公司动态与事件 - 金科服务于2024年2月20日正式从港交所退市 [1] - 公司自2020年11月挂牌上市至退市，历时五年零三个月 [1] - 公司曾于2000年在重庆成立，并曾以“西南物业第一股”的身份上市 [1] 行业趋势 - 金科服务是继蓝光嘉宝服务、华发物业、融信服务之后，第四家退出港股市场的物业企业 [1]

文章核心观点 - 文章通过实地走访，展现了碧桂园服务在上海老旧小区的物业管理实践，重点描绘了年轻物业经理如何克服困难、运用智慧化手段服务以老年人为主的社区，并获得了部分居民的认可与支持 [1][2][6] 物业管理的挑战与现状 - 管理的阳曲小区规模大，有99个单元1900户，但物业人员配置有限 [2] - 小区老年居民占大多数，沟通存在一定难度 [2] - 物业费标准低廉，长期维持在0.8元/平方米/月，且存在部分居民长期欠费的问题，有居民从20多年前搬来至今从未缴纳 [3] - 该小区在碧桂园服务接管前已更换过两家物业公司 [3] 服务改进与居民反馈 - 碧桂园服务接管阳曲小区一年多，居民认为变化“看得见” [2] - 物业响应迅速，居民有需要时基本能随叫随到 [2] - 快速解决了电梯维保公司不专业导致停运3天的问题，通过迅速联系更换维保单位得以解决 [3] - 在雨水和污水分流工程中，物业做了大量前期工作，雨后小区排水情况良好 [4] - 有老年居民以实际行动支持，每年按时足额缴纳物业费 [4] 智慧化与创新服务 - 公司加大了数智化研发创新、人工智能及物联网等核心能力建设 [6] - 实现了AI技术在物业重点业务场景的突破，提升了工单处理效率与组织协同能力 [6] - 报修流程实现瞬时响应与全程可视化，管理人员能通过手机端清晰查看服务需求、工单流转过程和处理进度 [6] - 对老年人群体进行服务改造：将电瓶车充电桩从投币模式改为手机NFC和实体刷卡操作 [7] - 在“数字小屋”为老人安装巨型智能手机设备，仅安装打车App，方便老人通过扫脸、输入手机号和目的地呼叫网约车 [7] 物业人员的工作日常 - 项目经理轩天祥负责的多个社区退休人员占比在63%以上，退休老人合计约2800户 [7] - 每天需要不停往返于多个小区之间，解决各种琐事，平均每日步数约15000步 [7] - 正常上班时长为8~10小时，但因处理业主突发情况，下班时间往往“待定” [7] - 物业作为街道“打通最后一公里”服务机制的“最后一站”，通过“1+3+X”机制力求居民诉求事事有着落 [6]

报告行业投资评级 - 维持房地产及物管行业“看好”评级 [3] 报告的核心观点 - 行业基本面底部正逐步临近，政策面基调更趋积极，供给侧深度出清下行业格局显著优化，优质房企盈利修复将更早、更具弹性，板块配置创历史新低，部分优质企业估值处于历史低位，板块已具备吸引力 [3] 根据相关目录分别进行总结 行业数据 新房成交量 - **春节前一周（2.7-2.13）成交**：34个重点城市新房合计成交192.3万平米，环比下降1.1%，较2025年周均成交241万平米下降20.2%，较本年周均成交122.8万平米上升56.6% [4] - 一二线城市合计成交176.1万平米，环比下降2.8% [4] - 三四线城市合计成交16.2万平米，环比上升21% [4] - **2月（截至2.13）成交同比**：34城一手房累计成交362.9万平米，较去年2月同期同比上升88.5%，当月成交同比较1月上升109.7个百分点 [9] - 一二线城市同比上升96.8%，较1月上升117.3个百分点 [9] - 三四线城市同比上升26.4%，较1月上升54.3个百分点 [9] - **春节期间（2.16-2.21）成交**：16个城市样本合计新房成交9.3万平米，较2025年同期增长5.4%，但较2016-2025年同期平均值10.9万平米下降14.2% [13] - **春节当周（2.14-2.20）成交**：34城新房合计成交21.7万平米，环比大幅下降88.7% [20] - 一二线城市合计成交20.2万平米，环比下降88.5% [20] - 