项目概况与开业 - 隆福寺街区二期于9月17日正式开业，标志着项目整体进入全面运营阶段 [1][4] - 二期项目位于一期南侧，商业面积达3.5万余平方米，品类和业态比一期更为丰富 [4] - 项目定位为现代文艺消费空间，旨在北京的城市更新背景下，通过挖掘区域文化、优化商业运营抢占市场份额 [1] 业态布局与特色 - 二期引入了大量首店、旗舰店及体验类业态，包括开心麻花剧场、全时空间VR影院、中鼎XR艺术中心、北京稻香村零号店寻宝店、同仁堂知嘛健康等品牌 [5] - 项目设计以“保留历史轴线、延续建筑记忆”为核心，完整留存了明清寺院格局、民国庙会市井气息及东四人民市场等不同时期的建筑风貌 [5] - 环游天地项目由长虹影院升级改造，包含8K飞行影院、五大沉浸体验空间及商业配套，设有20米直径巨型球幕和6度自由飞行座椅 [5] - 自2019年一期运营以来，项目已举办超过500场线下活动及展览 [6] 客流与市场策略 - 项目开业后首个周末预计客流能达到10万至20万人次 [8] - 开业为街区带来显著客流提升，有商户表示对比开业前客流有很大增长 [8] - 项目宣布将陆续推出北京老字号非遗展、中国动画百年展、隆福寺藻井与二十八星宿主题展三大主题展以吸引消费者 [7] - 未来计划统筹开展慢闪街区、美食嘉年华等活动，并联动北京时装周等平台资源以彰显时尚定位 [8] 发展挑战与路径 - 项目与商户均需要一段时间的“养商期”，以将客流量转化为销售额 [8] - 专家指出，零售业态需要与文化体验深度融合，才能将“逛”的客流转化为“买”的消费，建议采用“文化孵化”策略 [8] - 相比于王府井、三里屯等成熟商圈，隆福寺需要推广自身的特色吸引力，其文化底蕴是定位优势，但如何长期转化为对商户的持续客流赋能仍需探索 [8] - 项目未来发展关键在于将文化元素与商业经营有效结合，通过举办高质量文化活动、艺术展览等持续制造话题，吸引并形成具有黏性的社群，商业业态需围绕社群需求精准匹配 [9] - 项目的成功在于能否成为一个充满活力、持续创新的文化生态圈，需要将文化、商业、城市更新三者进行有机融合的全局思考 [9]

项目概况 - 项目名称为“运河天”，是位于北京通州区运河商务区的超高层地标建筑，主体钢结构已封顶，建筑总高度达249.9米，成为北京城市副中心在建项目中最高写字楼 [1] - 项目由鹏瑞利集团与信德集团联合打造，总建筑面积超过41万平方米，包含12.7万平方米商业中心、11.9万平方米超甲级写字楼及5万平方米高端酒店式公寓 [1] - 项目今年开始分阶段完工，预计2026年9月对外开放，目前近13万平方米的商业MALL正在建设中 [1] 核心业态与定位 - 完成封顶的核心业态是超甲级滨水写字楼“运河天玺”，高度近250米，刷新运河商务区天际线，未来将为世界500强企业及头部总部机构提供国际水准的5A级办公场地 [1] - 写字楼遵循绿建三星认证与LEED金级认证双重绿色标准，在建筑材料选用和能源循环利用方面全方位践行低碳环保理念 [1] - 项目已启动招商，计划引入精品超市、高端餐饮、美妆、主理人品牌等多品类业态，以满足项目自身及周边办公、居住人群的日常消费与品质体验需求 [2] 交通与区位优势 - 项目是典型的TOD（以公共交通为导向）项目，紧邻新华大街，无缝衔接地铁6号线通运门站，未来还将与地铁S6号线、远期规划的M103线实现换乘 [2] - 项目距离北京城市副中心站仅2公里，具有便利的京津冀交通联动优势 [2] - 项目地下空间与瓮城遗址公园地下部分共同组成通运门站一体化项目，市民从商场出来即可看到瓮城遗址公园，未来该区域还将建设一座博物馆 [2]

