会议基本信息 - 公司决定于2025年9月12日采取现场投票和网络投票相结合的方式召开2025年第一次临时股东大会 [1] - 现场会议召开时间为2025年9月12日14:00开始 [1] - 网络投票时间通过深交所交易系统为9:15-9:25, 9:30-11:30, 13:00-15:00 [1] - 互联网投票系统投票时间为9:15至15:00 [1] 参会资格要求 - 股权登记日为2025年9月8日下午收市时登记在册的全体普通股股东均有权出席 [2] - 公司董事、监事和高级管理人员有权出席 [2] - 公司聘请的律师应当出席 [2] - 根据相关法规应当出席的其他人员可参会 [2] 会议审议事项 - 主要审议关于修订《董事、监事及高级管理人员薪酬与绩效考核管理办法》的议案 [2] - 议案1-3涉及特别决议事项，须经出席股东所持表决权的三分之二以上通过 [3] - 公司将对中小投资者表决单独计票并公开披露结果 [4] 会议登记方式 - 登记截止时间为2025年9月11日17:30 [4] - 可采用现场、信函、传真或电子邮件方式登记 [4] - 法人股东需提供营业执照复印件、法定代表人证明书等材料 [4] - 个人股东需持本人身份证、股东账户卡等证件办理登记 [4] 网络投票安排 - 股东可通过深交所交易系统和互联网投票系统参与投票 [5] - 互联网投票系统网址为http://wltp.cninfo.com.cn [1][5] - 股东需取得深交所数字证书或投资者服务密码方可参与互联网投票 [6] - 对总议案与具体提案重复投票时以第一次有效投票为准 [6]

行业与公司 - 行业聚焦房地产行业 尤其关注北京、上海、深圳等一线城市楼市政策及市场表现[1][2][4][7][8][14][15] - 公司涉及我爱我家（二手房中介）、新城控股（商业地产）、华润置地、华润万象生活、绿城服务等[6][19][20][21][23] 核心观点与论据 北京楼市新政背景 - 北京7月二手房成交量12,784套 远低于1.5万套荣枯线 土地出让溢价率仅7%（上海21% 深圳36%）[1][4][7] - 土地出让金额上半年同比增37%至1,000亿 但近期石景山等地块推迟推出[4] 新政内容与影响 - 五环外不限购套数 公积金贷款额度提升（二套房100万→140万） 多孩家庭及绿色建筑额外优惠[1][3][10] - 短期刺激需求 但持续效果或弱于2024年政策组合拳 区域分化明显（海淀、昌平、通州、亦庄优先受益）[9][11][12] - 政策略超预期 原预计9月底出台 实际8月初落地且力度更大[10] 其他城市政策预期 - 上海或从五大新城入手 缩短限购期或取消外环限购[2][16] - 深圳可能全面放开购买套数 新房与二手房政策差异化[15][17] 投资逻辑与标的 - 地产板块逻辑转向补涨 推荐存量地产三大方向：二手房中介、商业地产、物业管理[5][18] - **我爱我家**：北京市占率高 政策催化下预计50%+上涨空间 2024Q4单季盈利1.2亿[6][20] - **新城控股**：商业地产收入120亿（同店增长+新商场扩张） 估值或达15-20倍PE 翻倍空间[21][22] - 华润系（华润置地、华润万象生活）及绿城服务同样推荐[19][23] 商业地产机会 - 利率下行推升生息资产估值 中国国贸已翻倍 新城控股现金流稳定（三四线城市表现优）[19][21] 其他重要细节 - 现房销售制度优先级低 因与当前稳市场目标冲突[24] - 北京未来政策或进一步放宽限购、公积金、税费 供给端或调整容积率与保障房要求[13] - 上海二手房韧性较强 7月成交19,337套（高于荣枯线18,000套）[7]