三四线城市合计成交1.5万平米，环比下降90.9% [20][21] - **2月（截至2.20）成交同比**：34城一手房累计成交384.6万平米，较去年2月同期同比下降2.8% [25] - 一二线城市同比微升0.1% [25] - 三四线城市同比下降27% [25][26] 二手房成交量 - **春节前一周（2.7-2.13）成交**：13个重点城市二手房合计成交85.1万平米，环比下降25% [31] - **2月（截至2.13）成交同比**：13城二手房累计成交190.5万平米，较去年2月同期同比上升91.6%，当月成交同比较1月上升77.5个百分点 [31] - **春节当周（2.14-2.20）成交**：13城二手房合计成交5.5万平米，环比骤降93.5% [39] - **2月（截至2.20）成交同比**：13城二手房累计成交196.1万平米，较去年2月同期同比下降4.3% [39] 新房库存 - **春节前一周（截至2.13）库存**：15个重点城市合计住宅可售面积为8879.7万平米，环比上升0.32% [43] - 3个月移动平均去化月数为23.8个月，环比上升0.39个月 [46] - **春节当周（截至2.20）库存**：15城合计住宅可售面积为8870.4万平米，环比微降0.1% [54] - 3个月移动平均去化月数为25.8个月，环比上升1.99个月 [55] 行业政策和新闻跟踪 地产行业 - **宏观政策**：《求是》杂志发文强调从供需两端发力稳定房地产市场，并积极有序化解地方政府与融资平台经营性债务风险 [3][62] - **因城施策**：多地出台稳定楼市政策，重庆发布22条新政，上海加力推进城中村改造，江苏推动“一楼盘一策”，广东为“白名单”项目提供超万亿授信且落地金额达9，119亿元 [3][62][65] - **REITs市场**：崇邦商业不动产REIT、首农商业不动产REIT正式申报，为市场申报的第11、12单商业不动产REIT；临港机构间REIT成功落地，发行规模8.1亿元 [3][62][66] 物管行业 - **行业会议**：上海市物业管理事务中心召开年度工作会议，总结2025年工作并提出2026年推进规范建设、数字转型等五大重点工作，推动行业高质量可持续发展 [67] 重点公司公告 地产公司 - **1月销售数据**：多家房企公布1月单月销售金额及同比变化 [3][68] - 中国金茂：76亿元，同比上升13.6% [3][69] - 华润置地：116.5亿元，同比上升0.4% [3][68] - 保利发展：156.2亿元，同比下降13.3% [3][68] - 招商蛇口：76.7亿元，同比下降15.2% [3][68] - 龙湖集团：24.5亿元，同比下降45% [3][68] - 旭辉集团：7.3亿元，同比下降59.7% [3][68] - 新城控股：7.1亿元，同比下降29.8% [3][68] - 金地集团：12.2亿元，同比下降45.8% [3][68] - **其他动态**：旭辉集团子公司债务逾期规模合计34.5亿元；华发股份向华发集团发行不超过30亿元股票 [68][71] 物管公司 - **股份回购**：碧桂园服务于2月10日至12日共耗资约1，104万港元回购股份约170.9万股 [72][73] 板块行情回顾 地产板块 - **板块表现**：春节前一周（2.7-2.13）SW房地产指数下跌0.69%，沪深300指数上涨0.36%，相对收益为-1.05%，板块表现弱于大市，在31个板块中排名第19位 [74] - **估值水平**：当前主流AH房企2025/2026年预测市盈率（PE）均值分别为24.5/19.1倍 [3][78] 物管板块 - **板块表现**：同期物业管理板块个股平均上涨0.38%，相对收益为0.02%，板块表现强于大市 [3][79] - **估值水平**：物管板块2025/2026年预测市盈率（PE）均值分别为14.0/12.6倍 [3][85] 投资分析意见 - **推荐方向**：报告推荐四个方向的投资标的 [3] 1. **优质房企**：建发国际、滨江集团、绿城中国、中国金茂、保利发展 [3] 2. **商业地产**：新城控股、华润置地、嘉里建设、恒隆地产、龙湖集团，并关注新城发展、太古地产、大悦城 [3] 3. **二手房中介**：贝壳-W [3] 4. **物业管理**：华润万象、绿城服务、招商积余、保利物业 [3]

