行业前景 - 香港住宅市场正触底回升，需求全面回暖 [1] - 预计新楼供应将从2024年或2025年起逐步减少 [1] - 在供需前景改善下，住宅市场复苏势头有望持续 [1] - 预测2024年香港住宅楼价将上升5%至10% [1] - 预测2024年一手及二手市场成交量分别增长5%及8% [1] 公司分析 - 住宅市场复苏对美联集团构成利好 [1] - 上调美联集团2025至2026年盈利预测29%及22% [1] - 上调美联集团目标价至3.61港元 [1] - 给予美联集团"买入"评级 [1]

公司业绩表现 - 公司截至2025年11月30日止11个月取得除所得税前溢利约港币4.6亿元 [1] - 该期间溢利较截至2024年12月31日止全年度的除所得税前溢利约港币3.71亿元，超出多于20% [1] - 公司预期截至2025年12月31日止年度将取得显著的盈利上升 [1] 业绩增长驱动因素 - 盈利上升主要基于截至2025年11月30日止11个月期间，公司旗下所有业务单位的亮丽表现 [1] - “美联物业”及“香港置业”业务表现尤为突出 [1] - 业绩增长源于公司在住宅市场持续复苏期间，通过一系列管理措施成功实现业务增长 [1] - 公司提升了一手及二手住宅市场的市场占有率 [1] - 公司持续提升营运效率，并专注于保留及吸引顶尖人才以提供优质服务 [1] 行业与市场环境 - 公司业绩增长发生在住宅市场持续复苏期间 [1]

公司业绩表现 - 公司截至2025年11月30日止11个月取得除所得税前溢利约港币4.6亿元 [1] - 该11个月的税前溢利较截至2024年12月31日止全年度的约港币3.71亿元超出多于20% [1] - 公司预期截至2025年12月31日止年度将取得显著的盈利上升 [1] 业绩驱动因素 - 盈利上升主要基于截至2025年11月30日止11个月期间，旗下所有业务单位的亮丽表现 [1] - “美联物业”及“香港置业”业务表现尤为突出 [1] - 业绩上升源于公司在住宅市场持续复苏期间，通过一系列管理措施成功实现业务增长 [1] 公司战略与市场地位 - 公司致力于提升其在一手及二手住宅市场的市场占有率 [1] - 公司持续提升营运效率，并专注于保留及吸引顶尖人才 [1] - 公司通过提供优质服务来支持其业务增长 [1]

文章核心观点 - 文章认为，在房地产行业面临挑战的背景下，自律是行业稳定与高质量发展的“硬通货”，贝壳找房通过启动“三必做六禁止”自律行动，以“中性市场观”为核心，旨在推动房产经纪服务回归诚信本质，净化行业生态，这被视为对市场、舆论和社会都具有积极意义的“抱薪者”行为 [1][2][4] 行业现状与挑战 - 房地产经纪市场规模大、地域广，信用体系整体上呈现一定程度的碎片化状态 [1] - 部分房产经纪领域存在虚假信息、恶意压价、误导消费者等扰乱市场秩序、损害消费者权益的乱象 [1] - 当前房地产市场正处在新旧动能转换时期，面临压力和挑战，多种矛盾集中爆发，属于微观真实 [3] - 居民买房换房十分依赖房地产经纪人，经纪服务在行业向高质量发展迈进中发挥的分量越来越重 [4] 公司具体行动 - 2026年1月，贝壳找房在全平台启动“三必做六禁止”自律行动 [1] - 超8万名经纪人、店东及平台员工积极响应，自愿签署《恪守中性市场观承诺书》 [1] - “三必做”聚焦于诚信服务、信息真实与客观辅助服务，着眼于提升服务品质 [4] - “六禁止”直指行业痼疾，坚决抵制唱衰市场、歪曲政策、虚假宣传等违规行为 [4] 自律行动的意义与影响 - 对市场稳定：自律是基本规范，是稳定房地产市场、推动高质量发展最需要的自觉，每一份诚信对当前市场都弥足珍贵 [2] - 对舆论引导：自律是生存发展的“通行证”和黄金资产，在关键时期需要重视微观真实、把握宏观真实以正确引导舆论、维护市场信心 [3] - 对社会价值：自律是个人、企业和行业的重要软实力，经纪机构与经纪人均需以自律守业、服人 [4] - 宏观真实层面：2025年“好房子”建设起步成势，“十五五”规划推动房地产高质量发展，新型城镇化、城市更新彰显出中国房地产市场的深厚潜力和光明前景 [3]

