公司治理动态 - 公司于2025年12月10日以现场和通讯方式召开了第十一届第七次董事会会议 [1] - 董事会会议审议了《关于补选张钟林先生为公司独立董事的议案》等文件 [1] 公司业务构成 - 2025年1至6月份，公司营业收入主要来源于商品贸易，占比94.27% [1] - 房地产业务收入占比为2.77% [1] - 物管费收入占比为1.36% [1] - 租赁业务收入占比为1.22% [1] - 酒店服务业收入占比为0.24% [1] 公司市值 - 截至新闻发稿时，公司市值为34亿元 [1]

物业管理概念异动拉升，南都物业直线涨停，特发服务、海南机场、德必集团、深物业A等跟涨。 ...

文章核心观点 - 物业行业正经历从“物业管理”到“社区营造”的深刻转型，标杆公司通过抖音等短视频平台，将小区打造成“网红社区”，这不仅是营销尝试，更是角色与价值的重塑[1] 思维破局：从管理者到生活记录者 - 传统物业与“网红”物业的核心思维差异在于角色定位：前者是社区管理者与服务提供者，后者是社区生活记录者、内容创作者与情感连接者[2] - 内容视角发生转变：从“以我为主”发布通知，转向“以业主为主”记录生活、挖掘社区故事、展现邻里温情[2] - 互动逻辑从单向告知变为双向乃至多向互动，鼓励业主参与创作、评论与分享，价值目标从提升管理效率转向塑造品牌形象、增强归属感与构建社区文化[2] 案例拆解：标杆物业的抖音出圈之道 - 新希望服务通过体系化内容矩阵成为行业流量标杆，其抖音专属话题浏览量突破**1.1亿**，累计发布视频近**9000条**，连续多月居行业影响力榜首[3] - 新希望服务将线上内容与线下服务深度融合，例如为业主准备生日惊喜的视频直接带动了当月客户满意度的显著提升[3] - 碧桂园服务通过“比邻生活”IP策划大型线上活动，如全国性邻里嘉年华的抖音话题PK赛实现了超**1亿次**的播放量，激发业主共创热情[3] - 多元实践包括剧情化倡导、直播化服务与打卡地营造，例如邦泰物业将宣传主题融入幽默短剧，荣望府项目园艺师直播社区活动，保利物业改造社区打造网红打卡地[5] 策略复刻：打造网红小区的四步心法 - 内容选题聚焦“人情味”与“新鲜感”，核心选题库包括：记录保安帮抬重物等社区温度瞬间；挖掘小区四季风景与园林细节；全面记录社区文化活动；让业主才艺成为视频主角[6][11] - 形式创新强调从展示到互动与共创，方法包括：发起话题挑战赛并提供物业费抵扣券等激励；将物业开放日、工程检修等过程进行直播，打造透明物业[7][11] - 技术运营需善用平台工具，具体策略有：利用抖音LBS功能向小区及周边用户优先推送内容；结合节假日与社会热点策划内容以提升共鸣感；定期分析完播率、点赞评论等数据以优化方向[8][11] - 闭环设计旨在让流量沉淀为“留量”，实现价值转化：在视频评论区或主页提供报修咨询入口，将线上关注转化为线下服务触点；通过展示专业工作增进业主理解，将粉丝转化为品牌拥护者；将线上品牌形象转化为更高的客户满意度与物业费收缴率[9][11] 结语：网红效应之上回归服务本质 - 能成为网红的小区，本质是因为有值得记录的美好生活和用心守护的物业人，抖音为物业提供了让服务从幕后走到台前、变为可感可知可互动的温暖陪伴的机会[10] - 此举重新定义了物业与业主的关系，使其成为共同家园的建造者与记录者，物业经营的不仅是房产，更是人与人之间的连接与名为“家园”的情感[10]

