2025年7月15日中央城市工作会议在北京举行，这是继2015年12月之后又一次有关城市发展的最高规格会议，城市作为现代化的重要载体，在经历了世界 历史上规模最大、速度最快的城镇化进程之后，此次会议再一次为新时代城市发展建设定向领航。 该会议对城市发展所处历史方位作出新的判断：我国城镇化正从快速增长期转向稳定发展期，城市发展正从"大规模增量扩张"阶段转向"存量提质增效为 主"的新阶段。 此前，住房和城乡建设部部长倪虹亦指出，物业管理是重要的民生行业，是落实"城市三分建七分管"理念的重要领域。 存量时代的新形势下，物业管理行业的核心定位正发生深刻转变。 | 着力优化现代 | 著力建设富有活 | 着力建设务透便 | 着力建设绿色低 | 着力建设安全可 | 着力建设崇德向 | 1 10 8 8 0 1 1 | | --- | --- | --- | --- | --- | --- | --- | | 七城市体系 | 力的电影节 | 利的重启城市 | 演的真朋友看 | 189 11:30 110 | - BB 30 10 11 | | | 着眼于提高城市 | 精心培育创新生 | 坚持人口、产业、 | 巩固生态环境治 ...

住房租赁条例核心内容 - 我国首部住房租赁专门行政法规《住房租赁条例》将于2025年9月15日施行 标志着住房租赁市场进入法治化、规范化新阶段 [1] - 《条例》出台是落实中央城市工作会议"存量提质增效"要求的重要举措 有助于推动存量空间在租赁领域的高效配置与利用 [1] - 《条例》从承租人角度出发 针对随意克扣押金、频繁涨租、房屋安全隐患等市场痛点问题作出明确规定 [1] 行业规范与市场影响 - 《条例》设立严格准入条件和运营规范 要求企业发布真实房源 建立租金押金资金监管账户 推动市场资源向优质企业集中 [2] - 《条例》实施将扭转房地产市场"重销售、轻租赁"倾向 鼓励居民出租自有房源 支持盘活闲置房产 优化市场供给结构 [2] - 专业化规模化住房租赁企业将迎来发展机遇 带动家居装饰、智能安防、物业服务等上下游产业协同升级 [3] 配套措施与实施保障 - 需加快出台配套细则 针对资金监管、房源审核、违规处罚等关键环节制定明确规则 [3] - 强化金融财税支持 鼓励开发住房租赁经营性贷款、项目贷款及资产证券化产品 规范租金贷业务 [4] - 构建覆盖企业、机构、房东及租客的市场信用体系 建立守信激励和失信约束机制 [4] - 加强行业人才培养 开展职业技能培训和政策法规普及 培养复合型人才队伍 [5] 制度创新与社会效益 - 《条例》为"租购并举"住房制度提供法律支撑 提升租赁住房在住房体系中的地位 [2] - 通过建立租金监测机制 避免租赁市场大起大落 对稳定整体房地产市场预期具有支撑作用 [3] - 需深化租购权益同享 在《条例》精神指导下逐步落实公共服务常住人口全覆盖 [4]

城市安全政策导向 - 中央城市工作会议明确提出"严格限制超高层建筑"并强调"全面提升房屋安全保障水平" [1] - 政策转向体现"人民城市"理念 从追求形象转向注重功能适配性与民生获得感 [2] 超高层建筑现状与风险 - 全国现有高层民用建筑超100万栋 其中超100米的超高层建筑达5000余栋 总量居世界第一 [1] - 高层住宅火灾占比4.8% 但死亡人数占比达12.2% 凸显消防救援难题 [1] - 超高层建筑存在扑救难、业态多、蔓延快、疏散难等世界性安全隐患 [1] 城市发展模式转型 - 建设运维成本过高 超高层建筑电梯维护、消防升级等持续投入与"提质增效"要求相悖 [2] - 存量发展阶段更需"里子工程" 如老旧小区改造、口袋公园建设、地下管网升级等民生项目 [2] - 建筑高度需与城市承载力匹配 应以人口规模和功能需求为导向 [2] 风险治理措施 - 对现有超高层建筑实施"零容忍"隐患排查 运用科技手段提升安全保障能力 [2] - 未来建设将严格限制高度 从源头控制超高层建筑增量 [2]

