报告行业投资评级 未提及 报告的核心观点 2025年第一季度全国住宅市场处于筑底调整阶段，新建商品住宅销售市场持续边际修复，核心城市成交活跃，但全国住宅开发投资下行，房企投资拿地谨慎，不过优质地块供应加快使核心城市土拍热度升温，预计2025年中央将围绕“促需求、去库存、新模式”调整优化房地产政策 [3][4][10][16] 根据相关目录分别进行总结 政策环境 - 2025年3月全国两会延续政策思路，明确实施积极宏观政策推动房地产止跌回稳，4月中央政治局会议指出加快构建新模式、加大高品质住房供给、优化存量商品房收购政策 [3] 开发投资 - 2025年第一季度全国房地产累计开发投资2.0万亿元，同比降9.9%，住宅开发投资1.5万亿元，同比降9.0%；住宅累计新开工面积0.9亿平方米，同比降23.9%；累计施工面积42.7亿平方米，同比降9.9%；累计竣工面积0.95亿平方米，同比降14.7% [4] 销售市场 - 2025年一季度全国新建商品住宅销售面积1.8亿平方米，同比下滑2.0%，较2024年全年降幅收窄；20个主要一、二线城市一手住宅成交面积2371万平方米，同比升16.7%，其中一线城市升27.5%，二线城市升13.9% [10] 土地市场 - 优质地块供应加快，核心城市土拍热度升温，多数三四线城市房企拿地意愿弱；一季度一线城市住宅用地平均溢价率16.9%，二线城市18.8%，三四线城市3.6% [16] 政策展望 - 2025年中央将围绕“促需求、去库存、新模式”调整优化政策，促需求方面核心城市或优化限制政策、扩大城中村改造；去库存方面推动收购存量商品房；新模式方面优化相关基础制度、落实配套支持政策 [16]

住宅市场成交结构变化 - 2025年1—4月30个代表城市中，20个城市120平方米以上住宅成交套数占比提升，改善性需求持续释放 [1] - 南京、青岛、东莞、泉州、赣州120平方米以上住宅成交套数占比提升幅度均超8个百分点 [1] - 北京1000万元以上住宅产品成交套数占比达24.9%，较2024年同期提升8.7个百分点 [1]

2025年4月70城房价数据 整体市场表现 - 各线城市商品住宅销售价格环比持平或略降，同比降幅持续收窄[1] - 一线城市新建商品住宅价格环比由上月上涨0.1%转为持平，北京(+0.1%)和上海(+0.5%)上涨，广州(-0.2%)和深圳(-0.1%)下跌[2] - 三线城市新建商品住宅价格环比下降0.2%，降幅与上月相同[2] 二手房市场 - 一线城市二手住宅价格环比由上月上涨0.2%转为下降0.2%，上海(+0.1%)独涨，北京(-0.6%)和深圳(-0.3%)领跌[2] - 二三线城市二手住宅价格环比均下降0.4%，降幅较上月分别扩大0.2和0.1个百分点[2] 同比变化趋势 - 一线城市新建商品住宅价格同比下降2.1%，降幅较上月收窄0.7个百分点，其中上海同比上涨5.9%表现突出[3] - 二三线城市新建商品住宅价格同比分别下降3.9%和5.4%，降幅分别收窄0.5和0.3个百分点[3] - 一线城市二手住宅价格同比下降3.2%，降幅收窄0.9个百分点，广州(-7.4%)跌幅最大[3] 重点城市房价表现 新建住宅 - 上海新建住宅价格环比+0.5%，同比+5.9%，1-4月累计+5.7%[8][15] - 北京环比+0.1%，同比-5.0%，1-4月累计-5.5%[8][15] - 深圳环比-0.1%，同比-3.0%，1-4月累计-4.1%[8][15] 二手房 - 上海二手住宅环比+0.1%，同比-0.6%，1-4月累计-1.6%[11] - 北京二手住宅环比-0.6%，同比-1.0%，1-4月累计-2.5%[11] - 广州二手住宅环比持平，同比-7.4%，1-4月累计-7.4%[11] 不同面积段价格分化 新建住宅 - 上海144㎡以上大户型环比+0.7%，同比+7.1%，表现最优[14] - 北京90㎡以下小户型同比-5.7%，144㎡以上同比-4.6%，降幅相对较小[14] - 太原各面积段价格同比均上涨，90㎡以下同比+2.3%领跑[14] 二手房 - 上海90-144㎡户型同比+0.4%，144㎡以上同比+0.3%，改善型需求相对稳定[20] - 北京各面积段同比降幅在0.6%-1.3%之间，90㎡以下降幅最小[20] - 深圳90㎡以下同比-3.9%，144㎡以上同比-3.8%，降幅小于中间段[20]

