市场表现 - 城建颐居首开楼栋劲销7成 客户转定率高达90% [1] - 开盘现场人潮如织 销售佳绩震撼全城 [2] - 开盘前现场座无虚席 客户期待度高 [4] - 销控表持续飘红 客户锁定该项目后未看其他楼盘 [6] 产品定位 - 定位为东营改善住宅市场新坐标 [6] - 洋房建面约152-158㎡ 电梯六层设计 一层带院 [9] - 联排别墅建面约213-218㎡ [12] - 整体容积率仅约1.1 主城区罕见 [17][19] 产品设计 - 洋房层高约3.1米 南北双阳台对流 [8] - 南向主卧套房含独立卫浴 采光优越 [8] - 联排首层层高3.6米 卧室层高3.1米 [16] - 四卧室向阳设计 采光通透性佳 [16] - 客餐厨一体化设计 动线高效 [12] - 主卧配置独立卫浴+衣帽间 私密性强 [14] 社区配套 - 以国学八雅为主题打造中心景观轴 [18] - 配备康乐颐养中心含中医门诊/体检中心 [20] - 设置颐乐学院/四点半学堂等教育设施 [20] - 建设共享菜园/社区餐厅/健康茶餐厅 [21] - 配备社区超市/便利店/家政服务中心 [21] - 建设智慧物业平台含24小时监控等八大智能设施 [22]

市场表现 - 观承大家·平墅2025年入市即受热捧 老业主推荐率高达80% [1] - 70%客户青睐低密别墅环境 50%被实景现房品质吸引 40%看重投资价值 [1] - 项目持续热销 一度成为北京别墅市场Top1销冠 [21] 区域价值 - 项目位于北京黄金三角地带：东接中央别墅区 西邻未来科学城 南靠望京商务区 [3] - 区域汇聚国际学校17所 高端商业8家 科研机构及高科技企业聚集 [3][11] 生态规划 - 容积率仅1.01 配备2公里法桐大道 3万㎡东方园林 6000㎡商街 [5] - 坐拥"两河四园一湖景"生态资源 打造城市山林景观 [5] 交通网络 - 立体交通体系含3条横向高速(机场/京平/五环) 4条纵向干道(京承/京密等) [8] - 距地铁17号线未来科学城北站2.7公里 5站达望京 10站至国贸 [10] 配套资源 - 医疗：2.5公里至友谊医院 4.8公里至空港医院 [11] - 商业：8公里内覆盖山姆会员店/中粮祥云小镇等 形成15分钟车行生活圈 [11] - 休闲：6家高尔夫俱乐部 4家马术俱乐部环绕 [11] 产品特性 - 现房销售 建面144-166㎡四居 一梯两户南北通透 [13][17] - 总价220万起 配备24小时管家服务 数字化管理 [13][21] 投资价值 - 月租金可达1-1.2万元 投资回报率显著 [21] - 不限购 不占购房指标 无月供压力 [21]

公司评级与目标价 - 花旗维持中国金茂"买入"评级 目标价1 62港元 [1] - 公司被列为花旗2025年4月起首选股 因国企母公司支持(持股38 4%) 融资顺畅 股息支付率40% 市净率0 2倍(NAV折让60%) 2025财年预测PE为9倍 [1] 管理层与股权结构 - 管理层交接顺利 原董事长退休后首席执行官升任董事长 [1] - 国企母公司持股比例增至38 4% [1] 销售业绩与目标 - 2025年6月销售额156亿元人民币(同比+17%) 上海市场表现强劲 [1] - 2025年上半年总销售额534亿元人民币(同比+20%) [1] - 2024年销售额983亿元人民币 行业排名第12 [1] - 2025年计划投入可售资源1800亿元人民币(新增700亿) 目标销售额超1000亿元人民币(预估1100亿 同比+12%) [1] 土地储备与开发策略 - 2025年上半年新增14宗土地 总地价260亿元人民币 71%位于上海/北京(5个项目) 29%位于二线城市(杭州/成都) [2] - 土地获取加速(对比2024年新增22个项目 权益土地款202亿元 净利率10%) [2] - 开发物业资源储备超3000亿元人民币 一二线城市占比87% [2] 净资产收益率提升计划 - 优化资产周转 目标2027年前解决80%库存问题 [2] - 70个项目受益地方政府土地及库存回购政策(如2025年1月湖州项目回笼资金78亿元) [2] - 新项目净利率目标10% 毛利率目标15-20% [2] - 计划提升租金及服务业务利润占比至20%(毛利率70%/30%) [2]

