租赁市场供需现状 - 广州黄埔区科学城、萝岗等新兴产业集聚区成为毕业生租赁首选地 6月份该区70%房源租给应届毕业生 优质房源一两天内被抢空 [1] - 毕业生面临适宜房源短缺困境 要么租金超过3000元/月的长租公寓或商品房 要么是采光通风差的楼梯老破小 多数选择合租商品房 [1] - 90后、00后租客偏好一房一厅户型 注重私密性和舒适度 工作稳定后愿意长租并添置家具 [1] 供需错配问题 - 市场存在大量空置老旧住房和商办类公寓 但因装修配置差、管理不到位等问题无人问津 形成供需严重不匹配 [2] - 四线城市出现细分租赁市场活跃现象 如改造车库出租给环卫工人 年租金7000-8000元 餐饮员工租住商铺改建房 8平方米月租600-800元 [2] - 租客普遍对当前租赁状态不满意 不愿添置生活设施 中老年租客计划返乡 年轻人面临搬迁预期 [3] 行业转型方向 - 住房租赁已与二手房、新房形成三分天下格局 热点城市租赁占主导 年轻人将租赁作为主要居住形式 [3] - 租客核心需求包括适宜面积、合理租金、卫生环境、安全管理等 但满足条件的供给严重不足 [3] - 供给端过于注重物质空间 缺乏基于租赁需求的服务和管理 行业需从"有没有"转向"好不好" [3] 供给侧改革机遇 - 老旧住房和商办公寓严重过剩 需针对不同租赁需求进行供给侧改革 重点提升服务和管理水平 [4] - 通过有序供给可盘活存量资源 降低城市化成本 培育可持续内需和住房发展基础 [4]

50城住宅租金市场表现 - 2025上半年50城住宅平均租金累计下跌1.37%，跌幅较去年同期扩大0.47个百分点 [1][2] - 6月50城住宅平均租金为35.0元/平方米/月，环比下跌0.27%，同比下跌3.71% [2] - 租金呈现季节性波动，2月短暂企稳后3月起持续下跌，6月因毕业季需求增加跌幅收窄 [2] 城市梯队租金分化 - 一线城市租金抗跌性最强，上半年累计跌幅仅0.56% [4] - 二线城市平均租金累计下跌1.83%，三四线代表城市下跌1.47% [4] - 北京、深圳等热点城市租金收入比下降幅度突出，50城均值降至16.4% [6] 租赁投资回报变化 - 50城租金房价比提升至2.17%，较去年同期上升0.08个百分点 [8] - 44个城市租金房价比提升，哈尔滨、常州等地增幅显著 [8] - 优质资产回报率持续改善，租金房价比较2023年初低点提高0.19个百分点 [10] 保租房市场发展 - "十四五"保租房计划完成率达66%，2024年新增180万套 [11] - 江苏、安徽提前完成目标，浙江等地完成超90%，贵州重庆进度不足80% [11] - 2025年多地降低筹集目标，江苏减少11.2万套，浙江减少6万套 [12] 保租房REITs运营 - 6支REITs底层资产平均出租率超90%，中金厦门安居REIT维持99%满租 [14][15] - 招商蛇口REIT林下项目出租率显著回升20.4个百分点至90.8% [14][15] - 一季度REITs整体收益小幅下降，中金厦门安居REIT净利润同比增7.7% [16][17] REITs市场扩容 - 保租房REITs数量增至8支，首发规模近120亿元 [17] - 占公募REITs总规模7.0%，占比较2024年末提升1.1个百分点 [17] - 华夏北京保障房REIT完成扩募发售，市场扩容进程加速 [17]

