证券研究报告 华侨城 A (000069 CH) 关注高管履新带来的新变化 华泰研究 季报点评 投资评级(维持): 持有 2025 年 10 月 31 日│中国内地 房地产开发 | | | 财务压力化解仍需时日 2025Q1-3 公司同比增亏 20.2 亿元至亏损 43.7 亿元，主因：1、结转规模下 降导致营收规模同比-42%至 170.2 亿元，结转项目盈利能力偏弱，毛利率 同比-4.66pct 至 8.22%；2 资产减值损失同比增加 3 亿至 5 亿；3、联合营 企业亏损同比增加 3 亿至 6 亿。截至 2025Q3 公司合同负债同比-26%至 315 亿元，待结转资源相对 24 年营收而言并不充裕，但由于现房库存较多，或 能通过现房销售一定程度缓解营收下行压力。 杠杆指标有所削弱，华侨城集团增持护航公司发展 尽管公司 2025Q1-3 保持正向经营性现金流净额 49 亿元，同比+32 亿元、 有息负债同比-5%，但由于货币资金收缩（同比-25%）和亏损对于权益的侵 蚀，净负债率/扣预资产负债率/短债覆盖率（基于报表计算）分别较 2024 年 末 14.8/+0.3/-8.9pct 至 146%/75 ...

绿茵生态成立于 1998 年 11 月 26 日，2017 年 8 月 1 日在深圳证券交易所上市，注册地址和办公地址均为 天津市。它是生态环境建设领域的企业，具备专业技术与项目经验等优势，具有一定投资价值。 公司主营业务为生态环境建设工程，所属申万行业为环保 - 环境治理 - 综合环境治理，所属概念板块包括 新型城镇化、微盘股、PPP 概念、核聚变、超导概念、核电。 经营业绩：营收行业第 11，净利润行业第 6 2025 年三季度，绿茵生态营业收入 3.31 亿元，行业排名 11/15，行业第一名福龙马35.99 亿元，第二名启 迪环境33.04 亿元，行业平均数为 9.26 亿元，中位数为 5.18 亿元。主营业务构成中，绿地维护项目 1.3 亿 元占比 57.81%，生态修复项目 8727.7 万元占比 38.82%，市政绿化项目 396.71 万元占比 1.76%，文旅项目 279.68 万元占比 1.24%，其他项目 80.35 万元占比 0.36%。当期净利润 7164.96 万元，行业排名 6/15，行业 第一名福龙马 1.56 亿元，第二名南大环境1.22 亿元，行业平均数为 -2766.84 ...

核心财务表现 - 2025年前三季度公司实现营业收入3.31亿元，同比增长35.97% [1] - 2025年前三季度归属于上市公司股东的净利润为7033.87万元，同比增长36.19% [1] - 2025年第三季度单季实现营业收入1.06亿元，同比增长48.18% [1] - 2025年第三季度单季归属于上市公司股东的净利润为1145.62万元，同比增长9.70% [1] 成本控制与效率 - 公司在成本控制方面表现良好，2025年第三季度期间费用为6545.22万元，同比减少337.81万元 [1] - 期间费用率为19.76%，较上年同期下降8.49个百分点 [1] 财务状况与能力评估 - 截至2025年三季度末，公司资产负债率为38.29%，处于健康水平 [1] - 根据财务诊断模型对近五年1200余项指标的分析，公司总体财务状况良好 [1] - 具体表现为偿债能力与盈利能力优秀，成长能力与资产质量良好 [1] 业务构成与行业定位 - 公司主营业务为生态环境建设工程，收入构成中绿地维护项目占57.81%，生态修复项目占38.82% [2] - 公司在生态园林、乡村全面振兴等领域布局多年，具备明显的行业经验和客户基础 [2] - 随着社会对环保和可持续发展的重视加深，公司将继续发挥其在行业中的优势 [2]

政策核心内容 - 中央财政已下达第一批养老服务消费补贴补助资金11.6亿元，支持试点地区组织实施补贴项目 [1] - 补贴对象为经统一评估为中度、重度和完全失能等级的老年人，补贴项目包括居家、社区和机构养老服务 [1] - 补贴资金通过"民政通"以电子消费券形式按自然月发放，可在购买养老服务时按比例抵扣费用 [1] 补贴资金分担机制 - 补贴资金总体按照9:1原则实行央地共担 [2] - 东部、中部、西部地区中央承担比例分别为85%、90%、95%，各省份按比例承担地方支出责任 [2] 养老服务市场现状 - 截至2024年底，我国60岁以上老年人达3.1亿，占全国人口的22% [1] - 截至今年第一季度末，全国养老机构达到4万个，社区养老服务机构和设施达到36.4万个 [1] 地方政策与活动动态 - 山西省启动"养老服务消费季"暨2025年居家适老化改造产品消费补贴"晋孝焕新"行动 [4] - 重庆市发布一揽子惠老政策，对购置适老化产品按成交价格30%给予补贴，补贴总金额不超过1万元 [4] - 河南省举办"敬老月"活动暨"养老服务消费季"启动仪式，设置"银发市集"展示养老消费新场景 [4]

