公司2025年整体业绩表现 - 公司2025年实现总营收99.5亿港元，同比下降11% [3] - 股东应占基本纯利为32.02亿港元，同比增长3% [3] - 总收入下滑主要受物业销售收入贡献减少影响，核心的物业租赁业务收入为93.89亿港元，同比下降1% [3] 内地物业租赁业务表现 - 内地物业租赁收入为64.14亿港元（按人民币计为58.78亿元），同比下降1%（按人民币计同比持平）[3] - 内地零售商业租赁收入约48.71亿元人民币，同比微增1%，扭转了2024年的下跌趋势 [5] - 内地零售物业整体出租率提升2个百分点至96% [5] - 内地办公楼租赁收入为10.05亿元人民币，同比下降8%，整体出租率下降4个百分点至79% [8] 内地零售商场具体项目表现 - 上海恒隆广场实现租赁收入16.61亿元人民币，同比增长1% [5] - 上海港汇恒隆广场实现租赁收入11.97亿元人民币，同比增长2% [5] - 无锡恒隆广场与大连恒隆广场租金收入分别实现10%以上的涨幅，收入分别为5.02亿元和3.31亿元人民币 [5] - 武汉和沈阳的商业项目租金收入出现30%以上的跌幅，租户销售额亦分别下挫23%和54% [5] - 上海港汇恒隆广场租户销售额大幅增长20%，位列各商场之首 [5] - 上海恒隆广场租户销售额实现4%的增长 [5] - 公司旗下内地各大商场全年租户销售额实现同比增长4% [5] 内地消费市场趋势与公司策略 - 内地消费环境在2025年按季好转，市场已经见底 [6] - 公司认为新颖零售模式、体验及相关营销活动持续刺激需求，尽管消费者习惯转向审慎 [6] - 公司调整策略，不再区分高端和次高端商场，并引入更多化妆品、餐饮、服务类业态等新品牌以拉动客流 [7] - 业绩增长引擎从以往主要靠奢侈品带动，转变为更多由大众化的餐饮和运动品牌驱动 [7] - 2025年分季度看，内地租户销售额同比均呈上涨趋势：第一季度恢复，第二季度基本追平，第三季度恢复正常，第四季度增长约18% [5] - 2026年1月零售数据与去年同期表现持平，管理层对1-2月整体表现非常有信心，预计会比去年好很多 [7] - 与奢侈品牌沟通中，品牌方表示中国市场仍然重要，预计今年销售可以有中单数增长 [7] 内地办公楼市场状况与展望 - 内地办公楼租赁业务承压，主要受压于办公空间市场竞争激烈、供应过剩和需求疲弱 [8] - 上海恒隆广场办公楼租赁收入同比降幅达到11%，对收入拖累明显 [8] - 公司甲级办公楼主要租户是外资企业，在未看到外资扩张迹象下，市场压力将持续 [9] - 当前首要任务是保持出租率，需与现有租户重新协商租约以应对租金压力 [9] - 管理层认为在目前市场环境下，能保持超过80%的出租率就很不错 [9] - 中长期对内地办公楼市场仍充满信心，相信零售回暖长远将影响办公楼，且外资回流会加速市场回暖 [10] 公司近期发展动态 - 公司接手了上海九百南京西项目（原梅龙镇广场），拓展在南京西路的布局 [7] - 杭州恒隆广场的办公楼E座已陆续交付使用，商场部分预计于2026年4月开幕 [7]

