科技赋能与服务标准化 - 智能巡检机器人可自主识别楼道堆物、消防通道堵塞等安全隐患[1] - 手机APP报修系统实现业主上传照片、工单自动派发至最近技术人员[1] - 某物业企业将服务细分为186个标准化动作，明确规范垃圾桶清洗频次到电梯检修周期[1] 服务内涵的延伸与深化 - 服务从传统“四保一服务”升级为全生命周期社区服务，如北京物业开设老年课堂每周吸引上百位老人参与[1] - 物业组织亲子活动成为社区凝聚力纽带，并提升应急管理能力，如在疫情期间成为社区防疫第一道防线[1] - 暴雨天气中物业团队彻夜值守巡查排水系统，业主认为好物业是危难时刻最可靠的邻居[1] 社区生态共建与角色转变 - 互联网通过线上投票、意见征集等功能让业主直接参与社区规则制定和公共设施改造决策[3] - 某老旧小区改造中，物业通过平台收集建议，将“绿化改停车位”方案调整为“立体车库+垂直绿化”[3] - 模式让物业从“管理者”转变为“协调者”，业主从“被服务者”升级为“社区主人”[3] 互联网化转型与营销 - 行业决定借助互联网进行转型升级，以线下为基础，互联网为渠道[5] - 通过小程序搭建商城，通过公众号进行推广，通过社群进行精准营销[5] - 最终实现“互联网化营销”[5]

公司股价与交易表现 - 10月9日盘中股价上涨2.23%至11.93元/股，成交额7333.12万元，换手率2.95%，总市值26.99亿元 [1] - 当日主力资金净流出317.26万元，大单买入745.71万元（占比10.17%），卖出1062.96万元（占比14.50%） [1] - 公司今年以来股价上涨33.64%，近5个交易日上涨10.36%，近20日上涨6.14%，近60日上涨16.96% [1] - 今年以来公司两次登上龙虎榜，最近一次为9月29日，当日龙虎榜净买入1126.17万元，买入总计8234.16万元（占总成交额16.38%），卖出总计7108.00万元（占总成交额14.14%） [1] 公司财务与经营概况 - 2025年1-6月公司实现营业收入15.03亿元，同比减少12.88%，归母净利润7117.68万元，同比减少12.96% [2] - 公司主营业务收入构成为：基础业务87.79%，城市服务8.22%，创新业务3.86%，其他(补充)0.13% [1] - 公司A股上市后累计派现3.81亿元，近三年累计派现1.97亿元 [3] 股东结构与机构持仓 - 截至2025年6月30日，公司股东户数1.42万，较上期增加29.57%，人均流通股14998股，较上期减少22.87% [2] - 同期十大流通股东中，东方红远见价值混合A（010714）为第六大股东，持股273.36万股，较上期增加26.41万股 [3] - 招商品质发现混合A（011690）新进为第十大流通股东，持股129.09万股，南方中证房地产ETF发起联接A（004642）退出十大流通股东 [3] 公司基本信息与行业分类 - 公司全称为新大正物业集团股份有限公司，成立于1998年12月10日，于2019年12月3日上市 [1] - 公司主营业务涉及智慧城市公共建筑及设施管理，提供综合物业管理服务、专业管理服务和增值服务 [1] - 公司所属申万行业为房地产-房地产服务-物业管理，概念板块包括增持回购、微盘股、小盘、智慧城市、低空经济等 [2]

公司上市申请与业务概况 - 国信服务于2025年9月30日向港交所提交上市申请，独家保荐人为复星国际资本 [2] - 公司成立于2006年，是广东及湖南省内的综合物业管理及代理服务供应商，服务主要包括物业管理服务、物业代理服务及增值服务 [2] - 公司于2024年1月1日收购湖南智达物管，将业务扩展至湖南省，并于2025年4月收购无锡蓝盾物管50%股权，将市场版图扩展至江苏省 [2] 行业发展规模与趋势 - 中国物业管理行业在管面积由2019年的302亿平方米增加至2024年的407亿平方米，复合年增长率为6.1%，预计至2029年将达467亿平方米，复合年增长率为2.8% [3] - 行业收益由2019年的人民币10534亿元增长至2024年的人民币18221亿元，复合年增长率为11.6%，预计至2029年将达人民币26355亿元，复合年增长率为7.7% [6] - 住宅物业占行业在管面积大部分，2024年达299亿平方米，预计2029年增至333亿平方米，复合年增长率为2.1% [3] 重点区域市场分析 - 大湾区物业管理行业收益由2019年的人民币1807亿元增长至2024年的人民币4556亿元，复合年增长率为20.3%，预计至2029年将达人民币8350亿元，复合年增长率为12.9% [7] - 湖南省物业管理行业收益由2019年的人民币322亿元增长至2024年的人民币592亿元，复合年增长率为13.0%，预计至2029年将达人民币903亿元，复合年增长率为8.8% [8][10] - 2024年住宅物业管理服务收益占湖南省整体市场约69% [10]

