报告行业投资评级 - 增持（维持） [1] 报告的核心观点 - 6月第4周新房成交环比上升、同比下降，二手房成交环比上升、同比上升；国家统计局新闻发言人表示要适应房地产市场供求关系变化，推动城市更新和危旧房改造，加大“好房子”供应，促进住房需求释放，构建发展新模式 [3][70] 根据相关目录分别进行总结 板块观点 - 房地产开发推荐大股东综合实力较强的地方性国企以及优质民企，如华润置地、保利发展、滨江集团，建议关注绿城中国等 [8] - 物业管理推荐综合考虑短期因素（大股东/关联方情况、前期估值调整幅度）和长期因素（市场化能力、第二增长曲线）的公司，如华润万象生活、绿城服务、保利物业、越秀服务 [8] - 房地产经纪推荐中国房屋交易和服务平台龙头企业，以及房地产中介区域龙头，如贝壳，建议关注我爱我家 [9] 房地产基本面与高频数据 房产市场情况 - 上周新房销售环比+10.0%，同比-18.5%；36城新房成交面积205.9万方，环比+10.0%，同比-18.5%；2025年6月1日至6月20日累计成交527.4万方，同比-11.0%；今年截至6月20日累计成交4753.2万方，同比-2.8% [13] - 上周二手房成交面积169.5万方，环比+1.6%，同比+1.4%；2025年6月1日至6月20日累计成交456万方，同比+7.0%；今年截至6月20日累计成交3853.6万方，同比+19.1% [17] - 13城新房累计库存7816.2万方，环比+0.3%，同比-11.6%；13城新房去化周期为20.5个月，环比变动+0.8个月，同比变动-3.2个月；一线、新一线、二线、三四线城市去化周期为14.5个月、13.6个月、19.3个月、44.0个月，环比分别变动+0.3个月、+1.2个月、+1.2个月、+0.9个月 [29] 土地市场情况 - 2025年6月16日 - 2025年6月22日百城供应土地数量为368宗，环比-17.5%，同比-29.1%；供应土地建筑面积为1828.6万方，环比-21.7%，同比-30.9%；截至6月22日，2025年累计供应土地数量为11185宗，同比-10.9%，累计供应建筑面积为56857.4万方，同比-12.4% [43] - 2025年6月16日 - 2025年6月22日百城土地成交建筑面积1571.3万方，环比-24.1%，同比-31.8%；成交楼面价1732元/平，环比+32.0%、同比+30.0%；土地溢价率7.1%，环比+5.6%，同比+3.6%；截至6月22日，2025年累计成交土地建筑面积为49461.5万方，同比-5.2% [47] 房地产行业融资情况 - 上周房地产企业发行信用债合计15支，发行金额合计103.6亿元，环比-4.5%，同比+197.6%；上周偿还金额134.9亿元，净融资额为-31.4亿元；2025年至今，房地产企业合计发行信用债269支，合计发行金额2234.9亿元，同比+7.7% [51] 行情回顾 - 上周房地产板块（中信）涨跌幅-1.9%，同期沪深300、万得全A指数涨跌幅分别为-0.5%、-1.1%，超额收益分别为-1.5%、-0.9%；29个中信行业板块中房地产位列第17 [3] - 上周上涨个股共13支，较前周减少20支，下跌股数为104支；涨幅居前五的为西藏城投、市北高新、*ST荣控、ST中珠、爱旭股份；跌幅前五为*ST中地、天府文旅、珠江股份、天保基建、*ST岩石 [59] - 上周47家重点房企中共计上涨7支，较前周减少8支；涨幅位居前五的为绿景中国地产、金地商置、融创中国、新城控股、碧桂园；跌幅前五为远洋集团、雅居乐集团、越秀地产、绿城中国、龙湖集团 [59] 行业政策跟踪 - 中央层面，国家统计局新闻发言人表示要适应房地产市场供求关系变化，推动城市更新和危旧房改造，加大“好房子”供应，促进住房需求释放，构建发展新模式 [65][66] - 地方层面，成都推出“成都住建房产超市”；西安允许公积金直接支付新建商品住房首付款；衢州推行多孩家庭改善性购房补贴；温州推出购买二手住房提取住房公积金支付首付款政策；淄博优化住房公积金贷款政策；江苏印发住宅工程品质提升行动方案 [66] 投资建议 - 房地产开发推荐华润置地、保利发展、滨江集团，建议关注绿城中国等 [3][70] - 物业管理推荐华润万象生活、绿城服务、保利物业、越秀服务 [3][70] - 房地产经纪推荐贝壳，建议关注我爱我家 [3][70]

股价暴跌表现 - 6月20日盘中重挫53%，收跌51.08%至9.5港元，成交量111.2万股，成交额1131.79万港元，总市值缩至6.33亿港元 [1] - 暴跌前四个交易日连续阴跌，5个交易日累计跌幅达65.45%，总成交量161.88万股，日均成交量32.4万股，换手率9.7% [3][5] - 暴跌日成交额较近期均值显著上升，但以卖盘主导，显示资金出逃 [5] 解禁压力分析 - 7月2日基石投资者天博诊断（持股439.11万股）和盯准教育（持股146.37万股）限售股解禁，合计585.48万股占总股本8.78%，解禁市值5562.06万港元 [4] - 两家机构认购价7.5港元，当前股价浮盈27%，套现动机较强 [4] - 前五大持仓机构累计持仓81.61%，其中耀才和汇丰银行出现在卖出席位，第六大持仓机构昌利为暴跌日卖出主力 [9] 技术面恶化 - 均线空头排列显著，5日、10日均线下穿30日均线，股价持续承压于短期均线下方 [7] - MACD指标零轴下方死叉，绿柱扩大，空头占优 [7] - 股价远离30日及60日均线，成交量萎缩可能进一步打开下行空间 [7] 基本面与业务隐忧 - 2024年在管建筑面积1734.8万方，同比增长18.76%，总收益9.52亿元（+10.4%），毛利1.43亿元（+21.4%），净利润6109.2万元（+19.8%） [12] - 业务高度集中于西安，外拓城市少，易受区域经济及房地产市场波动影响 [13] - 关联方依赖严重：2021-2023年西安经开区管委会贡献收入占比27.1%-33.9%，控股股东经发控股集团贡献6.2%-7.6% [13] 市场反应与资金动向 - 前五大卖出席位耀才、汇丰银行、中泰国际等合计卖出17.37万股，前三大买方仅买入11.58万股，资金净流出明显 [9] - 区间统计显示5个交易日全部收阴，最高价27港元最低9港元，振幅65.45%，均价13.838港元 [6]

这可能是物业竞争最具像化的小区。竞争从大门口开始，两个物业公司的保安同时在此站岗。一组靠外，着黑衬 衫、缀金色流苏，戴黑大檐帽，双手背后笔挺站在自己搭的岗亭上。另一组站住行人入口，着黑衬衫、配黄色反 光条，戴黑单檐软帽。驱车驶近大门，两组保安将同时向业主敬礼，表情庄重。 园区内的竞争同样激烈。两家物业的保洁人员轮番打扫主干道，到业主家收走垃圾，力争帮业主揽收快递。就在 半个月前，两家物业还曾在小区门口对峙：新物业公司等待进入园区接管服务，老物业公司排出人墙阻止其进 入。直到镇政府出面协调，老物业才允许新物业入驻小区外围区域，但仍牢牢把握通向住宅区的"二道门"，不允 许新物业进入。 这场闹剧发生在北京郊区的一个高档别墅小区。近几年来，业主逐渐不满原物业服务质量下降，组建物业管理委 员会招标更换了新的物业公司。然而，老物业公司不认同业主的决议，从工作程序等多个角度提出质疑，坚持继 续提供服务拒绝退场。这就有了两家物业公司争相"上岗"的独特景观。 一位熟悉物业行业的人士表示，随着增量房源逐渐放缓，存量小区成为物业公司的"必争之地"。但此事同样折射 出"基层自治"之难：一群专业知识、人脉资源、经济实力都还不错的业主， ...

