2025年房地产市场回顾与2026年展望 - 2025年全国房地产市场整体延续调整态势 核心城市二手房在“以价换量”下维持稳定规模 改善性需求成为新房市场核心支撑 [1] - 预计2026年相关政策将继续靠前发力 加快稳地产 [1][6] 二手房市场表现 - 2025年重点30城二手住宅成交约174万套 同比基本持平 [1] - 一季度30城二手住宅成交套数同比增长25% 二季度同比增幅收窄 9月重点城市成交量同比增长13% 带动三季度同比小幅增长1% 四季度月均成交量相比三季度有所回落 [1] - 一线城市“以价换量”效果显著 全年成交面积同比增长2% 其中上海成交量同比增长7% 深圳同比增长4% [1] - 2025年12月上海二手房成交量再度冲破2.3万套 创下近8个月新高 [2] - 自2025年3月以来 深圳二手房录得量连续10个月超5000套 其中3月为7703套 12月为6613套 [2] - 成都 杭州 天津 西安 武汉 南京等核心强二线城市二手房市场走出“独立行情” 全年成交面积2-3倍于新房成交规模 [2] - 2025年30城二手住宅成交套数占新房及二手房合计成交量的比重约为65% 较2024年全年提升4个百分点 [2] 新房市场表现 - 改善性住房需求为新房市场重要支撑 2025年30城120平方米以上户型新房成交占比持续提升 其中120-144平方米户型占比超30% [3] - 与2024年同期相比 2025年1-11月 30个代表城市中 20个城市120-144平方米产品成交套数占比提升 24个城市144平方米以上产品成交套数占比提升 [3] - 2025年上半年50城可售面积小幅下行 下半年持续横盘 平均出清周期22.2个月 [3] - 2025年百城二手住宅价格累计下跌8.36% 百城新房价格累计上涨2.58% [3] 近期政策动态与影响 - 2025年12月24日 北京发布政策优化通知 内容包括降低非京籍家庭购房社保年限要求 支持多孩家庭多购一套 不再区分首套二套商贷利率 降低公积金贷款首付比例等 [4] - 新政后首个周末 北京部分楼盘到访量 二手房带看量较新政前有所增加 [4] - 新政后（2025年12月25日—12月31日）北京新建商品住宅 二手房住宅日均网签量分别为159套 702套 较新政前（12月1日—12月24日）日均分别增长72.8% 37.4% [4] - 自2026年1月1日起 个人将购买不足2年的住房对外销售 按3%征收率全额缴纳增值税 购买2年以上（含2年）的住房对外销售 免征增值税 [5] 政策展望与市场前景 - 预计2026年相关政策将继续靠前发力 短期主要围绕促需求 优化供给等方面 中长期围绕完善基础性制度 优化保障性住房供给 建设“好房子”等方面持续发力 [6] - 政策加力落实 经济基本面好转与居民就业收入预期改善 是购房需求修复的重要基础 [6] - 当前市场整体仍处于“去库存”阶段 除部分核心城市外 多数城市新楼盘供应有限 市场以消化存量未售项目为主 市场供求修复仍面临一定压力 [6]

2025年中国房地产市场回顾与2026年展望 2025年市场整体态势 - 全国房地产市场整体延续调整态势，核心城市二手房在“以价换量”下维持稳定规模，改善性需求成为新房市场核心支撑 [1] - 百城二手住宅价格累计下跌8.36%，价格已调整四年；部分核心城市改善型楼盘入市带动百城新房价格累计上涨2.58% [3] - 预计2026年相关政策将继续靠前发力，加快稳地产 [1] 二手房市场表现 - 2025年重点30城二手住宅成交约174万套，同比基本持平 [1] - 一季度市场活跃度高，30城二手住宅成交套数同比增长25%，二季度同比增幅收窄，三季度同比小幅增长1%，四季度月均成交量相比三季度有所回落 [1] - 一线城市“以价换量”效果显著，全年成交面积同比增长2%，其中上海成交量同比增长7%，深圳同比增长4% [1] - 上海2025年12月二手房成交量再度冲破2.3万套，创下近8个月新高，并实现连续两个月突破2.2万套 [2] - 深圳自2025年3月以来，二手房录得量连续10个月超5000套，其中3月为7703套，12月为6613套 [2] - 成都、杭州、天津、西安、武汉、南京等核心强二线城市二手房市场走出“独立行情”，全年成交面积2-3倍于新房成交规模 [2] - 2025年30城二手住宅成交套数占新房及二手房合计成交量的比重约为65%，较2024年全年提升4个百分点 [2] 新房市场表现 - 改善性住房需求为新房市场重要支撑，带动30城120平方米以上户型新房成交占比持续提升 [3] - 120-144平方米户型占比超30%，改善需求成为新房市场供求主力 [3] - 与2024年同期相比，2025年1-11月，30个代表城市中，20个城市120-144平方米产品成交套数占比提升，24个城市144平方米以上产品成交套数占比提升 [3] - 2025年上半年50城可售面积小幅下行，但下半年持续横盘，平均出清周期22.2个月 [3] 年末政策优化及效果 - 2025年12月24日，北京发布政策优化通知，内容包括降低非京籍家庭购房社保年限要求、支持多孩家庭多购一套、不再区分首套二套商贷利率，降低公积金贷款首付比例等 [4] - 新政后首个周末，北京部分楼盘到访量、二手房带看量较新政前有所增加 [4] - 新政后（2025年12月25日—12月31日），北京新建商品住宅、二手房住宅日均网签量分别为159、702套，较新政前（12月1日—12月24日）日均分别增长72.8%、37.4% [4] - 自2026年1月1日起，个人将购买不足2年的住房对外销售的，按3%征收率全额缴纳增值税；购买2年以上（含2年）的住房对外销售的，免征增值税 [5] 2026年政策与市场展望 - 预计2026年相关政策将继续靠前发力，短期主要围绕促需求、优化供给等方面，并兼顾中长期政策部署 [6] - 促需求方面主要涉及调减限制性措施，有力有序推进城中村和危旧房改造，多管齐下释放改善性需求 [6] - 优化供给方面主要通过盘活存量、严控增量两个方向共同推进 [6] - 中长期来看，“十五五”规划建议明确“推动房地产高质量发展”，将围绕完善基础性制度、优化保障性住房供给、建设“好房子”等方面持续发力 [6] - 政策加力落实、经济基本面好转与居民就业收入预期改善，是购房需求修复的重要基础 [6] - 当前市场整体仍处于“去库存”阶段，除部分核心城市外，多数城市新楼盘供应有限，市场以消化存量未售项目为主，市场供求修复仍面临一定压力 [6]

2025年12月中国房地产市场数据与政策动态 - 2025年12月全国100个城市新建住宅平均价格为每平方米17084元人民币，环比上涨0.28%，同比上涨2.58% [1] - 同期全国100个城市二手住宅平均价格为每平方米13016元人民币，环比下跌0.97%，同比下跌8.36% [1] - 新房价格环比结构性上涨主要受深圳、北京、上海、南京等城市高端改善性项目入市带动 [1] - 二手房价格持续调整与二手房挂牌量仍在高位有关 [1] 近期房地产行业关键政策 - 2025年12月中央经济工作会议定调“着力稳定房地产市场” [1] - 2025年12月30日官方发布个人销售住房增值税新政，个人购买不足2年的住房对外销售增值税征收率由5%下调为3%，满2年继续免征 [1] - 多地优化房地产调控政策，例如北京放宽非京籍及多孩家庭购房限制并降低社保/个税年限要求 [1] - 深圳首张城中村改造安置房票落地 [1] 行业未来展望与潜在方向 - 2026年是“十五五”开局之年，也被视为稳地产的关键一年，相关政策有望靠前发力 [2] - 北上深等核心城市限制性政策有望继续优化 [2] - 城中村改造货币化安置、房贷利率调价、购房补贴加力等政策具备发力空间 [2] - 从供给端看，土地市场已在“缩量提质”，各地“好房子”建设标准不断完善，后续有望通过优质供给激发改善性需求 [2]