城市高质量发展政策导向 - 中央城市工作会议明确城市发展从增量扩张转向存量提质增效阶段，强调品质提升和结构优化[2] - 提出"统筹生产、生活、生态三大布局"和"建设舒适便利的宜居城市"的双重目标[1][2] - 要求稳妥处理新与旧的关系，同步推进新建设施（慢行交通/养老中心）与旧改（危旧房/管网）[2] 城市基础设施建设成果 - 供水燃气实现建成区全覆盖，地级市黑臭水体消除率100%，人均公园绿地达15.91平方米[1] - 2019-2024年全国改造老旧小区28万个，新增停车位387万个，建设社区服务设施7.8万个[1] - 通过"城中村改造+老旧管线升级"组合拳改善居住条件并拉动投资[2] 社区服务创新实践 - 开发停车小程序实现车位实时查询，采用"开门编规划"机制改造荒废地为社区服务中心[3] - 社区引入早点摊、修鞋铺等便民业态提升烟火气，养老托育设施覆盖率显著提高[1][3] - 通过"口袋公园"建设使城市绿地可达性提升，推窗见绿成为新标准[1] 城市治理模式转型 - 管理服务重要性超越建设，强调共建共享机制（如居民参与规划决策）[3] - 完整社区建设聚焦补齐"一老一小"服务短板，构建15分钟生活圈[1] - 差异化实施"保障房+商品房"双轨供给，保障"住有所居"与"住有优居"[1]

广州城市发展战略 - 城市发展从增量扩张转向存量提质增效阶段，坚持内涵式发展为主线，建设创新、宜居、美丽、韧性、文明、智慧的现代化人民城市 [1] - 广州经济体量超过3万亿，历史上通过强化枢纽、开放、改革、创新等核心功能实现稳健发展 [1] - 当前战略选择包括城中村改造、制造业立市、打造现代化产业体系，摒弃短期盲目投资扩张 [1] 重大活动对城市发展的推动 - 承办十五运会和残特奥会推动城市基础设施和公共服务提升，贯彻"办赛事就是办城市"理念 [2] - 历史上六运会、九运会和亚运会均成为完善城市核心功能的契机，带动天河区开发、城市东进和高铁时代 [7] - 本次十五运注重精细节约，通过城市微改造优化综合功能，如新增滨水休闲空间和延伸珠江夜游 [8][9] 对外开放与平台经济 - 广交会第137届境外采购商达28.89万人，同比增长17.3%，现场意向出口成交254.4亿美元，同比增长3% [4] - 读懂中国国际会议、财富国际论坛等平台成为国际名片，吸引多国政要访问，体现广州对外开放深度 [4] 人口与城市融合 - 广州率先在全国超大城市推动外来人口社会融合，实现随迁子女全部入读公办学位、提供公租房、租购同权等 [5] - 人口流入与城市发展形成良性循环，城市享受人口红利，外来人口分享发展红利 [6] 基础设施与城市更新 - 2024年计划开通地铁+城轨10条173公里，形成总运营里程超1200公里的轨道交通网络 [10] - 结合城中村改造形成从广州塔至海珠湖的中央绿轴，强化世界级中轴线功能 [9] 未来发展方向 - 需在"一老一小"民生设施、岭南文化保护、人工智能和新能源技术等领域继续提升 [10] - 十五运会后对内涵式增长的投入将成为新发展动能，支持城市转型升级 [10]

