物流仓储投资动态 - 报告期内共录得3起投资事件 项目主要为枢纽型项目[2][3] - 顺丰中原多式联运国际枢纽项目一期开工 占地490亩 总投资15亿元 打造智慧物流及多式联运中心[3] - 广州获批国家物流枢纽 总投资150.37亿元 建设34个枢纽项目[3] 企业融资与资金配置 - 期内共录得6起融资事件 多于上月 融资类型多为债券[3] - 顺丰控股完成29.5亿港元零息可换股债券发行 净额约29.006亿港元[4] - 债券资金用途：30%（8.798亿港元）用于国际物流能力 30%用于技术研发 30%用于优化资本结构 10%用于一般企业用途[4] REITs市场运营状况 - 华夏安博仓储物流REIT提交申报 底层资产包括广州开发区/东莞石排/东莞洪梅项目 总建筑面积34.96万平方米 估值22.49亿元[5][6] - 广州开发区项目出租率从99.7%下滑至91.8% 拖累整体出租率从99.9%降至97.1%[6] - 出租率下滑主因租约到期短期空置 现有租户A欠缴租金（租赁面积占比13%） 租户C考虑提前退租[6] - 二季度仓储物流REITs出租率多超90% 租金水平集中在1-2元/平米·月[6] - 中金普洛斯REIT出租率同比提升6.6个百分点 苏州望亭项目提升25.39个百分点 重庆项目提升24.79个百分点[7] 行业创新与战略合作 - 中国外运推出"湾区跨境绿运通" 首批粤港澳大湾区跨境电动重卡 配备碳足迹计算器[7] - 万纬物流与通力集团/深铁合作打造大湾区智慧物流中心[7] - ESR集团私有化提案获批准 预计7月3日退市[7] - 政策与企业端重视仓配一体化 绿色物流成为提升竞争力与降低运营成本的关键举措[7] 政策支持与区域发展 - 河南出台《有效降低社会物流成本实施方案》 提供税收优惠与土地支持[3] - 郑州通过"空铁陆"协同与"技术+政策"驱动 有望成为全国多式联运新标杆[3] - 广州枢纽位于粤港澳大湾区核心区域 强化国际商贸物流中心定位[3]

核心观点 - 中银中外运仓储物流REIT成功上市 代表资本市场对招商局集团品牌价值和中国外运底层资产价值的认可 是招商局集团产融结合理念的实践[3] - REIT平台将帮助中国外运盘活存量资产 扩大有效投资 完善物流网络布局 强化供应链安全与服务双循环格局[1][3] 发行表现 - 发行溢价16.16% 首日开盘价4.00元 开盘涨幅约22%[3] - 询价阶段采用市场化定价策略 成为公募REITs首单市场化定价试验田 溢价率、报价机构户数和全场倍数均位于市场前列[4] 资产基础 - 底层资产包含6处物流仓储 可租赁面积约30万平方米[3] - 资产均位于长三角、京津冀及成渝经济圈等国家物流枢纽核心节点 区位优势显著 经济辐射力强 物流需求强劲[3] 战略意义 - 是招商局集团在上交所落地的首单REIT 也是集团旗下第五单公募REIT[3] - 作为招商局集团与上交所签署战略合作协议的首个落地项目 由招商证券担任财务顾问 招商银行担任托管行[3]