香港房地产市场表现与展望 - 2025年12月私人住宅售价指数报298.6点，环比上升0.23%，为连续第9个月录得平稳或上升走势[1] - 楼价指数自2025年3月谷底累计反弹4.81%，创近18个月高位，其中连续7个月升势累计涨幅为4.22%[1] - 2025年全年楼价累计上升3.25%，扭转了此前连续3年下跌的颓势[1] 近期市场动态与影响因素 - 2025年12月楼价升幅有所收窄，主要受11月中旬至12月期间股市回调及宏福苑大火事件影响，市场气氛一度短暂转冷[1] - 按半年计算，2025年下半年楼价指数累计上升4.15%，为自2019年下半年以来（即6年半）表现最好的半年度，反映复苏力度明显[1] - 近期市况表现热闹，新盘热销，二手市场亦呈现价量齐升态势[1] 租金市场表现 - 2025年12月租金指数环比再升0.10%，录得200.7点，连续两个月创出新高[2] - 经修订后，2025年11月及12月在淡季下租金连续两个月上升，累计升幅为0.4%[2] - 2025年全年租金累计上升4.26%，为连续第3年上升，升幅较2024年扩大0.77个百分点[2] 市场未来展望 - 展望2026年1月，由于节庆假期较多，预计楼价将呈平稳微升走势，升幅最多为0.5%[1] - 预计后市升幅将再次逐步扩大，初步预计2026年整体楼价至少可录得6%至8%的升幅[1] - 展望2026年1月，租金料持续横行，首季在淡季下预计微升0.45%，2026年全年则看升3%[2]

楼市成交数据 - 上周末（1月24-25日）10大二手指标屋苑录得约12宗买卖成交，较上周末约11宗上升约9.1% [1] - 该成交量达到3周以来的高位，并连续第五个周末维持在双位数水平 [1] - 若以15大屋苑计算，则录得约14宗成交，按周持平 [1] 市场动态与驱动因素 - 西沙大型全新盘持续热销，连带其他新盘的销售情况也一同受惠 [1] - 新盘热销刺激了整体楼市氛围 [1] - 部分向隅购买力（即未能成功购买新盘的购买力）开始流向二手市场寻宝 [1]

核心观点 - 香港楼市价格呈现反复向升格局 中原城市领先指数CCL最新报145.54点 按周升0.63% 创逾1年半次高 自12月起楼价走势为两周升一周跌 2026年楼价暂累计上升0.99% 市场气氛活跃 买家开始接受业主提价入市 楼价升势持续 [1] - 市场预期新春旺市可能提早出现 CCL或有望于新春前突破147点水平 即2024年撤辣后的高位 现时仅相差1.46点或1.00% [1] 市场表现与指数动态 - **整体指数表现**：中原城市领先指数CCL最新报145.54点 按周上升0.63% 创2024年5月中后88周（逾1年半）次高 [1] - **分类指数表现**： - 中原城市大型屋苑领先指数CCL Mass报146.53点 按周升0.62% [2] - CCL（中小型单位）报145.46点 按周升0.55% [2] - CCL Mass及CCL（中小型单位）齐创2024年5月中后88周（逾1年半）次高 [2] - CCL（大型单位）报145.91点 按周升1.06% 连升2周共1.29% 指数创2024年6月中后83周（逾1年半）新高 [2] - **区域指数表现**：四区楼价三升一跌 - 港岛CCL Mass报146.52点 按周升2.82% 升幅为5周以来最大 连升4周共5.11% 指数创2024年4月底后91周（近2年）新高 [3] - 九龙CCL Mass报145.93点 按周升0.73% 指数创2023年11月底后112周（逾2年）次高 [3] - 新界东CCL Mass报155.53点 按周升0.62% 指数上周大跌逾3%后回升 [3] - 新界西CCL Mass报132.27点 按周跌1.77% 跌幅为7周以来最大 结束2周连升 [3] 市场驱动因素 - **新盘销售炽热**：圣诞假后大型新盘推出 市场反应炽热 数度加推均即日沽清 例如1月21日西沙SIERRA SEA第2A期第3轮价单销售218伙沽清 1月22日西沙SIERRA SEA第2B期公布首张价单155伙 1月23日北角嘉居•天后首轮价单销售60伙 [1][2] - **二手市场活跃**：二手优质笋盘快速被消耗 买家开始接受业主提价入市 二手成交增多 [1] - **金融环境支持**：银行积极推出按揭优惠 2025年5月拆息回落 楼价明显转势见底回升 加上去年本地银行两次减息刺激 [2] 历史价格对比与周期 - **近期低位反弹**：CCL较2025年5月H按息再度低于封顶息当周的135.16点低位累计上升7.68% [2] - **政策节点对比**：CCL较2025年3月财政预算案前134.89点低位上升7.90% 较2024年9月首次减息前135.86点低位上升7.12% [2] - **历史高位差距**：CCL较2021年8月191.34点历史高位仍下跌23.94% [2] 市场展望与预期 - **短期走势预期**：楼市气氛活跃 新春旺市可能提早出现 CCL或有望于新春前突破147点水平（即2024年撤辣后的高位） 现时仅相差1.46点或1.00% [1] - **数据反映滞后性**：近期新盘销售对本地二手楼价的影响 将于2026年2月中旬公布的CCL才开始反映 [2]