行业需求总量与周期展望 - 报告预测“十五五”期间全国城镇住房需求总量约为49.8亿平方米 [1] - 新房市场总量峰值已过，但高能级城市市场仍有潜力 [1] - 随着市场库存回落及社会预期修复，“十五五”中后期房地产行业有望走出低迷 [1] 市场趋势与结构变化 - 2025年新房销售规模预计将降至中枢水平 [1] - 住房需求特征正从“刚需”驱动转变为“改善”需求主导 [1] - 改善性需求的购房决策更容易受到收入预期和市场前景的影响 [1] 短期市场表现 - 短期来看，房地产市场的销售量和价格仍面临一定压力 [1]

房地产市场整体态势 - 全国70个大中城市中新建商品住宅价格环比下降城市达48个，价格上涨城市仅15个，二手房价格环比下降城市数量高达55个[3] - 重点城市二手房成交周期延长至平均82天，相比2021年45天翻了将近一倍[6] - 2024年全国城镇住房空置率为21.4%，相比2022年20.8%进一步上升[8] 购房需求结构变化 - 2024年购房群体中刚性需求占比65%，改善性需求占比28%，投资性需求仅占7%[3] - 个人住房贷款加权平均利率为3.71%，相比2021年5.6%下降接近2个百分点[8] - 50个代表城市平均租金收益率为2.3%，低于银行定期存款利率[9] 区域市场分化表现 - 一线城市和强二线城市二手房成交量同比下降但价格基本保持稳定，例如上海成交量同比下降12%[9] - 三四线城市房价跌幅超过10%，人口向大城市集中趋势持续[9] - 全国人口自然增长率为-1.27‰，连续第三年负增长[9] 房产交易周期与难度 - 2024年二手房平均卖房周期为75天，相比2023年延长18天[8] - 买方市场特征明显，购房者拥有更大选择空间和更强议价能力[6] - 案例显示投资房挂牌出售半年，价格从350万降至310万仍未能成交[8] 行业政策与环境 - 各地政府采取放松限购、降低首付比例、提供购房补贴等调控措施[10] - 银行对个人住房贷款支持力度加大，审批流程简化，放款速度加快[12] - 多家机构研究报告认为房地产市场将进入平稳调整期，房价在合理区间内波动[10] 产品与服务质量趋势 - 消费者日益注重房屋建筑质量、户型设计、环境配套等因素[12] - 优质物业服务可提升居住品质并保持房产价值[12] - 开发商积极向高品质住宅转型，精装房与毛坯房各有市场[12]

行业交易总量趋势 - 今年1至10月全国新房和二手房交易总量同比下降1.9% [3] - 交易总量同比微降显示市场总需求基本稳定 [3] - 住房成交总量与去年基本保持稳定 [5] 二手房市场表现 - 1至10月全国二手房交易网签面积同比增长4.7% [7] - 二手房在交易总量中占比达到45% [7] - 上海、深圳、重庆、南京、常州、东莞等十几个城市二手房交易网签面积同比增长超过10% [7] - 二手房对新房的替代作用正在不断增强 [1] - 二手房正在逐渐成为市场交易主力 [10] 政策与需求特征 - 因城施策、因地制宜的止跌回稳促进措施逐步发挥良性持续作用 [5] - 改善性需求持续释放 [9] - 各地出台增加住房公积金贷款额度、购房补贴等政策 [9] - 市场呈现出改善性需求增长的特征 [9]

