行业转型核心观点 - 中国房地产市场正经历从投资品向消费品属性的深刻结构性转变，购房者关注点从升值潜力转向居住质量、配套设施和房屋质量 [1] - 住建部“十五五”规划确认了行业转型方向，未来将不再简单救市，而是通过数年时间逐步出清旧债、库存和旧模式 [1][2] - 行业将遵循“债务出清与库存消化”、“市场企稳”、“结构重塑”三步走路线，当前处于第一步向第二步过渡的交界点 [3][4][5][7] 市场现状与数据 - 截至2025年11月，全国百城新建住宅去库存周期已达到27.4个月，创历史新高，显示库存压力巨大，市场消化速度缓慢 [1] - 正常的去库存周期应在12到18个月之间，当前27.4个月的水平意味着仍有巨大的库存消化空间 [4] 政策路径与行业调整 - **第一步：债务出清与库存消化**：政府将通过地方政府和国企收购存量商品房用作保障房和安置房，以帮助房企回笼资金并消化库存 [3] - **第二步：市场企稳**：政府将根据“以人定房、以房定地”原则调整土地供应，即依据城市人口和住房需求决定供地，避免过度建设 [4] - **第三步：结构重塑**：城市间、地段间、楼盘间的分化将加剧，有人口、产业、财政支撑且品质优良的区域将脱颖而出 [4] 未来购房者决策关键指标 - **指标一：人口与产业**：购房需关注城市或地区的人口吸引力与产业支撑，人口流入、产业发展的地区房产更具长期价值保障 [7] - **指标二：生活配套**：学校、医院、交通等配套设施直接关系到生活质量和房产的使用价值与交易价值 [7] - **指标三：房屋质量与开发商实力**：在经历烂尾楼问题后，购房者更关注开发商信誉、历史记录及房屋本身质量 [8] 行业长期趋势与影响 - 房价增长空间将大幅受限，未来年均增速可能降至0%到3%左右，部分区域甚至可能下降，房产作为快速致富工具的时代已结束 [11] - 房产的使用价值将愈发重要，居住条件、环境、交通便利性等成为主要考量因素 [11] - 城市分化显著：一二线城市因人口增长和产业发展，房产相对稳定；三四五线城市因人口流出和产业单一，可能面临更大价格压力 [12] - 新房供给减少将提升位置好、房龄较新的二手房的重要性 [12] - 房地产行业对经济增长的驱动作用减弱，政府将更多依靠科技、制造、服务等其他产业 [12] 对市场参与者的建议与展望 - 对房企而言，需依靠房屋质量与地段吸引力来竞争，而非依赖房价上涨收益 [8][11] - 对购房者而言，需基于真实居住需求，量力而行，选择有人口吸引力、配套完善、开发商实力强的房产，避免过度杠杆 [16] - 转型是逐步过程，到2028-2029年变化将更为明显，决策需具备长期眼光 [16] - 未来市场将趋于理性和稳定，房产将主要作为重要的生活资产 [16]

核心观点 央行通过下调结构性货币政策工具利率、扩大工具范围与规模、降低商业用房首付比例等一系列措施，实施定向宽松的货币政策，旨在精准支持实体经济重点领域和薄弱环节，降低综合融资成本，并传递稳定市场预期的信号，同时为后续全面降息降准预留了政策空间 [1][2][5] 结构性货币政策工具利率下调 - 央行下调各类结构性货币政策工具利率0.25个百分点，调整后支农支小再贷款、科技创新与技术改造再贷款、碳减排支持工具等多数工具的一年期利率将从1.50%降至1.25% [1] - 此举旨在降低银行从央行获取再贷款资金的成本，激励银行以更低利率向小微企业、科技创新、绿色转型等重点领域发放贷款，从而降低实体经济综合融资成本 [2] - 再贷款利率下调会降低商业银行从央行获取资金的成本，理论上银行有动力降低对企业和个人的贷款利率，尤其是小微企业、“三农”等再贷款支持领域，同时可能为存款利率下调打开空间 [2] 结构性货币政策工具扩容 - 