纪要涉及的行业和公司 - **行业**：房地产行业、物业管理行业、商业物业行业 - **公司**：保利发展、华润置地、中海地产、华夏基金、招商蛇口、保利物业、华润万象生活、绿城服务、中海物业、万物云、建发物业、滨江服务、招商积余、中国金茂 纪要提到的核心观点和论据 房地产行业政策 - **央行政策**：降准、降息，下调结构性货币政策工具及公积金贷款利率，为房贷下调释放空间，或促使银行下调商业贷款利率[2] - **现房销售政策**：拉长开发周期至2 - 3年，增加市场不确定性和销售去化难度，5月联阳试点现房销售，要求严格[1][2] - **城市更新专项政策**：住建部强调推进建设，多部门加大资金支持，预计市场从无到有进化到从有到优，以品质住宅为主导[1][2][3] - **专项债落地情况**：截至2025年6月，不同省市使用专项债收购存量土地规模约4000亿元，但实际完成交易额度仅700亿元，未来政府或加强推进力度[1][3] REITs发展 - **常态化发行提速**：新增发行REITs底层资产范围扩大、类型多样化，规模从去年底约1000亿元增长至今年五六月份近2000亿元，中证REITs指数今年以来涨幅达9.07%，波动性居股债之间，相对可控[1][4][5] - **推荐类型**：保障房类及消费类REITs二级市场表现稳定、分红稳定性高，今年一季度保障房类REITs营收同比增长15%，可供分配资金同比增长11%；消费类REITs经营稳健，一季度营收环比上涨7%，可分配资金环比上涨23%，出租率超90%[1][5][7] 房地产市场销售 - **整体情况**：销售金额和面积同比增速呈三位数下降，但降幅预计收窄，新房豪宅化趋势明显，二手房市场价差扩大，市场对924新政预期消化完成，需更多政策支持[1][2][8][11] - **开发商与城市成交**：保利发展、华润置地、中海地产销售位居前三，上海1 - 5月成交量达4.16万套，部分核心区打开后成交套数显著提升，5月核心城市去化率相比4月下降[9] - **去化率趋势**：预计7月新房市场去化率下降趋势止住，因一二月拍地潮供货，届时有大量优质新房供应[10] 土地市场 - **土地热度**：有望延续，头部开发商如中海地产、中国金贸、保利发展等拿地金额同比增长超300%，部分企业积极扩张[12] - **开发商拿地态度**：未来可能不大规模拿地，更倾向核心城市核心地块，决策更综合，拉长拿地周期提升投资确定性[13] 物业管理行业 - **基础物业服务**：管理规模增速放缓，非住宅领域拓展显著，住宅物业费稳定，实际收缴稳中上升[14] - **增值服务**：非业主和业主增值服务均稳定发展，非业主增值服务营收占比趋于理性，维持在15%左右或更低[15][16] - **社区政务消费**：受经济环境影响，社区增值服务收入增长放缓，但长期重要性依然显著[17] - **社区增值服务类别**：美居和资产租赁协销及交易代理下降明显，空间、生活和便民等类别受影响较小[18] - **财务表现**：存在“增收不增利”现象，业务毛利率趋同，应收贸易款占比下降，账龄结构改善，减值准备金稳中有降[19] 商业物业市场 - **表现变化**：去年“量缩价跌”，今年“量增价平”，预计持续到年底，明年需观察客单价和客流量变化[21] 其他重要但是可能被忽略的内容 - **华夏基金华润有巢REITs**：可供分配资金较同期下降，原因是2023年预留现金，2024年四季度资本性开支增加[6] - **保障房类REITs**：整体出租率维持较高水平，租金与2024年四季度相比变化不大，有涨价空间[6] - **房地产开发项目应收款**：通过特定坐标分析，今年涨幅较高的企业包括招商局[20] - **值得关注的企业**：中国金茂在房地产市场表现优异，保利物业在非商业物业方面领先，商业方面关注头部商业标的[22]