文章核心观点 - “十五五”时期房地产市场总体处于去库存阶段，房价水平走低，投资性需求减弱，市场将在政策支持下逐步向供需平衡方向调整 [1][21] 宏观因素对住房总需求和市场结构的影响 - 全国住房总需求和总供给进一步收缩，总需求受人口下降和城镇化放缓影响回落，供给端收缩程度大于需求端，供求关系向平衡方向发展 [1] - 我国将进入人口减少周期，到2030年总人口约14亿，较2025年净减少480万人，适龄购房人群总数减少2100万人，占总人口比重从39.2%降至38% [2] - 改善性购房群体（35~64岁）人口基数提高，“十五五”期间年均约6.6亿人，较“十四五”时期年均6.3亿人多增3000万人，占总人口比例从44.3%升至46.3% [2] - 到2030年城镇化率达70%左右，“十五五”期间仍有2~2.5个百分点增长空间，城镇人口达9.83亿人，城镇人均住宅建筑面积升至44.6平方米 [3] - 区域分化特征明显，需求集中于重点城市群，其销售份额占全国比例有望升至80%，较“十四五”时期上升5个百分点 [4] 房地产行业重要因素对供需的影响 - 到2025年底城镇人均住房建筑面积达41.4平方米，较“十三五”时期累计增长约3.8平方米 [5] - 住房库存水平处于历史高位，商品房库销比和存量待售面积均处于历史最高水平区间 [5] - 居民部门杠杆率从峰值逐步走低，预计“十五五”末期个人住房贷款占居民贷款比例从45%降至40%，居民部门杠杆率从61%降至54% [5] - 房企存量债务“尾部风险”压力犹存，上市房企投资回报率由正转负，资产减值损失以倍数递增 [8] - 在房价下行压力下，个人按揭贷款存在较大范围违约的潜在风险，不良率可能以指数化方式升高 [8] 政策引导市场供求趋向平衡并化解风险 - 政策基调以释放需求为主线，个人购房政策维持宽松环境，住房贷款利率将保持在低位运行 [13][14] - 供给侧加快推进商品房去库存，预计专项债投放规模1万亿~1.5万亿元，拉动去库1亿~1.5亿平方米，约占库存总量16% [13] - 加快城市更新计划，“十五五”时期住房保障财政支出约5000亿元，带动保障性住房贷款净增2万亿~2.5万亿元，每年城中村改造150万~200万套 [14] - 稳妥推进房企债务风险化解，央行可能延长“金融16条”至2030年末，落实房地产“白名单”项目贷款 [15] “十五五”时期房地产市场运行展望 - 商品房销售放缓，“十五五”时期城镇住宅建筑面积总需求约30亿平方米，年均6亿平方米，较“十四五”末期年化8亿平方米减少约25%，年均跌幅约5% [16] - 房价跌势收敛，预计年均新房价格同比下跌1%，二手房价格同比下跌2%，跌幅较“十四五”时期分别收窄1.5和2.5个百分点 [17] - 库存有望从历史高位回落，到“十五五”末期全国商品房待售面积约4.5亿平方米，较“十四五”末期累计减少40%，库销比降至3.5左右 [17] - 房企流动性状况边际改善，房企资金来源整体压缩30%，商品房年均销售额从12.4万亿元降至7.7万亿元 [19] - 土地市场总体疲软，但一线及部分高能级城市有望走稳复苏 [19] - 房地产投资降速逐步收敛，年均开发投资完成额约8.3万亿元，年均跌幅约4.5%，较“十四五”时期收窄3个百分点 [20] - 每年实际商品房销售面积可能在6亿~7亿平方米，新增住房供给面积不足6亿平方米，城镇户均套户数回到1.05套左右 [21] 建议出台针对性政策 - 显著降低居民购房成本，加大财税优惠，下调交易环节税率，建立税收返还和抵扣政策 [22] - 针对大城市实施区域性差异化住房政策，推动资源向需求强劲市场倾斜 [22] - 防范住房金融风险，调降存量贷款利率，增加商业银行资本金，扩大住房抵押贷款资产证券化规模 [22] - 加大“白名单”机制推行力度，提升开发贷占比，必要时新成立专门负责房企存量贷款的金融机构 [23] - 由央行牵头成立房地产稳定基金，防控房企及市场风险 [24] - 加大宏观政策调控力度，稳住经济大盘和股票市场 [25]

