健康、在地文脉”为四芯的产品体系 [3] - 公司通过深度调研挖掘目标客群真实生活场景与情感共鸣，将社区公共空间、生活配套与服务体系提升至与户型、外立面同等重要维度 [3] - 公司推行全周期协同赋能，推动设计、成本、营销、物业等各环节前置介入、紧密合作，确保“以人为本”理念落地 [3] 标杆项目实践：绿色低碳与零碳社区 - 公司打造了北京玖合府、上海玖海云天、中建万科理想之地等一系列标杆项目 [3] - 上海中建·玖上琅宸项目是全国首批零碳社区认证典型案例，采用“悬浮规划”理念，创新应用光伏建筑一体化系统、雨水中水回用系统，并广泛使用陶瓷板、UHPC等低碳建材 [6] - 上海玖海云天项目是黄河以南示范性超低能耗社区，中建万科理想之地是上海首批多业态复合低碳“全域达低碳、局部近零碳”社区 [3] 标杆项目实践：产城融合与科学家社区 - 在上海临港顶科社区，公司以玖海云天项目为载体，通过“人－产－城”深度融合，将国家战略转化为科学家生活场景 [7] - 项目以“一体式科研动线”为核心，将住宅、实验室、商业、公园有机串联，形成舒适居所－科研设施－生活服务-康体配套的闭环系统 [7] - 项目将实验室嵌入居住组团，五大实验室皆在步行10分钟范围内，实现了“下楼做实验、上楼看风景”的无边界工作生活圈 [8] - 生活配套方面，项目周边布局海港中心、滨水艺术商业街区、华东师大第二附属中学及约14.3万平方米的莫比乌斯科学公园，所有功能在步行15分钟半径内 [8] 标杆项目实践：城市更新与未来社区 - 在广州黄埔“未来方洲”城市更新项目中，公司携手政府、产业与居民共同规划一座220万㎡“岛链式城区” [9] - 项目启动前通过超1000份街坊问卷与7轮专家访谈进行“城市诊断”，并将零碳更新、海丝文化等基因写入整体实施方案 [9] - 项目采用“先安置、后更新”的村民友好模式，首批回迁房将于2026年初交付，其户型品质与商品房同标，并配套集体物业与人才公寓 [10][11] - 项目从文化、功能、生态与治理四个维度推动系统性焕新，修复活化历史建筑，引入新型商业与公共服务设施，增加公园绿地，并创新采用“共建共治”模式 [11] - 2024年10月，项目开盘次日到访即超800组，市场反馈积极 [12] 战略城市选择与品牌发展 - 公司选择上海作为战略先行推进的核心城市，旨在融入国家战略，在一线城市核心片区确立品牌高度、锤炼核心能力、抢占战略制高点 [4] - 此举展现了公司打造全国性一线改善品牌的决心 [4] 模式总结与行业意义 - 公司的探索验证了房地产发展新模式的可实施路径，即以“人－产－城”协同共生为核心，通过精细化运营、生态化构建和可持续赋能 [12] - 公司实践实现了从“建造房子”到“服务美好生活”、从“开发土地”到“城市综合服务”的深刻转型 [12] - 公司通过系统性、创新性与品质化的方式，深度融入城市发展全链条，为行业转型与升级注入持续动力 [13]

