智通财经APP获悉，中金公司发布研报称，长期而言，物业管理行业内外部环境变化正推动经营模型 向"量价温和变化、现金流相对稳定"这一更为健康可持续的方向逐步发展；短期来看，覆盖企业仍处于 规模扩张推动收入利润温和成长、现金回款边际略有承压、分红意愿持续提升的发展阶段。该行推荐业 绩稳、现金流优、股息收益率高的优质标的。 中金公司主要观点如下： 企业现金回款边际略有承压、分红意愿维持积极。该行测算主要覆盖物企综合回款率在2024年及1H25 分别下降1.1和0.9个百分点，料这一趋势未来与经济环境高度挂钩。虽然回款情况略有承压，但物企在 手现金及经营性现金回流仍然充裕，主要覆盖企业2024年底在手现金47-141亿元、占市值比例 39%-68%，经营性现金流与净利润比例为1.6倍。该行认为充沛的现金资源及企业对于资本市场的重视 有望支持覆盖企业在2025-26年继续实施积极的股东回报行动，部分主要覆盖标的的股东回报率有望达 到约5-6%。 风险 可拓展市场缩量速度较预期更快，收缴率下行压力较预期更大。 内外部环境变化推动行业渐进转变。该行认为物业管理企业和被服务业主之间的双向选择将会加速、物 企在管项目组合有望持 ...

股票转仓与配售事件 - 11月17日，股东将市值22.37亿港元的股票由中国国际金融香港证券转入香港上海汇丰银行，占公司已发行股份总数2.18% [1] - 控股股东华润置地于11月13日与配售代理订立协议，配售4950万股股份，占公司已发行股份总数2.17% [1] - 配售价格为每股41.7港元，较前一日收市价46.12港元折让9.58% [1] - 通过此次配售，华润置地将套现20.64亿港元 [1]

市场整体表现 - 沪深两市成交额1.91万亿元，较上一交易日缩量473亿元 [1] - 能源金属、军工、AI应用板块涨幅居前，贵金属、医药板块跌幅居前 [1] - 沪指下跌0.46%，深成指下跌0.11%，创业板指下跌0.2% [1] 储能与锂电行业观点 - 海博思创与宁德时代签订3年200GWh储能电池大单，确认储能电池紧缺逻辑 [2] - 储能下游投资运营环节的超额利润将向材料、电池、集成等中上游环节让渡 [2] - 继续看好材料环节尤其是6F、铁锂、负极、隔膜和电池环节的机会 [2] - 关注排产旺季材料和储能电池供不应求带来的价格提升 [2] - 10月/11月下游采购和长单指引将使2026年需求更为明朗 [2] 消费行业观点 - 消费板块与双十一等线上促销的关联性将逐步降低 [3] - 消费行业需重视“十五五”规划中的中长期目标，并短期关注2025年12月针对2026年的消费政策 [3] - 对消费行业2026年海外业务发展持乐观观点 [3] - 关注市场风格切换过程中高分红率的优质公司及各细分赛道中有阿尔法的公司 [3] 物业管理行业展望 - 行业经营模型正向“量价温和变化、现金流相对稳定”的健康可持续方向发展 [4] - 覆盖企业处于规模扩张推动收入利润温和成长、现金回款边际承压、分红意愿提升的发展阶段 [4] - 推荐业绩稳定、现金流优异、股息收益率高的优质标的 [4]

市场整体表现 - 沪深两市成交额19100亿元，较上一交易日缩量473亿元 [1] - 能源金属、军工、AI应用板块涨幅居前，贵金属、医药板块跌幅居前 [1] - 沪指下跌0.46%，深成指下跌0.11%，创业板指下跌0.2% [1] 储能与锂电行业 - 海博思创与宁德时代签订3年200GWh储能电池大单，确认储能电池紧缺逻辑 [2] - 储能下游投资运营环节的超额利润在需求增长下将向材料、电池、集成等中上游环节转移 [2] - 继续看好材料环节机会，尤其是6F、铁锂、负极、隔膜和电池环节 [2] - 排产旺季材料和储能电池呈现供不应求态势，价格不断提升 [2] - 10月/11月下游采购和长单指引使2026年需求越发明朗，行业定价模式发生变化 [2] 消费行业 - 消费板块与双十一等线上促销的关联性将逐步降低 [3] - 行业需重视“十五五”规划中的消费中长期目标，短期关注2025年12月针对2026年的消费政策 [3] - 对消费行业2026年海外业务发展持乐观观点 [3] - 关注市场风格切换过程中的高分红率优质公司，以及各细分赛道中有阿尔法的公司 [3] 物业管理行业 - 行业长期内外部环境变化推动经营模型向“量价温和变化、现金流相对稳定”的健康可持续方向发展 [4] - 短期覆盖企业处于规模扩张推动收入利润温和成长、现金回款边际承压、分红意愿提升的发展阶段 [4] - 推荐业绩稳定、现金流优异、股息收益率高的优质标的 [4]

