行业投资评级 - 地产行业评级为强于大市（维持）[1] 报告核心观点 - 行业关注点由数量增长向质量提升转变，存量项目改造焕新与下沉市场机会凸显 [3][6] - 凯德与中海商业REIT为行业打造了“收购-改造-提升-退出”的全流程资本闭环范本 [3][6] - 成熟期项目通过持续改造（AEI）可显著提升资产价值，保持运营活力 [3][36][40] - 下沉市场购物中心因供需格局更优，经营预期更稳定，部分项目估值可与二线城市相当 [3][60][64] - 优质购物中心具备长期投资价值，建议关注优秀开发运营企业及相关消费类基础设施REITs [3][75] 行业步入存量时代，商业改造焕新提升价值 - 全国商业营业用房新开工面积于2013年见顶，竣工面积于2017年见顶回落 [11][13] - 2024年全国新开业购物中心数量为436个，创近10年新低 [11][13] - 2024年开业项目中，存量调改后再开业项目占比达21.79% [13] - 截至2024年末，81.06%的在营购物中心项目已开业三年以上，超5成项目开业5年以上 [11][13] - 中海收购佛山映月湖环宇城后，通过定位调整与运营升级，2020-2024年销售额（不含新能源车）年复合增长率达22.82% [3][17][24] - 截至2025Q1，映月湖环宇城租户数量更迭率达98.19%，销售坪效与NOI近3年复合增速分别为18.1%和14% [3][24][25] - 凯德对运营近20年的长沙雨花亭项目进行持续AEI改造，如2021-2023年“沃尔玛缩铺”改造，收回8900平米面积并引入超40个品牌，改造后2024年项目GTO同比提升13% [3][36][40] - 长沙雨花亭项目2025Q1末平均出租率达97%，2024年NOI Margin为65.73%，优于可比项目长沙金茂览秀城（2023H1为49.88%）[45][49][50] - 凯德广州云尚项目加权平均剩余租赁期限仅1.78年，超75%租约在2027年底前到期，为后续调改提供较大腾挪空间 [3][54][56] 下沉市场供需格局更优，估值与部分二线城市相当 - 华夏华润商业REIT扩募资产及华夏中海商业REIT底层资产涉及佛山、昆山、淄博等三四线城市及县级市项目 [3][60][64] - 布局三四线城市较多的新城控股（吾悦广场），其商业运营收入增速近年优于布局一二线核心区的太古地产与恒隆地产 [61][64] - 佛山映月湖环宇城估值单价为10,187元/平米，与部分二线城市购物中心估值单价接近 [28][69] - 昆山万象汇估算估值单价约为12,000元/平米，高于部分二线城市购物中心如长沙金茂览秀城（10,400元/平米）和绿发济南贵和购物中心（7,615元/平米）[70][71] - 佛山2024年GDP位居全国第20，居民人均可支配收入68,862元，超过青岛、长沙等二线城市，600万资产以上富裕家庭数量排名全国第8 [69] - 佛山映月湖环宇城约27%客群来自广州，受益于“广佛同城”红利 [69] - 下沉市场高端消费易受周边大城市虹吸（如佛山流向广州港澳、昆山流向上海），限制本地购物中心高端化发展上限，更需依赖稳扎稳打经营 [3][64] 投资建议 - 建议关注优秀购物中心开发运营企业，如华润置地、华润万象生活、星盛商业、大悦城、新城控股等 [3][75] - 建议关注相关消费类基础设施REITs的投资机会 [3][75]

法律诉讼与纠纷 - 王健林及大连万达集团因合同纠纷被海南万骏管理服务有限公司起诉，案件将于11月3日在上海市第二中级人民法院开庭审理 [1] - 大连万达集团及其所属企业今年以来发生多起法律诉讼，公司及法定代表人王健林曾于9月28日被限制高消费，该限高令次日被取消 [4] - 截至目前，大连万达集团有49条股权冻结信息及10条被执行人信息，被执行总金额约52.63亿元人民币，历史被执行金额约90.30亿元人民币 [4] 公司财务状况与债务压力 - 截至2024年9月，大连万达商管一年内到期的短期债务超过439亿元人民币，而货币资金仅为151亿元人民币，流动性压力巨大 [4] - 公司面临与苏宁易购、融创、永辉等昔日合作伙伴的债务仲裁，多重压力下经营承压明显 [4] 资产出售与流动性缓解 - 为缓解流动性危机，公司频繁出售资产，包括将万达酒店管理公司100%股权以24.9亿元人民币出售给同程旅行，以及将快钱金融30%股权以2.4亿元人民币出售给中国儒意 [5] - 今年以来已有7座万达广场被零散出售，2023年至2024年间据不完全统计已出售超30座万达广场 [5] - 截至2023年底，公司在全国227座城市开业498座万达广场，2024年新开业25个 [5] 相关方股权结构 - 起诉方海南万骏管理服务有限公司由万科旗下深圳市盈达投资基金管理有限公司持股70%，由珠海横琴万骏投资集团有限公司持股30% [3] - 大连万达集团股份有限公司由大连合兴投资有限公司及王健林共同持股，王健林为实际控制人 [4]