公司治理 - 第六届第二十二次董事会会议于2025年8月6日在公司会议室召开 [2] - 会议审议《关于修改的议案》等文件 [2] 业务构成 - 2024年1至12月份房地产中介服务业收入占比59.95% [2] - 其他行业收入占比38.84% [2] - 其他业务收入占比1.21% [2]

超低价房产拍卖现象 - 线上拍卖平台出现大批"1元起拍"房产 主要集中于山东乳山 广东惠州等地的海景房 [2][4][5] - 2025年6月新增挂拍房源中 278套房源起拍价设为1元 其中216套位于山东威海乳山 涉及超90个小区 [4] - 实际市场价多在数万至十几万元区间 例如乳山银滩青银银海园41平方米房源中介挂牌价7.7万元 海之缘小区52平方米房源挂牌价约7万元 [6] 拍卖运作机制 - 属于商业拍卖而非司法拍卖 房源来源包括个人自愿拍卖或商业机构募集 [7] - 竞拍规则显示强烈建议实地看样 拍卖公司不承担标的瑕疵保证 [7] - 存在"保护价"机制 若最终价低于委托人与拍卖公司设定价格则不会成交 [8] 价格操纵行为 - 实际成交价均接近或高于市场价 例如福海苑133平方米房源拍至22万元 海翔花园104平方米房源拍至13万元 [7] - 拍卖结束前五分钟出现疯狂加价现象 价格从百元级跃升至十万元级 [8] - 拍卖过程中存在中介操纵价格行为 通过"托儿"抬价制造竞价热度 [8] 交易风险特征 - 存在虚假成交现象 部分显示已拍出房源仍在中介平台挂牌销售 [8] - 需额外支付软件服务费（成交价0.5%-1%）和拍卖佣金（成交价5%） 高于乳山当地正常二手房中介费1%的标准 [9] - 可能面临产权瑕疵 未披露税费 物业欠费 抵押债务等问题 且缺乏司法拍卖的强制清场保障 [9][10] 市场背景影响 - 现象源于二手房交易流速下降 部分房东选择拍卖方式加速资产处置 [11] - 克而瑞建议规范二手房拍卖条款 完善支持政策并明确各方权责关系 [11]

行业投资评级 - 维持房地产行业"买入"评级 [1][6][22] 核心观点 - 成都优化调控政策：供应端推动核心区域高品质住房建设，非核心区域完善配套，并盘活存量闲置土地（"开工一批、转让一批、收回一批"）[3][9] - 需求端降低二套房公积金贷款首付比例至20%，分批取消限售政策（2025年7月21日起部分取消，2026年1月1日全面取消）[4][10] - 新房成交数据：30大中城市近一周成交147万平米（同比-8.5%，环比+22.6%），一线城市同比-24%，二线同比-6%，三线同比+10% [5][11] - 二手房成交数据：13城近一周成交152万平米（同比-7.1%），7月累计同比-10%，为年内首次负增长 [5][11][12] - 投资建议关注方向：头部房企（如保利发展）及二手房中介机构（如我爱我家）[6][7][22] 政策跟踪 - 成都发布《关于促进房地产市场平稳健康发展若干措施的通知》，涵盖供应质量提升、需求多样化满足、存量盘活等17条举措 [9] - 公积金政策优化：二套房首付比例从30%降至20%，贷款额度与缴存余额挂钩 [4][10] - 限售政策分阶段取消：2024年10月14日前购房的商品房及二手房限售逐步解除 [4][10] 周度数据跟踪 - 新房市场：1-7月30城累计成交同比-5.6%，一线城市同比+4.2%，二线同比-11.4%，三线同比-3.8% [5][11] - 二手房市场：近四周滚动成交同比-10%，需求下行压力显著 [11][12] 投资建议 - 下半年政策重点：专项债收购闲置土地及存量房提速，城中村改造加速库存去化 [6][22] - 行业维持"买入"评级，推荐关注土储合理的房企及二手房中介龙头 [6][7][22]

