重视股东回报，派息率高，回购积极：公司2023-2024 年分红比例均为70%以上；公司自2022 年开始持 续回购股份，截至2025 年10 月17 日，累计回购的股份占回购前总股份的比例约为2.9%。 投资建议：我们认为公司切实落地聚焦主业、深化改革、强化能力，反映在财务层面，具备利润增速 快、利润率上升、销管费率下降等优秀特征，同时慷慨分红、持续回购。预计公司2025-2027 年归母净 利润为9.4、10.9、12.6亿元，对应PE 为14.0、12.0、10.4 倍。首次覆盖，给予"买入"评级。 公司全面聚焦物管主营赛道，增长动能强劲：截至2025 年上半年，公司物业管理服务营收占比升至 71.4%，毛利润占比升至56.3%，业绩扎实。在此背后，公司外拓保持行业第一梯队、管理面积持续扩 张、物业费维持高位，续约率、外拓住宅中标率、收缴率、提价成功率均表现较好。 园区服务及咨询服务进行产品聚焦，转型升级：园区服务聚焦园区产品和服务、园区空间服务、物业资 产管理服务业务，淡化居家生活服务及文化教育服务；咨询服务新纳入科技服务业务，同时积极转型新 业态服务领域，业绩增长保持韧性。园区服务及咨询服务调整策略 ...

行业投资评级 - 报告维持对房地产及物业管理行业的“看好”评级 [4] 核心观点 - “好房子”政策被视为行业破局关键，有望推动核心城市出现五重利好共振，并引领市场领先筑底回升 [4] - 该政策将开辟“新产品、新定价、新模式”的新发展赛道，促使房企经营模式从金融业转向制造业，迎接PB-ROE的向上突破 [4] - 在货币宽松周期下，商业地产作为大类资产优势明显，优质商业地产的价值重估已开始显现 [4] 行业数据总结 新房成交量 - 上周（10/11-10/17）34个重点城市新房合计成交260万平米，环比大幅上升166% [4][5] - 分城市能级看，一二线城市成交241.7万平米，环比上升170.2%；三四线城市成交18.6万平米，环比上升119.5% [5] - 10月（10/1-10/17）34城一手房成交同比下跌24%，较9月同期环比下跌22% [4][8] - 其中，一二线成交同比下跌22%，三四线同比下跌43% [4][8][9] 二手房成交量 - 上周13个重点城市二手房合计成交121.9万平米，环比上升152% [4][14] - 10月截至上周累计成交同比下跌21%，较9月同期环比下跌34% [4][14] 新房库存与去化 - 上周15个重点城市合计推盘92万平米，成交109万平米，成交推盘比为1.19倍 [4][23] - 最近三个月（7月-9月）的成交推盘比分别为0.95倍、0.98倍和0.75倍 [4][23] - 截至上周末（10/17），15城合计住宅可售面积为9,009.5万平米，环比微降0.2% [23] - 3个月移动平均去化月数为25.3个月，环比下降1.1个月 [4][23] 行业政策和新闻跟踪 宏观政策 - 全国房贷利率持续低位运行，9月个人住房新发放贷款加权平均利率约为3.1%，同比下降25个基点 [4][31][32] - 自然资源部发布13项行业标准，指导城市存量空间盘活，推动低效空间功能转换与土地混合开发 [4][31][34] 地方政策与市场动态 - 北京：2026年起已备案住房租赁企业增值税征收率由5%降至1.5%，房产税税率由12%降至4% [4][31][34] - 重庆：推广房票安置并推出城市更新三年行动计划，计划推进150个城中村改造项目，鼓励房票安置比例提升至60%以上 [31][34] - 上海：启动“两旧一村”改造，推动商务楼宇功能升级 [31][34] - 香港证监会推出“房地产基金专线”，助力REITs市场发展 [31][34] - 南京：优化公积金政策，将单缴存人最高贷款额度提高至80万元，多子女家庭等可上浮至144万元 [4][31][34] - 土地市场：南京建邺区宅地以13.2亿元成交；成都四宗宅地成功出让，总成交额超25亿元 [4][31][34] 公司动态跟踪 房企销售业绩 - 1-9月累计销售面积及金额同比：中国金茂表现亮眼，面积同比+6.0%至367.5万平米，金额同比+27.3%至806.9亿元；其他主要房企如保利发展、华润置地、金地集团、新城控股均录得不同程度下滑 [4][36] - 9月单月销售面积及金额同比：中国金茂面积同比+26.3%，金额同比+39.9%；华润置地金额同比+4.2%；其他房企单月销售多为负增长 [4][36] 融资与公司行动 - 华发股份发行可转债48亿元，票面利率2.7% [4][36] - 中国金茂拟派发中期股息每股0.03港元 [4][36][39] 物管公司动态 - 贝壳-W于10月10日至17日期间多次回购股份，总耗资约2,700万美元 [41][42] 板块行情回顾 地产板块 - 上周SW房地产指数下跌2.35%，沪深300指数下跌2.22%，相对收益-0.12%，板块表现弱于大市，在31个板块中排名第15位 [4][43][46] - 当前主流AH房企2025/2026年PE均值分别为16.6倍和14.5倍 [4] 物管板块 - 上周物业管理板块个股平均下跌3.17%，相对收益-0.95%，表现弱于大市 [4][48] - 板块平均2025/2026年PE分别为13.5倍和12.1倍 [4] 投资分析意见与推荐标的 - 推荐关注四类标的：1）“好房子”房企，如建发国际、滨江集团、华润置地、绿城中国、中国金茂、建发股份；2）商业地产重估及低估值修复房企，如新城控股、越秀地产、招商蛇口、龙湖集团等；3）二手房中介，如贝壳-W；4）物业管理公司，如绿城服务、华润万象生活、招商积余等 [4]

