澳门2025年第2季度房地产租金表现 - 商铺单位平均租金为每平方米481澳门元 较第1季度下跌0.8% [1] - 办公室单位平均租金为每平方米286澳门元 较第1季度下跌1.3% [1] - 工业单位平均租金为每平方米123澳门元 较第1季度下跌0.1% [1] - 住宅单位平均租金为每平方米139澳门元 较第1季度微升0.2% [1] 商铺租金分区表现 - 新桥区租金为每平方米332澳门元 按季下跌3.5% [1] - 荷兰园区租金为每平方米332澳门元 按季下跌2.2% [1] - 高士德及雅廉访区租金为每平方米461澳门元 按季下跌1.6% [1] - 黑沙环及祐汉区租金为每平方米454澳门元 按季上升0.6% [1] - 中区租金为每平方米668澳门元 按季上升0.5% [1] 住宅租金分区及面积分组表现 - 新口岸区住宅租金为每平方米121澳门元 按季上升1.5% [2] - 路环区住宅租金为每平方米151澳门元 按季上升1.2% [2] - 林茂塘区住宅租金为每平方米151澳门元 按季上升0.9% [2] - 凼仔中心区住宅租金为每平方米141澳门元 按季上升0.9% [2] - 黑沙环新填海区住宅租金为每平方米161澳门元 按季下跌1.5% [2] - 100至149.9平方米住宅租金为每平方米128澳门元 按季上升0.7% [2] - 50至99.9平方米住宅租金为每平方米138澳门元 按季上升0.3% [2] - 150平方米及以上住宅租金为每平方米124澳门元 按季下跌1.2% [2] 年度同比变化 - 办公室单位平均租金较2024年同季下跌4.8% [2] - 商铺单位平均租金较2024年同季下跌1.8% [2] - 工业单位平均租金较2024年同季下跌0.9% [2] - 住宅单位平均租金较2024年同季上升3.0% [2]

政策核心内容 - 上海允许存量商务楼宇在特定条件下兼容租赁住房、养老托幼等功能 但禁止分割销售和产权变更 并非全面"商改住"政策[2][3] - 政策建立15年全周期合同管理模式 要求保持主体结构、产证性质不变 兼容功能需经区政府认定[2][4] 区域差异化政策 - 主中心和副中心区域鼓励兼容科技创新、商业酒店、文化体育、教育培训等功能 适当增加服务公寓和人才公寓[2] - 地区中心区域允许兼容商业酒店、研发创新、文化体育、医疗服务、教育培训、租赁住房等功能[2] - 社区中心区域允许补充商业服务、文化体育、教育培训、养老托育、租赁住房、新时代城市建设者管理者之家等功能[2] 政策实施细节 - 严禁以虚拟划线或非实体墙等形式分层、分区分割转让 确保产权边界清晰[3] - 已分割销售和分割租赁的楼宇需完善全周期合同管理并加强统一监管[3] - 政策未涉及土地性质调整 仅支持功能兼容转换 不鼓励投资交易[3][4] 政策背景与目的 - 该政策是国家多渠道增加租赁住房供给的具体落实 支持企业盘活改造商业办公用房用于租赁[4] - 主要针对存量低效商务楼宇 在符合安全和不影响相邻关系前提下实施功能兼容[4]

业绩预期 - 公司预期2025年上半年股东应占溢利介于1400万港元至1600万港元，较2024年同期的820万港元增长70.7%至95.1% [1] 业绩增长原因 - 物业相关业务收入及利润增长，主要由于租金收入增加且投资物业公允值未出现重大变化，而2024年同期投资物业公允值有重大下降 [1] - 利息收入增加，得益于公司利用闲置资金向客户及关联人士提供短期计息贷款及长期计息循环融资 [1] 业绩抵消因素 - 国内经营环境困难导致贸易销售额及健康医疗相关产品收入减少 [1]