收购交易核心条款 - 国锐生活将以约2.69亿元人民币（约2.948亿港元）收购北京春雨天下软件有限公司（春雨医生运营主体）78.3%的股份 [1][4] - 按此作价估算，春雨医生的整体估值约为3.44亿元人民币，与其巅峰时期超过10亿美元的估值相比，缩水比例超过95% [1] - 交易完成后，国锐生活将成为春雨医生的绝对控股股东，其总股本将增至33.67亿股，原16名卖方合计持股约4.37% [4] - 收购代价主要通过发行代价股份（每股1.6港元，合计1.47亿股）及部分现金支付，首期支付20%（约5380万元人民币现金），二期支付80% [4] - 国锐生活表示还将收购春雨医生剩余部分股份，正在与相关股东进行磋商 [4] 收购方：国锐生活背景与动机 - 公司原名国锐地产有限公司，2023年更名为国锐生活，主营物业开发与管理 [2] - 此次并非首次涉足医疗健康领域，此前已投资天津雨锐健康科技有限公司和深圳雨锐健康科技有限公司 [2] - 公司物业板块近期经营承压，2024年集团物业管理服务收入同比减少约17%，投资物业公平值净亏损约9.348亿港元 [5] - 公司认为有必要发展具有韧性和规模化的新收入来源，进入非周期性、轻资产且现金流更稳定可见的行业，以稳定长期回报 [5] - 2022年至2024年营业收入分别为3.15亿元、3.2亿元、2.87亿元，归母净利润连续三年亏损，分别为-2.86亿元、-1.17亿元、-8.51亿元 [7] - 2025年上半年经营状况出现转机，营业收入达1.56亿元，归母净利润实现190.7万元的正增长 [7] 被收购方：春雨医生背景与现状 - 春雨医生是进入移动互联网医疗领域较早的公司，其App于2011年11月上线 [8] - 2014年至2016年，公司先后完成C轮5000万美元融资，估值超过10亿美元，成为当时最受瞩目的独角兽之一 [9] - 2015年线上问诊业务实际收入1.3亿元，盈利3000万元，并曾计划分拆打包上市 [11] - 创始人兼CEO张锐于2016年10月因心肌梗死去世，此后公司上市计划搁浅，管理层经历多次变动 [11][12][13] - 2020年公司完成数千万的E轮融资，截至2020年8月，平台聚集中国真实在院执业医生超过63万，累计注册用户逾1.3亿，日咨询量峰值超过30万次 [14] - 近年来公司经营陷入困境：2023年、2024年及2025年1-10月收入持续下滑，分别为1.01亿元、6622.6万元和5104.8万元；同期税后亏损分别为957.2万元、2294.9万元和291.8万元 [7] - 截至2025年10月31日，公司未经审计的净资产约为9490万元人民币 [7] - 截至2025年6月，公司已积累1.8亿用户，超过68万公立医院执业医师入驻平台，累计服务患者超4亿人次，积累了3亿多的健康档案数据，日均问诊量超39万，客户满意度达到98% [16] 交易架构与政策考量 - 交易设计了VIE合约架构（可变利益实体架构），以应对《外商投资准入特别管理措施(负面清单)(2024年版)》规定的外资持股比例不得超过50%的限制 [4] - 国锐生活此次布局，被认为是为了突破相关外资准入壁垒，进一步深化其在医疗健康领域的投资 [4] 战略协同与整合计划 - 双方结合旨在达成“1+1>2”效应，国锐生活将为春雨医生提供资金、物业社区渠道及客户资源，助其探索“社区健康”等线上线下新模式 [17] - 长期战略是以春雨医生为中枢，纵向做深重点专科服务与品牌建设，横向拓展产业链上下游，创新居家健康等模式打造智能健康场景 [17] - 国锐生活的主营业务将从地产转向科技医疗，春雨医生的用户、数据及科技属性是其价值重估核心驱动力 [17] - 盘活春雨医生积累的医生资源和用户基础，将其与自身业务有效结合，是决定这次收购成败的关键 [16] - 专家指出，春雨医生积累的海量用户健康行为数据具有高价值，可通过数据挖掘开发个性化服务、结合物业资源拓展社区医疗、与第三方机构合作等方式实现商业化变现 [19] 行业背景 - 互联网医疗行业正经历深刻变革，发展模式从单一在线问诊加速向“预防—诊疗—康复”全链条数字化转型 [16] - 我国互联网医疗市场规模持续扩大，2023年已达3925亿元，预计2025年市场规模将增至4799亿元 [16]

