公司股份回购 - 永升服务于2026年1月19日执行了股份回购操作 [1] - 公司此次回购股份数量为20万股 [1] - 回购总金额为36.9万港元 [1] - 回购价格区间为每股1.84港元至1.85港元 [1]

城市综合运营业务 - 运营实力获得市场认可 旗下深业运营获评“2025中国物业服务品质领先品牌” 并在“2025粤港澳大湾区物业服务力百强企业”中位列第15位及深圳市属国企第一 深业商管获“商业物业服务力TOP5”等荣誉 多个具体项目如深业上城、深圳之脉、武夷山憬居度假酒店均获得行业奖项 [2] - 运营服务提质增效并引入创新元素 深业上城成功引入华南首家“上海滩”及全国首家人形机器人主题潮品店 其写字楼加入国际金钥匙联盟 构建“硬件+服务”新模式 集团智慧城市服务项目获“2025深圳国际人工智能环卫机器人大赛”应用创新奖 深创投广场在成熟商圈仅用7个月实现满租开业 [3] - 轻资产输出与市场拓展取得多维突破 商业板块成功竞得招商银行全球总部大厦商业项目 并签署多个服务式公寓项目技术服务协议 物业板块成功中标香港大学深圳医院机电服务及大型央企绿化养护项目 实现医疗后勤与专业绿化赛道零的突破 并通过续签及获取新项目巩固全国化布局与区域优势 [4] 地产开发业务 - 2025年第四季度销售去化有序推进 集团实现未经审计合同销售额约34.73亿元人民币 合同销售面积约189,663平方米 2025年全年实现未经审计总合同销售额约133.11亿元人民币 总合同销售面积约617,906平方米 [5] - 项目建设保质交付 第四季度上海深安上居项目顺利交付 深圳深业银盈大厦、中山湾中新城项目二期、长沙深业麓溪云境二期等项目如期竣工备案 2025年全年集团共计完成16个分期分区项目竣备 建筑面积约154.5万平方米 武汉深业翠微谷项目营销中心及样板房设计荣获MUSE设计奖金奖与TITAN泰坦地产奖金奖 [5] - 公司战略方向明确 将继续加快构建新发展模式 推动业务向城市资产管理和综合运营以及科技产业投资服务转型 以保障集团高质量发展 [5]

业绩总结 - 2025年第四季度未审计合同销售额约34.73亿元，销售面积约189,663平方米[10] - 2025年全年未审计总合同销售额约133.11亿元，总销售面积约617,906平方米[10] - 2025年完成16个分期分区项目竣备，建筑面积约154.5万平方米[10] 荣誉奖项 - 深業運營获“2025中国物業服務品質領先品牌”等荣誉[7] - 深業商管获“商業物業服務力TOP5”等殊荣[7] - 旗下多个项目获设计、服务力等相关奖项[7][10] 项目进展 - 深創投廣場7个月实现满租开业[8] - 深圳之脈（黄木岗枢纽商业）顺利开业[7]

公司2025年度业绩预告 - 预计2025年归属于母公司所有者的净利润为亏损11,500万元至8,500万元 [1] - 预计2025年归属于母公司所有者的扣除非经常性损益的净利润为亏损12,500万元至9,500万元 [1] - 预计2025年年度营业收入为30,600万元至31,600万元 [1] - 扣除与主营业务无关及不具备商业实质的收入后 营业收入为30,100万元至30,700万元 [1] 公司业务转型与经营状况 - 公司已完成重大资产重组并剥离传统地产业务 目前聚焦于酒店管理及物业管理等业务 [1] - 公司处于战略转型启航阶段 核心业务已展现初步增长潜力 但整体业务规模仍需扩张 [1] - 当前业务尚未形成足够的规模效应以支撑盈利 [1] - 轻资产业务逐步起势 但盈利水平仍处于培育期 [1] - 核心业务毛利规模有限 毛利不足以覆盖全部成本费用 [1] 业绩亏损原因分析 - 部分资产存在减值迹象 公司基于谨慎性原则拟计提减值准备 这形成了阶段性亏损 [1]

核心观点 - 中金维持华润万象生活“跑赢行业”评级及48港元目标价，并预期其购物中心业务将实现强劲增长，同时整体业务保持稳健发展 [1] 购物中心业务 - 预期2025全年购物中心零售额同比增长20%至25% [1] - 预期2025全年购物中心同店销售同比增长10%至15% [1] 物业管理业务 - 物业及写字楼板块预计维持平稳 [1] - 基础物管业务在积极外拓支持下预计保持增长，全年新拓单年合同金额维持约10亿元人民币，与2023至2024年水平持平 [1] - 增值业务受环境影响有所承压，但压力可控 [1] 财务预测与股东回报 - 预计全年经营性现金流维持1倍以上覆盖净利润水平 [1] - 公司延续积极的股东回报意愿，维持历史派息比例，2023年、2024年及2025上半年派息比例均为100% [1] - 略降2025年和2026年核心净利润预测3%和2%，至39.3亿元和44亿元 [1] - 引入2027年核心净利润预测48.5亿元 [1] - 预期2025年、2026年及2027年核心净利润分别同比增长12%、12%和10% [1]

