行业整体表现与规模 - 2025年宁波市纳入统计的241家农贸市场总成交额达307.29亿元，场均成交额为1.27亿元，同比增长3.25% [1] - 象山中心菜市场全年成交额达56.6亿元，3年蝉联全市单体农贸市场成交额榜首 [1] 市场功能升级与转型 - 行业积极推动功能升级，突破传统“菜篮子”单一功能，打造兼具烟火气与人文情怀的“邻里生活中心” [1] - 具体举措包括融入社区生活场景、创新智慧应用、塑造文化氛围，例如奉化城里厢菜市场升级后增设自产自销专区、引入智能管理系统并搭建戏台 [1] 共富惠民与乡村振兴 - 截至统计时，全市已有210家市场初步划定共富摊位5740个、自产自销“零租金”交易场地5800平方米 [2] - 行业引导整合原有自产自销（免租）摊位和场内空置摊位打造共富摊位 [2] - 计划进一步利用农贸市场公共空间资源建设共富市集，优先为自产自销农户等重点群体提供低（无）成本的灵活就业和创业平台 [2] 未来发展规划与目标 - 中心城区、城乡接合部、乡村农贸市场改造提升已列入2026年15项民生实事项目 [2] - 行业已启动新一轮提质惠民行动，目标包括统筹城乡发展、满足多元需求、实现长效管理 [2] - 到2026年底，计划完成11家农贸市场的改造，打造更多“甬尚好市”邻里市场，新增30个社区（村）服务点 [2] - 计划规范现有乡村农贸市场自产自销摊位管理，实现规范化快检室全覆盖，确保环农贸市场交易带综合治理全部达标 [2]

报告行业投资评级 未提及 报告核心观点 2025Q4大部分资产业绩呈现边际改善，不同行业表现分化；2026年各行业发展趋势受多种因素影响，需关注运营管理能力及新增竞争等风险，建议关注业绩向好且有潜力的项目 [3] 各行业总结 总览 - 25Q4多数资产业绩边际改善，消费、产业园及仓储物流收入和EBITDA环比正增长，公用事业增长亮眼，能源及交通EBITDA同比降幅收窄；24/25年新发REITs可供分配金额完成率为79%/64% [3][6][8][11][13] 公用事业 - 已上市4只涉及4个领域，首创水务REIT扩募项目终止；首钢生物质Q4垃圾处理量和发电量同比增加，首创水务冬季处理量环比降、同比持平，绍兴原水供水量环比降、同比增，济南供热停热率低于预期且成本下降 [20][23] - 首钢生物质与新增项目协同，首创水务可能受竞品分流；2026年现金流预计稳定，业绩分化取决于运营方主动管理能力，也需关注季节性波动等风险 [32][35] 消费 - 12只REITs上市，涉及四类细分资产，商管运营能力强；Q4消费旺季，运营方主动调改，项目出租率和收缴率表现好，租金多数提升 [37][41][45] - 购物中心、奥特莱斯、超市配套和农贸市场各有表现；26年春节错期或使Q1业绩补偿性提升，扩内需政策有望激活市场 [49][56] 保租房 - 8只REITs上市，按招租模式分两类，客群画像有差异；政府主导型项目量价稳固，市场化项目以价换量，部分底商招商慢 [58][61] - 收入整体正增，利润率环比普遍下降，派息率下滑，厦门安居周边竞品多；2026年行业面临新增供给冲击，地方平台更稳健，市场化主体需精细化运营 [65][79][80] 能源 - 25Q4新增1单发行、1单扩募，区域分布分散；电量过半同比下滑，售电结构市场化交易电量占比稳中略降；电价同比稳中下行 [82][85][88] - 收入微降、EBITDA企稳，可供分配金额平均提升3%；26年机制电量托底收入，项目收益稳定性取决于电力交易策略 [94][97][100] 交通 - 25Q4无新增发行及上市，道路能级以双向四车道居多；部分项目因周边路网获引流或分流出清，七成项目车流同比下降 [104][107][108] - 通行费收入环比降、同比增，过半项目EBITDA利润率处年内低位，四成REITs可供分配金额同比提升；26年车流受分流影响或减弱，业绩支撑来自成本管控 [111][118][122] 仓储物流 - 25Q4新增发行1只，底层项目分布广泛；全国仓储租金承压，区域分化，市场化项目以价换量，整租型波动小 [128][131][135] - 收入与利润率普遍走弱，可供分配金额环比平均提升；短期内租金仍承压，项目业绩因区域和租赁模式而异 [138][142][147] 产业园 - 25Q4有首发和扩募，共20只上市；商务园区出租率和收缴率回升、租金待筑底，制造园区出租率和收缴率高、租金下行压力大 [149][155][159] - 基金收入边际改善初现，EBITDA依旧承压，个券可供分配金额变动分化；26年供给总量高位，市场深度调整，建议关注优质项目 [163][167][175] IDC - 已上市两单，经营模式为大客户长期协议；25Q4经营稳定，财务指标环比提高；26年基本盘稳定，需关注成本端供电及用电效率 [177][181][185]

