股价表现与市场消息 - 贝壳-W股价下跌2.98%至41.02港元，成交额为2.14亿港元 [1] - 公司计划于11月10日举行董事会会议，审议并发布截至2025年9月30日止三个月的未经审计财务业绩 [1] 业绩预期与财务预测 - 摩通大根预计公司第三季度业绩表现将大致符合预期 [1] - 该行指出公司第四季度及明年的财务预测存在下调风险 [1] - 摩通大根下调了公司明年盈利预测达21% [1] 公司行动与股东回报 - 公司持续改善成本，并且本年度至今积极进行股份回购 [1] - 预计今年的股东回报将达到7% [1] - 基于上述原因，摩通大根维持对公司的"增持"评级 [1] 投资目标价调整 - 摩通大根将贝壳H股目标价从57港元下调至47港元 [1]

《房屋建筑体检实施评价导则》的制定与发布 - 国内首个规范房屋建筑体检工作的团体标准操作指南《房屋建筑体检实施评价导则》将于2024年12月完成终审及公示并正式发布 [1] - 《导则》由中国房地产业协会立项发起，中国建筑科学研究院、北京中房研协信息服务有限公司联合主编，旨在为存量房老龄化问题提供系统化、规范化的解决方案 [1] - 工作组在近期召开深化工作会，对标准初稿进行修改完善，并将开展多个区域的项目试点为送审稿提供数据基础 [1] 存量房老龄化现状与政策背景 - 截至2024年末，国内城乡住房总建筑面积约为660亿平方米，其中房龄超30年的建筑占比达35%，材料老化及违规改造导致的居住安全隐患日益凸显 [2] - 住建部于2023年11月启动全国城市体检工作，推动建筑体检、建筑保险、建筑养老制度建设 [2] - 住建部部长倪虹在阐述十五五规划重点任务时强调，要建立房屋全生命周期安全管理制度，加快建立房屋安全体检、房屋安全管理资金和房屋质量安全保险制度 [2] 《导则》的核心内容与技术创新 - 《导则》重点构建全周期体检机制，包括日常体检、按建筑年限执行的基础体检及针对隐患的专项体检动态监测体系 [3] - 推广无人机、爬墙机器人等无损智能技术，并同步搭建信息化平台实现可视化预警和动态分析 [3] - 建立从8个维度划分的优秀、良好、达标三星级评价体系，为体检质量提供清晰标尺 [3] 行业影响与专家观点 - 《导则》的颁布标志着在应对存量建筑老龄化问题上迈出关键一步，是对当前住房安全需求的积极响应 [4] - 该标准是推动建筑行业高质量发展、构建好房子生态的重要举措 [4] - 随着大量建筑进入中年或老年期，定期体检对于及时发现隐患、保障安全愈发重要 [4]

公司股份回购 - 公司于2025年11月5日斥资797.88万美元进行股份回购 [1] - 本次回购股份数量为148.93万股 [1] - 每股回购价格区间为5.3美元至5.43美元 [1]

板块整体表现 - 11月6日房地产服务板块整体下跌0.63%，表现弱于大盘，当日上证指数上涨0.97%，深证成指上涨1.73% [1] - 板块内个股表现分化，10只成分股中4只上涨，6只下跌 [1][2] - 领跌个股为皇庭国际，跌幅达3.69%，珠江股份跌幅为2.38% [1][2] 个股价格与成交 - 南都物业涨幅最高为0.63%，收盘价12.78元，成交额3764.63万元 [1] - 新大正上涨0.57%，招商积余上涨0.53%，中天服务上涨0.16% [1] - 我爱我家股价持平，成交额最大为1.41亿元，成交量最高为49.20万手 [1][2] - 特发服务股价最高为40.48元，跌幅1.08% [1][2] - 皇庭国际成交量最大为52.10万手，成交额1.23亿元 [2] 板块资金流向 - 房地产服务板块整体主力资金净流出1090.65万元 [2] - 游资资金净流入800.44万元，散户资金净流入290.21万元 [2] - 皇庭国际主力资金净流入683.24万元，净占比5.55%，但散户资金净流出845.09万元 [3] - 世联行主力资金净流入639.07万元，净占比8.13% [3] - 特发服务主力资金净流出规模最大，达1031.57万元，净占比-9.25% [3] - ST明诚主力净流出521.99万元，净占比-17.16%，但散户资金净流入401.29万元 [3]

