超豪华汽车消费税政策 - 对零售价格90万元（不含增值税）及以上的各类动力乘用车和中型商用客车征收消费税 [4] - 传统有气缸容量汽车在进口和零售两个环节征收消费税 而纯电动及燃料电池等无气缸容量新能源车仅在零售环节征收消费税 [4] - 消费税计征基础为销售方向买家收取的全部价款和价外费用 包括精品、配饰和服务等名义收取的所有款项 基础款85万但选配后总价超110万仍需缴纳 [4][5] - 对纳税人销售的二手超豪华小汽车不再征收消费税 但交易车辆需为办理注册登记后至达到国家强制报废标准前进行交易的车辆 [6] 个人出租不动产增值税政策 - 自然人一次性收取多个月租金出租不动产 可将租金收入在租赁期内平均分摊 分摊后月租金收入不超过10万元的免征增值税 [17][19] - 示例中一次性收取10个月租金共30万元 平均月租金3万元 符合免征增值税条件 [16][17] 个人所得税专项附加扣除单位变更 - 在个人所得税APP中修改专项附加扣除的扣缴义务人 需依次点击【办&查】-【办税】-【专项附加扣除】-【填报记录】 选择查询年度后进入对应扣除项目点击【修改】-【修改申报方式】选择新单位 [22] - 修改前需确认新扣缴单位已在个税APP"任职受雇"处展现 若无展现需由新单位办税员在自然人电子税务局（扣缴端）【人员信息采集】模块添加雇员信息并报送 [22][23]

一场起源于传贳房的金融风暴，正让韩国楼市付出惨痛代价。曾经靠"空手套白狼"炒房的游戏，如今变成噩梦连连。 韩国首尔江南区，一位中国投资者看着手机上的房价走势图，眉头紧锁。他手中持有的三套公寓， 过去一年已缩水近40%。与此同时，他的手机不断收到 东京不动产中介发来的推荐信息。 "现在抛售已经来不及了，只能眼睁睁看着资产蒸发。"这位不愿透露姓名的投资者苦笑着说。他并非个例，在韩国楼市暴跌的浪潮中，中国买家们正在悄然 转移阵地。 全租房模式，韩国楼市的"特洛伊木马" 在韩国，一种独特的租房模式——"全租房"（又称传贳房），成为这轮楼市崩盘的导火索。这种模式看似双赢，却暗藏致命风险。 全租房规则很简单： 租客向房东支付相当于房价50%-80%的保证金，即可免费居住两年。合同到期后，房东全额返还保证金。对租客而言，相当于无租金 住房；对房东来说，则获得了一笔可观的无息贷款。 在低利率时代，这一模式风靡韩国。 20岁至40岁的租户占全租房租户总数的70%。房东们将收到的保证金投入楼市，购买更多房产，然后如法炮制，继续 出租收取保证金。 "这就像击鼓传花的游戏。"在首尔从事房屋中介工作的桂明鉁形容，"只要房价一直涨，大家 ...

在国家加快完善住房保障体系、着力解决新市民和青年人等群体住房问题的政策春风下，北京市积极推进"租购并举"住 房制度落地，持续扩大保障性租赁住房供给。作为首都国企，北京首创城市发展集团有限公司（简称"首创城发"）以高 度的政治自觉和时代担当，在北京东南五环外，总建筑面积约40万平方米的保障性租赁住房社区——首创和园·繁星社区 中，专门推出面向城市运行服务保障人员的"和嘉公寓"，共提供112套房源、756个床位，为快递员、外卖骑手、网约车 司机等新就业群体提供高品质、可负担的居住选择。 当繁星社区温暖的灯光为新就业群体点亮归家之路，便映照出首都国企在时代答卷上的初心与答案。首创城发以实际行 动践行国企责任，助力首都构建"多层次、广覆盖、惠民生"的住房保障体系，奏响一曲以安居乐业为主题的城市温情乐 章，生动诠释了国企服务民生、赋能城市的责任使命。 响应国家政策 完善首都住房保障体系 新时代的城市发展，要"面子"，更要"里子"。随着新业态经济的蓬勃发展，以快递员、外卖骑手、网约车司机等为代表 的新就业群体，已成为城市运行不可或缺的"毛细血管"。数据显示，全国新就业形态劳动者达8400万人，他们用辛勤的 劳动支撑起现代 ...