公司运营与转型 - 公司通过精准转型升级，将传统市井空间升级以适配市民游客的新消费需求，守住农贸市场的民生底色，同时打造集中展示云南风物的景区，让文旅融合成为激活消费的新动能 [4] - 2025年8月，公司二期项目完工，基础设施全面提升，同时按照“品类分区+场景联动”原则优化空间布局，分类设置生鲜交易、本地特产等区域，使经营空间更规范、业态更丰富 [4] - 公司持续升级业态、打造特色玩法，例如与云南农业大学合作设立研学服务站，将市集打造成实景课堂，并联合街道办事处推出Citywalk路线，将农贸市场与城市文旅地标联动 [6] 市场表现与客流 - 市场日均客流量稳定在5万人次，节假日峰值可达10万人次，其中近半数为外地游客 [4] - 市场已有600余家商户入驻，融合了餐饮、购物、文化等多元业态，从售卖农副产品的场所转变为集文化体验、休闲娱乐于一体的综合消费空间 [6] - 市场内商户反馈，升级后购物环境更整洁，客流越来越大，生意更红火，例如一家鲜花饼店目前一天能卖四五百个，线上订单也源源不断 [4] 产品与服务特色 - 市场作为浓缩了云南本土特色的综合性市集，提供新鲜蔬果、风味小吃、普洱茶、宣威火腿等云南特产，并能让游客认识山野间的特色食材，沉浸式感受云南特色的市井烟火 [1][3] - 市场内商户经营具有地方特色的产品，例如野菜摊位销售刚上市的草芽、金雀花等时令野花野菜，并向游客介绍食用方法，吸引老街坊和游客光顾 [3] - 市场内商户提供本地特色产品，例如将本地的玫瑰花、茉莉花等制作成各具特色的鲜花饼，受到游客欢迎 [4] 地理位置与定位 - 市场位于昆明主城区，占地面积约20亩，是一个长期服务于本地居民（如居住20多年的老街坊）的农贸市场 [1] - 市场已发展成为吸引大量游客的文旅目的地，游客评价其为“好看、好吃、好玩”，并在市场内进行“逛吃”和人文风情体验 [3][6]

市场秩序监管行动 - 为维护雪后及春节期间市场秩序稳定，保障民生商品量足价稳、食品安全可靠，严防价格异常波动，浔阳区市场监管局迅速组织执法人员开展多领域、全覆盖的专项监督检查 [1] 民生商品价格检查 - 执法人员第一时间走进农贸市场，聚焦蔬菜、肉禽蛋奶等日常消费量大的商品，通过现场询价、查阅单据、比对数据等方式摸排价格波动情况 [4] - 检查发现，受降雪及节日需求双重因素影响，部分蔬菜价格出现合理区间内的小幅上调，但市场未发现哄抬价格等违法行为，主要民生商品供应充足 [4] - 执法人员向经营者强调需严格执行价格政策，不得捏造散布涨价信息、不得恶意囤积、不得在成本未明显增加时大幅提价 [4] 御寒服装质量检查 - 针对羽绒服等御寒用品，执法人员在繁华商业街开展专项检查，以品牌专卖店和投诉较多的商铺为重点 [6] - 检查严格核查经营资质、产品标签标识（如绒子含量、充绒量、安全类别等），并检查进货查验制度落实情况 [6] - 依据国家标准，重点检查了婴幼儿及儿童羽绒服的绳带等附件安全性，共检查商户11家，对发现的1起儿童羽绒服绳带长度不符合安全标准的问题，已督促商户现场整改 [6] - 将持续加大保暖用品监管，建立“巡查+复查”机制，并畅通投诉举报渠道 [6] 市场安全隐患排查 - 执法人员对计量器具、禽类销售、猪肉溯源及野生动物非法交易等多个关键环节进行了严密排查 [9] - 在水产区，手持标准砝码逐户校准电子秤，严厉打击“鬼秤”“缺斤少两”等行为 [9] - 在禽类经营区，仔细核查检疫证明与进货来源，严防未检疫禽类及非法野生动物流入市场 [9] - 在猪肉摊位前，认真核验每一张检验检疫票和进货凭证，确保来源可溯、质量可靠，坚决杜绝“问题肉”上市 [9] - 同时督促市场管理方及时清理积雪、铺设防滑设施，保障购物安全 [9]