资料显示，海南万骏管理服务有限公司由万科旗下深圳市盈达投资基金管理有限公司以及珠海横琴万骏投资集团有限公司分别持股70%、30%。 10月15日，据工商资料显示，近日，法院公开海南万骏管理服务有限公司起诉大连万达集团股份有限公司、万达地产集团有限公司、王健林合同纠纷案件 开庭信息。公告显示，该案件计划于11月3日在上海市第二中级人民法院开庭审理。 不久前，王健林被"限高"又取消曾引发关注。 据天眼查，大连万达集团股份有限公司（以下简称万达集团）及其法定代表人王健林等被限制高消费，时间为2025年9月26日。 | 限制消费令 风险信息 | | | | | | | | | | | --- | --- | --- | --- | --- | --- | --- | --- | --- | --- | | | | 该老板担任法定代表人的大连万达集团股份有限公司被法院列为限制高消费企业(1) | | | | | | | | | 序号 | 案号 | 限制消费对象 | 关联对象 | | 申请人 | 执行法院 | 立案日期 | 发布日期 | 操作 | | | (2025)甘01执恢249号 | 大连万达集团股份有限公司 | ...

投资评级与目标价调整 - 摩根士丹利将恒隆地产目标价由9港元上调至10.5港元，并维持“增持”评级 [1] - 目标价上调主要基于基本面改善及资产净值折让收窄，折让率由60%降至50% [1] 内地零售业务表现 - 上海港汇恒隆广场第三季租户销售额同比增长31%，上半年为增长10% [1] - 上海恒隆广场第三季租户销售额同比增长8%，上半年为倒退8% [1] - 国庆黄金周首四日，内地商场整体租户销售额同比增长15% [1] - 武汉恒隆广场与上海港汇恒隆广场在国庆黄金周期间租户销售额同比升幅分别超过70%及50% [1] 盈利预测与展望 - 预期EBIT利润率从今年起至2027年回稳速度较慢 [1] - 基于此，摩根士丹利下调恒隆地产2026年每股盈利预测至0.62港元，此前为0.65港元 [1] - 同时下调2027年每股盈利预测至0.68港元，此前为0.69港元 [1] 未来增长催化剂 - 奢侈品集团LVMH反映其内地业务于第三季有所改善，被视为积极信号 [1] - 老铺黄金将落户上海恒隆广场，预计带来正面影响 [1] - 杭州恒隆广场已开幕，其83%零售面积及27%办公室面积已获预租 [1] - 杭州恒隆广场预计在2027年有望带来显著贡献 [1]

投资评级与目标价 - 摩根士丹利维持恒隆地产“增持”评级并将目标价从9港元上调至10.5港元 [1] - 目标价上调主要由于基本面改善以及净资产价值折让从60%收窄至50% [1] 内地零售业务表现 - 上海港汇恒隆广场第三季度租户销售额同比增长31%，上半年为增长10% [1] - 上海恒隆广场第三季度租户销售额同比增长8%，上半年为下降8% [1] - 国庆黄金周首四日，内地商场整体租户销售额同比增长15% [1] - 武汉恒隆广场与上海港汇恒隆广场在国庆黄金周期间销售额同比增幅分别超过70%和50% [1] 盈利预测与展望 - 摩根士丹利将2026年每股盈利预测下调至0.62港元（原为0.65港元），2027年下调至0.68港元（原为0.69港元） [1] - 盈利预测下调因预期EBIT利润率从今年至2027年回稳速度较慢 [1] 增长催化剂 - 奢侈品集团LVMH反映其内地业务在第三季度有所改善 [1] - 老铺黄金将落户上海恒隆广场 [1] - 杭州恒隆广场已实现83%零售面积和27%办公室面积的预租，预计2027年将带来显著贡献 [1]