中央城市工作会议部署 - 会议指出要"加快构建房地产发展新模式"、"稳步推进城中村和危旧房改造"，相比2015年未提出明确目标 [1] - 强调城镇化不能急于求成，要补工业化短板，有些事要打攻坚战，有些事要久久为功 [1] 国常会规范新能源汽车产业 - 提出规范新能源汽车产业竞争秩序，加强成本调查和价格监测 [2] - 强化产品生产一致性监督检查，督促重点车企落实支付账期承诺 [2] - 健全规范竞争长效机制，引导企业通过科技创新、提升质量增强竞争力 [2] 下半年经济政策展望 - 固定资产投资潜力大，重点在新质生产力、城市更新改造、民生"补短板"领域 [5][6] - 消费政策将继续加力，刺激消费补贴政策陆续出台 [5][6] - 宏观政策"工具箱"丰富，将根据市场变化适时推出 [5][6] 货币信贷政策执行 - 下半年落实适度宽松货币政策，聚焦科技创新、扩大消费、民营小微等领域 [7][8] - 设立5000亿元服务消费与养老再贷款，支持住宿餐饮、文旅体娱等服务领域 [8] - 推动科技创新债券市场发展，培育支持科技创新的金融市场生态 [7][8] 多行业"反内卷"部署 - 新能源汽车产业将综合治理非理性竞争，规范行业秩序 [9][10] - 工信部将出台钢铁、有色、石化等行业稳增长方案，淘汰落后产能 [9][10] - 发改委强调因地制宜发展新质生产力，防止低效重复建设 [10] 市场监管总局典型案例 - 公布9件"内卷式"竞争案例，涉及燃气灶具、灭火器、童装等不合格产品 [11][12] - 产品劣质低价是"内卷式"竞争主要表现形式，严重侵害消费者权益 [11] 海外"反内卷"经验 - 日本鼓励企业合并联合，形成交叉持股的"经连会"企业集团 [15][16] - 英美通过市场化出清过剩产能，同时提供就业帮扶与养老保障 [17][18] - 德国制定高标准认证机制，推动差异化竞争，如《啤酒纯净法》 [19][20]

政策转向 - 高层会议明确不提"刺激房地产" 标志着行业从增量扩张转向存量提质阶段 [1] - "内涵式发展"成为新方向 重点从新建转向老旧小区改造和基础设施完善 [1][8] - 政策用语变化显著 通篇未出现"刺激""拉动经济"等传统表述 强调"宜居城市"定位 [6] 市场现状 - 三四线城市商品房空置率超50% 库存去化周期普遍超过5年 [7] - 2015年后新建商品房占比达总量50% 近十年供应量超过历史总和 [7] - 居民杠杆率从2015年40%升至63.7% 购房支付能力显著下降 [7] - 出生人口十年减少700万（1655万→954万） 长期需求支撑减弱 [7] 行业模式变革 - 开发商高周转高杠杆模式终结 银行对房企贷款审批趋严 [9] - 超高层建筑受到严格限制 政策导向转向"韧性城市"建设 [9] - 土地市场降温明显 多地出现底价成交现象 [9] 资产价值重构 - 老破小资产面临重估 拆迁预期消失导致流动性风险加剧 [10] - 房产价值评估标准变化 从"地段为王"转向"宜居属性"综合考量 [10] - 95后00后成为未来购房主力 对住房品质要求显著提升 [11] 城市发展路径 - 城市建设重点转向基础设施改造 包括道路维修、管网更新、电梯加装等 [8] - "城市更新"替代"大拆大建" 历史建筑保护力度加强 [10] - 社区配套服务成为核心指标 教育医疗交通便利度权重提升 [10]

报告行业投资评级 - 行业评级为买入（维持） [1] 报告的核心观点 - 政策跟踪方面，城市发展进入存量提质增效阶段，中央城市工作会议提出城镇化从快速增长期转向稳定发展期，城市发展从大规模增量扩张转向存量提质增效，要高质量开展城市更新，未来聚焦部分区域或优质项目 [3] - 成交下行压力持续加大，“止跌回稳”政策仍要发力，新房和二手房成交均放缓，市场需求下行压力大，需政策端发力提振预期 [5] - 投资建议方面，维持行业“买入”评级，建议关注具备拿地能力且土储布局合理的头部房企以及受益于二手房交易持续活跃的头部中介机构 [6] 根据相关目录分别进行总结 政策跟踪 - 7月14 - 15日中央城市工作会议举行，上次是2015年12月，本次提出城镇化和城市发展阶段转变，为未来10年城市发展设定目标，要高质量开展城市更新 [3] - 会议强调坚持因地制宜、分类指导，以建设现代化人民城市为目标，以推动城市高质量发展为主题等，走出中国特色城市现代化新路子 [4] - 城市工作要转变发展理念、方式、动力、重心和方法，更加注重以人为本、集约高效、特色发展、治理投入和统筹协调 [9] 周度数据跟踪 - 新房方面，30大中城市近一周（截至7月18日）新房成交面积119万平米，同比 - 28%、环比 - 14%，1 - 7月累计同比下降5.6%，各线城市成交有不同表现 [5][10] - 二手房方面，13城近一周（截至7月18日）二手房成交面积148万平米，同比 - 8.8%，7.1 - 7.18成交同比 - 11%，市场需求下行压力大 [5][10] 投资建议 - “止跌回稳”政策基调未变，需求下行需政策支持，下半年政策发力在收储政策，专项债收购进度有望加快，城中村改造预计加快进度 [6][19] - 维持行业“买入”评级，建议关注具备拿地能力且土储布局合理的头部房企如保利发展等，以及受益于二手房交易活跃的头部中介机构如我爱我家等 [6][19]