北京市拟规范个人住房转租活动 政策核心内容 - 北京市拟将个人转租10套（间）及以上住房纳入行业监管，要求依法办理市场主体登记并向住建部门备案 [1][7] - 互联网信息平台和房地产经纪机构不得为转租10套（间）及以上的个人提供信息发布或居间服务 [8] - 政策旨在规范职业化个人"二房东"，填补监管空白，同时不影响因工作变动等合理转租需求 [7][9][10] 监管措施 - 登记备案后的转租企业需遵守《北京市住房租赁条例》，落实信息公示、资金监管等要求 [11] - 押金需纳入北京市住房资金管理中心托管账户，单次收取超过3个月租金的超额部分也需纳入监管 [11] - 街道办事处和乡镇政府负责日常监管，发现违规线索需上传至租赁管理服务平台 [12] - 建立多部门协调机制，市场监管部门将查处未登记从事经营活动的个人转租行为 [13] 行业影响 - 职业化"二房东"常与"黑中介"混杂，通过虚假低价房源诱骗租客，加收费用且难以追责 [8] - 正规中介机构难以辨别"二房东"身份，常因连带责任和房源审核问题承担经营风险 [14] - 新规实施后有望减少职业化"二房东"，遏制"黑中介"行为，保护租赁当事人权益 [16] - 中介机构表示将积极响应政策，推动行业规范发展 [15] 市场现状 - 职业化"二房东"在北京租赁市场数量庞大，但具体规模未统计 [9] - 长期处于灰色地带的"二房东"利用监管漏洞，损害租客和正规中介利益 [7][14]

核心观点 - 北京市拟将转租非同一套住房达到10套及以上的个人"二房东"纳入住房租赁企业管理范畴，以加强监管和规范市场秩序 [1][2] - 新规要求此类"二房东"需办理市场主体登记并取得营业执照，且名称和经营范围需包含"住房租赁"相关字样 [2][3] - 新规通过多部门协同监管和信息发布限制等措施，进一步约束"二房东"的违规行为 [4][5] 监管新规内容 - 个人转租非同一套住房累计达到10套及以上需办理市场主体登记，取得营业执照 [2] - 转租套数认定以网上房源发布、签订合同件数或其他可确认的租赁关系建立数量为准 [3] - 住宿、民宿等经营活动不在此次通知规制范围内 [3] 监管措施细化 - 转为租赁企业后需遵守《北京市住房租赁条例》，落实信息公示、资金监管等制度 [3] - 住房租赁企业收取的押金需纳入押金托管账户，单次收取租金超过三个月的部分需纳入监管 [3] - 区级住建部门与市场监管等部门建立协调机制，对违规行为进行查处 [4] 信息发布限制 - 互联网信息平台、房地产经纪机构不得为转租住房达到10套的个人提供信息发布或居间服务 [5]

北京市规范个人住房转租活动新规 政策核心内容 - 北京市拟出台《关于规范个人开展住房转租活动的通知》，针对职业化"二房东"设定转租门槛：个人转租非同一套住房达10套（间）及以上需办理市场主体登记并向住建部门备案 [1][4] - 政策旨在遏制区域性转租垄断、租金剥削等市场乱象，通过规模限制（10套为经营性认定标准）平衡监管成本与实际需求 [4] - 互联网信息平台及房地产经纪机构被禁止为未登记备案的10套（间）以上转租者提供服务，需承担房源数量审查责任 [1][6] 监管实施细则 - 转租登记备案后转为租赁企业的，需遵守《北京市住房租赁条例》，落实资金监管（押金托管、超3个月租金纳入监管）、信息公示等制度 [5] - 建立多部门协同机制：街道办负责日常监管线索上报，市场监管部门查处无照经营行为，区级部门共享信息 [6] - 政策设置例外情形：住宿/民宿经营活动不适用此规定，少量（1-3套）偶发性转租不受强制登记限制 [4] 市场影响分析 - 专家指出10套门槛基于规模性与经营性考量，将非职业化个人转租与职业"二房东"区隔，促进公平竞争 [4] - 政策通过压缩违规转租套利空间，间接利好二手房市场，推动住房租赁与房地产板块协同发展 [7] - 潜在执行难点：转租者可能通过隐藏房源数量（如展示9套实际持有10套）规避监管，需强化平台审核机制 [6]

美联储政策与住房市场 - 美联储无法解决长期美国住房供应短缺问题 [1] - 住房租赁通胀呈现持续下降趋势 [1]