行业投资评级 - 报告对房地产及物管行业维持“看好”评级 [2][3] 核心观点 - 看好“好房子”新赛道以及购物中心价值重估 [3] - “好房子”政策将推动核心城市五重利好共振，引领市场领先筑底回升，并开辟“新产品、新定价、新模式”的新发展赛道，促使房企经营模式由金融业转向制造业，实现PB-ROE的向上突破 [3] - 在货币宽松周期中，商业地产作为大类资产优势明显，优质商业地产价值重估已开始显现 [3] 行业数据总结 新房成交 - 上周（10/11-10/17）34个重点城市新房合计成交260万平米，环比上升166%，其中一二线城市环比上升170%，三四线城市环比上升120% [3] - 10月（10/1-10/17）34城一手房成交同比-24%，较9月同期环比-22%，其中一二线同比-22%，三四线同比-43% [3] - 上周34城新房成交较2024年周均（291.7万平米）下降10.7%，但较2025年周均（231万平米）上升12.7% [4] 二手房成交 - 上周13个重点城市二手房合计成交122万平米，环比上升152% [3] - 10月累计成交同比-21%，较9月同期环比-34% [3] - 年初至今累计成交4679万平米，同比上升4% [13] 库存与去化 - 上周15个重点城市合计推盘92万平米，成交109万平米，成交推盘比为1.19倍 [3] - 最近三个月（2025年7月-9月）成交推盘比分别为0.95倍、0.98倍和0.75倍 [3] - 截至上周末（2025/10/10）15城合计住宅可售面积为9010万平米，环比-0.2% [3] - 3个月移动平均去化月数为25.3个月，环比下降1.1个月 [3] 行业政策与新闻总结 - 宏观政策：全国房贷利率持续低位运行，9月个人住房新发放贷款加权平均利率约3.1%，同比下降25个基点；自然资源部发布13项行业标准指导城市存量空间盘活 [3][32] - 因城施策：北京住房租赁企业税收优惠落地（2026年起增值税由5%降至1.5%，房产税由12%降至4%）；成都优化商转公贷款政策；重庆推广房票安置并推出城市更新三年行动计划；上海启动“两旧一村”改造；香港证监会推出房地产基金专线助力REITs市场发展；南京优化公积金政策，贷款额度提至80万元 [3][32] - 土地市场：南京建邺宅地13.2亿元成交；成都四宗宅地成功出让，成交额超25亿元 [3][32] 公司动态总结 - 1-9月累计销售：中国金茂表现亮眼，销售面积367.5万平米（+6.0%），金额806.9亿元（+27.3%）；其他主要房企如金地集团、华润置地、保利发展、新城控股销售面积和金额同比均为负增长 [3][36] - 9月单月销售：中国金茂销售面积49.3万平米（+26.3%），金额98.0亿元（+39.9%）；华润置地金额176.0亿元（+4.2%）；保利发展金额205.3亿元（-1.8%） [3][36] - 融资与担保：华发股份发行可转债48亿元（利率2.7%）；招商蛇口为子公司提供1.9亿元贷款担保 [3][36] - 股份回购：贝壳-W在10月10日-17日期间耗资约2700万美元回购约446万股 [42][43] 板块行情回顾 - 上周SW房地产指数下跌2.35%，沪深300指数下跌2.22%，相对收益-0.12%，板块表现弱于大市，在31个板块中排名第15位 [3][44] - 物业管理板块个股平均下跌3.17%，相对收益-0.95%，表现弱于大市 [3][51] - 当前主流AH房企2025/2026年PE均值分别为16.6/14.5倍；物管板块2025/2026年PE均值分别为13.5/12.1倍 [3]

