文章核心观点 - “十五五”时期房地产市场总体处于去库存阶段，房价水平走低，投资性需求减弱，市场将在政策支持下逐步向供需平衡方向调整 [1][21] 宏观因素对住房总需求和市场结构的影响 - 全国住房总需求和总供给进一步收缩，总需求受人口下降和城镇化放缓影响回落，供给端收缩程度大于需求端，供求关系向平衡方向发展 [1] - 我国将进入人口减少周期，到2030年总人口约14亿，较2025年净减少480万人，适龄购房人群总数减少2100万人，占总人口比重从39.2%降至38% [2] - 改善性购房群体（35~64岁）人口基数提高，“十五五”期间年均约6.6亿人，较“十四五”时期年均6.3亿人多增3000万人，占总人口比例从44.3%升至46.3% [2] - 到2030年城镇化率达70%左右，“十五五”期间仍有2~2.5个百分点增长空间，城镇人口达9.83亿人，城镇人均住宅建筑面积升至44.6平方米 [3] - 区域分化特征明显，需求集中于重点城市群，其销售份额占全国比例有望升至80%，较“十四五”时期上升5个百分点 [4] 房地产行业重要因素对供需的影响 - 到2025年底城镇人均住房建筑面积达41.4平方米，较“十三五”时期累计增长约3.8平方米 [5] - 住房库存水平处于历史高位，商品房库销比和存量待售面积均处于历史最高水平区间 [5] - 居民部门杠杆率从峰值逐步走低，预计“十五五”末期个人住房贷款占居民贷款比例从45%降至40%，居民部门杠杆率从61%降至54% [5] - 房企存量债务“尾部风险”压力犹存，上市房企投资回报率由正转负，资产减值损失以倍数递增 [8] - 在房价下行压力下，个人按揭贷款存在较大范围违约的潜在风险，不良率可能以指数化方式升高 [8] 政策引导市场供求趋向平衡并化解风险 - 政策基调以释放需求为主线，个人购房政策维持宽松环境，住房贷款利率将保持在低位运行 [13][14] - 供给侧加快推进商品房去库存，预计专项债投放规模1万亿~1.5万亿元，拉动去库1亿~1.5亿平方米，约占库存总量16% [13] - 加快城市更新计划，“十五五”时期住房保障财政支出约5000亿元，带动保障性住房贷款净增2万亿~2.5万亿元，每年城中村改造150万~200万套 [14] - 稳妥推进房企债务风险化解，央行可能延长“金融16条”至2030年末，落实房地产“白名单”项目贷款 [15] “十五五”时期房地产市场运行展望 - 商品房销售放缓，“十五五”时期城镇住宅建筑面积总需求约30亿平方米，年均6亿平方米，较“十四五”末期年化8亿平方米减少约25%，年均跌幅约5% [16] - 房价跌势收敛，预计年均新房价格同比下跌1%，二手房价格同比下跌2%，跌幅较“十四五”时期分别收窄1.5和2.5个百分点 [17] - 库存有望从历史高位回落，到“十五五”末期全国商品房待售面积约4.5亿平方米，较“十四五”末期累计减少40%，库销比降至3.5左右 [17] - 房企流动性状况边际改善，房企资金来源整体压缩30%，商品房年均销售额从12.4万亿元降至7.7万亿元 [19] - 土地市场总体疲软，但一线及部分高能级城市有望走稳复苏 [19] - 房地产投资降速逐步收敛，年均开发投资完成额约8.3万亿元，年均跌幅约4.5%，较“十四五”时期收窄3个百分点 [20] - 每年实际商品房销售面积可能在6亿~7亿平方米，新增住房供给面积不足6亿平方米，城镇户均套户数回到1.05套左右 [21] 建议出台针对性政策 - 显著降低居民购房成本，加大财税优惠，下调交易环节税率，建立税收返还和抵扣政策 [22] - 针对大城市实施区域性差异化住房政策，推动资源向需求强劲市场倾斜 [22] - 防范住房金融风险，调降存量贷款利率，增加商业银行资本金，扩大住房抵押贷款资产证券化规模 [22] - 加大“白名单”机制推行力度，提升开发贷占比，必要时新成立专门负责房企存量贷款的金融机构 [23] - 由央行牵头成立房地产稳定基金，防控房企及市场风险 [24] - 加大宏观政策调控力度，稳住经济大盘和股票市场 [25]

房地产行业现状与挑战 - 房地产的黄金时代已落幕，房价不再疯涨，开发商暴雷不断，城市扩张减速 [3] - 房地产曾是经济增长主引擎，拉动钢铁、水泥、家电、装修等一系列产业 [5] - 社会运转高度依赖房地产，涉及地方财政、企业投资、家庭资产及婚恋市场 [7] 经济发展模式分析 - 过去二十年核心经济逻辑是土地财政支撑地方发展，银行提供信贷，家庭背上债务 [5] - 发展模式面临人口减少、出生率走低、年轻人不愿结婚生子等挑战 [5] - 房地产降温导致财政收入下降、政府投资放缓、就业岗位减少、家庭消费意愿降低 [7] 拆迁补偿与个人财富 - 拆迁补偿款对许多人而言是短暂的账面财富，未能转化为持续收入能力 [5] - 缺乏产业支撑、技能提升和财富管理意识，补偿款易被消费、投资失败或通胀稀释 [5] - 案例显示2亩地征地补偿8万元，而政府土地出让价格达500万元 [3] 未来发展方向与转型 - 未来增长需依靠产业升级、科技创新和人力资本提升，发展高端制造、绿色能源、人工智能、生物医药等新质生产力 [8] - 需改革财税体制，减少对土地财政依赖，建立可持续的地方收入体系 [8] - 城镇化应注重城乡资源公平流动，以城市更新和旧改替代大拆大建 [10]