核心观点 - 6月20日证监会就《证券公司分类评价规定（修订草案征求意见稿）》公开征求意见，优化证券公司分类监管制度，更好发挥“指挥棒”作用，建议关注头部券商中信证券、华泰证券、中国银河、中金公司 [2][6] - “解决地方政府拖欠企业账款”成今年专项债新用途，今年全国专项债用于清欠的规模或有7600亿元，6 - 12月用于稳增长的广义财政工具或同比下降0.2万亿 [2][9] - 2025年设备更新不断深化，县域医共体持续发力，国内整体新设备招投标规模逐月改善，建议关注医疗设备高端化、智能化完善布局的国产领军企业 [3][12] - 短期房地产板块或维持震荡，建议关注库存结构优、拿地及产品力强房企，现金流及分红稳定的物企配置价值凸显 [17][18] - 海外宏观不确定性持续，中期黄金避险属性仍处于放大阶段，看好黄金中长期走势；铜铝库存均现低位，价格中枢有望抬升，建议关注黄金、铜、铝板块 [20][22] - 伊以冲突持续，油价偏强震荡，氟制冷剂价格高位坚挺，建议关注石油石化、氟化工、半导体材料板块 [22][24] 重点推荐报告摘要 非银行金融行业点评 - 优化证券公司分类监管制度，发挥“指挥棒”作用，引导证券公司发挥功能作用、提升专业能力，整合业务加分指标支持中小机构发展，优化评价结果下调手段维护投资者权益 [2][6][7] - 建议关注业务结构均衡、基本面更具韧性、资本市场高质量发展政策导向更为受益的头部券商中信证券、华泰证券、中国银河、中金公司 [2][8] 债券点评 - “解决存量隐性债务项目政府拖欠工程款问题”、“补充政府性基金财力”和“解决地方政府拖欠企业账款”分别于2019年、2024年和2025年被列为新增专项债用途，今年“解决地方政府拖欠企业账款”所涉及政府欠款可能未被纳入隐性债务 [2][9][10] - 今年全国4.4万亿新增专项债限额中用于清欠的规模占比为17.3%，约7631亿元；今年6 - 12月用于稳增长的政府债预计发行5.08万亿，同比下降0.7万亿，加上5000亿元新型政策性金融工具后，6 - 12月用于稳增长的广义财政工具或同比下降0.2万亿 [2][11] 医药行业动态跟踪报告 - 2025年大量设备更新项目进入招投标环节，县域医共体医疗设备更新项目发力，带动整体医疗设备招投标持续恢复，1 - 5月采购规模同比显著增长 [3][12][13] - 分设备采购规模进入25年后逐月提升，国产各公司招投标趋势与行业趋同，份额提升表现略好于行业 [14] - 建议关注医疗设备高端化、智能化完善布局的国产领军企业，如迈瑞医疗、联影医疗、开立医疗、澳华内镜等 [15] 一般报告摘要 - 行业公司 房地产行业周报 - 短期板块或维持震荡，当前板块分歧在于政策预期升温与市场对楼市企稳缺乏信心 [17] - 建议关注库存结构优、拿地及产品力强房企，现金流及分红稳定的物企配置价值凸显，个股建议关注相关房企、估值修复房企、物管企业及经纪公司贝壳 [18] - 西安发布促进房地产市场平稳健康发展若干措施，长沙落实住房公积金政策实施细则 [19] - 本周重点50城新房成交环比升6.7%，重点20城二手房成交环比升0.4%；16城取证库存环比升0.03%，去化周期18.5个月；本周境内地产债发行55.9亿元，房地产板块跌1.69%，跑输沪深300 [19] 有色金属行业周报 - 黄金：海外宏观不确定性持续，中期避险属性放大，长期美元信用走弱，持续看好黄金中长期走势，建议关注赤峰黄金 [20][22] - 铜：国内虽处下游传统淡季，但6月以来累库幅度偏缓，全球显性库存下降，供应紧张预期兑现，建议关注紫金矿业 [20][21][22] - 铝：全球电解铝库存水平持续下探，供给刚性落地，供需缺口带来的价格弹性有望放大，看好铝价中期走势，建议关注天山股份 [21][22] 石油石化行业周报 - 伊以冲突持续，油价偏强震荡，美国介入可能加剧中东局势紧张化，短期油价或高涨，中长期受基本面过剩预期有中枢下移担忧，建议关注“三桶油” [22][24] - 氟化工制冷剂基本面向好、价格稳中有涨，建议关注三代制冷剂产能领先企业及上游萤石资源；半导体材料库存去化趋势向好，建议关注相关企业 [23][24] 资讯速递 国内财经 - 2025年5月份全社会用电量8096亿千瓦时，同比增长4.4%，1 - 5月全社会用电量累计39665亿千瓦时，同比增长3.4% [27] 国际财经 - 以色列将从当地时间22日14时开放领空并恢复部分民航航班；伊朗导弹袭击以色列已致至少86人受伤；伊朗伊斯兰革命卫队警告“侵略者”将迎来报复；伊朗议会赞成关闭霍尔木兹海峡 [28][29] 行业要闻 - 中消协指出当前我国消费者权益保护工作面临消费领域法治环境需优化、新型消费侵权问题需治理等突出问题 [31] - 多个充电宝或电芯品牌的3C认证证书被暂停，涉及罗马仕、安克、绿联、倍思、安普瑞斯等 [32] 两市公司重要公告 - 浙江交科下属公司联合预中标18.97亿元国道改建工程，若项目顺利实施将对公司业绩产生积极影响 [33] - 中国建筑2025年1 - 5月新签合同总额18412亿元，同比增长1.7% [34] - 建设银行向特定对象发行A股股票的申请获得同意注册批复 [35] - 天永智能拟1568万元转让江苏天永49%股权，交易完成后仍持有51%股权 [36] - 中国银行拟向子公司中银欧洲增资不超3亿欧元 [37]

报告行业投资评级 - 地产行业评级为强于大市（维持） [2] 报告的核心观点 - 短期板块或维持震荡，当前板块主要分歧在于政策预期升温带来中期交易性机会与市场对楼市企稳缺乏信心及对短期政策效果存分歧 [3] - 重申关注中线布局，看好库存结构优、拿地及产品力强的房企，其短期有望受益细分市场企稳，中期有望把握发展红利 [3] - 现金流及分红稳定的物企配置价值逐步凸显，主流物企现金流和利润表现突出，分红比例提升，股息率有吸引力 [3] - 个股建议关注库存结构优化等房企、估值修复房企、净现金流及分红稳定的物管企业和经纪公司贝壳 [3] 根据相关目录分别进行总结 政策环境监测 - 西安发布促进房地产市场平稳健康发展若干措施，长沙落实住房公积金政策实施细则，深圳城市更新配建出售型保障性住房可按比例调整为商品住房 [3][5] 市场运行监测 - 成交环比回升，后市有待观察，本周重点50城新房成交1.9万套，环比升6.7%，重点20城二手房成交2万套，环比升0.4%；6月重点50城新房日均成交同比降31.1%，环比降3.9%，重点20城二手房日均成交同比降0.8%，环比升5.7% [3][8] - 库存环比微升，去化周期18.5个月，截至6月20日16城取证库存9166万平，环比升0.03% [3][11] 资本市场监测 流动性环境 - 资金价格分化，R001下行1.42BP至1.45%，R007上行0.99BP至1.59%；截至6月20日，OMO存量（MA10）余额为9131.1亿元，较6月13日减少1343.3亿元，2021年以来OMO存量规模与资金利率中枢呈正相关关系 [12] 境内债 - 本周境内地产债发行量环比下降、同比上升，净融资额环比下降、同比下降，总发行量为55.9亿元，总偿还量为93.6亿元，净融资额为 -37.7亿元；25年全年到期和提前兑付规模总共3210.16亿元，同比24年减少约2.96%，26年8月是债务到期压力最大月份，到期规模约588.19亿元 [17] 地产股 - 本周房地产板块跌1.69%，跑输沪深300（ -0.45%）；当前地产板块PE（TTM）38.43倍，高于沪深300的12.83倍，估值处于近五年93.67%分位 [20] - 本周上市房企50强涨跌幅排名前三为金辉控股、融创中国、中骏集团控股，排名后三为雅居乐集团、远洋集团、宝龙地产 [23] - 重点公司对比展示了绿城中国等多家公司的股票代码、最新市值、2024年权益拿地金额、拿地金额/市值、2024年权益销售金额、2024年权益拿地金额/2024年权益销售额等数据 [26]