奖项与行业认可 - 京东物流"北京大兴机场亚一智狼服装仓项目"入选2024-2025年度中国新电商发展创新案例 为物流行业唯一获奖案例 [1] - 奖项由中国网络社会组织联合会主办 中国国际电子商务中心等机构承办 吸引政府、企业及媒体等600余位嘉宾参会 [1] 技术突破与系统特性 - 自主研发"智狼货到人系统" 融合智狼搬运机器人和飞梯机器人 悬挂式飞梯设计将巷道间距压缩至900毫米 料箱间距同步缩小 [2] - 作业坪效达传统自动化仓储（CTU）的2.5倍 单台飞梯机器人每小时完成120箱取放作业 搬箱能力为CTU的1.8倍 [2] - 拣选效率提升300% 剪刀叉机构实现400毫米举升 支持人机直接拣货 工作站调整灵活 无依赖固定提升装置 [2] - 双重激光避障与智能运动控制算法确保复杂环境下稳定运行 对地面要求更低 [2] 运营成效与规模化应用 - 北京大兴机场亚一智狼仓面积超3000平方米 为超100个童装品牌管理近10万SKU 服装品类单均物流成本下降50% [3] - 系统已在北京、福州、广州、成都等多地仓库落地 数万SKU仓库可实现秒级拣货 [3] - 国务院2025年政府工作报告提出降低社会物流成本3000亿元目标 公司技术实践契合国家政策方向 [3] 专利布局与战略规划 - 截至2024年底累计获得授权专利和软件许可超5000项 已构建全面智能物流系统 [4] - 未来将持续深化科技创新 强化一体化供应链服务能力 推广已验证解决方案至更广泛市场 [4]

奖项荣誉与行业认可 - 公司凭借"北京大兴机场亚一智狼服装仓项目"入选2024-2025年度中国新电商发展创新案例 成为物流行业唯一获奖案例[1] - 奖项体现对公司在智能供应链仓储领域突破性成就的高度认可 彰显科技创新驱动新电商经济发展的实力[1] 技术创新与系统特性 - 自主研发"智狼货到人系统" 创造性融合智狼搬运机器人和智狼飞梯机器人[3] - 悬挂式飞梯机器人设计将巷道间距压缩至900毫米 高效利用12米净空[3] - 作业坪效达传统自动化仓储的2.5倍 单台飞梯机器人每小时完成120箱取放作业[3] - 搬箱能力为传统CTU的1.8倍 仓库出库拣选效率提升300%[3] - 剪刀叉机构举升400毫米实现人机配合直接拣货 工作站增减调整灵活[3] - 双重激光避障 智能运动控制算法和高精度定位技术确保复杂环境下稳定运行[3] 运营成效与规模化应用 - 北京大兴机场亚一智狼仓占地超3000平方米 为超100个童装品牌储存近10万SKU[5] - 成功经受电商大促高峰考验 服装品类单均物流成本下降50%[5] - 系统已在北京 福州 广州 成都等多城市多种类型仓库规模化复制应用[5] - 数万SKU仓库中最快秒级完成拣货[5] 行业背景与战略意义 - 中国新电商成为推动经济转型升级和构建"双循环"格局的重要力量[6] - 国务院2025年政府工作报告明确要求降低社会物流成本3000亿元[6] - 公司累计获得授权专利和软件许可超5000项 构建全面智能物流系统[6] - 未来将继续深化科技创新 强化一体化供应链服务能力 推广先进解决方案[6]

