行业整体表现 - 2025年7月中国仓储指数为50 1%，较6月回落0 9个百分点，但仍连续9个月处于扩张区间，显示行业整体保持良好运行态势但增速放缓 [1] - 企业员工指数为50 5%与6月持平，业务活动预期指数为52 3%较6月下降1 4个百分点，反映企业对后市信心稳固 [2] 分项指数分析 - 新订单指数为50%，较6月下降1 6个百分点，其中有色金属、化工产品、机械设备新订单指数高于50%，矿产品、家电、日用品、医药低于50% [1] - 期末库存指数为51%较6月上升3 3个百分点，钢材、化工产品、机械设备、矿产品、家电、医药库存指数高于50%，有色金属、农副产品低于50% [1] - 平均库存周转次数指数为48 5%较6月下降7 2个百分点，有色金属、化工产品、机械设备周转指数高于50%，钢材、家电、日用品、医药低于50% [2] 影响因素与趋势展望 - 高温多雨天气抑制终端需求并干扰户外施工，导致商品周转速度减慢、库存水平普遍上升 [1][2] - 大宗商品仓储需求逆势回升，有色金属、化工产品新订单指数升幅明显，受益于国家破除"内卷式"竞争政策的引导 [1] - 短期8月天气因素或继续扰动行业运行，但长期随着雨季结束及宏观政策支撑，行业有望保持向好态势 [2]

中国7月外贸数据 - 7月中国出口金额以美元计同比增长7.2%，增速较6月回升1.4个百分点 [1] - 7月中国进口金额以美元计同比增长4.1%，涨幅较上月上升3.0个百分点 [1] - 7月当月实现贸易顺差982.4亿美元 [1] 学前教育财政支持 - 中央财政承担的年保育教育费补助资金将于近日下达 [2] - 指导各省结合地方实际，分类细化省域内免保育教育费财政补助标准，并制定具体实施方案 [2] - 部分地区此前已实施学前教育资助，需做好政策衔接 [2] 仓储行业运行态势 - 7月份中国仓储指数为50.1%，较上月回落0.9个百分点，连续九个月保持在扩张区间 [3][5] - 受高温多雨天气影响，仓储业务需求偏弱，行业扩张增速有所放缓 [5] - 仓储行业整体保持良好运行态势 [5]

行业整体表现 - 2025年7月中国仓储指数为50.1% 较上月回落0.9个百分点 仍连续九个月处于扩张区间 显示行业整体保持良好运行态势但增速放缓 [1] - 业务活动预期指数为52.3% 较上月下降1.4个百分点 持续运行在扩张区间 反映企业对后市信心稳固 [1][4] 需求与订单状况 - 新订单指数为50% 较上月回落1.6个百分点 受持续高温多雨天气抑制终端消费需求及户外施工干扰 [3] - 大宗商品仓储业务需求逆势回升 有色金属和化工产品等品种新订单指数升幅明显 受益于国家破除内卷式竞争政策引导 [3] 库存周转效率 - 平均库存周转次数指数为48.5% 较上月大幅下降7.2个百分点 落入收缩区间 [3] - 期末库存指数为51% 较上月回升3.3个百分点 进入扩张区间 显示商品周转速度明显减慢导致库存水平普遍上升 [3] 劳动力与未来展望 - 企业员工指数为50.5% 与上月持平且持续处于扩张区间 企业员工数量保持增长为后期业务恢复积蓄力量 [4] - 短期8月份天气因素仍将带来行业运行波动 长期随着雨季结束及宏观政策支撑 仓储行业有望提升活力保持向好态势 [4]