报告行业投资评级 未提及 报告的核心观点 当前地产数据处于底部区间，后续出台政策必要性提升，预计其他一线城市将跟随广州推出取消限制性政策；地产进入新一轮政策敏感期，后续地产股回调后可逢低布局，关注物业企业应用机器人进展及潜在利润率修复空间；推荐稳健经营且有望受益于潜在政策利好的标的，如绿城中国、滨江集团、中国国贸、贝壳、华润万象生活等[7] 根据相关目录分别进行总结 上海五批次土拍热度分化显著 - 6月19日上海第五批次六宗地开拍，起始价192.5亿元，首日五宗地块揽金191.56亿元，杨浦区地块高溢价成交，反映房企对核心城市核心区域地块竞争激烈；5块成交地块中有3块溢价率未达10%，甚至有土地底价成交，显示土地市场热度分化；保利发展竞得2块地块，体现其深耕上海决心；大华集团是唯一拿地民营房企，反映上海土地市场对民企吸引力提升[5][14] 地产数据等待底部回升 - 2025年1 - 5月，全国房地产开发投资同比 - 10.7%，降幅扩大0.4pct；新开工面积同比 - 22.8%，降幅缩窄1.0%；竣工面积同比 - 17.3%，降幅扩大0.4pct；销售面积同比 - 2.9%，降幅扩大0.1pct；销售金额同比 - 3.8%，降幅扩大0.6pct；5月70城新房价格指数环比下跌0.2%，跌幅扩大0.1%，同比下跌4.1%，跌幅收窄0.4pct；70城二手住宅价格环比下跌0.5%，跌幅扩大0.1pct，同比下跌6.3%，跌幅收窄0.5pct；一线城市二手住宅价格环比下滑0.7%，跌幅扩大0.5%[6][16] 行情回顾 地产行情回顾 - 本周申万A股房地产板块涨跌幅为 - 1.7%，位列第14；恒生港股房地产板块涨跌幅为 - 1.6%，位列第6；本周地产涨跌幅前5名为金辉控股、西藏城投、力高集团、国瑞健康、绿景中国地产，涨跌幅分别为 + 25.2%、+ 10.3%、+ 10%、+ 9.8%、+ 6.7%；末5名为*ST中地、天府文旅、华音国际控股、宝龙地产、珠江股份，涨跌幅分别为 - 10.5%、- 9.9%、- 9.7%、- 9.7%、- 9.6%[18] 物业行情回顾 - 本周恒生物业服务及管理指数涨跌幅为 - 1.9%，恒生中国企业指数涨跌幅为 - 1.5%，沪深300指数涨跌幅为 - 0.5%；物业指数对恒生中国企业指数和沪深300的相对收益分别为 - 0.5%和 - 1.5%；本周物业涨跌幅前5名为弘阳服务、苏新服务、祈福生活服务、兴业物联、中奥到家，涨跌幅分别为 + 10.5%、+ 10.2%、+ 5.3%、+ 4.1%、+ 3%；末5名为经发物业、佳兆业美好、珠江股份、朗诗绿色生活、金融街物业，涨跌幅分别为 - 65.5%、- 10.4%、- 9.6%、- 8.4%、- 7.5%[26] 数据跟踪 宅地成交 - 2025年第25周，全国300城宅地成交建面917万㎡，单周环比24%，单周同比 - 16%，平均溢价率8%；2025年初至今，全国300城累计宅地成交建面16293万㎡，累计同比 - 3.6%；年初至今，保利发展、绿城中国、中海地产、建发房产、滨江集团权益拿地金额位居行业前五，分别为414、376、336、278、270亿元[3][27] 新房成交 - 本周47个城市商品房成交合计370万平米，周环比 + 9%，周同比 - 7%，月度累计同比 + 0%，年度累计同比 + 1%；一线城市周环比 + 3%，周同比 - 11%，月度累计同比 - 5%，年度累计同比 + 2%；二线城市周环比 + 9%，周同比 - 20%，月度累计同比 - 9%，年度累计同比 - 6%；三四线城市周环比 + 12%，周同比 + 12%，月度累计同比 + 14%，年度累计同比 + 10%[34] 二手房成交 - 本周22个城市二手房成交合计260万平米，周环比 + 2%，周同比 - 3%，月度累计同比 + 3%，年度累计同比 + 21%；一线城市周环比 - 2%，周同比 - 13%，月度累计同比 - 4%，年度累计同比 + 30%；二线城市周环比 + 5%，周同比 - 3%，月度累计同比 + 2%，年度累计同比 + 22%；三四线城市周环比 + 