公募REITs市场总览 - 截至上半年末公募REITs总市值突破2000亿元 [1][2] - 年初至7月4日多数产品获正收益，嘉实物美消费REIT涨幅最高达51.84%，华安百联消费REIT等4只产品涨幅超48% [1][2] 行业竞争格局 - 头部效应显著：69只产品来自25家管理人，华夏基金(14只/340亿元)、中金基金(10只/280亿元)、平安基金(150亿元)三家管理近40%规模 [1][2] - 新参与者加速入局：南方基金、汇添富基金(发行2只合计25.2亿元)、中银基金、创金合信基金(首农产业园REIT获批)等机构上半年新增布局 [1][3] 新进入者动态 - 汇添富基金发行医药REIT(11.58亿元)和上海地产租赁住房REIT(13.62亿元) [3] - 南方基金成立物流REIT，另有两只数据中心REIT即将发行 [3] - 创金合信基金首农产业园REIT底层资产为中关村移动智能服务创新园，已吸引快手、小米入驻 [3] 行业发展特征 - 头部机构凭借投行股东资源形成协同优势，多数项目依赖股东背景 [4] - 行业处于初级阶段，后来者需聚焦细分赛道(如专业化产业园、城市更新、新能源不动产)建立"专而精"能力 [5] - 头部管理人通过资产筛选、主动管理等经验积累形成品牌效应和投资信任 [5]

公募基金市场概况 - 今年以来约660只基金发行，发行份额约4200亿份，其中3月达到发行高峰，发行份额超千亿份 [1][2] - 1至6月公募基金发行数量分别为82只、95只、133只、127只、124只和100只，发行份额分别为693.53亿份、886.01亿份、1019.49亿份、900.71亿份、590.79亿份和109.15亿份 [2] - 权益类产品占较大比重，股票型基金和混合型基金发行数量分别为382只和107只，发行份额为1588.81亿份和274.86亿份 [2] 基金产品类型分析 - 债券型基金年内发行数量125只，发行份额超2000亿份，是发行份额规模最大的产品类型 [2] - FOF基金、QDII基金等其他类型基金也有发行 [2] - 医疗主题基金表现强势，全市场约290只医疗主题基金中，270多只年内实现正收益，90多只收益在30%以上，约30只收益在50%以上 [7] 基金募集情况 - 年内171只公募基金提前结束募集，包括广发智选启航混合、东方红盈丰稳健配置6个月持有等 [1][2][4] - 多只基金成为"日光基"，如中邮同业存单指数7天持有、南方顺丰物流REIT等，均在一天内完成募集 [1][5] - 部分基金募集期大幅缩短，如中航智选领航混合从原定6月27日提前至6月11日，华宝宝益90天持有A从6月13日提前至5月23日 [5][6] 医药主题基金表现 - 多只医药主题基金提前结束募集，如东方阿尔法健康产业混合从6月13日提前至6月9日，平安港股通医疗创新精选从6月25日提前至6月9日 [7] - 国内创新药市场发展迅速，政策支持提升市场天花板，国内创新药成果显著，管线对外授权和商业化处于成果涌现阶段 [8] - 港股创新药市场机制优势明显，便于未盈利Biotech公司上市融资，国际化市场有利于吸引外资和海外布局 [8]