绿云软件申请香港上市 - 杭州绿云软件股份有限公司于2月20日向港交所主板递交上市申请 中金公司为独家保荐人 [1] - 公司主要提供住宿业数字化解决方案、数字营销服务和其他数字增值服务 [1] - 根据灼识咨询数据 按2024年销售额及覆盖客房数计 公司为中国住宿业数字化行业中最大的PMS供应商 市场份额分别为16.8%及16.3% [1] 金科服务从港交所退市 - 金科服务于2月20日从港交所退市 成为第四家从港交所退市的物企 [2] - 公司市值曾突破550亿港元 退市前市值约52亿港元 较历史高点蒸发超90% [2] - 退市前市盈率不足6倍 远低于A股物企平均12倍的估值水平 [2] 恒宇集团上市地位将被取消 - 恒宇集团公告其上市地位将于2月26日上午9时起被取消 公司决定不申请复核该决定 [3] 云白国际发布盈利预警 - 云白国际预期2025财年股东应占纯利为250万港元至650万港元 较2024财年的约1800万港元减少约65%至85% [4] - 盈利减少主要由于毛利率较高的产品销售下跌 导致集团毛利率由2024财年的约8.74%减少至2025财年的约2%至5% [4] 港股市场行情 - 2月20日 恒生指数收于26413.35点 下跌1.10% [6] - 恒生科技指数收于5211.50点 下跌2.91% [6] - 国企指数收于8959.56点 下跌1.22% [6]

公司退市事件 - 金科服务于2025年2月20日正式从港交所退市 成为继蓝光嘉宝服务、华发物业、融信服务之后第四家从港交所退市的物业企业 [1][2] - 公司于2020年11月17日在港交所挂牌上市 曾被称为“西南物业第一股” [2] 控制权变更与私有化过程 - 博裕资本自2021年12月起通过多次交易逐步取得公司控制权 最初以37.34亿港元收购母公司金科股份所持22.69%股权成为第二大股东 [2] - 博裕资本随后以12港元/股价格发起部分要约 增持11.94% 耗资约9.3亿港元 持股比例升至34.63%成为第一大股东 [2] - 2025年3月 博裕资本通过司法拍卖以约7.18亿港元竞得金科股份1.08亿股 持股比例达55.91% 正式成为实际控制人并触及强制要约规定 [2] - 2025年11月18日 金科服务与博裕资本旗下公司联合公告启动私有化 中金公司代表要约人提出收购全部股份并建议撤销上市地位的要约 [3] - 经提高后的要约价为每股8.69港元 较市价溢价26.49% 这是博裕资本继2022年9月后发起的第二次全面要约收购 目的明确为私有化退市 [3] 私有化动因与公司经营状况 - 公司表示私有化有助于推行以长期增长和价值创造为导向的战略 免受市场预期和股价波动压力 并减轻维持上市地位的行政和合规负担 [3] - 2025年上半年公司总收入约为23.34亿元 同比下降约3.1% [3] - 收入结构方面 住宅服务、企业服务及其他服务收入分别占总收入约74.8%、20.6%及4.6% 住宅服务收入约为17.46亿元 [3] - 核心基础物业服务收入小幅下降至16.3亿元 同比下降约0.5% [3] - 2025年上半年公司毛利约4.57亿元 同比下降约8.4% 公司净利润约为7230万元 拥有人应占净利润约6500万元 [4] 行业背景 - 公司退市前 其母公司金科股份陷入流动性危机 公司业绩连续亏损 经营状况日渐下滑 [2]