昨天（10月17日）下午，苏州市城市管理局联合苏州市物业协会，组织在苏物业服务企业负责人开 展"用脚步丈量新时尚——垃圾分类观察行"活动。近30家物业企业负责人赴苏州市垃圾分类宣教体验中 心、苏州高新区棠悦湾小区、光大生活垃圾焚烧发电厂沉浸式体验垃圾分类全流程，感受垃圾分类治理 背后的科技力量与生态意义。 "垃圾分类是一项长期的系统工程，需要社会各界的共同努力。希望通过这样的活动，能够让更多 物业企业和居民认识到垃圾分类的重要性，将其内化为日常生活习惯。"苏州市物业协会相关负责人表 示，物业管理作为社区服务的重要一环，在垃圾分类工作中扮演着"大管家"的角色。通过此次活动，物 业企业不仅学习到了垃圾分类的先进经验，也深刻认识到垃圾分类对城市生态文明建设的重要意义。 ...

投资评级 - 首次覆盖，给予“买入”评级 [2][8] 核心观点 - 公司全面聚焦物业管理主营赛道，增长动能强劲，物业管理服务营收占比升至71.4%，毛利润占比升至56.3% [8][17] - 园区服务及咨询服务进行产品聚焦与转型升级，业绩增长保持韧性 [8] - 财务层面成长与弹性并存，2024年及2025年上半年归母净利润增速分别为29.7%、21.4%，在可比公司中最快；2025年上半年毛利率升至19.5%，净利率升至6.8% [8][42][44][45] - 公司重视股东回报，2023-2024年分红比例均为70%以上，并自2022年开始持续回购股份，累计回购比例约2.9% [8][58][60] - 预计公司2025-2027年归母净利润为9.4、10.9、12.6亿元，对应PE为14.0、12.0、10.4倍 [8] 公司概况 - 公司是高端物业服务领先企业，提供物业管理服务近三十载 [12] - 股权结构清晰，四位创始股东合共持股46.61%，公众股东合共持股53.39%，关联开发商绿城中国并非大股东，保障经营独立性 [13] 物业管理服务 - 公司正逐步回归物业管理主营赛道，该业务营收占比由2020年的63.6%升至2025年上半年的71.4%，毛利润占比由42.7%升至56.3% [17] - 市场拓展保持行业第一梯队，2021-2024年基本保持每年40亿元的新拓项目年饱和营收，2025年上半年非住新签营收占比提升至52.5%，并聚焦核心城市（占比94.5%）和优质大客户 [18][19] - 管理面积持续扩张，截至2025年上半年在管面积5.4亿平方米，合约面积8.8亿平方米，覆盖倍数1.65倍 [22] - 平均物业费维持高位，2025年上半年新拓平均物业费达3.71元/平方米/月 [24] - 在管面积结构持续优化，非住宅占比呈上升趋势，截至2025年上半年达21.5%；第三方占比维持高位，达82.5% [27] - 经营指标表现较好，续约率维持90%以上，外拓住宅中标率上升，收缴率维持90%以上，具备一定的提价能力 [29][32] 园区服务与咨询服务 - 园区服务业务进行调整，聚焦园区产品和服务、园区空间服务、物业资产管理服务，淡化居家生活服务及文化教育服务 [33] - 咨询服务在地产波动背景下业绩保持相对韧性，2024年收入同比增长5.1%，2025年上半年同比增长0.6%；2025年上半年将科技服务归入管理咨询服务，收入占比快速提升 [36] 财务分析 - 在可比公司（保利物业、中海物业、万物云、招商积余）中，公司的归母净利润增速最快，2025年上半年达21.4% [42] - 公司利润率正在上升，2025年上半年毛利率升至19.5%，净利率升至6.8% [44][45] - 公司销管费率呈下降趋势，2025年上半年为7.9%，但对比同业仍较高，存在压降空间 [47] - 公司应收账款规模上升，截至2025年中期贸易应收账款账面价值为62.5亿元，较期初增长29.1%，其中一年内应收账款占比72%；应收账款周转天数为107天 [48][53] - 公司经营性现金流净额对净利润的覆盖倍数在2020-2024年期间始终维持在1倍以上 [57] 股东回报 - 公司维持高分红比例，2023-2024年分红比例连续两年在70%以上 [58] - 公司连续四年进行股份回购，截至2025年10月17日累计回购金额约2.74亿元人民币，累计回购股份占比约2.9% [60][62] 盈利预测与估值 - 预计公司2025-2027年总营收分别为194.4亿元、208.7亿元、222.4亿元，同比增速分别为8.6%、7.4%、6.6% [64] - 预计2025-2027年归母净利润分别为9.35亿元、10.93亿元、12.62亿元，对应每股收益（EPS）分别为0.30元、0.35元、0.40元 [7] - 基于2025年10月17日收盘价，对应2025-2027年市盈率（PE）分别为14.05倍、12.02倍、10.41倍 [7] - 可比公司2025年PE平均值为14.1倍 [68]