伴随着一则人事变动，碧桂园服务新的战略版图浮出水面。 12月7日，碧桂园服务宣布，执行总裁、首席财务官黄鹏因需要投入更多精力和时间管理集团孵化业 务，已辞任首席财务官，即日起生效。同时，碧桂园服务聘任田田为新任首席财务官，全面负责公司财 务管理及资本市场工作。 黄鹏是碧桂园服务的"老将"。黄鹏于2016年9月起加入碧桂园服务后一直担任首席财务官，于2018年3月 至2024年4月3日担任碧桂园服务的联席公司秘书。在此次辞去碧桂园服务首席财务官后，黄鹏将继续担 任执行总裁，并继续负责孵化业务板块的日常管理工作。 据21世纪经济报道记者了解，碧桂园服务总裁徐彬淮和执行总裁黄鹏分而治之，徐彬淮负责"基本盘"大 物业板块，黄鹏则负责孵化业务板块。此次调整之后，碧桂园服务在"第二曲线"的探索中也将有更清晰 的脉络。 架构调整 黄鹏交棒首席财务官后，接替他的是田田。田田是中国注册会计师(CPA)及特许公认会计师（ACCA） 会员，拥有丰富的财务管理及资本运作经验，曾担任新能源物流公司CFO并在水滴公司、去哪儿网等多 家纳斯达克上市公司担任主要财务负责人。 此次职位变动之后，碧桂园服务也将旗下业务进行了一次梳理。 据21世 ...

文章核心观点 - 国锐生活以约2.69亿元收购春雨医生78.3%股权，旨在构建“物业+医疗”双轮驱动模式，通过较低成本获取互联网医疗核心资源，属于一次“防守型扩张”战略布局 [1] - 收购面临多重挑战，包括标的公司业绩持续下滑、盈利能力待验证，以及物业与数字医疗业务在协同整合、数据安全与合规方面存在显著壁垒 [1][6][7] 交易结构与财务细节 - 交易总对价约2.69亿元，支付结构为20%现金与80%股份 [1] - 支付分两阶段实施：首次付款5380万元（总价20%）以现金支付；第二次付款（总价80%）通过发行1.36亿股A类代价股份及支付1710万元现金完成 [2] - 代价股份发行价为每股1.6港元，较协议签署日收盘价3.98港元折让59.8%，较签署前5个交易日平均收盘价3.82港元折让58.12%，但较签署前6个月平均收盘价1.57港元溢价1.91% [2] 收购背景与战略动机 - 国锐生活传统主营业务面临严峻增长压力，2024年物业管理服务收入同比减少17%至1.698亿港元，投资物业公平值净亏损高达9.348亿港元，导致全年综合亏损约9.193亿港元 [4][5] - 公司迫切需要寻找非周期性、轻资产的新增长曲线，数字医疗行业契合此需求 [5] - 春雨医生拥有约1.8亿注册用户、69万名签约医师，日处理健康咨询约33万条，累积约4亿份健康档案，并持有《医疗机构执业许可证》等核心牌照，预计可提供反周期收入来源 [5][6] 标的公司财务状况 - 春雨医生近年营收持续下滑，2023年、2024年及2025年前10月的收入分别为1.01亿元、6622.6万元及5104.8万元 [6] - 公司连续三年处于亏损状态，2025年前10月税后亏损收窄至291.8万元，但盈利能力仍待验证 [6] 交易合规架构与潜在风险 - 因数字医疗业务属外商投资限制类（外资持股比例不得超过50%），交易通过VIE合约架构实现对目标公司的实际控制 [1][3] - VIE架构面临核心监管变数，包括穿透审查常态化、外债与外汇监管收紧导致的合规成本增加，以及未来负面清单缩减可能降低该架构必要性等风险 [3] 整合计划与协同挑战 - 公司拟保留春雨医生现有管理团队，并聘请行业专家协助运营，结合自身资源以实现顺利整合 [7] - 物业与数字医疗在团队能力、考核体系、服务逻辑上存在显著壁垒，易出现“线下流量难转化、线上服务难落地”的脱节问题 [7] - 物业居民基础数据与数字医疗敏感健康数据的打通需满足严格合规要求，数据安全成为整合前提 [7] - 分析建议应聚焦业务，依托物业线下场景，将服务升级为“社区慢病管理+家庭医生签约+线下健康服务”的闭环模式，并通过与房企、社区商户合作推出联名产品以拓展收入 [7]