财务业绩概览 - 公司2025年第三季度营收为65.1亿美元，较去年同期增长10.9% [1] - 季度每股收益为4.50美元，去年同期为3.50美元 [1] - 营收超出市场共识预期0.83%，市场预期为64.6亿美元 [1] - 每股收益超出市场共识预期6.13%，市场预期为4.24美元 [1] 各业务板块调整后EBITDA表现 - 租赁咨询/市场咨询业务调整后EBITDA为1.369亿美元，低于三位分析师平均预估的1.4371亿美元 [4] - 资本市场业务调整后EBITDA为8990万美元，高于三位分析师平均预估的8036万美元 [4] - 投资管理业务调整后EBITDA为2370万美元，低于三位分析师平均预估的2728万美元 [4] - 软件与技术解决方案业务调整后EBITDA为-110万美元，优于三位分析师平均预估的-578万美元 [4] - 房地产管理服务业务调整后EBITDA为1.022亿美元，高于三位分析师平均预估的1.0035亿美元 [4] 股价表现与市场比较 - 公司股价在过去一个月内上涨4.5%，同期标普500指数上涨1% [3] - 公司股票目前Zacks评级为3级（持有），预示其近期表现可能与整体市场同步 [3]

财务数据和关键指标变化 - 公司第三季度营收增长10%，调整后EBITDA增长16%，调整后每股收益增长29% [6] - 交易性业务收入增长13%，其中投资销售、债务和股权咨询业务增长26% [6] - 自由现金流达到2021年以来最高水平，净债务减少，报告净杠杆率改善至08倍 [20][21] - 全年调整后EBITDA目标区间下限提高7500万美元，新目标区间为1375亿美元至145亿美元 [22] - 公司预计在2025年达到中期调整后EBITDA利润率目标区间的低端 [22] 各条业务线数据和关键指标变化 - 房地产管理服务业务连续第七个季度实现两位数营收增长 [8] - 工作场所管理业务两年累计营收增长近30%，项目管理业务营收实现两位数增长 [14] - 租赁咨询业务营收增长加速，两年累计增长近30%，其中全球办公室租赁营收增长14%，工业租赁营收增长6% [16] - 资本市场服务业务各业务线增长加速，债务咨询收入增长47%，投资销售增长22%，两年累计分别增长68%和37% [17] - 投资管理业务营收增长由更高的激励费驱动，年内迄今筹集34亿美元私募股权资本 [18] - 软件和技术解决方案业务软件收入实现两位数增长，但被部分大型现有客户减少的可自由支配技术解决方案支出所抵消 [19] 各个市场数据和关键指标变化 - 美国市场活动广泛，涵盖资本市场、办公室和工业租赁以及大宗交易活动改善 [6] - 美国工业租赁营收增长9% [48] - 亚太地区是物业管理部门合同流失的主要区域，而美国市场仍呈现中个位数增长 [27][28][45] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 数据、技术和人工智能是公司整体战略的核心，超过41%的目标员工每日使用专有人工智能工具 [9] - 软件和技术解决方案业务将作为第五条业务线并入房地产管理服务板块，以进一步扩大规模并实现协同效应 [10] - 公司正在制定到2030年的新战略和财务目标，计划在2026年第一季度公布 [24] - 公司专注于通过有机增长和生产力提升来部署资本，并购重点在于增强能力并深化客户关系 [21] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 宏观经济环境保持动态，但交易市场的经济前景和前瞻性指标在本季度趋于稳定并改善 [6] - 投资者正越来越多地转向风险偏好模式，健康的债务市场提供了支持 [7] - 经合组织衡量的商业信心在过去一年中保持韧性，为近期持续增长提供了谨慎乐观的理由 [17] - 工业租赁业务表现优于预期，对渠道感觉良好 [48] - 资本市场交易量呈现稳定复苏态势，非曲棍球棒式反弹，整体前景非常乐观 [39] - 基础资产价值出现小幅上涨，表明估值已触底并开始小幅回升 [41] - 美国市场的相对吸引力增加，海外投资者对美国的兴趣回升 [62][64] 其他重要信息 - 物业管理部门正在进行全球业务组合评估，主动退出某些不符合长期利润率目标的合同，此过程预计将持续到明年上半年 [27][31][60] - 资本市场服务部门调整后EBITDA受到与贷款相关损失的720万美元增量费用影响，大部分与先前讨论的涉及借款人欺诈的贷款结清有关 [18] - 公司在本季度回购了7000万美元股票，年内迄今总回购额达131亿美元，显著高于预期全年股票补偿稀释和2024年全年8000万美元的回购额 [21] - 公司计划继续通过回购至少抵消年度股票补偿稀释 [21] 问答环节所有的提问和回答 问题: 关于物业管理部门增长放缓的原因和合同流失情况 - 物业管理部门增长放缓是由于公司主动退出亚太地区某些不符合长期利润率目标的合同所致，美国业务仍保持中个位数增长 [27][28][30] - 设施管理等传统外包业务趋势未变，工作场所管理业务增长8%，项目管理业务增长24%，长期趋势持续 [29] - 合同流失是公司为提升利润率而做出的主动选择，预计此过程将持续至明年上半年，之后增长前景将转为正面 [31][60] 问题: 关于自由现金流和股票回购计划 - 杠杆率处于低位，若未发现能立即为股东增加价值的重大并购机会，公司认为回购股票是极具吸引力的现金使用方式，预计回购趋势将持续 [33] 问题: 关于人工智能解决方案对财务的影响和主要效益 - 目前人工智能的主要效益体现在效率提升上，通过流程优化和共享服务中心的支持，全面提升生产力，尤其在资本市场业务中，人均营收显著提升 [36][37] - 公司总人数仍在增长，主要增长点在于现场员工和共享服务中心，前台办公室人数因技术赋能保持相对平稳 [74][75] 问题: 关于资本市场业务趋势和第四季度展望 - 第三季度增长势头显著加速，并延续至第四季度，资本市场交易量呈现稳定复苏，非曲棍球棒式反弹，整体前景乐观 [39] 问题: 关于资产管理规模中估值增加是否预示房地产估值触底 - 基础资产价值出现小幅上涨，可解读为估值已触底并开始小幅回升，投资管理业务前景健康，近期强劲的募资将逐步转化为管理资产增长 [41] 问题: 关于工业租赁业务趋势 - 全球工业租赁营收增长6%，美国增长9%，表现优于预期，两年累计增长表现良好，对渠道感觉乐观 [48] 问题: 关于资本市场业务的利润率上升空间 - 公司未提供具体细分市场利润率展望，但认为该业务有显著上升空间，因在低迷期保留了核心人才，平台杠杆作用明显，利润率扩张空间充足 [52] 问题: 关于多户住宅贷款损失和信贷趋势 - 贷款损失费用主要与两笔已确认欺诈的贷款有关，其中一笔在本季度完全结清，另一笔相关资产已出售，信贷损失准备金季度间存在波动，但过去十二个月净增加70万美元，大部分费用与先前讨论的欺诈问题相关 [54][55][56][57] 问题: 关于机构投资者对房地产配置的动向和跨境资本 - 未观察到机构投资者大幅撤回房地产配置，海外投资者对美国和亚洲、中东投资者增加房地产配置的兴趣健康，美国市场相对吸引力提升吸引跨境资本 [62][64] 问题: 关于租赁经纪薪酬竞争环境对利润率的影响 - 人才市场竞争始终激烈，但对公司人才库和招聘能力充满信心，平台投资有助于吸引和留住人才，不认为保留和招聘是利润率的重要阻力 [68] 问题: 关于中期利润率目标和2030年长期目标的更新 - 公司相信有望实现2022年设定的利润率目标区间的低端，对持续利润率扩张趋势持乐观态度，新战略将结合有机增长机会和人工智能效率提升 [70][71] 问题: 关于房地产管理服务业务增长预期的澄清 - 此前提及的高个位数至低两位数增长预期主要针对原工作动态业务，物业管理部门的重组暂时将整体增长拉至高个位数范围，影响约15个百分点，预计下半年增长将恢复，长期看该业务不会稀释整体增长 [77][78]

