广州零售市场回暖趋势 - 1-5月广州社会消费品零售总额达4699.94亿元，同比增长5.1%，增速较1-4月提升1.1个百分点 [1] - 文体娱乐商品消费表现突出：体育娱乐用品类增长36.2%，文化办公用品类增长57.6%，电子出版物及音像制品类增长1.0倍 [1] - 购物中心存量突破600万平方米，核心商圈空置率微降至5.6%，消费类REITs年内综合收益达34.1% [1] 商圈发展与布局 - 上半年新增两个优质购物中心，推动全市总存量突破600万平方米 [1] - 核心商圈空置率环比微降0.3个百分点至5.6%，非核心商圈中番禺、南沙和荔湾空置率降幅最高 [1] - 商圈平均租金环比下降1.6%至每月每平方米673元 [1] - 未来三年计划新增约150万平方米优质购物中心，番禺和荔湾占比分别达28%和21% [2] 情绪消费驱动因素 - 二季度新开和待开品牌中零售类占比达45.4%，文化及休闲娱乐、户外运动和化妆品领跑 [2] - IP衍生经济表现强劲：泡泡玛特、TOP TOY、卡游等品牌加速布局，购物中心举办主题展览强化体验 [2] - 情绪消费成为"新流量密码"，服装品类涌现风格化仓储女装、进阶版基本款和生活方式买手店 [2] 商业项目创新与REITs表现 - 未来将入市的新商业项目如K11 Select、白鹅潭万象城等以"情绪价值"为核心定位 [3] - 2025年上市的8支REITs平均首日涨幅达26%，消费类REITs上市以来综合收益近90% [3] - 2025年消费类REITs录得综合收益34.1%，下半年预计有多只消费类REITs获批上市 [3]

止跌回稳定调行业，静待投资端变化——地产行业 2025 年中期投资策略 20250622 摘要 央行维持 MLF 利率不变，释放流动性，或促使银行下调商业贷款利率。 金融监管总局强调对高品质住宅资金供给，加快出台与房地产发展新模 式相匹配的融资制度。 现房销售政策拉长开发周期至 2-3 年，增加市场不确定性。住建部强调 城市更新，财政部等加大资金支持，房地产市场将从无到有进化到从有 到优，以品质住宅为主导。 专项债落地速度未达预期，截至 2025 年 6 月，不同省市使用专项债收 购存量土地规模约 4,000 亿元，但实际完成交易额度仅 700 亿元，未来 政府或加强推进力度。 REITs 常态化发行提速，底层资产范围扩大，类型多样化。中证 REITs 指数今年以来涨幅达 9.07%，优于股债两市，波动性居股债之间，相对 可控。 推荐保障房类及消费类 REITs，二级市场表现稳定且分红稳定性较高。 今年一季度保障房类 REITs 营收同比增长 15%，可供分配资金同比增长 11%，韧性明显。 Q&A 当前市场关注的地产政策主要有四个方面。首先是央行的政策，包括降准和降 息，下调结构性货币政策工具利率以及公积金 ...

金融扩内需促消费政策 - 2025年政府工作报告将"大力提振消费、提高投资效益，全方位扩大国内需求"列为首要任务[1] - 金融监管部门配合出台一系列政策支持消费，未来可进一步提升政策力度[4] - 人民银行推出5000亿元服务消费和养老再贷款工具，重点支持住宿餐饮、文体娱乐、教育等领域[4] 消费信贷发展趋势 - 信贷是提振消费重要一环，需解决额度不足、手续复杂、实际利率过高等问题[3] - 银行消费贷利率呈现"先降后稳"趋势，未来竞争焦点转向服务升级与场景创新[9] - 金融机构需利用大数据提高营销精准度和风控准确度，拓展中高风险客群市场[3] - 预计将有更多银行降低准入门槛，借款人将获得更多低息高额消费贷款机会[3] 保险业创新方向 - 保险业构建"生态"体系，围绕客户全生命周期需求提供场景化服务[6] - 生态权益成为激发投保意愿重要因素，与传统风险保障形成互补[6] - 针对不同年龄段客户提供差异化保障方案，如年轻人侧重身价保障，中青年兼顾家庭责任与教育储备[6] - 险企通过重资产自建养老社区、轻资产合作等方式形成"保障-产业-消费"生态链[7] 消费金融场景创新 - 银行探索"无感授信"模式，实现消费场景与金融服务无缝衔接[10] - 绿色消费领域潜力巨大，可将消费信贷与个人碳账户、减碳积分结合形成闭环生态[10] - 消费贷智能化发展方向包括贷中引入调额调价机制，动态调整授信条件[9] 消费类REITs投资价值 - 消费类REITs具有定期强制分红优势，每年至少分配可供分配金额的90%[12] - 投资门槛低至几百元，流动性强可二级市场交易，交易成本仅需佣金[12] - 主要投资购物中心、百货商场等消费基础设施，与居民消费需求直接关联[12] - 在成熟REITs市场中，消费类资产潜在市场规模较大，有望成为产权类REITs最大板块[13]