在物业降费呼声渐强、小区更换物业更为频繁的背景下，与万科金域蓝湾小区类似，万科物业"弹性定 价"模式已在26个城市近50个住宅项目中落地实施。 "弹性定价"模式推动了万科物业在存量市场的增长——今年上半年，其母公司万物云在存量市场中获取 114个住宅物业项目的年化饱和收入6.68亿元，同比增长31.5%。 值得注意的是，住房城乡建设部党组书记、部长倪虹本周在署名文章《新时代新征程城市工作要识变应 变求变》中表示，要实施物业服务质量提升行动。倪虹指出，物业服务与百姓生活息息相关，行动将以 群众满意度为核心指标，围绕环境卫生、设施维护、安全管理、纠纷调解等高频痛点展开系统治理。 日前，山东省住房城乡建设厅印发《物业服务管理可复制推广经验做法》(简称《做法》)，向全省推广 各地在开展物业服务质量提升行动等方面的创新经验，万科物业"弹性定价"模式、济南市出台住宅小 区"好服务"标准等案例入选。《做法》获住房城乡建设部网站转载。 其中，万科物业"弹性定价"模式是以万科金域蓝湾小区为试点。以"物业服务质价相符、提质增效"为目 标，各方开展多轮协商，对包含86项底线服务、320项可选服务在内的406项作业清单进行比选定价， ...

公司股份回购 - 公司于2025年10月17日进行股份回购 [1] - 回购股份数量为100万股 [1] - 回购金额为618.6万港元 [1]

每经AI快讯，10月17日，港股恒大物业(06666.HK)尾盘跌超5%，截至发稿，跌5.36%，报1.06港元，成 交额4552.08万港元。 ...

消息面上，恒大物业公布，公司获清盘人告知，至今潜在交易仍处于初步阶段，清盘人仍在考虑收到的 非约束性意向要约；目前尚未就有关程序的下一阶段作出任何决定，提交最终建议的时间仍在确定中； 及清盘人尚未就潜在交易与任何潜在投标人进行磋商。 智通财经APP获悉，恒大物业(06666)尾盘跌超5%，截至发稿，跌5.36%，报1.06港元，成交额4552.08万 港元。 公开资料显示，9月10日，公司收到控股股东中国恒大及CEG Holdings清盘人接洽函，指已就潜在出售 公司股份与相关有意方订立保密协议，且已从其中部分的有意方收到不具约束力的指示性要约。 ...

消息面上，恒大物业公布，公司获清盘人告知，至今潜在交易仍处于初步阶段，清盘人仍在考虑收到的 非约束性意向要约；目前尚未就有关程序的下一阶段作出任何决定，提交最终建议的时间仍在确定中； 及清盘人尚未就潜在交易与任何潜在投标人进行磋商。 公开资料显示，9月10日，公司收到控股股东中国恒大及CEG Holdings清盘人接洽函，指已就潜在出售 公司股份与相关有意方订立保密协议，且已从其中部分的有意方收到不具约束力的指示性要约。 恒大物业(06666)尾盘跌超5%，截至发稿，跌5.36%，报1.06港元，成交额4552.08万港元。 ...