股东减持计划核心信息 - 公司股东龙信建设与嘉兴创泽计划在未来3个月内合计减持不超过338万股，占公司总股本的2% [1] - 以10月21日收盘价42.93元/股计算，此次拟减持股份合计市值约1.45亿元 [2][8] 各股东减持具体安排 - 龙信建设目前持有约794万股（占总股本4.70%），计划减持不超过169万股（占总股本1%），可选择集中竞价或大宗交易方式 [2][5] - 嘉兴创泽目前持有约505万股（占总股本2.99%），计划减持不超过169万股（占总股本1%），仅采用集中竞价方式 [2][5] - 减持前两家股东合计持有1299.20万股股份，占公司总股本的7.69% [2] 减持合规性与股份来源 - 减持计划遵循了原股东南通三建作出的股份限售承诺，完全符合监管要求 [9] - 龙信建设所持股份来自司法拍卖所得，嘉兴创泽的股份源于执行法院裁定，均与原股东南通三建的股份处置相关 [8] 减持对公司的影响 - 两家股东均非公司控股股东或实际控制人，不参与公司日常经营管理 [10] - 公司表示此次减持系股东正常行为，不会对公司治理结构、股权结构及持续经营产生重大影响，也不会导致控制权变更 [10] 公司近期业绩与市场表现 - 2025年半年报显示，公司实现营业收入13.93亿元，同比增长3.59%，实现归母净利润5914.05万元，同比增长2.69% [13] - 截至10月22日午盘，公司股价报收42.46元/股，微跌1.09%，总市值71.76亿元 [13]

公司股东减持计划 - 股东龙信建设集团有限公司持有公司股份约794万股 计划以集中竞价或大宗交易方式减持不超过169万股 即不超过公司总股本的1% [1] - 股东嘉兴创泽投资合伙企业（有限合伙）持有公司股份约505万股 计划以集中竞价方式减持不超过169万股 即不超过公司总股本的1% [1]

政策核心观点 - 贵州省人民政府发布关于促进服务消费高质量发展的实施意见，旨在鼓励居住服务消费 [1] 行业发展模式 - 推动有条件的物业服务企业与养老、托育、餐饮、家政等企业合作，发展"物业服务＋生活服务"模式 [1] - 鼓励物业服务企业建设和使用智慧物业管理服务平台，推广智能安防、智慧停车、智能门禁等新模式 [1] 品牌推广策略 - 打造旅居贵州特色品牌，加大线上、线下宣传推广力度 [1]

公司近期行政处罚事件 - 金科智慧服务集团股份有限公司新疆分公司于2025年10月15日收到行政处罚，因消防控制室值班操作人员未取得消防职业资格，被乌鲁木齐市消防救援支队经济技术开发区大队罚款人民币0.58万元 [1][2][3] - 该次处罚的具体违法事实为：2025年9月17日，检查发现金科文秀雅苑项目消防控制室缺少1名值班人员，且当日值班员无中级消防职业资格证书 [2] - 同一分公司在2025年4月29日曾因另一消防问题被罚，其负责管理的喀什市时代尊城小区17号楼室内消火栓管网无水，被喀什市消防救援大队罚款人民币1.1万元 [4][5] 公司背景信息 - 金科智慧服务集团股份有限公司新疆分公司成立于2015年，负责人为李晓彬 [5] - 其母公司金科智慧服务集团股份有限公司成立于2000年，法定代表人为夏绍飞 [5] - 金科服务于2020年11月17日在香港联合交易所主板上市，股票代码为9666.HK [7] 公司业务与市场地位 - 金科服务定位为全国领先的高品质第三方综合服务商，业务涵盖高端酒店、餐饮、不动产及物业服务 [7] - 公司在中西部市场的占有率常年保持第一 [7] - 公司品牌价值达131亿元，并是国家A级纳税企业 [7]

公司股份回购 - 公司于2025年10月16日进行股份回购 [1] - 回购股份数量为16.2万股 [1] - 回购总金额为101.23万港元 [1]