5月28日，由北京商报社、《中外企业文化》杂志社主办的2025深蓝媒体智库年度论坛上，北京商报社重磅发布《金融重塑消费力》报告，剖析当前消费市 场痛点、金融支持路径及创新方向。北京商报社财经新闻中心副主任岳品瑜在解读报告时表示，提振消费的核心逻辑是让居民"能消费、敢消费、愿消费"， 在这一过程中，金融行业角色也在进行从"资金供给"到"生态构建"的范式变革。 消费提振：经济转型"必答题" 在全球经济格局深刻调整与国内经济转型升级的双重背景下，消费提振已从"选择题"变为"必答题"。 报告指出，当前经济面临双重转折。外部，随着特朗普关税第一枪打响，进一步凸显全方位扩大内需的重要性和紧迫性。内部，"三驾马车"中，2024年我国 最终消费支出对经济增长的贡献率为44.5%，较2023年显著回落。 外部环境波动加剧与内部需求潜力并存的现状，凸显了构建"消费驱动型"经济增长模式的紧迫性。 "能消费、敢消费、愿消费"构成提振消费的核心逻辑。报告指出，"能消费"靠钱袋子鼓起来，通过提升居民收入，优化收入分配结构，夯实消费基础；"敢 消费"靠后顾之忧降下去，需完善社会保障，减轻民生负担，让百姓无后顾之忧；"愿消费"靠好场景多起来 ...

同时，REITs的投资门槛低，通常几百元起投，即便是普通人也可以"上车"。此外，REITs的交易成本也相对较低，除认购费用外，投资者二级市场买卖 REITs只需要支付交易佣金，和买卖股票一样。 石健行进一步介绍道，消费类REITs作为兼具稳定收益与资产增值潜力的投资工具之一，在构建内循环的背景下值得投资者关注。据悉，消费类REITs主要 投资于购物中心、百货商场、奥特莱斯、农贸市场和社区商业等基础设施，通过租金收入、运营优化和资产增值实现收益，其底层资产与居民消费需求直接 关联，在政策支持内需、提振消费的背景下，这类资产具有一定抗周期潜力。 石健行还提到，在成熟REITs市场的主流业态中，消费类资产潜在市场规模较大。展望未来，消费类REITs有望成为产权类REITs中市值最大、市场化程度最 高的板块。 北京商报讯(记者李海媛)5月28日，以"创新消费力统一大市场"为主题的2025深蓝媒体智库年度论坛在北京举办。在"创新与赋能金融如何扩内需促消费"的圆 桌论坛环节，中金印力消费REIT基金经理石健行分享了REITs的独特优势以及消费类REITs的未来发展前景。 石健行提到，首先，REITs具有定期强制分红的优势 ...

01 基金经理最新动态 1、万民远减仓阳光诺和 4月24日数据显示，阳光诺和最新公布的前十大流通股东名单中，万民远的融通健康产业混合现身，持股数量比一季度末减少10.8万股。 2、原招商基金基金经理马龙正式加盟天弘基金 5月13日，据业内人士透露，原招商基金首席固定收益投资官、基金经理马龙已正式加盟天弘基金，坊间传言最终落定。据了解，待静默期结束之后，马 龙将继续在固收投研一线从事基金管理工作。 3、华泰柏瑞总经理韩勇卸任 近日，华泰柏瑞发布公告称，总经理韩勇因工作调整卸任，由董事长贾波代行总经理职责。这一调整标志着这家管理规模超6000亿元的头部公募基金公司 进入管理层新老交替阶段。 02 近日，多家基金公司发布公告，旗下红利主题基金暂停大额申购。截至今年一季度末，红利基金总规模达2513.67亿元，再创新高。 2、"固收+"基金产品规模增长明显 截至5月12日，市场上"固收+"基金数量已经超过1700只，整体产品规模较去年年末增长超1400亿元。从业绩来看，部分"固收+"基金年内业绩表现突出， 年内收益率超过10%。 3、私募迎备案热潮，百亿量化私募成备案主力，私募登记却冷清 截至4月30日，年内新登记私 ...