行业与公司概览 - 行业涉及REITs（房地产投资信托基金）多个细分板块，包括产业园、物流仓储、保租房、消费、高速公路、能源环保等[1][3][4][11][14][15][18][19] - 公司提及招商蛇口、百联REIT、奥莱REIT、华润、大悦城、印力REITs、嘉实物美REIT、一方达华威农贸市场REIT等[14][15][16] --- 核心观点与论据 **REITs市场整体表现** - 二季度REITs市场经历回调，全指指数调整幅度约3%，券种回调幅度5%-8%，前期涨幅较大的券种回调更明显[2] - 估值回调后性价比提升，标准差显示已脱离过高区域，进入合理区间上沿[1][2] **细分板块表现** 1. **产业园板块** - 持续弱势，二线城市边际弱化超预期，供需格局不佳（供给存量大，企业降本增效减少租赁需求）[4] - 一线城市分化，主动运营项目（如张江区域）更具优势，出租率70%-80%[4][10] - 民营企业表现抗打，因历史经验丰富且策略有效[6][7] 2. **物流仓储板块** - 二季度经营超预期，华南供给大租金承压，华北/华东租金下降，成渝区域边际回暖[11] - 仓储租金下调可维持稳定出租率，关联方租赁比例高的项目（如京东、盐田港）内在属性强[12][13] 3. **保租房板块** - 二季度收入环比增长3.5%，出租率维持96%高位，招商蛇口退租后快速恢复[14] - 抗周期性强，品牌溢价易被接受，一线城市集中式房源跌幅（0.6%）低于个人房源[14] 4. **消费REITs板块** - 受季节性影响，二季度收入普遍环比下滑5.5%，联营模式占比高的百联REIT和奥莱REIT下滑超10%[15] - 核心区位购物中心（华润、大悦城）表现较好，必选消费REITs收入提升[15][16] 5. **高速公路板块** - 运营分化，通行费收入总体下滑1%，但EBITDA增长0.6%（成本管控）[18] - 客车收入同比下滑6.5%，货车收入增长1%，货运需求回暖[20] 6. **能源环保板块** - 污水处理优于垃圾发电，海风优于陆风/燃气/水电/光伏[19] - 市场化电价改革对新能源项目有压力，需关注各省政策细则[25][33] --- 其他重要内容 **投资策略与风险提示** - 推荐低估值且基本面触底回暖的项目（如高速REITs），安全垫更足[21][22] - 需关注租约到期风险，部分产业园项目续租竞争激烈[8][9] - 仓储板块潜在机会：租赁面积大的项目调价预期或带来配置机会[32] **宏观与政策影响** - 市场化电价改革推进，新能源项目面临电价下行压力[33] - 未来两年零售地产新增供给超2000万平方米，核心城市租金或承压[17] **数据与趋势** - 保租房为唯一环比正增长板块（+3.5%）[14] - 高速公路货车通行量上半年同比增长近3%[20] - 海风项目发电量同比增长34%（江苏地区来风较好）[19] --- 被忽略的细节 - 临港尝试混合模式（生产型+办公类租户），经济复苏后办公类弹性强[29][30] - 能源环保项目汛期需关注降雨表现，生物质项目垃圾处置量环比企稳[24] - 民营产业园企业因历史经验在竞争中表现更优[7]

大湾区住宅市场回顾与展望 - 关税阴霾导致第二季度市场气氛疲软 市场信心恢复需时 不稳定性持续存在 观望情绪将延续至第三季度 [1] - 预计下半年平均每月一手成交2.7-2.8万套 全年一手销售约30万套 楼价存在下调压力 全年或录得0-5%跌幅 [1] - 政策松绑及"好房子"建设推动刚性需求和改善型需求释放 专项债收储和商品房收购缓解开发商压力 促进供需平衡 [1] 区域市场表现特征 - 广州和深圳上半年一手销售表现突出 显示一线城市优越地段且定价合理的优质楼盘仍受市场追捧 [1] - 上半年大湾区整体一手住宅销售数字同比上升3% 但四月起受关税战影响 买家转向观望 第二季度楼价未能延续升势 [3] 商业物业投资市场趋势 - 物流和商业板块预计继续表现突出 跨境电商扩张推动物流资产需求强劲 但未来2-3年新增供应将推高空置率并压制租金 [2] - 工业物流成交额占比大幅提升至超过50% 录得大型物流资产包成交 社区商业板块热度持续升温 稳定租金收益项目受青睐 [3] - 业主态度转向务实 议价空间扩大促进物流仓储交易 机构型和长线投资者趁机寻宝 [2] 商业资产交易动态 - 下半年预计出现更多优质商业资产成交 港人消费力外溢及中低端消费趋势使运营出色商场和社区商业项目受市场青睐 [2] - 一线城市商场业主惜售 二线城市业主态度务实 成熟社区商业项目成为保险和房地产基金首选投资板块 [2] 市场复苏驱动因素 - 住宅市场复苏最关键驱动因素是整体经济环境而非政策 购买意愿释放可能带来巨大反弹力 但目前市场信心不足 [3] - 美联储减息可能对内地住宅市场产生正面影响 主要体现为吸引国际投资者进行长线投资 [3]

