中原城市领先指数(CCL)最新走势 - 中原城市领先指数CCL最新报143.56点，按周下跌1%，结束连续2周上升后回软，但企稳143点水平，为2024年6月初后80周次高 [1] - 市场进入拉锯局面，CCL已连续5周在143到145点之间窄幅波动，主要因楼价上升后业主涨价，买家需时适应，以及圣诞将至影响 [1] - 楼市气氛维持向好，短期楼价上升方向未变，2026年首季目标为147点，即2024年撤辣后高位，CCL现时距离该目标相差3.44点或2.4% [1] 各类细分指数表现 - 中原城市大型屋苑领先指数CCL Mass报144.8点，按周跌0.99%，CCL(中小型单位)报143.54点，按周跌0.99%，两者均结束2周连升，指数同为2024年6月初后80周第3高 [2] - CCL(大型单位)报143.7点，按周跌1.07%，终止3周连升，指数仍为2024年8月初后72周第4高 [2] - 四区楼价指数三跌一升，港岛CCL_Mass按周跌3.65%，跌幅为2025年3月初以来41周最大，前两周累计升逾5%后本周回落，九龙CCL_Mass按周跌0.35%，新界西CCL_Mass按周跌0.34%，新界东CCL_Mass按周升0.48%，连升6周累计升3.78%，创2024年4月底后86周新高 [2] 楼价指数同比与历史对比 - 2025年5月香港拆息回落，楼价见底回升，CCL较5月H按息再度低于封顶息当周的135.16点低位上升6.21% [1] - 2025年楼价暂时累计上升4.3%，指数较2025年3月财政预算案前134.89点低位上升6.43%，较2024年9月首次减息前135.86点低位上升5.67% [1] - 指数较2021年8月191.34点历史高位仍下跌24.97% [1] 2025年全年楼价指数累计变动 - 以公布日期计，2025年全年八大楼价指数均录得上升 [3] - CCL暂时累计上升4.30%，CCL Mass累计上升4.83%，CCL(中小型单位)累计上升4.77%，CCL(大型单位)累计上升2.02% [3] - 分区指数方面，港岛累计上升0.6%，九龙累计上升7.35%，新界东累计上升7.29%，新界西累计上升3.69% [3]

公司文化与员工发展 - 公司通过管培生制度培养新人，强调系统化培训和结构化思考能力的养成 [2] - 公司文化以“专业为本”和“客户至上”为核心，倡导超越交易本身的长期服务意识 [1][2] - 员工成长路径清晰，支持从租赁到新房再到二手房等不同业务领域的转型，以激发潜能和弥补短板 [2] 专业服务与客户关系 - 员工坚持“宁可不成交，也要对客户负责”的诚信原则，主动披露房屋缺陷以建立长期信任 [1] - 专业能力体现在深度市场研究，例如员工为打动业主曾编写30页周边成交数据分析报告 [3] - 服务范围从交易延伸至居住全周期，创新设计如“房屋使用说明书”和“书包房对比决策表”以覆盖客户长期需求 [1][2][3] 业务实践与业绩成果 - 员工通过高强度学习与实践提升专业度，例如三个月啃完12本专业书籍并每周踩盘20个新项目 [2] - 卓越的服务和专业精神转化为持续的高业绩，该员工在2022-2024年保持百万业绩并于2023年、2024年连续获得年度店面业绩第一 [2] - 通过极致服务克服挑战，例如在40度高温下三次上门沟通，以专业报告打破客户对经纪人的刻板印象 [3]