财务表现 - 公司预期截至2025年6月30日止六个月股东应占溢利达1400万至1600万港元 较2024年同期820万港元增长70.7%至95.1% [1] - 利润增长主要受物业相关业务收入及利润提升驱动 包括租金收入增加及投资物业公允价值未出现重大下降 [1] - 利息收入因善用闲置资金向客户及关联人士提供短期计息贷款和长期计息循环融资而增加 [1] 业务运营 - 物业相关业务表现改善 投资物业公允价值保持稳定 而2024年同期曾出现重大下降 [1] - 国内经营环境困难导致贸易销售额及健康医疗相关产品收入减少 部分抵消了利润增长 [1] - 公司通过金融资产配置优化资金使用效率 拓展计息贷款业务提升利息收入 [1]

业绩预期 - 公司预计2025年上半年股东应占溢利1400万至1600万港元 较2024年同期的820万港元增长70.7%至95.1% [1] 业绩增长驱动因素 - 物业相关业务收入及利润增长 主要因租金收入增加且投资物业公允值无重大变化 而去年同期投资物业公允值出现重大下降 [1] - 利息收入增加 因公司利用闲置资金向客户及关联人士提供短期计息贷款和长期计息循环融资 [1] 业绩抵消因素 - 国内经营环境依然困难 导致贸易销售额及健康医疗相关产品收入减少 [1]

公司成立信息 - 广州开城桥建投资有限公司于近日成立，法定代表人为董禹 [1] - 公司注册资本为6亿元 [1] - 经营范围包括土地整治服务、非居住房地产租赁、住房租赁、物业管理、咨询策划服务、以自有资金从事投资活动等 [1] 股权结构 - 公司由广州开发区城市发展集团有限公司和中国电建（601669）旗下中国水电建设集团十五工程局有限公司共同持股 [1]

核心财务表现 - 截至6月底止中期股东应占溢利63.02亿港元 同比下跌26.75% [1] - 每股盈利1.8港元 维持中期股息派0.39港元 [1] - 投资物业重估前溢利增长1.2%至68.05亿港元 [2] - 物业销售收入按年增加58.9%至73.66亿港元 但销售收益减少2.9%至17.68亿港元 [2] - 香港物业销售收入增7.8%至28.03亿港元 但销售收益大幅减少92.9%至7400万港元 [2] - 酒店及服务套房业务收益为7.94亿港元 收入同比轻微增加至21.92亿港元 [5] 业务板块分析 - 香港零售及商用物业租赁行业仍然疲弱 租赁业务收入及收益录得轻微减幅 [1] - 物业发展业务因市况疲弱设立折扣优惠导致收益率较低 [2] - 欧洲社会基础设施物业投资组合出租率达99% 租金贡献稳定 [4] - 酒店业务过夜酒店上半年入住率达89.1% 长租服务式公寓达88.4% [5] - 香港投资物业组合总体出租率约86% 长江中心一期出租率约75% 二期租赁未达期望水平 [4] 项目发展情况 - Blue Coast累计售出900伙（占全盘1200伙的75%）套现152亿港元 平均每伙成交价1700万港元 [3] - Blue Coast亏损将抵消部分利润贡献 公司已计提足够拨备 [3] - 下半年继续推售Blue Coast II及预售启德花语海 [4] - 来自香港、新加坡和北京的多个项目将为物业发展业务带来利润 [3] 资本策略与现金流 - 银行结存及定期存款为330亿港元 净负债为214亿港元 负债净额与总资本净比率约5% [5] - 集团倾向于保持较高现金储备或低杠杆率 谨慎管理现金流 [4] - 核心策略致力维持稳固及多港元化投资与资产组合 [1] - 股份回购和股息政策与每年利润及中期展望挂钩 [4] 市场观点与投资意向 - 香港写字楼市场竞争非常激烈 供应大于需求 未来几年供应量还会增加 [4] - 拆息回落推动近月香港一手楼成交量回升 但发展商仍专注于去库存 定价或持续"慷慨" [2] - 公司表达强烈兴趣在香港投资更多商业与零售物业以及投地 特别强调"好有兴趣在香港做多些投资" [1][2] - 投资决策取决于回报率和价格吸引力 [4]