5月15日盘后，据沪深交易所披露，多只REITs在当日完成大宗交易，其中不乏千万元乃至亿元的成交规 模。拉长时间看，近期涨幅领先的消费类REITs"登榜"更为频繁，显示出机构对这一板块更为活跃的交易。 与频繁出现的大宗交易形成对比的是，多只REITs在二级市场方面每天仅有数百万元的成交量，有机构人士指 出，我国公募REITs在二级市场的投资者类型和市场流动性等方面仍有待提升，因此，需要采取拓宽公募 REITs投资者范围，加速增量资金入场以及优化估值与考核机制，引导市场估值提升等措施提升流动性。 以深交所数据为例，拉长时间看，近一个月内，多只消费类REITs成为大宗交易的"常客"，华夏华润商业 REIT、中金印力消费REIT以及华夏大悦城商业REIT等频繁登榜，而这也是近日相关板块走牛的缩影。 据统计，年内中证REITs指数平均涨幅高达8.34%，在震荡的权益市场背景下殊为难得，且领涨的多为消费类 基金。如华安百联消费REIT涨幅高达47.66%，华夏首创奥特莱斯REIT和华夏大悦城商业REIT涨幅亦超过四 成。此外，嘉实物美消费REIT和中金印力消费REIT涨幅分别达到了39%和30%。 华泰证券分析称，今年 ...

证券研究报告 | 行业周报 gszqdatemark 2025 05 10 年 月 日 房地产 C-REITs 周报——二级持续体现投资价值，保障房、消费较优 REITs 指数表现 本周中证 REITs 全收益指数上涨 0.39%。截至 5.9，本周（5.3-5.9， 下同）中证 REITs(收盘)指数上涨 0.28%，收于 848.4 点；中证 REITs 全收益指数上涨 0.39%，收于 1062.1 点。本周沪深 300/恒生/中债十 年期国债/房地产(申万)/恒生地产建筑业/高速公路(申万)指数分别上 涨 2.00%/上涨 1.61%/上涨 0.11%/上涨 0.41%/上涨 1.04%/上涨 1.79%。其中沪深 300 本周涨幅最高，REITs 全收益指数排行第 6。 本年中证 REITs 全收益指数涨幅为 9.73%。截至 5.9，本年中证 REITs(收盘)指数涨幅为7.45%，中证REITs全收益指数涨幅为9.73%。 本年沪深 300/恒生/中债十年期国债/房地产(申万)/恒生地产建筑业/ 高速公路(申万)指数分别下跌 2.26%/上涨 14.00%/上涨 0.23%/下跌 6.98%/上 ...

点击注册小程序 查看完整报告 成交规模及换手率：从底层资类型产来看，本月公募REITs成交规模较上月小幅下降，保障性租赁住房类 REITs区间日均换手率领先其他。截至4月30日，已上市的65只REITs月内总成交额为123.5亿元，月内区间 日均换手率均值为0.8%。从单只REIT层面来看，月内成交量前三的是南方顺丰物流REIT/红土创新盐田港 REIT/博时蛇口产园REIT；月内成交额前三的是南方顺丰物流REIT/华夏中国交建REIT/中信建投国家电投 新能源REIT。 主力净流入：本月，主力净流入总额达27727万元，市场交易热情较上月提振显著。主力资金净流入层 面，从不同底层资产REITs来看，本月主力净流入额前三的底层资产类型是仓储物流类/消费基础设施类/园 区基础设施类。本月主力净流入额前三的REITs是南方顺丰物流REIT/华夏华润商业REIT/中金安徽交控 REIT。 报告摘要 1、 一级市场 截至2025年4月30日，我国公募REITs产品数量达65只，合计发行规模达 1730.26亿元（不含扩募）。从底 层资产类型来看，截至2025年4月30日，交通基础设施类发行规模最大，共发行687.71 ...