文章核心观点 - 杭州作为国家现代商贸流通体系建设试点城市 通过政策引领 着力构建覆盖城乡、智慧高效、韧性安全的现代流通网络 其试点项目如古荡菜市的改造升级 是商贸流通体系建设的鲜活缩影 旨在让城乡流通更顺畅、民生保障更扎实 为城市添活力、为生活增便利 [1] 古荡菜市改造的背景与投资 - 古荡菜市是一个拥有30年历史的老菜场 改造前面临设施陈旧、交通拥堵等难题 [2] - 2024年3月 由古荡街道全额投资近1200万元启动改造 核心思路是“便民为先” [2] 改造后的便民与民生保障措施 - 改造彻底打破了老年人的出行障碍 包括设置智能升降桩阻挡电瓶车但畅通轮椅 铺设防滑地砖 设置低矮摊位、宽阔过道、无障碍坡道、电梯和卫生间 [2] - 公司坚持“提质不提价” 菜场十五年未涨租 改造费用不向消费者转嫁 老商户享受租金减免 创业者获得扶持政策 [2] - 通过“每日询价+动态调控+多商户竞争”模式 菜价始终稳定在合理区间 [2] 改造后的经营业绩与客流变化 - 改造后菜场日均销售额达40万—50万元 较改造前增长40% [3] - 年轻群体加入为老菜场注入新鲜血液 目前近25%的经营户是90后 [5] 业态融合与消费升级 - 菜场已从单一“买菜地”升级为集采购、餐饮、休闲、社交于一体的“社区生活综合体” [4] - 三楼共享厨房提供厨具调料 素菜加工8元、荤素搭配10元 顾客可买菜后自炒或代炒 [4] - 一层引入了精品咖啡店、高端花艺店 地下一层设有助农自销区 外围有小吃餐饮 形成全链条便民服务 [4] - “兵哥包子”、“景芳周大姐”等小吃的入驻 让市井烟火气融入了城市记忆 [6] 智慧化建设与流通效率提升 - 菜场入口设有“数字驾驶舱” 实时滚动菜价、交易额、检测结果 [4] - 每个摊位配备电子屏 公示商户资质、溯源信息 扫描“电子身份证”可查询农产品的养殖、检疫记录 [4] - 实时数据方便消费者比价选择 并助力管理方精准监管 实现“食安可溯、消费透明” [4] 商户特色与市场活力 - 年轻经营户带来了线上运营、净菜加工、创意营销等新玩法 [5] - 古荡酒酿铺以手工现做的甜酒酿成为老杭州人年夜饭的“冷菜标配” [6] - “猪肉西施”陈秋霞的摊位因刀工利落、产品丰富成为菜场的“颜值与实力担当” [6]