市场交易活跃度 - 5月北京住房租赁市场交易量环比增长，同比微降，但仍高于2021-2023年同期水平 [1] - 交易活跃度提升主要得益于毕业季临近，大量毕业生提前寻找房源 [1] - 预计6月交易量环比将持续增长，或与去年6月相差不大 [3] 租金水平变化 - 5月长租公寓整租交易中，每平方米平均租金环比微涨0.5%，每套平均租金微涨0.1% [1] - 租金已连续两月小幅上涨，但同比仍下跌，跌幅持续收窄 [1][2] - 预计6月租金环比或将稳中小升，但仍低于去年同期水平 [3] 户型需求结构 - 两居室交易占比最高达52.2%，一居室占比38.8%，两者累计占比91.0% [2] - 三居室及以上需求同比持续8个月增加，大户型需求较去年同期持续提升 [2] - 一居室需求比例由降转升，两居室需求比例持续下滑 [2] 租金段分布 - 主力租金段1000-5000元占比达66.4%，其中1000-4000元占比超一半 [3] - 合同月租金段占比前四依次为2000-3000元(22.0%)、1000-2000元(15.9%)、4000-5000元(14.4%)、3000-4000元(14.1%) [3]

行业数据 - 2025年5月TOP30集中式长租公寓企业累计管理房源量达1923万间 较4月增加26万间 [1][4] - TOP30企业累计开业房源量达1332万间 较4月增加04万间 [3] - 50城住宅平均租金为350元/平方米/月 环比下跌034% 同比下跌344% [1][6] 企业排名 - 开业规模榜TOP30中万科泊寓以196600间居首 龙湖冠寓123000间次之 [1] - 管理规模榜TOP30中房企系增加25万间 创业系增加01万间 [4] - 开业榜企业分类：11家房企系 9家地方国企系 5家创业系 3家酒店系 [3] 市场动态 - 5月50城中仅3个城市租金环比上涨 乌鲁木齐天津银川涨幅不足01% [9] - 三亚租金环比跌幅最大达104% 47个城市租金环比下跌 [9] - 重点22城成交69宗涉宅用地 杭州以785万平方米成交规模居首 [12][13] 融资进展 - 华泰苏州恒泰租赁住房REIT上市首日触及涨幅上限 [5] - 凯德投资设立50亿元境内母基金 重点投向租赁住房等资产 [5] - 华夏北京保障房REIT扩募拟募集资金830-946亿元 [5] 土地交易 - 宁波慈溪成交505万平方米保障性租赁住房用地 [12] - 上海6宗地块配建05万平方米租赁住房 [12][13] - 重点22城租赁住房规划建筑面积总计56万平方米 [13]