商务楼宇更新提升政策 - 上海出台《关于推进上海市商务楼宇更新提升的实施意见》（13号文），允许中心区域商务楼宇兼容商业酒店、研发创新、文化体育、医疗服务、教育培训、租赁住房（含人才公寓）等六类功能 [3] - 政策释放利好，老旧商务楼宇改造咨询量显著增加，但具体操作中面临消防标准适配、配套设施升级、水电收费机制调整等缺乏明确细则的问题 [3] - 街镇层面建议市级部门加快出台配套操作指南，明确改造路径、技术标准、各部门职责及审批流程，并需要系统性的政策支撑以建立市场化、专业化、集约化的运营机制 [3][4] 街镇营商环境建设现状 - 上海300多万市场经营主体中，90%以上在街镇，街镇营商环境建设是城市营商环境的基层基础 [1] - 上海首次将“支持街镇营商环境建设”作为优化营商环境8.0版任务内容，并进一步列为“十大攻坚突破任务”重点推动 [1] - 在首届中国（上海）优化营商环境创新实践案例中，涉及街镇的创新实践超过三分之一 [8] 活力街区与城市秩序平衡 - 上海优化营商环境8.0提出建设活力街区，提升城市“烟火气” [5] - 宝山区庙行镇通过优化设摊管理、规范设摊指引等政策策划市集活动，首场活动吸引近4000人次参与，创造超10万元营业额，88%商户签署长期合作意向 [6] - 奉贤区南桥镇应用“商铺码”在线快速办理外摆申报，规范备案外摆商户20家，超九成商户实现营收增长，部分商户同比增幅达15%至20% [6] 政策落地与基层治理挑战 - 针对涉企投诉处置难，8.0方案提出“街道吹哨、部门报到”机制，洋泾街道依托网格化管理实现“进一次门、查多项事”，企业满意度显著提升 [8] - 街镇面临商业活力与居民安宁的平衡难题，部分餐饮企业合规经营但仍引发油烟噪声重复投诉，建议优化热线工单派发和考核机制 [7] - 产业项目前期审批环节和时间周期较长，建议试点“容缺”审批机制，并针对中小企业缺乏政策解读能力的问题，建议市级层面进行精准行业分类解读 [8][9] 沟通机制与未来方向 - 上海将把与街镇“面对面”沟通机制常态化、长效化，加强从政策制定“最初一公里”到落地“最后一公里”的整体推进 [9] - 政策落地的“最后一公里”被视为最重要也最难的“黄金一公里”，需要持续发力支持街镇服务中小微企业 [9]

行业投资评级 - 报告未明确给出行业投资评级 [1][2][4] 核心观点 - 珀斯中央商务区办公室市场在主要发展项目交付后进入稳定期 未来几年新增供应稀缺 [2][4] - 空置率因新增供应完成而上升至17% 但预计将开始下降 优质物业需求保持强劲 [4][7][13] - 租金增长持续 主要租金达每平方米729美元 同比增长4.2% 但激励措施上升导致有效租金略有回落 [9][36][37] - 西澳大利亚州经济短期承压 2024年GSP收缩0.3% 但2026年后前景乐观 预计年增长率超3% [11][12] - 投资市场活动低迷 收益率利差扩大至106个基点 反映市场对次级资产风险担忧 [55][58][59] 市场供需分析 - 总空置率上升1.9%至17.0% 为2020年下半年以来最高水平 优质空置率10.8% 次级空置率21.4% [7][23] - 过去12个月净吸纳量20,587平方米 但2025年第一季度为负值(-4,599平方米) 优质物业净吸纳量23,084平方米 [8][12][13] - 供应管道枯竭 当前无新项目 最早新供应需等到2030年 伊丽莎白码头4号项目缺乏预承诺难以推进 [24][28][35] - 预测空置率将下降 2029年底预计降至12% 主要空置空间将急剧减少 [25] 租金与激励措施 - 主要净面租环比增长1.7%至每平方米729美元 同比增长4.2% 次级净面租增长1.1%至每平方米473美元 [9][36] - 主要激励措施维持在45-50%范围 上升1.4%至46.8% 次级激励措施为50.0% [9][10] - 有效租金因激励增加而小幅下降 主要有效租金为每平方米388美元 同比增长3.1% [37] - 预计净有效租金未来几年年均增长3-4% 空置率下降和激励减少将推动有效租金更快上涨 [36] 区域市场表现 - 西珀斯优质净面租上涨1.1%至每平方米425美元 但有效租金下降4.5%至每平方米266美元 [45] - 西珀斯空置率上升1.2%至13.0% 净吸纳量转负(-6,664平方米) 为2020年上半年以来最大跌幅 [46][48] - 西珀斯激励措施显著上升至37.5% 使其成为全国最便宜的边缘市场之一 对中小企业具吸引力 [45][49] 投资市场动态 - 2025年上半年无重大交易 最近交易为2024年第四季度66 George Street以7,500万美元售出 收益率8.2% [55][60] - 主要收益率保持7.58%不变 次级收益率上升4个基点至8.64% 利差扩大至106个基点 [10][58][59] - 市场活动开始恢复 三笔潜在交易已签署合同 四处房产上市 [55] 租赁需求特征 - 小型租赁需求主导市场 75%租户寻找面积小于1,000平方米物业 48%租户寻找面积小于500平方米物业 [38][44] - 大型租赁需求集中于中央商务区和甲级物业 仅三分之一租户考虑次级物业 四分之一考虑CBD外物业 [38] - 租户续租时倾向选择较小面积 成本意识强烈 此特征预计延续至2026年 [15][16]