文章核心观点 - 证券公司应转型为扎根地方、懂产业、通资本、有温度的“城市合伙人”，为区域产业提供全生命周期、一体化的金融解决方案，以服务实体经济并赋能高质量发展 [1][2] 区域产业发展趋势与金融需求 - 区域产业发展已从“单点突破”转向“集群发展”，从“规模扩张”转向“质量提升” [1] - 无论是传统产业升级还是新兴产业培育，都急需覆盖全生命周期的金融服务：初创期需创投基金、成长期需IPO服务、成熟期需并购重组 [1] 当前金融服务面临的挑战 - 金融服务存在“远水难救近火”的问题：外来机构对地方产业痛点把握不深，服务方案易“水土不服” [2] - 本土优质企业对资本市场工具运用不熟，导致许多好项目“养在深闺人未识” [2] “城市合伙人”服务模式的解决方案 - 破解供需错配需要引入“扎根本土、懂产业、通资本、有温度”的“城市合伙人” [2] - 该模式需将投行队伍设在产业一线，把金融服务送到企业身边，为城市发展量身定制务实有效的解决方案 [2] - “城市合伙人”模式以巩固壮大实体经济为目标，以“立足区域、聚焦产业、赋能企业、共筑生态”为路径 [2] - 该模式旨在摆脱“飞地式”金融服务困境，与城市结成利益共享、风险共担的共同体 [2] - 提供从产业规划到企业培育、从集群打造到风险对冲的一体化金融解决方案 [2] 中泰证券的实践与理念 - 近年来，中泰证券全力推进“城市合伙人”服务模式 [2] - 践行“城市合伙人”理念是公司扎根城市、赋能产业的坚定承诺，也是对公司“共建共治共享”发展理念的生动实践 [2] - 资本市场的核心价值在于服务实体经济，证券公司的使命在于赋能产业与城市发展 [2]

中泰证券“城市合伙人”理念与实践 - 证券公司应成为扎根本土、懂产业、通资本、有温度的“城市合伙人”，为城市与产业提供全生命周期、一体化的金融解决方案 [2] - 区域产业发展已从“单点突破”转向“集群发展”，从“规模扩张”转向“质量提升”，亟需覆盖全生命周期的金融服务 [6] - 破解金融服务供需错配，需要引入“城市合伙人”，将投行队伍设在产业一线，把金融服务送到企业身边 [6] “城市合伙人”的六大角色与赋能路径 - **战略引领伙伴**：组建130名分析师的专业团队，为地方政府提供产业诊断、规划编制等智库服务，例如为聊城市编制现代化工业体系发展蓝皮书，为济南未来产业城规划提供分析 [8] - **企业成长伙伴**：构建覆盖企业全生命周期的培育体系，初创期通过私募股权投资基金投资超70家企业，如投资维远股份8000万元助其成功IPO融资40.65亿元；成长期助力企业上市；成熟期提供再融资与债券服务 [8] - **产业集群伙伴**：通过“产业基金+并购顾问”双轮驱动，例如与青岛崂山区共同设立30亿元母基金布局前沿领域，在济南设立专项基金投资星河动力助力空天信息产业集群，助力北京金一文化司法重整并引入开科唯识完善人工智能产业生态 [9] - **风险管控伙伴**：通过旗下期货公司为产业提供套期保值、价格风险管理方案，“十四五”期间新增服务大量产业客户，例如连续5年在山东开展棉花“保险+期货”试点，累计为48.9万户农民提供超27亿元风险保障 [9] - **财富守护伙伴**：推出“中泰财富”品牌提供全方位财富管理服务，旗下股权管理平台已为超百家上市公司提供股权激励等服务，覆盖上万名核心员工 [10] - **城市发展伙伴**：依托广泛客户资源与全球布局，打造“本土对接+全球引流”招商服务体系，在内地整合资源建立“产业招商数据库”，在国际市场通过中国香港、新加坡的“双招双引驿站”搭建平台 [10] 并购重组市场的四大新趋势 - 并购重组市场正处于政策红利与产业需求共振的黄金期，定位已从规模扩张工具转变为围绕产业逻辑助力企业升级的核心抓手 [11] - **趋势一：政策驱动产业整合**：在政策引导下，企业不再追求“盲目扩张”，而是立足主业开展深度整合 [12] - **趋势二：聚焦并培育新质生产力**：“新质生产力”已成为并购的核心赛道，资源向人工智能、半导体、生物医药等领域集聚 [13] - **趋势三：央国企发挥重要作用**：央国企更注重收购行业龙头或关键环节的领军企业，通过整合优质标的重塑产业格局，实现盘活存量资产、提升市场影响力等多重目标 [13] - **趋势四：交易呈现多元化与市场化特征**：交易结构更趋多元与灵活，如定向可转债、私募收购上市公司控制权等创新，以及对高估值、未盈利标的的包容，增强了市场弹性与活力 [13]