商品住宅销售价格环比变化 - 一线城市新建商品住宅销售价格环比由上月上涨0 1%转为持平 其中北京和上海分别上涨0 1%和0 5% 广州和深圳分别下降0 2%和0 1% [1] - 二线城市新建商品住宅销售价格环比持平 与上月相同 [1] - 三线城市新建商品住宅销售价格环比下降0 2% 降幅与上月相同 [1] - 一线城市二手住宅销售价格环比由上月上涨0 2%转为下降0 2% 其中上海上涨0 1% 广州持平 北京和深圳分别下降0 6%和0 3% [1] - 二、三线城市二手住宅销售价格环比均下降0 4% 降幅比上月分别扩大0 2个和0 1个百分点 [1] 商品住宅销售价格同比变化 - 一线城市新建商品住宅销售价格同比下降2 1% 降幅比上月收窄0 7个百分点 其中上海上涨5 9% 北京、广州和深圳分别下降5 0%、6 3%和3 0% [1] - 二、三线城市新建商品住宅销售价格同比分别下降3 9%和5 4% 降幅分别收窄0 5个和0 3个百分点 [1] - 一线城市二手住宅销售价格同比下降3 2% 降幅比上月收窄0 9个百分点 其中北京、上海、广州和深圳分别下降1 0%、0 6%、7 4%和3 7% [2] - 二、三线城市二手住宅销售价格同比分别下降6 5%和7 4% 降幅分别收窄0 5个和0 4个百分点 [2]

广州市五一假期一手住宅市场表现 - 5月1日至5月5日广州市主要在售一手住宅楼盘到访量达31466组次，日均到访量较节前增长181.8% [1] - 同期认购量2093套，日均认购量较节前增长244.7% [1] - 到访量同比增长30%，认购量同比增长73% [1] 网签数据变化 - 广州市一手商品房网签面积7.99万平方米，较2024年五一假期增长4.6% [1] - 一手住宅网签面积7.01万平方米，同比增长35.9% [1]