行业投资评级 - 维持房地产及物管行业“看好”评级 [5] 报告核心观点 - “好房子”政策将开辟“新产品、新定价、新模式”的新发展赛道，推动房企经营模式由金融业转向制造业，并引领核心城市五重利好共振 [5] - 在货币宽松周期中，商业地产优势明显，优质商业地产价值重估已开始显现 [5] - 房地产板块表现强于大市，物业管理板块表现弱于大市 [5] 行业数据总结 新房成交量 - 上周（9.27-10.3）34个重点城市新房合计成交247.2万平米，环比下降0.6% [5][6] - 其中一二线城市成交237万平米，环比上升3.2%；三四线城市成交10.2万平米，环比下降46.3% [5][6] - 10月（10.1-10.3）34城一手房成交同比-28.4%，其中一二线同比-23.2%，三四线同比-58.5% [5][8][9] - 2025年国庆6天（10/1-10/6）21个重点城市新房成交40万平，同比下降22%，为2017-2024年平均成交量95万平的42% [5][14][15] 二手房成交量 - 上周（9.27-10.3）13个重点城市二手房合计成交71.6万平米，环比下降38.3% [5][18] - 10月截至上周累计成交同比上升417.4%，较9月同期环比下降87.5% [5][18] - 年初累计至今成交4508.5万平米，同比上升5.5% [5][18] 新房库存 - 上周（9.27-10.3）15个重点城市合计推盘121万平米，成交107万平米，成交推盘比为0.89倍 [5][28] - 25年7月-9月周成交/推盘比分别为0.95倍、0.98倍和0.75倍 [5][28] - 截至上周末（2025/10/3）15城合计住宅可售面积9043.4万平米，环比上升0.1% [5][28] - 3个月移动平均去化月数为25.9个月，环比上升1.1个月 [5][28] 行业政策和新闻跟踪 地产行业政策 - 多地推出房地产支持政策，合肥、云南加快推出“好房子”建设标准 [5][37] - 重庆推出“房票安置+需求分层”以落实购房、置换补贴 [5][37] - 合肥供给端建立土地供应热力图机制，编制“好房子”设计导则，需求端优化公积金贷款 [5][37] - 云南省加大住房补贴优惠力度、加大住房公积金支持力度、加大高品质“好房子”供给 [5][37] - 武汉提升公积金贷款额度，最高可贷150万元 [5][37] - 克而瑞发布9月房企销售数据：50家房企9月单月销售金额1,802亿元（-10%），单月销售面积976万平米（-17.3%） [5][37] 物管行业动态 - 万科物业发起第23届朴里节在全国百余城市、超3000个小区同步启动 [40] 公司动态跟踪 地产公司 - 招商蛇口拟向特定对象发行优先股，数量不超过8,200万股，用于保交付项目 [5][41] - 越秀地产获30亿港元循环贷款 [5][41] - 建发国际1-9月累计销售金额710.3亿元（+7.5%），销售面积275万平方米（-15.8%） [5][41] 物管公司 - 贝壳-W于9月29日至10月2日共耗资约2,000万美元回购股份约312.5万股 [44][45] 板块行情回顾 地产板块 - 上周SW房地产指数上涨3.01%，沪深300指数上涨1.99%，相对收益1.01%，板块表现强于大市，在31个板块中排名第4位 [5][46] - 当前主流AH房企25/26年PE均值分别为17.5/15.3倍 [5] 物管板块 - 上周物业管理板块个股平均下跌0.85%，相对收益-2.85%，板块表现弱于大市 [5][52] - 当前物管板块25/26年PE均值分别为13.8/12.5倍 [5] 投资分析意见 - 推荐好房子房企：建发国际、滨江集团、华润置地、绿城中国、中国金茂、建发股份 [5] - 推荐商业地产重估及低估值修复房企：新城控股、越秀地产、招商蛇口、龙湖集团、中海外发展、保利发展、华发股份 [5] - 推荐二手房中介：贝壳-W [5] - 推荐物业管理：绿城服务、华润万象、招商积余、保利物业、中海物业 [5]

