广州零售市场回暖趋势 - 1-5月广州社会消费品零售总额达4699.94亿元，同比增长5.1%，增速较1-4月提升1.1个百分点 [1] - 文体娱乐商品消费表现突出：体育娱乐用品类增长36.2%，文化办公用品类增长57.6%，电子出版物及音像制品类增长1.0倍 [1] - 购物中心存量突破600万平方米，核心商圈空置率微降至5.6%，消费类REITs年内综合收益达34.1% [1] 商圈发展与布局 - 上半年新增两个优质购物中心，推动全市总存量突破600万平方米 [1] - 核心商圈空置率环比微降0.3个百分点至5.6%，非核心商圈中番禺、南沙和荔湾空置率降幅最高 [1] - 商圈平均租金环比下降1.6%至每月每平方米673元 [1] - 未来三年计划新增约150万平方米优质购物中心，番禺和荔湾占比分别达28%和21% [2] 情绪消费驱动因素 - 二季度新开和待开品牌中零售类占比达45.4%，文化及休闲娱乐、户外运动和化妆品领跑 [2] - IP衍生经济表现强劲：泡泡玛特、TOP TOY、卡游等品牌加速布局，购物中心举办主题展览强化体验 [2] - 情绪消费成为"新流量密码"，服装品类涌现风格化仓储女装、进阶版基本款和生活方式买手店 [2] 商业项目创新与REITs表现 - 未来将入市的新商业项目如K11 Select、白鹅潭万象城等以"情绪价值"为核心定位 [3] - 2025年上市的8支REITs平均首日涨幅达26%，消费类REITs上市以来综合收益近90% [3] - 2025年消费类REITs录得综合收益34.1%，下半年预计有多只消费类REITs获批上市 [3]

纪要涉及的行业和公司 - **行业**：房地产行业、物业管理行业、商业物业行业 - **公司**：保利发展、华润置地、中海地产、华夏基金、招商蛇口、保利物业、华润万象生活、绿城服务、中海物业、万物云、建发物业、滨江服务、招商积余、中国金茂 纪要提到的核心观点和论据 房地产行业政策 - **央行政策**：降准、降息，下调结构性货币政策工具及公积金贷款利率，为房贷下调释放空间，或促使银行下调商业贷款利率[2] - **现房销售政策**：拉长开发周期至2 - 3年，增加市场不确定性和销售去化难度，5月联阳试点现房销售，要求严格[1][2] - **城市更新专项政策**：住建部强调推进建设，多部门加大资金支持，预计市场从无到有进化到从有到优，以品质住宅为主导[1][2][3] - **专项债落地情况**：截至2025年6月，不同省市使用专项债收购存量土地规模约4000亿元，但实际完成交易额度仅700亿元，未来政府或加强推进力度[1][3] REITs发展 - **常态化发行提速**：新增发行REITs底层资产范围扩大、类型多样化，规模从去年底约1000亿元增长至今年五六月份近2000亿元，中证REITs指数今年以来涨幅达9.07%，波动性居股债之间，相对可控[1][4][5] - **推荐类型**：保障房类及消费类REITs二级市场表现稳定、分红稳定性高，今年一季度保障房类REITs营收同比增长15%，可供分配资金同比增长11%；消费类REITs经营稳健，一季度营收环比上涨7%，可分配资金环比上涨23%，出租率超90%[1][5][7] 房地产市场销售 - **整体情况**：销售金额和面积同比增速呈三位数下降，但降幅预计收窄，新房豪宅化趋势明显，二手房市场价差扩大，市场对924新政预期消化完成，需更多政策支持[1][2][8][11] - **开发商与城市成交**：保利发展、华润置地、中海地产销售位居前三，上海1 - 5月成交量达4.16万套，部分核心区打开后成交套数显著提升，5月核心城市去化率相比4月下降[9] - **去化率趋势**：预计7月新房市场去化率下降趋势止住，因一二月拍地潮供货，届时有大量优质新房供应[10] 土地市场 - **土地热度**：有望延续，头部开发商如中海地产、中国金贸、保利发展等拿地金额同比增长超300%，部分企业积极扩张[12] - **开发商拿地态度**：未来可能不大规模拿地，更倾向核心城市核心地块，决策更综合，拉长拿地周期提升投资确定性[13] 