核心观点 - 年末上海与北京二手房市场出现“翘尾”行情，成交量显著回升并创下近年新高，市场呈现“以价换量”特征，价格调整带动刚需与改善型需求入市，部分核心区域挂牌价已止跌，市场预期逐步走向稳定 [1][2][3][8] 市场表现与成交量 - **上海市场“前高后低、年末翘尾”**：2025年上海二手房累计成交已超24.39万套，超越2024年全年的24.27万套，创近四年新高；3月为全年高峰达2.93万套，11月成交量回升至2.29万套，12月截至20日已突破14000套，整月有望突破2万套 [2] - **北京市场年末回暖**：2025年11月北京二手住宅网签量为14446套，环比增长19.5%；截至12月20日，当月成交已达14362套，环比增长3.5%；热门小区近两月成交约80套，较上半年明显好转 [3] - **中介感知市场活跃**：上海中介反映“老破小”房源若挂牌价合理一周即可售出；北京中介表示因价格回调（如某房源较年初同户型降价60万元），看房量显著增加 [1][3] 价格走势与市场结构 - **价格普遍下行，以价换量**：上海二手房市场全年处于“以价换量”状态，低总价门槛吸引购房者；北京二手房单价已连续8个月下行，套均总价从6月的约380万元下滑至11月的约350万元 [6] - **成交结构偏向中低总价**：北京市场中低总价、中小面积房源成交占比高，导致套均总价结构性下调；部分老旧小户型房源持续降价甚至超跌，性价比凸显吸引刚需客群 [6] - **部分区域出现“保价联盟”**：北京海淀区等部分小区业主发起“保价联盟”，呼吁理性挂牌以避免价格内卷，旨在稳定小区价格体系 [7] 驱动因素分析 - **政策利好释放需求**：上海“8·25楼市新政”放宽非沪籍单身人士购房，政策效应在年底显现，推动低总价小户型成交 [4] - **新房价格高企凸显二手房性价比**：上海中环内新房价格已达11万元/平方米，内环内新盘约十七八万元/平方米且面积大、总价高，预算有限的买家转向位置好、性价比高的二手房 [6] - **供应压力有所减轻**：上海二手房挂牌量自2025年4月起逐月下降，当前最新挂牌量已降至14.3万套左右；北京二手房挂牌量约15.7万套，较去年高点17.6万套明显下降，但相较于市场低点约10万套仍处较高水平 [7] 后市展望 - **市场预计延续以价换量，走向稳定**：分析师判断明年上海二手房市场量不会回落，价格跌幅将进一步收窄；部分核心区域小区挂牌价已止跌甚至上涨，该趋势有望蔓延，市场将逐步走向稳定 [8] - **政策方向明确支持“止跌回稳”**：从中央到地方政策方向明确为“止跌回稳”，预计将通过降准降息等货币政策支持，并逐步取消限制性措施 [8]

核心观点 - 上海与北京二手房市场在2025年末出现“翘尾”行情，成交量显著回升并创下近年新高，市场呈现“以价换量”特征，部分核心区域挂牌价已止跌，业内人士预计止跌趋势将蔓延，市场正朝稳定方向发展 [1][2][3][7] 市场成交表现 - **上海市场量价特征**：2025年上海二手房市场呈现“前高后低、年末翘尾”特征，截至12月18日累计成交24.39万套，已超越2024年全年的24.27万套，创近四年新高 [2] - **上海月度成交数据**：3月成交量达全年高峰2.93万套，4月维持在2.34万套高位，11月成交量回升至2.29万套，截至12月20日，12月成交量已突破14000套，整月有望突破2万套 [2] - **北京市场量价特征**：北京二手房市场年末同样企稳回升，11月二手住宅网签量为14446套，环比增长19.5%，截至12月20日，本月成交已达14362套，环比增长3.5% [3] - **北京价格变化**：北京二手房套均总价从6月的约380万元下滑至11月的350万元左右，单价已连续8个月下行 [5] 市场驱动因素 - **政策效应**：上海“8·25楼市新政”放宽非沪籍单身人士购房，政策利好推动年底低总价小户型成交 [4] - **以价换量**：市场普遍处于“以价换量”状态，价格回调吸引刚需和改善型买家入场，低总价门槛是成交关键 [5] - **新房市场对比**：上海新房价格涨幅明显，中环内单价达11万/平方米，内环内达十七八万/平方米且面积大、总价高，预算有限的买家转向性价比更高的二手房 [5] - **供需关系变化**：上海二手房挂牌量自2025年4月起逐月下降，当前最新挂牌量已降至14.3万套左右，市场抛压减轻 [7] - **北京供应情况**：北京二手房挂牌量约15.7万套，较去年高点17.6万套下降，但相比市场低点约10万套仍处较高水平，分析师认为挂牌量需回落至10～12万套区间价格才可能真正稳定 [6] 市场结构与行为 - **成交结构**：当前二手房交易以中低总价、中小面积房源为主，导致套均总价结构性下调，老旧小户型房源持续降价凸显性价比，吸引刚需客群 [5][6] - **业主行为**：北京部分楼盘业主组成“保价联盟”，呼吁理性挂牌、避免价格内卷，旨在稳定小区价格体系 [3][6] - **市场情绪与效率**：上海中介反馈，即便是“老破小”，只要挂牌价合理，一周内即可售出，反映市场交易活跃度提升 [1] 后市展望 - **价格趋势**：上海部分核心区域小区挂牌价已经止跌甚至有所上涨，预计下跌的小区将越来越少，跌幅将越来越小，市场逐步走向稳定 [7] - **市场态势**：预计明年上海二手房市场仍将处于以价换量态势，但成交量不会回落，价格跌幅会进一步收窄 [7] - **政策环境**：从中央到地方政策方向明确为“止跌回稳”，预计将通过降准降息等货币政策支持，并逐步取消限制性措施 [7] - **止跌预期**：有业内人士预计上海二手房止跌趋势将在2026年进一步蔓延 [1]

