完整社区建设，旨在居民适宜的步行范围内（步行5~10分钟），按照完善的基本公共服务设施、健全 的便民商业服务设施、完备的市政配套基础设施、充足的公共活动空间、全覆盖的物业管理等，打造居 民归属感、认同感较强的居住社区。比如，就公共服务设施而言，其完整性就是要配备一个社区综合服 务站、幼儿园、托儿所、老年服务站和社区卫生服务站。再比如，老旧街区、老旧厂区、老旧火车站、 低效楼宇、传统商业设施等更新，推动建筑功能转换，在完善设施配套后，植入新业态、新功能、新场 景，为老旧区域注入新活力，也带动装饰装修、文旅流量、夜经济、创业创新等新经济兴起，既可提升 基层社区治理能力，也可激活服务消费和就业增长。 不久前，国务院以"深入推进以人为本的新型城镇化，着力构建城乡融合发展新格局"为主题，进行第十 七次专题学习。此次会上提出，要深入实施城市更新行动，把城市更新和消除安全隐患、稳楼市等工作 结合起来，扎实推进好房子建设和房地产高质量发展。 我国城市增长的动力，正在从大规模增量扩张转向存量提质增效为主，而城市更新则是城市增长动力转 换的切入点和抓手。城市更新最主要的任务，就是通过开展城市体检评估，从住房、到小区、到社区、 到 ...

这几年，地铁建设门槛不断提升，已成为越来越明显的趋势。 但最近，一个消息传出，如同一石激起千重浪，让更多城市的地铁建设不确定性，再度陡增。 近日，宁波相关部门在回应市民咨询时证实，根据国家发改委的新要求，对于前一轮轨道交通规划中已批复但未组织实施的项目，在新一轮规划申报时需 重新报批。 这一明确表态，在侧面印证了此前业内流传的政策风向，也再次传递出一个无比清晰的信号： 地铁建设，真的变天了。 01 过去几年，地铁政策的收紧，并非突然，而是伴随着一个持续升级的过程。 2018年"52号文"，大幅提高了申报城市的GDP、财政收入等门槛。 | | 城市轨道交通申报新轮建设规划条件 | | | --- | --- | --- | | | 地铁 | 经营 | | 殷公共财政 预算收入 | 300亿元以上 | 150亿元以上 | | 地区生产总值 | 3000亿元以上 | 1500亿元以上 | | 市区常住人口 | 300万人以上 | 150万人以上 | | 初期客运强度 | 每日每公里0.7万人次 | 每日每公里0.4万人次 | | 远期客流规模 | 单向高峰小时3万人次以上 | 单向高峰小时1万人次以上 | | 其他 ...

项目模式与融资创新 - 项目采用“居民出一点、企业投一点、政府补一点”的筹资模式 私房居民出资标准为每平方米4400元[3] - 公房改造由国资投入约1900万元 改造后国企通过“租商融合”业态运营 预计未来每月收入达13.7万元[3] - 政府角色转变为搭建平台和制定规则 以少量财政资金撬动社会资本参与 实现区域价值整体提升[2] 政策支持与机制创新 - 2024年6月广州出台城市更新新规 允许“地上建筑规模增量原则上不超过30%” 为危旧房“小连片”自主改造松绑[2] - 项目创新采用“统一设计、归集产权、整体报批”模式 由国企北秀公司作为实施主体 统筹推进不同权属房屋的整体改造[5] - 政府角色从“包办者”转向“规则制定者、平台搭建者、利益协调者、建设赋能者” 强调政策引导与多元主体协作[8] 技术应用与效率提升 - 项目采用BMC钢结构模块化建造技术 通过56个建筑模块工厂预制、现场组装 工期缩短约60%[7] - 针对消防通道拓宽需求提出“6米骑楼退让”方案 针对采光问题通过整合空间形成中庭并增设采光井[7] - 建设周期从今年4月动工至10月完工 仅用半年时间实现从17栋老房子到1栋4层综合楼的改造[1][2] 社区协商与治理变革 - 洪桥街道成立工作专班 牵头组织业主代表、居民代表、设计团队等各方成员反复研究协商[2][4] - 面对最终决定不参加改造的两户居民 街道保持包容并为其住所进行微改造 以取得最大共识[4] - 城市建设进入“修炼内功”阶段 从“做大增量”走向“做优存量” 强调“原拆原建”“微改造”等可持续道路[2]