财务数据和关键指标变化 - 第三季度总收入增长10%，调整后EBITDA增长16%，调整后每股收益（EPS）增长29% [4] - 自由现金流达到自2021年以来的最高水平，净债务减少，报告净杠杆率改善至0.8倍 [20][21] - 公司将2025年全年调整后EBITDA目标区间的低端上调了7500万美元，新目标区间为13.75亿美元至14.5亿美元 [22] - 公司有望在2025年达到中期调整后EBITDA利润率目标区间的低端 [23] 各条业务线数据和关键指标变化 - 交易性业务收入增长13%，其中投资销售、债务和股权咨询业务增长26% [4] - 房地产管理服务业务连续第七个季度实现两位数收入增长 [5] - 租赁咨询业务收入加速增长，两年累计增长近30%，其中全球办公室租赁收入增长14%，工业租赁收入增长6% [15][16] - 资本市场服务业务增长加速，债务咨询收入增长47%，投资销售增长22%，两年累计分别增长68%和37% [17] - 投资管理业务收入增长由更高的激励费用驱动，年初至今私募股权资本筹集达34亿美元，高于2024年全年的27亿美元 [18][19] - 软件和技术解决方案业务软件收入实现两位数增长，但被部分大型现有客户减少的可自由支配技术解决方案支出所抵消 [19] 各个市场数据和关键指标变化 - 美国市场活动广泛，涵盖资本市场、办公室和工业租赁以及大宗交易活动改善 [4] - 美国工业租赁收入增长9% [43] - 亚太地区是物业管理部门合同退出的主要区域 [27][29] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 数据、技术和人工智能是公司整体战略的核心，超过41%的目标员工每日使用专有AI工具，高于年初的35% [5][6] - 公司正在构建智能AI能力以解决复杂问题 [6] - 自2022年正式成为一个部门以来，软件和技术解决方案部门在战略和运营上已成熟，并有望在2026年全年实现盈利 [8] - 自2025年1月1日起，软件和技术解决方案将作为第五条业务线在房地产管理服务部门内运营 [8] - 公司正在制定截至2030年的战略和财务目标，计划在2026年第一季度分享 [24] - 公司专注于通过有机增长和生产力来部署资本，收购重点在于增强能力和深化客户关系，特别是在弹性业务方面 [21] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 宏观经济环境仍然动态，但经济前景和交易市场的先行指标在本季度趋于稳定并改善，占用者和投资者客户都有交易动机 [4] - 投资者正越来越多地转向风险偏好模式，得到健康且强劲的债务市场支持 [4] - 尽管经济指标和政策环境不一，但市场背景总体具有建设性 [22] - 行业面临长期的长期顺风，公司看到巩固和扩大其弹性和交易性业务贡献的机会 [24] - 商业信心（经合组织衡量）在过去一年中表现出韧性，为近期持续增长提供了谨慎乐观的理由 [17] 其他重要信息 - 公司在本季度回购了7000万美元的股票，使年初至今的总回购额达到1.31亿美元，高于2024年全年的8000万美元回购额 [21] - 公司计划继续至少通过回购总额来抵消年度股票补偿稀释，具体取决于更广泛的运营环境 [21] - 资本市场服务部门调整后EBITDA的增长受到与贷款相关损失的720万美元增量费用的部分抵消，大部分费用与先前讨论过的涉及借款人欺诈的贷款结清有关 [17][49] 问答环节所有的提问和回答 问题: 关于物业管理和房地产管理服务增长放缓的原因及影响范围 [27] - 回答: 增长放缓主要源于公司主动退出亚太地区一些不符合长期利润率目标的物业管理部门合同，美国该业务仍呈现中个位数增长，传统外包和设施管理业务增长依然强劲，项目管理和工作场所管理业务分别增长24%和8% [27][28][29][30] 问题: 自由现金流转换和股票回购前景 [32] - 回答: 鉴于当前较低的杠杆率（0.8倍）且若无重大增值并购机会，公司认为股票回购是极具吸引力的现金使用方式，预计回购趋势将持续 [32] 问题: 智能AI解决方案对财务的影响体现及最大效益领域 [34] - 回答: 目前主要效益体现在效率提升，通过流程标准化、共享服务中心及AI工具应用，显著提高了生产力，例如资本市场业务的人均收入大幅增长 [34][35] 问题: 资本市场业务趋势、第四季度展望及2026年管线 [35] - 回答: 第三季度增长显著加速，进入第四季度势头良好，预计将呈现稳定复苏态势，非曲棍球棒式反弹，全球投资销售、债务和股权咨询管线强劲，对业务前景非常乐观 [35][36] 问题: AUM受估值小幅增长支撑是否意味着CRE估值已触底 [37] - 回答: 基础价值的小幅增长表明估值已触底并开始略有回升，投资管理业务前景健康，第三季度强劲的募资将在未来几个季度转化为更高的管理资产规模 [37][38] 问题: 美国物业管理业务增长具体数字及长期增长潜力 [41] - 回答: 美国物业管理业务增长为中个位数（非2%），整体下滑仅来自亚太地区，公司对该业务的长期增长有更高目标，但当前专注于重组和确保服务质量 [41][42] 问题: 工业租赁业务趋势及恢复正常水平的观察 [42] - 回答: 全球工业租赁收入增长6%，美国增长9%，表现优于预期，基于两年累计增长和当前管线，对该业务表现感觉良好 [43] 问题: 资本市场业务的利润率上升空间 [46] - 回答: 公司看到该业务巨大的利润率上升空间，在市场下行期保留了核心产能，相信生产力和平台杠杆作用还有提升空间，为利润率扩张提供了充足空间 [47] 问题: 多户住宅贷款损失及信贷趋势背景 [48] - 回答: 本季度费用主要与两笔已确认欺诈的贷款结清有关，其中一笔在本季度完全结清，另一笔相关资产已在2025年10月出售，状况良好，部分费用与正常CECL准备金调整有关，过去12个月净CECL准备金仅增加70万美元，大部分费用与先前披露的欺诈问题相关 [49][50][51] 问题: 低利润率合同退出过程及时间线 [54] - 回答: 合同退出是随着合同到期自然进行，预计这一 intentional 的合同流失将持续到明年上半年 [54] 问题: 机构投资者对房地产配置是否出现退缩迹象 [56] - 回答: 未观察到实质性变化，海外投资者对美国的犹豫已缓解，亚洲和中东投资者仍有增加房地产配置的兴趣，长期趋势稳定，机构级产品稀缺性支撑优质资产价格，美国相对吸引力提升正吸引跨境资本回流 [56][57][58] 问题: 利润率增长受抑制是否与租赁经纪人薪酬竞争加剧有关 [60] - 回答: 人才市场竞争一直存在，但对公司的人才保留和招聘能力充满信心，平台投资是吸引和留住人才的优势，不认为薪酬环境是利润率提升的显著阻力 [61] 问题: 是否仍有望达成中期利润率目标及为何提供长期目标 [62] - 回答: 公司有望达到2022年设定的中期利润率目标区间的低端，对于2030年目标，基于对各服务线有机增长机会和AI带来持续效率提升的评估，相信近年来的利润率趋势将持续 [63][64][65] 问题: AI对当前和未来人员编制需求的影响 [67] - 回答: 总人员编制仍在增长，主要增长来自现场服务员工和共享服务中心，前台办公室人员编制预计将相对平稳，因为技术支撑使个人生产力显著提高 [67] 问题: 房地产管理服务业务增长预期澄清 [68] - 回答: 此前高个位数至低两位数增长预期主要针对原工作动态业务，物业管理部门的重组将使整个REMS部门增长率暂时降低约1-1.5个百分点，预计下半年增长将恢复，长期看物业管理业务不会稀释REMS整体增长 [69][70][71]