4%，周同比 + 19%，月度累计同比 + 19%，年度累计同比 + 8%[42] 重点城市库存与去化周期 - 本周10城商品房库存为1.02亿平米，环比0%，同比 - 9.8%；以3个月移动平均商品房成交面积计算，去化周期为24.1月，较上周 + 1个月，较去年同比 - 1.7个月；各城市库存和去化周期有差异，如北京可售面积2158万方，去化周期29.8月，同比增加1.29月；莆田可售面积391万方，去化周期77.2月，同比减少13.74月[49][53] 地产行业政策和新闻 - 2025年6月16日衢州推行多孩家庭改善性购房补贴，二孩家庭购买100平方米及以上产权住宅可申请8万元补贴，三孩家庭购买120平方米及以上可申请20万元补贴，以房票形式发放，试行一年；6月17日深圳南山区住房和建设局面向社会收储存量住房5000套，政府根据家庭人口数量提供每月补贴，补贴期限3年；6月18日西安出台促进房地产市场平稳健康发展若干措施，包括优化土地供应、实施土地出让金分期缴纳等；6月20日深圳印发《深圳市拆除重建类城市更新单元保障性住房配建规定》，推动保障房建设、缓解开发压力、加速旧改项目落地[54] 地产公司动态 - 中国武夷高管变更，陈雨晴辞去财务总监等职务，付文达任财务总监；*ST中地拟以1元将房地产开发业务相关资产及负债转让给控股股东地产集团，未来聚焦轻资产业务，募投项目终止；合生创展集团2025年5月总合约销售金额约12.89亿元，同比 - 22.6%；保利发展获中国银行间市场交易商协会同意接受超短期融资券注册，额度50亿元，有效期2年；华润置地有两笔融资，分别为离岸人民币58.5亿元定期贷款融资和上限86.435亿港元定期贷款融资；福星股份高管变更，刘慧芳因退休辞去副总经理职务，许天鹏接任；华夏幸福截至2025年5月31日，金融债务重组金额累计约1926.69亿元，股权抵偿债务约231.75亿元，累计未能如期偿还债务约219.31亿元[56] 物管行业政策和新闻 - 2025年6月19日上海出台《上海市住宅小区物业服务质量提升行动方案》，从信息公开、服务升级和长效监管三方面发力，提出14项具体任务，目标是提高物业信息公示率、物业服务履约率，降低居民投诉率[57] 非开发公司动态 - 贝壳 - W于6月13日、15日、18日分别斥资约499.99万美元、500万美元、500万美元回购约78.34万股、78.07万股、82.49万股；碧桂园服务于6月17日、19日、20日分别斥资196.2万港元、386.4万港元、125.88万港元回购30万股、60万股、19.7万股；荣万家与控股股东荣盛发展订立2025年债务抵偿框架协议，拟以10.7亿元收购物业抵销应收款项1.26亿元；合景悠活执行董事及首席财务官杨静波辞职，陈文德获委任为执行董事[59] 行业估值 - 报告给出覆盖公司估值情况，包括万科A、保利发展、招商蛇口等公司的市值、PE、归母净利润及同比增速等数据；数据截至2025年6月20日，预测数据为国金预测，贝壳利润数据为Non - GAAP净利润口径[63][66]

报告行业投资评级 - 维持房地产及物管“看好”评级 [3] 报告的核心观点 - 我国一二手房总成交已稳且持续近3年，但量价未正向循环，预计后续加大政策支持力度 “止跌回稳”仍是政策主基调，修复居民资产负债表是关键，新一轮支持政策或出台，包括房贷降息、加量好房子、优化收储、推进城改等，好房子政策助力优质房企率先进入底部拐点，推动经营模式转变，迎接PB - ROE向上突破 [3] 各部分总结 行业数据 - 新房成交量：上周34城新房周成交环比上升11.4%，一二线环比上升10.1%、三四线环比上升25.9%；6月34城一手房月成交同比下降10.9%，一二线同比下降11%、三四线同比下降9.6% [4][6] - 二手房成交量：上周13城二手房周成交环比上升2.1%，6月截至上周累计成交同比下降2.5%，较5月上升5.6pct [12] - 