报告行业投资评级 - 地产行业评级为强于大市（维持），预计6个月内行业指数表现强于沪深300指数5%以上 [1][71] 报告的核心观点 - 消费基础设施REIT涨幅居前，受基本面及政策预期双催化，底层资产运营良好，分红稳健，叠加促消费政策和扩内需预期，获投资人追捧 [3][7] - 消费基础设施REITs2024年报显示底层资产经营状况稳定向好，出租率及收缴率维持高位，部分REIT超额完成年度预测，不同REIT在租金、估值等方面表现有差异 [3] - 国内消费类REITs拟进入“存量 + 增量”双轮驱动阶段，有扩募、新品类、外资玩家进入等新动态 [3] - 建议关注优秀购物中心开发运营企业及相关消费类基础设施REITs投资机会 [3][69] 根据相关目录分别进行总结 前言 - 年初以来中证REITs全收益指数涨幅在大类资产中排名靠前，消费基础设施REITs涨幅居前，年内有资产品类上新、扩募、引入外资玩家等情况，报告聚焦消费基础设施REITs市场关心问题展开讨论 [7] 消费类REITs经营业绩等对比 - **经营状况受政策催化**：2024年以来中央及地方出台系列促消费政策，成效显现，2024Q4以来社零累计同比增速、消费者信心指数回升 [10][11] - **出租率与收缴率**：已上市消费基础设施REITs2024年报显示，出租率均在95%以上，华夏华润商业REIT最高达99%；收缴率均接近100%，底层资产经营状况稳定向好 [17] - **收入完成率**：数据可得的7支消费类REIT中，4支超额完成年度预测，华夏首创奥莱REIT等项目营业收入超出招股书预测，华夏金茂商业REIT等收入完成率不及90% [18] - **租金坪效**：华夏华润商业REIT、华夏大悦城商业REIT表现更优，其底层资产位于强二线城市主城区，2024年租金单价绝对值处于前列，租金增幅亦领先 [21] - **商铺构成**：华夏华润商业REIT、华夏大悦城商业REIT主力店面积占比相对较低，均控制在30%以下，反映商场综合运营较好，便于调整品牌组合提升租金收益 [25] - **租户集中度**：2024年数据可得的5支REIT整体项目收入来源分散，租户集中度较低，华夏华润商业REIT等前五大租户租金收入占比不及15% [28] - **剩余租期**：华夏首创奥莱REIT、华夏华润商业REIT剩余租期较短，调铺调租空间更灵活，租金增长潜力大 [32] - **浮动管理费**：华夏华润商业REIT管理机构抽取浮动管理费领先，2024年已过亿，浮动管理费率与底层资产经营状况密切挂钩，华安百联消费REIT2024年未提取 [39] - **估值调整**：相比发行估值，华夏首创奥莱REIT等2024年估值有所调增，华夏金茂商业REIT等保持不变，华安百联消费REIT下调接近4%，与运营情况和经营业绩强相关 [40] - **可分配金额与分派率**：从可分配金额绝对值看，华夏华润商业REIT、中金印力消费REIT领先；从年化分派率看，消费类REITs均超招股书预测水平，体现“债性”特征 [45] 新阶段：扩募、新品类、外资玩家进入 - **扩募**：华夏华润商业REIT宣布启动扩募计划，拟收购苏州昆山万象汇项目，为国内首支消费类公募REIT首次扩募，标志进入“存量 + 增量”双轮驱动阶段，可分散风险，为低能级区域商业退出提供启示 [49] - **新品类**：2025年易方达华威农贸市场REIT上市，为首单以农贸市场为底层资产的民营消费类REITs产品，特征倾向商业消费与仓储物流结合，折现率及年化分派率处于较高水平 [55][56] - **外资玩家**：2025年4月凯德投资申报中国首单外资消费类公募REIT，获批后有望成国内首单，其扩募储备资源丰富，旗下储备可扩募消费基础设施资产共35个，总规模超300万平方米，经营情况稳定 [62] 投资建议 - 建议关注优秀购物中心开发运营企业，如华润置地、龙湖集团、华润万象生活、星盛商业等，以及相关消费类基础设施REITs，如华夏华润商业REIT、华夏大悦城商业REIT、华夏首创奥莱REIT等投资机会 [3][69]