租金收入与金融资产结合的投资策略 - 租金收入天然适合定投模式 因其具有分期产生的特性 [2] - 单纯依赖房租现金流存在不稳定性 包括租金浮动和空置期风险 [3] - 建议构建多元化现金流结构 结合房租与金融资产收益 [3] 收益率比较 - 典型城市房租收益率区间为1%-3% [3] - 月薪宝投顾组合及红利基金的现金流收益率显著高于房租收益率 [3] 租金规划实施步骤 - 第一步 通过出租闲置房产获取定期租金收入 [5] - 第二步 将租金定投至产生现金流的金融资产 如月薪宝组合和红利基金 [6][7] - 第三步 持续循环该过程 逐步提升金融资产现金流占比 [8] 现金流结构演变 - 初始阶段房地产现金流占比可达100% [8] - 通过持续定投 基金现金流将最终超越房租现金流 [8] - 最终形成互补型多元化现金流体系 满足家庭财务需求 [8]

财务数据和关键指标变化 - 2025年中期收入为3913亿港元，同比增长12 7% [2] - 未计投资物业重估前的利润为68亿港元，每股盈利1 94港元，同比增长1 6% [2] - 投资物业重估亏损3亿港元，股东应占利润为63亿港元，每股盈利1 8港元，同比下降26 2% [3] - 每股股息为0 39港元，与2024年上半年持平 [3] - 净资产值增长1 7%至112 65港元 [3] - 经常性收入增至3176亿港元，经常性利润贡献增至85亿港元，占总收入的81%和利润的83% [3] 各条业务线数据和关键指标变化 物业销售 - 收入734亿港元，同比增长59% [4] - 利润贡献177亿港元，同比下降2 9%，贡献利润率24% [4] - 主要贡献项目包括上海Regency Garden、北京The Greenwich和北京Lagon View [5] - 香港项目因Victoria Blossom和Blue Coast的拨备导致贡献利润率仅为2 6%，若剔除拨备影响，利润率可达42% [5] - 未确认合约销售额2850亿港元，其中2300亿港元预计在2025年下半年确认 [6] 物业租赁 - 收入30亿港元，同比下降3 7% [6] - 利润贡献23亿港元，同比下降5 3%，贡献利润率77 1% [6] - 香港整体出租率86%，欧洲组合出租率超过99% [6] - 主要贡献物业包括Chengkong Center（4 77亿港元）、Hutchison Logistics Center（3 28亿港元）和Wampo（3 15亿港元） [6] 酒店及服务式公寓 - 收入22亿港元，同比增长2 9% [9] - 利润贡献7 94亿港元，同比下降3 5%，主要因去年一次性会计回拨 [9] - 酒店平均入住率89%，服务式公寓平均入住率88% [10] 基础设施及公用事业 - 收入125亿港元，同比增长5 9% [11] - 利润贡献62 9亿港元，同比增长5 4% [11] - 主要贡献来自Phoenix Energy、UK Power Network、Northumbrian Water和Dutch Enviro Energy [12] 各个市场数据和关键指标变化 - 香港贡献27%，内地贡献15%，海外贡献58% [3] - 内地物业销售贡献利润率38 4%，海外为30 6% [5] - 内地零售物业利润贡献同比下降43 9%，主要因上海Westgate Mall合资到期 [7] - 欧洲社会基础设施组合表现稳定，几乎全部出租 [33] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 资本配置策略以回报和风险为核心，优先考虑香港土地补充、物业投资和企业贷款交易 [26] - 对商业和零售物业及土地保持投资兴趣，但不会以牺牲杠杆率为代价 [22] - 计划在稳定司法管辖区扩展社会基础设施投资，重点关注政府资助的长期三重净年金 [36] - 基础设施部门表现稳健，未来将继续寻找符合回报门槛的项目 [39] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 香港住宅市场成交量有所回升，但价格动力不足，开发商仍以去库存为主 [27] - 内地房地产市场疲软，公司针对大湾区推出双城生活营销活动，吸引香港买家 [31] - 英国酒吧业务面临原材料成本压力，但团队正努力提高效率 [37] - 酒店及服务式公寓业务表现稳定，学生公寓机会正在研究中 [35] 其他重要信息 - 土地储备总计1 24亿平方英尺，其中6700万平方英尺用于开发，2200万平方英尺用于租赁 [16] - 净债务214亿港元，净债务与股东资金比率为5 4%，净债务与总资本比率为5% [15] - 穆迪和标普分别给予A稳定和A稳定信用评级 [16] 问答环节所有的提问和回答 问题: 未来几年盈利展望，特别是开发业务 - 经常性收入业务将继续强劲，但开发业务盈利贡献不大 [20] 问题: 资本配置策略 - 优先保持低杠杆率，现金充裕但谨慎管理现金流 [22] - 对香港土地和物业投资感兴趣，股息与当年利润和中期展望挂钩 [24] 问题: 香港住宅市场展望及项目定价 - 成交量回升但价格动力不足，Victoria Blossom将尽快推出 [27] 问题: 内地物业销售策略 - 针对大湾区推出双城生活营销活动，吸引香港买家 [31] 问题: 租赁组合表现 - 香港商业物业竞争激烈，Chengkong Centre Phase 1出租率75%，Phase 2表现不佳 [33] 问题: 德国社会基础设施组合表现 - 表现符合预期，未来将继续寻找符合回报门槛的项目 [36] 问题: 英国酒吧业务展望 - 团队正努力提高效率，原材料成本压力存在但下半年有望改善 [37] 问题: 基础设施部门扩张计划 - 对符合回报门槛的项目感兴趣，近期处置Evershot UK Rails 20%股权 [39] 问题: 债务管理 - 近期发行欧元中期票据以多元化融资来源，未来可能继续发行 [41]