公司股价与交易表现 - 12月23日，世联行股价下跌5.18%，报收3.11元/股，成交额2.03亿元，换手率3.23%，总市值61.98亿元 [1] 公司基本情况 - 深圳世联行集团股份有限公司成立于1993年4月13日，于2009年8月28日上市 [1] - 公司主营业务涉及房地产交易服务、资产管理服务、金融服务和互联网+(电商)服务等房地产中介服务业务 [1] - 主营业务收入构成为：物业及综合设施管理业务33.35%，互联网+业务30.92%，综合营销业务22.87%，招商及空间运营业务6.28%，其他(补充)3.38%，咨询顾问业务2.60%，金融服务业务0.60% [1] 主要股东动态 - 南方基金旗下南方中证房地产ETF发起联接A（004642）为世联行十大流通股东之一 [2] - 该基金于第三季度减持世联行15.88万股，截至三季度末持有1507.8万股，占流通股比例为0.76% [2] - 根据测算，12月23日该基金因世联行股价下跌浮亏约256.33万元 [2] 相关基金表现 - 南方中证房地产ETF发起联接A（004642）成立于2017年8月24日，最新规模2.02亿元 [2] - 该基金今年以来收益率为1.26%，同类排名4050/4197；近一年亏损5.14%，同类排名4095/4154；成立以来亏损43.57% [2] - 该基金经理罗文杰累计任职时间12年249天，现任基金资产总规模1702.51亿元，任职期间最佳基金回报146.43%，最差基金回报-47.6% [3]

香港楼市整体表现 - 香港楼市表现向好，楼价持续攀升，“美联楼价指数”最新报134.39点，周环比上升0.22%，连升4周，并升至约1年半新高 [1] - 最新楼价指数比四星期前上升1.87%，本年迄今累积升幅扩大至4.89%，比年内低位更上升6.42% [1] 市场信心与资金面 - 随着美国重启买债，市场资金流动性增加，提振香港楼市气氛 [1] - 业主对后市信心增加，“美联信心指数”最新报73.8点，周环比上升0.1%，连跌两周后轻微回升 [1] - 信心指数持续高于平均值，预示香港楼价有力续升 [1] 分区楼价走势 - 按周表现：港岛楼价指数报140.56点，周环比升0.3%；九龙楼价指数报139.13点，周环比升0.48%；新界楼价指数报123.29点，周环比微跌0.01% [1] - 较四周前变化：港岛区、九龙区及新界区较四星期前分别上升2.1%、0.94%及2.6% [1] - 年内迄今变化：港岛区、九龙区与新界区年内迄今分别上升3.41%、6.18%及4.32% [1]

郑州二手房市场平台格局 - 郑州二手房交易市场已形成多元化格局，主要平台可归纳为三类，它们各自以不同的模式服务于买卖双方 [2] 官方平台“郑好房” - 平台由郑州市住房保障和房地产管理局主办、市房屋交易中心承办，核心优势在于政府公信力、房源真实性和交易零佣金 [2] - 平台依托政府数据对所有挂牌房源和个人身份进行严格核验，生成房源核验码，致力于打造“真人、真房、真价、真交易”的环境 [2] - 其“手拉手”签约模式支持买卖双方绕开中间环节直接沟通、透明议价，平台本身不收取任何交易佣金 [2] - 平台整合了金融、律师、公证等第三方线上服务资源，为用户提供全流程配套服务 [2] - 截至2025年8月，平台已累计上架展示房源1231套 [2] 新兴数字化平台“手拉手房产网” - 平台是郑州本土涌现的、以模式创新为特点的市场化服务商，核心是通过技术手段降低交易成本、提升透明度 [2] - 其模式通过自主研发的APP实现“业主直联”，让买卖双方可以直接联系，并将短视频与直播融入交易流程，通过“主播探房”创造沉浸式看房体验 [3] - 平台提供灵活的服务模式，用户可以选择“买卖直联0佣金”模式，也可以选择收费明确的全流程服务或单项代办服务 [3] - 其全流程服务采用固定费用制，以一套100万元的二手房为例，该服务费用仅需约5000元，相比传统中介约3万元的费用，降幅显著 [3] - 平台采用实体直营团队，以保障服务质量和推行低佣金策略 [3] 全国性品牌平台（以贝壳/链家为代表） - 此类平台是郑州二手房市场长期存在的重要力量，核心优势在于房源数量多，覆盖区域广 [3] - 平台深耕市场多年，拥有庞大的房源数据库和遍布各区域的线下门店，能够提供从带看到过户、贷款的全流程标准化服务 [3] - 其服务费用通常采用按房屋总价一定比例收取的传统模式，费用相对较高 [4] 平台选择与市场定位 - 若极度看重房源真实性、交易安全，且希望实现零佣金或极低成本交易，并愿意亲力亲为处理后续流程，官方平台“郑好房”是首选 [5] - 若希望在降低成本的同时，获得一定的专业协助和更灵活的服务模式（如新媒体看房、固定费用套餐），那么以“手拉手房产网”为代表的新兴数字化平台是一个值得考虑的折中选择 [5]