物业管理行业 - **基础物业服务**：管理规模增速放缓，非住宅领域拓展显著，住宅物业费稳定，实际收缴稳中上升[14] - **增值服务**：非业主和业主增值服务均稳定发展，非业主增值服务营收占比趋于理性，维持在15%左右或更低[15][16] - **社区政务消费**：受经济环境影响，社区增值服务收入增长放缓，但长期重要性依然显著[17] - **社区增值服务类别**：美居和资产租赁协销及交易代理下降明显，空间、生活和便民等类别受影响较小[18] - **财务表现**：存在“增收不增利”现象，业务毛利率趋同，应收贸易款占比下降，账龄结构改善，减值准备金稳中有降[19] 商业物业市场 - **表现变化**：去年“量缩价跌”，今年“量增价平”，预计持续到年底，明年需观察客单价和客流量变化[21] 其他重要但是可能被忽略的内容 - **华夏基金华润有巢REITs**：可供分配资金较同期下降，原因是2023年预留现金，2024年四季度资本性开支增加[6] - **保障房类REITs**：整体出租率维持较高水平，租金与2024年四季度相比变化不大，有涨价空间[6] - **房地产开发项目应收款**：通过特定坐标分析，今年涨幅较高的企业包括招商局[20] - **值得关注的企业**：中国金茂在房地产市场表现优异，保利物业在非商业物业方面领先，商业方面关注头部商业标的[22]

金融扩内需促消费政策 - 2025年政府工作报告将"大力提振消费、提高投资效益，全方位扩大国内需求"列为首要任务[1] - 金融监管部门配合出台一系列政策支持消费，未来可进一步提升政策力度[4] - 人民银行推出5000亿元服务消费和养老再贷款工具，重点支持住宿餐饮、文体娱乐、教育等领域[4] 消费信贷发展趋势 - 信贷是提振消费重要一环，需解决额度不足、手续复杂、实际利率过高等问题[3] - 银行消费贷利率呈现"先降后稳"趋势，未来竞争焦点转向服务升级与场景创新[9] - 金融机构需利用大数据提高营销精准度和风控准确度，拓展中高风险客群市场[3] - 预计将有更多银行降低准入门槛，借款人将获得更多低息高额消费贷款机会[3] 保险业创新方向 - 保险业构建"生态"体系，围绕客户全生命周期需求提供场景化服务[6] - 生态权益成为激发投保意愿重要因素，与传统风险保障形成互补[6] - 针对不同年龄段客户提供差异化保障方案，如年轻人侧重身价保障，中青年兼顾家庭责任与教育储备[6] - 险企通过重资产自建养老社区、轻资产合作等方式形成"保障-产业-消费"生态链[7] 消费金融场景创新 - 银行探索"无感授信"模式，实现消费场景与金融服务无缝衔接[10] - 绿色消费领域潜力巨大，可将消费信贷与个人碳账户、减碳积分结合形成闭环生态[10] - 消费贷智能化发展方向包括贷中引入调额调价机制，动态调整授信条件[9] 消费类REITs投资价值 - 消费类REITs具有定期强制分红优势，每年至少分配可供分配金额的90%[12] - 投资门槛低至几百元，流动性强可二级市场交易，交易成本仅需佣金[12] - 主要投资购物中心、百货商场等消费基础设施，与居民消费需求直接关联[12] - 在成熟REITs市场中，消费类资产潜在市场规模较大，有望成为产权类REITs最大板块[13]

消费提振核心逻辑 - 提振消费的核心逻辑是让居民"能消费、敢消费、愿消费"，金融行业角色从"资金供给"转向"生态构建"[1] - "能消费"需提升居民收入并优化收入分配结构，"敢消费"需完善社会保障减轻民生负担，"愿消费"需丰富消费供给优化体验[4] - 2024年我国最终消费支出对经济增长贡献率为44.5%，较2023年显著回落[3] 金融支持路径 - 金融通过消费信贷解放预算约束发挥乘数效应，但需避免过度金融化导致资金空转[4] - 消费信贷应坚持"适度普惠、精准滴灌"原则，防止居民杠杆率失控[5] - 金融机构需构建"多元化、场景化、可持续"产品体系，打破传统信贷依赖[9] 金融机构实践 - 