公司上市历程与背景 - 奥联服务集团股份有限公司于港交所主板递交招股书，农银国际为独家保荐人，此为公司在2025年3月首次递表失效后，时隔8天再次申请上市[1] - 公司成立于2006年，前身从事计算机软硬件技术研究等业务，于2009年被现任主要股东苏天鹏及其配偶以50万元人民币收购[3] - 公司上市计划诞生于2020-2021年物业管理上市热潮期间，该两年分别有18家和14家物管公司成功上市[4] 公司业务战略与并购活动 - 公司通过收并购实现规模扩张，在2022年至2025年7月期间共完成收购15家位于湖南、贵州、广西等地的物业管理公司[6] - 新并购项目产生的收入占比从2022年的9%大幅上升至2025年前7个月的21.22%[7] - 收并购重点倾斜向社区生活服务，该业务在新并购收入中占比约90%，使得公司社区生活服务在管面积占比从2022年的74.7%提升至2025年7月的77.5%[10][18] - 为强化管理，公司于2024年12月聘请有上市物管公司履职经验的王跃担任执行董事，并于2025年3月上市前一周聘任三名独立非执行董事[10] 公司财务与运营表现 - 公司收入从2022年的3.4亿元人民币增长至2024年的4.8亿元人民币，2025年前7个月收入为2.9亿元人民币[6] - 净利润从2022年的0.27亿元人民币上升至2024年的0.45亿元人民币，2025年前7个月为0.27亿元人民币，其中新并购项目贡献的净利润占比区间为17.85%至39.24%[10] - 公司严重依赖单一客户，中国移动青海公司物业管理项目收入占比在2022年高达20%，2023年为14.2%[18] - 公司采取低价竞争策略，社区生活服务费用低至每月1元/平方米，远低于2024年全国重点20城每月2.72元/平方米的市场均价[20] - 2024年公司提交573份标书，中标57个项目，整体中标率为9.95%[21] - 经营现金流状况恶化，2025年前7个月录得-865万元人民币亏损，应收账款平均周转天数从2022年的54天激增至142天[24] 行业环境与市场状况 - 物业管理行业上市热潮退却，港股上市物管公司数量从2023年起骤降至每年2家，行业总市值从2021年的5851.7亿港元萎缩至2025年10月的2840.2亿港元[12] - 行业出现大规模整合，2021年公开可查的物管公司并购交易金额超过300亿元人民币，头部公司通过并购将业务延伸至城市管理、商业管理等领域[5] - 资本市场估值逻辑转变，从追求"大而强"转向注重造血能力与股东回报，如华润万象生活市值突破900亿港元，成为行业龙头[16] - 奥联服务在管规模相对较小，截至2025年7月共有269个在管项目，在管面积为2452.1万平方米，在行业中属于"蚊型"公司[17]

公司股份回购 - 公司于2025年10月13日进行股份回购 [1] - 回购股份数量为30万股 [1] - 回购金额为186万港元 [1]

9月二手房市场成交量价表现 - 9月中介口径80城二手住宅成交量指数环比下降10%，但同比增长19%，三季度整体增长19%，略高于二季度的17% [1] - 9月备案口径15城二手房成交面积环比上升6%，同比增长9%，但三季度整体增长3%，显著低于二季度的11% [1] - 9月中金同质性二手住宅成交价格指数环比下降1.7%，三季度月均环比降幅为1.7%，大于二季度的月均环比降幅1.4% [1] - 9月二手房成交议价空间环比抬升25个基点至8.91% [1] 二手房市场供给与卖家预期 - 9月中金监测的130城二手住宅挂牌套数环比增长0.4%，增速与8月持平，挂牌量持续小幅增长 [1][2] - 9月重点城市同质性挂牌价格指数环比下降1.5%，三季度月均环比降幅为1.3%，大于二季度的1.2% [2] - 9月存量调价房源的平均调价幅度为-5.24%，高于8月的-5.03%，且已连续两月超过去年二、三季度市场平均水平 [2] 住房租赁市场表现 - 9月中金同质性挂牌租金指数环比下降0.8%，降幅较8月的0.5%有所走阔 [3] - 9月待租周期边际基本持平为2.12个月，8月为2.11个月 [3] - 受挂牌价下行影响，9月租售比继续抬升2个基点至2.33% [3] 行业前景与政策期待 - 四季度住房交易量同比及房价走势或仍面临压力，因成交量同比基数将走高且二手房供给持续上行 [1][2] - 行业亟待存量房收储和城中村改造等对供需结构有持续改善效果的政策切实落地 [1][2] 投资建议与关注标的 - 继续看好3-6个月地产板块风险收益，关注基本面扎实的标的如华润置地、建发国际、滨江集团、招商蛇口 [4] - 考虑流动性条件潜在优化，可适度布局低估值标的如绿城中国、新城控股、保利置业 [4] - 多元板块推荐业绩成长性领先或股息收益率具吸引力的股票，包括华润万象生活、恒隆地产、太古地产 [4]