融资安排 - 公司于2025年9月16日与贷款人及代理人签订修订及重述2018年贷款协议的2025年贷款协议 贷款人同意提供本金总额约8730万英镑的新贷款安排 期限3年并可选续期1年 [1] - 新融资安排以间接持有英国伦敦EC3R 7NE Mark Lane 55号商业物业的公司实体股份质押及物业抵押作为担保 [1] - 新贷款将用于为2018年贷款协议提供再融资 并为英国物业额外资本支出提供资金 [2] 资本支出计划 - 公司计划对英国物业投入约1700万英镑资本支出 用于重大翻新工程 包括升级主要设施及配套以提升租户体验和物业价值 [2] - 翻新工程重点包括节能及可持续性改造 大堂装修 电梯升级 通勤设施完善及楼宇管理系统更新 [2] 物业运营现状 - 英国物业位于伦敦市中心传统商业区 目前主要租户为知名保险公司及金融机构 整体空间出租率约84% [2] - 过去三至四年英国物业市场持续动荡 导致再融资困难且新租户招募受阻 但2025年多家咨询公司报告显示伦敦写字楼市场显现复苏迹象 [2] - 公司已成功以更高租金完成一项占建筑净可租面积7%的续租 [3] 租赁策略与展望 - 多数租户表达续租并延长租期的意愿 策略重点是通过提升建筑能效与美观度 可能降低服务费以实现续租租金增长 [3] - 公司未来2至3年内将进行严格预算管理与审查 预计此后资产趋于稳定 并通过实现长期租赁达成永续运营 [3]

融资安排 - 公司于2025年9月16日与贷款人订立修订契约 获得总额约8730万英镑的新贷款安排 期限3年并可续期1年 [1] - 新融资以间接持有英国伦敦商业物业的公司股份质押及物业抵押作为担保 [1] - 融资将用于2018年贷款协议再融资及英国物业约1700万英镑的资本支出 [1] 物业改造计划 - 公司拟对英国物业进行重大翻新 投入约1700万英镑升级主要设施及配套 [1] - 改造重点包括节能可持续性改造 大堂装修 电梯升级 通勤设施完善及楼宇管理系统更新 [2] - 目标是通过提升租户体验和整体吸引力提高物业价值 [1] 物业运营现状 - 英国物业位于伦敦市中心传统商业区 目前主要由保险公司及金融机构租用 [1] - 整体出租率约达84% 由专门团队管理包括执行董事及法律财务秘书部门代表 [1] - 近期已成功以更高租金完成占净可租面积7%的续租 [2] 市场环境与策略 - 过去三至四年英国物业市场持续动荡 但2025年伦敦写字楼市场显现复苏迹象 [2] - 多数租户表达续租及延长租期意愿 策略重点为提升能效与美观度并可能降低服务费以实现租金增长 [2] - 未来2至3年将进行严格预算管理 预计资产将趋于稳定并通过长期租赁实现永续运营 [2]

