投资评级 - 行业投资评级为“看好”，且为维持评级 [2] 核心观点 - 债券市场利率中枢下行压力下，“资产荒”逻辑有望继续演绎 [5] - REITs作为高分红、中低风险的资产，在政策力度加强以及社保金和养老金入市预期下，有望持续提升配置性价比 [5] - 板块具备较好的投资机会 [5] 市场动态与产品发行 - 华夏凯德商业REIT在上海证券交易所成功上市，为中国第75单公募REITs [6][14] - 华夏凯德商业REIT拟募集规模22.872亿元，比例配售前累计认购资金超3091.7亿元，公众投资者与网下投资者的有效认购倍数分别达535.2倍和252.6倍 [6][14] - 华夏中海商业REIT将于2025年10月13日至10月14日正式发售，发售价格为5.281元/份，拟募资总额为15.843亿元，其中面向公众发售0.27亿份 [6][14] - 华夏中海商业REIT首发底层资产为佛山映月湖环宇城，是中海旗下处于成熟运营阶段的标杆自持物业，位于粤港澳大湾区广佛极核 [6][14] - 华夏湖北交投楚天高速公路封闭式基础设施证券投资基金首发申请已反馈，当前共有11只REITs基金等待上市，发行市场保持活跃 [8][59][60] 市场表现回顾 - 2025年第41周，中证REITs（收盘）指数为826.77，同比上涨5.76%，环比下跌0.27% [5][7][16] - 2024年年初至今，中证REITs（收盘）指数累计上涨9.3%，同期沪深300指数累计上涨34.56%，累计超额收益为-25.26% [7][16] - 2025年第41周，中证REITs全收益指数为1058.71，同比上涨12.09%，环比下跌0.26% [5][7][21] - 2024年年初至今，中证REITs全收益指数累计上涨22.85%，累计超额收益为-11.71% [7][21] - 2025年第41周，REITs市场成交量达1.5亿份，同比下降68.88%；成交额达7.02亿元，同比下降64.22%；区间换手率为0.62%，同比下降2.63个百分点 [5][7][26] - 近30日REITs市场成交总量达33.53亿份，同比下降24.08%；成交总额达153.31亿元，同比下降22.65%；近30日平均区间换手率为0.49%，同比下降21.09个百分点 [31] 细分板块表现 - 2025年第41周，各板块REITs一周涨跌幅分别为：保障房-0.66%、环保+0.17%、高速公路-0.05%、产业园区-0.41%、仓储物流-0.27%、能源-0.65%、消费-0.93% [5][7][36] - 2025年第41周，各板块REITs一月涨跌幅分别为：保障房-2.14%、环保-4.16%、高速公路-2.98%、产业园区-0.99%、仓储物流-0.32%、能源-2.15%、消费-2.91% [5][7][36] - 当周涨幅靠前的个券为：富国首创水务REIT上涨0.52%、国金中国铁建REIT上涨0.48%、嘉实物美消费REIT上涨0.34% [55][56] - 当周跌幅靠前的个券为：嘉实中国电建清洁能源REIT下跌2.65%、红土创新深圳安居REIT下跌1.76%、华夏金茂商业REIT下跌1.63% [55][56]

文章核心观点 - 消费REITs兼具不动产保值属性和证券流动性优势 能提供稳定现金分红和资产增值机会 是投资者分享消费升级红利的重要载体 [1][4] - 华夏中海商业REIT的发行受到市场高度认可 网下询价认购倍数达374.72倍 创市场新高 为公募REITs市场提供了领先的商业资产证券化范例 [2][4] 华夏中海商业REIT产品详情 - 基金将于2025年10月13日至14日发售 发售价格为5.281元/份 拟募资总额为15.843亿元 [2] - 面向公众发售0.27亿份 认购金额1000元起投 [2] - 首发底层资产为佛山映月湖环宇城 是处于成熟运营阶段的标杆自持物业 位于粤港澳大湾区广佛极核 区位优势显著 [2] 市场表现与投资者认可度 - 网下询价阶段收到149家网下投资者管理的1014个配售对象的询价报价 拟认购数量总和为236.074亿份 为初始网下发售份额0.63亿份的374.72倍 创市场新高 [2] - 2025年上半年消费REITs二级市场表现领跑公募REITs 并领先于同期股票、债券等主流资产类别 [4] 管理团队与运营优势 - 基金发起人中海拥有46年房地产开发与不动产运营管理经验 具备全产业链整合联动能力 [3] - 计划管理人中信证券和基金管理人华夏基金拥有丰富的消费REITs投资管理经验 [4] - 中海旗下购物中心板块持有多处优质商业资产 与映月湖环宇城协同性强 可为REIT后续扩募提供丰富标的 [4] 行业背景与投资价值 - 消费作为经济增长第一动力的地位日益凸显 [1][4] - 消费REITs是成熟REITs市场最主要类型之一 具有资产规模大、市场化程度高的特点 能有效衔接消费增长与资本回报 [4]

基金发行概况 - 华夏中海商业REIT（基金代码：180607）将于2025年10月13日至10月14日发售，发售价格为5.281元/份，拟募资总额为15.843亿元 [1] - 面向公众投资者发售0.27亿份，认购金额1000元起投（含认购费） [1] - 网下询价阶段获得149家网下投资者管理的1014个配售对象参与，拟认购数量总和为236.074亿份，为初始网下发售份额0.63亿份的374.72倍，创市场新高 [1] 底层资产与项目优势 - 首发底层资产为佛山映月湖环宇城，是中海旗下处于成熟运营阶段的标杆自持物业 [1] - 项目坐落于粤港澳大湾区广佛极核——国家级改革平台"广佛高质量发展融合试验区"（映月湖片区）先行区，区位优势显著，是区域内重点大型购物中心 [1] 管理团队与运营支持 - 基金发起人中海拥有46年房地产开发与不动产运营管理经验，具备行业领先的全产业链整合联动能力 [2] - 基金计划管理人中信证券、基金管理人华夏基金拥有丰富的消费REITs投资管理经验 [2] - 中海旗下购物中心板块持有多处优质商业资产，与映月湖环宇城协同性强，可为REIT后续扩募提供丰富标的 [2] 行业背景与市场表现 - 2025年上半年，消费REITs二级市场表现领跑公募REITs，并领先于同期股票、债券等主流资产类别 [3] - 消费REITs是成熟REITs市场最主要类型之一，具有资产规模大、市场化程度高的特点，能有效衔接消费增长与资本回报 [3] - 消费作为经济增长第一动力的地位日益凸显，消费REITs兼具不动产保值属性和证券流动性优势，为投资者提供稳定现金分红和资产增值机会 [3]

市场指数表现 - 上证指数收盘3560点，1日跌幅0.37%，5日涨幅2.96%，1月跌幅0.94% [1] - 深证综指收盘2175点，1日微涨0.02%，5日涨幅4.65%，1月跌幅1.15% [1] - 小盘指数表现最优，近6个月涨幅达14.52%，显著高于大盘指数的6.3% [1] 行业涨跌情况 - 光伏设备Ⅱ行业表现突出，近1个月涨幅10.12%，昨日涨幅2.6% [1] - 橡胶行业近6个月涨幅18%，昨日涨幅2.53% [1] - 地面兵装Ⅱ行业跌幅最大，昨日下跌4.86%，但近6个月仍上涨75.35% [1] - 元件Ⅱ行业近1个月涨幅21%，但昨日下跌2.37% [1] 保险行业分析 - 保险资金债券配置规模达16.97万亿元，占比48.6%，其中国债及政府债占比47.7% [10] - 2024年利息收入占净投资收益比重：新华79.1%，国寿74.9%，太保67.6%，人保63.4% [10] - 预定利率将下调，普通型/分红型/万能型产品分别调整至2.0%/1.75%/1.0% [10] - 