行业投资评级与核心观点 - 投资建议为逢低配置地产股，当前地产板块估值偏低 [5] - 核心观点认为前期政策效果显现叠加需求旺季，基本面有望逐步修复，但鉴于当前房价压力，预期后续政策仍有加码空间以带动地产实现止跌回稳 [5] 市场行情回顾 - 本周（10月4日-10月10日）申万A股房地产板块涨跌幅为-0.8%，在各板块中位列第23 [1][19] - 本周恒生港股房地产板块涨跌幅为+1.3%，在各板块中位列第4 [1][19] - 本周恒生物业服务及管理指数涨跌幅为+0.7%，相对恒生中国企业指数（-3.1%）和沪深300指数（-0.5%）的相对收益分别为+3.8%和+1.2% [1][24] 土地市场表现 - 本周全国300城宅地成交建面333万㎡，单周环比下降56%，单周同比下降82%，平均溢价率为4% [1][27] - 2025年初至今，全国300城累计宅地成交建面30756万㎡，累计同比下降9.9% [1][27] - 年初至今权益拿地金额前五的房企为中海地产（563亿元）、绿城中国（554亿元）、保利发展（446亿元）、建发房产（400亿元）和滨江集团（347亿元） [1][27][29][31] 新房市场成交 - 本周47个城市商品房成交151万方，成交量环比下降57%，同比下降33%，整体处于季节性低位 [2][32] - 分城市能级看，一线城市周环比下降72%，周同比下降39%；二线城市周环比下降61%，周同比下降28%；三四线城市周环比下降41%，周同比下降35% [2][32] - 8月新房售价环比下降0.3%，环比跌幅持平，同比下降3.0%，同比降幅持续收窄，结合量价数据，行业景气度下行趋势有所放缓 [2] 二手房市场成交 - 本周22个城市二手房成交94万方，成交量环比下降33%，同比下降35%，低于去年同期水平 [2][40] - 分城市能级看，一线城市周环比下降46%，周同比下降45%；二线城市周环比下降10%，周同比下降30%；三四线城市周环比下降40%，周同比下降25% [2][40] - 8月二手房售价环比下降0.6%，环比降幅略有扩大，同比下降5.5%，同比降幅持续收窄，结合量价数据，景气度呈现底部企稳迹象 [2] “双节”假期楼市表现 - 国庆中秋假期45个重点监测城市新房成交备案面积为65.49万平方米，环比大降81%，同比下降20%，较今年五一假期下降16% [3][11][14] - 一线城市假期成交同比上涨53%，较五一假期小幅下滑6%，显现止跌企稳态势，其中上海（+1156%）、北京（+52%）、深圳（+21%）同比保持增长 [3][11][12] - 二线城市假期成交同比下降44%，较五一假期下降32%；三四线城市同比下降23%，较五一假期下降8%，表现好于二线城市 [3][11][12][14] 房企销售表现 - 2025年1-9月百强房企全口径销售额24948亿元，累计同比下降12.8%，较1-8月（-13.8%）的跌幅缩小1.0个百分点 [4][15] - 9月单月百强房企全口径销售额2661亿元，环比上升20.8%，同比下降2.8%，较8月单月同比（-19.2%）显著改善 [4][15] - 建发、越秀、金茂、国贸等二梯队房企1-9月销售额累计同比保持正增长，招商蛇口、绿城、建发、金茂9月单月实现同比正增长 [4][15] 行业政策动态 - 多地出台楼市支持政策，如重庆推广房票安置制度并鼓励开发商提供折扣，南京上调单缴存人公积金贷款最高额度至80万元，绍兴上调家庭公积金贷款最高额度至130万元等 [51][53] - 浙江发布指导意见明确新时期住房保障工作基本原则，包括坚持租购并举、以租为主，坚持盘活存量、优化增量等 [51] - 成都对住宅各类附属空间的水平投影面积占比提出限制，宁乡实施住房消费补贴和强化公积金支持 [51][53] 重点公司动态 - 部分房企9月销售表现亮眼：绿城中国合约销售金额128亿元，同比+20.75%；招商蛇口合约销售金额167亿元，同比+16.30%；中国海外发展合约销售金额202亿元，同比+7.2% [54][55] - 多家公司进行股份回购：招商蛇口累计回购金额达4.30亿元；贝壳-W在多个交易日进行回购，例如10月9日耗资500万美元回购81.41万股 [54][56][57] - 新城控股境外子公司完成发行1.6亿美元无抵押固定利率债券，票面年息11.88% [54] 行业估值水平 - 覆盖公司估值数据显示，部分重点公司如保利发展、招商蛇口、建发国际集团、贝壳-W、华润万象生活等获得“买入”评级 [63] - A股地产、港股地产及港股物业的PE-TTM历史序列图表展示了行业当前的估值水平及其与历史均值的对比 [59][61][63][65]