行业整体表现 - 7月份中国仓储指数为50 1%，较上月回落0 9个百分点，连续九个月保持在扩张区间，显示行业整体保持良好运行态势但增速有所放缓 [1] - 业务活动预期指数持续运行在扩张区间，表明企业对未来市场发展保持乐观 [1] 需求端分析 - 新订单指数为50%，较上月回落1 6个百分点，主要受高温多雨天气影响导致需求偏弱 [1] - 大宗商品仓储业务需求逆势回升，有色金属、化工产品等品种的新订单指数升幅明显 [1] 运营效率与库存 - 天气因素制约出入库作业效率，叠加终端需求偏弱，商品周转速度明显放缓 [1] - 库存水平普遍上升，与作业效率下降和需求减弱直接相关 [1] 就业情况 - 企业员工指数为50 5%，与上月持平，持续运行在扩张区间，显示行业用工保持稳定 [1] 未来展望 - 专家预计随着雨季结束，在提振消费、优化营商环境等政策支撑下，行业活力有望进一步提升并延续平稳向好态势 [1]

行业与公司分析：高标仓物流地产市场（2025Q2） 一、行业概况 - **行业定位**：全国高标准仓储物流地产市场[1][2] - **核心指标**： - 全国高标仓存量达1.72亿平方米（环比+2%），较2019年底增长近1亿平方米[2] - 平均空置率18%（持续下行趋势），平均有效租金21.6元/平方米（略降）[1][2] - 五大城市群分布：长三角（6000万㎡）、珠三角/京津冀（各2000万㎡）、华南珠三角（1800万㎡）、长江中游（1500万㎡）[14] 二、区域市场表现 1 核心区域 - **长三角**： - 体量最大（6000万㎡），控制率25%，租金25元/㎡[14] - 上海：存量千万级，控制率30%，未来供应集中在浦东（170万㎡）[19][20] - 苏州：存量1400万㎡（全国第一），控制率下降3个百分点[21] - 嘉兴：控制率36%（全国最高），租金<20元/㎡[22][23] - **华南**： - 存量1800万㎡，控制率6.15%，租金领先全国[14][26] - 东莞：租金/空置率表现最佳[15] - 广州：未来将新增600万㎡（增城占50%+）[26][37] - **京津冀**： - 空置率27.1%（下降2.36个百分点），租金19.22元/㎡[14][17] - 廊坊：控制率22%（原25%），未来供应80万㎡[18] - 天津：空置率30%，租金触底14元/㎡[17] 2 其他重点区域 - **成渝**：控制率<10%，成都租金20元/㎡（体量800万㎡）[28] - **华中**： - 武汉：控制率<10%，租金16元/㎡[27] - 长沙：控制率快速下降，租金高于武汉[28] - **西安**：控制率<6%，租金20-23元/㎡（中转新疆产品）[29] 三、供需动态 1 供应端 - **新增供应**： - 2025H2预计1000万㎡，2026年1300万㎡[3][11] - 热点区域：广东（1200万㎡）、北京（200-300万㎡）、上海/东莞（各200万㎡）[11] - **项目特点**： - 设计错位：新项目难以满足快递企业跨度/快运企业回车距离需求[40] - 冷库市场：东部供过于求，沈阳/太原表现较好[42] 2 需求端 - **主力行业**： - 电商/三方物流/快递快运占主导[5] - 618期间京东临时租赁百万平方米（西安/廊坊/佛山等）[8] - **新兴需求**： - 跨境电商：华南租赁占比从7.6%增至30.9%[6][7] - 家电仓储：受国补政策推动[5] - **政策影响**： - 美国取消豁免致SHEIN/Temu日活下降25%/50%[9] - 美团优选收缩释放部分仓源（影响有限）[10][33] 四、未来趋势 - **市场分化**： - 华东/京津冀仍面临供应压力[31] - 成渝/华中趋向稳定[31] - **租金走势**： - 全国整体下行，但东莞/西安等优质市场回升[15][29] - 华南新增供应或致短期租金下跌[37] - **行业健康度**： - 非标仓库客户向高标仓迁移[35] - 空置率判断需结合城市基数（北京10%=30万㎡ vs 天津10%=100万㎡）[34] 五、数据亮点 - **电商促销**：京东618租赁面积同比显著增长[8] - **城市对比**： - 合肥：控制率<10%，租金24.5元/㎡（优等生）[24] - 郑州：丰泰项目300亩+中外运项目166亩[13] - **跨境数据**：2025年销售额1.1万亿元，直补1.75亿份[7]