高管变动与行业趋势 - 2025年物业行业存在地产高管转任物业企业核心岗位的趋势 荣万家的吴秋云即为此背景下的案例之一 [1] - 此类变动反映了行业从规模扩张向精细化运营的战略转型 旨在利用地产高管的跨区域管理和全链条操盘能力提升物业企业的运营效率 [1] 财务业绩与战略转型 - 2025年中期报告显示 公司营收同比增长1.7%至10.12亿元人民币 净利润增长2.0%至0.95亿元人民币 毛利率提升至25.6% [2] - 公司第三方在管面积占比持续扩大 表明其逐步降低对关联地产方的依赖 [2] - 公司通过加强城市服务 该部分收入同比增长31.4% 和商企服务等多元业态 推动从传统物业向城市综合服务商转型 [2] - 高管变动可能与此战略深化相关 [2] 股价表现与市场环境 - 截至2026年2月20日 公司股价报1.29港元 近5日波动幅度较大 其中2月16日单日跌幅达10% [3] - 公司股票成交量和换手率均处于低位 2月16日换手率仅为0.03% 市场流动性较低 [3] - 港股物业板块整体承压 2025年曾出现单日板块下跌7.56%的情况 荣万家同期跌幅显著 反映行业共性挑战 [3] 事件潜在影响 - 地产背景高管的引入可能强化公司成本控制和业务拓展能力 尤其是在非住宅业态与城市服务领域 [4] - 公司对关联方应收款项的处理 如2025年以资产抵债协议 仍需关注后续进展 [4]

公司业务与运营 - 公司接管上海静安区阳曲小区等老旧小区时间不长，约一年多[3] - 公司管理的阳曲小区规模较大，有99个单元1900户家庭[3] - 公司服务的社区中退休人员占比较高，在63%以上，退休老人合计约2800户[9] - 公司项目经理每日平均步数约15000步，工作时长通常为8-10小时，但下班时间常因处理业主突发情况而“待定”[9] - 公司通过“1 3 X”服务机制与街道合作，力求成为解决居民诉求“最后一公里”的“最后一站”，实现事事有着落[8] 社区服务与居民反馈 - 居民反馈，在碧桂园服务接管一年多后，阳曲小区的变化“看得见”[3] - 居民认可公司在老旧小区（老年居民占大多数、物业费便宜）管理难度大的情况下，能做到基本随叫随到[3] - 有居民以实际行动支持，表示对2025年的整体工作满意，并举例雨水污水分流工程后小区排水情况非常好[5] - 居民提出具体改进意见，包括停车收费标准调整、付费维修服务外包，以及希望为老年居民提供技术支撑并愿意相应付费[5] - 居民存在对物业费长期维持在0.8元/平方米/月而居民要求增多，以及部分居民长期（甚至20多年）不缴物业费的担忧，认为这是关键矛盾[4] 技术应用与创新 - 公司近年来加大了数智化研发创新、人工智能及物联网等核心能力建设，实践AI技术在物业重点业务场景的突破[8] - 公司利用AI赋能提升老旧小区服务效率，例如实现从居民报修到工单分发的瞬时流程，管理人员手机端可清晰查看服务需求、工单流转过程和处理进度，大幅提升效率[8] - 公司针对老年人群体进行了便民改造，如将电瓶车充电桩从投币模式改为手机NFC和实体刷卡操作[8] - 公司在临汾小区门卫室边设置了“数字小屋”，为老人安装了一台仅安装打车App的巨型智能手机，方便老人通过扫脸、输入手机号和目的地呼叫网约车[8][9] 人员与沟通 - 公司项目经理为“00后”退伍军人，其军旅生活经验为扎根基层岗位提供了底气[1][3] - 项目经理通过沉浸式学习，在短期内已基本能听懂上海话，与老年居民交流障碍小[3] - 沟通被认为是工作中最难的部分，但获得部分居民的支持是重要的工作动力[9] - 在处理电梯故障等具体问题时，公司能迅速响应居民建议，联系更换维保单位以快速解决问题[4]

公司退市过程与股权变更 - 金科服务于2026年2月20日正式从港股退市，成为港股第四家退市的物企 [1] - 公司退市是控股股东博裕资本推动私有化的结果，2025年4月博裕提出无条件强制性现金要约收购，价格为每股6.67港元，最高总价约17.86亿港元 [3] - 2025年11月，博裕更新要约方案，增设“经提高要约价”每股8.69港元，较市价溢价26.49%，但附带严格的退市条件 [4] - 至2026年1月16日，要约获得95.56%的无利害关系股东接纳，私有化条件达成 [4] 公司市值与估值变化 - 公司市值曾突破550亿港元，但退市前市值仅约52亿港元，较历史高点蒸发超90% [1][4] - 