行业投资评级 - 维持物业管理行业"看好"评级 [2][3][4] 核心观点 - 物业管理行业呈现总体降速、结构分化趋势 优质物企有望受益集中度提升并实现高质量发展 [3][4][5] - 行业同时兼具准公共服务、消费、资产管理三大属性 形成政府、居民、业主、物管四方共赢局面 [3][4] - 对比海外 行业拥有空间巨大、围墙属性、集中度继承三大独有特色 [3][4] - 目前板块平均2025PE仅14倍 推荐绿城服务、华润万象、招商积余、保利物业、中海物业 建议关注滨江服务、建发物业 [3][4] 财务表现分析 - 25H1板块主营业务收入同比+4.8% 较上年同期-2.3pct 较24年全年-0.4pct [3][12] - 一线物企营收同比+7.1% 二线物企营收同比+0.6% 呈现强者恒强格局 [3][12] - 板块归母净利润同比+1.1% 较上年同期+12.9pct 较24年全年-11.1pct [3][16] - 一线物企归母净利润同比-1.2% 二线物企归母净利润同比+7.7% [3][16] 盈利能力指标 - 板块毛利率19.3% 同比-1.0pct 一线物企毛利率18.7% 二线物企毛利率20.5% [3][19] - 板块净利率7.1% 同比-0.3pct 一线物企净利率7.8% 二线物企净利率5.6% [3][36] - 板块三费率7.2% 同比-1.3pct 一线物企三费率6.0% 二线物企三费率7.6% [3][38] - 毛利率下降主因成本占比提升、非住宅竞争加剧、高毛利增值服务增速下行 [3][22] 资产质量与减值 - 应收账款余额均值44亿元 同比+0.3% [3] - 应收账款减值均值9.7亿元 同比+24% [3][44] - 应收账款减值占比应收账款达28% 同比+7pct [3] - 一线物企应收账款减值占比10% 二线物企43% [3][44] - 商誉减值及无形资产摊销比例平均值3.7% 同比+2pct [3][55] 业务结构分析 - 7家主流物企物业管理服务、非业主增值服务、业主增值服务营收分别占比75%、9%、9% [3][58] - 三项业务收入分别同比+8%、-6%、-9% [3][58] - 物业管理服务保持稳健增长 非业主增值服务受地产下行拖累 业主增值服务受消费下行影响 [3][58] 经营规模数据 - 13家主流物企在管面积平均同比+5% 较上年同期-6pct [3] - 一线物企在管面积平均同比+4% 二线物企平均同比+5% [3] - 合同面积平均同比-0.3% 较上年同期-5pct [3] - 一线物企合同面积平均同比+1% 二线物企平均同比-1% [3] - 合同/在管面积平均覆盖倍数1.27倍 较24年末-0.03倍 [3] ROE与运营效率 - 板块ROE为4.6% 同比-0.5pct 一线物企ROE为8.0% 二线物企ROE为3.7% [3][85] - 板块资产负债率43.7% 同比-3.7pct [3][84] - 板块资产周转率0.36次 同比-0.02次 [3][85] - 负债率下降、周转率下降、净利率略降共同导致ROE下降 [3][87]

股份回购情况 - 截至2025年8月31日公司通过集中竞价方式累计回购股份1,425,800股 占公司总股本比例0.134% [1] - 回购最高成交价11.61元/股 最低成交价10.44元/股 价格区间跨度约1.17元 [1] - 支付资金总额1,585.69万元 包含印花税及交易佣金等交易费用 [1]

公司股份回购 - 截至2025年8月31日累计回购股份数量约143万股，占公司总股本比例0.134% [1] - 回购股份最高成交价11.61元/股，最低成交价10.44元/股 [1] - 回购支付资金总额约1586万元人民币 [1] 合规性声明 - 本次回购符合既定回购方案和回购报告书要求 [1] - 回购操作符合相关法律法规规定 [1]

消费板块中，啤酒、家电、汽车、节假日概念、航空、新消费概念等板块均纷纷下行。其中，华润啤酒（00291.HK）跌3.45%，海信家电 （00921.HK）跌5.07%，华住集团-S（01179.HK）跌1.93%，小鹏汽车-W（09868.HK）跌2.23%，比亚迪股份（01211.HK）跌2.53%，中国南 方航空股份（01055.HK）跌2.37%，中国国航（00753.HK）跌1.79%。 内房股、物管股、建材水泥股均承压走弱。世茂集团（00813.HK）跌7.69%，越秀地产（00123.HK）跌2.46%，雅生活服务（03319.HK）跌 3.58%，新城发展（01030.HK）跌2.45%，绿城中国（03900.HK）跌1.58%。 其它方面，机器人概念、特斯拉概念、脑机接口等板块等也都表现低迷。力劲科技（00558.HK）跌7%，南京熊猫电子股份（00553.HK）跌 4.17%，比亚迪电子（00285.HK）跌4.99%。 9月3日，港股三大指数集体走弱。截至收盘，恒生指数跌0.6%，国企指数跌0.64%，恒生科技指数跌0.78%。 分板块看，中资券商股跌幅居前。国联民生（01456.HK）跌 ...