全国新房价格整体表现 - 十大城市中有8个城市10月份新房价格同环比均上涨 [2] - 上海新房价格同比涨幅达10.70%，样本平均价格为61185元/平方米 [3] - 杭州新房价格环比上涨1.20%，同比上涨6.51%，样本平均价格为32502元/平方米 [3] - 成都新房价格环比上涨0.82%，同比上涨6.18%，样本平均价格为14507元/平方米 [3] - 深圳新房价格环比下跌0.15%，同比下跌0.96%，样本平均价格为52250元/平方米 [3] 上海市场具体分析 - 上海新房价格已连续83个月同比上涨，2024年10月以来月度同比涨幅均超过5% [4] - 10月上海新房成交面积74万平方米，环比下降24%，同比下降35% [5] - 10万元/平方米以上楼盘有所降温，成交总面积前十榜单中仅有3个此类项目，比9月减少3个 [5] - 市场去化周期为7-8个月，库存水平不高，整体市场健康 [6] 杭州市场具体分析 - 杭州新房价格自2018年6月开始连续71个月保持同比上涨 [7] - 10月份杭州十区新房成交金额TOP10项目中，7个项目单价超过6万元/平方米 [7] - 销冠项目奥映鸣琴府位于钱江世纪城，销售额达15.14亿元，成交均价86600元/平方米 [8] - 成交金额TOP3项目销售总金额均超过10亿元 [7] 成都市场具体分析 - 10月成都新房成交面积达85万平方米，环比持平，同比下降29% [9] - 新房网签套数约11699套，近一年平均去化周期为12.6个月 [9] - 部分区域如龙泉驿区、青羊区等去化周期在6.3-7.4个月 [9] - 在75个月同比上涨后经历14个月价格调整，目前同比涨幅回到1.3% [9] 市场驱动因素与展望 - 上海、杭州和成都被视为行业向好发展的标杆城市，优质项目销售状况良好 [4] - 政策效应释放及市场充分调整后，向好态势有望延续 [4] - 年末房企进入业绩冲刺阶段，核心城市新增供应增加有望对销售形成支撑 [9]

核心观点 - 2024年10月中国十大城市新房价格整体呈现上涨态势，其中上海、杭州、成都表现突出，同比涨幅均超过6% [2][3][6] - 尽管上海新房价格同比涨幅超过10%，但成交量出现环比和同比下降，高端“10万+”项目有所降温 [6][7][9] - 杭州和成都市场改善型需求旺盛，优质项目销售表现强劲，但年末市场仍面临压力 [11][12][13][15] 十大城市新房价格表现 - 十大城市中有8个城市10月份新房价格同环比均上涨 [3] - 上海新房价格同比上涨10.70%，样本平均价格为61185元/平方米 [4] - 杭州新房价格同比上涨6.51%，环比上涨1.20% [4][6] - 成都新房价格同比上涨6.18%，环比上涨0.82% [4][6] - 北京、天津、南京、广州同比涨幅在1.0%至3.0%之间，武汉同比上涨0.5% [4][6] - 深圳和重庆新房价格同比分别下跌0.96%和1.32% [4] 上海市场具体情况 - 上海新房价格已连续83个月同比上涨，2024年10月以来月度同比涨幅均超过5% [6] - 10月份上海新房成交74万平方米，环比下降24%，同比下降35% [7] - 上海10月仅一个项目“日光”，为非“10万+”项目，均价约61601元/平方米 [7] - 