行业投资评级与核心观点 - 报告标题为“金九楼市回暖，继续聚焦‘止跌回稳’”，表明行业正处于企稳回升阶段 [1] - 核心观点认为9月整体楼市回暖，政策延续宽松以推动市场“止跌回稳”，预计10月成交量将逐步修复 [4] - 投资启示预计二级市场需求持续改善并好于一级市场，买家继续偏好国企项目，中长期看好华润置地和越秀地产 [4] 房企销售表现 - 2025年9月前百开发商全口径销售总额环比上升20.9%至2,661亿元人民币，销售总面积环比上升1.4%至约1,175万平方米 [12] - 2025年前九个月合同销售总额同比下降12.8%至24,948亿元 [12] - 跟踪的21家主要上市开发商9月销售额环比上升4.4%，销售均价环比上升13.7%，但销售面积环比下跌9.1% [13] - 国企市场份额持续提升，9月销售额排名前10开发商中有9家为国企，前九个月国企合同销售额市占率增加至75.4% [13] - 具体公司方面，华润置地9月销售额环比大增33%至176亿元，建发房产环比增30%至105亿元 [15] 实体市场数据 - 2025年9月10城新房成交量环比上升14.75%，供应量环比上升42.5%，库存去化周期扩大至约19.13个月 [21] - 9月前四周30城新房成交量环比上升4.27%，其中一/二/三线城市成交量分别环比+22.6%/-9.4%/+10.2% [21] - 国家统计局2025年8月数据显示，70大中城市新建商品住宅价格指数同比下跌3.0%（7月：-3.4%），环比下跌0.3%；二手住宅价格指数同比下跌5.5%（7月：-5.9%），环比下跌0.6% [31] - 分城市等级看，一/二/三线城市新建商品住宅价格指数同比跌幅分别为-0.9%/-2.4%/-3.7%，跌幅持续收窄 [31] 政策环境回顾 - 2025年9月中央政策以推动房地产市场“止跌回稳”为导向，加大“房票安置”力度推进城中村改造，各地推进“好房子”建设标准 [35] - 具体政策包括国务院批复10个要素市场化配置综合改革试点、发改委推动保障性租赁住房REITs项目申报、外汇局便利境外个人境内购房结汇等 [36] - 地方层面，9月份全国超24城出台举措，从降低购房门槛、节省购房成本、优化信贷支持等维度为楼市提供支撑 [37] - 重点城市政策包括深圳优化调整房地产政策措施并缩圈限购区域、上海暂免征收非本市户籍居民家庭房产税、广州允许房企自持住房入市销售等 [38] 重点公司动态与估值 - 佳兆业境外债务重组生效，新票据及可换股债券发行总额达66.86亿美元 [39] - 碧桂园计划对九只境内公司债进行重组，债券余额约138.58亿元 [44] - 保利发展商业持有型不动产22.36亿ABS项目获上交所受理 [45] - 万科将全额赎回“20万科08”公司债，债券余额16亿元 [49] - 估值方面，报告覆盖的多家公司获“买入”评级，包括华润置地（目标价35.30港元）、越秀地产（目标价10.70港元）、碧桂园服务（目标价9.54港元）等，潜在涨幅显著 [3]

海南安居房政策 - 海南省拟规定安居房购房人签订购房合同满5年后可申请上市交易或取得完全产权 [1] - 安居房上市交易或取得完全产权后住房性质将转变为市场化商品住房 [1] - 购房人申请取得完全产权需依据具体公式核算并向住房保障实施机构补缴价款 [1] 主要房企9月销售表现 - 中国海外发展9月合约物业销售金额约201.73亿元 同比上升7.2% [2] - 中国海外发展9月相应销售面积约91.4万平方米 [2] - 保利发展9月签约金额205.31亿元 同比减少1.84% [3] - 保利发展9月签约面积111.9万平方米 同比减少10.46% [3] - 融创中国9月实现合同销售金额约12.9亿元 [4] - 融创中国9月合同销售面积约7.9万平方米 销售均价约1.63万元/平方米 [4] 物业服务行业市场拓展 - 2025年9月TOP50物业服务企业第三方市场拓展面积共计5105万平方米 均值为102万平方米 [5] - 碧桂园生活服务集团9月第三方市场拓展面积488万平方米 位列第一 [5] - 世茂服务控股有限公司9月第三方市场拓展面积452万平方米 位列第二 [5]

行业整体规模扩张 - 2025年9月TOP50物业服务企业新增合约面积总计约5619万平方米，头部企业规模持续扩张，新增合约面积均值为112万平方米[1] - 碧桂园生活服务、世茂服务、上海永升物业管理有限公司规模扩张迅速，新增合约面积均超过370万平方米[1] 新增合约面积领先企业 - 碧桂园生活服务集团股份有限公司新增合约面积519万平方米，位列第一[2] - 世茂服务控股有限公司新增合约面积455万平方米，位列第二[2] - 上海永升物业管理有限公司新增合约面积379万平方米，位列第三[2] - 绿城物业服务集团有限公司新增合约面积366万平方米，保利物业服务股份有限公司新增合约面积341万平方米，荣万家生活服务股份有限公司新增合约面积336万平方米[2] 第三方市场拓展 - 2025年9月TOP50物业服务企业第三方市场拓展面积共计5105万平方米，均值为102万平方米[4] - TOP10企业第三方市场拓展面积均值为299万平方米，TOP11至TOP30企业均值为80万平方米，显示头部企业市场拓展能力显著更强[5] - 碧桂园生活服务第三方市场拓展面积488万平方米，世茂服务452万平方米，上海永升374万平方米，位列前三[6] 承接关联方面积 - 2025年9月TOP50企业承接关联方面积合计约685万平方米，均值为14万平方米，TOP10企业门槛值为16万平方米[13] - 承接兄弟公司项目是物业管理企业规模扩张的重要手段，部分企业如中海物业、保利物业和万物云在母公司支持下将新增超过50万平方米在管面积[13] - 中海物业管理有限公司承接关联方面积85万平方米，保利物业服务股份有限公司82万平方米，万物云空间科技服务股份有限公司57万平方米，位列前三[10] 城市服务领域拓展 - 2025年9月碧桂园生活服务中标赣州市章贡区园林环卫综合运营项目，中标金额为8726万元[14] - 深业物业运营集团股份有限公司城市服务中标金额13531万元，碧桂园生活服务9704万元，保利物业服务股份有限公司6122万元，位列前三[15] - 深业物业、保利物业、深圳市金地物业、深圳星河智善生活等企业在城市服务领域均有斩获[14]

行业整体表现 - 2025年9月TOP50物业服务企业第三方市场拓展总面积达5105万平方米 [1] - TOP50企业第三方市场拓展面积均值为102万平方米 [1] 领先企业表现 - 碧桂园生活服务集团股份有限公司以488万平方米的拓展面积排名第一 [1] - 世茂服务控股有限公司以452万平方米的拓展面积排名第二 [1]

公司股份回购 - 公司于2025年10月10日进行股份回购操作 [1] - 回购股份数量为35万股 [1] - 回购股份耗资223.4万港元 [1]