报告行业投资评级 未提及 报告的核心观点 随着一季度业绩发布，REITs本周定价逐渐回归基本面，消费类与保障房类业绩表现稳健、韧性较强，本周中证REITs指数小幅回调且跑输主要股债指数，除消费REITs外其他类型REITs均收跌，当前公募REITs年化现金分派率均值显著高于主流固收资产静态收益率 [1] 各部分总结 二级市场走势 - 本周主要指数周涨跌幅排序为中证转债>沪深300>中证全债>中证REITs，中证REITs指数整周涨跌幅为 -1.8%，表现弱于沪深300、中证转债和中证全债指数；年初至今涨跌幅排序为中证REITs（+7.3%）>中证转债（+1.8%）>中证全债（+0.3%）>沪深300（-3.8%） [2][8] - 近一年中证REITs指数回报率为4.5%、波动率为6.9%，回报率低于中证转债、沪深300和中证全债指数，波动率低于沪深300和中证转债指数、高于中证全债指数 [2][10] - 4月25日REITs总市值上升至1895亿元，较上周增加14亿元；全周日均换手率为0.72%，较前一周上升0.03个百分点 [2][10] - 除消费板块外其他类型REITs均有小幅回调，产权类和特许经营权类REITs平均周涨跌幅为 -1.1%、 -0.7%；周度涨幅排名前三的REITs为中金重庆两江REIT（+6.35%）、易方达华威市场REIT（+4.26%）、华安外高桥REIT（+2.51%） [3][15][19] - 仓储物流类REITs交易活跃度最高，区间日均换手率为1.8%，成交额占REITs总成交额25.2%；本周主力净流入额前三名的REITs为南方顺丰物流REIT（10785万元）、华夏华润商业REIT（1445万元）、中金安徽交控REIT（1235万元） [3][23] 一级市场发行 截至2025年4月25日，交易所处在已问询阶段的REITs产品有2只，已受理的1只，已反馈的6只，已通过待上市的3只，通过已上市的首发产品2只 [25] 估值跟踪 - 截至4月25日，公募REITs年化现金分派率均值为7.5%，显著高于当前主流固收资产的静态收益率 [1][27] - 从股性角度通过相对净值溢价率、IRR、P/FFO判断REITs估值情况，不同项目类型REITs的相对净值折溢价率、P/FFO、IRR、年化派息率存在差异 [27][28] - 截至4月25日，产权REITs股息率比中证红利股股息率均值低383BP，经营权类REITs内部收益率均值与十年期国债收益率利差为259BP [1][30] 行业要闻 - 4月21日，南方顺丰物流REIT在深交所挂牌上市，认购价格3.290元/份，上市首日开盘价3.8元、收盘价3.7元，全天涨幅13.53%，换手率22.55%，成交额2.51亿元，公众投资者有效认购倍数为381.58倍 [37] - 公募REITs公布2025年一季度报告，业绩呈现分化态势，消费类与保障房类业绩表现稳健、韧性较强，产业园和仓储物流类面临一定经营压力，能源类、公用事业板块内部分化较为明显 [4][36]

基金市场动态 - 50只主动偏股基金净值在4月8日后创成立以来新高，涵盖医药、北交所、新兴消费等主题[1] - 基金公司看好后市权益投资，短期关注内需政策受益方向，长期关注AI等科技产业[1] - 博时基金提出二季度三大主线：红利防守（公用事业、银行）、新兴产业技术进步（AI应用、人形机器人）、内需政策受益板块（顺周期、大消费）[1] ETF分红情况 - 今年以来2224只基金产品实施分红，总额达813.97亿元，同比增长超46%[2] - ETF年内分红100.81亿元，同比增长182%，其中华夏沪深300ETF、嘉实沪深300ETF分红超20亿元[2] - 南方中证500ETF、华泰柏瑞上证红利ETF分红超10亿元，南方中证1000ETF、华安上证180ETF分红超5亿元[2] 险资投资动向 - 首程控股联合中国人寿、财信人寿等设立百亿元级基础设施不动产股权投资基金[3] - 险资加码公募REITs，南方顺丰物流REIT获22个保险资金账户配售，金额超2亿元[3] - REITs因稳定分红、底层资产扩容（新能源、数据中心）、流动性改善等因素吸引险资[3] 个人养老金基金 - 一季度289只个人养老金基金Y份额规模达114亿元，较去年底增长21%，首次突破百亿元[4] - FOF基金Y份额204只，规模102.04亿元，占比90%[5] - 146只个人养老金基金年内收益为正，占比51%[5] 基金经理持仓变动 - 刘格菘管理的广发创新升级混合基金一季度新进江波龙，持股87.90万股[6][7] - 朱少醒管理的富国天惠成长混合基金一季度减持威腾电气450.67万股，现持股150.00万股[8] 市场行情 - 4月28日沪深两市成交额1.06万亿元，较上个交易日缩量572亿元[9] - 沪指跌0.2%，深成指跌0.62%，创业板指跌0.65%[9] - 游戏ETF上涨1.52%，地产ETF回调3.59%[9]