报告行业投资评级 - 房地产行业评级为同步 [1] 报告的核心观点 - 中国内地房地产市场现“止跌回稳”信号，2025年住宅市场有望更稳定，预计一手房销售额8万亿 - 8.5万亿元，政策将延续收储、盘活存量土储等，偏好估值不高的国企/国企背景开发商等 [2] - 中国香港房地产市场虽受宏观不确定性影响，但关键因素现转机，预计2025下半年、2026年及2027年住宅价格分别增长3%、5%、5%，零售市场有挑战，办公楼市场待复苏，偏好零售房地产投资信托等 [2] 根据相关目录分别进行总结 中国内地房地产：市场初步止跌回稳 - 市场现“止跌回稳”信号，国家层面楼市支持政策落地，2025年前四个月全国新建商品房销售额27,035亿元，同比降3.2%，降幅收窄，东部地区是主力区域，库存压力集中在三四线城市，1季度300城住宅用地出让金同比增26.5% [2][5][6] - 市场展望方面，2025年住宅市场有望更稳定，预计总销售额约17万亿元，一手房8万亿 - 8.5万亿元，二手房份额将增大，一线城市成交量相对稳定，复苏势头较好 [8] - 政策落地促进市场回稳，房企温和复苏，国企领先，未来关注销售回暖可持续性，一线城市需求平稳，土储以一线及强二线/特大城市为主的开发商销售更有保证 [18][19] 2025年中国房地产市场投资与市场新趋势 - 政策方面，将延续收储政策，一线城市和主要二线城市政府或购商品住宅作社会住房；盘活存量土储，收回闲置土地重新划分用途；推进现房销售试点，稳定市场预期；微调住房金融政策，释放住房需求；发展住房租赁市场，增加有效供应 [27][28][29] - 行业竞争与发展模式上，企业竞争格局变化，行业集中度提高，房企多元化转型，房地产转向“好房子”竞争，产品与服务升级，存量房改造更新可带动消费、提升城市品质 [29] - 投资建议为关注国有企业或大股东为国企的开发商，以及少部分土地储备质量高的民企领头羊，维持对内地房地产偏好排序 [30] 中国香港房地产：房贷利率下行–“房贷比租化算” - 降息迎来拐点，虽受宏观不确定性影响，但人口反弹和利率下降等因素助市场稳定，住宅和零售租金价格相对稳定，办公楼待复苏 [35] - 住宅方面，价格和租赁市场分化，预计2025年租金上涨2 - 3%，部分地区涨5%+，HIBOR下跌降低购房成本，预计未来三年住宅价格稳健增长 [36][40][41] - 零售方面，电商包邮冲击本地实体零售，2025年前三月零售销售货值同比降6.9%，但北上出行放缓、游客量增加部分缓解压力，预计整体零售租金温和回升 [42][47][50] - 办公楼市场仍充满挑战，空置率处高位但开始下降，新项目租赁进度分化，预计2025年中央商务区租金下降3 - 5%，2026年或止跌 [52][53][65] 投资建议 - 对中国香港房地产行业审慎乐观，不同子版块分化，看好住宅和零售，办公楼待复苏，偏好零售房地产投资信托等，首选领展（823 HK/买入） [66] 选股建议：领展（823 HK/买入） - 领展是亚洲最大房地产信托基金，预测派息收益率约6.6%，与美债收益率差大，利率下行助降利息支出，房地产信托或入港股通提升估值 [67]

峰会及榜单发布 - 2025中国租赁住房运营商百强峰会在上海举行，主题为"新序·韧性"，涵盖REITs、服务式公寓、智能能耗等议题 [1] - 峰会发布《2025中国租赁住房运营商综合实力TOP30》榜单，万科旗下泊寓、龙湖冠寓、有巢位列前三 [2][3] - 同时发布《2025中国保租房运营综合实力TOP20》榜单，上海地产集团城方、有巢、上海城投宽庭位列前三 [5] 测评标准 - 测评范围限定为集中式公寓在运营及开业规模超过1000间的企业，筛选出60家入围品牌 [6][12] - 数据统计截止至2025年4月30日，来源包括企业年报、实地调研及公开数据 [6][12] - 物业类型需符合国家政策规定的租赁住宅类，状态包含建成、在建及土地储备 [6][12] 行业宏观环境 - 租赁住房行业政策不断完善，"市场+保障"双轨制建设推进，金融、公积金等配套政策持续释放 [16] - 保租房REITs呈现"首发+扩募"双轮驱动格局，2024年5月有3单保租房REITs申请扩募 [16][17] - 全国"十四五"保租房筹集进度已完成83%，多地完成量超80% [17] 行业发展特征 - 行业从"规模扩张"进入"结构重塑"周期，TOP30企业累计在营房间数约130万间 [18] - 企业战略转向运营深度和单店效率，从追求城市数量转向品牌沉淀 [18] - 长租公寓大宗交易活跃，2025年一季度上海长租公寓投资金额超办公，险资如阳光保险、大家保险加码布局 [20] 企业动态趋势 - 企业区域深耕成为主流，新增项目集中在一二线城市如上海、广州、深圳及成都、武汉等新一线 [22] - 国央企参与比重增加，市场呈现"国进民退"趋势，民营企业转向精细化运营 [24] - 地方政府成立城投租赁品牌完成保租房目标，提高了外来品牌进入门槛 [22] 品质项目与品牌 - 发布2025中国租赁住房十大品质作品，包括佰舍-漕河泾、城投宽庭九星社区等标杆项目 [10] - 行业代表品牌包括万科泊寓、龙湖冠寓、雅诗阁、招商伊敦公寓等头部运营商 [13]