回购计划概况 - 公司于2025年4月27日通过董事会和监事会审议通过股份回购方案，拟使用自有资金以集中竞价交易方式回购部分A股股票，用于员工持股计划或股权激励 [2] - 初始回购资金总额计划不低于1000万元且不超过2000万元，回购价格上限最初设定为不超过13.96元/股 [2] - 在2024年度权益分派实施后，回购价格上限调整为不超过13.78元/股，后于2025年9月26日经董事会审议进一步上调至16.79元/股 [2] 回购实施进展 - 截至2025年9月30日，公司已实施回购150,000股，占公司总股本的0.07% [3] - 此次回购的最高成交价为13.08元/股，最低成交价为12.04元/股，成交总金额为1,878,800元（不含交易费用） [3] - 公司表示后续将依据市场情况持续推进回购计划，并按要求及时履行信息披露义务 [3]

公司基本信息 - 公司名称为上海逸均实业有限公司 [1] - 法定代表人为费逸 [1] - 注册资本为10万人民币 [1] - 公司于近日成立 [1] 公司经营范围 - 经营范围涵盖金属制品修理及金属材料销售 [1] - 业务包括物业管理、家具销售及家居用品销售 [1] - 涉及五金产品零售与批发 [1] - 提供信息咨询服务及技术服务、技术开发等技术相关活动 [1] - 包含厨具卫具及日用杂品研发 [1] - 经营电气设备、机械设备和电子元器件与机电组件设备销售 [1] - 业务涉及技术进出口和货物进出口 [1] - 包括组织文化艺术交流活动和摄影扩印服务 [1]

许家印个人资产处置进展 - 香港高等法院对许家印发出全球禁制令，禁止其处置全球范围内价值不超过77亿美元（约合人民币550亿元）的资产[1] - 法院指定中国恒大集团清盘人为许家印家族相关资产的接管人，接管资产清单明确覆盖三大核心类别：33家境外公司的权益、7个银行账户内的资金、以及私人飞机等贵重物品[1] - 清盘人接管的7个银行账户中，有3个是许家印个人名下直接持有，另外4个则通过4家境外公司间接持有，其中两家由许家印控制，两家实际控制人则是其前妻丁玉梅[5] 被接管资产的具体构成 - 被接管的33家境外公司注册地遍布香港、英属维尔京群岛、开曼群岛等地，持股结构各不相同，包括许家印直接持股、登记在丁玉梅名下、以及由其儿子持有的公司[8] - 除公司和账户外，清盘人接管的资产还包括分布在香港、英国和美国的多个物业，以及私人飞机、豪车、游艇等实物，例如两辆劳斯莱斯幻影[6] - 许家印与丁玉梅夫妇在2009年至2022年期间合计从恒大的分红已超500亿元人民币[1]，这笔利润以股息形式通过多层架构上划，最终流入由二人实际控制的离岸公司账户[2] 恒大集团剩余资产状况 - 恒大集团最核心的家底是截至2023年中约1.9亿平方米的土地储备，这些土地是债务重组和保交楼任务中最主要的筹码[11] - 恒大物业2024年实现营收127亿元、净利润10亿元，手握27亿元现金，但面临业主拒缴物业费等运营压力，难以成为债务解决方案的核心支撑[12] - 恒大汽车截至2024年6月30日总资产163.69亿元，负债却高达743.5亿元，资不抵债金额近580亿元，现金仅剩3900万元，2024年上半年营收仅4913万元，同比暴跌76%[12] 家族信托与债务对比 - 许家印夫妇曾在美国设立规模高达23亿美元（约合人民币163.8亿元）的单一家庭信托基金，但该信托可能被击穿，法院认定许家印对相关资产具有实际控制权[13] - 清盘人已正式向美国特拉华州法院提交申请，要求依据欺诈性转移条款撤销该笔23亿美元家族信托，目前该案已进入证据交换阶段[14] - 截至2025年7月31日，清盘人共收到187份债权申报，总额高达约3500亿港元，而目前被冻结的资产价值约550亿元，远远不足以覆盖债务[10] 丁玉梅生活费安排 - 英国法院批准了丁玉梅每月2万英镑（约人民币19万元）的生活费豁免，以保障基本生活需求，这属于资产冻结程序中的常规安排[19] - 该生活费安排具有法律效力，非经法定程序不得随意变更，如果清盘人意图调整，必须向英国法院提出申请并取得新的批准[19]

