文章核心观点 - 上海首次正式披露并试点通过收购二手住房来筹措保障性租赁住房的新模式 此举旨在扩大供给 缩短建设周期 优化布局 完善房型 加快形成有效供给 以完善住房保障体系并精准满足人才与青年人的租赁需求 [1] - 该模式是上海基于城市发展新阶段的判断 旨在发挥其超大城市优势 聚焦“五个中心”建设 精准对接新市民 青年人 大学毕业生及各类人才的租赁需求 [2] 收购模式与试点详情 - 收购主体为各区公租房公司 首批试点在浦东 徐汇和静安三个辖区进行 [1] - 试点将结合各区实际 谋划机制建设 运作模式 资金筹措 房源筛选和收购目标 [1] - 首批计划收购的房源优先挑选房型匹配 布局合理 配套成熟 交通便捷的二手住房 以确保租金可负担和运营可持续 [1] 政策目标与影响 - 收购二手住房作为新增渠道 将扩大保障性租赁住房的供给量 并有效缩短建设周期 [1] - 该模式旨在优化区域布局 完善房型结构 加快形成有效供给 推动上海住房保障体系更完善 [1] - 政策目标是强化供给与需求匹配 租赁与购置联动 精准满足各类人才“职住平衡”需求 为城市核心产业人才和更多青年人提供优质居住选择 [1]

项目概况与模式 - 中国建设银行支持上海市启动首批收购二手住房用于保障性租赁住房项目并完成签约 标志着相关工作进入实质性推进阶段 [1] - 项目首批试点区域为浦东新区 静安区 徐汇区 旨在完善住房保障体系 强化供给与需求匹配 租赁与购置联动 [1] - 项目运作模式为“政策引导 市场运作 多方协同 群众得益” 旨在为青年人提供优质居住选择 为城市核心产业发展筑牢人才支撑 [1] 浦东新区试点方案 - 试点阶段收购范围优先聚焦内环内 2000年以前建成 单套建筑面积70平方米以下 且总价不超过400万元人民币的产权清晰的个人二手房源 [1] - 收购核心面向有置换需求的产权人 优先考虑租售比较高 保租房房源供需矛盾较大 居住配套成熟的区域 [1] - 收购原则为房型匹配 布局合理 配套成熟 交通便捷 以群众可负担 运营可持续为原则 精准匹配人才“职住平衡”需求 [1] 静安区试点方案 - 确立了“政府统筹 国企实施 专业运作”原则 由区政府分管领导牵头组建工作专班 [2] - 明确由区属保障性住房公司作为指定实施主体 全流程主导房源排摸 洽谈签约 收购落地等环节 [2] - 房源筛选聚焦产权人有置换本区商品房意愿 总价适中 产权清晰的成套小户型二手住房 [2] - 采取“片区式收储为主 零散收购为辅”策略 优先收购布局在重点产业园区 核心商圈及轨道交通站点3公里辐射圈内成本较低 交通便捷 居住配套成熟的区域 [2] 徐汇区试点方案 - 探索通过区保障性住房公司收购存量小户型房源 经装修配置后作为保障性租赁住房供应 [2] - 由区房管局等多部门组成工作专班 区保障房公司作为具体收购单位统筹推进 [2] - 首期安排一定规模的区级财政资金注入区保障房公司作为资本金 专项用于收购 同时通过银行贷款融资增加收购资金 [2] 行业影响与意义 - 该试点对于后续超大城市 特大城市的市中心项目具有非常好的导向作用 [3] - 该政策能进一步释放住房改善需求 促进一 二手房市场联动以及“卖旧换新”需求更好地循环 [3]