文章核心观点 - 广西南宁市科德农贸市场作为试点标杆，率先推行“先行赔付”机制，通过设立专项基金和标准化流程，将消费者维权从耗时费力转变为立等可取，旨在提升农贸市场规范化水平并保障消费者权益 [2][3] - 该机制运行成效显著，自2024年2月以来已成功处理27起赔付申请，赔付金额达5644.9元，成功率为100%，同时通过将赔付记录纳入商户信用评价，反向促进了经营户的诚信经营 [3] - 市场监管部门计划总结试点经验，联合其他农贸市场推广先行赔付机制，并配套建立商户信用档案等设施，以扩大其积极影响 [4] 政策与监管框架 - 广西壮族自治区市场监管局将农贸市场升级改造与消费维权提质结合，出台了《广西农贸市场（含周边食品摊贩）监督管理服务发展指南1.0版》，从诚信计量、消费维权等12个方面明确标准，为行业规范化发展提供操作手册 [2] - 南宁市市场监管局高新分局在此框架下进行精准指导，推动科德农贸市场管理方设立专项赔付基金并明确流程，使其成为南宁市首个建立完整先行赔付制度的农贸市场 [2] 先行赔付机制运作细节 - 机制核心为“先赔付、后追偿”，有效破解消费者维权难题 [3] - 市场设立了5万元人民币的专项赔付基金，覆盖食品变质、缺斤短两、假冒伪劣等6类情形 [3] - 制定了从申请、核查到赔付的“1小时响应”流程，经市场管理方或监管部门核实确属经营户责任且存在拖延、拒付等情况，市场将直接向消费者先行赔付 [3] 机制实施成效与消费者反馈 - 自2024年2月机制运行以来，共受理先行赔付申请27起，成功赔付5644.9元，赔付成功率达100% [3] - 消费者反馈维权过程从以往需与摊主反复“拉扯”转变为向市场管理方反映后能快速获得赔付，体验更加省心放心 [3] 对经营户行为的影响 - 先行赔付机制促进了经营户诚信经营，市场将赔付记录纳入商户信用评价体系 [3] - 累计出现3次赔付记录的商户将被列入“黑名单”，情节严重者将被清退出场 [3] - 经营户反馈为避免影响信用，会在进货时更加严格把关，以获取更稳定的客源 [3] 行业推广与未来规划 - 市场监管部门视先行赔付制度为推进农贸市场规范化、精细化管理的重要举措及保障消费者权益的具体实践 [4] - 计划总结科德农贸市场试点经验，联合其他农贸市场推广该机制 [4] - 推广时将配套建立商户信用档案、消费纠纷快速调解室等设施，旨在让消费者的“菜篮子”拎得更安心 [4]

行业趋势：传统菜市场升级改造 - 上海市正推动传统菜市场的标准化升级改造，截至今年10月底，已有16个区的93家标准化菜市场完成初步改造，超额完成年度任务 [16] - 改造的核心方向是从单一的买菜功能，向集购物、餐饮、休闲、社交于一体的多功能社区复合体转变 [14] - 升级改造旨在提升消费者体验，带动商户增收、管理增能、监管增效，实现多方共赢 [16] 公司/项目运营模式：宁家·曲沃市集 - 该市集由大宁集团下属金贸实业公司运营，计划将“曲沃菜市场模式”作为2026年的新示范亮点，推广至集团旗下更多市场 [14] - 市集运营遵循品类错位发展原则，每个服务品类只引入一家商户，并降低商户房租以使其能将利润让利给居民 [12] - 市集面积达1200平方米，规划了55个摊位，服务周边一公里内超过4万户居民 [6] 商户与商品策略 - 市集内商户注重品质与邻里关系，例如文龙生煎老板强调将产品质量放在首位，其摊位80%的顾客为老主顾 [3][5] - 商户提供高性价比商品，例如有摊位售卖每斤2.5元的生菜，低于外部市场约4元的价格，以及每斤0.5元的白萝卜 [8] - 引入创新服务业态，如针对周边超2000人的白领公寓和医院，开设提供洗、切、炒、烧全流程的共享厨房和营养餐服务 [12] 消费体验与社区功能 - 市集提供丰富的早餐选择，并保留了扎根社区20多年的知名生煎等传统美食，吸引远距离顾客专程前来 [3] - 除了购物，市集嵌入了菜品代加工、理发、洗衣等多种便民服务，全方位满足居民需求 [12] - 市集注重营造烟火气与社区社交空间，成为居民可以聚会、聊天的地方 [14] 商户创新与适应 - 传统商户积极拥抱变化，例如拥有30年历史的织补摊通过微信（账号“针功夫”）拓展线上业务，拥有超过2000名粉丝并接收全国订单 [14] - 新一代经营者（如90后牛羊肉摊主）以勤恳的服务态度和现代化形象（穿西装）获得社区居民认可 [10]