报告行业投资评级 - 行业评级为买入（维持） [1] 报告的核心观点 - 政策跟踪方面，城市发展进入存量提质增效阶段，中央城市工作会议提出城镇化从快速增长期转向稳定发展期，城市发展从大规模增量扩张转向存量提质增效，要高质量开展城市更新，未来聚焦部分区域或优质项目 [3] - 成交下行压力持续加大，“止跌回稳”政策仍要发力，新房和二手房成交均放缓，市场需求下行压力大，需政策端发力提振预期 [5] - 投资建议方面，维持行业“买入”评级，建议关注具备拿地能力且土储布局合理的头部房企以及受益于二手房交易持续活跃的头部中介机构 [6] 根据相关目录分别进行总结 政策跟踪 - 7月14 - 15日中央城市工作会议举行，上次是2015年12月，本次提出城镇化和城市发展阶段转变，为未来10年城市发展设定目标，要高质量开展城市更新 [3] - 会议强调坚持因地制宜、分类指导，以建设现代化人民城市为目标，以推动城市高质量发展为主题等，走出中国特色城市现代化新路子 [4] - 城市工作要转变发展理念、方式、动力、重心和方法，更加注重以人为本、集约高效、特色发展、治理投入和统筹协调 [9] 周度数据跟踪 - 新房方面，30大中城市近一周（截至7月18日）新房成交面积119万平米，同比 - 28%、环比 - 14%，1 - 7月累计同比下降5.6%，各线城市成交有不同表现 [5][10] - 二手房方面，13城近一周（截至7月18日）二手房成交面积148万平米，同比 - 8.8%，7.1 - 7.18成交同比 - 11%，市场需求下行压力大 [5][10] 投资建议 - “止跌回稳”政策基调未变，需求下行需政策支持，下半年政策发力在收储政策，专项债收购进度有望加快，城中村改造预计加快进度 [6][19] - 维持行业“买入”评级，建议关注具备拿地能力且土储布局合理的头部房企如保利发展等，以及受益于二手房交易活跃的头部中介机构如我爱我家等 [6][19]

报告行业投资评级 - 行业评级为买入（维持） [1] 报告的核心观点 - 新房、二手房成交下行压力加大，政策出台必要性提升，预计7月是政策出台窗口期，地产板块将进入博弈政策阶段 [4][5][10] - 下半年地产政策发力方向主要在财政政策，专项债收购闲置土地及存量房进度有望加快，对城市更新、“好房子”建设支持力度将加大，利于加快库存去化、优化供需结构 [6][21] 根据相关目录分别进行总结 政策跟踪 - 7月10日北京政府印发方案，房地产表述与此前会议内容基本一致，供应端优先向轨道交通站点和就业密集地区供应住宅用地，完善“保障 + 市场”住房供应体系；需求端发挥住房公积金促进作用，研究制定公积金贷款“带押过户”政策，鼓励提供房屋改造等产品和服务，推进智慧社区建设 [3][8] 周度数据跟踪 - 新房：30大中城市近一周（截至7月11日）新房成交面积137万平米（同比 - 20%、环比 - 48%），1 - 7月累计同比下降4.8%，一线、二线、三线城市近一周成交面积分别为33万平米（同比 - 41%、环比 - 60%）、62万平米（同比 - 23%、环比 - 56%）、42万平米（同比 + 21%、环比 + 8%） [4][9] - 二手房：13城近一周（截至7月11日）二手房成交面积143万平米（同比 - 12.8%），近四周滚动成交面积同比 - 7%，7.1 - 7.11二手房成交同比 - 12%，市场降温明显 [4][9] 投资建议 - 维持行业“买入”评级，建议关注具备拿地能力且土储布局合理的头部房企如保利发展等，以及受益于二手房交易持续活跃的头部中介机构如我爱我家等 [6][21]

高管减持 - 高晓辉女士通过集中竞价交易方式减持公司股份66 57万股，占公司总股本的0 03% [1] - 减持均价为3 2元/股 [1] - 减持后高晓辉持有公司股份204 64万股，占公司总股本的0 09% [1] 减持合规性 - 此次减持遵守相关法律法规 [1] - 减持计划与此前预披露一致 [1] - 减持不影响公司控制权和持续经营 [1]