行业长期发展趋势 - 行业内外部环境变化推动经营模型向“量价温和变化、现金流相对稳定”的健康可持续方向发展[1] - 长期发展模式更为健康可持续[1] 企业短期发展特征 - 覆盖企业处于规模扩张推动收入利润温和成长的阶段[1] - 现金回款边际略有承压[1] - 企业分红意愿持续提升[1] 投资推荐策略 - 推荐业绩稳定、现金流优质、股息收益率高的优质标的[1]

核心观点 - 物业管理行业正经历经营模式转型，从依赖规模扩张的“量增价平”向“价格合理温和变化主导的可持续发展”转变 [2][5] - 短期来看，行业增长进入平缓阶段，预计2025-2026年主要覆盖企业收入同比增长约7%，企业依靠效率管控和科技应用支撑盈利能力，并维持积极的股东回报 [2][5][23] - 推荐业绩稳定、现金流优异、股息收益率高的优质标的 [2] 长期行业趋势 - 内外部环境变化催化行业经营模式转变，物业管理企业与业主间的双向选择加速，推动项目组合优化 [5][14] - 行业存在“有效市场化合同占比低”的系统性痛点，大部分合同为业主被动接受的前期物业服务合同，价格不灵活 [14] - 随着在管项目楼龄自然老化和外部催化，企业经营模型有望向更健康可持续的方向发展 [5][14][15] 行业增速与盈利展望 - 预计2025-2026年基础物业管理业务收入占总收入70%-80%，平均复合增速为10%，是整体增长的主要驱动力 [5][23] - 基础物管以外业务对大部分企业构成收入增长拖累，综合导致2025及2026年主要覆盖企业收入同比增长均为7% [5][23] - 主要覆盖企业通过效率管控，2024年及2025年上半年销售管理费用率同比均下降0.6个百分点，科技应用有助于节约成本、释放盈利 [23] 现金流与股东回报 - 主要覆盖物企综合回款率在2024年及2025年上半年分别同比下降1.1和0.9个百分点，回款情况边际承压 [6][24] - 企业现金资源充裕，2024年底在手现金范围在47亿至141亿元人民币，占市值比例为39%至68%，经营性现金流与净利润比例为1.6倍 [6][24] - 充沛的现金支持企业在2025-2026年实施积极的股东回报，部分主要覆盖标的的股东回报率有望达到约5-6% [6][24] 市场表现与规模扩张 - 截至2025年11月4日，恒生物业指数年内上涨14%，跑赢内房指数23个百分点，但跑输恒生国企指数13个百分点 [9] - 板块内，盈利增长和股东回报具备相对优势的滨江服务及绿城服务表现相对领先 [9] - 主要覆盖企业新拓年化合同额体量在过去两到三年保持大致稳定，同时退盘比例略有上升，隐含未来增长速度持续平缓 [23]

投资评级 - 行业投资评级为“看好”，并予以“维持” [8] 核心观点 - 2025年10月房地产各项指标下行斜率扩大，受高基数影响预计11-12月销量同比仍将明显承压 [2] - 今年以来量价下行压力逐季加大，核心城市也面临补跌压力，居民资产负债表压力逐步扩散，产业政策进一步放松的必要性明显提高 [2] - 当前常规政策仍有空间，超常规政策也有较大回旋余地，只是在时点上存在不确定性 [2] - 标的层面，基本面主线首选库存压力小且产品力相对突出的优质房企，弹性主线可适当下沉至边际改善型房企；具备稳定现金流和潜在高股息的商业地产、物业管理和经纪等领域的龙头企业，仍是中长线配置机会 [2] 销售表现 - 2025年1-10月全国商品房销售额同比下降9.6%，销售面积同比下降6.8%，累计同比降幅扩大 [11] - 10月单月商品房销售额同比下降24.3%，销售面积同比下降18.8%，高基数下同比降幅明显扩大 [11] - 10月70城新房价格指数环比下跌0.5%，二手房价格指数环比下跌0.7%，新房和二手房跌幅环比均扩大 [11] - 10月70城新房价格同比下跌2.6%，价格水平跌回2019年1月；二手房价格同比下跌5.4%，价格水平跌回2016年8月 [15][21] 开竣工情况 - 2025年1-10月新开工面积同比下降19.8%，10月单月同比下降29.5%，累计和单月同比降幅均扩大 [11] - 2025年1-10月竣工面积同比下降16.9%，10月单月同比下降28.2%，累计和单月同比降幅均扩大 [11] - 新开工自高点以来累计跌幅较大，且进入超跌状态；土地成交降幅收敛，后续开工趋势上降幅收敛存在可能性 [11] 资金与投资 - 2025年1-10月房企到位资金累计同比下降9.7%，10月单月同比下降21.9% [11] - 10月单月国内贷款同比下降6.7%，自筹资金同比下降17.2%，定金及预收款同比下降26.0%，个人按揭贷款同比下降30.6% [11] - 2025年1-10月房地产开发投资完成额同比下降14.7%，10月单月同比下降23.0%，Q3以来开发投资加速下降 [11] 2025年度展望 - 预计2025年全年开竣工和投资仍将双位数下降 [11] - 销售表现取决于后续政策力度与效果，若无更多增量有效政策，Q4销量同比表现将明显承压 [11] - 全年销售额大概率仍有双位数左右的下降，但较去年全年降幅可能有一定收窄 [11]