专栏运营成效 - 截至2025年9月2日专栏已刊发100期 [1] - 绝大部分市民民生诉求得到解决或部门回应 [1] - 通过小切口反映高质量发展堵点并展示优秀案例 [1] 问题解决案例 - 中山市横四线西段11公里路面十余年仅修通4公里 经报道后2025年12月将完成主线工程 [2] - 中山纪念图书馆停车场因僵尸车占位导致排队超20分钟 实施收费管理后读者可免费停车3小时 [2] - 栏目累计解决十余项民生"急难愁盼"问题 [2] 创新发展模式 - 南朗街道崖口村结合农业文旅 半年村集体经济收入近2000万元且同比增长约20% [3] - 石岐街道从善坊2024年5月完成旧改 实现历史文化街区焕新 [3] - 全市建成超1300个暖蜂场所解决户外劳动者四难问题 [3] 社会影响力 - 专栏成为市民感知政策力度和城市温度的窗口 [4] - 通过典型案例展示"以服务换服务"的基层治理模式 [3] - 既展示民生短板破解案例也宣传创新亮点项目 [1][3]

核心业绩表现 - 2025年上半年营业收入113.17亿元 同比下降50.82% [2] - 归属于上市公司股东净利润-28.68亿元 亏损同比扩大171.52% [2] - 公司连续三年累计亏损超260亿元 亏损扩大趋势未改善 [2] 房地产业务表现 - 签约销售面积60.7万平方米 同比增长4.12% [3] - 签约销售金额94.9亿元 同比下降15.72% 呈现量价背离 [3] - 存货跌价损失累计达182.58亿元 2021-2024年分别为12.56亿/115.1亿/33.94亿/20.98亿 [3] 旅游业务表现 - 接待游客3771万人次 同比增长3.77% [3] - 通过国潮文化节联动故宫文创等IP提升吸引力 [3] - 深圳创意文化园嘉途酒店试业 完善文旅产业链布局 [3] 现金流状况 - 经营活动现金流量净额25.55亿元 较去年同期-28.32亿元实现190.22%增长 [5] - 销售费用同比下降23.57% 经营费用降3.25% 财务费用降9.37% [5] - 每股经营性现金流从去年同期的-0.11元提升至0.32元 [5] 债务与融资结构 - 有息负债总额1288.3亿元 与2024年末基本持平 [7] - 中长期借款占比提升至68.3% 短期债务占比降至31.7% [7] - 平均融资成本降至3.5% 较年初下降11个基点 [7] 土地投资策略 - 新增重庆沙坪坝小龙坎项目 土地面积18002平方米 计容建筑面积5.28万平方米 [7] - 土地储备总面积1401.84万平方米 总建筑面积2321.74万平方米 聚焦一二线核心区域 [8] - 2019-2021年新增土地投资从494亿元降至178亿元 2022-2024年大幅收缩至15亿/60亿 [7] 战略转型举措 - 获取浙江衢州、安徽祁门2个轻资产服务项目 向城市运营商转型 [8] - 提出旅游与地产业务独立运营 走专业化发展道路 [8] - 前华润置地总裁吴秉琪出任集团总经理 曾带领华西大区销售额实现37.8%增长 [8][9]

财务表现 - 2025年上半年营业收入113.2亿元 [1] - 归母净利润亏损28.7亿元 [1] - 经营性净现金流25.6亿元 同比增长190.22% [1] - 销售费用和管理费用同比下降12.8% [1] 债务结构 - 有息负债总额1288.3亿元 [1] - 中长期借款占比68.3% [1] - 平均融资成本3.5% 较年初下降11个基点 [1] 旅游业务 - 上半年接待游客3771万人次 同比增长3.77% [1] - 新增浙江衢州和安徽祁门2个轻资产服务项目 [1] - 深圳创意文化园嘉途酒店试营业 [1] - 主题公园通过"国潮文化节"IP联动获得市场热烈反响 [1] 房地产业务 - 签约销售面积60.7万平方米 同比增长4.12% [1] - 签约销售金额94.9亿元 [1] - 新增重庆沙坪坝小龙坎土地储备项目 计容建筑面积5.28万平方米 [1] 未来展望 - 下半年将通过存量产品提升和增量项目拓展双轮驱动增强旅游业务竞争力 [2] - 以资源优化和产品提升协同发力推动房地产业务稳健发展 [2]