涉及的行业或公司 * 香港房地产行业 涵盖住宅 零售 写字楼等多个细分市场[2][4] * 涉及的主要公司包括新鸿基地产 长实集团 恒基地产 信和置业 新世界发展 恒隆地产 香港置地 太古地产 九龙仓置业 领展房托等多家香港上市房地产开发商 业主及房地产投资信托基金[134][147][167][179] 核心观点和论据 住宅市场：面临长期调整与供应压力 * 香港二手住宅价格正在经历自2003年以来最长的调整期[7] * 住宅租金水平正在回升 整体及中小型单位租金指数均显示增长趋势[14][15] * 住宅交易量低迷 一级和二级市场交易量均处于低位[21][22] * 利率下调并非万能药 按揭利率与租金收益率的关系对房价影响显著[32][34][35] * 短期内供应过剩问题难以解决 未来3-4年私人住宅供应量预计为109,000伙 而2024年预测的一手销售量为12,000伙 供应远超需求[38][40][41][45][46] * 截至2025年9月8日 主要新盘平均销售率为69% 价格与上一期或二手价格相比基本持平[52][53] * 2025年下半年潜在一手供应量达23,051伙 其中九龙占10,027伙 新界占9,336伙 港岛占3,688伙[54][55][56] * 内地买家是香港住宅市场的主要购买力之一 各类人才招募计划下获批的签证数量显著增加[63][65] * 香港人口趋于稳定 净流入人口转为正数[67][69][71] * 私人住宅空置率处于低位 租金随之上涨[73][75][76] * 大规模割价求售的情况不太可能出现 负资产案例数量有限 且无按揭的自置居所业主比例较高[79][81][83] * 住房负担能力指标显示 每月按揭还款占家庭收入中位数的比例以及家庭收入倍数均处于高位[84][86][87] * 香港政府预测未来十年总住房需求为416,500至444,100伙 总住房供应目标为424,000至452,000伙[91][93] 零售市场：必需品消费表现优于非必需品 * 香港零售销售总额及珠宝 钟表等贵重商品销售额呈现下降趋势[102][103][104] * 必需品零售销售表现优于非必需品[107][109][111] * 访港旅客数量逐步恢复 每周净抵达旅客数量转正[113][115][116] * 内地超市/杂货连锁店在香港的月活跃用户数量保持高位[120][122] * 跨境电子商务日益增长 非本地电商平台在香港的月活跃用户市场份额扩大[123][124][125] * 估计香港居民总消费中有相当一部分流向境外[128][130][131] * 主要零售业主运营数据显示 零售销售额和租金普遍同比下滑 但部分业主如太古地产的商场表现相对稳健[134] 写字楼市场：租金和空置率持续承压 * 香港写字楼租金指数和空置率继续面临下行压力[137][138][139] * 资本化率扩张是另一个不利因素 写字楼资本价值指数下降[142][143][144] * 主要香港写字楼业主的租金收入普遍同比下滑[147] * 根据仲量联行数据 2025年第二季度整体甲级写字楼平均租金为每平方呎46.5港元 按年下跌6.3% 空置率为13.6% 资本化率为3.1%[148] * 2025-2029年新增写字楼供应量预计为830万平方呎 年均约170万平方呎 其中大部分位于非核心区域[149][151][152] 中国内地零售市场：增长势头减弱 * 中国内地零售销售增长动力减弱 特别是奢侈品销售[156][158] * 部分香港业主在内地的零售物业表现分化 例如太古地产的部分项目表现优于市场[162][163] 风险评估：行业信用指标与利率敏感性 * 行业平均净负债比率为24% 平均现金对短期债务的覆盖率为1.4倍[171][172] * 根据"七大红旗"风险评估 新世界发展有6项指标亮起红旗 恒基地产和嘉里建设有3项[179][180] * 报告利息收入占平均现金余额的百分比因公司而异[191][193] * 利率敏感性分析显示 利率每下降100个基点 对各公司盈利和融资成本的影响不同[195][197][199][200][202] * 资本化率敏感性分析显示 资本化率变动对各公司的净负债比率和每股账面值有显著影响[205][207][208] 其他重要内容 * 报告提供了主要房地产公司的总资产价值按地域和物业类型的细分情况[165][167][168] * 报告包含大量图表和数据支持上述观点 数据来源包括中原地产 差饷物业估价署 政府统计处 仲量联行等[10][20][23][25][30][35][41][43][47][50][65][71][76][78][83][90][97][99][106][112][119][127][133][141][146][152][160][161][177][189]

