核心观点 - 瑞银分析师林镇鸿预测中国一线城市楼市企稳时间从2026年初推迟至2026年中后期 主要因二季度库存周转率恶化及成交量萎缩 [3][5] - 当前楼市下行动能未减 政策力度和经济复苏程度将成为市场转折关键因素 [5][10] 行业数据表现 - 一线城市新房库存周转率从3月14个月恶化至6月底20.7个月 增幅达48% 显示去化周期延长至近21个月 [5] - 7月30个重点城市新房成交量823万㎡ 环比下降29% 同比下降20% [6] - 四大一线城市成交量全面萎缩：北京30万㎡（环比-41% 同比-24%） 上海36万㎡（环比-35% 同比-36%） 广州50万㎡（环比-37% 同比-25%） 深圳23万㎡（环比-30% 同比-35%） [6][7] 企业应对策略 - 广州国企珠实地产推出"买贵补差价"承诺 覆盖旗下七个楼盘 保价期截至年底 旨在刺激购房需求 [8] - 开发商通过短期保价措施冲刺业绩 但难以从根本上扭转市场下行趋势 [8] 市场前景判断 - 2025年市场整体触底反弹可能性极低 真实企稳需等待2026年之后 [9][11] - 新房库存总量较去年下降 市场进入缓慢自我调节阶段 [11] - 政策力度需突破当前限购松绑尺度 经济复苏带来的居民收入增长才是楼市回暖核心基础 [10][11]

央行2025年第二季度例会房地产政策变化 - 政策表述从"推动房地产市场止跌回稳"转变为"加大存量商品房和存量土地盘活力度 持续巩固房地产市场稳定态势 完善房地产金融基础性制度 助力构建房地产发展新模式" [1][3][4] - "持续巩固房产市场稳定态势"的表述显示房地产市场已出现好转迹象 [5] 存量土地盘活进展 - 2025年重点转向收储闲置土地 截至6月22日已有26个省市公示收购项目 覆盖4259宗地块 资金规模达4776.48亿元 [6][7] - 收储资金规模显著高于5月全国卖地收入(不足2000亿元) 显示政策力度强劲 [7] 土地市场表现 - 2025年1-5月全国300城住宅用地成交楼面均价4852元/平方米 同比上涨34.2% 主因重点城市优质地块供给增加 [8] - 杭州2025年前6个月土地成交金额达1198.8亿元 已超过2024年全年水平 [9] 新房与二手房市场动态 - 重点城市新房价格呈现连续上涨趋势 形成多米诺骨牌效应 [10] - 广州前5个月二手住宅网签46,722套 同比增长17.82% 但价格仍处于以价换量状态 [10][12] 房地产市场结构性特征 - 当前企稳主要体现为结构性复苏 集中于重点城市新房市场 [12] - 供需关系变化导致非重点城市库存压力持续 需求放缓现象明显 [12] - 行业进入分化阶段 优质资源向重点城市集中 投资门槛显著提高 [12]

楼市政策利好 - 央行5月20日降息10个BP，5月初已官宣降准、降息、降公积金利率等组合拳[1] - 广州作为一线城市对政策敏感度高，"五一"期间一手住宅楼盘到访量同比增30%，认购量同比增73%[1] - 4月广州二手住宅价格环比止跌结束23个月下跌趋势，5月上半月一手住宅网签量同比翻番[30] 豪宅市场表现 - 2025年1-4月广州千万级豪宅成交510套月均127套，均价6.9万元/㎡[29] - 保利"天"字系项目表现突出：珠江天悦网签10亿元居荔湾区榜首，天曜两天成交210套揽金33亿元，天奕网签20亿元登顶广州5月套数第一[3][7] - 豪宅市场呈现产品多元化趋势，更注重设计、智能化、绿色健康等品质提升[30] 保利战略布局 - 2024年拿地金额居广州TOP1，稳坐成交套数、面积、金额和市占率"四冠王"[5] - "天"字系项目占据"琶金珠"黄金三角核心地段，与广州产业发展方向重叠[9][29] - 产品设计独特：天曜为广州首座老钱风豪宅，天奕采用2.5容积率全南全板T2布局，珠江天悦实现户户望江[9][26] 产品力打造 - 天曜采用克罗地亚贝金米黄石材打造56米宽华盖顶门楼，天奕使用巴西奢石镜湖春晓石材打造2500㎡下沉会所[15][20] - 珠江天悦单方造价达普通住宅5倍，采用雪山银狐等奢石；都荟天珺参考新加坡花园设计抬高30米[23][26] - 推出"端菜服务计划"和"保总热线"，建立高管直接响应机制提升服务体验[31] 行业趋势判断 - 政策推动下楼市进入重构价格体系阶段，核心区豪宅因稀缺资源获得支撑[29] - 房企从"物理空间供应商"向"生活方式运营商"转型，服务力闭环成竞争关键[34] - "好房子"概念推动产品升级，保利通过全维度服务重塑豪宅"超配"感[32]