渝开发涨幅领跑 据北京商报记者不完全统计，截至7月22日，A股上市的40家涉房企业中，16家房企净利润实现盈利。 记者注意到，在盈利的房企中，城建发展、渝开发、城投控股、南山控股、大悦城、珠江股份、广宇集团、万业企业、凤凰股份、粤宏远A房企与上 年同期相比，净利润实现扭亏为盈。 扭亏为盈的房企中预计盈利超1亿元的房企分别为城建发展、渝开发、城投控股、粤宏远A及大悦城，预计净利润分别为4.4亿—6.54亿元、1.75亿— 2.25亿元、1.2亿—1.8亿元、1亿—1.3亿元及0.8亿—1.2亿元。 从净利润增长幅度来看，渝开发成为10家扭亏为盈的房企中涨幅最高的房企，同比增长幅度达630.3%—781.82%。此外，城建发展、珠江股份净利润 同比增长幅度也分别高达420.29%—574%及366.67%—483.33%。 7月22日，据北京商报记者不完全统计，目前已有40家房企披露2025年半年度业绩预告，16家房企实现净利润为正，其中，城建发展、渝开发、城投 控股等10家房企实现扭亏为盈。从业绩预告来看，项目交付、资产出售及资本市场投资获利，成为这些企业盈利的主要推手。然而，部分企业盈利 依赖资产出售，下半年 ...

中国经济结构调整 - 房地产对GDP贡献率从2021年15 9%降至上半年7 17%，反映经济去泡沫化进程[1] - 高占比源于资源捆绑和投机炒作，当前调整是健康发展的必经阶段[1] - 商品房销售面积达17亿平方米，总市值400-500万亿相当于四年GDP总和，显示市场过度膨胀[6] 房地产行业泡沫机制 - 房价捆绑教育医疗等城市资源，形成"人生开挂道具"属性[2][4] - 泡沫通过"连环套"模式膨胀：房价上涨→开发商拿地→政府土地财政增收→银行放贷→炒房客进场[6] - 7072万人（占城镇就业17 6%）直接或间接依赖房地产，行业风险具有广泛传导性[8] 行业调整案例与策略 - 万科上半年亏损110-120亿元但仍交付4 5万套房屋，回款率超100%，体现风险缓释策略[9] - 燕郊某房产价格从3万元/㎡跌至1 5万元/㎡，反映规划依赖型项目的泡沫破裂风险[8] - 从业人员转型案例：塔吊司机转岗新能源工厂，月薪从1 2万降至8000元但稳定性提升[9] 新兴产业发展动态 - 上半年GDP达134 91万亿元，增长动力转向新能源汽车（销量+30%）、光伏（全球80%份额）、工业机器人等领域[11] - 数字经济表现亮眼："618"大促销售额破万亿，直播电商/AI/云计算快速成长[11] - 绿色能源领先全球，风电/水电装机容量居首，光伏技术获沙特等国引进[11] 资源分配机制改革 - "教师轮岗""多校划片"政策促进教育资源均衡，削弱学区房溢价[11] - "医联体""远程医疗"扩大优质医疗覆盖，降低房产附加价值[11] - 房地产去金融化后，居住属性回归而投机属性弱化[12]

7月22日，杭州有2宗涉宅用地出让，总成交金额18.98亿元。其中，余杭区地块经过35轮竞价，由杭州 滨江房产集团股份有限公司以总价15.3亿元竞得，成交楼面价17472元/㎡，溢价率29.65%；拱墅区地块 经过6轮竞价，由杭州西湖房地产集团有限公司以总价3.68亿元竞得，成交楼面价15295元/㎡，溢价率 7.29%。(人民财讯) ...