中央城市工作会议解读 城镇化发展阶段转变 - 城镇化从快速增长期转向稳定发展期 城市发展从大规模增量扩张转向存量提质增效为主 大拆大建推动城市扩张阶段已结束 [1] - 需摈弃过去城市规模扩张中的资源浪费和过度投资 适应少子化、老龄化和区域分化等人口结构变化 [1] - 发展"组团式城市群"破解资源错配 消除人口流动壁垒 增强城市治理能力 实现"人地钱"要素高效匹配 [1] 高质量城市更新 - 会议强调"高质量开展城市更新" 不同于2015年"加快棚户区和危房改造"的表述 [2] - 高质量城市更新不是大拆大建 而是建设舒适便利的宜居城市 包括城中村改造、基础设施安全改造、公共服务设施建设、历史文化建筑保护等 [2] - 需要吸引社会资本和REITs等协同投资 实现可持续运营 [2] 创新驱动城市转型 - 会议将"建设创新、宜居、美丽、韧性、文明、智慧的现代化人民城市"写入总体要求 [2] - "着力建设富有活力的创新城市"列为七大任务第二位 因地制宜发展新质生产力被再度提及 [2] - 科技创新是应对人口老龄化带来的通缩压力和外部地缘政治负面冲击的最有力手段 [2] - 未来城市发展将更多依靠科技创新和产业进步 而非基建和地产拉动 [2]

朝阳区未来三年住宅用地供应计划 - 朝阳区未来三年将推出30块住宅用地，吸引30多家大型开发商和金融机构参与[1] - 北边区域（望京、孙河）供应约50万㎡，占比较小[3] - 东边区域供应约83万㎡[4] - 南边区域（王四营、十八里店）供应量最大，约110万㎡[5] - 北、东、南三区域供应比例约为2:3:4[5] 区域市场影响分析 - 北边区域供地少可能导致豪宅价格稳定或上涨，二手房流通速度可能放缓，高端改善盘选择减少[6] - 南边区域大量供应可能使房价更"亲民"，吸引刚需和改善型购房者，配套建设将逐步完善[6] - 拆迁提速将带来城市面貌更新，同时拆迁居民购房需求可能刺激楼市[6] 朝阳区土地市场前景 - 朝阳区作为北京高端区域，有望成为新"地王"诞生地[7] - 与上海、深圳等城市土地市场活跃度相比，朝阳区土地市场潜力巨大[7] 政策环境与城市发展 - 中央城市工作会议强调推进城市更新、发展城市群和都市圈、推进城镇化、改造城中村和危旧房[9] - 这些政策方向可能对北京楼市特别是朝阳区产生长期影响[9][11] 整体市场展望 - 在中央政策指导和朝阳区供地计划推动下，北京楼市特别是朝阳区可能迎来显著变化[11]

报告行业投资评级 - 看好 [2] 报告的核心观点 - 中央城市工作会议从高维度为城市工作做具体指引，推动中国特色城市现代化发展，为城镇化建设等打响发令枪 [4] - 会议部署利于地产回归长期健康发展，使建筑建材需求探底回稳 [5] - 城市更新、行业优胜劣汰和“反内卷”推动行业供需新平衡建立，地产和建筑建材行业前景可期 [6][11] - 优秀和龙头公司在当前环境下发展确定性高，新房建设和存量房改造、城市基础设施相关龙头和优秀公司受益大 [11] 相关目录总结 会议背景与意义 - 2025年7月14 - 15日中央城市工作会议在北京召开，上一次在2015年12月，当前城镇化率较发达国家仍有差距，城市现代化发展空间大 [3][4] - 会议以建设现代化人民城市为目标，在存量提质增效上发力，守住城市安全底线，走出中国特色城市现代化新路子 [4] 对地产和建材行业的影响 - 会议提出发展城市群、推进城镇化、建设宜居城市、推进基础设施建设等部署，加速城镇化，淘汰落后住房，提升基础设施品质，推动房地产健康发展和建筑建材需求回稳 [5] - 建筑建材行业市场低迷加速优胜劣汰，“反内卷”政策优化供给端，会议推动行业供需新平衡建立 [6] 投资建议 - 坚持之前观点，优秀和龙头公司发展确定性高，新房建设和存量房改造、城市基础设施相关龙头和优秀公司受益最大 [11] 行业基本资料 - 股票家数74家，占比1.64%；行业市值7026.5亿元，占比0.69%；流通市值5913.48亿元，占比0.72%；行业平均市盈率55.43 [6] 相关报告汇总 - 包含《反内卷政策落地加速构建水泥等行业供需新平衡》《建筑建材行业2025年中期展望》等多篇报告 [13] 分析师简介 - 赵军胜有16余年研究经验，获多个分析师奖项 [14]

城市发展规划 - 着力优化现代化城市体系，提高城市对人口和经济社发展的综合承载能力 [1] - 发展组团式、网络化的现代化城市群和都市圈 [1] - 分类推进以县城为重要载体的城镇化建设 [1] - 继续推进农业转移人口市民化 [1] - 促进大中小城市和小城镇协调发展 [1] - 促进城乡融合发展 [1]