公司2025年整体业绩概览 - 公司2025年实现总营收99.5亿港元，同比下降11% [1] - 股东应占基本纯利为32.02亿港元，同比增长3% [1] - 总收入下滑主要受物业销售收入贡献减少影响，核心的物业租赁业务收入为93.89亿港元，同比下降1% [1] 内地物业租赁业务表现 - 内地物业租赁收入为64.14亿港元（按人民币计为58.78亿元），同比下降1%（按人民币计同比持平）[1] - 内地零售商业租赁收入约48.71亿元人民币，同比微增1%，扭转了2024年的下跌趋势 [3] - 内地办公楼租赁收入为10.05亿元人民币，同比下降8% [6] - 内地零售商场整体出租率提升2个百分点至96%，而办公楼整体出租率下降4个百分点至79% [3][6] 内地零售商场具体项目表现 - 上海恒隆广场实现租赁收入16.61亿元人民币，同比增长1% [3] - 上海港汇恒隆广场实现租赁收入11.97亿元人民币，同比增长2% [3] - 无锡恒隆广场、大连恒隆广场租金收入分别实现10%以上的涨幅，达到5.02亿元和3.31亿元人民币 [3] - 武汉和沈阳的商业项目租金收入出现30%以上的跌幅，且租户销售额分别下挫23%和54% [3] 内地消费趋势与租户销售表现 - 公司认为内地消费环境在2025年按季好转，市场已经见底 [4] - 2025年分季度，内地租户销售额同比均呈上涨趋势：第一季度恢复，第二季度基本追平，第三季度恢复正常，第四季度增长约18% [3] - 全年累计，公司旗下内地各大商场的租户销售额实现同比增长4% [3] - 上海港汇恒隆广场租户销售额大幅增长20%，位列各商场之首；上海恒隆广场租户销售额增长4% [3] 公司战略调整与市场观点 - 公司调整策略，不再区分高端和次高端商场，并引入更多化妆品、餐饮、服务类业态等新品牌以拉动客流 [4] - 业绩增长引擎从以往主要靠奢侈品带动，转向更多由大众化的餐饮和运动品牌带动 [4] - 公司对2026年初零售表现有信心，认为1-2月整体表现会比2025年好很多，且当前客流没有减弱迹象 [5] - 在与奢侈品牌沟通中，品牌方认为中国市场仍然重要，预计2026年销售可以有中单数的增长 [5] 内地办公楼市场状况与展望 - 内地办公楼租赁业务承压，主要受压于市场竞争激烈、供应过剩和需求疲弱 [6] - 上海恒隆广场办公楼租赁收入同比降幅达到11% [6] - 公司当前首要任务是保持出租率，需要与现有租户重新协商租约以应对租金压力 [7] - 公司中长期对内地办公楼市场仍充满信心，认为零售回暖长远将影响办公楼，且外资回流将加速市场回暖 [7] 公司近期发展动态 - 公司接手了上海九百南京西项目（原梅龙镇广场），拓展在南京西路的布局 [5] - 杭州恒隆广场的办公楼E座已陆续交付使用，商场部分预计于2026年4月开幕 [5]

收购交易概述 - 杭品生活科技全资附属公司金高峰服装国际有限公司以现金代价总额4753.2万港元收购位于香港上环信德中心西座22楼2204及2205室的物业 [1] - 该物业为空置商业办公室单位，位于香港干诺道中核心商业地段的甲级商业办公室大厦 [1] - 收购事项的临时协议于2025年11月10日订立，并于2026年1月30日根据正式协议条款完成 [1] 交易执行细节 - 收购事项的完成先决条件是订立正式协议并达成其中所载条件 [1] - 交易最终完成日期为2026年1月30日 [1] - 代价余额4278万港元于2026年1月30日由买方支付 [1]

公司动态 - 光大嘉宝参与投资的在管基金上海光翎和安石锦瑞 拟以静安大融城和江门大融城为底层资产 开展商业不动产公募REITs申报 [1] - 公司董事会已于2026年1月29日通过相关议案 [1] - 本次交易暂不构成关联交易和重大资产重组 但尚需监管审核 存在不确定性 [1] 项目资产详情 - 静安大融城项目总建筑面积约18.9万平方米 [1] - 江门大融城项目总建筑面积约12万平方米 [1] - 两个项目的业态均为商业零售 [1] 产品要素 - 原始权益人拟认购本次公募REITs发行份额的比例不低于20% [1] - 产品的收益分配比例预计将达到90%以上 [1]

事件概述 - 上交所于1月30日受理了首批3只商业不动产公募REITs的申报 [1] - 3只基金的项目状态均更新为“已受理” [1] 受理产品详情 - **汇添富上海地产封闭式商业不动产证券投资基金** - 资产类型为商业不动产 [1] - 申报类型为首次发售 [1] - 原始权益人为上海世博发展（集团）有限公司 [1] - **中金唯品会封闭式商业不动产证券投资基金** - 资产类型为商业不动产 [1] - 申报类型为首次发售 [1] - 原始权益人为杉杉商业集团有限公司 [1] - **华安锦江封闭式商业不动产证券投资基金** - 资产类型为商业不动产 [1] - 申报类型为首次发售 [1] - 原始权益人为上海锦江资产管理有限公司 [1] 行业意义 - 标志着商业不动产公募REITs在中国资本市场取得实质性进展 [1] - 为商业不动产领域提供了新的融资和投资渠道 [1]