停牌前市盈率不足6倍，远低于A股物企平均12倍的估值水平 [1][4] - 博裕资本认为私有化可规避公开市场对物业股的“非理性折价”，将资产价值与二级市场情绪脱钩 [4][5] 控股股东博裕资本的进入路径 - 2021年，博裕资本作为战略投资者，以37.34亿港元从金科股份受让金科服务22.69%股权，每股价格26港元 [2] - 同时，博裕向金科股份提供1.57亿美元融资，以金科服务约1.08亿股股权作为担保 [2] - 2022年9月，博裕提出自愿性全面现金要约收购，价格每股12港元，花费约9.3亿港元，持股比例升至34.63%，成为第一大股东 [2] - 2025年初，博裕以6.67亿元接盘金科股份质押的1.08亿股（每股约6.67港元），持股比例提升至55.91%，成为实际控制人 [3] 公司财务与经营状况 - 公司盈利能力持续下降，2022年至2024年归母净利润连续亏损，分别为-18.19亿元、-9.51亿元和-5.87亿元 [6] - 2025年年中，公司总收入为23.35亿元，同比小幅下降3.1% [6] - 截至2025年年中，公司现金及流动性资产达26.512亿元，全国在管面积约2.19亿平方米，基本盘具韧性 [6] - 公司仍有未使用的上市募集资金14.79亿港元 [6] 退市背景与行业结构性矛盾 - 公司退市折射出港股物管板块的结构性矛盾 [1] - 退市原因包括母公司金科股份陷入流动性危机、公司自身业绩连续亏损及行业估值逻辑剧变 [1] - 分析指出，博裕资本对金科服务的掌控是债务、股权、规则和行业周期合力下的被动接盘与主动自救 [3] 公司未来战略方向 - 公司表示私有化将使管理层免受上市公司市场预期和股价波动的压力，减轻行政和合规负担，专注于核心业务 [5] - 退市后，公司需清理与金科地产的债权债务关系，减少关联交易占比，向“独立运营的全国性物管平台”转型 [7] - 公司未来战略将聚焦盈利能力和现金流，把有钱赚的项目做深做透，对长期亏钱的项目及时止损 [7] - 公司在收并购领域将持续关注独立第三方优质物业项目，因在手现金充裕且认为行业并购估值处于理性阶段 [6] - 分析认为博裕资本更可能扮演“财务+治理型控股股东”角色，而非亲自下场运营 [7]

交易概览 - 上市公司新大正披露收购草案，拟通过发行股份及支付现金方式收购嘉信立恒75.15%股权，交易金额约为9.17亿元[4] - 交易完成后，信宸设施管理及其一致行动人将持有新大正14.92%股份，成为上市公司重要战略股东[15] - 信宸资本通过此次交易实现部分退出，但仍保留嘉信立恒剩余股权[18] 卖方：信宸资本与嘉信立恒 - 嘉信立恒是信宸资本通过控股型并购策略打造的整合平台，其脱胎于2018年起对七家设施管理企业的收购整合[4][9] - 信宸资本是国内最早从事PE投资的机构之一，以控股型并购为核心策略，经典案例包括分众传媒私有化（投资总回报超过500%）[8] - 信宸资本在2017年洞察到综合设施管理行业集中度低、需求增长的整合机会，于2018年起陆续收购斯卡伊、安锐盟等七家企业，并于2020年整合成立嘉信立恒[10] - 嘉信立恒是中国排名前三的独立设施管理供应商，业务从整合初期覆盖华东20余个城市、员工约5000人，发展至遍布全国210多个城市，服务超过2700家客户，管理3800多个项目点[10] - 公司业绩实现飞跃，从首家被并购企业斯卡伊整合前年收入约3.6亿元，发展至嘉信立恒整体年收入29.75亿元，规模增长近8倍[11] 买方：新大正 - 新大正是一家专注于公共机构和公共设施物业管理的上市公司[13] - 公司近年发展遇瓶颈，2023年及2024年归母净利润分别同比下滑13.83%和28.95%，2025年营收与净利润首次出现“双降”[13] - 为寻找新增长曲线，公司瞄准综合设施管理这一高增长赛道，收购嘉信立恒是实现业务跃迁的关键布局[13] - 交易旨在拓展业务辐射范围，提升在华东、华北、华南、华西的业务比重，并将业务由物业管理延展至综合设施管理[14] 交易细节与市场影响 - 交易对价约9.17亿元，支付方式为发行股份及支付现金各占50%[14] - 股份发行价格为8.44元/股，截至2026年2月11日收盘，新大正股价为12.99元/股，信宸资本所获股份已出现账面溢价[15] - 信宸资本采取部分退出策略，既实现资本回流锁定部分收益，又能通过保留股权分享标的未来增长潜力，且持有上市公司股份使未来退出更灵活[18] - 越来越多一级市场机构强调“二级市场思维”，主动把握二级市场业务可能性，探索通过打造并上市平台型企业，再注入其他被投企业以提升组合协同效应与退出确定性的打法[19]