新房库存：上周15城推盘94万平米，成交推盘比为1.06倍，上周末可售面积8954万平米，环比下降0.1%，3个月移动平均去化月数为19.8个月，环比上升0.3个月 [21] 行业政策和新闻跟踪 - 地产行业：2025年1 - 5月全国房地产开发投资额36234亿元，同比 - 10.7%；新建商品房销售面积35315万平方米，同比 - 2.9%；多地出台因城施策、购房补贴、公积金政策等 [29] 重点公司公告 - 地产公司：保利发展获50亿超短融注册额度；越秀地产旗下公司赎回债券、公告回售结果；滨江集团子公司申请融资；陆家嘴提供借款；中国金茂、南山控股有人事变动；万科、滨江集团提供担保；城建发展、龙湖集团、绿城中国有股份分红 [37][41] - 物管公司：6月16 - 19日贝壳 - W耗资约2000万美元回购约318万股；华润万象生活、绿城管理控股有分红派息 [42][43] 板块行情回顾 - 地产板块：SW房地产指数下跌1.69%，沪深300指数下跌0.45%，相对收益 - 1.24%，板块表现弱于大市，排名第14位；个股涨跌幅排名前5为西藏城投等，后5为中交地产等 [46] - 物管板块：物业管理板块个股平均下跌0.63%，沪深300指数下跌0.45%，相对收益 - 0.17%，板块表现弱于大市；个股涨跌幅排名前5为弘阳服务等，后5为佳兆业美好等 [53]

房企资产出售动态 - 荣万家与荣盛发展订立债务抵偿框架协议 荣盛发展将出售1.27万个停车位、5479套储藏间及112套住宅等物业抵销10.7亿元债务 交易通过资产抵债完成不涉及现金支付 [2][3] - 中交地产拟以1元价格向控股股东出售房地产开发业务相关资产及负债 交易完成后公司将聚焦物业管理等轻资产业务 实现战略转型 [2][5] 荣万家债务抵偿交易细节 - 清偿物业包括分布在全国多地的停车位、储藏间及住宅单位 其中停车位主要位于河北(2376个)、江苏(3221个)、辽宁(2196个)等省份 [3] - 交易完成后公司存货将增加10.7亿元 应收账款等额减少 后续物业转售将带来收入及现金流增长 [3][4] 中交地产战略调整 - 剥离资产前房地产开发业务持续亏损 2024年末归母净资产为-35.79亿元 资产负债率达89.75% [6] - 通过剥离亏损资产预计将降低负债率 优化资产结构 公司表示将加速向轻资产运营模式转型 [5][6] 行业转型趋势 - 房企通过资产重组实现业务转型 荣万家案例展示物业公司通过资产抵债方式解决关联方欠款问题 [3][4] - 中交地产案例反映部分房企选择退出开发业务 转向物业管理等轻资产领域以改善财务状况 [5][6]

荣万家与荣盛发展债务抵偿协议 - 荣万家与控股股东荣盛发展订立2025年债务抵偿框架协议 荣盛发展通过出售清偿物业抵销债务余额 总代价10.7亿元 [1][2] - 清偿物业包括1.27万个停车位（广东省228个、河北省2376个等）、5479套储藏间（安徽省5051套等）、112套住宅/公寓/商业单位（河北省39套等） [2] - 交易以资产抵债形式完成 无需现金支付 荣万家存货将增加10.7亿元 应收账款减少等额金额 后续转售可提升收入及现金流 [2][3] - 荣万家计划向在管物业业主或公开市场第三方出售清偿物业以加速资金回收 [3] 中交地产资产重组 - 中交地产拟以1元价格向控股股东中交房地产集团出售房地产开发业务相关资产及负债 实现向轻资产运营模式转型 [4][5] - 交易不涉及股权变动 2024年末公司房地产开发业务归母净资产-35.79亿元 资产负债率达89.75% 剥离后预计优化资产结构 [5] - 重组后公司将聚焦物业管理及资产运营 分析师认为此举可显著降低负债规模 为战略转型奠定基础 [5] 房企资产处置动态 - 近期房企密集出售资产 荣盛发展通过物业抵债解决关联方应收款问题 中交地产通过剥离亏损业务规避退市风险 [1][4][5] - 两类操作均涉及控股股东承接资产 反映行业通过内部资源整合缓解流动性压力的趋势 [1][4]