中国房协举办房地产债务重组重整培训班 智通财经7月22日电，据中国房地产业协会消息，2025年7月16-18日，中国房地产业协会在江苏省南通 市组织举办房地产债务重组重整培训班。此次培训由中国房协法律工作委员会和金融分会承办，南通市 房地产业协会协办，得到了江苏、浙江、上海等地房协支持。170余名来自地方住建部门、房地产开发 企业、商业银行、资产管理公司、律所、行业协会等机构人员参加培训。后续中国房协将围绕资产盘 活、债务化解主题，持续开展研讨交流和培训活动，相关成果也将整理形成报告送有关部门，努力为行 业争取更优的政策环境。为推动房地产"止跌回稳"和健康发展发挥协会作用。 ...

报告行业投资评级 - 房地产开发：增持（维持）[6] - 房地产服务：增持（维持）[6] 报告的核心观点 - 市场对地产股分歧加大，更看好核心城市复苏节奏，推荐具备“好信用、好城市、好产品”逻辑的地产开发商、分红与业绩稳健的头部物管公司以及受益于香港资产重估逻辑的港股高股息 REITs [1] - 重点推荐 A 股开发城投控股、城建发展、滨江集团、新城控股、招商蛇口；港股开发华润置地、中国海外发展、建发国际集团、绿城中国、越秀地产；物管公司华润万象生活、绿城服务、中海物业、招商积余、保利物业；港股 REIT 领展房产基金 [1] 根据相关目录分别进行总结 25Q2 公募基金地产股持仓情况 - 持仓总市值 484 亿元，环比下降 12%；持仓市值占股票投资市值比重为 0.67%，环比下降 0.12pct；相对标准行业配置比例低配 0.55pct，环比扩大 0.07pct，处于 2013 年以来的 49%分位 [2] - 房地产行业指数下跌 1.14%，排名 24/31，4 月小幅上涨，5 - 6 月有所回调 [2] - 持仓市值 TOP5 地产股占板块持仓总市值比重约 27.9%，环比下降 1.3pct，投资者对个股投资分歧明显 [3] - 持仓市值 TOP20 中，增持较多的有新城控股、绿城中国等，减持较多的有金地集团、建发股份等 [3] - 持仓在 5 亿元以上个股有 18 个，较 25Q1 减少 2 个 [3] 25Q2 北上资金地产股持仓情况 - 持仓总市值 137 亿元，环比上升 10%，占陆港通持仓总市值的 0.60%，环比上升 0.04pct [4] - 持仓市值 TOP5 地产股为保利发展、招商蛇口、张江高科、建发股份、万科 A [4] - 持仓市值 TOP20 中，增持较多的有保利发展、张江高科等，减持较多的有衢州发展、雅戈尔等 [4] 重点推荐公司情况 - 城投控股：预计 2025H1 归母净利润 1.2 - 1.8 亿元，扣非归母净利 1.0 - 1.5 亿，同比扭亏为盈，维持“买入”评级，目标价 6.34 元 [20] - 城建发展：预计 25H1 归母净利润 4.4 - 6.5 亿元，同比扭亏，维持“买入”评级，目标价 7.32 元 [21] - 滨江集团：25Q1 营收 225.1 亿元，同比 +64%；归母净利润 9.8 亿元，同比 +48%，维持“买入”评级，目标价 12.08 元 [21] - 新城控股：2025Q1 营收 97.4 亿元，同比 -32.2%；归母净利润 3.04 亿，同比 +34.0%，维持“买入”评级，目标价 17.50 元 [21] - 招商蛇口：投拓力度显著增强，多 REITs 平台助力资产证券化，融资成本持续优化，维持“买入”评级，目标价 12.52 元 [21] - 华润置地：24 年收入 2788 亿元，同比 +11%；核心净利润 254 亿元，同比 -8.5%，维持“买入”评级，目标价 32.72 港元 [21] - 中国海外发展：24 年收入同比 -9%至 1852 亿元；归母净利润 156 亿元，同比 -39%，维持“买入”评级，目标价 17.07 港元 [21] - 建发国际集团：24 年收入 1430 亿元，同比 +6%；核心归母净利润 43 亿元，同比 -1.6%，维持“买入”评级，目标价 19.29 港元 [21] - 绿城中国：拿地力度显著加大，销售金额同比、销售均价等均优化，维持“买入”评级，目标价 12.73 港元 [22] - 越秀地产：24 年营收 864 亿元，同比 +8%；归母净利 10.4 亿元，同比 -67%，维持“买入”评级，目标价 6.85 港元 [22] - 华润万象生活：24 年营收 170.4 亿元，同比 +15%；归母净利润 36.3 亿元，同比 +24%，维持“买入”评级，目标价 39.81 港币 [22] - 绿城服务：24 年营收 178.9 亿元，核心经营利润 15.9 亿元，同比 +22%；归母净利润 7.9 亿元，同比 +30%，维持“买入”评级，目标价 5.91 港币 [22] - 中海物业：24 年营收 140.2 亿元，同比 +7%；归母净利润 15.1 亿元，同比 +13%，维持“买入”评级，目标价 7.74 港币 [22] - 招商积余：25Q1 营收 44.6 亿元，同比 +20%，归母净利润 2.2 亿元，同比 +15%，维持“买入”评级，目标价 14.96 元 [22] - 保利物业：24 年营收 163.4 亿元，同比 +8%；归母净利润 14.7 亿元，同比 +7%，维持“买入”评级，目标价 40.15 港币 [22] - 领展房产基金：首次覆盖给予“买入”评级，目标价 50.59 港元，预计 2026 - 28 财年可分派总额为 69.08/69.82/70.52 亿港元 [23]