项目概况与成果 - 广州市越秀区洪桥街道“黉桥·小石集”项目将17栋建于上世纪60至80年代的C、D级危房改造为一栋4层综合楼，实现从“忧居”到“优居”的转变 [1] - 项目于今年4月动工至10月完工，工期仅半年，改造后一层为便利商铺，二至四层为配有独立卫浴的公寓，并规划有健身房、养老服务站和托育点等公共空间 [1] - 改造前巷道最窄处不足2.5米，救护车、消防车难以通行，户均面积仅十几平方米，房屋破旧采光差 [1] 政策支持与模式创新 - 2024年6月广州出台城市更新新规，规定“地上建筑规模增量原则上不超过30%”，为危旧房“小连片”自主改造“松绑” [2] - 项目创新采用“统一设计、归集产权、整体报批”模式，由国企北秀公司作为实施主体，统筹推进不同权属房屋的整体改造 [5] - 政府角色从“土地经营者”“开发商”转变为“规则制定者、平台搭建者、利益协调者、建设赋能者”，用少量财政资金撬动社会资本参与 [2][7] 资金解决方案 - 采用“居民出一点、企业投一点、政府补一点”的筹资模式，私房居民出资改造费用为每平方米4400元 [3] - 公房改造由国资投入约1900万元，改造后国企以“租商融合”业态运营，预计未来每月收入达13.7万元 [3] 技术应用与工程管理 - 项目采用BMC钢结构模块化建造技术，通过56个建筑模块工厂预制、现场组装，工期缩短约60% [7] - 针对消防通道拓宽需求，提出“6米骑楼退让”方案，针对采光问题通过整合空间形成中庭并增设采光井 [7] 社区协商与居民关系处理 - 洪桥街道成立工作专班，牵头组织业主代表、周边居民代表、项目设计团队等各方成员反复研究协商 [2][4] - 面对最终决定不参加改造的两户居民，街道保持包容度并为其住所做了微改造，以取得最大共识 [4] 行业发展趋势 - 中国城市发展逻辑正经历根本性转变，从大规模增量扩张转向存量提质增效 [2] - 城市建设进入更新改造“修炼内功”阶段，从“做大增量”走向“做优存量”、从“外延扩张”迈向“内涵提升” [2]

中央城市工作会议对物业管理行业的影响 - 会议于2025年7月15日举行 是继2015年12月后最高规格城市发展会议 提出城镇化从快速增长期转向稳定发展期 城市发展从大规模增量扩张转向存量提质增效为主的新阶段 [1][4] 物业管理行业定位转变 - 行业核心定位发生深刻转变 成为城市治理与民生服务最后一公里 直接影响居民体验与城市宜居度 是城市内涵式发展的基础支撑 [3][6] - 行业是社区微观治理核心力量 衔接城市公共服务与居民需求的关键纽带 在参与城市更新 优化社区空间 提升居住品质等方面优势显著 [6] 三大发展机遇 - 机遇一：城市更新催生社区硬件更新机遇 物业企业可深度融入社区更新改造 包括老旧设施升级维护和社区设备更新改造 [7][8] - 机遇二：存量提质增效激活社区运营升级机遇 物业企业作为存量资产增值保值核心运营力量 可深度挖掘社区空间多元价值 [9][10] - 机遇三：民生需求升级拓展生活性服务延伸机遇 物业企业可依托贴近居民优势 在养老 矛盾调解等领域向民生保障+治理协同深度延伸 [11] 具体业务机会与市场规模 - 电梯更新加装：市场规模约2.6万亿元 超长期特别国债资金支持 每台电梯换新最多补贴15万元 地方加装类补贴达20-28万元/台 [13][15] - 外墙修缮翻新：市场规模3000亿元 典型城市如诸暨提供210元/平方米资金补助 [13] - 居家/社区养老服务：市场规模超万亿 [13] - 适老化改造：市场规模4600亿元 [13] - 社区托育服务：市场规模1500亿元 [13] - 社区家政服务：市场规模超万亿 [13] 行业布局与战略 - TOP30物企中近60%已布局专业工程公司 其中50%企业布局电梯更新与加装业务 47%布局承接查验业务 [15] - 在已布局电梯业务企业中 50%选择战略合作 25%采用合资合作 38%通过股权合作方式参与 [19] - 物业企业可通过公益性社区空间运营（如停车位扩容 智慧停车场）和经营性社区商业运营（如商户对接 市集活动）获取增值收益 [20][21] 行业转型方向 - 物业企业从单纯空间维护向增值服务运营转型 实现从社区内维护到城市级运营的全维度业务拓展 [12][22] - 凭借与业主的亲近感与信任基础 深度联动社区居民 形成独特运营优势 成为推动人民城市建设的核心力量 [23]

