政策调整内容 - 北京调整住房限购政策 京籍及符合条件的非京籍家庭在五环外购房不限套数 同时优化公积金贷款条件[1] - 新政二套房公积金贷款最高额度提升至100万元[2] - 北京对五环外购房依然有社保要求 微调政策可避免局部区域市场波动过大[7] 市场反应表现 - 新政落地后首个周末北京五环外楼市率先升温 海淀、亦庄等区域多个项目客流明显回升[1] - 有楼盘单日到访客户超百组 到访量环比上周提升约30%[2] - 二手房市场单日成交突破500套 相比7月份明显回升[1] - 石景山区域每家销售门店周末成交2-3套 不少小户型楼盘已售罄[2] - 近期二手房成交比7月份明显好转 有三成成交来自之前多次看房未决的客户[2] 需求结构特征 - 项目大部分客户是二套置业 属于改善型需求[2] - 北京新房住宅库存中81.4%位于五环外 二手房市场中这一比例也接近50%[2] - 新政对改善型需求释放效果显著 五环外有望成为北京楼市交易活跃区域[1] - 政策吸引更多购房者关注五环外新房项目 同时推动二手房置换市场[7] 行业专家观点 - 政策清晰地划分五环内外购房政策 旨在引导需求向五环外流动优化库存结构[7] - 北五环特别是海淀等热点五环外项目受到政策利好影响较大 看房量明显上涨[5] - 优化限购政策有利于提振市场预期 推动住房需求加快释放[7] - 政策信号意义明显 体现出一线城市渐进式的政策推进节奏[7] - 五环外新房市场有望迎来销售热度持续回升 将促使开发商加快项目建设和推盘节奏[7]

北京二手房市场趋势 - 海淀北新房入市导致五环内老破小价格走低 紫竹院98号院一居室2025年7月成交价272万 较2021年10月同户型422万下降150万（36%）[1] - 翠微路4号两居室2025年7月成交价397万 较2021年4月同户型618万下降221万（36%）[1] - 2000年前老房子持续被市场淘汰 建议业主加速降价出售[4][6] 房产供需结构变化 - 北京存量房市场30年以上老公房占比达50% 购房者偏好2000年后有电梯/采光好/多居室房源[4] - 二手房年成交量前列小区集中在朝阳/昌平 芍药居北里年成交287套居首[19] - 市区2005年后新房及四环外高得房率高品质新房抢占市场份额[10] 资产属性与政策影响 - 房地产占中国居民财富70% 行业波动直接影响整体经济[8][9] - 国家队收房建设保障性租赁住房 导致老破小租售比下降 400万房产月租金5000-8000仍面临空置[15][16][17][18] - "好房子"政策和第四代住宅推出 使新房周边二手房率先受冲击[11] 购房策略建议 - 买二手房需选择无新房挤压板块 减少竞品提升流通性[19] - 改善型购房可关注性价比高或具绝对区位优势的新房项目[20] - 500-900万预算区间流动性好需求大 800-2000万区间为面向精英群体的改善标杆区域[22][23]

杭州钱江新城二期次新房市场现状 - 江月望云小区首批次新房成交单价集中在5.7万-5.8万元/㎡，其中顶楼174㎡户型以5.74万元/㎡成交[1] - 174㎡非沿江户型成交主力价格为5.9万-6万元/㎡，而沿江250㎡以上大户型暂未成交[3] - 小区当前挂牌均价8万元/㎡，仅两套174㎡房源挂牌价低于6万元/㎡[3] 钱二板块次新房价格特征 - 板块呈现小户型成交价低、大户型成交价高的分化特征，楼王与普通房源价差可达数万元[4] - 天澜海岸小区365㎡大户型曾以9.45万元/㎡成交，创板块价格天花板[6] - 大户型因位置优势在新房阶段定价较高，二手房市场溢价能力更强[6] 市场供需动态 - 沿江大户型最低挂牌价7万元/㎡，多数挂牌价超8万元/㎡，部分达9万元以上[3] - 近一个月内34套次新房下调挂牌价，两套174㎡房源分别降价49万和30万[3] - 板块交付量激增叠加不限价新房冲击，导致部分卖家主动调低价格[6]