公司治理变动 - 赵昱女士获委任为执行董事，自临时股东大会审议通过相关议案之日起生效 [1] - 赵昱女士自2025年10月8日起获委任为公司提名委员会成员 [1] - 李大龙先生自2025年10月8日起辞任公司提名委员会成员 [1]

公司治理变动 - 赵昱女士获委任为公司执行董事，自临时股东大会审议通过相关议案之日起生效 [1] - 赵昱女士自2025年10月8日起获委任为公司提名委员会成员 [1] - 李大龙先生自2025年10月8日起辞任公司提名委员会成员 [1]

股息派发信息 - 公司将于2026年1月14日派发中期股息 [1] - 本次股息对应截至2025年6月30日止的六个月期间 [1] - 每股派息金额为0.06784港元 [1]

公司概况与上市动态 - 国信服务控股有限公司为在大湾区及湖南提供物业管理及代理服务的公司，近期上载上市申请文件，是房地产市场泡沫爆破后近几年首家申请上市的物管公司[3] - 公司由集团主席梁赞文于2006年创办，总部设于佛山，是当地第四大市场参与者，但在大湾区物业管理及代理服务市场中份额仅为0.08%[3] - 公司控股股东为国信控股，该集团于1995年由梁赞文成立，主要在广东省从事物业发展[3] 业务构成与运营数据 - 公司三大业务为物业管理、物业代理服务与增值服务，2025上半年分别录得毛利1,320万元、1,131万元和514万元，占总毛利比重分别为44.5%、38.2%和17.3%[6] - 截至2025年6月底，公司拥有42项在管物业项目，总面积为540万平方米，住宅与非住宅物业管理服务毛利占比分别为58%和42%[6] - 公司业务高度依赖母公司，物业管理服务由母公司贡献的比例高达68.3%，物业代理服务收益与毛利在2025上半年全部由控股集团项目贡献[6][7] 财务业绩表现 - 公司业绩在2022至2024年持续录得盈利，纯利分别为2,018万元、2,808万元和3,733万元[4] - 2025上半年因一宗交通事故需向第三方作出赔偿，导致其他开支大增659%，期内盈利按年倒退25.4%至978万元[4][5] 行业市场环境 - 大湾区物管行业增长迅速，市场规模从2019年的1,807亿元增长至2024年的4,556亿元，复合年增长率达20.3%，远高于中国整体行业11.6%的增速[4] - 内地楼市持续疲软，中指研究院数据显示2025年9月百城二手住宅均价为每平方米13,381元，按月再跌0.7%，已连续41个月下跌[7] - 尽管广州全面取消住宅限购、深圳松绑限购和信贷审批，但戴德梁行估计整个大湾区2025年楼价最多跌5%[7] 同业比较与估值水平 - 物管行业龙头公司估值受压，例如中海物业（2669.HK）2025年上半年纯利7.7亿元，按年升4.3%，但预期今年市盈率仅为9.4倍[8] - 碧桂园服务（6098.HK）2025年上半年纯利倒退30.8%至9.97亿元，预期市盈率仅为8.9倍[8] - 当前投资者对物业管理板块热情减退，行业龙头预期市盈率已低于10倍，非龙头公司如国信服务的估值预计将更低[8]