中央城市工作会议解读 城镇化发展阶段转变 - 城镇化从快速增长期转向稳定发展期 城市发展从大规模增量扩张转向存量提质增效为主 大拆大建推动城市扩张阶段已结束 [1] - 需摈弃过去城市规模扩张中的资源浪费和过度投资 适应少子化、老龄化和区域分化等人口结构变化 [1] - 发展"组团式城市群"破解资源错配 消除人口流动壁垒 增强城市治理能力 实现"人地钱"要素高效匹配 [1] 高质量城市更新 - 会议强调"高质量开展城市更新" 不同于2015年"加快棚户区和危房改造"的表述 [2] - 高质量城市更新不是大拆大建 而是建设舒适便利的宜居城市 包括城中村改造、基础设施安全改造、公共服务设施建设、历史文化建筑保护等 [2] - 需要吸引社会资本和REITs等协同投资 实现可持续运营 [2] 创新驱动城市转型 - 会议将"建设创新、宜居、美丽、韧性、文明、智慧的现代化人民城市"写入总体要求 [2] - "着力建设富有活力的创新城市"列为七大任务第二位 因地制宜发展新质生产力被再度提及 [2] - 科技创新是应对人口老龄化带来的通缩压力和外部地缘政治负面冲击的最有力手段 [2] - 未来城市发展将更多依靠科技创新和产业进步 而非基建和地产拉动 [2]

城镇化发展阶段 - 中国城镇化率当前为67%，对比发达国家80%以上水平，正从快速增长期转向稳定发展期，土地城镇化进入存量提质增效阶段 [1][2] - 人口城镇化仍受户籍制度改革和农村人口结构变化影响，若制度松绑可能维持增速，类似日本90年代出现的第二波城市化加速现象 [2] 区域差异化策略 - 人口流入城市需盘活闲置工业用地和商服用地转为居住用地，缓解住房压力，必要时将农用地转为城市建设用地 [2] - 人口流出地区需推进建设用地减量，闲置住宅和产业用地可复耕为农业或生态用地，公共服务采取集中供应模式 [3] - 农村地区通过集体经营性建设用地和宅基地减量产生指标，全国范围内优化配置至人口增长城市 [3] 制度改革方向 - 户籍改革需以实际居住年限和社保缴纳为核心落户标准，降低教育权重，取消名额限制，推动都市圈内城市互认 [5] - 土地制度需加快集体经营性建设用地入市和宅基地改革，强化农民进城后农村权益保留政策的宣传 [5] 都市圈发展路径 - 中心城市与周边中小城市形成产业、居住、公共服务高度一体化的都市圈，例如外围城市承载居住功能，中心城市聚焦研发设计 [6] - 广州、深圳等中心城市人口持续增长，技术进步和管理改善可突破承载力"天花板"，东京都市圈案例显示人口达3800万仍增长 [6][7] 城市功能分工 - 大城市群中心城市聚焦现代服务业和科技创新，郊区布局先进制造业，中小城市承载制造业及居住功能 [9] - 偏远县城服务区域农业和生态，边境县城承担国防功能，农村地区发展规模化农业、旅游业及新能源产业 [9] 城市更新与消费 - 存量时代需通过老旧小区改造、适老化设施升级、老街区业态更新匹配服务业占比提升趋势 [11] - 大城市可发展会展、演艺等高人口密度依赖的服务业，中小城市通过交通融入都市圈消费网络 [12] 宜居城市建设 - 提升教育、医疗、养老等公共服务质量，改善生态环境，增加餐饮、文化等生活性服务业供给多样性 [13] - 多元化服务如多语言支持可增强国际人才吸引力，高质量生活环境为服务业发展创造条件 [13][14]