2024一线与新一线19城商业资源集聚度分析 核心观点 - 上海以140 37的商业资源集聚度位居榜首 彰显其全国商业核心地位 [3] - 北京(123 96)和广州(108 5)分列第二、第三 体现首都经济圈与华南商业中心的实力 [3][4] - 深圳(106 36)和成都(100)进入前五 反映科技创新型城市与西南区域枢纽的差异化优势 [4] - 无锡(43 6)等尾部城市需通过特色商业融合提升集聚度 [4] 商业资源构成要素 - 商业核心指数占比最高达40% 包含商业中心密度、金融机构集聚等硬性指标 [6] - 大品牌青睐指数占32% 体现国际一线品牌布局情况 [6] - 商业配套成熟度占28% 涵盖购物中心、特色商街等软性配套 [6] 头部城市商业特征 - 上海拥有跨国企业总部集群 高端购物中心与特色商街覆盖率100% [3] - 北京央企总部集聚效应显著 消费市场规模同比扩大15% [3] - 广州老字号品牌保有量达200+ 专业市场交易额突破5000亿元 [4] - 深圳科技企业贡献35%商业增量 创新型商业项目年增25% [4] 区域梯队分布 - 长三角：上海(140 37)、杭州(83 35)、苏州(67 97)形成梯度布局 [6] - 珠三角：广州(108 5)+深圳(106 36)双核驱动 东莞(52)作为补充 [4][6] - 成渝经济圈：成都(100)领先重庆(93 82)6 18个点 [6] - 中部城市：武汉(69 79)、长沙(60 25)差距收窄至9 54点 [6] 数据方法论 - 评价体系覆盖3大维度12项细分指标 数据采集周期为2023Q4 [6] - 样本选取标准为GDP超万亿且常住人口＞800万的19个城市 [6]

宁波鄞州区商业用地成交 - 宁波搏威工贸以8118.28万元总价竞得兴宁桥东地块 溢价37.2% 折合楼面价6283元/㎡ [1] - 竞得企业为2024年5月新成立公司 注册资本1000万元 由2个个人股东持有 [1] - 地块位于老江东核心区 毗邻地铁4号线兴宁桥东站 南侧规划地铁10号线 周边住宅密集商业需求旺盛 [1] 地块规划条件 - 总建筑面积1.3万㎡ 零售商业占比约50% 严禁设置类住宅 [3] - 竞得方需在出让年限内自持全部物业 不得转让 [3] 宁波商业地块市场趋势 - 小体量+低总价+核心区位商业地块受市场青睐 2024年3月首南地块溢价203.9% 6月长丰地块溢价70.6% [5][6][7] - 小体量商业地块具备成本控制优势 社区型轻量化运营成为新热点 [7] - 核心区商业地块稀缺性凸显 推动高溢价成交 [7] 海曙月湖商服地块挂牌 - 出让面积7554㎡ 起始总价1.043亿元 折合楼面价17479元/㎡ 计划7月22日出让 [8] - 地块由4个子地块组成 含文化和商业混合用地 文化设施占比15%-50% 旅馆建面不超过30% [9] - 开发需满足文物保护 历史街区保护 商业开发三重约束 建筑高度严格限制 竞得方需自持物业 [9] 地块技术指标 - 10-6地块面积0.54ha 容积率0.4-0.8 含历史建筑910㎡ [10] - 10-10地块面积0.03ha 容积率0.5-0.7 含历史建筑200㎡ [10] - 10-11地块面积0.05ha 容积率0.6-0.8 含历史建筑380㎡ [10] - 10-12地块面积0.13ha 容积率0.4-0.8 为纯商业用地 [10]

收购交易 - 华润万象生活宣布两项股权收购，分别以1 144亿元收购华润网络（深圳）100%股权和6618万元收购华网数据科技（广州）100%股权 [1] - 交易完成后两家公司成为华润万象生活的间接全资附属公司 [1] 收购目的 - 收购旨在增强会员运营与数字化服务能力 [1] - 预计实现业务深度整合，助力打造三位一体模式 [1] - 在商业地产数字化转型中建立优势 [1]