服务阵地建设 - 公司围绕新就业群体工作地、居住地、歇脚地优化站点布局，建成6个行业综合驿站、219个社区驿站、41个暖新小屋，并联合21家餐饮企业增设红韵暖新食堂提供10余种平价套餐[3] - 服务矩阵今年以来已开展活动150余场，服务超8000人次，实现渴了能喝水、热了能乘凉、累了能休息、伤了能急救的功能[3] 服务机制优化 - 公司推出整合司法、人社等十余家单位资源的一站式服务机制，发布60项服务清单打包政策咨询、纠纷调解等服务[4] - 建立从业人员至行业党委的诉求直通机制，完善定期走访和常态交流制度以保障诉求件件有回音[4] - 发布关爱新就业群体二十条措施，常态开展暖心四季送活动，通过小哥大集解决生活难题，设立35个爱心暑托班惠及近百户家庭[4] 赋能参与治理 - 公司组建1200余人红韵小哥志愿队，依托连新码平台形成发现问题、一键上报、接单处置、积分激励的治理闭环，目前有4200余名新就业群体线上备案，239人被聘为兼职网格员[7] - 引导志愿者参与海州农产品直通车项目，近三年累计助农销货1000余吨，带动200余户增收[7] - 开设无人机配送操作、社区应急指导员等6类认证课程，首期56名学员中12人获无人机驾驶执照，8人被聘为社区安全网格员[7]

项目定位与目标 - 项目旨在打造一体化、一站式综合服务体，集成人才综合服务、企业出海服务和境外人员便利化服务 [1] - 目标是通过汇聚多方资源，线上线下联动，提供服务窗口、展示平台和交流空间，实现“在静安、为上海，通全球、链世界”的目标 [2] - 致力于深化国际人才双向交流，促进国际项目深度合作，成为全球英才的“会客厅”和海内外企业的“服务枢纽” [3] 物理空间与运营模式 - 静安国际会客厅位于南京西路1600号万航国际中心，总面积约5000平方米，地处静安寺商圈，三轨交汇 [2] - 项目创新采用“旗舰店”服务模式，构建层次清晰的服务体系 [2] - 线上平台同步启动，通过线上线下融合集成，探索多语种服务和智能导办，打造无缝衔接的服务体验 [6] 核心服务功能 - 项目内汇聚三个“一站式”服务中心：国际人才服务中心、“全球服务商”出海服务中心、境外人员便利化服务中心 [2] - 依托“全球服务商计划”，构建“全周期、全要素、全链条”出海服务体系 [2] - 引入上海市公安局“海外人才直联平台”分平台功能，整合公安系统涉外业务，提供“电子口岸签证”等出入境改革举措和“警心境力”公安服务包 [6] 合作伙伴与资源整合 - 为首批静安“城市合伙人”颁证，包括静安海外联谊会、静安繁星（全球高校校友会）联盟、全球服务商理事会等 [5] - 毕马威中国发布“新出海学院”课程体系，涵盖三大核心模块，为企业提供全周期护航服务 [9] - 组建“静安繁星联盟”，剑桥大学、帝国理工学院等6所世界名校上海校友会成为首批成员，通过资源共享和项目合作为人才工作赋能 [9]