上海房地产新政“沪六条”核心内容 - 上海出台“沪六条”房地产新政，对住房限购、公积金、住房信贷和住房税收进行六项调整 [1] - 上海户籍居民家庭及符合条件非户籍居民家庭在上海市外环外购房不限套数，包括新建商品住房和二手住房 [1] - 公积金政策得到多重优化，购买二星级及以上新建绿色建筑住房，住房公积金最高贷款额度上浮15% [4] - 首套最高贷款额度从160万元提高至184万元，多子女家庭首套可达216万元，并支持提取公积金支付购房首付款且允许“又提又贷” [4] “沪六条”政策市场影响 - 上海外环外房源的咨询量和成交量有明显提升，近几周周末成交量呈现小高峰 [3][4] - 链家平台外环外房源浏览量同比增长22%，咨询量同比增长26% [4] - 外环外不限套数购房可加快外围市场去化，有望使外环外新房迎来销售高峰，同时促进二手房交易并保持价格稳定 [3][4] - 新政有助于提振市场预期，加快住房需求释放，体现一线城市调控政策的精准性 [4] 《住房租赁条例》核心规定 - 我国首部《住房租赁条例》正式施行，直击租赁市场乱象 [1][6] - 条例明确用于出租的住房应符合建筑、消防等规定，厨房、卫生间等非居住空间不得单独出租用于居住 [6] - 要求出租人和承租人使用实名签订住房租赁合同并备案，房产管理部门不得就备案收取任何费用 [6] - 针对押金纠纷，条例规定合同应明确押金数额、返还时间等，出租人无正当理由不得扣减押金 [6][7] 《住房租赁条例》市场意义 - 条例解决了长期以来困扰租客的押金无理扣减问题和突然被迫搬家的困境 [8] - 新规让租房市场有法可依，为来沪工作者在租房上提供了更多保障 [6][8] - 结合“沪六条”新政，对上海房地产的健康发展起到积极作用 [8]

租房市场变化 - 多个一二线城市房租出现降温现象，房东主动降价、租客从容挑房，市场从"一房难求"转变为需求导向 [2] - 具体案例显示租金显著下降，上海闵行区公寓租金下降近三分之一，杭州市中心老破小房租在两个月内下跌15% [5] - 深圳、成都、昆明等城市出现"6折租房"情况，部分城市一居室月租低至400多元 [5] 市场变化驱动因素 - 政策层面保租房发力，过去两年国家推出700多万套保租房，租金为周边市场价的6折左右，选址贴近地铁和产业园区，满足年轻人通勤需求 [10][12] - 市场预期变化，房价回归理性导致租金预期调整，例如房产市值从500万降至300万后，原有4000元月租显得不合理 [12] - 租房市场从炒作情绪转向理性居住需求，年轻人更看重居住品质、通勤便利度和社区配套 [8] 经济产业结构转变 - 经济产业出现新旧交替，靠房产"躺赚"时代过去，靠科技和能力"创富时代"拉开序幕 [15] - 科技行业呈现繁荣景象，如雷军身价半年翻倍，曾毓群成为香港首富，AI公司为核心人才提供500万年薪 [17] - 国际金融机构如摩根大通、德意志银行看好中国科技企业崛起，认为科技产业而非房价是经济底气所在 [17] 产业机会延伸 - 科技产业发展带来周边服务机会，如新能源汽车带动专卖店，抖音带动电商带货，科技园区带动咖啡馆、便利店等生意 [19] - 普通人可通过服务科技产业参与新财富分配，例如在科技园区开设早餐店或提供后勤服务 [21] - 房产证不再是"铁饭碗"，跟上产业趋势、提升服务能力成为新机会点 [19][21]

天眼查App显示，近日，上海丰立上实业有限公司成立，法定代表人为宣永芳，注册资本20万人民币， 经营范围为一般项目：非居住房地产租赁；物业管理；停车场服务；五金产品批发；日用百货销售；办 公用品销售；文具用品批发；金属制品销售；塑料制品销售；建筑材料销售；园林绿化工程施工；技术 服务、技术开发、技术咨询、技术交流、技术转让、技术推广；信息咨询服务（不含许可类信息咨询服 务）；会议及展览服务。（除依法须经批准的项目外，凭营业执照依法自主开展经营活动）许可项目： 建设工程施工；住宅室内装饰装修。（依法须经批准的项目，经相关部门批准后方可开展经营活动，具 体经营项目以相关部门批准文件或许可证件为准）。 ...