拍卖标的概况 - 成都一建筑面积9.33平方米(套内3.33平方米)的商铺以1元起拍，最终成交价11.05万元，经历139轮竞价 [1] - 标的位于4层大楼的二楼，建筑格局为大通铺中的小方格，当前由游戏公司承租 [1] - 租赁合同期限为2025年2月至2026年7月，月租金990元，年租金1.188万元，租金由商管公司统一管理支付 [1] 拍卖过程分析 - 初始出价仅1001元，中午12点前未超1万元，下午竞拍激烈，加价幅度达500元/次 [2][3] - 竞买号"T5731"在127次延时后以11.05万元成交，需额外支付0.5%-1%软件服务费、5%佣金及3%契税 [3] - 中介称低价起拍为吸引参与手段，市场价值预估超8万元，线上拍卖效率高于线下 [2][3] 投资回报测算 - 按当前租金计算年化回报率超9%，显著高于成都商铺平均回报率(核心区4%-6%，非核心区7%-8%) [3][4] - 中介强调游戏公司租约稳定且筹备上市，称"比存银行划算" [3] - 拍卖标题突出"年回报率超9%"作为营销卖点 [3] 标的资产属性 - 商铺为个人持有资产，无贷款无查封，非司法拍卖性质 [2] - 中介表示资产无瑕疵，"拍下即可收租金" [2][3]

商业运营每年给新城控股贡献百亿营收。 7月1日，第一财经记者获悉，新城控股（601155.SH）旗下的商业管理公司出现大规模人事变动，多个 区域高管换防。 2022年时，新城控股的商业运营总收入首度破百亿，此后一直维持百亿规模，商管业务成为新城的"现 金奶牛"。根据2024年年报披露，去年新城控股实现商业运营总收入128亿元，同比增长13.1%；不含税 物业出租及管理收入120.29亿元，同比再增长14亿元，占公司营业收入的13.52%；物业出租及管理业务 毛利84.40亿元，占公司总毛利由去年同期的32.73%提升至47.89%；物业出租及管理毛利率高达 70.17%，为整体利润持续带来贡献。 截至2024年末，新城控股已经实现173个商业综合体项目的布局，吾悦广场开业商业面积达1601.07万平 方米。根据行业机构统计的商业地产排行榜，吾悦商管的商业体量位于全国第三位，仅次于万达商管和 印力集团。 记者了解到，在管170多个项目的新城商管一共有13个区域，此次变动涉及7个区域总的人事任命。 "住宅+商管"双轮驱动是A股上市房企新城控股的一大特色，根据官网资料，新城于2008年成立商业管 理集团有限公司，目 ...

中金中国绿发商业REIT上市表现 - 中金中国绿发商业REIT底层资产为济南领秀城贵和购物中心，募集规模15.8亿元，网下认购倍数达249倍 [1] - 深交所首日开盘价4.108元/份，较发行价3.16元/份上涨30%，触及公募REITs首日涨幅上限 [1] 战略意义与商业定位 - 该REIT上市被定位为央企服务国家战略的关键突破，打造商业资产运营核心平台 [3] - 济南领秀城贵和购物中心将聚焦"首店经济"、"智慧商业"、"绿色消费"等方向，打造全能型生活广场 [3] 品牌运营与业态升级 - 2024年引入M stand咖啡、娜娜家等首店品牌，华为、小米扩租升级为科技潮玩地标 [5] - 主力店包括迪卡侬、BHG超市、忠义滑冰俱乐部等，霸王茶姬、喜茶等新消费品牌增强体验 [5] - 近三年加权平均出租率稳定在95%以上，2024年营业额23.31亿元，同比2023年18.88亿元显著提升 [9] 营销活动与科技融合 - 举办复古咖啡艺术节、45°青年音乐节等主题活动，融合艺术IP如高迪艺术展华北首展 [6] - 第六季悦购节设计7大活动+7重消费引擎，联动腾讯QQ音乐、张杰歌友会等顶流IP [6] - 飞天海豚声光装置预计引流超3万人次，AI科技嘉年华引入机器人格斗、VR太空漫游等体验 [7] 绿色与数字化运营 - AI营销平台覆盖80万线上线下会员，屋顶光伏年减碳1000吨，年均节省成本超百万元 [8] - 获BREEAM低碳运营卓越级认证，建立绿色积分消费体系与智慧能源监控平台 [8] 财务与资本价值 - 2025年、2026年预测可供分配金额分别为7573.04万元和7642.68万元，对应净现金流分派率4.79%和4.84% [10] - 基础设施项目估值15.80亿元，资产覆盖京津冀、成渝、长三角等核心城市群，具备扩募潜力 [10] - 五公里辐射范围内无同量级竞品，先发优势巩固区域商业霸主地位 [10]