今年以来该股累计进行57次回购，合计回购3467.60万股，累计回购金额2.20亿港元。（数据宝） （原标题：碧桂园服务(06098.HK)12月9日回购3089.45万港元，年内累计回购2.20亿港元） 证券时报•数据宝统计，碧桂园服务在港交所公告显示，12月9日以每股6.220港元至6.360港元的价格回 购494.70万股，回购金额达3089.45万港元。该股当日收盘价6.220港元，下跌3.12%，全天成交额1.35亿 港元。 自11月18日以来公司已连续16日进行回购，合计回购1761.00万股，累计回购金额1.11亿港元。 其间该 股累计下跌2.35%。 | 日期 | 回购股数 | 回购最高价 | 回购最低价 | 回购金额 | | --- | --- | --- | --- | --- | | | （万股） | （港元） | （港元） | （万港元） | | 2025.12.09 | 494.70 | 6.360 | 6.220 | 3089.45 | | 2025.12.08 | 200.00 | 6.450 | 6.420 | 1286.73 | | 2025.12.05 | 30.90 | ...

报告指，公司市场拓展持续发力，继续扩大高能级城市群的市场覆盖、业态不断拓展服务场景，基础物 管有望继续稳定增长。2025年上半年公司市场拓展量质齐升，第三方竞标外拓新增年化合同金额约9.6 亿，同比增长54.6%；新增合约面积40.1百万平方米，同比增长126.6%，双双创下历史新高。新增住宅 平均物业费达到2.9元/平方米/月，反映出新签项目质量和盈利水平的双提升。公司市拓战略坚持聚焦核 心城市群和高能级市场，74%的新增项目位于京津冀、长三角和大湾区，一二线城市占比达73%。 此外值得强调的是，合同金额超500万元/年的高质客户占比提升至64.3%。下半年，公司继续发力市 拓，7月-10月合计新增项目近200个，其中包含产业园、商写、住宅、学校、医院、政府后勤服务等， 不断拓展服务场景与客户价值边界，为未来基础物管稳定增长提供基础。 东方证券发布研报称，根据世茂服务(00873)近期经营情况，调整对各项业务收入增速和毛利率的预 测，以及销管费用率的预测。维持"增持"评级，调整目标价至0.73港元。 ...

东方证券发布研报称，根据世茂服务(00873)近期经营情况，调整对各项业务收入增速和毛利率的预 测，以及销管费用率的预测。维持"增持"评级，调整目标价至0.73港元。 报告指，公司市场拓展持续发力，继续扩大高能级城市群的市场覆盖、业态不断拓展服务场景，基础物 管有望继续稳定增长。2025年上半年公司市场拓展量质齐升，第三方竞标外拓新增年化合同金额约9.6 亿，同比增长54.6%；新增合约面积40.1百万平方米，同比增长126.6%，双双创下历史新高。新增住宅 平均物业费达到2.9元/平方米/月，反映出新签项目质量和盈利水平的双提升。公司市拓战略坚持聚焦核 心城市群和高能级市场，74%的新增项目位于京津冀、长三角和大湾区，一二线城市占比达73%。 此外值得强调的是，合同金额超500万元/年的高质客户占比提升至64.3%。下半年，公司继续发力市 拓，7月-10月合计新增项目近200个，其中包含产业园、商写、住宅、学校、医院、政府后勤服务等， 不断拓展服务场景与客户价值边界，为未来基础物管稳定增长提供基础。 ...