专项整治行动 - 宁波市纪委监委将物业领域公共收益管理突出问题纳入专项整治重点 [1] - 推动全市2531个具备公共收益条件的住宅小区全部设立专户，并全覆盖建立公共收益管理制度及收支公示制度 [1] - 各级纪检监察机关开展多轮次、拉网式跟进监督，对数据归集不及时、公开不到位、设“账外账”等问题立行立改 [1] 共有资产管理 - 探索全市住宅小区业主共有资产挂牌工作，设立标识牌标注小区名称、资产类型、位置及专属编码 [1] - 挂牌举措使小区共有资产信息一目了然，为资产上了“身份证”，让业主心里有明白账 [2] 物业服务监管 - 推动修改完善物业服务企业综合测评机制，对履约不达标、服务质量差、业主反映多的企业进行信用扣分 [2] - 将企业评价结果与项目承接适度挂钩，以督促企业规范服务 [2] 基层协同治理 - 强化党建引领“居业物”协同共治，推动物业服务从被动整治向主动治理转变 [2] - 镇海区创新推行骨干社工以公房业主代表身份进入业委会，通过共建共治提升居民生活品质 [2] - 具体案例显示，业委会副主任协调推进电瓶车集中充电棚建设，并通过协商确定优惠价格解决居民顾虑 [3]

青岛市物业管理执法专项行动核心观点 - 2025年青岛市城市管理局以“建设群众满意的城市管理”为核心目标，针对物业管理矛盾突出问题，统筹市区两级执法力量开展执法护航专项行动 [1] - 专项行动查办了非法催收物业服务费用、违规选聘物业服务企业、擅自改变公共建筑用途等典型案件，并选取5起案例进行通报 [1] - 市城市管理局将持续开展物业小区执法护航专项行动，强化部门联动，对违法违规行为依法严肃查处，并通过曝光案例、纳入信用记录等方式实施惩戒 [7] 非法催收物业费用案例 - 某物业服务公司因对其服务的写字楼某室采取断电方式催收物业服务费用被查处，该行为违反《青岛市物业管理条例》第六十二条第三款 [2] - 城阳区综合行政执法局依据条例第八十八条第四项，对该公司作出罚款一万元的行政处罚，该公司已改正违法行为并缴纳罚款 [2] 违规选聘物业服务企业案例 - 某建设单位因未通过招投标方式选聘物业服务企业被查处，该行为违反《物业管理条例》第二十四条规定 [3] - 胶州市综合行政执法局依据条例第五十六条，对该公司作出警告及罚款三万元的行政处罚，该公司已履行处罚决定 [3] 擅自改变公共建筑及物业管理用房用途案例 - 某物业服务公司将小区公共建筑出租经营，擅自改变其用途，违反《物业管理条例》第四十九条规定 [4] - 崂山区综合行政执法局依据条例第六十三条第一项，对该公司作出警告及罚款五万元的行政处罚 [4] - 另一物业服务公司将物业管理用房出租经营，擅自改变其用途，违反《物业管理条例》第三十七条规定 [5] - 莱西市综合行政执法局依据条例第六十二条，对该公司作出警告及罚款一万元的行政处罚 [5] 信息公示违规案例 - 某物业服务公司因未按规定在显著位置公示营业执照、联系方式、投诉电话及电梯消防等设施设备维保信息被查处，违反《青岛市物业管理条例》第五十九条第一项、第三项 [6] - 青岛西海岸新区综合行政执法局责令其改正，因逾期未改，依据条例第八十八条第三项对其作出罚款五千元的行政处罚，该公司后续已改正并缴纳罚款 [6] 行业规范与监管趋势 - 开发建设单位和物业服务企业被要求依法经营、诚信履约，严格遵守法律法规，切实履行合同约定，规范服务行为，不得侵占业主共有收益 [7] - 行业企业需全面开展自查自纠，排查在物业公司选聘、公共建筑使用、物业收费、公共区域管理、服务质量等方面存在的问题并及时整改 [7] - 监管趋势强调强化企业自律，树立“守信得益、失信受惩”理念，提升管理服务水平，以推动物业服务行业规范健康发展 [7]