10月14日晚间，皇庭国际发布公告，正式终止筹划已久的重大资产出售及债务重组事项。这一决定源于 两重关键因素:一方面，公司与合作方就交易核心条款长期磋商仍未达成共识；另一方面，旗下重庆皇 庭广场、深圳皇庭广场(晶岛国商购物中心)已被司法裁定以物抵债。 其中，深圳皇庭广场作为公司核心资产，其易主将导致皇庭国际失去主要资产所有权，净资产直接从 1.72亿元降至约-19.21亿元，未来还可能触发财务类强制退市风险警示。南都记者注意到，截至公告披 露当日，公司股价为2.42元，市值28.6亿元。 在随后3年里，皇庭国际与合作方、债权人等多方围绕交易可行性、交易方案的核心条款等进行了多次 论证和磋商。但公告明确提及，各方长期沟通后仍未能就本次交易的核心条款达成一致意见。而核心资 产的司法处置，成为压垮这场3年重组的最后一根稻草。 公告指出，重庆皇庭广场已于2023年完成以物抵债，深圳皇庭广场则在2025年10月被广东省深圳市中级 人民法院裁定抵债，两大核心资产的流失，让重组失去了核心标的与推进基础。 皇庭国际在公告中表示，终止重组是经审慎研究并与各方友好协商后的决定，核心目的是维护公司及全 体股东利益。值得注意的是，重 ...

2022年11月份，皇庭国际与连云港丰翰益港物业管理有限公司签订《合作框架协议》，双方计划通过成 立有限合伙企业、先由合伙企业清偿债务、再由合伙企业以债权置换股权的方式收购融发投资。但直至 今年8月底，双方耗时近三年时间，仍未达成一致意见方案。 最终，重庆皇庭广场以及深圳皇庭广场走向了以物抵债的命运。 2023年，重庆皇庭广场被司法裁定以二次网络拍卖保留价1.02亿元交由申请执行人抵偿相关债务。2025 年9月份，深圳皇庭广场被司法拍卖，最终流拍。2025年10月9日，皇庭国际披露，深圳皇庭广场及相关 附属设施、设备被司法裁定以第一次网络拍卖起拍价30.53亿元交由申请执行人光曜夏岚(深圳)投资有限 公司抵偿相关债务。 在深圳皇庭广场以物抵债后，皇庭国际2025年10月15日发布的重大资产重组报告书显示，以物抵债标的 对应资产为57.50亿元，占皇庭国际2024年末资产80.33亿元的71.57%，超过50%，且超过5000万元人民 币，构成重大资产重组。 10月15日，深圳市皇庭国际（000056）企业股份有限公司(以下简称"皇庭国际")发布关于终止筹划重大 资产出售及债务重组事项的公告。 公告显示，皇庭国 ...

据天眼查披露的信息显示，10月9日，大连万达商业管理集团股份有限公司新增两则股权冻结信息，合计被冻结股权数额为1.5亿元。 | 基本信息 999+ | | 上市信息 25 | | 法律诉讼 547 | 经营风险 201 | 经营信息 999+ | 公司发展 33 | | 知识产权 436 | 历史信息 999+ ② | VIP | | --- | --- | --- | --- | --- | --- | --- | --- | --- | --- | --- | --- | | 股权冻结54 | 历史股权冻结37 | VIP | | | | | | | 身份不限 - Q 点击进行搜索 | 템 음田 | | | 序号 | 执行通知书文号 | | 被执行人 | 股权所在企业 | 股权数额 | 执行法院 | 类型 | 状态 | 冻结起止日期 | 公示日期令 操作 | | | 1 | (2025) 渝87执保47号 | | 大连万达商业管 理集团股份有限 公司 | 广州万达广场投资有 限公司 | 10000万人民币 | 成渝金融法院 | 股权冻结 | 冻结 | 2025-10-09 至 2028-10-08 | 2 ...