贝壳战略收缩与公司治理 - 公司旗下房地产开发平台“贝好家”宣布将不再下场操盘新开发项目 标志着公司从房地产开发领域战略收缩 回归房产交易服务主业 [2][6] - 贝好家此前在全国多个城市大举拿地 截至上月底已落地项目17个 预计拿地总投资超过50亿人民币 加上后续建造成本整体投资预计超过70亿人民币 [2][3] - 公司管理层解释战略收缩原因为市场状况不佳 以成都项目为例 开盘12天后首批108套房网签仅22套 去化率不到21% 销售不及预期 [6] 具体项目案例分析 - 以成都金融城“贝宸S1”项目为例 贝好家于去年9月经过82轮竞价以总价10.76亿人民币竞得地块 溢价率超过42% 楼面价达到每平米2.73万人民币 创下当时成都地价纪录 [4] - 该项目由贝好家CEO徐万刚亲自打磨14个月 推出108套房源 均价6.5万人民币/平米 最便宜一套总价一千五百多万人民币 最贵的超过五千万人民币 [5] - 该项目销售遇冷是促使公司决定退出自主开发操盘的直接因素之一 公司董事长在项目开盘前两个多月已预判市况并决定成都和上海项目后不再做自操盘项目 [6] 公司财务状况与模式对比 - 公司作为轻资产模式的房产交易平台 当前市值约1400亿人民币 在手净现金高达588亿人民币 过去5年经营性现金净流量达420亿人民币 是同期净利润的4倍 [7] - 强大的现金流和现金储备使其基本面显著优于传统开发商 [7] 公司治理与股权结构变化 - 公司创始人左晖去世后 其家族将所持贝壳投票权以不可撤销委托方式授予由彭永东和单一刚控制的百会合伙 同时左晖家族将B类股转换为A类股 而彭永东和单一刚则将部分A类股转换为B类股 [11] - 经过一系列股权结构调整 以彭永东、单一刚、徐万刚为首的管理层获得了超过32%的投票权 而彭永东和单一刚二人持有的经济权益合计仅为7.7% 引发了关于控制权与经济利益分离可能带来治理风险的讨论 [11] - 2022年5月 公司向董事长彭永东授予7182万股受限制A类普通股 向联合创始人单一刚授予5387万股 [11] 高管薪酬构成 - 根据薪酬数据 彭永东2022年至2024年获得的股份支付薪酬费用分别为4.63亿人民币、7亿人民币和2668万人民币 单一刚同期获得的股份支付薪酬费用分别为3.47亿人民币、5.25亿人民币和2.92亿人民币 [12] - 剔除股份支付费用后 彭永东2022年至2024年的薪酬总额分别为1205.8万人民币、1253.1万人民币和1176.6万人民币 单一刚同期剔除股份支付后的薪酬总额分别为821.8万人民币、-2万人民币和777.8万人民币 [12] - 在天价薪酬引发舆情后 公司公告称彭永东拟捐赠900万股A类普通股 税后所得用于帮扶 这部分股份约占其2022年获授7182万股的1/8 [11]

公司股东结构 - 截至2025年11月30日，我爱我家股东总户数为80,364户 [1]