拍卖标的概况 - 标的为上海柳林别业一套老洋房，起拍价1.5亿元，是影视剧《安家》《三十而已》的取景地[1] - 该标的确认为非司法拍卖，无法律纠纷，买家需承担3%的契税[3] - 房产目前作为民宿出租，租约至2029年，月租金为67500元，成功竞拍后可协商解除租约[3] - 该老洋房被指定为“优秀历史保护建筑”[11] 标的资产细节 - 柳林别业是一个百年老建筑群，包含10幢独立式花园住宅和一幢联排住宅，均为砖木结构的上海市文物保护建筑[6] - 小区内有多处名人旧居，包括冯治安、申国权、陈调元、邵树华等历史人物的居所[6] - 每幢住宅均配有宽敞露台，融合了独立花园住宅与新式里弄的独特风格[6] 市场交易情况 - 2024年4月，上海静安区巨鹿路一套花园洋房以3.1亿元总价成交，单价达100.9万元/平方米，创历史新高[8] - 2024年5月27日，上海长宁区新华路一处法拍房以2.7亿元总价成交，建筑面积535平方米，单价为50.46万元/平方米[9] 行业供给背景 - 上海市现存老洋房数量约4000-5000栋，其中超过90%已收归国有，实行只租不售政策[13] - 私有产权老洋房约500-600栋，产权清晰且可出售的不足200栋，修缮完好并正在挂牌的仅约50栋，占总量的1%[13] - 可交易的老洋房成交价均以亿元为单位计数[13] - 根据2003年颁布的保护条例，优秀历史建筑转让前后均不得改变其原貌[13]

北京房地产市场交易数据 - 8月2日北京新房网签134套，网签面积8967.5平方米，其中住宅网签59套，网签面积7013.95平方米 [1] - 8月2日二手房网签145套，网签面积11900.52平方米，其中住宅网签129套，网签面积11282.88平方米 [1] - 2025年6月存量房网上签约16838套，签约面积1512647.83平方米，其中住宅签约15139套，面积1413927.1平方米 [3] 可售期房统计 - 可售房屋套数93866套，面积7950521.04平方米，其中住宅43873套，面积5799353.19平方米 [2] - 商业单元256套，面积149958.65平方米 [2] - 办公单元477套，面积403372.85平方米 [2] - 车位38073个，面积1099803.57平方米 [2] 2025年6月预售许可情况 - 批准预售许可证11个，预售面积397332.32平方米，其中住宅3021套，面积386324.27平方米 [2] - 商业单元2套，面积5850.47平方米 [2] - 办公单元0套 [2] - 车位356个，面积5157.58平方米 [2] 未签约现房统计 - 未签约套数229901套，面积12585873.17平方米，其中住宅31369套，面积3807012.91平方米 [2] - 商业单元2089套，面积943840.92平方米 [2] - 办公单元5741套，面积1650924.63平方米 [2] - 车位131146个，面积4470925.34平方米 [2] 现房项目情况 - 现房项目个数38933个，初始登记面积276225828.37平方米，其中住宅927694套，面积115752709.7平方米 [2] - 商业单元96510套，面积22837731.44平方米 [2] - 办公单元133964套，面积24564564.79平方米 [2] - 车位796359个，面积30554837.44平方米 [2]

深圳楼市整体表现 - 2024年7月深圳一二手住宅网签总量为7316套，环比下降5.9%，同比下降8.7% [1] - 市场整体延续6月水平 [1] 一手住宅市场 - 7月一手住宅网签量为2660套，环比下降18.8%，同比下降22.6% [1] - 呈现成交量下跌态势 [1] 二手住宅市场 - 7月二手住宅网签量为4656套，环比上涨3.4%，同比上涨1.8% [1] - 二手房录得量为5669套，环比上涨2.2%，同比增长5.4% [1] - 二手房录得量仍超过5000套荣枯线 [1] 二手房价格表现 - 7月深圳二手住宅成交均价为5.93万元/平方米，环比下降1.7% [1] - 7月深圳二手住宅挂牌均价为6.36万元/平方米，环比下降0.9% [1] - 业主议价空间有所提升，促使挂牌价与成交均价均出现小幅下跌 [1]

| 可售期房统计 | 2025 年6月预售许可 | | 2025/7/30月 | | --- | --- | --- | --- | | 可售房屋套数: 92676 | 批准预售许可证: | 11 | 网上认购 | | 可售房屋面积(M-): 7966561.9400 | 批准预售面积(M2):397332.3200 | | 网上认购面积( | | 其中 倍詞意数: 43987 | 其中 住宅套数: | 3021 | 其中 信詞 | | 面积(M2):5820945.7700 | 面积(M-): 386324.2700 | | 百科( | | 商业单元:256 | 商业单元: | 2 | 图川库 | | 面积(M2): 149958.6500 | 面积(M2): 5850.4700 | | 南观( | | 办公单元: 477 | 办公单元: | 0 | 办公室 | | 面积(M2): 403372.8500 | 面积(M-): | 0.0000 | 百科( | | 车位个数: 36685 | 车位个数: | 356 | 车位 | | 面积(M-): 1091615.8200 | 面积(M²): 5157.58 ...

