【专家会议】现房销售等改革，落地反馈如何？ 202609208 房地产新模式：供给侧彻底出清与现房销售导向下的行业拐点 摘要 住建部新政聚焦供给侧切割，2026 年底前各地出台细则，核心转向现 房销售或封顶预售模式。 新政对已供地未取证项目冲击最大，地方国企及城投受损严重，预计受 影响项目占比约 50%。 预售门槛大幅提高：须主体封顶方可预售，且按揭贷款发放须在项目竣 工备案（含配套验收）后。 回款周期从 6-9 个月拉长至 1-1.5 年，将导致房企自有资金回报率断崖 式下降，冲击 2027 年现金流。 短期新房供应受存量支撑影响不大，2027 年下半年起供应将显著收缩， 倒逼土地市场价格与总量双降。 银行出具保函意愿低，风险敞口增加导致授信审慎，主办银行制度落地 面临风险共担与不良显化挑战。 Q&A 8 月 28 日房地产新政发布已近一个月，近期住建部会议对政策执行有哪些新 的指导意见，特别是对已供地但未取得施工规划许可证和已取得施工规划许可 证但未取得预售证这两类项目，具体将如何处理？ 8 月 28 日新政对市场影响巨大，近期住建部于 9 月 9 日召开视频会议进行了政 策宣贯和动员。会议明确，新政对两 ...

报告行业投资评级 报告未提及行业投资评级相关内容 报告的核心观点 - 2026年上半年银行扩表但信贷引擎偏弱，债券投资接棒，金市拉久期与交易化特征增强，AC户占比下降；存款减速抬高负债端约束，资产荒逻辑未破，收益率下行依赖银行负债成本实质回落；银行业息差基本企稳，零售资产弱化未现拐点、资本拨备双降 [1] - 从规模扩张、信贷等7个维度对57家上市银行2026年半年报研究，获债市启示，包括银行业扩表、信贷、投资等多方面特征及未来趋势 [1] 根据相关目录分别进行总结 1.1 规模扩张 - 2026H1上市银行总资产同比增速国有行8.27%、股份行6.05%、城商行8.92%、农商行5.56%，较2025年普遍降温或仅小幅回升；信贷同比增速分别降至7.01%、4.05%、9.20%、5.45%，国有、股份、农商行贷款增速低于总资产增速，反映有效融资需求不足、信贷比价偏低 [17][27] - 金融市场业务增速明显更高，国有行达18.25%，显著高于贷款7.01%，银行以债券/投资资产对冲信贷放缓，构成债市重要配置力量，但收益更依赖投资端与交易盘，风险敏感度上升 [17] 1.2 信贷 - 信贷呈现对公强、居民弱特点，个贷质量压力攀升，信用卡、消费贷和经营贷新生成不良仍在抬升，按揭“账面稳、前瞻弱”，居民收入等因素使逾期等指标承压 [9][23] - 2026年H1上市国有行、股份行、城商行、农商行的个贷板块平均不良率分别为1.57%、2.11%、2.98%、2.47%，相比2025年末分别变动+0.21%、+0.29%、+0.31%、+0.08% [9] 1.3 金市投资 - 2026年上半年债牛行情下，银行多投资端拉长久期对冲息差压力，2026年半年末国有行、股份、城商行金市投资平均久期分别为4.40年、3.89年、3.96年，相比2025年末分别+0.04年、+0.15年、+0.07年 [7][21] - 下半年在收益率低位、负债成本刚性仍存背景下，继续集体加久期空间受限，更可能转向“哑铃型”持仓 [7] - 2026年上半年上市股份行、城商行、农商行金市投资中AC占比进一步下降，银行债券投资从“持有到期吃票息”转向“FVTPL交易增强收益+FVOCI兼顾配置与择机出售”，更依赖估值弹性与资本利得 [8][22] 1.4 负债 - 2026H1存款同比增速国有行6.01%、股份行4.43%、城商行8.98%、农商行4.24%，较2025年分别约降1.5、1.0、1.2、2.0个百分点，受高基数、信贷派生放缓、存款搬家等影响 [5][20] - 存款增长弱于资产扩张，银行稳负债更依赖同业负债等，负债久期缩短、稳定性下降；存款减速不意味配债需求消失，但会改变配置节奏与约束条件，债市“资产荒”逻辑未破，收益率下行依赖负债成本实质性下降 [5] 1.5 营收 - 债牛行情下，债券浮盈补充收入，上市银行投资收益+公允价值变动收入占比等有所变化 [66][71] 1.6 盈利能力 - 2026年上半年商业银行资产收益率下行速度基本持平于负债成本率下行速度，51家商业银行生息资产收益率2026年H1平均下行了22bp，计息负债成本率平均仅下行了25bp [10][24] - 2026年H1全国商业银行中国有行、股份行、城商行、农商行的净息差分别为1.31%、1.54%、1.40%、1.59%，较2025年末分别变动+0.5bp、-1.6bp、+2.7bp、-1.1bp，银行业净息差已基本企稳 [10][24] 1.7 风险抵御能力 - 2026年H1上市国有行、股份行、城商行、农商行的资本充足率相比2025年末分别同比变动-44bp、-14bp、-39bp、-34bp；一级资本充足率分别同比变动-54bp、-22bp、-25bp、-50bp；核心一级资本充足率分别同比变动-34bp、-4bp、+8bp、-8bp [11][25] - 2026年H1全国商业银行中国有行、股份行、城商行、农商行的拨备覆盖率分别为242%、202%、171%、157%，较2025年末分别变动+0.3个、-5.3个、-2.3个、-2.6个百分点 [11][25] - 拨备覆盖率下滑与资本充足率承压共振，银行内源资本补充能力减弱，外源补充受限，整体扩表空间受限，约束配债能力，对信用债配置更谨慎 [11][25]