文章核心观点 - 禅城区通过精准战略定位和制度创新，从“中心城区”向“城市中心”跃迁，实现了高质量转型发展，为城市存量提质增效提供了样本 [1][2][3][12] 发展战略定位 - 禅城区在国家高质量发展和区域发展困局中重新定位，制定从“中心城区”升级为“城市中心”的战略，落脚点是建设都市制造、产业服务、商业消费和岭南文化“四个中心” [2][3] - 战略转变的本质是提高城市能级，将区位潜力转化为辐射能力，打造能够辐射赋能全市发展的“佛山之心” [3] - 佛山拥有近千万人口，GDP高达1.3万亿元，但五个县域经济体同质化竞争，缺乏中心聚集优势资源 [2] 制度创新与资源配置 - 禅城面临“育苗无土”困境，企业度过初创期后因土地问题外流，通过“集转国”制度创新优化存量土地要素配置 [4][5] - “集转国”将城市更新与产业升级周期融合，通过“工业上楼”模式嵌入汾江科创带，提升土地使用效率并使村民收益数倍增值 [5][6] - 此举旨在破除妨碍生产要素市场化配置的体制机制障碍，大幅降低集体土地自由流动的制度成本 [4] 产业升级与服务赋能 - 禅城提出“佛山制造、禅城服务”战略，制定《生产性服务业三年行动计划》，打造产业服务中心，为全市制造业升级赋能 [7] - 佛山拥有超十万工业企业，对高端生产服务性资源需求旺盛，禅城引入科研机构、设计企业及商贸会展、法律会计、金融保险等高端专业服务业 [7] - 针对佛山人均可支配收入68862元带来的强大消费潜力，禅城通过场景升级、引入140余家首店品牌、组建商业联盟等方式打造商业消费中心，释放千万人口消费红利 [8] 城市功能与治理模式转变 - 禅城将文化与城市更新、消费创新结合，以美学提升城市格调，打造“公园城市”，推动向“国际大都市”升级，增强对高端人才的吸引力 [8][9] - 政府角色重塑为服务者、沟通者和资源整合者，通过“平台思维”打造“平台城市”，促进多元主体协同，其“城市合伙人”理念体现了共建共治共享 [10][11][12] - 增长不再依赖财政投入或国企主导的大项目，而是通过释放市场需求信号引导创新资源配置，广泛吸引社会资本参与，激发市场内生能量 [9]

公司战略定位与业务布局 - 东莞沙田实业控股集团有限公司（沙实集团）作为沙田镇属企业改革的重要载体，定位为"城市合伙人"，通过优化三级治理架构深度融入城市发展 [3] - 公司构建涵盖城市更新、产业投资、园区运营、基础设施与公共服务的综合业务平台，串联17家子公司形成协同发展网络 [5] - 重点发展土地盘整、股权投资、物业管理三大核心业务板块，践行"政企协同、赋能升级"行动纲领 [3][5] 重点项目进展 - "锐空间"文体社区项目自2025年初动工后建设稳步推进，预计8月8日试营业，将提供文化、体育、娱乐综合性活动场所 [9] - 项目已完成各场馆装修工程，正在进行设备安装调试等细节工作 [7] - 该项目是沙实集团参与城市品质提升的代表性工程，展示公司在民生文化领域的布局 [5][9] 政企协同机制 - 公司突破传统镇属企业定位，通过三级治理架构实现与政府的高效协同 [3][5] - 领导班子实地调研重点项目进度，对施工细节进行现场检查，体现政企联动的工作模式 [1][7] - 通过专题座谈会形式，就人员架构、发展规划、项目推进等核心议题进行深入探讨 [5]

广州"城市合伙人"计划 - 十五运会和残特奥会首次由粤港澳三地联合举办，广州推出"城市合伙人"计划，通过市场化供给和公共服务创新降低城市运营成本，构建"市场+资源+应用场景"的招商引资新模式 [1] - 计划首批15家企业分为战略合作伙伴、超级合伙人和城市梦想家三类，包括世邦魏理仕、德勤、滴滴集团等现代服务业及新经济领域代表企业 [2] - 该计划着眼于城市与企业的长期合作共赢，世邦魏理仕认为这是将国际经验与本土实践结合的宝贵机会 [2] 世邦魏理仕的战略考量 - 大型体育赛事是城市发展转折点，如2008年奥运会、2010年广州亚运会带动产业升级，十五运会将加速广州建设中心型世界城市 [3] - 中国商业地产面临结构性调整，广州凭借"12218"产业体系、开放营商环境及赛事全球流量成为外资布局新高地 [3] - 公司通过帮助跨国企业落户广州积累经验，成为"城市合伙人"是绑定全球资源与本地需求的战略选择，旨在助力广州产业升级并锚定中国市场长期发展支点 [3] 资源整合与协作计划 - 公司将发挥"城市智脑"作用，发起主题沙龙协同城市规划、旧改、招商等专业机构，挖掘广府文化打造特色消费场景 [4] - 推动商业地产绿色化，创新"场馆+"模式（如场馆+商业、文旅）解决赛后运营问题 [4] - 利用全球网络在赛事期间为核心商圈引入首店及旗舰店，强化"食在广州"、"旅游消费在广州"的IP [5] 产业升级与招商引资 - 重点关注广州"12218"现代化产业体系中的21个战略性新兴产业，精准对接国际企业促进研发中心、区域总部落户 [5] - 建立专属广州的服务网络，联通全球办公室开展属地招商，助力本地企业"坐广州、卖全球" [5] - 引入国际标杆案例经验，结合深圳大运场馆升级等实践，推动广州"商业+科技+体育IP"创新场景孵化 [6] 国际合作与市场机遇 - 曾为广州引入跨国企业，未来将聚焦城市升级与赛事经济的优质品牌资源，吸引关注新经济领域的外资 [7] - 十五运会是检验城市运营能力的试金石，公司希望通过专业服务实现赛前、赛中、赛后全周期的商业繁荣与资产增值 [8] - 合作将积累"大型赛事赋能城市"的中国方案，对成渝、长三角等高能级项目具有战略意义，同时把握消费动能向"质量跃升"转型的机遇 [8]