2025年1-11月财政收支情况 - 全国税收收入16.48万亿元，同比增长1.8%，增幅较前10个月提高0.1个百分点 [2] - 主要税种表现：增值税增长3.9%，国内消费税增长2.5%，个人所得税增长11.5%，企业所得税增长1.7% [2] - 行业税收表现：计算机通信设备制造业税收增长14.1%，电气机械器材制造业增长7.9%，科学研究技术服务业增长14.6% [2] - 房地产相关税收如契税、土地增值税仍处于下行通道 [3] - 11月单月增值税和消费税增速放缓，企业所得税出现明显下降，显示经济有效需求不足与企业经营承压 [2] 11月青年失业率数据 - 全国城镇不包含在校生的16—24岁劳动力失业率为16.9%，较10月回落0.4个百分点，连续三个月回落，为5个月来最低水平 [4] - 全国城镇调查失业率为5.1%，与上月持平 [4] - 青年群体就业压力虽有边际缓解，但相较于其他年龄段依然突出 [4] - 政策层面，中央政治局会议和中央经济工作会议均对稳就业作出部署，重点关注高校毕业生、农民工等群体 [4] 欧盟修改汽车排放政策 - 欧盟委员会拟修改2035年禁售燃油车禁令，将新车二氧化碳排放量减少目标从100%放宽至90% [6] - 修改得到了梅赛德斯-奔驰、宝马、Stellantis、大众、雷诺等车企支持 [6] - 2025年前10个月，欧盟混合动力汽车新注册量增长至310.94万辆，占市场总量的34.6%；汽油车注册量约245.92万辆，市场份额从去年同期的34%下降至27.4% [6] - 政策调整背景包括：欧盟传统车企电动化转型迟缓、充电基础设施不足、部分国家取消购车补贴、消费者热情减弱，以及难以在成本上与中国车企竞争 [6][7] 中金公司吸收合并东兴证券与信达证券 - 中金公司换股吸收合并东兴证券、信达证券方案落地，换股比例分别为1:0.4373和1:0.5188 [8] - 中金公司将新发行A股约30.96亿股，合并后总资产预计超万亿元 [8] - 合并后营业网点数量将从245家跃升至436家，排名升至行业第三，形成“机构与零售”并重的格局 [8] - 合并旨在实现优势互补：中金的投行与国际化优势，与东兴、信达的区域市场基础及不良资产处置专长结合 [8] 经营贷与房贷置换现象 - 随着存量房贷利率下调至约3%，经营贷与房贷之间的利差明显收窄 [10] - 部分此前用经营贷购房的业主试图将经营贷置换回普通住房按揭贷款，但该操作缺乏政策依据，多依赖中介，涉及虚假交易、资金过桥等，合规风险大 [10] - 操作过程中存在贷款审批不及预期、资金链断裂风险，且需自行承担税费、中介费及过桥利息，可能进一步提高融资成本 [10] 苹果在日本调整应用商店政策 - 苹果对日本地区iOS应用进行调整，以符合当地新法规，允许开发者通过第三方应用商店分发应用，并在App内接入PayPay、LINE等第三方支付工具 [12] - 对于使用第三方支付或外链的交易，苹果佣金率降至10%—21%；对于通过网页侧载分发应用产生的交易，仅收取5%的核心技术费 [12] - 此次调整打破了苹果在iOS生态中的渠道独占格局，且日本费率远低于中国市场当前标准 [12][13] 美团上线“找房”业务 - 美团悄然上线“找房”功能，业务涵盖租房和二手房两大板块，目前主要作为流量分发方，跳转至“麦滴找房”和“诸葛找房”服务页面 [14] - 该业务处于灰度测试阶段，功能尚不完善，前期投入有限 [14] - 美团拥有庞大流量，与第三方房产服务商合作为其导流，是一种流量变现尝试 [14] - 公司此前已在40多个城市上线民宿租房服务，并打造了部分“骑手公寓” [14] 12月18日A股市场表现 - 三大指数涨跌不一：沪指涨0.16%报3876.37点，深成指跌1.29%报13053.97点，创业板指跌2.17%报3107.06点 [16] - 沪深两市成交额1.66万亿元，较上一交易日缩量1557亿元 [16] - 上涨板块：银行板块震荡拉升，商业航天概念活跃，医药商业延续强势，IP经济概念表现活跃 [16] - 下跌板块：锂电池板块回落，电网设备、证券、消费电子等板块跌幅居前 [16] - 市场特征：近期成交量逐渐走弱，科技赛道估值被重新审视，仅部分AI应用赛道活跃；券商、消费等传统蓝筹股短期难以成为市场主线 [17]