核心观点 - 中金维持华润万象生活“跑赢行业”评级及48港元目标价 预期公司购物中心业务增长强劲 物管业务平稳 现金流健康且股东回报积极 [1] 购物中心业务 - 预期2025全年购物中心零售额同比增长20%至25% [1] - 预期2025全年购物中心同店销售同比增长10%至15% [1] 物业管理及写字楼业务 - 物业及写字楼板块预计维持平稳 [1] - 基础物管业务在积极外拓支持下保持增长 预计全年新拓单年合同金额维持约10亿元人民币 与2023至2024年水平持平 [1] - 增值业务受环境影响有所承压 但压力可控 [1] 财务预测与股东回报 - 预计全年经营性现金流维持1倍以上覆盖净利润水平 [1] - 公司延续积极的股东回报意愿 维持历史派息比例 2023年、2024年及2025上半年派息比例均为100% [1] - 略降2025年和2026年核心净利润预测3%和2% 至39.3亿元和44亿元 [1] - 引入2027年核心净利润预测48.5亿元 [1] - 预期2025年、2026年及2027年核心净利润分别同比增长12%、12%和10% [1]

核心观点 - 深圳市福田区政府物业管理中心通过市场化盘活、运营模式创新及精细化管理，显著提升了政府物业资产效能与产业空间使用效率，为区域经济高质量发展提供了有力支撑 [1][2][3][4][5] 资产盘活与市场化交易 - 首创市场化有偿转让方式盘活政府物业，在深圳市政府物业盘活场内成交额排名第一 [1] - 通过创新交易模式，成功完成约2.55万平方米政府物业公开挂牌交易，实现成交额达10亿元，为全市政府物业场内成交额第一 [2] - 计划重点推进华超大厦等项目盘活，力争实现盘活收入40亿元，将“沉睡资产”转化为“发展活水” [2] 产业空间招商与使用效率 - 通过设定政府物业使用效益KPI、推行“一总部楼宇一标签”及制定任务清单等创新举措，成功实现7.7万平方米产业空间的招商，超出6.45万平方米的年度目标 [3] - 至2025年末，产业空间总续租建筑面积达63023.51平方米，续租率达85.19%，占租赁合同到期空间总建筑面积的91.88% [4] - 产业空间空置率较2025年初下降约5.3个百分点，空间高效利用率较2023年、2024年分别上涨50.7%、63.6% [4] 运营管理模式创新 - 对不具备市场化交易条件的物业，采取委托运营、资产权益划转等方式优化运营管理 [5] - 首次采取委托运营方式，完成83万平方米政府产业空间委托区属国企进行市场化运营管理 [5] - 通过签订资产权益划转协议，完成将4处共9.65万平方米物业的占有、使用、收益权无偿划转至区属国企运营管理 [5] 深化改革与未来规划 - 正协同相关部门推进约41万平方米空间纳入市场化、专业化运营，并统筹升级河套合作区科研空间资源 [5] - 强化数字赋能，构建以产业用房为主的物业空间全生命周期智慧管控体系，旨在打造物业运营“福田样板” [5]

企查查APP显示，近日，中建营筑（成都）城市运营管理有限公司成立，法定代表人为曾玉华，注册资 本为1.5亿元，经营范围包含：城市公园管理；城市绿化管理；市政设施管理；企业管理咨询；非居住 房地产租赁；物业管理等。企查查股权穿透显示，该公司由中国建筑间接全资持股。 ...

核心观点 - 中金维持对华润万象生活"跑赢行业"评级及48港元目标价 [1] 购物中心业务 - 预期2025全年购物中心零售额按年增长20%至25% [1] - 预期2025全年购物中心同店销售按年增长10%至15% [1] 物业管理与写字楼业务 - 物业及写字楼板块预计维持平稳 [1] - 基础物管业务在积极外拓支持下保持增长 [1] - 预计全年新拓单年合同金额维持约10亿元人民币 与2023至2024年水平持平 [1] 财务与股东回报 - 预计全年经营性现金流维持1倍以上覆盖净利润水平 [1] - 公司将延续积极的股东回报意愿 维持历史派息比例 [1] - 2023年、2024年及2025上半年派息比例均为100% [1]

评级与目标价调整 - 维持华润万象生活“持有”评级 [1] - 目标价由41.1港元上调至43港元 [1] 2025年整体财务预测 - 预测2025年核心净利润将同比增长12.2% [1] - 预测2025年收入将同比增长6.8% [1] 分业务收入预测 - 物业管理业务收入预计仅增长1.4% 主要受增值服务收入大幅收缩所拖累 [1] - 商业营运业务收入估计可增长16.8% 主要受购物中心收入增长带动 [1] 盈利预测调整 - 将2025年盈利预测下调3.4% [1] - 将2026年盈利预测下调6.4% [1] - 将2027年盈利预测下调7.2% [1] - 下调原因为增值服务业务持续受压 [1]