项目基本面分析 - 产业园项目仍需时间消化新增供给和需求收缩带来的经营压力，二线城市商务园区竞争更为激烈 [3] - 物流仓储项目二季度出租率维持高位（平均94.3%），租金承压但韧性好于预期 [3] - 保租房为二季度收入波动最小板块，出租率及租金保持稳定，平均出租率达96.4% [3][16] - 消费类项目受传统淡季影响，6单购物中心收入环比下滑5.5%，联营模式项目波动更明显 [3] - 高速项目表现分化明显，货车流量表现好于客车，部分项目受益于路网积极变化 [4][31] - 市政环保项目中污水处理基本面稳健，垃圾发电处置量环比企稳 [3] - 能源类项目中海风表现亮眼，风资源改善明显，好于燃气/水电项目 [3][34] 经营数据表现 - 二季度REITs可供分配金额同比下滑3.1%，环比下滑5.4%，部分项目通过调整项平滑压力 [4] - 产业园收入环比下降1.9%，超半数项目收入波动绝对值不超过2%，显示阶段性企稳 [5] - 北京商务园区二季度净吸纳量9.5万平米，租金报价环比下降3.7%至138.5元/月/平米 [6] - 上海商务园区上半年净吸纳量16万平米，TMT行业需求占比达41%，租金环比下降2.2% [7] - 物流仓储板块收入同比下降5.9%，环比基本持平，租金水平环比平均下降2% [9] - 保租房板块收入环比上升3.5%，招蛇租赁住房REIT收入环比增长12.6%至2018万元 [16] - 消费REITs中已披露预测值的4单项目上半年收入完成度平均达117% [26] 行业供需情况 - 北京商务园区下半年预计新增40.3万平米供给，主要分布在北清路、亦庄等区域 [6] - 上海商务园区上半年新增供给42万平米，主要分布在张江、浦江等区域 [7] - 全国非保税高标仓市场或迎近2500万平米新增供应，珠三角、京津冀、长三角为主 [10] - 仓储租赁需求主力为电商、三方物流及快递快运，618大促带动临租需求扩张 [10] - 全国租赁住房租金同比下滑3.8%，一线城市跌幅较小为-0.56%，集中式房源更具韧性 [17] - 上海购物中心空置率环比上升0.7ppt至8.6%，首层平均租金下滑1.5% [27] - 北京购物中心空置率环比上升0.2ppt至7.5%，首层平均租金下滑0.7% [27] 投资配置建议 - 建议关注两条主线：基本面韧性的"类债替代"和基本面有反转机会的高赔率标的 [4] - 产权项目优先选择物业区位和禀赋强、原始权益人支持资源丰富、租约稳定的项目 [4] - 经营权项目可关注市政环保类及自然资源波动小的能源类项目 [4] - 产业园项目经营压力逐季释放，核心区域物业值得跟踪关注 [4] - 高速项目中受益于路网积极变化及货车流量回暖的项目值得重点关注 [4] - 保租房短期经营现金流确定性高，市场估值调整过程中可逢低布局 [16]