房地产市场已从快速增长逐步降温。国家统计局数据显示，2025年第一季度，70个大中城市新建商品住宅价格环比上涨0.3%，同比增长2.1%，增速显著低 于2024年同期。一线城市新房均价连续四个月保持稳定，二手房价格甚至出现小幅回调。 中国房地产市场：从黄金时代走向理性成熟 这一趋势得到了开发商高管的印证。华润置地总裁李文俊预言，未来三到五年将是房地产市场的结构性调整期。一线及强二线城市房价或将温和增长，年均 涨幅控制在3%至5%；而三四线城市，尤其人口持续外流地区，将面临较大的下行压力。全国房价普涨时代已终结。 三十余年的黄金发展期后，2025年的中国房地产市场正经历着一场深刻的变革。曾经"买房即赚钱"的共识已不复存在，人口结构变化、城市化进程放缓以及 持续的宏观调控政策，共同推动着市场走向理性。 人口负增长是影响房价的关键因素。2024年中国出生人口862万，死亡人口1103万，自然增长率为-0.17%。清华大学房地产研究所所长刘洪玉教授指出，中 国住房总需求将在2027年左右达峰，随后缓慢下降，到2035年，年均需求量将较2024年减少约25%。 土地供应政策也悄然转变。2024年全国300个主要城市土地 ...

怀柔区住房"以旧换新"试点政策 - 怀柔区率先启动商品房"以旧换新"试点 有效期1年 通过区属国企收购二手房 收购款直接用于抵扣新房购房款 实现一二手房市场联动 [1] - 国企收购的二手房后续将作为保租房使用 [2] 参与试点的二手房条件 - 房屋性质需为普通商品住房 不含储藏室及车位 已取得产权证 竣工时间不早于1995年1月1日 [2] - 房屋坐落区域限定为龙山街道 泉河街道及怀柔镇 建筑面积不超过120㎡ [2] - 房屋需无查封限制 抵押/担保/租赁等情形需在签约前解除 且需迁出所有户口 [2][5][8] - 置换群众购买的新建商品房价格不得低于出售的二手房价格 [2] 新建商品房选购条件 - 需已取得预售许可证或现售备案证明 且位于怀柔区范围内 [3] "以旧换新"服务流程 - 房源复核阶段由怀胜智慧城市公司筛选符合条件房源 协助购房资格初审 [4] - 签署意向书后 通过三方评估公司确定二手房收购价 取中间值作为最终评估价 [5][6] - 接受评估价的群众可签订《保价协议》和《认购协议》并缴纳认购金 考虑期不超过5个工作日 [7] - 完成二手房过户后 收购款通过监管账户支付 再转入新房开发商账户 [9] 保障措施 - 签订意向书后可优先锁定新房房源 与开发商达成意向后缴纳认购金 [10] - 群众可拨打热线或通过微信小程序登记房源信息 [11] - 开发商承诺一年内同户型新房网签价不下调 需签订《保价协议》 [13]