住房租赁条例核心内容 - 我国首部住房租赁专门行政法规《住房租赁条例》将于2025年9月15日施行 标志着住房租赁市场进入法治化、规范化新阶段 [1] - 《条例》出台是落实中央城市工作会议"存量提质增效"要求的重要举措 有助于推动存量空间在租赁领域的高效配置与利用 [1] - 《条例》从承租人角度出发 针对随意克扣押金、频繁涨租、房屋安全隐患等市场痛点问题作出明确规定 [1] 行业规范与市场影响 - 《条例》设立严格准入条件和运营规范 要求企业发布真实房源 建立租金押金资金监管账户 推动市场资源向优质企业集中 [2] - 《条例》实施将扭转房地产市场"重销售、轻租赁"倾向 鼓励居民出租自有房源 支持盘活闲置房产 优化市场供给结构 [2] - 专业化规模化住房租赁企业将迎来发展机遇 带动家居装饰、智能安防、物业服务等上下游产业协同升级 [3] 配套措施与实施保障 - 需加快出台配套细则 针对资金监管、房源审核、违规处罚等关键环节制定明确规则 [3] - 强化金融财税支持 鼓励开发住房租赁经营性贷款、项目贷款及资产证券化产品 规范租金贷业务 [4] - 构建覆盖企业、机构、房东及租客的市场信用体系 建立守信激励和失信约束机制 [4] - 加强行业人才培养 开展职业技能培训和政策法规普及 培养复合型人才队伍 [5] 制度创新与社会效益 - 《条例》为"租购并举"住房制度提供法律支撑 提升租赁住房在住房体系中的地位 [2] - 通过建立租金监测机制 避免租赁市场大起大落 对稳定整体房地产市场预期具有支撑作用 [3] - 需深化租购权益同享 在《条例》精神指导下逐步落实公共服务常住人口全覆盖 [4]

城市安全政策导向 - 中央城市工作会议明确提出"严格限制超高层建筑"并强调"全面提升房屋安全保障水平" [1] - 政策转向体现"人民城市"理念 从追求形象转向注重功能适配性与民生获得感 [2] 超高层建筑现状与风险 - 全国现有高层民用建筑超100万栋 其中超100米的超高层建筑达5000余栋 总量居世界第一 [1] - 高层住宅火灾占比4.8% 但死亡人数占比达12.2% 凸显消防救援难题 [1] - 超高层建筑存在扑救难、业态多、蔓延快、疏散难等世界性安全隐患 [1] 城市发展模式转型 - 建设运维成本过高 超高层建筑电梯维护、消防升级等持续投入与"提质增效"要求相悖 [2] - 存量发展阶段更需"里子工程" 如老旧小区改造、口袋公园建设、地下管网升级等民生项目 [2] - 建筑高度需与城市承载力匹配 应以人口规模和功能需求为导向 [2] 风险治理措施 - 对现有超高层建筑实施"零容忍"隐患排查 运用科技手段提升安全保障能力 [2] - 未来建设将严格限制高度 从源头控制超高层建筑增量 [2]

城市高质量发展政策导向 - 中央城市工作会议明确城市发展从增量扩张转向存量提质增效阶段，强调品质提升和结构优化[2] - 提出"统筹生产、生活、生态三大布局"和"建设舒适便利的宜居城市"的双重目标[1][2] - 要求稳妥处理新与旧的关系，同步推进新建设施（慢行交通/养老中心）与旧改（危旧房/管网）[2] 城市基础设施建设成果 - 供水燃气实现建成区全覆盖，地级市黑臭水体消除率100%，人均公园绿地达15.91平方米[1] - 2019-2024年全国改造老旧小区28万个，新增停车位387万个，建设社区服务设施7.8万个[1] - 通过"城中村改造+老旧管线升级"组合拳改善居住条件并拉动投资[2] 社区服务创新实践 - 开发停车小程序实现车位实时查询，采用"开门编规划"机制改造荒废地为社区服务中心[3] - 社区引入早点摊、修鞋铺等便民业态提升烟火气，养老托育设施覆盖率显著提高[1][3] - 通过"口袋公园"建设使城市绿地可达性提升，推窗见绿成为新标准[1] 城市治理模式转型 - 管理服务重要性超越建设，强调共建共享机制（如居民参与规划决策）[3] - 完整社区建设聚焦补齐"一老一小"服务短板，构建15分钟生活圈[1] - 差异化实施"保障房+商品房"双轨供给，保障"住有所居"与"住有优居"[1]