美国房地产市场现状 - 美国新建单户住宅销售持续放缓，6月全美新建住宅年化销售量仅为62.7万套，同比显著下降6.6% [1][3] - 全美待售新房存量达到51.1万套，同比增幅达8.5%，房屋供应与销售比率攀升至9.8个月，明显高于6个月的市场均衡点 [4] - 6月美国新房销售中位价降至40.18万美元，环比下降4.9%，同比下滑2.9%，全美50个大都市区中有30个城市房价出现下跌 [4] 区域市场表现 - 纽约曼哈顿市场处于低谷期，成交价格处于低位，新泽西优质社区仍需加价竞购但普通社区交易节奏放缓 [1] - 加州尔湾在售房源约700套，远高于疫情期间的100套水平，部分楼盘降价促销但买家仍观望 [5] - 高端住宅市场表现强劲，售价超过100万美元的高端住宅上月销量同比激增14%，尔湾高端新盘开盘一个多月售出半数房源 [8][9] 影响因素分析 - 30年固定利率抵押贷款利率为6.74%，自2024年11月以来持续高位，抑制市场活动 [4][7] - 联邦政府裁员和高利率导致华盛顿特区等地房价承压，买家价格敏感度提高 [4] - 经济前景不确定性和可能的特朗普关税政策影响买家决策信心 [8] 市场参与者观点 - 20%左右的房源降价，卖家需紧跟市场趋势避免房源长时间滞留 [5] - 国际买家在当前市场环境下具有有利谈判空间，建议优先选择租金回报稳定的物业 [6] - 住房交易减少将连带影响耐用消费品消费，如洗衣机、微波炉、家具等 [7] 行业数据与趋势 - 6月独栋住宅开工量下降4.6%，未来独栋住宅建设许可量下降3.7% [9] - 7月为吸引买家而降价的建筑商比例升至2022年以来的最高水平 [9] - 建筑业和制造业就业数据接近收缩边缘，住宅建筑市场是最明显的经济风险信号之一 [9]

Redfin华盛顿特区市场高级经理帕克（Marshall Park）认为，联邦政府裁员是当地房价承压的因素之 一，除此以外，"我们还看到高利率迫使买家重新评估什么是负担得起的，从而表现出价格敏感的迹 象。" 根据房地美数据，美国30年固定利率抵押贷款利率为6.74%，自2024年11月以来就从未回落至6.5%以下 的区间。 美国房地产市场传统上最为活跃的交易周期如今却异常冷清。根据美国人口普查局最新发布的数据，美 国新建单户住宅销售持续放缓，市场库存与供应量持续攀升，房价呈现下行趋势。 美国房地产经纪公司Redfin的统计进一步印证了这一趋势，今年4至6月的春季销售季期间，全美签署的 房屋销售合同数量创下自2012年以来的新低。 "近期我在曼哈顿完成的几笔交易，成交价格都处于低位。目前曼哈顿市场正处于低谷期，确实存在不 少优质的交易机会。"纽约知名地产经纪公司Serhant的资深经纪人艾米·王（Amy Wang）对第一财经记 者表示，不少卖家都表现出较强的出售意愿，在新泽西地区，优质社区仍然需要加价竞购，但普通社区 的交易节奏明显放缓。整体而言，市场降温的趋势已经十分明显。 为何放缓 根据美国人口普查局数据， ...

楼市迷局：2024年购房选择策略 核心观点 - 当前楼市环境下，"买旧、买大、不买三"七字真言为购房者提供有效决策框架，从房屋新旧程度、面积大小及风险规避三个维度切入核心痛点 [1] "不买三"：规避高风险房产 - 产权不明房产（小产权房、无证安置房）法律保障缺失，面临交易、继承、抵押限制及拆迁风险 [3] - 高风险投资型房产包括：偏远郊区房（配套匮乏）、老旧房屋（维护成本高且拆迁补偿概率低）、缺陷户型（顶层/底层存在漏水潮湿噪音问题），此类房产抗跌性弱，价格波动幅度大 [5] - 公寓式住宅因40-50年土地使用权、商业水电费高昂、高公摊面积及交易税费，长期生活成本显著增加 [5] "买旧"：选择现房与次新二手房 - 现房策略可规避期房烂尾风险，避免开发商资金链断裂导致的损失 [7] - 二手房配套成熟（学校/医院/商场），学区稳定性高，老旧小区得房率普遍高于商品房 [7] - 2024年上半年全国二手房成交量增幅明显，一线城市二手房热度超越新房 [7] "买大"：注重长期价值与居住品质 - 大户型满足家庭结构变化需求（子女/老人空间），提升居家办公等场景舒适度 [10] - 大户型稀缺性带来更强抗跌性，二手房流通性优于小户型，直接购买大房可避免换房产生的高额隐性成本（装修残值损失、贷款利息增加） [10] 策略应用原则 - 需结合经济实力与地段价值，核心区小户型可能优于郊区大户型 [12] - 传统观念需随市场变化（如出生率下降、教育资源宽松）动态调整 [12]