路易威登"路易号"概念地标 - 路易威登全球第三座以硬箱为灵感的概念地标"路易号"在上海兴业太古汇对外开放 总面积1600平方米 融合展览 美食 零售三种业态 包含文创专卖店和咖啡馆 [2] - 设计灵感源自19世纪LV航海硬箱历史 结合上海港口文化 采用"文化叙事+沉浸消费"模式吸引Z世代客群 [2][4] - 项目是继Prada荣宅 Dior精品店后 南京西路商圈又一高端概念空间 陈列19世纪航海文物 三层咖啡馆可俯瞰吴江路街景 [2][4] 太古地产零售战略 - 公司内地零售物业应占租金收入同比增长2%至52 25亿港元 占总租金收入首次超过50% 香港办公楼市场低迷背景下 内地成为关键增长引擎 [3] - 通过"场景赋能"策略提升品牌溢价 案例包括成都太古里川西院落 张园LV旅行家居空间及"路易号"航海主题 精准嫁接在地文化 [3][4] - 南京西路被视作"不可替代的资产" 公司以15年周期打磨项目 注重"时间复利" 通过文化黏性对抗流量焦虑 [5][6] 商圈升级与未来规划 - 张园城市更新项目一期2022年开业时首次将LV巴黎VIC体验空间引入中国 "路易号"标志着南京西路东端商圈升级为全球顶级零售目的地的关键一步 [4][5] - 当前开业区域仅占整个项目1/3 剩余2/3将于2024年中旬分阶段开放 明年底连通三条地铁线 进一步提升区域能级 [6] - 公司联合静安区政府推进商圈整体升级 目标是将国际零售理念与本地文化基因深度融合 实现社区生态重构 [5][6] 行业趋势观察 - 体验式消费转化效果显著 Moncler大秀后门店销售增40% 哆啦A梦特展带动嘉里中心周末客流涨50% [3] - 高端商业地产通过首展 首店等"流量发生器"提升即时租金并触发资产重估 文化IP与消费场景融合成为核心竞争力 [5][7]

义乌商业地产招商热度 - 义乌全球数贸中心第二轮招商推出婴幼童成长用品和护肤医美用品行业约900个摊位 首日5小时报名主体超3200户 是珠宝行业首日报名人数的5倍 截至6月30日18:30报名主体突破5800户 [1] - 此前时尚珠宝行业389个商位招投标吸引4400余家经营主体 中签概率8.84% [1] - 义乌市场历经六次易址、十二次扩建、五代跃迁 从第一代马路市场发展到第五代义乌国际商贸城 [1] 义乌国际商贸城运营数据 - 2024年义乌国际商贸城日均客流22.43万人次 同比增长12.15% 日均车流9.9万车次 同比增长5.48% [2] - 外商日均到访量超3900人次 同比增长17.22% 全年吸引全球采购商超百万人次 覆盖230多个国家及地区 [2] - 市场主要客流量指标创近10年新高 中东、东南亚、拉美等新兴市场采购份额持续提升 [2] 义乌全球数贸中心项目规划 - 小商品城拟投资83.21亿元打造义乌全球数字自贸中心 占地562亩 建筑面积125万平方米 [2] - 项目由市场、商务写字楼、商业街区、公寓、数字大脑5大功能板块构成 打造新型数字市场 [2] - 市场板块建筑面积41万平方米 地上四层地下两层 分为M1-M4四个区块 [3] 行业布局与发展战略 - 义乌全球数贸中心精准布局时尚珠宝、护肤医美、潮流玩具、健康休闲户外用品、智能装备等高潜力赛道 [3] - 下一批招募行业包括婴幼童生活用品、旅行用品、健康医疗用品、无人机及无人化装备、机器人及人工智能装备等 [3] - 公司重点推进数字贸易、品牌出海、义支付等工作 计划2025年10月实现市场板块开业 [3]