办公楼市场表现 - 2025年第三季度上海全市甲级办公楼净吸纳量录得19.04万平方米，成本驱动型搬迁和升级需求是主要来源[1] - 第三季度办公楼净吸纳量环比微升6.7%，前三季度累计净吸纳量达27万平方米，已超越去年全年水平[1] - 上海办公楼整体空置率环比微降0.1个百分点，中央商务区空置率环比下降0.6个百分点，非中央商务区空置率环比下降0.5个百分点[1] - 五角场区位净吸纳量跃居首位，主要受字节跳动集团扩租及消费品零售企业搬迁推动[2] - 第三季度办公楼租金保持下行趋势，整体市场持续利好租户方，受新项目入市影响租金短期内仍将承压[2] 零售物业市场表现 - 2025年第三季度上海市区零售物业录得约10.55万平方米净吸纳量，运动服饰、潮流玩具、宠物用品及服务与消费电子租赁需求活跃[3] - 上海核心商圈空置率环比下降0.8个百分点，非核心商圈平均空置率环比下降0.6个百分点，受益于品牌旗舰店及概念店选址需求升温[4] - 国庆中秋假期K11内地商场整体销售同比增长23%，珠宝黄金类同比增长45%，广州K11购物艺术中心开业一周累计吸引客流接近70万人次[5] - 恒隆地产内地物业组合国庆黄金周前四日租户销售额同比增长约15%，武汉恒隆广场及上海港汇恒隆广场销售额分别激增逾70%及50%[6] 投资市场动态 - 2025年第三季度上海投资市场整体呈现回暖态势，办公楼交易重回主导地位，市场活跃度较上季修复好转[6] - 中邮保险领投的上海博华广场项目对价约108亿元，刷新近两年单笔交易纪录，投资性需求占比高达91%[7] - 中环以内项目贡献了86%的成交金额与81%的成交宗数，热度持续回归核心区域[7] 未来市场展望 - 未来六个月上海办公楼市场预计将迎来约82万平方米新增供应，华润中心、徐家汇中心三期B座等超甲级物业成为焦点[3] - 《关于推进商务楼宇更新提升的实施意见》允许商办兼容租赁住房、商业服务等业态，为存量资产转型提供新路径[3] - 随着宏观经济政策发力、外资配置意愿回升及核心地段稀缺资产释放，预计上海商业地产投资市场在第四季度延续稳中向好趋势[7]

文旅活动策划与执行 - 城厢区在国庆中秋假期策划系列文旅主题活动 涵盖非遗、木雕、美食、音乐和购物 打造古今交融的消费场景 [1] - 主要活动包括“莆阳赏秋烟火万家”文旅分会场、“千年襄韵中心启航”蔡襄文化系列活动、状元美食文化周、草坪音乐节和古装音乐季 配套无人机秀、烟花秀和热气球等项目 [1][2] - 通过开通3条免费公交专线连接主要景区和交通枢纽 优化“引客—留客—消费”全链条 直接带动沿线景区及关联产业发展 [2] 游客接待与景区表现 - 假期游客总接待量超百万人次 实现大幅增长 [2] - 4A级景区表现亮眼 九龙谷景区和绶溪公园累计接待游客8.5万人次 [2] - 乡村旅游热度攀升 马院村忘忧谷（3A级景区）和溪南村研学基地游客络绎不绝 [3] 商圈消费与销售业绩 - 城厢区万达广场假期推出近50场活动 连续5日客流突破10万人次 累计接待客流约83万人次 同比提升约13.7% [4] - 万达广场累计带动销售达3600万元 同比提升约9.8% [4] - 万达影城销量居全市第一 多天达成福建省第二 食物链餐饮品牌获全国销冠 数十个品牌在服装、3C、餐饮等品类居全市销量第一 [4] 营销策略与消费刺激 - 利用新媒体进行多层次、广覆盖、全天候宣传 吸引八方游客 [3] - 联动重点商圈举办主题展销活动 推出“国庆中秋消费满减”、“夜间消费折扣券”等政策 有效拉动文旅综合消费增长 [5] - 创新场景营销 如万达广场的12米鲜花瀑布莆田首秀 吸引数万名消费者自发打卡传播 [3] 新兴业态与品牌表现 - 汽车音乐生活消费节集结12家车企品牌 结合政府补贴与厂商优惠 吸引数千名消费者到场 [3] - “首店经济”表现突出 大疆莆田首店假期日均销售5.5万元 连续7日获得福建省品牌销售TOP6 [5]