政策与市场动态 - 上海市实质性启动收购二手住房用于保障性租赁住房项目，旨在精准对接新市民、青年人等群体的租赁需求，助力构建青年发展型城市 [1] - 首批试点区为浦东新区、静安区、徐汇区，第一批拟收购房源将注重房型匹配、布局合理、配套成熟、交通便捷，以匹配人才“职住平衡”需求 [1] - 政策将强化供给与需求匹配、租赁与购置联动，形成“政策引导、市场运作、多方协同、群众得益”的格局 [1] 业务模式与战略 - 上海推动保障性租赁住房筹措模式创新，探索在二手房市场中收购存量住宅，以拓宽保障房源筹措渠道 [1] - 通过存量房源收购，可有效缩短建设周期，优化区域布局，完善房型结构，加快形成有效供给 [1] 金融机构参与 - 建设银行上海市分行相关支行与三个试点区的公租房公司签署合作协议，为收购工作提供金融支持 [2] - 建设银行上海市分行为项目定制专项方案，提供从融资安排、资金监管到个人住房按揭、科创E建行科技人才一站式服务平台等全周期、多层次的金融服务支持 [2]

政策举措 - 上海市于2月2日实质性启动收购二手住房用于保障性租赁住房项目工作 [1] - 此举旨在精准对接新市民、青年人、大学毕业生、各类人才等群体的租赁需求，助力构建青年发展型城市 [1] - 项目将强化供给与需求匹配、租赁与购置联动，形成“政策引导、市场运作、多方协同、群众得益”的格局 [1] 试点与房源 - 首批试点区为浦东新区、静安区、徐汇区 [1] - 第一批拟收购房源将着重房型匹配、布局合理、配套成熟、交通便捷等特点，以精准匹配“职住平衡”需求 [1] - 通过收购存量住宅，旨在拓宽保障房源筹措渠道，缩短建设周期，优化区域布局，完善房型结构，加快形成有效供给 [1] 金融支持 - 建设银行上海市分行相关支行与三个试点区的公租房公司签署合作协议，为收购工作提供金融支持 [2] - 建设银行上海市分行将定制专项方案，提供全周期、多层次的金融服务支持，包括融资安排、资金监管、个人住房按揭及科创E建行科技人才一站式服务平台等 [2]

文章核心观点 - 部分房地产销售和租赁等业务适用的增值税5%征收率并未如市场预期降至3%，相关政策将延续至2027年底[3][5] - 政策延续主要基于保持政策稳定、实现平稳过渡及考虑财政可承受能力等因素[5][6] 增值税征收率政策调整 - 2026年起施行的《增值税法》将小规模纳税人征收率统一为3%，但未提及5%征收率，引发市场对相关领域税率下调的期待[3] - 财政部与税务总局发布的公告明确，自2026年1月1日至2027年12月31日，特定情形下的一般纳税人仍可选择适用5%征收率进行简易计税[3] - 适用5%征收率的情形共6类，均与2016年4月30日前取得或开工的不动产、土地使用权、公路桥闸以及房地产老项目相关[4] 政策延续的背景与原因 - 5%征收率政策源于“营改增”过渡安排，旨在避免老项目因无法抵扣进项税而税负过重[5] - 政策延续体现了稳定性、过渡性与技术可选性：避免税负突变、限定适用范围与时间、允许纳税人在一般计税（9%，可抵扣）与简易计税（5%，不可抵扣）间择优选择[5][6] - 财政可承受能力是重要考量因素，维持5%征收率有助于在财政收入增长乏力背景下稳定增值税收入[6] - 2025年全国一般公共预算收入约21.6万亿元，同比下降1.7%，而国内增值税收入约6.9万亿元，同比增长3.4%[6]