**行业与公司概述** - 行业：高标仓物流地产市场 - 公司：未明确提及单一公司，但涉及普罗斯、京东物流、美团优选等企业[1][8][14] --- **核心观点与论据** **1 市场整体情况** - **存量与增长**：全国高标仓存量达1.72亿平方米，环比增长2%，较2019年（8000万平）翻倍[2][3] - **控制率**：全国平均控制率18%，连续多季度下行，部分区域如华南（6.15%）表现健康[3][18][29] - **租金趋势**：全国平均有效租金21.6元/㎡，同比小幅下降，但部分城市（如西安、东莞）租金触底回升[3][6][19] **2 区域分化与重点城市** - **华东（长三角）**： - 存量最大（6000万㎡），控制率25%，租金25元/㎡，未来供应集中在苏州、上海[18][25][26] - 嘉兴控制率36%为全国最高，租金跌破20元/㎡[27][28] - **华南（珠三角）**： - 存量1800万㎡，控制率6.15%，租金领跑全国（如东莞30元/㎡）[18][29][30] - 广州未来供应600万㎡，或冲击市场[16][31] - **华北（京津冀）**： - 北京控制率超30%，租金下行；廊坊控制率降至20%，租金企稳[21][23][24] - **华中/成渝**： - 武汉、长沙控制率降至10%以内，租金稳定；成都租金受规划影响局部偏低[33][35][36] **3 需求侧变化** - **电商与618效应**：京东物流618期间临租近百万㎡，电商需求占比7.6%[8][10][11] - **跨境电商调整**：美国关税政策导致SHEIN/Temu日活下降25%-50%，华南仓储布局整合[11][12][13] - **美团优选收缩**：退租部分中心仓，但闪购业务新增小仓需求（单城1-2万㎡）[14][15] **4 未来供应与风险** - **供应高峰已过**：2025年下半年供应1000万㎡，2026年1300万㎡，较往年（2000-3000万㎡）下降[15][16] - **区域风险**：广州、佛山未来供应集中（600万㎡+261万㎡），或拉低租金与控制率[31][39] --- **其他重要内容** **1 数据细节** - **租金峰值城市**：上海、东莞、广州、北京平均租金超30元/㎡[6] - **土地交易活跃度**：郑州二季度成交丰泰（300亩）、中外运（166亩）项目[17] **2 行业动态** - **冷库市场**：东部冷库集中，但北京、上海等热门区域供过于求，租金下行[53][54] - **非标仓替代**：高标仓租金下探吸引非标仓租户，促进行业整合[44] **3 未被充分讨论的点** - **华南需求韧性**：跨境电商与制造业支撑需求，但供应激增或打破平衡[46] - **成都双流租金异常**：因规划拆迁预期导致租金背离供需[36] --- **注**：以上分析基于电话会议记录，数据引用原文编号[1]-[55]，部分内容因敏感信息未公开（如华南具体成交案例）[51]

关联交易概述 - 公司单方面对控股子公司外服公司减资3,742.3580万元 对应减资价格为6,566.36万元人民币 [1] - 减资完成后外服公司注册资本由46,733.1620万元减少至42,990.8040万元 公司与金港资产持股比例均变为50% [1] - 交易构成关联交易但不构成重大资产重组 累计交易金额6,566.36万元 [2] 交易标的财务数据 - 外服公司2025年3月31日总资产63,198.35万元 净资产59,858.21万元 [4] - 2025年1-3月营业收入1,688.69万元 净利润424.23万元 [4] - 2024年度营业收入7,953.93万元 净利润4,612.35万元 [4] 评估与定价 - 采用资产基础法评估 外服公司2024年12月31日净资产账面价值59,433.98万元 评估值81,998.26万元 [5] - 收益法评估值为78,905.00万元 最终采用资产基础法结果 [5] - 减资对价6,566.36万元基于评估值确定 [7] 交易影响 - 减资后外服公司不再纳入合并报表范围 长期股权投资核算方法由成本法转为权益法 [8] - 预计2025年归属上市公司股东净利润增加约6,500万元 [8] - 解决公司与金港资产同业竞争问题 [8] 审批程序 - 独立董事专门会议及董事会审议通过 关联董事回避表决 [9] - 需提交股东大会审议 关联股东金港资产需回避表决 [2][9]