报告行业投资评级 - 行业评级为买入（维持） [1] 报告的核心观点 - 6月新房、二手房同比增速在高基数下放缓，需求逐步回落，下半年地产政策仍需发力，专项债收购闲置土地及存量房进度有望加快，对城市更新、“好房子”建设支持力度将加大，利于激活需求、加快库存去化，维持行业“买入”评级 [6][15] 根据相关目录分别进行总结 政策跟踪 - 7月1日北京市政府常务会议提出加快健全住房制度，完善住房供应体系，优化房地产政策，完善住房保障制度，规范保障性租赁住房运营管理，培育发展住房租赁市场；供应端强调建设高品质宜居住房，优先向轨道交通站点周边和就业密集地区供应住宅用地，健全配套公共服务设施 [3][8] - 6月北京二手房成交1.68万套（同比+2.3%、环比+6%），同比较上月放缓3.8pct，结束两个月下跌；上半年累计成交同比+18.5%，增速较1 - 5月放缓4pct，预计下半年增速将进一步放缓，需政策端发力提振需求 [4][8] 周度数据跟踪 - 30大中城市近一周（截至7月4日）新房成交面积为263万平米(同比-20.8%、环比持平)，同环比较上周放缓；一线、二线、三线城市近一周新房成交面积分别为82万平米（同比-8.5%、环比+19.5%）、143万平米（同比-9.8%、环比-1.4%）、38万平米（同比-54.6%、环比-23.2%）；6月新房成交面积同比下降8.6%，一线、二线和三线城市分别下降5.4%、4.6%、20.9%；1 - 6月累计同比下降3.8%，一线、二线和三线城市同比分别为+9%、-10.4%、-3.2% [5][9] - 13城近一周（截至7月4日）二手房成交面积同比-13.4%，跌幅较上周扩大；近四周滚动成交面积同比+0.2%，同比增速转正；6月二手房成交同比+1%，增幅较5月放缓2pct [5][9] 投资建议 - 建议关注两个方向，一是具备拿地能力且土储布局合理的头部房企，如保利发展等；二是受益于二手房交易持续活跃的头部中介机构，如我爱我家等 [6][15]

西晒房市场趋势 - 西晒房在年轻人群体中悄然走红，成为实现"落日自由"的宝藏选择 [1] - 西晒房的夕阳美景成为社交平台热门话题，吸引年轻人分享和关注 [3] - 2024年双井区域华腾园、九龙花园、百环家园等小区的西晒房成交量均突破百套 [3] 西晒房需求驱动因素 - 早出晚归的年轻人与太阳"作息"错位，西晒房成为下班后的"治愈角落" [3] - 西晒房价格相对较低，吸引预算有限的年轻刚需购房者 [4] - 九龙花园小区2025年1-6月成交的36套房源中，西、西北和西南朝向占比超过39% [4] 西晒房价格分析 - 九龙花园西南向两室一厅挂牌价529万元（单价5.1万元/平方米），南北通透同户型挂牌价560.57万元（单价5.8万元/平方米） [4][5] - 华腾园西南向两室一厅19楼房源挂牌价690万元，6楼房源挂牌价630万元 [5] - 百环家园西南向22层房源挂牌价529万元（单价5.5万元/平方米），中间层成交价510万-520万元 [5] 西晒房体验差异因素 - 户型设计（落地窗和阳台布局）直接影响采光效果 [6] - 周边建筑高度和距离会削弱西晒时长 [6] - 中高楼层比低楼层获得更充足阳光照射 [6] 区域市场特征 - 海淀区五道口、学院路等区域的西晒房购房者主要为周边上班族或陪读家庭 [5] - 西晒房总价相对较低，配套交通、医疗、商圈便利，适合"刚需上车" [5]