政策核心内容 - 财政部与税务总局发布公告明确自2026年1月1日至2027年12月31日对特定不动产交易维持5%的增值税征收率而非降至3% [1] - 该政策适用于六类在2016年4月30日“营改增”前启动或取得的老项目包括特定不动产融资租赁、公路通行费收取、不动产出租与销售、土地使用权转让以及房地产老项目销售出租 [2] - 政策规定纳税人可就上述应税交易在一般计税方法（9%税率可抵扣）与简易计税方法（5%征收率不可抵扣）之间进行选择 [4] 政策背景与历史沿革 - 维持5%征收率的规定与“营改增”试点时期的政策保持一致旨在实现平稳过渡 [3] - 政策主要考虑2016年4月30日前的老项目在投资时无法抵扣进项税额若按一般计税方法可能导致项目亏损 [3] - 政策设计体现了稳定性、过渡性与技术可选性避免税负突变并给予纳税人选择空间 [3][4] 行业影响分析 - 政策直接影响房地产、建筑、融资租赁及公路运营等行业中涉及“营改增”前老项目的公司 [2] - 相关行业的公司需评估自身经营与进项抵扣情况在9%可抵扣税率与5%不可抵扣征收率之间选择更优计税方案 [4] - 政策维持原有征收率有助于稳定市场和行业的政策预期 [4] 财政与经济考量 - 政策维持5%征收率而非下调至3%可能考虑了财政可承受能力以稳定增值税收入 [4] - 根据财政部数据2025年全国一般公共预算收入约21.6万亿元同比下降1.7%而国内增值税收入约6.9万亿元同比增长3.4% [4] - 在财政收入增长乏力的背景下保持特定领域增值税征收率有利于整体收入稳定 [4]

公司年度表现与市场环境 - 2025年对公司而言是充满挑战的一年 公司在一个充满挑战的市场中运营 并高度关注客户互动和在写字楼领域的激烈竞争中的租赁业务 [1] - 空置率既是公司最大的挑战 也是最大的机遇 整个组织积极进行客户对话和租赁工作 完成的续约谈判数量是上一年的两倍 [1] - 第四季度市场状况有所改善 公司实现了1500万瑞典克朗的正净租赁额 [1] 公司战略与财务表现 - 公司在2025年保持了较高的交易节奏 包括收购和处置 这支持了投资组合轮换 改善了杠杆率并加强了整体财务状况 [2] - 公司的信用指标、评级和财务灵活性在年内均有所改善 [2] - 尽管面临不确定性 包括关税威胁和瑞典经济增长低于预期 公司全年营业利润仍增长了11个百分点 [3] 业务部门表现 - 工业与物流板块表现强劲 是公司关键的增长引擎 该板块有多个项目正在进行中 且租赁活动非常活跃 [3]

业绩总结 - 恒隆地产2025年总收入为99.5亿港元，同比下降11%[5] - 2025年净利润为18.06亿港元，较2024年的21.53亿港元下降16.5%[196] - 2025年运营利润为65.27亿港元，中国大陆为42.7亿港元，香港为22.57亿港元[196] 用户数据 - 2025年恒隆地产的会员销售渗透率为71%，同比增长4个百分点[29] - 2025年香港零售物业的平均出租率为60%[166] - 2025年香港办公物业的平均出租率为33%[166] - 2025年香港住宅及服务公寓的平均出租率为7%[166] 未来展望 - 2025年目标是将中国大陆物业的电力需求中，70%由可再生能源满足[113] - 预计到2025年，租户的温室气体强度将减少15%[113] - 2025年，参与可持续发展合作的租户数量为76个，覆盖178个物业[139] 新产品和新技术研发 - 截至2025年，超过90%的建筑总面积获得WELL或WELL健康与安全认证[131] - 2025年，五个主要商业物业中，有五个通过购电协议使用可再生能源[114] 市场扩张和并购 - 2025年投资物业在建项目总额为273.59亿港元，较2024年的240.01亿港元增长14%[197] - 截至2025年，投资物业总额为1678.97亿港元，其中中国大陆为1055.76亿港元，香港为623.21亿港元[197] 财务状况 - 截至2025年12月31日，净负债比率为32.7%[54] - 截至2025年12月31日，净债务为HK$47.3亿，现金及银行存款为HK$6.3亿，利息覆盖率为3.1倍[53] - 2025年现金及银行存款为63.35亿港元，较2024年的103.03亿港元下降38.7%[197] - 2025年每股净资产为26.6港元，较2024年的27.5港元下降3.3%[197] 负面信息 - 2025年物业销售收入为2.64亿港元，同比下降83%[5] - 2025年中国大陆办公租金收入为10.05亿人民币，同比下降12%[34] - 2025年香港租金收入为29.75亿港元，同比下降2%[36]