广州城市发展战略 - 城市发展从增量扩张转向存量提质增效阶段，坚持内涵式发展为主线，建设创新、宜居、美丽、韧性、文明、智慧的现代化人民城市 [1] - 广州经济体量超过3万亿，历史上通过强化枢纽、开放、改革、创新等核心功能实现稳健发展 [1] - 当前战略选择包括城中村改造、制造业立市、打造现代化产业体系，摒弃短期盲目投资扩张 [1] 重大活动对城市发展的推动 - 承办十五运会和残特奥会推动城市基础设施和公共服务提升，贯彻"办赛事就是办城市"理念 [2] - 历史上六运会、九运会和亚运会均成为完善城市核心功能的契机，带动天河区开发、城市东进和高铁时代 [7] - 本次十五运注重精细节约，通过城市微改造优化综合功能，如新增滨水休闲空间和延伸珠江夜游 [8][9] 对外开放与平台经济 - 广交会第137届境外采购商达28.89万人，同比增长17.3%，现场意向出口成交254.4亿美元，同比增长3% [4] - 读懂中国国际会议、财富国际论坛等平台成为国际名片，吸引多国政要访问，体现广州对外开放深度 [4] 人口与城市融合 - 广州率先在全国超大城市推动外来人口社会融合，实现随迁子女全部入读公办学位、提供公租房、租购同权等 [5] - 人口流入与城市发展形成良性循环，城市享受人口红利，外来人口分享发展红利 [6] 基础设施与城市更新 - 2024年计划开通地铁+城轨10条173公里，形成总运营里程超1200公里的轨道交通网络 [10] - 结合城中村改造形成从广州塔至海珠湖的中央绿轴，强化世界级中轴线功能 [9] 未来发展方向 - 需在"一老一小"民生设施、岭南文化保护、人工智能和新能源技术等领域继续提升 [10] - 十五运会后对内涵式增长的投入将成为新发展动能，支持城市转型升级 [10]

中央城市工作会议部署 - 会议指出要"加快构建房地产发展新模式"、"稳步推进城中村和危旧房改造"，相比2015年未提出明确目标 [1] - 强调城镇化不能急于求成，要补工业化短板，有些事要打攻坚战，有些事要久久为功 [1] 国常会规范新能源汽车产业 - 提出规范新能源汽车产业竞争秩序，加强成本调查和价格监测 [2] - 强化产品生产一致性监督检查，督促重点车企落实支付账期承诺 [2] - 健全规范竞争长效机制，引导企业通过科技创新、提升质量增强竞争力 [2] 下半年经济政策展望 - 固定资产投资潜力大，重点在新质生产力、城市更新改造、民生"补短板"领域 [5][6] - 消费政策将继续加力，刺激消费补贴政策陆续出台 [5][6] - 宏观政策"工具箱"丰富，将根据市场变化适时推出 [5][6] 货币信贷政策执行 - 下半年落实适度宽松货币政策，聚焦科技创新、扩大消费、民营小微等领域 [7][8] - 设立5000亿元服务消费与养老再贷款，支持住宿餐饮、文旅体娱等服务领域 [8] - 推动科技创新债券市场发展，培育支持科技创新的金融市场生态 [7][8] 多行业"反内卷"部署 - 新能源汽车产业将综合治理非理性竞争，规范行业秩序 [9][10] - 工信部将出台钢铁、有色、石化等行业稳增长方案，淘汰落后产能 [9][10] - 发改委强调因地制宜发展新质生产力，防止低效重复建设 [10] 市场监管总局典型案例 - 公布9件"内卷式"竞争案例，涉及燃气灶具、灭火器、童装等不合格产品 [11][12] - 产品劣质低价是"内卷式"竞争主要表现形式，严重侵害消费者权益 [11] 海外"反内卷"经验 - 日本鼓励企业合并联合，形成交叉持股的"经连会"企业集团 [15][16] - 英美通过市场化出清过剩产能，同时提供就业帮扶与养老保障 [17][18] - 德国制定高标准认证机制，推动差异化竞争，如《啤酒纯净法》 [19][20]