基金市场动态 - 50只主动偏股基金净值创新高，涵盖医药、北交所及新兴消费赛道主题基金 [1] - ETF年内分红达100.81亿元，同比激增182% [1] - 险资加速布局公募REITs，首程控股联合设立百亿级基础设施基金，南方顺丰物流REIT获险资2亿元配售 [1] 基金经理调仓动向 - 刘格菘管理的广发创新升级混合基金新进江波龙前十大流通股东，持股87.90万股 [1] - 朱少醒管理的富国天惠减持威腾电气450.67万股，持股降至150.00万股 [2] ETF市场表现 - 市场震荡调整，沪深两市成交额1.06万亿元，缩量572亿元，沪指跌0.2%，创业板指跌0.65% [3] - 游戏ETF领涨1.52%，银行ETF跟涨1.13% [3][4] - 地产ETF回调3.59%，房地产ETF基金下跌3.5% [4][5] 政策与主题机会 - 国务院推动游戏出海战略升级，明确155项试点任务，涉及IP孵化、全球发行等环节，利好游戏ETF [6] 新发基金聚焦 - 华泰柏瑞恒生消费ETF发起式联接即将发行，跟踪恒生消费指数，基金经理李沐阳 [7][8]

报告行业投资评级 - 看好（维持） [2] 报告的核心观点 - 债券市场利率中枢下行压力下，“资产荒”逻辑有望继续演绎，REITs作为高分红、中低风险的资产，在政策力度加强以及社保金和养老金入市预期下，有望持续提升配置性价比，板块具备较好的投资机会，维持行业“看好”评级 [4][65] 根据相关目录分别进行总结 南方顺丰物流REIT成功上市，首单权益型资产支持证券(ABS)成功发行 - 顺丰控股旗下基础设施公募REIT“南方顺丰物流REIT”在深圳证券交易所挂牌上市 [5][13][14] - 中信证券 - 万国数据2025年第1期数据中心持有型不动产资产支持专项计划成功发行，标志中国数字基础设施领域首单权益型资产支持证券(ABS)诞生，该产品有多项首创特点 [5][13][14] - 广东支持民间资本与国有资本联合参与重大项目投资建设运营，加大基础设施领域REITs项目培育和申报力度，支持民间资本项目发行基础设施REITs [13][14] 市场回顾 - 2025年第17周，中证REITs（收盘）指数为858.24，同比上涨6.62%，环比下跌0.53%；2024年年初至今累计上涨13.46%，同期沪深300指数累计上涨10.37%，累计超额收益+3.09% [6][16] - 2025年第17周，中证REITs全收益指数1058.94，同比上涨11.55%，环比下跌1.43%；2024年年初至今累计上涨22.88%，同期沪深300指数累计上涨10.37%，累计超额收益+12.51% [6][21] - 2025年第17周，REITs市场交易规模成交量达6.77亿份，同比增长23.32%；成交额达29.47亿元，同比增长39.67%；区间换手率3.61%，同比下降18.69% [4][28] - 近30日REITs市场交易规模成交总量达41.01亿份，同比下降20.99%；成交总额达181.08亿元，同比下降17.7%；近30日平均区间换手率0.75%，同比下降25.12% [34] 分板块表现 - 2025年第17周，保障房、环保、高速公路、产业园区、仓储物流、能源、消费类REITs一周涨跌幅分别为-2.15%、-1.03%、-0.47%、-5.07%、-0.75%、-2.23%、-1.02%；一月涨跌幅分别为+3.44%、-3.32%、-0.98%、-5.53%、-2.27%、-2.45%、+3.03% [4][6][40] - 2025年第17周，中金安徽交控REIT、浙商沪杭甬REIT、华夏中国交建REIT涨幅靠前，涨幅分别为0.71%、0.56%、0.28%；东吴苏园产业REIT、华夏合肥高新REIT、中航京能光伏REIT跌幅靠前，跌幅为11.12%、7.10%、6.79% [57] 一级跟踪 - 2025年第17周，共有13只REITs基金等待上市，中金亦庄产业园封闭式基础设施证券投资基金首发申请已通过，华夏凯德商业资产封闭式基础设施证券投资基金首发申请已受理，发行市场保持活跃 [7][61] 投资建议 - 维持行业“看好”评级 [2][4][65]