报告行业投资评级 - 增持（维持）[1] 报告核心观点 - 2025年房地产行业整体仍处于调整阶段，但边际改善信号已逐步显现，核心指标降幅较2024年均有不同程度收窄，行业正逐步止跌企稳[1][4] - 在高质量发展导向下，房地产收储、城市更新有望持续推进，同时后续降息仍有空间，居民按揭与房企融资成本有望进一步降低，对行业形成支撑[4][47] 开工竣工与开发投资 - 2025年全国房地产完成开发投资8.3万亿元，同比变化-17.2%[4][9] - 2025年12月单月开发投资4197亿元，同比变化-35.8%[9][13] - 2025年累计房屋新开工面积5.9亿平方米，同比变化-20.4%，降幅较2024年收窄2.6个百分点[4][11] - 2025年12月单月新开工面积5313万平方米，同比变化-19.4%[11] - 2025年累计房屋竣工面积6.0亿平方米，同比变化-18.1%，降幅较2024年收窄9.6个百分点[4][14] - 2025年12月单月竣工面积2.1亿平方米，同比变化-18.3%[14] - 房企投资持续收缩，主要因销售偏弱、房企拿地态度谨慎，开工端在低基数效应下呈现结构性修复，竣工端受前期成交与开工下滑影响，仍延续调整[4][9] 销售与房价 - 2025年全国商品房累计销售面积为8.8亿平方米，同比变化-8.7%，降幅较2024年收窄4.2个百分点[4][16] - 2025年全国商品房累计销售金额8.4万亿元，同比变化-12.6%，降幅较2024年收窄4.5个百分点[4][21] - 2025年12月单月商品房销售面积同比变化-15.6%，销售金额同比变化-23.6%[22][25] - 2025年12月，70城新房价格指数环比下降0.4%，同比下降3.0%；二手房价格指数环比下降0.7%，同比下降6.1%[25] - 分城市级别看，12月一线、二线、三线城市新房价格环比分别下降0.3%、0.4%、0.4%；二手价格环比分别下降0.9%、0.7%、0.7%，一线城市环比降幅有所收窄[25] - 受高基数效应及价格下跌加重观望情绪影响，2025年四季度销售降幅整体走扩，但在供给结构改善带动下，12月单月降幅环比有所收窄[4][21] 企业到位资金 - 2025年累计房地产开发企业到位资金为9.3万亿元，同比变化-13.4%，降幅较2024年收窄3.6个百分点[4][36] - 2025年12月单月到位资金7972亿元，同比变化-26.7%[36][44] - 分资金类别看，2025年累计定金及预收款、个人按揭贷款、国内贷款以及自筹资金分别为2.8万亿元、1.3万亿元、1.4万亿元、3.3万亿元，累计同比变化分别为-16.2%、-17.8%、-7.3%、-12.2%[4][40] - 定金及预收款、个人按揭贷款同比降幅较2024年分别收窄6.8个百分点和10.1个百分点，国内贷款和自筹资金降幅则分别扩大1.2个百分点和0.6个百分点[4][40] - 到位资金降幅收窄主要受销售端边际修复带动，资金回笼压力阶段性缓解[4][40] - 房地产融资协调机制持续优化，2026年1月监管部门最新政策指导，对符合条件的“白名单”项目贷款最长可展期5年[40] 投资建议 - 房地产开发领域：推荐华润置地、招商蛇口、新城控股，建议关注保利发展[4][47] - 物业管理领域：推荐华润万象生活、绿城服务，建议关注保利物业、招商积余[4][47] - 房地产经纪领域：推荐贝壳-W，建议关注我爱我家[4][47]