报告行业投资评级 - 对房地产及物管行业维持“看好”评级 [3] 报告核心观点 - 我国房地产行业仍处于磨底阶段，但核心城市止跌回稳将更早到来 [3] - 两大发展机遇值得关注：好房子新赛道推动房企向制造业转型，迎接PB-ROE向上突破；优质商业地产在货币宽松周期下有望价值重估 [3] - 推荐关注五条投资主线：好房子房企、商业地产、低估值修复房企、物业管理及二手房中介 [3] 行业数据总结 新房成交 - 上周（2025/11/8-11/14）34个重点城市新房合计成交201万平米，环比上升11.9% [3][4] - 其中，一二线城市成交187万平米，环比上升12.6%；三四线城市成交14万平米，环比上升3.2% [3][4] - 11月（11/1-11/14）34城一手房成交同比-39%，较10月下降12.5个百分点；年初累计成交1.05亿平米，同比下降14.5% [3][5] - 一二线城市11月成交同比-37.8%，三四线城市同比-49.2% [3][5] 二手房成交 - 上周13个重点城市二手房合计成交123万平米，环比上升10.8% [3][11] - 11月累计成交234万平米，同比下降15%，但降幅较10月收窄6.9个百分点；年初累计成交5147.1万平米，同比上升1.4% [3][11] 新房库存与去化 - 上周15个重点城市合计推盘81万平米，成交78万平米，成交推盘比为0.96倍 [3][22] - 最近三个月（2025年8月-10月）的成交推盘比分别为0.98倍、0.75倍和1.47倍 [3][22] - 截至上周末（2025/11/14），15城合计住宅可售面积为8953.8万平米，环比微升0.03% [3][22] - 15城住宅3个月移动平均去化月数为23.5个月，环比下降0.23个月 [3][22] 行业政策和新闻跟踪 宏观政策 - 国务院办公厅印发《关于进一步促进民间投资发展的若干措施》，支持民间投资项目发行基础设施REITs [3][31] - 央行发布三季度货币政策报告，明确完善房地产金融基础性制度 [3][31] 地方政策与市场 - 杭州安居集团持续推进收购存量商品房用作保障性住房 [3][31] - 郑州开通住房公积金个人住房贷款网上申请渠道 [3][31] - 土地市场方面，保利发展以11.1亿元竞得成都青羊区宅地；苏州3宗宅地以26.4亿元成交 [3][31] 物管行业政策 - 泰州市允许提取公积金支付本市内自有住房物业费 [35] 重点公司动态 地产公司经营数据 - 10月单月销售：中国金茂120亿元（+3%）、新城控股14.2亿元（-45.8%）、旭辉控股11亿元（-61%）、华润置地152亿元（-51%） [3][36] - 1-10月累计销售：中国金茂926.8亿元（+24%）、新城控股164.7亿元（-52.2%）、旭辉控股141.7亿元（-51%）、华润置地1696亿元（-17%） [3][36] 公司资本运作 - 华润置地配售华润万象生活股份4950万股，净额约20.6亿港元，持股比例降至70.1% [3][39] - 滨江集团股东拟减持约9000万股，占总股本2.88% [3][39] - 大悦城子公司拟分别申请42亿元（1年期）和33亿元（14年期）贷款 [3][36] 物管公司动态 - 贝壳-W公布25Q3净利润7.5亿元，同比下降36.1% [40] - 贝壳-W耗资约300万美元回购53.4万股；绿城服务耗资约300万港币回购62.2万股 [40][42] 板块行情回顾 地产板块 - 上周SW房地产指数上涨2.7%，沪深300指数下跌1.08%，相对收益3.78%，在31个板块中排名第7位 [3][43] - 个股涨幅前五：中国武夷、华夏幸福、冠城大通、奥园美谷、荣盛发展 [43][47] - 当前主流AH房企2025/2026年PE均值分别为23.5倍和20.6倍 [3][48] 物管板块 - 上周物业管理板块个股平均上涨1.4%，相对收益2.48%，表现强于大市 [3][49] - 个股涨幅前五：华润万象生活、时代邻里、融创服务、和泓服务、永升服务 [49][54] - 当前物管板块2025/2026年PE均值分别为14.2倍和12.8倍 [3][57]