报告行业投资评级 未提及 报告的核心观点 本周REITs指数下行，中证REITs指数和全收益指数分别较上周下跌1.83%和1.43%，市场成交金额增加；产权类和特许经营类REITs指数分别下跌1.62%和1.30%，仅仓储物流类上涨，园区基础设施类跌幅最高；南方顺丰物流REIT上市，今年7只公募REIT成立规模超100亿，23只待上市，市场有望扩容活跃；资产荒背景下，公募REITs高分红、中低风险，性价比和配置机会高 [4][39] 根据相关目录分别进行总结 二级市场 - 本周公募REITs市场下行，截至4月25日，中证REITs指数较上周下跌1.83%至847.02，全收益指数为1058.94，较上周下跌1.43% [1][9] - REITs市场成交额增加，本周总成交规模6.77亿份，较上周上涨5.78%，成交额29.47亿元，环比上涨3.40%，区间换手率为3.61%，上周为3.49% [11] - 产权类公募REITs中仅仓储物流类上涨0.54%，园区基础设施类、保障性租赁住房类、生态环保类、消费基础设施类分别下跌4.69%、2.38%、0.95%、0.40%；特许经营类中能源基础设施类、水利设施类、交通基础设施类和市政设施类分别下跌3.13%、0.66%、0.38%、0.28% [12][16] - 不同类型公募REITs成交额和换手率多数下跌，仓储物流类、能源基础设施类和交通基础设施类成交额环比分别上涨190.98%、2.18%、1.48%，其余多数下跌；仓储物流类换手率较上周上涨1.33%，其余多数下跌 [19][21] - 本周公募REITs产品多数下跌，65只中有16只上涨，49只下跌，涨幅靠前的有中金重庆两江产业园REIT等，跌幅靠前的有东吴苏州工业园区产业园REIT等；南方顺丰物流REIT等换手率较高，南方顺丰物流REIT等周成交额较高 [23] 一级市场 - 截至4月25日，共发行66只公募REITs，规模合计1745亿元，2025年以来7只完成发行，4月新发行1只规模14亿元 [2][29] - 共有23只公募REITs基金待上市，13只为首发，10只为扩募；7只通过，11只已反馈，4只已问询，1只已受理；产业类中园区类、消费基础设施类、仓储物流类、保障性租赁住房类分别为7、1、4和4单，特许经营类中能源类和生态环保类分别为3和1单 [30] 公募REITs政策及市场动态 - 4月21日，深圳首单民营仓储物流REIT南方顺丰物流REIT上市，募集资金32.9亿元 [34][35] - 4月23日，全国首单集体经济类REITs“华金—元联—娄葑街道联创产业园资产支持专项计划”获批 [36] - 4月24日，首程控股与中国人寿等机构联合发起设立北京平准基础设施不动产股权投资基金，目标规模100亿元，首关规模52.37亿元 [37] - 4月25日，广东支持更多符合条件民间资本项目发行基础设施REITs，吸引民间资本参与重大项目建设 [38]