公司战略与核心理念 - 公司提出以“长期主义”和“城市共生”作为核心发展理念，旨在从追求规模转向价值深耕，与城市共同成长[1] - 公司系统阐释了“对城市负责、对社会负责、对历史负责”的核心价值观，并将其作为所有事业的基石[2][5] - 公司致力于在中心城市核心地段打造集商务、商业、居住、酒店、文化于一体的“有机、生态、融合”城市综合体，营造现代化的高端“大都会生活方式”[5] 项目实践与模式验证 - 北京华贸中心通过整合全球顶尖资源，引入丽思卡尔顿和JW万豪两个国际奢华酒店，并与北京SKP共同成长，成功验证了打造“城中之城”模式的可行性，成为北京CBD的核心活力引擎[5] - 惠州华贸天地作为非一线城市的实践，引入了近千个国际知名品牌，其中城市首店超过450家，通过深度运营超136万会员与数百个社群，全年举办各类活动超过500场次，证明其模式在不同能级城市均能成功[7] - 苏州华贸中心是战略升级之作，通过复建明代“紫芝园”、携手安藤忠雄打造“H+美术馆”、与华润置地和华润万象生活合作呈现苏州万象天地，实现了历史文脉与现代商业的有机融合[9] 全国化战略布局 - 公司全国化布局稳步推进，重点介绍了南京华贸中心与上海华贸中心的规划[12] - 南京华贸中心锚定玄武湖畔，提出“湖畔大都会生活方式”，旨在为南京主城打造一个兼具高端商务与诗意栖居的活力新极核[12] - 上海华贸中心落子北外滩，规划打造一个汇聚全球顶尖品牌的“品牌之家”聚集区，旨在为国际品牌提供深度叙事与文化展示的完整空间，助力上海强化其作为国际消费中心城市的影响力[14] 合作伙伴与生态共建 - 安踏集团与公司的合作已从早期的空间租赁，走向基于趋势共鸣、价值共生、生态共荣的深度生态共建[16] - 特斯拉中国总部入驻北京华贸中心后，实现了从“空间合作”到“场景共生”的升级，双方在可持续、智能化理念上高度契合[18] - 苏州万象天地由公司与华润万象生活携手打造，以“MALL+街区”的独特形态与精细化运营，深度融合姑苏文脉与当代潮流，其成功的开业表现印证了“空间+内容”模式的竞争力[21] 行业洞察与未来展望 - 行业观察指出，现代商业综合体应成为连接历史与当代、融合工作与生活的“城市共生平台”，未来的商业空间需要真正嵌入城市肌理、持续创造价值共鸣[22] - 公司认为，未来的商业综合体应成为与城市深度共生的“活力场”，不止于卓越建筑，更在于能持续讲述与城市共鸣的故事、实现有机更新，成为人们日常生活的目的地[25] - 公司愿作为“长期主义”的坚定践行者与“城市共生”的忠实同行者，更深地融入城市的呼吸与生长节奏[27]

报告行业投资评级 未提及 报告的核心观点 1月29日首批商业不动产REITs申报，政策加持下推进快 上市后将带动传统商业不动产估值抬升、重构定价逻辑 能盘活存量、回笼资金、缓解风险，助产业长期稳定发展 且丰富底层资产类型利于基础设施REITs市场化定价 [5][7][12] 根据相关目录分别总结 政策助推，商业不动产REITs首批申报 - 1月29日首批商业不动产REITs申报至交易所，包括华安锦江、汇添富上海地产、中金唯品会封闭式商业不动产证券投资基金 [7] - REITs政策助推多层次市场形成，供给端有多层次产品体系，投资端多方资金参与，流动性有望提升 [8] - 发行端更高效灵活，进入常态化阶段，扩募有显著调整，REITs可转型为综合平台 [9] - 底层资产覆盖范围延伸，商业不动产形成单独REITs体系，资产有证券化退出渠道 [9] - 资金运用限制放宽，融资回归需求本质，REITs成主动经营调节工具 [10] - 投资方面，REITs定价、参与机构和资产流动性提升，中长期资金入市，二级市场有政策红利 [10][11] 传统资产逻辑重构—商业不动产REITs三重利好 - REITs上市带动传统商业不动产估值抬升、重构定价逻辑，提升地产和酒店板块权益估值，带来资产价值发现 参考案例显示对应标的相对板块有显著超额 [12] - 商业不动产REITs能盘活存量、回笼资金、缓解风险，解决或改善传统不动产行业资金困局，丰富商业地产融资渠道，助行业长远发展 [13] - 商业不动产REITs丰富底层资产类型，有助于基础设施REITs市场化定价，提升市场定价能力和流动性 [13]