核心观点 - 湖滨商圈通过沉浸式体验、引入高能级IP和数字技术，实现从“卖商品”到“造场景”的转变，打造持续生长的消费新生态 [4][5] 商圈业态与规模 - 商圈坐拥50万平方米商业体量，聚合湖滨银泰in77、工联CC、解百商业、湖滨88等多个大型综合体 [4] - 湖滨88商场内有89家品牌店，其中泛次元类品牌占比达60% [2] - 上半年“次元站”已落地二次元企业10个，其中包含5个浙江首店，另有5个优质项目在谈 [3] 客流量与业绩表现 - 湖滨88今年上半年客流同比增长151.7%，日均客流达3.17万，节假日单日最高客流达12万 [2] - 西子廊桥的单场活动在高峰期可吸引两万人驻足 [3] IP引入与沉浸式体验 - 商圈引入《哈利·波特》主题装置，包括国王十字车站、93/4站台及霍格沃茨特快列车，吸引游客打卡 [1] - 工联CC“次元站”引入全球知名IP宝可梦，以及Bilibili、卡淘等二次元品牌 [2] - 工联CC引入万代、三丽鸥、minisoland等全球知名IP的版权方在湖滨区域设立独立子公司 [3] 数字技术应用 - 西子廊桥配备2400平方米超大LED户外3D大屏，白天为裸眼4D实景互动，夜晚化身梦幻剧场 [3] - 滨次元2.0上线，AI文旅空间站将呈现环形柔性屏、滨可儿数字人、AI文旅机等科技应用 [3] - 商圈搭建VPS开源系统，架构虚拟数字街区，为科技企业提供创作虚拟现实内容的平台 [3] - 数字技术赋能形成“线上种草—线下体验—社交传播”的消费闭环 [5]

核心运营表现 - 2025年上半年总客流量达2100万人次，保持稳定 [1] - 商户总营业额创纪录，达5.589亿欧元，同比增长1.8% [1] - 租金收入为4630万欧元，同比增长5.4% [2] - 租赁区域空置率极低，为1.3%，低于去年同期的1.9% [2] 财务业绩 - 公司总收入为6330万欧元，同比增长4.4% [2] - 息税折旧及摊销前利润为4430万欧元，同比增长3.4% [2] 资产组合优化与租户动态 - 上半年有超过70家新店开业或翻新，超过去年同期的66家 [3][4] - 各购物中心引入多个新品牌和翻新店铺，包括New Yorker、Maxima XXXX、Mango等 [5] - 下半年计划新增餐饮、娱乐及零售项目，如9 drakonai、KFC餐厅、MaryMaris家庭游乐场等 [7] 资本运作与可持续发展 - 成功发行3.5亿欧元5年期绿色债券，年利率6%，获得超过90位投资者参与 [8] - 融资用于再融资此前3亿欧元债券以及符合绿色金融框架的项目 [8] - 所有五个购物中心均获得BREEAM In-Use“Very Good”可持续性认证，比原计划2026年提前一年达成目标 [11][12] 公司治理与市场认可 - 国际评级机构Fitch Ratings连续第五年确认其长期发行人违约评级为BB+，展望稳定 [13] - Sustainable Fitch在其首份可持续发展报告中给予公司2分评级（1分为最高），显示其ESG标准符合度极高 [13]

公司战略合作 - 公司与EXIO Group Limited订立服务协议 EXIO将提供代币化服务包括法律文件协调 智能合约开发与审计 钱包解决方案 代币平台准入 KYC程序协调 以及虚拟资产首次分销和二级交易 [1] - 公司依托香港国际金融中心体系与监管环境 深化与数字资产行业领导者合作 战略性研究和布局数字资产 推动现有资产价值再释放 [1] 合作方背景 - EXIO为新浪旗下华盛集团投资的香港持牌虚拟资产交易平台 已于2024年12月获香港证监会颁发虚拟资产交易平台营运牌照 [1]

公司业务动态 - 公司与EXIO Group Limited签订代币化服务协议 服务内容包括法律文件协调 智能合约开发与审计 钱包解决方案 代币平台准入 投资者KYC程序协调 以及虚拟资产的首发分销和二级交易 [1] - 服务协议自2025年9月15日起生效 初始合约期限为一年 可根据协议条款提前终止 [1] 合作安排 - 合作方为EXIO Group Limited 协议签署日期为2025年9月15日 [1]