核心观点 - 文章指出美国东海岸部分州因高房产税、高昂住房和日常成本而消耗财富 并推荐六个更具成本优势的州作为替代选择 这些州通过更低的税收、更便宜的住房和更低的整体生活成本 为居民提供了更多储蓄和投资以积累财富的空间 [1] 北卡罗来纳州 - 该州整体生活成本比全美平均水平低4% 其住房价格和房产税显著低于纽约、新泽西和马萨诸塞等东北部州 [2] - 住房和税收支出占收入比例更小 为储蓄、投资和积累资产净值留出更多空间 持续的人口增长也支持了就业机会和长期住房需求 [3] 佐治亚州 - 该州为居民提供了大型就业市场 同时避免了东海岸部分地区最高的住房成本 [4] - 亚特兰大地区的中位要价租金低于纽约-新泽西、波士顿、费城和巴尔的摩等多个东海岸主要都会区 使居民能将原本用于住房的资金重新导向储蓄、投资或房屋净值 [5] 田纳西州 - 该州无个人所得税 与大多数东海岸州相比 这直接提高了居民的实际收入 同时其住房成本远低于东北部水平 整体生活开支保持适中 [6] - 较低的税收负担、更便宜的住房 结合强劲的人口迁入和就业增长 使居民有更多收入可用于储蓄、投资和积累长期资产 [6] 佛罗里达州 - 该州无个人所得税 消除了对收入的一项主要持续消耗 使更多收入年复一年地可用于储蓄和投资 [7] - 尽管不同都会区住房成本差异很大 但该州许多地区的住房仍比东北部市场更可负担 [7]