物业费降价现象概述 - 全国多地小区物业费出现显著下调，部分城市空置房物业费折扣高达五成（即打对折），个别小区甚至出现“零元物业费”合同 [5] - 物业费降价潮并非近期开始，早在一两年前已有先例，形式多样，包括直接下调单价或为空置房提供折扣，幅度普遍在20%至35%之间，空置房折扣甚至可达30%至40% [7] - 物业公司采取降价策略以换取更高的费用收缴率和更稳定的现金流，从过去的“应收尽收”模式转向“保本求稳” [15] 物业费降价驱动因素 - 房地产市场低迷导致房屋空置率上升，业主对为空置房支付全额物业费抵触情绪强烈 [10] - 高空置率小区实际维护成本相对较低，成本与收费不对等成为业主与物业公司争执的导火索，部分地区出台空置房物业费减半等规定 [12] - 行业竞争白热化，新楼盘开发放缓导致增量市场萎缩，物业公司在存量小区市场内卷，为抢占市场份额采取“先降费，再谈服务”的价格战策略 [17] - 物业费收缴率成为突出问题，公司为避免耗费大量时间与金钱通过法律程序催收，选择主动降价以提高收缴率 [15] 业主与监管环境变化 - 业主尤其是年轻一代更善于组织集体力量与物业公司平等对话，并利用网络曝光服务问题施加舆论压力，例如武汉超过30个小区的物业费下调是业主通过协商博弈达成 [19][21] - 官方加强监管干预，部分地区取消物业费市场调节价，全部实行政府指导价，要求物业公司提供经认定的高标准服务（如24小时管家服务）才能收取最高等级费用 [23] - 针对“质价不符”、收费虚高投诉，官方出台惠民规定，简化费用抵扣流程（如凭水电费发票在社区盖章即可抵扣）并引入服务质量考评机制，不合格公司可能失去续约资格 [24][26] 物业行业战略转型 - 物业公司为弥补物业费收入缺口，积极拓展社区增值服务，业务范围扩大至社区团购、家政服务、公共区域广告招租、快递柜抽成及在小区内直接开店销售日用品等 [27][29] - “零元物业费”模式高度依赖社区商业变现能力，若商业运营失败无法产生足够利润覆盖成本，则可能重回收费模式，存在较大风险 [31] - 空置房折扣引发公平性质疑，常住业主认为全额缴费却因总收入减少导致服务打折有失公平，而支持方则认为高空置率小区公共设施未满负荷运行，降价可促使物业节省成本 [33]

公司上市基本信息 - 公司全称为中国国信服务控股有限公司，简称中国国信服务集团，已于2025年9月30日向港交所递交招股书，拟在香港主板挂牌上市 [1] - 独家保荐人为复星国际资本 [1] - 公司注册面值为每股股份0.00001美元 [1] 业务概况与市场地位 - 公司成立于2006年，是广东及湖南省内的综合物业管理及代理服务供货商，服务主要包括物业管理服务、物业代理服务及增值服务 [5] - 于2024年1月1日通过收购湖南智达物管将业务地域范围扩大至湖南省 [5] - 根据灼识咨询报告，于2024年按收入计，公司为总部设于佛山的第四大市场参与者，在大湾区物业管理及代理服务市场中位列前40强（市场份额0.08%），同时位居湖南省物业管理服务市场前50强（市场份额0.06%） [5] 财务表现 - 营业收入持续增长，截至2022年、2023年、2024年12月31日止年度及截至2025年6月30日止六个月，收入分别为人民币0.88亿元、1.15亿元、1.96亿元和0.89亿元 [10] - 同期净利润分别为人民币2018.4万元、2807.7万元、3904.1万元和1220.2万元 [10] - 收入构成中，物业管理服务是主要来源，在2025年上半年占总收入的48.6% [7] 运营规模 - 截至2025年6月30日，公司合约建筑面积为590万平方米，管理42个物业项目（包括24个住宅项目和18个非住宅项目），在管总面积合共540万平方米 [5] - 截至2025年6月30日止六个月，公司获委聘为三个项目交付物业代理服务 [5] - 于往绩期间，公司售出的住宅单位总面积约为240,000平方米，住宅单位及停车位的总值约为人民币20亿元 [5] 客户集中度 - 公司控股股东国信控股为其最大客户 [5] - 截至2022年、2023年、2024年12月31日止年度及截至2025年6月30日止六个月，来自控股股东集团公司开发物业的收入占总收入比例分别为100.0%、99.4%、73.8%和68.7%，显示客户集中度虽高但呈下降趋势 [6] 股权结构与管理层 - 上市前，公司由梁赞文先生通过国信控股持有100%股权 [7] - 董事会由7名董事组成，包括4名执行董事（董事长梁赞文先生、首席执行官梁君豪先生等）和3名独立非执行董事 [9] 上市中介团队 - 中介团队包括独家保荐人复星国际资本、审计师德勤、行业顾问灼识咨询等多家专业机构 [11]