央行扩大了5项结构性货币政策工具的规模或适用范围，重点支持科技创新、民营企业、绿色发展、消费等领域 [2] - 具体措施包括：将支农支小再贷款与再贴现打通使用并增加额度，单设民营企业再贷款；增加科技创新和技术改造再贷款额度并扩大支持范围，将研发投入水平较高的民营中小企业等纳入支持领域；合并设立科技创新与民营企业债券风险分担工具；拓展碳减排支持工具的支持领域；拓展服务消费与养老再贷款的支持领域 [3] - 政策扩容释放了明确的金融支持特定产业的信号，有助于提振经营主体信心，稳定和引导市场预期，吸引更多社会资本进入相关行业 [3] - 有三项政策提及民营经济，央行特别指出将加大对民营中小微企业的金融支持力度，以改善民营中型企业融资可得性相对较弱的状况 [4] 全面降息降准的潜在空间 - 央行指出，从法定存款准备金率看，目前金融机构的平均水平为6.3%，降准仍有空间 [5] - 从政策利率看，外部约束方面人民币汇率比较稳定且美元处于降息通道，汇率不构成很强约束；内部约束方面银行净息差已连续两个季度保持在1.42%并出现企稳迹象，且2026年有规模较大的长期存款到期重定价，为降息创造了空间 [5] - 此次下调再贷款利率有助于降低银行付息成本、稳定净息差，为降息创造了一定空间，央行未来将继续综合施策促进社会综合融资成本低位运行 [5] - 有市场分析预计，在先行下调结构性工具利率后，年内央行有可能下调政策利率20—30个基点 [5] 商业用房购房政策调整 - 央行会同金融监管总局将商业用房购房贷款最低首付比例下调至30%，以支持推动商办房地产市场去库存 [6] - 此前商业用房的首付比例普遍在50%左右，商业用房在当前房企库存中的占比约为20%—30% [6] - 降低首付比例可以降低商业用房购房首付成本，有利于房企进一步去库存和资金回笼，满足零售消费和商务服务经济发展的需求 [6] 汇率政策与风险管理 - 央行重申保持人民币汇率在合理均衡水平上基本稳定的立场，预计人民币汇率将继续双向浮动、保持弹性 [7] - 央行将持续完善人民币跨境使用政策安排，支持金融机构丰富完善汇率避险产品，提升外贸企业应对汇率波动的能力 [7] - 将鼓励金融机构提升汇率避险服务水平，丰富汇率避险产品，为企业提供成本合理、灵活有效的汇率风险管理工具 [8] - 外汇管理部门将持续加强汇率风险中性理念宣传，发布典型案例，并引导金融机构建立健全服务企业汇率避险长效机制 [8]

核心观点 - 中国央行应继续实施适度宽松的货币政策，包括降准、降息和结构性货币政策，以消除负向产出缺口、促进物价合理回升，预计2026年将继续降准降息 [2][3] - 当前存在多个因素会弱化宽松货币政策的传导效率，需及时调整以提高效率并增强宏观政策取向一致性 [2][3] 宏观经济与政策背景 - 2025年中央经济工作会议指出，要继续实施适度宽松的货币政策，把促进经济稳定增长、物价合理回升作为重要考量，灵活高效运用降准降息等多种政策工具 [2] - 中国2025年全年CPI与2024年持平，明显低于2%左右的目标涨幅 [2] - 截至2025年12月，月度PPI同比增速已经连续39个月为负 [2] - 截至2025年三季度，季度GDP平减指数已经连续10个季度为负 [2] - 当前物价水平明显低于合理目标，意味着经济增速低于潜在水平 [2] 2026年货币政策预期与考量 - 预计中国央行在2026年将会继续降准降息 [3] - 考虑到当前金融市场并不缺乏流动性，缺乏的是贷款需求，因此降息的必要性高于降准 [3] - 由于物价指数低迷，实际贷款利率显著高于名义贷款利率，降息有助于带动实际贷款利率下行，提振贷款需求 [3] - 当前人民币兑美元汇率面临一定程度的升值压力，这给中国央行拓展了降息空间 [3] 影响货币政策传导效率的因素 - 货币政策的传导效率与经济周期的阶段有关，在经济增速下行时期效力有所下降，可能面临零利率下限和流动性陷阱 [3][4] - 货币政策的传导效率与家庭、企业等微观主体的资产负债表状况有关，若资产负债表因冲击（如房地产价格下行）受损，传导效率将明显下降 [4] - 货币政策的传导效率与商业银行的抵押品质量有关，抵押品质量下降通常与银行信贷增速下降甚至信贷收缩直接相关 [5] - 房地产长期是中国商业银行体系最重要的抵押品，随着房地产价格从2021年起开始向下调整，商业银行总体信贷增速也转为处于下降之势 [5] - 货币政策传导效率也与结构性货币政策的实施有关，结构性货币政策兼具扩总量与调结构的特点 [6] 政策建议 - 加强财政货币政策的协调配合，建议实施更加积极的财政政策，提高广义赤字率占名义GDP比率，积极财政政策与宽松货币政策的组合能最大程度发挥协同作用 [6] - 加大稳定房地产市场的力度，包括加大收购商品房重点用于保障性住房的力度、进一步取消一线城市的限购限贷措施、积极有序化解系统重要性房地产开发商的债务风险等 [7] - 中央政府应增加不同期限的国债发行规模，此举具有为扩张性财政政策提供资金保障、为商业银行体系补充新的优质抵押品、完善国债收益率曲线、助力化解风险以及推动人民币国际化等多重意义 [7][8] - 中国央行应优化结构性货币政策体系，在厘清政策边界的前提下进一步提高效率，建议逐渐停止使用规模较小的政策，并关注其对政策关注领域之外企业信贷可得性与成本的影响 [8] - 继续推出新型政策性金融工具，该工具是介于政策性金融与商业性金融之间的创新金融手段，具有财政政策与货币金融政策相结合的特点，有助于支持重大基础设施建设并促进经济结构转型 [8][9]

数据资产概念与政策背景 - 数据资产被定义为“企业持有并可带来经济利益的、具有识别性和可度量性的‘数据资源’”，是数字经济时代出现的新型资产形态[1] - 数据资产的核心内容包括数据权属的确定、数据资产的定价、数据的交易流通[2] - 数据资产具备无形性、依托性、可共享性和可加工性等特征[2] - 数据资产的形成需要满足数据权属明确、具有价值且能够定价计量、通过交易可实现经济效益等必要条件[2] - 数据资产化是构建数据要素市场的关键与核心，旨在使数据在市场上流通交易并带来经济利益[1] - 2022年12月，政府颁布《关于构建数据基础制度更好发挥数据要素作用的意见》，确立了数据基础制度的框架[1] 数据资产度量方法 - 企业数据资产的度量方式为：企业数据资产 = ln(市场价值 － 固定资产 － 金融资产 － 无形资产)[1] - 该概念最早于1974年由美国学者R.彼得森提出，其内涵和外延随数字经济发展不断扩展[1] 数据集概况 - 数据名称为“上市公司数据资产（2003-2024年）”[3] - 数据年份覆盖2003年至2024年[3] - 数据范围为中国A股上市公司[3] - 数据主要来源于上市公司年报[3] - 数据包含交易性金融资产、衍生金融资产、固定资产净额、无形资产净额、总市值、企业数据资产等关键指标[1] 示例公司数据资产趋势（以平安银行为例） - 2003年，公司（当时为深圳发展银行）总资产为925.2亿元[2] - 2006年，公司总资产增长至1752亿元[2] - 2010年，公司总资产达到4010亿元[2] - 2014年，公司（已更名为平安银行）总资产突破1万亿元，达到10040亿元[2] - 2020年，公司总资产增长至26110亿元[2] - 2022年，公司总资产进一步增至32420亿元[2] - 2024年，公司总资产为32940亿元[2] - 从2003年至2024年，示例公司的总资产规模呈现持续增长趋势[2]