公司股份回购操作 - 公司于2025年11月4日执行股份回购 [1] - 回购总金额为800万美元 [1] - 回购股份数量为147.62万股 [1] - 每股回购价格区间为5.32美元至5.5美元 [1]

公司股权动态 - 控股股东西藏太和先机投资管理有限公司质押公司股份1500万股 [1] - 控股股东累计质押公司股份2.75亿股，占其持有公司股份比例的66.91% [1] 公司财务与业务概况 - 公司当前总市值为68亿元 [1] - 2025年1至6月份，公司营业收入91.95%来源于城市居住综合服务业 [1] - 2025年1至6月份，公司营业收入8.05%来源于商业租赁服务及其他业务 [1]

板块整体表现 - 11月5日房地产服务板块整体上涨0.2%，表现优于上证指数（上涨0.23%）和深证成指（上涨0.37%）[1] - 板块内个股涨多跌少，10只成分股中有7只上涨，2只持平，1只下跌[1][2] - 板块主力资金净流出7559.96万元，游资资金净流出474.8万元，但散户资金净流入8034.76万元，显示散户资金呈净流入状态[2] 领涨个股表现 - 世联行领涨板块，收盘价2.42元，单日涨幅达2.11%，成交量为49.95万手，成交额为1.20亿元[1] - 皇庭国际涨幅为1.67%，收盘价2.44元，成交额达9825.63万元[1] - 宁波富达上涨1.28%，收盘价5.56元，成交额为9374.93万元[1] - 中天服务上涨1.11%，收盘价6.39元，成交额为4995.92万元[1] 资金流向分析 - 板块整体呈现主力资金流出态势，但个股资金流向分化明显[2][3] - 中天服务获得主力资金净流入254.11万元，主力净占比为5.09%，是板块内唯一主力资金净流入的个股[3] - ST明诚主力资金净流入75.22万元，主力净占比为2.40%[3] - 皇庭国际主力资金净流出规模最大，达1135.79万元，主力净占比为-11.56%[3] - 世联行尽管股价领涨，但主力资金净流出657.40万元，主力净占比为-5.47%[3] 成交活跃度 - 我爱我家成交最为活跃，成交量达65.21万手，成交额1.88亿元，但股价持平[1][2] - 珠江股份虽然股价下跌3.44%，但成交额达2.29亿元，显示较高市场关注度[2] - 特发服务股价40.92元，为板块内最高价个股，成交额1.14亿元[1][3]