金科服务退市事件概述 - 金科智慧服务集团股份有限公司于2025年2月20日于香港联合交易所正式退市，结束其五年多的上市历程 [1] - 此次退市并非因经营失败被动摘牌，而是由大股东博裕资本主动发起并推动的全面要约收购，属于自愿私有化退市 [1] - 退市时公司股价稳定在8.69港元，市值约52亿港元，较历史最高市值（超过550亿港元）蒸发超过90% [1][4] 博裕资本的收购与控制路径 - 博裕资本通过战略入股、低价增持、司法拍卖、全面要约收购四个阶段，历时近五年完成对金科服务的全资掌控 [2] - 2021年12月，博裕资本以37.34亿港元收购金科股份所持金科服务22%股权，成为第二大股东 [3] - 2022年11月，博裕资本发起部分要约，以每股12港元增持11.94%股份，总耗资约9.3亿港元，持股比例升至34.63%，成为第一大股东 [3] - 2025年3月，博裕资本通过司法拍卖以6.67亿元人民币竞得1.08亿股，持股比例提升至55.91%，成为实际控制人，累计投入超过53亿港元 [3] - 2025年10月31日，博裕提出全面要约收购，并于11月18日更新方案，以每股8.69港元收购剩余股份，至2026年1月16日获得95.56%无利害关系股东接纳，最终推动退市 [4] 金科服务的历史与经营状况 - 公司于2020年10月在港交所上市，发行价44.8港元/股，首日市值突破280亿港元，市盈率一度超过80倍，股价曾冲高至85港元 [2] - 2025年半年报显示，公司期内总收入23.35亿元人民币，同比小幅下降3.1%，现金及流动性资产达26.5亿元人民币，在管面积保持在约2.19亿平方米 [5] - 近三年公司累计亏损约34亿元人民币，上市平台的融资与品牌功能已显著减弱 [5] 私有化动因与后续展望 - 私有化旨在摆脱上市公司的监管约束与市场预期压力，提高决策效率、降低合规成本 [5] - 退市后，控股股东可更灵活地进行资产处置、业务收缩或并表重组，将公司逐步转变为“现金奶牛”或“资产包”，为后续资本退出预留更大操作空间 [5] - 分析认为，从2022年入股到完成退市，博裕资本在此项目上的退出周期很可能长达8至10年 [8] 行业背景与趋势 - 金科服务的退市是房地产市场及物业行业进入存量博弈时代的一个缩影 [9] - 2023年以来，已有多家物业服务企业（如蓝光嘉宝服务）完成私有化或收并购退市 [9] - 这些企业普遍面临股价长期破净、再融资功能丧失、母公司流动性危机等压力，私有化退市与优质资产在公开市场估值较低有关 [9] - 通过私有化进行重新整合后，企业可待行业景气回升时再寻出路 [9] 博裕资本的背景与投资布局 - 博裕资本是一家成立于2011年的私募股权基金，投资版图横跨生物医药、消费零售、科技互联网、不动产及物流等多个赛道 [6] - 其历史及当前投资组合覆盖超过200家企业，曾是阿里巴巴美股上市的早期投资者，并投资过万物云、快手、网易云音乐、极兔速递、完美日记、猿辅导、货拉拉、蜜雪冰城、恒瑞医药、海天味业等头部公司 [7] - 2025年至2026年初，博裕资本在消费与零售领域接连进行大额投资：以约40亿美元企业价值收购星巴克中国零售业务60%股权，计划将中国门店从约8000家拓展至20000家；收购北京SKP约42%—45%股权，交易估值达40—50亿美元；拟收购北京八达岭奥莱75%股权 [7] - 目前博裕旗下管理着12家私募基金，并参股了13家对外投资基金 [7]