中国人民银行发布支持实体经济高质量发展的金融政策 - 核心观点：中国人民银行推出两方面政策措施，一方面下调结构性货币政策工具利率以激励银行信贷投放，另一方面完善并加大结构性工具支持力度以助力经济结构转型 [1] 货币政策工具利率调整 - 下调各类结构性货币政策工具利率0.25个百分点，例如一年期再贷款利率从1.5%降至1.25% [2] 支农支小及民营企业信贷支持 - 合并使用支农支小再贷款与再贴现额度，并增加支农支小再贷款额度5000亿元 [2] - 在总额度中单设一项额度为1万亿元的民营企业再贷款，重点支持中小民营企业 [2] 科技创新与技术改造金融支持 - 将科技创新和技术改造再贷款额度从8000亿元增加4000亿元至1.2万亿元 [2] - 将研发投入水平较高的民营中小企业等纳入该再贷款的支持领域 [2] 债券融资风险分担工具整合 - 合并管理民营企业债券融资支持工具和科技创新债券风险分担工具，合计提供再贷款额度2000亿元 [2] 绿色金融工具拓展 - 拓展碳减排支持工具的支持领域，纳入节能改造、绿色升级、能源绿色低碳转型等更多具有碳减排效应的项目 [2] 服务消费与养老金融支持 - 结合健康产业认定标准，适时在服务消费与养老再贷款的支持领域中纳入健康产业 [2] 商业房地产金融政策调整 - 会同金融监管总局将商业用房购房贷款最低首付比例下调至30%，以支持推动商办房地产市场去库存 [3] 汇率风险管理服务 - 鼓励金融机构提升汇率避险服务水平，丰富汇率避险产品，为企业提供成本合理、灵活有效的汇率风险管理工具 [3]

货币政策总体基调与目标 - 2026年将继续实施适度宽松的货币政策 加大逆周期和跨周期调节力度 以支持“十五五”开好局 [1] 结构性货币政策工具利率调整 - 下调各类结构性货币政策工具利率0.25个百分点 例如再贷款一年期利率从1.5%降至1.25% [3] 支农支小及民营企业信贷支持 - 合并使用支农支小再贷款与再贴现额度 并增加支农支小再贷款额度5000亿元 [3] - 在总额度中单设民营企业再贷款 额度为1万亿元 重点支持中小民营企业 [3] 科技创新与技术改造金融支持 - 增加科技创新和技术改造再贷款额度4000亿元 总额度从8000亿元提升至1.2万亿元 [3] - 将研发投入水平较高的民营中小企业纳入该再贷款支持领域 [3] - 合并设立科技创新与民营企业债券风险分担工具 合计提供再贷款额度2000亿元 [3] 绿色转型与特定产业金融支持 - 拓展碳减排支持工具的支持领域 纳入节能改造、绿色升级、能源绿色低碳转型等项目 [3] - 拓展服务消费与养老再贷款的支持领域 计划适时纳入健康产业 [3] 房地产市场与金融服务优化 - 会同金融监管总局将商业用房购房贷款最低首付比例下调至30% 以支持商办房地产市场去库存 [4] - 鼓励金融机构提升汇率避险服务水平 丰富产品以提供成本合理、灵活有效的风险管理工具 [4]

房地产行业的重要性与风险敞口 - 房地产是基础行业，涉及50多个行业，最高峰就业人口接近1亿人，产值占GDP的13% [1] - 房地产贷款占银行业贷款的25%，房地产融资占社会融资总额的20%左右 [1] - 目前上市银行房地产不良贷款率平均在4%左右 [1] “十四五”期间银行业处置房地产不良资产的主要措施 - **传统处置手段（基础保障）** - 通过诉讼、仲裁、强制执行抵押物等方式进行债权清收 [1] - 对仍有经营价值的房企实施贷款展期、利率下调、分期还款等债务重组安排 [1] - 接受债务人以房产、土地等资产抵偿债务，但银行需在2年规定期限内处置 [1] - 对确无回收可能的不良贷款，用拨备进行核销并从资产负债表中剔除 [2] - **批量转让与AMC协作（主流渠道）** - 将房地产不良资产打包转让给四大AMC（信达、长城、东方、中信）和地方AMC [3] - 采用反委托处置，银行转让资产后委托AMC继续处置并共享收益 [4] - 通过银团收购+重组模式，联合AMC设立专项基金进行“债权+股权”联合收购与重组 [4] - **资产证券化（创新工具）** - 常态化发行个人住房抵押贷款不良资产支持证券（ABS） [5] - 对商业地产不良资产实施资产证券化（CMBS） [5] - 针对出险房企未完工项目，发行以未来销售收入为还款来源的“保交楼”专项ABS [6] - **实质性重组与纾困（保交楼重点）** - 采用“AMC+代建+品牌输出”模式，由AMC解决债权债务并注入资金，专业平台提供管理服务 [7] - 通过“金融+产业”协同，联合房企、施工单位、地方政府进行产权、债务和管理重组 [7] - 银行参与设立房地产纾困基金，例如信达资本通过专项基金累计投放443亿元 [7] - **数字化与司法协同（效率提升）** - 通过阿里资产、京东法拍等线上平台直接销售抵押房产 [9] - 推行法拍房“带押过户”，买受人无需先行结清原贷款即可完成交易 [9] - 建立府院联动机制，协同解决烂尾楼复工、税费减免等问题 [9] - **政策支持与机制创新（制度保障）** - 出台“金融16条”，鼓励银行与AMC协作，支持“保交楼”贷款展期和重组 [9] - 建立城市房地产融资协调机制，形成项目“白名单”，贷款规模超7万亿元，支持近2000万套住房交付 [10] - 明确房地产不良资产风险分类新规，为处置提供依据 [11] “十四五”期间处置房地产不良资产存在的主要问题 - **不良资产规模激增与处置能力错配** - 2025年房企到期债务规模达5257亿元，部分中小银行房地产不良贷款率突破10% [13] - 专业处置机构数量不足，导致不良资产包平均流拍率达35% [13] - **抵押物价值缩水与变现困境** - 部分三四线城市房产价值缩水超40%，法拍房成交均价持续下滑 [14] - 三四线城市法拍房清仓率低至26.7%，工业用地、商业地产流拍率更高达70%以上 [14] - 约60%的抵押房产存在产权纠纷、租约绑定、欠缴税费等瑕疵 [14] - 处置周期区域分化加剧，东部沿海约15个月，中西部地区普遍延长至20个月以上，县域地区甚至达3年 [14] - **处置成本高企与效率低下** - 中西部地区传统诉讼+执行周期达18-24个月，超40%案件因程序问题延迟 [15] - 产权过户综合税费率达15%-25% [15] - 银行接受以物抵债后，闲置资产每月损耗约为评估价的0.15%-0.3% [15] - 约20%的抵押物因地理位置偏远、户型特殊等问题难以通过线上平台成交 [15] - **债务结构复杂与协同处置困难** - 出险房企平均涉及12-15家金融机构，债权债务交织，优先级划分困难 [17] - 施工方、购房者、金融债权人、政府等多方诉求不同，协调成本极高 [17] - “保交楼”专项借款与普通债权清偿顺序缺乏明确法律依据，影响资金使用效率 [17] - 部分项目存在股东与债权人身份混同，隐性担保、资金挪用等问题 [18] - **制度与法律体系不完善** - 破产重整中债权人受偿比例平均仅为28.7%，重整成功率仅35%左右 [19] - 约70%的三四线城市未有效落实“带押过户”政策 [19] - 部分银行通过“借新还旧”、“展期”等方式掩盖不良 [20] - 不良资产收益权转让中存在信息披露不充分的问题 [20] - **实质性重组与纾困瓶颈** - AMC资金投放能力有限，如信达资本专项基金累计投放443亿元，仅覆盖约5%的出险项目需求 [21] - 全国具备烂尾楼代建经验的房企仅30余家，难以满足1.2亿平方米停工项目需求 [22] - 