银行业从"价格战"转向"场景战"，聚焦家装、文旅、医疗等领域，中国银行消费贷集中在耐用品及日常消费领域[12] - 消费金融公司服务长尾客群，蚂蚁消金等机构超60%用户为首次获得正规金融服务[12] - 消费类REITs一季度平均涨幅超30%，成为抗周期配置优选[12] 金融科技创新 - 银行业数字化风控模型覆盖率提升，不良贷款率显著下降[13] - 数字人民币智能合约应用于预付式消费领域防范资金挪用风险[13] - 支付机构通过"外卡内绑"等技术推动境外来华支付交易增长[13] 政策与生态构建 - 需综合运用准备金、再贷款等货币政策工具及减税降费财政政策降低融资成本[9] - 支持消费金融公司发行金融债券，提升消费类ABS注册额度[9] - 建立跨机构反欺诈联盟实现黑名单实时核验，防范信息滥用风险[13]

REITs的独特优势 - REITs具有定期强制分红优势 在符合分配条件下每年至少分配可供分配金额的90%给投资者 提供长期稳定现金流 [3] - 已上市REITs具备流动性 可在二级市场交易 操作类似股票 [3] - REITs投资门槛低 通常几百元起投 适合普通投资者参与 [3] - REITs交易成本较低 除认购费用外 二级市场交易仅需支付佣金 与股票交易相同 [3] 消费类REITs的发展前景 - 消费类REITs兼具稳定收益与资产增值潜力 在内循环背景下值得关注 [3] - 消费类REITs主要投资购物中心 百货商场 奥特莱斯 农贸市场和社区商业等基础设施 通过租金收入 运营优化和资产增值实现收益 [3] - 消费类REITs底层资产与居民消费需求直接关联 在政策支持内需 提振消费背景下 具有一定抗周期潜力 [3] - 在成熟REITs市场中 消费类资产潜在市场规模较大 未来有望成为产权类REITs中市值最大 市场化程度最高的板块 [3] 消费类REITs的投资价值 - 消费类REITs为普通投资者提供小额资金参与核心商业地产的机会 [4] - 产品价值实现依赖于底层资产质量与管理能力 投资者需摒弃短期炒作心态 保持理性投资 [4] - 投资者应通过信息披露文件如基金合同 招募说明书等 加强对REITs产品特性 底层资产和运营情况的研究 自主判断投资价值 [4]

基金经理动态 - 万民远管理的融通健康产业混合减持阳光诺和10.8万股 [1] - 原招商基金基金经理马龙加盟天弘基金 将负责固收投研工作 [2] - 华泰柏瑞总经理韩勇卸任 公司管理规模超6000亿元 [3] 基金市场趋势 - 红利基金总规模达2513.67亿元 多只产品暂停大额申购 [4] - "固收+"基金规模增长超1400亿元 部分产品年内收益率超10% [5] - 私募证券产品备案数量同比增长38.81%至3491只 量化与公募背景团队为主 [6] 基金产品调整 - 年内30余只基金变更业绩比较基准 鹏华普天债券调整基准至中债综合全价(1年以下)指数 [7] - 基金发行加速 本周新发31只环比增14.81% 权益类占比51.6% [8][9] - 消费类REITs年内涨幅超40% 基金公司提示波动风险 [10] 行业热点布局 - 华为与优必选合作人形机器人 美的单台机器人可替代3名工人 比亚迪战略入股帕西尼感知科技持股13.37% [11] ETF市场表现 - 标普消费ETF涨停溢折率25.03% 标普500ETF涨10.01% [12][14] - 光伏ETF普遍上涨超1.8% 银行ETF龙头年内涨幅8.44% [12][14] - 军工类ETF回调超3% 德国ETF跌2.84% [14] 新发基金信息 - 平安基金推出90天滚动持有债券基金 海富通发行同业存单指数基金 [17] - 兴银中证公用事业指数基金 富国深证100联接基金启动募集 [17] - 广发上证科创板人工智能联接基金 申万菱信中证红利指数基金即将发行 [17] 基金上市动态 - 融通深证100ETF上市交易2.92亿份 嘉实自由现金流ETF上市2.9亿份 [19] - 方正富邦自由现金流ETF上市5.1亿份 [19]