投资策略对比 - 罗伯特·清崎主张利用债务投资 自称负债达12亿美元并通过杠杆持有15000套租赁房产[1][3] - 戴夫·拉姆齐坚持无债务生活方式 其家族办公室以全现金方式持有约6亿美元房地产资产[2] - 双方均以房地产构建投资组合 但清崎强调税务优化（支付零税款）而拉姆齐侧重资产安全性[2][3] 新兴投资模式 - 由杰夫·贝佐斯支持的Arrived平台提供分额租赁房产投资 最低门槛为100美元[4] - 该模式无需承担高额债务或大额现金投入 旨在提供被动收入且规避杠杆风险[4] - 平台目标收益率达7-9% 并通过月度股息分配收益[6] 投资哲学分歧 - 清崎认为债务是扩大投资的工具 适用于具备财务教育背景的投资者[1][2] - 拉姆齐主张无负债策略 更符合普通投资者的风险承受能力[1][3] - 争议核心在于零负债安全感与杠杆追求高回报之间的选择[5]

行业与公司 * 行业聚焦于中国房地产租赁市场 特别是一线和二线城市的住宅租赁与保障性住房领域[1][4][9] * 公司涉及租赁企业 包括机构化运营集中式出租住房项目的运营商 以及参与保障性住房市场的大型开发商和资管系企业 例如华润有巢REITs项目被提及[10][12][14] 核心观点与论据 * 中国一线城市租金回报率从1.5%左右升至1.7%-1.9% 但由于CPI低位甚至负增长 实际投资机会并不乐观 2023年起一线城市租金回报比加CPI已低于无风险收益率 需警惕房价下探风险[1][4] * 提升实际租金回报率需提高租金或降低购房成本 鉴于全球通胀放缓及中国GDP增速下降导致CPI下行 降低房价是主要途径 无风险收益下降可部分缓解房价下探压力 例如10年期国债收益降至1.7%时对房地产价格下探压力有所减轻[1][7] * 二线城市租金回报率加CPI在2024年开始回升 如长沙和武汉在2023年分别提升0.3个百分点和0.6个百分点 2024年达到3.9%-4.1% 表明二线城市房价企稳 与一线城市形成对比[9] * 租赁企业面临房价上涨、租金增长乏力挑战 盈利能力受损 现金流承压 运营压力增大 扩张能力削弱 资产估值与再融资风险增加 例如部分国内城市租金回报率仅为2%-3% 而融资成本普遍高于3% 商业地产资本化率从5%降至3%[10] * 政策红利通过低价土地供应、税收优惠、财政补贴、REITs融资及"租购同权"等措施推动保障性住房市场发展 例如华润有巢REITs项目地价仅为同区域住宅用地20%左右 个人出租住房增值税税率从5%降至1.5% 专业化出租企业房地产税按4%征收 原为12% 深圳对新建出租住房最高补贴1500元/平方米[12] * 热点城市机构化运营集中式出租住房项目房间数量同比增长35% 低于2023年的55% 但武汉、天津、青岛等市增长速度超过或接近70% 利率下行显著降低融资成本 国企系大型开发商通过重资产进行规模扩张 资管系占比增加[14] 其他重要内容 * 租金回报率是衡量房产投资价值的重要指标 经过通胀调整后具有可比性 例如过去16年间中国一线城市租金回报率约1.5%加上2%通胀相当于国外平均3.5%水平[3] * 中国住房持有成本较低源于长期货币宽松、缺乏房产税及房价上涨预期 导致居民倾向购房而非出租 影响租赁市场发展 并降低对租金回报的要求[6] * 美国房地产增加值占GDP比重为13.8% 远高于中国的5.9% 差异主要源于统计方式不同 美国按市场价格虚拟出租出房租纳入GDP核算 中国主要处于评估和研究阶段[15] * 中国在2016年改进核算方法 使用市场租金法计算城镇居民自有住房服务产出 农村仍用成本法 2002年核算体系用成本法 2016年调整折旧率 城镇居民从每年4%调低至2% 农村从2%调高至3%[16] * 新核算标准下城镇居民自有住房服务产出参考市场租金估算 但许多低等级城市仍用成本法 未来随租房市场完善将逐步实现租金法核算[17] * 中国加快住房普查数据收集 包括房屋地理位置、面积、结构、质量、房龄等信息 为市场租金法提供数据支撑 并为未来征收持有环节税种提供基础[18]

融资安排 - 公司与贷款人及代理人订立2025年贷款协议 提供本金总额约8730万英镑的新贷款安排 期限3年并可选择续期1年 [1] - 新融资安排以英国物业相关公司股份质押及物业抵押作为担保 用于为2018年贷款协议再融资及英国物业额外资本支出提供资金 [1] 物业运营 - 英国物业位于伦敦市中心传统商业区 目前主要由知名保险公司及金融机构租用 整体出租率约达84% [1] - 公司设有专门管理团队负责英国物业运营 包括执行董事及法律、财务与秘书部门代表 [1] 资本支出计划 - 公司计划对英国物业进行重大翻新 预计投入资本支出约1700万英镑用于升级主要设施及配套 [1] - 翻新工程旨在提升租户体验及物业整体吸引力 从而提高英国物业价值 [1]