报告行业投资评级 * 报告未明确给出对行业的整体投资评级 [1] 报告核心观点 * 中国房地产市场进入“市场+保障”双轨制发展的新阶段，在传统销售市场深度调整的同时，租赁住房（特别是保障性租赁住房）市场迎来新的发展机遇 [2] * 新房与二手房市场已呈现触底企稳迹象，政策以“稳预期、缩调整、促转型”为核心，着力降低交易成本、优化金融支持并推动行业向“开发+持有运营”转型 [3][7][15] * 租赁市场在法规完善、需求结构变化及供给增加的背景下，正从“冲规模”转向“保运营”，精细化管理和现金流安全成为核心，行业机构化率将提升 [23][27] * 城市与市场内部分化显著，投资机会需从城市能级、区域、价格段及户型等多维度供需结构差异中挖掘 [41] 市场现状：销售市场深度调整，呈现触底企稳信号 * 新房市场销售面积在5年内下降**53%**，新开工面积下降**71%**，供求关系发生根本变化 [3][4] * 2025年12月，新房市场呈现“跌势收敛、分化加剧”态势，58安居客领先指数显示新房找房热度已降至历史低点，需求触底 [3] * 二手房市场调整压力持续，但一线城市跌势略有收敛，找房热度趋势已呈现筑底企稳形态 [7] * 全国新建商品住宅库存同比减少**9.1%**，但消化周期同比延长**0.6**个月，库存压力依然存在 [11] * 房地产价格周期出现拐点信号，新房与二手房价格趋势向好发展 [12][13][14] 政策环境：顶层定调明确，多维度政策支持转型 * 2026年政策以“稳预期、缩调整、促转型”为核心，明确房地产兼具金融与民生双重属性 [15] * 1月政策聚焦四大方向：1) 降低交易成本（如换房个税退税延续）；2) 优化金融支持（如商办首付降至**30%**、公积金利率下调）；3) 深化公积金改革；4) 推动商办去库存 [15][16] * 政策鼓励通过专项债收购存量商品房转作保租房，并推动REITs扩容以支持商办存量改造为长租公寓，引导房企向“开发+持有运营”转型 [16] 租赁行业新阶段：保障房高质量发展与监管规范化 * 保障性住房进入高质量发展阶段，“十四五”期间全国计划建设筹集保障性住房等**1100多万套（间）**，部分城市如北京、深圳、广州已超额完成目标 [17][19] * 首部《住房租赁条例》于2025年9月施行，对租赁房源标准、合同备案、资金监管、从业主体资质与行为进行了全面规范，推动行业合规化 [23][24][25][26] * 租赁行业正从“冲规模”转向“保运营”，轻资产扩张需匹配现金流，“高收低租”模式不可持续，自持与保障房赛道抗风险能力更强，中小机构出清加速 [27] 市场机遇：租赁需求潜力巨大，结构性机会显现 * 中国租赁市场存在巨大潜在规模：城市家庭中租房户数约**5000万**，占比**25.6%**，但政策性租房仅覆盖约**700万**户，占比**3.7%**，缺口明显 [30] * 人口结构升级（城镇化率从**67%** 提升至**70%**、学历提升）将长期驱动约**2000万**户家庭的改善居住需求，其中约**1100万**户需求可能通过市场化租房满足 [31][32] * 家庭小型化（结婚对数下降、出生率下降）导致居住需求由买房向租房的转化动能减弱，支撑租赁需求 [34][35] * 线上平台租房需求占比显著提升，2025年58平台和AJK平台占比分别达到**54.5%** 和**33.6%**，较2021年分别提升**13.5**个百分点和**14.6**个百分点 [39][40] 租赁市场运行：租金止跌企稳，城市分化显著 * 2025年百城租房市场挂牌套数达**183.2万**套，较2023年增长**35%**，供给增加 [38][40] * 2025年重点城市平均挂牌租金为**43.3**元/平方米/月，较2024年下跌**9.6%**，但跌幅较2024年（**12.4%**）收窄，且月度波动幅度小，有止跌企稳迹象 [43][44] * 城市租金表现分化：2025年**3个**城市租金同比上涨，**24个**城市跌幅在**3%**以内；西部城市如乌鲁木齐（同比**104.1**）、贵阳（同比**100.3**）表现相对突出 [45][47] * 一线城市中，上海2025年12月挂牌租金较2021年疫情前仍高出**11.5%**；广州和深圳下半年显现止跌回升迹象 [49][50] * 核心二线城市租金回落显著，但成都表现强劲，2025年12月租金较2021年疫情前仍高出**1.7%**，2025年租金同比跌幅仅**2.2%** [49][50] 供需结构分析：价格段与区域分化孕育投资机会 * 2025年租赁市场线上挂牌供应量同比上升**4.2%**，线上需求热度同比小幅下降**3.7%**，跌幅显著收窄 [52][53] * 重庆、南京、杭州、福州及天津等新一线城市需求热度同比上升，表现优于一线城市 [51][53] * 价格段供需错配：一线城市**3000元以下**房源存在供应缺口，**5000元以上**房源供大于求；重点二线城市**1000-2000元**区间房源供不应求 [55][56][57] * 以成都为例，市场呈现高集中度与结构性机会：**501-2000元/月/套**的房源供需占比高达**71.6%** 和**76.8%**，竞争激烈；但1房和2房户型需求占比显著高于供给占比，存在补位机会 [58][59][60] * 区域分化：成都核心区域（如锦江、武侯）租金同比上涨超**2%**，租金收益率主动上涨；而人口分散导致多区域（如双流、新都）租赁需求活跃，需求占比高于供应占比 [61][62][64][65][74] 投资属性：租金收益率上行，超越国债收益率 * 在二手房价格下行趋势下，各能级城市挂牌租金收益率均被动上行：2025年一线城市收益率较2024年初上涨**11.8%**，重点二线城市上涨**17.1%** [67][68] * 2025年，各能级城市租金收益率均突破10年期国债收益率，租赁产品的投资属性显现 [68] * 重点城市租金收益率走势分化但整体上行：北京稳定在**2%**以上；广州12月达**2.3%**；成都、重庆、武汉处于**2.7%~3.2%**区间，12月均超**3%** [69][71] * 成都2025年平均挂牌租金收益率为**2.87%**，2025年12月较2024年1月上涨**21%**；核心区域如成华、锦江收益率超**3%**，且由租金上涨推动主动上涨 [73][74]