行业趋势与市场结构变化 - 房地产市场正从增量扩张阶段转向存量重构阶段 但整体市场规模依然庞大 未来3至5年 新房与二手房合计成交规模预计仍将维持在约8.4万亿元水平 [2] - 二手房已成为市场修复的核心驱动力 2025年全国二手房交易面积占比接近45% 较2021年提升了17个百分点 [3] - 2025年全国30城二手房成交套数同比基本持平 二手房占比提升至65%左右 较2024年提升约4个百分点 北京、上海、广州、深圳、成都、杭州、南京、苏州等核心城市二手房成交套数占比均超六成 [3] - 2025年全国重点30城市二手住宅累计成交面积约2.14亿平方米 为新房面积的1.85倍 同比持平微增0.2% 再次创下2021年行业调整以来规模新高 [3] - 全国住房城乡建设工作会议强调 要充分认识二手房交易占比上升是今后一个时期的趋势 [4] - 行业结构正在发生深刻变化 二手房成交占比已接近70% [2][6] 市场表现与政策展望 - 2025年12月份 70个大中城市商品住宅销售价格变动情况显示 一线城市二手住宅销售价格环比下降0.9% 降幅比上月收窄0.2个百分点 [3] - 2025年 上海、深圳、重庆、厦门、沈阳、太原、南昌等城市二手房交易面积明显增长 二手房市场活跃度持续攀升 [3] - 业内分析认为 随着财政部下调房产交易增值税 2026年二手房市场成交有望在政策红利中继续回暖 [3] - 中指研究院认为 北上深等城市限制性政策具备进一步优化空间 此外还可以通过降低房贷利率、降低中介费用、加大房贷利息抵扣个税力度等方式降低购房成本 预计接下来会有更多增量政策落地 [5] 行业竞争逻辑与公司战略 - 随着信息逐步透明、交易效率不断提高 单纯依赖信息差和交易规模的房地产经纪行业模式正在触及天花板 [2][6] - 房地产存量时代的竞争焦点 正在从“快和多” 转向“稳和好” 房产经纪行业现已进入关注“是否具备专业判断能力、是否值得客户信任”的3.0阶段 [6] - 公司提出以“AI+赋能”为核心的产品方向 并推出“窝窝找房”与“窝窝U+”两大平台 共同构成“平台+生态”的双轮驱动 [2] - “窝窝找房”面向C端用户 提供找房、看房、交易等居住服务 “窝窝U+”则面向B端服务者（经纪人、店东、合伙人）提供AI工具、培训体系与资源对接等支持 [6] 公司具体业务与产品 - “窝窝U+”是“人机协同”的智能服务体系 由“窝窝AI智脑”承担海量房源数据挖掘、市场趋势分析、房源匹配初筛及风险提示等工作 经纪人则在AI赋能下将主要精力集中于理解客户深层需求、提供情感支持、谈判协商及长期资产规划建议等更高价值的专业服务 [7] - 公司围绕“自在居住”打造运营的企业公寓 已落地“追觅之家”员工生活方式公寓 并同步在苏州、上海、北京、深圳等核心城市推进 现已锁定全国数千套核心地段高端房源 后续MOVA之家、Navee之家将陆续上线 [7] - 目前全球房产数字化渗透率不足15% 存在巨大市场机遇 公司正将中国成熟的“AI+房产服务”模式输出海外 聚焦北美、欧洲等房产规模庞大的地区 构建全球数字化房产网络 [7]

文章核心观点 - 西安市住建与网信部门联合通报四家房地产经纪机构及其关联自媒体账号的违规行为 旨在通过专项整治行动规范市场秩序 建立正确舆论导向 促进房地产市场平稳健康发展 [1][3] 违规行为与处理措施 - **案例一：XX好房笔记/卫XX** - 账号持有人卫XX通过长期渲染“业主赔钱卖房”话题 以消极片面论调引导业主大幅降价以获取交易机会 [1][3] - 卫XX为陕西升维置业有限公司法定代表人及西安雨樵置业有限公司股东 存在未办理从业人员实名登记及机构未备案的违规情况 [1][4] - 高新区住建局对涉事公司及个人进行批评教育并责令整改 分别扣除两家公司信用分20分 并将其列入重点监管对象 [1][4] - **案例二：地产XX** - 账号持有人董XX长期集纳无官方依据的网络评论 通过剪辑拼凑、制作夸张标题发布争议性误导性虚假信息 引发用户恐慌 [1][4] - 董XX系西安懂房网营销策划有限公司法定代表人 [1][4] - 高新区住建局对公司及账号运营人批评教育、责令整改 扣除公司信用分20分 列入重点监管对象 并将虚假宣传线索移交市场监管部门 [1][4] - **案例三：西安XX卖房XXX** - 账号持有人王XX通过对西安市房产区域进行“标签化” 使用夸张标题和夸大内容歪曲解读楼市 [2][4] - 王XX系西安玖之源置业有限公司第一分公司员工 [2][4] - 碑林区住建局对公司及账号运营人批评教育、责令整改 扣除公司信用分20分 列入重点监管对象 并将虚假宣传线索移交市场监管部门 [2][4] 监管要求与行业规范 - 监管部门强调互联网非法外之地 要求各经纪机构规范线上线下作业标准 [2][5] - 明确禁止以个别低价作为项目整体参考价 禁止“以点概面”渲染市场波动 禁止以“虚假房源”吸客引流 禁止传播不实信息 禁止以个别成交数据判断市场趋势 [2][5] - 鼓励广大群众向住建、网信部门投诉发现的违规行为 [2][5]