10月份上海“10万+”楼盘成交有所降温，成交总面积前十榜单中仅有3个此类项目，比9月减少3个 [9] - 上海短期库存不高，去化周期在7至8个月，市场整体健康 [10] 杭州市场具体情况 - 杭州新房价格自2018年6月开始连续71个月保持同比上涨 [11] - 10月份杭州十区新房成交金额TOP10项目中，7个项目单价超过6万元/平方米 [11] - 销冠项目奥映鸣琴府位于钱江世纪城，销售额达15.14亿元，单价86600元/平方米 [12] - TOP3项目销售总金额均超过10亿元，且均为“6万+”项目 [11][12] 成都市场具体情况 - 10月成都新房成交面积达85万平方米，环比持平，但同比下降29% [13] - 10月份成都新房网签套数约11699套 [13] - 近一年成都新房平均去化周期为12.6个月，龙泉驿区、青羊区等区域去化周期在6.3至7.4个月 [13] - 成都新房价格在经历14个月调整后，目前同比涨幅回到1.3%的平稳水平 [14] 专家观点与市场展望 - 上海、杭州和成都被视为房地产行业向好发展的标杆城市，优质项目销售状况良好 [6] - 杭州和成都的成交表现得益于9月、10月推出的较好产品供应 [14] - 年末房企进入业绩冲刺阶段，核心城市新增供应有望对新房销售形成支撑 [14] - 10月重点城市新房及二手房销售量同比出现较明显回落，预计年末市场仍面临压力 [15]

行业政策环境 - 2021年下半年起房地产市场进入持续调整阶段，政策托底信号自2024年9月中央政治局会议后持续强化，2025年两会政府工作报告将稳住楼市纳入总体要求[3] - 2025年1-9月全国新建商品房销售面积6.58亿平方米，同比下降5.5%，但降幅较去年同期收窄11.6个百分点，销售额6.3万亿元，同比下降7.9%，核心指标虽处负区间但改善趋势明确[6] - 二手房市场表现更具韧性，2025年1-7月重点30城二手房成交套数同比增长10%，7月二手房成交占比升至68%，创近年新高[6] 市场分化格局 - 一线城市新建住宅价格同比上涨6.87%，已连续上涨27个月，二线城市同比上涨1.72%，三四线城市同比下跌1.30%，呈现强者恒强格局[11] - 房企拿地高度聚焦核心城市，北上深、杭州、成都多宗地块出现高溢价，上海徐汇东安新村三宗地累计出让金达523.03亿元，刷新全国地价总价纪录[13] - 2025年前三季度300城住宅用地出让金同比增长13%，一二线城市出让金同比增幅分别达24.5%和26.3%，而三四线城市土地出让金同比下降[13] 房企投资策略 - 2025年前三季度宅地出让金TOP20城市成交金额占全国比重约61%，较2024年提升10个百分点，杭州、北京、上海涉宅用地出让金额均超千亿元[15] - 头部房企如中海地产、绿城中国、保利发展等投资高度集中于北京、上海、杭州等核心城市，部分房企在单一城市的投资占比超过30%[14] - 面对竞争加剧，房企需从依赖地段溢价转向以需定产的精细化运营，不能仅聚焦核心城市优质地块[15] 产品需求结构 - 改善性需求成为新房市场核心支撑，2025年1-7月重点30城120-144平方米户型成交占比升至30%，北京120平方米以上大户型占比42%，杭州、成都等二线城市改善型户型占比超50%[16] - 高端市场表现亮眼，上海上半年出现超25个日光盘，多数为均价10万元/平方米以上的豪宅项目，北京1000万-2000万元总价段新房成交同比增长67%，成都千万元级项目成交同比提升51%[19] - 新规项目入市有效带动改善性需求释放，杭州奥映鸣翠府、成都新希望D23风华等项目首开售罄，招商蛇口、绿城中国等房企的改善型项目去化率普遍超80%[20]