政策导向与财政支持 - 国务院明确以"宜居、韧性、智慧城市"为目标推进城市更新，强调文化遗产保护与"留改拆"模式创新 [2] - 财政部2025年城市更新行动评审结果公示，20个城市入围，中央财政计划补助超200亿元 [2] - 专项债和REITs等多元融资工具将被进一步利用，推动房地产从"增量扩张"向"存量优化"转型 [2] 中粮大悦城城市更新实践 - 北京朝阳大悦城B1层完成16000平米品质生活空间改造，引入10余家新店，打破"B1聚集小餐饮"行业惯性 [2][5] - 2023年以来完成橱窗一期工程改造、卫生间改造、停车场升级等硬件焕新，引入100多个品牌（超四成为首店、旗舰店、定制店） [3][5] - 构建首店矩阵（如MUJI北京首家旗舰店、Olé精品超市等），形成生活方式、潮玩、网红下午茶三大品牌组团 [5] 商业空间升级与消费转型 - 朝阳大悦城通过空间设计与品牌矩阵双重升级，实现从"城市商圈"到"城市客厅"的功能进阶 [3] - 项目依托购物中心与地铁无缝接驳优势，强化城市级地标辐射力，为北京商业市场注入新动能 [5] - 以"精品差异化"调改逻辑构建兼具精致感与烟火气的生活场景，成为国际消费中心城市建设的鲜活样本 [6] 产业生态与产城融合 - 北京中关村（大兴）细胞基因治疗产业园引入16家优质企业，形成"1诺奖+7院士+27个1类创新药管线"资源矩阵 [9] - 产业园突破传统租赁模式，提供定制化厂房、共享实验室、全周期金融支持等三维服务 [9] - 未来计划以10余万平方米空间培育100亿级CGT全产业链生态，打造1000亿级产业集群 [10] 旧改与城中村更新案例 - 西安上塔坡城中村改造项目完成20栋楼体结构封顶，8000多名回迁群众受益，保留千年古村历史底蕴 [11][12] - 深圳中粮创芯研发中心为工改工项目，引入130余家企业（含500强、上市企业），形成新型产业综合体 [7] - 北京中糖大厦改造为"金融科技独栋地标性写字楼"，外立面、大堂、机电设备全面升级 [7] 行业认可与模式创新 - 公司2024年获"中国楼宇经济北京论坛"五项权威大奖，获北京市委城市工作委员会办公室感谢信 [14] - 实践模式涵盖"政府-企业-社会"多方协同与"空间-产业-人文"可持续更新，为行业提供可行样本 [14] - 城市更新从物理改造转向科技、生态、人文深度融合，推动"宜居、韧性、智慧"城市演进 [15]

商圈发展现状 - 岷东新区金悦汇和云尚天街两大商圈2024年客流超百万、营业额破亿[1] - 干锅店月营业额突破50万元，80多张桌子基本天天爆满[1] - 两大商业体入驻商户250余家，入驻率均超过80%，美食摊位一位难求[3] 商圈运营策略 - 金悦汇聚焦生活消费，打造"青春市集"，云尚天街侧重商务体验，吸引希尔顿欢朋酒店等品质商家[3] - 金悦汇采用25%商铺自持模式，云尚天街半年招商基本满铺，运营商将总部迁至岷东新区[3] - 商圈业态丰富，涵盖吃喝玩乐，举办毕业季市集、校园音乐节、创意工坊等活动[6] 消费群体与区位优势 - 四川大学眉山校区即将迎新，与现有院校形成超5万人的稳定消费群体[5] - 岷东新区与成都实现无缝对接，S5号线2026年通车后将融入成都半小时经济圈[7] - 天府大道眉山段等主干道贯通，吸引兰溪、富力等9家开发商落子[7] 产业发展规划 - 岷东新区瞄准数字经济、总部经济、文旅康养、产教融合四大产业协同发展[8] - 前期百亿基建投入将地理优势转化为发展胜势，作为眉山市"跨江东进、拥江发展"核心承载区[7][8]