事件概述 - 永辉超市北京鸿坤广场店因与物业方鸿坤广场购物中心就租金等费用产生纠纷，于2026年1月下旬停业近一周，并于1月29日下午正式恢复营业 [1][3] - 停业期间，门店所在B1层断水并完全关闭，主要入口4号门关闭落锁，货梯按钮被拆除 [3][5] - 该门店是北京第三家对标胖东来进行调改的门店，于2025年3月28日完成调改重新营业，服务于周边多个住宅小区，是附近唯一的大型超市 [5] 纠纷核心与各方立场 - **物业方（鸿坤广场）声明**：自2025年3月28日永辉超市改造完毕以来，永辉方面未缴纳任何房租、物业费、水电费、广告位使用费及其他费用，且购物中心在欠费期间持续正常供水供电 [6] - **永辉超市声明**：物业方声明所涉款项存在部分缺乏合同及事实依据，并称因物业方母公司北京鸿坤伟业房地产开发有限公司存在债务纠纷，公司已收到法院文件要求暂停支付房租以保障债权人利益，且已将此信息告知出租方 [9] - **法律观点**：有律师指出，若出租方被财产保全，租金等费用通常应支付至法院执行账户，而停业损失的责任认定需依据具体合同和事实证据来判断 [9] 行业运营策略分析 - **主力店策略**：对于服务周边居民的社区商业，超市、影院等主力店的长期稳定至关重要，其生命周期应以十年为计，稳定是项目赢得周边居民情感依赖的基础 [1][10] - **配套业态策略**：餐饮、零售等配套业态需常变常新，居民对快消、体验类品牌的新鲜感周期短至2-3年甚至更短，项目需建立常态化焕新机制，及时引入热门品牌以持续激发消费兴趣 [10] - **运营提升方向**：物业方需维系现有租户以保障商业调性与品质，同时通过策划主题营销活动、引入IP展览、组织市集等方式增强对消费者的吸引力，并依据居民需求持续优化业态组合 [10][11]

首批商业不动产REITs获受理 - 2026年1月29日，首批三只商业不动产REITs正式上报并获证监会受理，分别为华安锦江、汇添富上海地产及中金唯品会封闭式商业不动产证券投资基金 [1][2] - 此举是落实证监会2026年系统工作会议“抓好商业不动产REITs试点平稳落地”的部署，旨在丰富投资者的大类资产投资选择 [1] - 三只产品均计划在上海证券交易所上市 [2] 首批产品具体信息 - **华安锦江REIT**：预计募集规模为17.03亿元，底层资产为分布在全国18座城市的21家“锦江都城”品牌酒店，截至2025年9月30日不动产项目市场价值为17.01亿元 [2] - **汇添富上海地产REIT**：预计募集规模为40.02亿元，底层资产为鼎保大厦与鼎博大厦的办公及配套商业项目，预计2026年可供分配金额为18018.64万元，2027年为18298.00万元 [3] - **中金唯品会REIT**：预计募集总规模为74.70亿元，底层资产为郑州及哈尔滨的杉杉奥特莱斯项目，预计2026年合并可供分配金额为34142.24万元，2027年为37255.76万元 [3] 底层资产经营与历史数据 - 华安锦江REIT的酒店资产在2025年1-9月期间，可供房数为803,750间，平均入住率为61.58%，平均房价为258.33元，每间可售房收入为159.08元 [2] - 中金唯品会REIT的郑州项目于2016年9月开业，已运营近10年；哈尔滨项目于2015年9月开业，已运营近11年 [3] 政策与市场背景 - 2025年底，证监会发布推动REITs市场高质量发展的通知及商业不动产REITs试点公告，沪深交易所同步修订发布公募REITs业务规则 [2] - 从全球经验看，商业综合体、零售、写字楼、酒店等是REITs重要底层资产，中国商业不动产存量规模庞大，有通过REITs盘活资产、拓宽权益融资渠道的内在需求 [6] 后续申报动态 - 除首批三单外，近期多家上市公司公告拟申报商业不动产公募REITs [4] - 2026年1月28日，保利发展公告拟以广州保利中心及佛山保利水城项目作为入池资产进行申报 [4] - 2026年1月29日，茂业商业公告拟以关联方持有的成都茂业中心C塔写字楼物业作为底层资产开展申报工作 [6]

核心观点 - 正大集团高管在2025年企业家之夜盛典上表示，2025年国内各行业涌现差异化创新，商业地产领域通过情绪价值、非标商业等形式有效提振了消费结构[1][3] - 展望2026年，商业地产行业预计将处于稳定向好的发展态势，需紧跟国家政策与北京“十五五”期间在绿色科技、人工智能、生态领域的发展大趋势[1][3] - 建议企业家搭建国际化生态平台，深耕差异化、有价值的领域[1][3] 行业现状与创新 - 2025年国内各行各业涌现出诸多差异化创新[1][3] - 在商业地产领域，通过情绪价值、非标商业等形式，有效提振了消费结构[1][3] 行业展望与趋势 - 2026年行业处于稳定向好的发展态势[1][3] - 北京“十五五”期间在绿色科技、人工智能、生态领域的发展是大趋势[1][3] - 商业地产行业需紧跟国家政策与大势[1][3] 战略建议 - 建议企业家搭建国际化生态平台[1][3] - 建议深耕差异化、有价值的领域[1][3]