报告行业投资评级 未提及 报告的核心观点 报告研究的具体公司新希望 D10 天系通过动态进化产品力、用户深度共创、创新交付仪式和 D - CLUB 社群运营等多方面优势，实现高端住宅交付力全面提升，从“钥匙交付”迈向“生活兑现”，其成功经验为高端住宅市场提供借鉴，推动行业向更高水平发展 [30] 根据相关目录分别进行总结 高端住宅市场现状与 D10 天系成绩 - 高端住宅市场竞争激烈，交付是产品质量、品牌价值与用户信任的终极兑现 [1] - 新希望 D10 天系连续四年荣膺克而瑞「中国十大顶级豪宅产品系」，成都 D10 天府、重庆 D10 天际、武汉 D10 天元等项目有出色表现，如重庆 D10 天际业主满意度超 96%，武汉 D10 天元 2025 年首批次交付提前 4 个月且实现 100%到访交付率 [1][4] 动态进化产品力 - 高端产品核心价值是对审美趋势持续洞察与动态进化，让交付成果领先市场标准 [5] - 以武汉 D10 天元为例，主入口设计方案经 35 轮优化和三次结构调整，投入逾百万元改造资金；电梯核心筒背立面外墙、全楼弧形玻璃、流光桥、5和 6楼栋二层连廊等都进行了优化升级 [5][6][10] 用户深度共创 - D10 天元以“用户共创”为方法论，让业主全程参与，融入个性化诉求与审美表达 [13] - 通过对 143 组家庭调研，引入“90 厘米儿童视角”动线规划打造交互场景；根据业主建议优化架空层亲子空间；将原下沉式会客厅升级为四季恒温琉光花房 [13][15][16] - 新希望 D10 用户共创模式为行业带来需求采集机制前置、重构空间价值评估标准、建立开放研发机制三点启示，标志房企向用户价值思维转型 [20] 创新交付仪式 - 新希望地产 2024 年在全国 18 城如期交付 32 个项目、超 2.5 万套住宅，提前交付占比 28%，客户满意度近 90 分 [21] - 武汉 D10 天元开创“全周期透明交付”体系，施工阶段引入第三方验房机构，交付阶段实施双模式，定制 5V1 服务，配备定制化礼品，实现“交付即办证”，为异地业主提供专属接机服务 [21] - 交付仪式提升业主情感体验，实现交付场景情感溢价 [24] D - CLUB 社群运营 - 房地产竞争转向精神共鸣，D10 天系通过「产品－服务－社群」三位一体模式推动空间价值向人文维度迭代 [25][26] - 2025 年 D10 天系以“时尚生活”为内核开展特色活动，如成都 D10 天府举办非遗新春等 [26] - D - CLUB 社群全年联动品牌打造 200 + 场私域活动，构建价值共生体系，增强高净值圈层归属感，激活资产生命力 [28]

房价跌了不少，看了下房子。个人是非常排斥小高层类型的楼房，买房也是只会考虑6层以内 的楼房， 以上风景基本都是不用抬头就能看到的，和站在地面上仰望的感觉完全不同。 哪个普通别墅 能看到这么丰富的景物？哪怕是高尔夫果岭，看多了也就那样吧。 心想则事成 我的两个弟弟都有自建房，但都买高层去了，四十多五十层。 我不喜欢高层甚至商品房： 人口密度大，上下班高峰期等电梯等得无可奈何。 共墙共楼板邻里摩擦多。 日后旧了的公共 维护总有那么一些自私自利的人不愿意出钱或者某些原因不能掏钱。 一栋楼那么多户总担心 某些不靠谱的人装修拆这拆哪影响整栋楼的结构安全。 房子的质量能否真的符合设计要 缺点如下： 优点也有： 孔曼子 买高层很大程度上图的是视野，窗外有无风景和遮挡大不一样，有没有时间看风景大不一 样。 我家成都市区普通高层，窗外多为老破小，但一公里内基本无遮挡。 我每天看风景的平 均时间大于1小时（躺在飘窗上看，顺便看书看手机）。 随便说十个我近一年内看到的风景吧： 1、折旧快，楼层高后期维护成本高 2、房龄大了电气线路、水管老化风险隐患大 3、突发性事件如火灾、地震难逃生（3楼以内起码扯个床单还是敢跳楼的） 4、地基下 ...

由于该地区靠近Manly Beach、拥有大型街区、设施齐备和社区精神，Wise知道， 2014年和丈夫一起购 买一套旧房是正确的选择。 这是一栋白色的Hamptons风格的双层住宅，自带游泳池，他们把它变成了自己永远的家。 CoreLogic的数据显示，Manly Vale是悉尼业主持房时间最长的城区，在截至1月12 个月内，持房时间中 位数长达23.5年。 | Units | | --- | | | Median hold period in | | | | --- | --- | --- | --- | | Suburb | years | Median value | | | Manly Vale | 23.5 | $2,847,623 | | | Cheltenham | 23.3 | $2,531,200 | | | Woolooware | 22.3 | $2,759,611 | | | Bonnyrigg Heights | 22.0 | $1,197,726 | | | Kogarah Bay | 22.0 | $2,019,834 | | | Killcare Heights | 21.2 ...