推荐关注中国人寿(H)、中国太保、新华保险、中国平安等保险股 [10] 美国劳动力市场 - 美国7月非农新增就业7.3万人，低于预期的10.4万人 [10] - 5、6月就业人数合计下修25.8万人，主要集中在政府部门 [10] - 市场预计美联储9月降息概率升至80% [13] - 预计美国失业率可能升至4.5%左右 [13] 投资策略 - 市场短期调整，预计9月3日阅兵前可能还有上涨波段 [14] - 看好AI和机器人等科技赛道，以及反内卷推动的先进制造 [15] - 维持25Q4好于25Q3的判断，预计2026年表现更好 [14] 个股推荐 - 隆盛科技：EGR系统业务稳定，新能源马达铁芯进入收获期，目标市值111亿元 [21] - 华夏中海商业REIT：底层资产佛山映月湖环宇城，预计IRR为5.52%~6.50% [20] - 诺邦股份：无纺类清洁用品赛道成长性强，受益于大客户订单放量 [23] 金属行业 - 贵金属：建议关注山东黄金、招金矿业等，金价中枢有望持续上行 [22] - 工业金属：铜价短期承压但下行有限，建议关注紫金矿业、洛阳钼业等 [22] - 电解铝：供需格局趋紧，建议关注云铝股份、神火股份等 [22] 汽车行业 - 下周机器人大会将聚焦应用落地，关注科技+成长机会 [25] - 8月车企将预热金九银十，关注中高端市场和强α企业 [25] - 推荐理想汽车、蔚来、小米等主机厂，以及智能化供应链企业 [26]

核心观点 - 华夏中海商业REIT底层资产佛山映月湖环宇城定位区域级购物中心，22-24年客流量和营业额CAGR达17%/15%，出租率稳定在97%+，专门店租金CAGR为7% [3] - 项目位于广佛中轴核心商圈，3公里覆盖43万人口，5公里辐射80万消费群体，享有立体交通网络和广佛一体化红利 [7][8][14] - 原始权益人中海商业为行业领先运营商，品牌储备超9100家，收购后通过业态调改实现定位升级，推动销售额持续增长 [23][26][27] - 22-25Q1营收CAGR为16%，EBITDA利润率从84%降至64%，仍高于行业均值 [36][39][40] - 预测25/26年分派率4.52%/4.92%，显著高于可比REITs，IRR区间5.52%-6.50% [3][92][96] 资产运营分析 - 项目总建面15.3万方，可租赁面积6.4万方，剩余土地使用年限24年，含539个地下车位和375个屋顶车位 [8] - 收入结构以租赁(65%)和物业管理(24%)为主，零售业态占比45%，餐饮提升至29% [36][37] - 主力店租金55元/平/月，专门店201元/平/月，租售比12%-14%低于区域竞品，预留租金增长空间 [56][62][63] - 25-27年到期租约占比30%/16%/18%，已储备680个品牌应对调改，40%拟换签品牌已确定 [69][70] 财务表现 - 22-25Q1营收1.01/1.12/1.37/0.32亿元，EBITDA 0.85/0.89/0.90/0.21亿元 [36][39] - 毛利率从50%提升至57%，EBITDA利润率84%降至64%，仍高于行业均值58% [39][40] - 预测25年资本化率5.15%-6.15%，高于华夏大悦城(3.9%)和中金绿发(4.43%) [94][95] - 估值区间11.32-13.91亿元，对应招募书评估值-13.9%至+5.8%偏差 [91][92] 区域竞争格局 - 佛山商业存量982万方，禅桂商圈占比22%，未来3年新增供应集中在非核心区域 [18][19] - 映月湖片区无直接竞品，3公里内千灯湖新项目定位差异化，影响有限 [20][21] - 平洲玉器市场(年交易300亿)和汽车4S集群(年销售200亿)提供高消费客群 [13]