业绩表现 - 2025上半年实现营业收入5515.02万元 同比上升10.02% [1] - 归属于上市公司股东的净利润为-1590.26万元 [1] - 归属于上市公司股东扣非净利润为-1630.55万元 [1] 生态建设业务 - 核心生态建设业务营业收入较上年同期下滑86.64% [1] - 行业受宏观经济环境、地方财政压力及房地产低迷等因素影响 [1] - 公司将拓宽业务承接范围 聚焦经济发达地区 优选回款有保障订单 强化风险评估和管控 [1] 文旅运营业务 - 文旅运营业务上半年营业收入较上年同期增长116.85% [1] - 公司利用生态景观打造优势拓展文旅业务版图 [1] - 通过精细化运营和创新营销提高文旅业务在整体营收中的占比 [1] 宠物业务布局 - 2025年3月设立全资子公司江苏千宠家科技有限公司布局宠物服务及销售领域 [2] - 截至报告期末在北京、上海、南京等核心城市铺设20家「宠胖胖」品牌线下门店 [2] - 宠物服务及销售业务实现营业收入908.23万元 [2] 战略规划 - 公司将继续聚焦主业 稳步拓展主营业务市场 严格管控经营风险 坚定落实结算回款 [2] - 文旅业务将通过资源整合、业态创新和服务升级开拓新市场 [2] - 宠物业务将积极推进线下门店拓展 利用线上及社交媒体拓宽销售渠道 [2]

行业现象分析 - 各地争夺名人故里现象频发 涉及历史人物及神话文学角色如老子 李白 诸葛亮 哪吒等[1] - 争夺行为体现对文化资源开发及文旅产业发展的重视 试图通过打造IP凸显地方特色[1] - 存在急功近利心态 企图以"四两拨千斤"方式回避文化建设所需的长期艰苦过程[1] 成功案例特征 - 哈尔滨依托长期培育的冰雪文化形成"尔滨热"文旅效应[2] - 苏州平江路凭借千年文脉及苏绣 评弹等文化传承保持吸引力[2] - 四川眉州作为"三苏故里"通过有序传承"三苏文化"建立深厚文韵[2] 失败项目特征 - 盲目上马文旅项目导致仿古造景门可罗雀并造成严重损失[2] - 简单复制的文旅项目缺乏文化根基难以持续发展[2] - "孙悟空故里"等案例证明缺乏文化积累的噱头难以长期维持热度[2] 资源开发建议 - 应系统调查梳理本土文化资源包括历史名人 文物古迹 民俗非遗等[3] - 需秉持尊重历史的态度 通过耐心挖掘将文化资源转化为发展财富[3] - 强调文化建设需坚持长期主义 避免短视行为和投机取巧[3] 价值导向问题 - 文化价值核心在于养心育情操 而非单纯追求经济效益[2] - 偏离正确价值导向可能引发负面社会反响如"西门庆故里"案例[2]

行业现象分析 - 各地争夺名人故里现象频发 涉及历史人物如老子 庄子 李白 诸葛亮 赵云 以及神话文学人物如哪吒 西施等[1] - 争夺行为体现行业对文化资源开发和文旅产业发展的重视 试图通过打造驰名IP和凸显地方特色在竞争中脱颖而出[1] - 这种行为反映行业存在急功近利的浮躁心态 与文化建设需要长期积淀的规律背道而驰[1] 成功案例研究 - 哈尔滨通过长期培育独特冰雪文化形成"尔滨热"文旅热点[2] - 苏州平江路依托千年文脉 结合江南风情与苏绣 评弹等苏韵元素获得成功[2] - 四川眉州作为"三苏"故里 凭借传承有序的文韵底蕴形成文化吸引力[2] 失败案例警示 - 部分地方不顾文化资源禀赋盲目上马古城古镇古街项目 导致仿古造景门可罗雀并造成重大损失[2] - "孙悟空故里"等短期炒作项目缺乏持久生命力 已被市场遗忘[2] - 某地打造"西门庆故里"偏离正确价值取向 引发舆论争议和负面评价[2] 行业发展建议 - 建议行业沉心调查梳理本土文化资源 包括历史名人 文物古迹 历史街区 民俗风情 非遗项目和民间传说等[3] - 应通过系统保护和深入挖掘将文化资源转化为文旅产业资源 而非争夺子虚乌有的名人故里[3] - 文化建设需坚持长期主义 避免目光短浅和投机取巧的行为模式[3]