重组后资产多为现房或准现房，市场消化能力有限，面临“盘活易、退出难”困境 [22] - 约25%的房企存在互保、联保，导致风险跨企业传导 [23] - **信息不对称与估值难题** - 资产信息分散且存在财务数据造假，尽职调查周期长达数周 [24] - 现有评估标准未充分反映区域分化特征，导致估值偏差 [25] - 表外融资、民间借款等隐性负债占比超30%，部分头部房企隐性负债规模超千亿元 [25] - 投资者信心不足导致资产包转让折价率持续扩大 [26] - **政策协同与执行偏差** - “金融16条”等政策缺乏统一实施细则，地方政府配套措施不到位 [27] - 50%的烂尾楼项目因部门协调不畅，复工审批周期超6个月 [27] - 各地区对“保交楼”项目税费减免、预售资金监管等政策执行存在差异 [28] - 银行面临监管考核压力，倾向于“快处置、快出表”，导致部分有盘活价值的项目被低价转让 [28] 总结性问题归纳 - **市场层面问题**：房地产行业深度调整导致资产流动性枯竭，价格持续下行形成“债务违约-资产贬值-处置亏损”的负反馈循环 [28] - **制度层面问题**：法律体系不完善，破产重整、债权清偿等规则不清晰，监管政策碎片化且执行标准不一 [28] - **银行层面问题**：风险识别能力不足，早期介入不及时，处置手段单一，缺乏实质性重组能力 [28] - **协同层面问题**：银行、AMC、政府、房企、施工单位等多方利益诉求差异大，缺乏有效协调机制 [28]

研发费用税前加计扣除政策不适用行业 - 政策明确规定烟草制造业、住宿和餐饮业、批发和零售业、房地产业、租赁和商务服务业、娱乐业以及财政部和国家税务总局规定的其他行业不适用研发费用税前加计扣除政策 [3] - 上述行业分类以《国民经济行业分类与代码（GB/4754 -2011）》为准并随之更新，目前最新版本为《国民经济行业分类与代码（GB/4754 -2017）》 [3] 不适用税前加计扣除政策的研发活动 - 企业产品（服务）的常规性升级不适用税前加计扣除政策 [5] - 对某项科研成果的直接应用不适用税前加计扣除政策 [5] - 企业在商品化后为顾客提供的技术支持活动不适用税前加计扣除政策 [5] - 对现存产品、服务、技术、材料或工艺流程进行的重复或简单改变不适用税前加计扣除政策 [5] - 市场调查研究、效率调查或管理研究不适用税前加计扣除政策 [5] - 作为工业（服务）流程环节或常规的质量控制、测试分析、维修维护不适用税前加计扣除政策 [5] - 社会科学、艺术或人文学方面的研究不适用税前加计扣除政策 [5] 研发费用会计核算与管理要求 - 企业应按照国家财务会计制度要求对研发支出进行会计处理，并按研发项目设置辅助账准确归集核算当年可加计扣除的各项研发费用实际发生额 [7] - 企业在一个纳税年度内进行多项研发活动应按照不同研发项目分别归集可加计扣除的研发费用 [7] - 企业应对研发费用和生产经营费用分别核算准确合理归集各项费用支出，对划分不清的不得实行加计扣除 [7] 国内旅客运输服务进项税抵扣规定 - 国内旅客运输服务的进项税抵扣限于与本单位签订了劳动合同的员工以及本单位作为用工单位接受的劳务派遣员工发生的国内旅客运输服务 [14][15] - 一般纳税人购进国内旅客运输服务除取得增值税专用发票和增值税电子普通发票外需凭注明旅客身份信息的航空运输电子客票行程单、铁路车票以及公路、水路等其他客票抵扣进项税额 [16] - 购买方为增值税一般纳税人的购进境内铁路旅客运输服务以电子客票（铁路电子客票）作为增值税扣税凭证，乘车日期在2025年9月30日前的铁路车票（纸质报销凭证）仍按原规定确定进项税额 [17] - 购买方为增值税一般纳税人的购进境内民航旅客运输服务按照电子行程单或增值税专用发票上注明的增值税税额确定进项税额，乘机日期在2025年9月30日前的纸质行程单仍按原规定确定进项税额 [17] 增值税申报表填写要求 - 纳税人购进国内旅客运输服务取得增值税专用发票的可抵扣进项税额在申报时填写在《增值税及附加税费申报表附列资料（二）》第1栏“（一）认证相符的增值税专用发票” [19] - 一般纳税人申报抵扣的电子发票（铁路电子客票）进项税额填写在《增值税及附加税费申报表附列资料（二）》“认证相符的增值税专用发票”相关栏次中 [20] - 一般纳税人申报抵扣的电子发票（航空运输电子客票行程单）进项税额填写在《增值税及附加税费申报表附列资料（二）》“认证相符的增值税专用发票”相关栏次中 [20] - 纳税人购进国内旅客运输服务取得增值税电子普通发票或注明旅客身份信息的航空、铁路等票据的可抵扣进项税额在申报时填写在《增值税及附加税费申报表附列资料（二）》第8b栏“其他”中 [20] - 《增值税及附加税费申报表附列资料（二）》第10栏“（四）本期用于抵扣的旅客运输服务扣税凭证”反映按规定本期购进旅客运输服务所取得的扣税凭证上注明或按规定计算的金额和税额，该栏包括第1栏中按规定本期允许抵扣的购进旅客运输服务取得的增值税专用发票和第4栏中按规定本期允许抵扣的购进旅客运输服务取得的其他扣税凭证 [20]

公司股价与交易表现 - 1月14日，京基智农股价下跌1.2%，报收14.88元/股，成交额1.93亿元，换手率2.45%，总市值78.91亿元 [1] - 公司股价已连续3天下跌，区间累计跌幅达6% [1] 公司基本情况 - 深圳市京基智农时代股份有限公司成立于1979年1月1日，于1994年11月1日上市 [1] - 公司主营业务涉及现代农业和房地产业，具体包括种猪、肉猪、种鸡、肉鸡的养殖与销售，饲料生产与销售，以及房地产开发与租赁 [1] - 主营业务收入构成为：猪业产品79.38%，饲料产品11.67%，商品房5.38%，房屋及土地租赁1.36%，禽业产品1.29%，酒店业务0.83%，其他0.07%，金融0.01%，商业贸易0.00% [1] 基金持仓变动与影响 - 前海开源沪港深农业混合(LOF)A（164403）在2023年三季度减持京基智农10.47万股，期末持有136.73万股，占基金净值比例为6.29%，为其第十大重仓股 [2] - 以1月14日股价下跌计算，该基金当日持仓浮亏约24.61万元，连续3天下跌期间累计浮亏损失达129.89万元 [2] 相关基金概况 - 前海开源沪港深农业混合(LOF)A（164403）成立于2016年7月20日，最新规模为2.39亿元 [2] - 该基金今年以来亏损1.65%，同类排名8713/8838；近一年收益19.15%，同类排名5654/8089；成立以来收益26.45% [2] - 该基金基金经理为吴国清和刘宏 [3] - 吴国清累计任职时间10年115天，现任基金资产总规模77.18亿元，任职期间最佳基金回报415.11%，最差基金回报-31.37% [3] - 刘宏累计任职时间4年310天，现任基金资产总规模14.85亿元，任职期间最佳基金回报77.53%，最差基金回报-26.34% [3]

论坛背景 - 第50届清华大学中国与世界经济论坛于1月13日在线上播出 [1][4] 对“好房子”的定义与需求分析 - 当前市场所谓的“好房子”有一个很重要的前提，即好地段，过去25年各个城市所售的“好房子”均具备此特征 [1][4] - 特别有钱的高净值财富人群购买“好房子”主要是购买其稀缺性，这带来了一部分需求 [1][4] - 高净值人群的购买行为并非出于改善居住条件的目的，因为他们本身并不缺房子，其动机更多是出于各种资产配置需求 [1][4] - 这类人群的购房行为本质是资产配置，而非炒房 [1][4]