业绩总结 - 2025年上半年收入为391.26亿港元，较2024年上半年的347.27亿港元增长12.7%[6] - 2025年上半年股东应占利润为63.02亿港元，较2024年上半年的86.03亿港元下降26.2%[6] - 2025年上半年每股收益为1.80港元，较2024年上半年的2.44港元下降26.2%[6] 物业销售与租赁 - 物业销售收入为73.66亿港元，较2024年的46.35亿港元增长58.9%[23] - 物业销售的利润贡献为17.68亿港元，较2024年的18.21亿港元下降2.9%[23] - 物业租赁收入为30.02亿港元，较2024年的31.18亿港元下降3.7%[31] - 酒店及服务公寓的收入为21.92亿港元，较2024年的21.30亿港元增长2.9%[38] 基础设施与资产运营 - 基础设施和公用事业资产运营的总收入为135.98亿港元，较2024年的125.76亿港元增长8.1%[57] - 2025年上半年来自香港的利润贡献为27%，来自内地的为15%，来自海外的为58%[18] 资产与负债 - 物业的净账面价值每股为112.65港元，较2024年增长1.7%[9] - 银行及其他贷款的到期情况：一年内11.0亿港元，二至五年内37.5亿港元，五年以上5.9亿港元，总计54.4亿港元[62] - 银行存款和余额为33.0亿港元，净债务为21.4亿港元[62] - 净债务占净总资本的比例为5.0%，占股东资金的比例为5.4%[63] 土地储备与开发 - 总土地储备为124百万平方英尺，其中香港27百万平方英尺，内地63百万平方英尺，海外34百万平方英尺[66][67] - 开发中的物业总面积为67百万平方英尺，其中香港6百万平方英尺，内地58百万平方英尺，海外3百万平方英尺[66] - 投资物业总面积为22百万平方英尺，其中香港13百万平方英尺，内地4百万平方英尺，海外5百万平方英尺[66] - 酒店及服务公寓总面积为9百万平方英尺，其中香港8百万平方英尺，内地1百万平方英尺[66] - 酒吧物业总面积为26百万平方英尺，均位于海外[66] - 根据最新公告，管理的资产中排除约16.1百万平方英尺的物业[68] - 总土地储备不包括农业用地、规划中的项目和停车位，但包括开发商在联合开发项目中的权益[68]