住房城乡建设领域改革深化 - 深化住房和房地产领域改革，加快构建房地产发展新模式，完善住房供应体系，改革开发、融资、销售等基础性制度，建立人房钱要素联动新机制[2] - 深化城市建设领域改革，健全城市体检和城市更新一体化推进新机制，建立城市建设运营投融资新体系，构建城市高效治理新模式[2] - 深化建筑领域改革，加快新一代信息技术与建筑业深度融合，推进建筑信息模型技术全领域全过程应用，培育智能建造产业新集群[2] 房地产市场发展现状 - "十四五"期间全国累计销售新建商品住宅面积达50亿平方米，存量住房市场规模持续扩大[4] - 目前全国有15个省区市二手住宅交易量超过新房[4] - 全国房地产白名单项目贷款审批金额已超过7万亿元，有力保障商品住房项目建设交付[12] 城市体检与更新进展 - 目前全国297个地级以上城市和150多个县级市已全面开展城市体检工作[3] - 已在70多个城市开展历史建筑保护利用试点，更新改造老厂区、老商业区等老旧街区[14] - 有50片历史文化街区和10条老街成为国家级旅游休闲街区[14] 住房品质提升措施 - 建"好房子"重点抓好标准、好设计、好材料、好建造、好运维5个方面[6][7] - 正在研究让老房子通过改造成为"好房子"[8] - 全国强制住宅项目规范有14项提升要求，包括层高从2.8米提高到不低于3米，4层以上加装电梯，楼板隔音要求降低10个分贝[9] 行业监管与权益保护 - 对违法违规损害群众利益的企业坚决查处，不让其金蝉脱壳[5] - 全国750多万套已售难交付住房实现交付，有力维护购房人合法权益[5] - 实施物业服务提升行动，解决群众有感的关键小事[10] 未来发展规划重点 - 房地产市场平稳健康发展根本取决于人、房、地、钱4类要素资源配置效果，指导各地以人定房、以房定地、以房定钱[11] - 将重点抓好高质量开展城市更新、高效能推进城市治理、高水平编制"十五五"规划三件事[16] - 住房城乡建设领域整体实现从跟跑到并跑，不少领域已实现领跑[13]