报告行业投资评级 - 地产行业评级为强于大市（维持），预计6个月内行业指数表现强于沪深300指数5%以上 [1][71] 报告的核心观点 - 消费基础设施REIT涨幅居前，受基本面及政策预期双催化，底层资产运营良好，分红稳健，叠加促消费政策和扩内需预期，获投资人追捧 [3][7] - 消费基础设施REITs2024年报显示底层资产经营状况稳定向好，出租率及收缴率维持高位，部分REIT超额完成年度预测，不同REIT在租金、估值等方面表现有差异 [3] - 国内消费类REITs拟进入“存量 + 增量”双轮驱动阶段，有扩募、新品类、外资玩家进入等新动态 [3] - 建议关注优秀购物中心开发运营企业及相关消费类基础设施REITs投资机会 [3][69] 根据相关目录分别进行总结 前言 - 年初以来中证REITs全收益指数涨幅在大类资产中排名靠前，消费基础设施REITs涨幅居前，年内有资产品类上新、扩募、引入外资玩家等情况，报告聚焦消费基础设施REITs市场关心问题展开讨论 [7] 消费类REITs经营业绩等对比 - **经营状况受政策催化**：2024年以来中央及地方出台系列促消费政策，成效显现，2024Q4以来社零累计同比增速、消费者信心指数回升 [10][11] - **出租率与收缴率**：已上市消费基础设施REITs2024年报显示，出租率均在95%以上，华夏华润商业REIT最高达99%；收缴率均接近100%，底层资产经营状况稳定向好 [17] - **收入完成率**：数据可得的7支消费类REIT中，4支超额完成年度预测，华夏首创奥莱REIT等项目营业收入超出招股书预测，华夏金茂商业REIT等收入完成率不及90% [18] - **租金坪效**：华夏华润商业REIT、华夏大悦城商业REIT表现更优，其底层资产位于强二线城市主城区，2024年租金单价绝对值处于前列，租金增幅亦领先 [21] - **商铺构成**：华夏华润商业REIT、华夏大悦城商业REIT主力店面积占比相对较低，均控制在30%以下，反映商场综合运营较好，便于调整品牌组合提升租金收益 [25] - **租户集中度**：2024年数据可得的5支REIT整体项目收入来源分散，租户集中度较低，华夏华润商业REIT等前五大租户租金收入占比不及15% [28] - **剩余租期**：华夏首创奥莱REIT、华夏华润商业REIT剩余租期较短，调铺调租空间更灵活，租金增长潜力大 [32] - **浮动管理费**：华夏华润商业REIT管理机构抽取浮动管理费领先，2024年已过亿，浮动管理费率与底层资产经营状况密切挂钩，华安百联消费REIT2024年未提取 [39] - **估值调整**：相比发行估值，华夏首创奥莱REIT等2024年估值有所调增，华夏金茂商业REIT等保持不变，华安百联消费REIT下调接近4%，与运营情况和经营业绩强相关 [40] - **可分配金额与分派率**：从可分配金额绝对值看，华夏华润商业REIT、中金印力消费REIT领先；从年化分派率看，消费类REITs均超招股书预测水平，体现“债性”特征 [45] 新阶段：扩募、新品类、外资玩家进入 - **扩募**：华夏华润商业REIT宣布启动扩募计划，拟收购苏州昆山万象汇项目，为国内首支消费类公募REIT首次扩募，标志进入“存量 + 增量”双轮驱动阶段，可分散风险，为低能级区域商业退出提供启示 [49] - **新品类**：2025年易方达华威农贸市场REIT上市，为首单以农贸市场为底层资产的民营消费类REITs产品，特征倾向商业消费与仓储物流结合，折现率及年化分派率处于较高水平 [55][56] - **外资玩家**：2025年4月凯德投资申报中国首单外资消费类公募REIT，获批后有望成国内首单，其扩募储备资源丰富，旗下储备可扩募消费基础设施资产共35个，总规模超300万平方米，经营情况稳定 [62] 投资建议 - 建议关注优秀购物中心开发运营企业，如华润置地、龙湖集团、华润万象生活、星盛商业等，以及相关消费类基础设施REITs，如华夏华润商业REIT、华夏大悦城商业REIT、华夏首创奥莱REIT等投资机会 [3][69]