第十五届全国运动会 - 第十五届全国运动会将于2025年11月在粤港澳三地举行，推动全民健身和体育事业高质量发展 [1] - 南方财经全媒体集团与十五运会和残特奥会广州赛区执委会合作推出"十五运365天365人"专栏，聚焦运动员、企业家、专家学者等群体的全运故事 [1] - 广州推出"城市合伙人"计划，在全球范围内寻找合作伙伴，首批Logo由广州美术学院教授曹雪设计，灵感来源于广州塔 [1] 广州"城市合伙人"Logo设计 - Logo以"向上"和"活力"为核心设计理念，象征产业、企业与个人共同参与城市发展的动态过程 [2] - Logo主体造型融入广州塔及人群互动元素，体现广州构建"奋斗共同体"的理念 [2] - 曹雪表示广州塔形象代表城市发展高度，兼具时代感和未来感，设计需融入对新时代广州的理解 [2]

粤港澳全运会相关 - 第十五届全国运动会将于2025年11月在粤港澳三地举行 这是一场体育盛会 更是推动全民健身 促进体育事业高质量发展的重要契机 [1] - 十五运会和残特奥会广州赛区执委会在十五运会开幕倒计时一周年之际 推出"十五运365天365人"专栏 聚焦运动员 企业家 专家学者 体育爱好者及社会公众的全运故事与全运期待 [1] 立邦中国发展情况 - 立邦中国TUB事业群总裁李汉明表示 成为广州"城市合伙人"对企业而言有情怀 有使命 更是动力 [2] - 立邦从2001年在广州经济开发区设立生产基地起步 如今已在广州形成集生产 销售 创新研发及运营总部于一体的全产业链布局 覆盖建筑涂料 汽车涂料 工业涂料及新材料领域 [2] - 立邦近5年平均复合增长率超两位数 [2] - 立邦用色彩刷新着广州的城市精彩 广州以沃土滋养了立邦的开花结果 是彼此共进的写照 [2] 城市合伙人计划 - 立邦认为"城市合伙人"计划体现了广州和企业角色的"双向刷新" [2] - 该计划核心价值是一种并肩作战 价值共创 成果共享的全新伙伴关系 [2] 全运会相关项目 - 立邦推进天河体育中心的"零碳改造项目" 让百年场馆焕发低碳新生 [3] - 实施广州城市道路美化 街道"绣花式"社区微改造 低空经济的屋面美化项目 [3] - 引入新加坡城市焕新理念 联合安居集团通过"梦想改造家"节目打造"老房子"变身"好房子"的样板工程 让海珠老宅焕发新的城市活力 [3] 未来发展展望 - 立邦承诺仍将以"情怀为始"持续加大投入 深化合作 [3] - 立邦期待与各位合伙人携手并肩 精诚合作 共同绘就广州这座千年商都更加璀璨 更可持续 更具活力的美好明天 [3]