行业整体态势 - 2025年物业行业处于深度调整期，面临规模增长停滞、营收增速降至5%以下、利润下滑及现金流压力加剧等挑战 [1] - C端、B端、G端三类客户需求整体承压，行业亟需重新审视定位并探索转型升级新路径 [1] C端市场动态 - 业主更换物业意愿提升，业委会组建加速物业更换，企业主动退出项目现象显著增多，2025年7-8月公开披露主动撤场项目近50个 [2][3] - 物业费下调是导致企业退出的主要原因，例如滨江物业因物业费从2.8元/月/㎡下调至2.2元/月/㎡而撤出万固珺府项目 [3] - 2023年至2025年中期，35家上市物业服务企业累计退出管理面积超8亿平方米，其中四成企业退盘面积超过千万平方米，彩生活、世茂服务退盘规模居前，分别达1.5亿平方米和1.3亿平方米 [5] - 企业加快探索“透明产品”、“弹性定价”、“公信管理”以解决传统包干制模式下的问题 [7] - 银发经济、宠物经济、单身户家庭构成C端结构性机会，预计2035年老龄化人口占比30%，2030年宠物家庭渗透率30%，2025年单身户家庭占比超25%，三十强物企中半数已布局宠物经济，提供宠物寄养服务的企业占比达43% [7] B端市场动态 - 近5成企业缩减预算，缩减比例普遍在5%以内，倒逼物业企业提升服务效率、优化运营模式 [9] - 甲方为降本推动外包转自营，其中绿植服务转自营需求最高 [9] - 能源管理和空间管理呈现结构性机遇，2025年行政外包需求中二者增长幅度最为显著，分别达11%和12%，超30%的百强物企已在此领域深度布局 [11] - 行业聚焦TMT、高端制造、能源电力等“新动能”领域，头部企业拓展成效显著，如万物梁行中标华住集团全球总部、宁波吉利汽车研究院 [14] - 高潜客户项目对营收贡献显著，中海物业上半年新增外拓千万级项目年合约金额均值达2320万元，同比提升16.6%，保利物业、远洋服务落地千万级以上项目分别达11个和9个 [15] G端市场动态 - 高校、医院和公园/场馆是重要布局业态，百强物企中逾70%已进入医院服务领域，头部企业推出聚焦医院后勤的子品牌 [17] - 医保结算提速将缓解医院回款压力，改善医院物业服务企业的应收账款问题 [20] - 公园和场馆业态处于快速发展阶段，截至2023年全国公园达2.8万个，总面积69.2万公顷，2024年全国各类场馆数量达484.2万个，总面积约42.3亿平方米 [21] - 各地出台政策推动公园、场馆“自我造血”，例如深圳虹桥公园通过IP打造和商业运营，累计接待游客102万人次，“十一”期间接待游客达15万人次，同比增长30%，带动周边商圈消费增长约40% [22] 企业应对策略与未来展望 - 领先企业聚焦一二线城市优质项目，优化客户结构，推进服务标准化与品牌化，加大智慧化与AI应用，积极探索“价值交换”、“跟随出海”等新模式 [22] - 物业服务未来将从规模驱动转向质量与效率双轮驱动，具备精细化运营、资源整合与科技赋能能力的企业有望构建可持续竞争壁垒 [22]

居民反映的物业服务核心痛点 - 物业强制收费、捆绑或变相收费、服务价高质低是居民关注的焦点 [2] 强制收费问题 - 物业公司未经业主大会同意在小区内划设收费停车位，例如辽宁阜新市西山花园小区要求业主缴纳每月约100元停车费，否则车辆不能进入 [3] - 物业公司收费行为缺乏透明度，未按《辽宁省物业管理条例》规定对服务事项、收费标准等进行公示 [3] 捆绑收费问题 - 物业公司采取停止供电等方式催交物业费，例如昆明市某小区物业因业主拖欠物业费和电费而停止供电 [4] - 物业公司代收电费时要求业主必须同时结清物业费，存在捆绑收费行为 [4] 服务价高质低问题 - 湖北随州市圆梦星光城小区按当地最高服务等级标准收取物业费，但存在电梯长期失修、步梯间垃圾堆积、消防设施缺失等服务质量问题 [5] - 业主因对服务质量不满意而拒交物业费，导致物业服务陷入恶性循环，业主委员会已下达解聘通知书但更换进程受阻 [5] 行业监管与问题解决措施 - 多地住建部门介入调查物业违规收费问题，并开通12345热线、官方网站等投诉渠道 [6] - 阜新市对全市145家住宅物业服务企业开展信用等级评定，定期发布红黑名单作为选聘重要依据 [6] - 官渡区住建局向160多家物业公司发送工作清单，要求对照收费、安全等风险点进行自查 [6] - 武汉市实施物业服务质量提升行动，开展突出问题专项整治 [6] - 建立业委会、居委会、物业企业三方联动机制，推动小事快办、急事速办、难事联办 [7] - 引导业主通过保存证据、向主管部门投诉或法律途径维权，物业公司也可通过诉讼或仲裁催交合理物业费 [7]