智慧农贸市场改造 - 北京梨园聚元鸿农贸市场已完成智慧化改造，安装了实时显示商品信息的电子显示屏 [1] - 显示屏实时滚动显示每家畜禽肉摊位的销售价格、成交量和食用农产品抽检结果 [1] - 改造旨在通过现代化信息技术构建全链条、可视化的食品安全管理新模式 [3] 改造实施与功能 - 智慧化改造由通州区市场监管局和区商务局共同指导市场推进完成 [3] - 电子显示屏使传统交易变得透明高效，消费者可抬头对比选择 [3] - 消费者可通过显示屏了解市场快检室对蔬菜、肉类农残、兽药残留等重点项目的抽样检测结果 [3] - 消费者可监督不合格食品的下架处置情况，形成社会监督闭环 [3] 改造目标与影响 - 改造旨在全力守护好群众“舌尖上的安全” [3] - 透明可视化的商品信息方便消费者选择到质优价廉的食品 [1]

书籍内容与特色 - 书籍《在集市：昆明篆新农贸市场的博物日常》由商务印书馆出版，记录了24个节气篆新农贸市场的日常，并从博物学视角分类梳理了316种食材[1] - 作者将书稿称为"云南集市博物志"，强调市场是一个天然的博物学课堂[1][3] - 书籍内容基于作者2021年寒露开启的全年市场观察，结合了社会学和人类学视角的地方性知识研究[1][18] 篆新农贸市场概况 - 市场占地20亩，布局为4横4纵通道，设有650多个摊位[4] - 摊主多数来自云南各地，部分来自川渝黔、宁夏和东北地区，形成多元化的食材供应网络[4] - 市场被描述为"可食用的自然博物馆"，已成为热门旅游目的地，许多游客将其作为云南之行的首站或末站[4] 食材多样性与供应链 - 市场集中呈现了云南少数民族千百年来辨识利用草木动物为食材药材的经验，食材具有营养丰富和贴近自然的特点[3] - 每天凌晨周边各市县的山茅野菜向昆明运输，市场与周边山野乡村通过日夜四季变化联结成"土地共同体"[5] - 地州山茅野菜专卖店售卖106种特色菜品，食材多为嫩芽尖和嫩花苞，通过飞机、动车或高速公路运输以保持新鲜度[5] 菌类食材的文化与经济价值 - 野生菌子已成为云南代名词，游客在菌子季密集到云南消费，但当地人的菌子季快乐仍具独特性[9] - 作者父亲在70年代发现出口日本的松茸即云南大花菌，并开始向山民收购，90年代研究确认松露即云南猪拱菌[12] - 历史上鸡枞酱油采用费时熬制工艺，如今已绝迹，反映了对山珍食材极致利用的传统生活经验[10] 市场变化与挑战 - 市场近期进行改造后菌菇区域变得干净敞亮，但本地顾客减少，转向周边乡街子购买更便宜新鲜的野生菌[19] - 出现由创意年轻人接管的规范化摊位，如干花摊位，但可能使市场逐渐失去传统泥土气息的独特性[19] - 现代物流结束了高山大川阻隔和本土种植本土售卖模式，但商业化泛起和游客涌入正引发市场缓慢变化[19]

项目定位与特色 - 辰风里未来市集是传统农贸市场提质升级的新试点 旨在打造高颜值、多业态、智慧化的新型邻里中心 [2] - 项目以科技感+烟火气为特色 建筑面积约3000平方米 汇集近百家店铺 成为集智慧农贸、多元业态与公共服务于一体的综合空间 [2][3] - 市场创新布局花店和轻食档口 用香气取代传统菜场异味 并设计可引入自然光的屋顶天窗 铺设防滑地砖 建立巡回保洁机制以优化环境 [2] 业态创新与服务模式 - 市集提供从生鲜食材到日用百货的全品类商品 并引入药房、共享厨房等多元业态 实现从单纯买菜到综合生活的跨越 [3] - 爱华共享厨房提供即买即烹的一站式服务模式 成为市集烟火气与人情味的生动缩影 [3] 智慧化管理与运营 - 市场入口设置智慧大屏实时更新交易数据和菜品溯源信息 并提供放心农贸触摸查询机供市民参考菜价与食品安全检测结果 [3] - 每个摊位配备智能电子秤 确保每笔交易数据实时传入管理系统 实现从源头的智慧管控 [3] 行业政策与推广前景 - 近两年行业累计发放农贸市场各类补助资金近750万元 助力市场变身美好邻里服务新空间 [3] - 行业已成功打造9家省四星级、23家省三星级商品市场 [3] - 行业将以辰风里为范本 推动农贸市场从改造焕新向运营深耕迈进 落实一市场一方案 推广有温度、够便捷的消费新方式 [4]