核心交易概述 - 国锐生活宣布以2.69亿元人民币收购北京春雨天下软件有限公司78.3%的股份，交易完成后将成为春雨医生的绝对控股股东 [1][5] - 按此作价估算，春雨医生整体估值约为3.44亿元人民币，与其巅峰时期超过10亿美元的估值相比，缩水比例超过95% [1][22] - 截至2025年10月31日，春雨医生未经审计的净资产约为9490万元人民币 [8][29] 收购方：国锐生活 - 公司原名国锐地产有限公司，于2023年更名为国锐生活，主营物业开发与管理，业务范围涵盖多国物业发展及投资 [4][24] - 公司此前已通过投资天津雨锐健康科技有限公司和深圳雨锐健康科技有限公司涉足医疗健康领域 [4][24] - 公司物业板块经营承压，2024年集团物业管理服务收入同比减少约17%，投资物业公平值净亏损约9.348亿港元 [6][26] - 公司2022年至2024年营业收入分别为3.15亿元、3.2亿元、2.87亿元，归母净利润连续三年亏损，分别为-2.86亿元、-1.17亿元、-8.51亿元 [8][28] - 2025年上半年经营出现转机，营业收入达1.56亿元，归母净利润实现190.7万元的正增长 [8][28] - 截至12月9日收盘，公司股价报收3.74港元/股，总市值120.4亿港元 [2][22] 被收购方：春雨医生 - 春雨医生是知名移动医疗服务平台，其运营主体为北京春雨天下软件有限公司，App于2011年11月上线 [10][31] - 公司由前网易副总编张锐于2011年联合创立，首创“在线问诊”模式，在2014年至2016年完成C轮5000万美元融资，估值曾超过10亿美元 [11][32] - 创始人张锐于2016年10月因心肌梗死去世，公司上市计划随之搁浅，并经历多次管理层变动 [12][13][32][33] - 公司近年来陷入经营困境，收入持续下滑：2023年全年收入1.01亿元，2024年全年收入6622.6万元，2025年1-10月收入5104.8万元 [8][28] - 公司同期税后亏损分别为957.2万元、2294.9万元和291.8万元 [8][29] - 截至2025年6月，平台已积累1.8亿用户，超过68万公立医院执业医师入驻，累计服务患者超4亿人次，日均问诊量超39万，客户满意度达98% [18][37] - 收购完成后，原CEO王羽潇仍持有春雨医生9.774%的股权 [15][16][35][36] 交易结构与动机 - 交易采用VIE合约架构以突破外资准入壁垒，依据《外商投资准入特别管理措施（负面清单）（2024年版）》，外资在增值电信及互联网医疗领域持股比例不得超过50% [5][25] - 收购代价为2.69亿元人民币，主要通过发行代价股份及部分现金支付：发行每股1.6港元的代价股份合计1.47亿股，现金支付部分包括首期20%约5380万元人民币 [5][6][25] - 交易完成后，国锐生活总股本将增至33.67亿股，16名卖方合计持股约4.37% [5][25] - 国锐生活表示，收购旨在发展具有韧性、规模化、非周期性、轻资产且现金流稳定的新收入来源，以减轻物业板块周期性波动对盈利的影响 [6][26] - 公司长期战略是构建以春雨医生为中枢的智能健康生态，纵向做深专科服务，横向拓展产业链，并计划通过投资并购完善AI数字医疗生态 [18][38] 行业背景与协同展望 - 互联网医疗行业正从单一在线问诊向“预防—诊疗—康复”全链条数字化转型，市场规模持续扩大，2023年达3925亿元，预计2025年将增至4799亿元 [17][37] - 专家指出，双方虽存在显著的“产业距离”，但若能实现战略协同，有望整合资源，达成互补 [8][29] - 潜在的协同路径包括：国锐生活为春雨医生提供资金、物业社区渠道及客户资源，助其探索“社区健康”等线上线下新模式 [18][38] - 春雨医生积累的海量用户数据可通过数据挖掘开发个性化健康管理产品、结合物业资源拓展社区医疗、或与第三方合作进行精准营销等方式实现商业化变现 [20][40] - 此次收购标志着国锐生活的主营业务将从地产转向科技医疗，旨在获得新的增长叙事和估值想象空间 [18][38]