报告行业投资评级 - 地产行业评级为强于大市（维持） [1] 报告的核心观点 - 新一轮住宅产品迭代已至，“四代宅”引领市场止跌回稳，“好房子”能加速潜在改善需求释放，优质房企增长空间大 [3] - 复盘汽车和手机发展，产品迭代可带动需求企稳和盈利改善，住宅产品迭代也有望提升行业销量和盈利 [3] - 当下多数“第四代住宅”未达“四维升级”目标，若出现真正的“好房子”，或催生新一轮改善需求，短期板块有政策博弈机会，中长期产品迭代和周期底部蕴含发展机遇，部分房企将率先受益 [3] 各目录总结 前言 - 此前报告对房企库存土储结构进行拆解，2024 年以来“好房子”去化率和利润率有改善，2025 年多地四代宅将集中入市，有望重构市场定价体系，当前“四代宅”未达“四维升级”目标，若实现或催生改善需求 [7] 新一轮住宅产品迭代已来，“四代宅”引领止跌回稳 - 复盘 80 年代以来住宅产品迭代，经历福利分房“筒子楼”、商品房萌芽、繁荣、产品多元化、科技赋能高品质住宅等阶段 [10] - 2025 年“好房子”写入政府工作报告，住建部发布《住宅规范细则》定义建设标准，各地出台住宅品质新规，“第四代住宅”概念兴起，新入市项目品质提升 [11][13][16] - 四代宅“有价有市”，去化好且高端盘有涨价趋势，按实得面积折算单价低、性价比高，2025 年集中入市适配改善需求，有望形成价格锚引导楼市止跌回稳 [19][22][27] “好房子”加速潜在改善需求释放，优质房企增长空间仍存 - 当前商品住宅销售低于中期中枢，但潜在住房需求旺盛，测算 2025 - 2030 年全国潜在商品住宅需求中枢为 8.76 亿平，年均刚需 2.9 亿平，对应改善需求 5.9 亿平，占比 67%，改善型住宅销售额规模 6.1 - 9.9 万亿，均值 8 万亿 [34][38] - 存量差房子占比高，“好房子”推广加速改善及更新需求释放，假设 2030 年人均居住面积提至 42 平、更新率提至 1.5%，年均改善更新需求提至 9.41 亿平，占比 75.5%，对应销售金额 12.79 万亿 [41][42] - 2024 年全国 30 强房企权益销售额占全国住宅销售额 27.1%，占 2025 - 2030 年改善需求均值 27.5%，市占率有提升空间，部分流动性困境房企收缩为健康房企留出空间 [47] - 以央国企为代表的未出险房企拿地市占率提升且聚集核心城市，主流 9 家未出险房企在十大城市销售和拿地市占率逐年提升，为未来销售份额提升奠定基础 [52] 复盘汽车/手机发展历程，产品迭代带动需求企稳/盈利改善 - 复盘汽车销量，“产品技术迭代 + 政策支持 + 消费者需求转变”推动市场格局重塑、销量企稳，2020 - 2024 年新能源乘用车渗透率从 5.8% 升至 27.6%，2024 年全国乘用车零售销量较 2017 年高点仅降 3.6% [56] - 复盘手机出货量，从功能机到智能手机、国产品牌崛起及市场向高端机型倾斜均拉动出货量，中国高端智能手机市场销份额从 2018 年的 11% 升至 2024 年的 28% [59] - 从盈利端看，高端新能源车和手机毛利率较高，如 2024 年赛力斯新能源汽车毛利率提升得益于高端车型占比提升，2023 年苹果 iPhone 等产品毛利率达 36.5% [65][66] - 与汽车、手机相比，房屋虽有制约但仍有启示意义，结构性更新改善需求旺盛，“第四代住宅”有望推动核心区旧改进度加速，其利润率高于旧规项目，有望带动房企盈利改善 [76][81] 投资建议 - 关注历史包袱轻、库存结构优、产品力强的房企，如中国海外发展、华润置地等；估值修复房企，如万科 A、金地集团等；经纪、物管、代建等细分领域头部企业，如贝壳、中海物业等 [3][91]