评级与目标价调整 - 投资评级由沽售上调至中性 目标价从245港元升至300港元 [1] - 2024年收入预测下调5% 2026至2027年收入预计持平 [1] - 2025至2027年核心净利润预测调整幅度为下调1%至上调4%不等 [1] 业务优化措施 - 退出表现较差物业管理项目及城市服务合约 [1] - 减少对雅居乐集团及绿地控股等高负债关联开发商的风险敞口 [1] - 降低收款可见度较低政府客户的业务依赖 [1] 财务表现与展望 - 2024年上半年扭亏为盈 录得净利润35亿元人民币 对比去年同期净亏损16亿元人民币 [1] - 盈利改善主要受应收款减值损失收窄推动 [1] - 物业管理及城市服务业务利润率下行压力可控 [1] 现金流与股东回报 - 预期明年起经常性收入及盈利能力将持续改善 [1] - 稳定自由现金流生成能力得到支撑 [1] - 管理层未来可能考虑派发特别股息 [1]

评级与目标价调整 - 投资评级由沽售上调至中性 [1] - 目标价从2.45港元升至3港元 [1] 财务预测调整 - 2024年收入预测下调5%以反映退出表现差项目的影响 [1] - 2026至2027年收入料持平 [1] - 2025至2027年核心净利润预测由下调1%至上调4%不等 [1] 业务优化措施 - 退出表现较差的物管项目及城市服务合约 [1] - 减少对高负债关联开发商雅居乐集团、绿地控股与收款可见度较低政府客户的风险敞口 [1] 财务表现与展望 - 上半年扭亏为盈录净利润3.5亿元人民币 对比2023年上半年净亏损16亿元人民币 [1] - 盈利可见底回升 受惠于应收款减值损失收窄 [1] - 物管及城市服务业务利润率下行压力可控 [1] 现金流与股东回报 - 预期明年起经常性收入及盈利能力改善 [1] - 稳定自由现金流生成及股东回报前景获得支持 [1] - 管理层表明未来或考虑派发特别股息 [1]

公司业务与前景 - 公司凭借更稳定的业务前景及来自国企母公司的坚实支持表现优于同行 [1] - 公司自身盈利和盈利增长放缓 股东回报增长可见度较低 [1] - 2025年至2027年纯利预测平均下调11% 收入预测平均降13% [1] - 2025至2027年间收入年均复合增长5% [1] - 2025至2027年自由现金流预测平均下调16% 经营现金流预测平均下调13% [1] 市场表现与估值 - 公司相对于大市表现不佳 [1] - 目标价由6.1港元下调至5港元 [1] - 评级由"买入"降至"沽售" [1] 行业环境 - 房地产市场持续逆风继续拖累物业管理行业业务前景和估值 [1]

公司业务表现 - 公司凭借更稳定的业务前景及来自国企母公司的坚实支持 表现优于同行 [1] - 公司盈利和盈利增长放缓 股东回报增长可见度较低 [1] - 2025年至2027年纯利预测平均下调11% 收入预测平均下调13% [1] - 2025至2027年间收入年均复合增长5% [1] - 2025至2027年自由现金流预测平均下调16% 经营现金流预测平均下调13% [1] 评级与估值 - 目标价由6.1港元下调至5港元 [1] - 评级由"买入"降至"沽售" [1] 行业环境 - 房地产市场持续逆风拖累物业管理行业业务前景和估值 [1]

高盛发布研报，将雅生活服务(3319.HK)投资评级由"沽售"上调至"中性"。报告指出，雅生活服务经过 近年的业务组合优化及重组，退出表现较差的物管项目及城市服务合同，并减少对高负债关联开发商雅 居乐、绿地与收款可见度较低政府客户的风险敞口，预期2026年起经常性收入及盈利能力将改善，为稳 定自由现金流生成及股东回报前景带来支持。雅生活服务上半年扭亏为盈，录净利润3.5亿元人民币， 对比2024年上半年净亏损16亿元人民币，主要受惠于应收款减值损失收窄。高盛预期该公司盈利可见底 回升，物管及城市服务业务利润率下行压力可控，管理层更表明未来或考虑派发特别股息。 ...

公司业务与前景 - 公司凭借更稳定的业务前景及来自国企母公司中国海外的坚实支持 表现优于同行 [1] - 公司自身盈利和盈利增长放缓 加上股东回报增长可预见度较低 [1] - 高盛对公司2025-2027年纯利预测平均下调11% 以反映收入预测平均降13% [1] 财务预测与估值 - 预计2025-2027年间收入年均复合增长5% [1] - 高盛下调公司2025-2027年自由现金流及经营现金流预测平均各16%及13% [1] - 目标价由6.1港元下调至5港元 评级由"买入"降至"沽售" [1] 行业环境 - 房地产市场持续逆风 继续拖累物业管理行业的业务前景和估值 [1]