行业趋势 - 2025年上海仓储行业在数字化、智能化和绿色化方面取得显著进展 [2] - 智能化、绿色化和数字化是未来仓储发展的三大趋势 [8] - 技术创新、数据驱动和绿色理念的结合是仓储运营成功的关键 [9] 多隆物流案例 - 引入智能化仓储管理系统实现全面升级，部署自动化仓储设备、智能分拣系统和数据分析平台 [2] - 采用无人搬运车(AGV)、智能货架和自动化分拣设备，减少人工干预并提高拣货效率 [2] - 通过实时数据分析精准预测库存需求，优化库存布局 [2] - 注重节能减排，采用可再生能源和环保材料推动绿色物流 [3] 供应链优化案例 - 通过优化供应链管理显著提升库存周转率 [3] - 与上下游企业深度合作建立高效供应链协同机制 [3] - 分析历史销售数据和市场趋势精准预测需求 [3] - 建立区域仓网络布局缩短配送距离 [3] 仓配一体化案例 - 整合仓储和配送资源提升物流效率 [5] - 优化仓储布局和配送路线减少物流成本 [5] - 提供客户定制化仓储和配送方案 [5] 绿色仓储案例 - 采用环保材料、优化能源使用和推广循环包装降低碳排放 [5] - 安装太阳能板和节能设备减少能源消耗 [5] - 推广可回收和可重复使用包装材料 [6] 数字化转型案例 - 通过全面数字化转型实现仓储管理透明化和高效化 [7] - 引入区块链技术确保数据安全性和实时性 [7] - 使用物联网设备实时监控仓储环境和设备状态 [8] 行业启示 - 案例为行业提供智能化、供应链优化、仓配一体化和绿色仓储的宝贵经验 [8] - 企业需适应市场变化提升竞争力实现可持续发展 [9] - 技术进步和需求变化将带来新挑战和机遇 [11]

行业运行态势 - 6月份中国仓储指数为51% 较上月上升0.5个百分点 连续八个月运行在扩张区间 [1] - 二季度行业延续一季度扩张趋势 上半年指数持续运行在扩张区间 [2] - 行业整体呈现顺畅高效的良好运行状态 除2月份受春节因素影响外 平均库存周转次数指数五个月运行在扩张区间 [2] 分项指数表现 - 新订单指数连续六个月保持扩张 业务需求稳定增长 [2] - 业务利润指数上升 升幅在0.7至3.3个百分点之间 [1] - 平均库存周转次数指数上升 显示商品周转效率保持高效 [1] - 期末库存指数二季度较一季度明显下降 降幅为0.4个百分点 显示企业加速去库存 [1][2] 企业预期与信心 - 业务活动预期指数连续保持较高景气水平 企业预期保持乐观 [2] - 企业对市场前景信心充足 生产经营状况良好 [1] 未来展望 - 随着政策组合继续推进 经济回升向好基础有望进一步夯实 [2] - 三季度仓储市场活力有望继续增强 行业将保持平稳向好运行态势 [2]

行业运行态势 - 6月份中国仓储指数为51% 较上月上升05个百分点 连续八个月运行在扩张区间 [1] - 仓储行业延续良好运行态势 新订单 平均库存周转次数 业务利润 业务活动预期等主要分项指数均有回升 [1] 业务需求表现 - 6月份新订单指数为516% 较上月上升07个百分点 显示仓储业务需求活跃 新订单量继续增长 [1] - 消费品仓储业务需求表现亮眼 食品 家电 农副产品等品种的新订单指数升幅显著 [1]