行业指数表现 - 2025年6月仓储指数为51%，较上月上升0.5个百分点，连续八个月处于扩张区间 [4][6] - 同期中国物流景气指数(LPI)为50.8%，环比回升0.2个百分点，业务总量、新订单等关键指标均处扩张区间 [8] - 6月快递发展指数达458.9，同比提升4.7%，其中发展规模指数同比上升12.8% [8] - 5月电商物流指数111.8点，环比回升0.2点，连续四个月上涨并创年内新高，农村业务量同比增速首次超30% [9] 政策动态 - 安徽省推动制造业与物流业融合，鼓励建设智能仓储设施及供应链管理系统 [10] - 上海出台跨境贸易便利化措施，实现跨境电商全模式同场作业并扩大退货监管试点 [10] - 湖北发布邮政快递枢纽建设方案，促进电商仓配一体化发展以推动"快递出海" [11] 市场供需 - 6月全国仓库平均租金23.18元/㎡·月（持平），空置率16.46%（环比上升） [12] - 41个重点城市平均租金23.67元/㎡·月（环比降），空置率15.24%（环比升），无锡空置率升幅最大达5.82个百分点 [16] - 仓储REITs二季度出租率普遍超90%，中金普洛斯REIT出租率同比提升6.6个百分点，苏州望亭项目升25.39个百分点 [24] 企业投资与项目 - 顺丰中原多式联运枢纽一期开工，占地490亩总投资15亿元，强化郑州物流枢纽地位 [19] - 广州获批国家物流枢纽，总投资150亿元建设34个项目，定位国际商贸物流中心 [20] - 京东产发海外布局加速：签约阿布扎比机场7万㎡智慧物流枢纽，布里斯班9.9万㎡物流中心投入运营 [21] - 普洛斯乐清智慧物流枢纽总投资17亿元，含33.8万㎡仓储面积及3.75万㎡冷库 [18] 融资动态 - 顺丰发行29.5亿港元零息可转债，30%资金用于跨境物流能力建设 [22] - 普洛斯中国申请200亿港元中期票据计划，拟面向专业投资者发行 [22] - ESR私有化获99.3%购股权支持，预计7月3日退市 [25] 企业运营 - 华夏安博REIT底层资产出租率97.1%，广州开发区项目因租约到期出租率降至91.8% [23] - 中国外运推出跨境电动重卡"湾区跨境绿运通"，实现全链条碳足迹追踪 [24] - 万纬物流与深铁合作打造大湾区智慧物流中心，服务机场东综合交通枢纽 [25]

深铁与万科融合发展新举措 - 深铁集团、万科集团与通力集团合作设立通力电梯大湾区智慧物流中心，由万纬物流提供仓储运营服务，选址深圳地铁车辆段内可复合利用空间，交通便利[1] - 项目整合深铁优质资产与万纬物流在智慧仓储及供应链解决方案的专业经验，为通力集团提供综合物流解决方案[1] - 此次合作是继4月长租公寓合作后双方融合发展的新举措，此前双方签署深铁项目租赁运营合作框架协议，结合深铁置业项目资产优势与万科泊寓品牌运营优势[1] - 强化与深铁集团融合发展、打造新质生产力是万科2025年重点工作，目前合作已覆盖长租、物流等多业态场景[1] 万科经营服务业务发展 - 万科经营服务业务在物业、公寓、物流、商业等赛道建立行业领先优势，2025年前5月收入287亿元，同比增长7 8%[2] - 未来发展计划包括加快建设资产退出渠道、推动业务协同，并在物流、商业运营、公共基础设施维护等领域与各方资源全方位合作[2] - 公司将持续与政府、龙头企业、产业投资机构协同创新，完善生态圈建设[2] - 未来深铁与万科将在TOD综合开发、商业运营、工程代建、基础设施运维养、科技创新等方面深度合作[2]

合作项目概述 - 深铁集团、万科集团与通力集团合作设立通力电梯大湾区智慧物流中心，选址深圳地铁车辆段内的可利用空间，由万纬物流提供仓储运营服务[1] - 该项目是深铁与万科自4月长租公寓合作后深化"融合发展"的又一实质性动作，旨在盘活深铁存量资产并拓展万科物流业务版图[1] - 项目选址占据关键交通节点，可直通深中通道、京港澳高速、沈海高速等多条核心公路，并能快速连接机场东综合交通枢纽[1] 合作细节与资源整合 - 合作整合了深铁的优质资产与万纬物流在仓储运营、智慧仓储及供应链解决方案领域的专业经验，为通力集团提供综合物流解决方案[1] - 深铁与万科通过该项目构建多业态复合的城市服务模式，进一步推进融合发展[1] 融合发展进展 - 今年二季度万科长租业务与深圳地铁置业集团签署深铁项目租赁运营合作框架协议，深化住房租赁领域合作[2] - 双方将在TOD综合开发、商业运营、工程代建、基础设施运维养、科技创新等方面深度合作[2] - 自3月提出"融合发展"战略以来，深铁与万科已在长租、物流等领域接连落地合作项目，为万科获取新业务机遇并彰显大股东支持[2]