土地市场 - 绿城中国以总价46.67亿元、楼面价65241.78元/平方米、溢价率8.74%竞得苏州园区双湖地块，刷新江苏省最高楼面价纪录 [1] - 上海土拍收金289.57亿元，徐汇衡复地块以楼面价200257元/㎡、溢价率22.38%成交，刷新全国涉宅用地楼面价纪录 [2] - 苏州出让2宗地块总计出让面积10.75万平方米，起拍总价49.64亿元，最终成交总金额53.39亿元 [1] 房地产政策 - 成都取消住房限售政策，2024年10月14日前购买的商品住房取得不动产权证书后即可交易 [4] - 成都住房公积金贷款最低首付款比例由30%降至20%，实施贷款额度与缴存余额挂钩机制 [4] - 国务院公布《住房租赁条例》，自2025年9月15日起施行，共7章50条 [5] 行业数据 - 2025年二季度末人民币房地产贷款余额53.33万亿元，同比增长0.4%，增速比上年末高0.6个百分点 [3] - 房地产开发贷款余额13.81万亿元，同比增长0.3%，上半年增加2926亿元 [3] - 个人住房贷款余额37.74万亿元，同比下降0.1%，增速比上年末高1.2个百分点 [3] - 1-6月全国新开工改造城镇老旧小区1.65万个，河北等6个地区开工率超过80% [2] - 2025年全国计划新开工改造城镇老旧小区2.5万个 [2]

报告行业投资评级 未提及 报告的核心观点 - 7月22日，焦煤2509合约收盘1048.5，上涨7.98%，现货端蒙5原煤报850；宏观预期较强，基本面矿端库存总体下降，市场信心好转，下游拿货意愿转好，精煤库存向下游转移，进口累计增速下降，总库存中性偏高；技术上4小时周期K线位于20和60均线上方，操作上震荡偏多对待 [2] - 7月22日，焦炭2509合约收盘1697.5，上涨7.98%，现货端焦企开启第二轮提涨；中钢协要求防范钢铁行业产能过剩风险，着力破除“内卷式”竞争；基本面原料端供应逐渐改善，铁水产量高位，多数煤矿端库存无压力，煤矿挺价意愿较强，总库存连续2周增加；本期全国30家独立焦化厂平均吨焦亏损43元/吨；技术上4小时周期K线位于20和60均线上方，操作上震荡偏多对待 [2] 根据相关目录分别总结 期货市场 - JM主力合约收盘价1048.50元/吨，环比+42.50；J主力合约收盘价1697.50元/吨，环比+94.50 [2] - JM期货合约持仓量773525.00手，环比-39102.00；J期货合约持仓量54322.00手，环比-1546.00 [2] - 焦煤前20名合约净持仓-66451.00手，环比+17259.00；焦炭前20名合约净持仓-4374.00手，环比-545.00 [2] - JM1 - 9月合约价差88.50元/吨，环比+38.50；J1 - 9月合约价差54.50元/吨，环比+3.50 [2] - 焦煤仓单0.00张，环比0.00；焦炭仓单760.00张，环比0.00 [2] 现货市场 - 干其毛都蒙5原煤850.00元/吨，环比+54.00；唐山准一级冶金焦1445.00元/吨，环比0.00 [2] - 俄罗斯主焦煤远期现货120.00美元/湿吨，环比0.00；日照港准一级冶金焦1270.00元/吨，环比0.00 [2] - 京唐港澳大利亚进口主焦煤1420.00元/吨，环比+40.00；天津港一级冶金焦1370.00元/吨，环比0.00 [2] - 京唐港山西产主焦煤1440.00元/吨，环比0.00；天津港准一级冶金焦1270.00元/吨，环比0.00 [2] - 山西晋中灵石中硫主焦1100.00元/吨，环比0.00；J主力合约基差-252.50元/吨，环比-94.50 [2] - 内蒙古乌海产焦煤出厂价980.00元/吨，环比0.00；JM主力合约基差51.50元/吨，环比-42.50 [2] 上游情况 - 110家洗煤厂原煤库存298.69万吨，环比-2.08；110家洗煤厂精煤库存191.54万吨，环比-5.53 [2] - 110家洗煤厂开工率62.85%，环比+0.52；原煤产量42107.40万吨，环比+1779.00 [2] - 煤及褐煤进口量3304.00万吨，环比-300.00；523家炼焦煤矿山原煤日均产量192.90万吨，环比+1.10 [2] - 16个港口进口焦煤库存553.50万吨，环比-0.29；焦炭18个港口库存252.71万吨，环比-2.97 [2] - 独立焦企全样本炼焦煤总库存929.11万吨，环比+36.76；独立焦企全样本焦炭库存87.55万吨，环比-5.53 [2] - 全国247家钢厂炼焦煤库存791.10万吨，环比+8.17；全国247家样本钢厂焦炭库存638.99万吨，环比+1.19 [2] - 独立焦企全样本炼焦煤可用天数12.63天，环比+0.15；247家样本钢厂焦炭可用天数11.46天，环比-0.18 [2] 产业情况 - 炼焦煤进口量910.84万吨，环比+172.10；焦炭及半焦炭出口量51.00万吨，环比-17.00 [2] - 炼焦煤产量0.00万吨，环比-4070.27；独立焦企产能利用率72.87%，环比-0.30 [2] - 独立焦化厂吨焦盈利-43.00元/吨，环比+20.00；焦炭产量4170.30万吨，环比-67.30 [2] 下游情况 - 全国247家钢厂高炉开工率83.48%，环比+0.35；247家钢厂高炉炼铁产能利用率90.92%，环比+1.05 [2] - 粗钢产量8318.40万吨，环比-336.10 [2] 行业消息 - 7月19 - 20日，第十届陕晋川甘钢企高峰论坛上，与会钢企代表达成“强化自律控产”共识 [2] - 中国7月LPR连续第二个月“按兵不动”，市场机构预计下半年LPR有进一步下行空间 [2] - 中国总理李强签署国务院令公布“住房租赁条例”，9月15日起施行 [2] - 广东和安徽将进一步规范新能源汽车产业竞争秩序 [2]

政策法规 - 国务院公布《住房租赁条例》，自2025年9月15日起施行，要求住房租赁企业发布真实房源信息、建立租赁档案、设立资金监管账户，并明确地方政府需建立租金监测机制和分级分类监管体系 [1] - 《海南自由贸易港跨境资产管理试点业务实施细则》发布，支持境外投资者投资海南自贸港内金融机构发行的理财产品、私募资管产品、公募基金等，旨在丰富跨境金融产品供给并吸引资管机构入驻 [1] 金融监管 - 交易商协会对广发银行启动自律调查，因其在2025-2026年度二级资本债券项目中涉嫌引导价格等违规行为 [2] 企业合作与战略 - 东方精工与乐聚机器人签订战略协议，聚焦具身智能机器人领域，合作涵盖生产制造、场景拓展及市场推广 [3] - 有方科技拟签订40亿元服务器采购合同，用于算力云服务业务，具体供应商信息未披露 [6] 股权与资本运作 - 东方财富股东沈友根询价转让1.59亿股，价格21.66元/股（较收盘价折价7.24%），受让方为17家机构投资者 [4] - 比亚迪2024年报拟10送8转12派39.74元，现金分红总额120.77亿元，股权登记日为2025年7月28日 [5] - ST西发拟现金收购嘉士伯持有的拉萨啤酒50%股权，预计构成重大资产重组，但公司目前处于预重整阶段 [8] 经营动态与业绩 - 江特电机下属宜春银锂计划7月25日起检修锂盐生产线26天，预计不影响现有合同履行 [6] - 海天瑞声预计2025年上半年净利润294.4万至441.6万元，同比增长607%-961%，受益于AI技术商业化落地 [7] - 长川科技2025年上半年营收21.67亿元（同比+41.8%），净利润4.27亿元（同比+98.73%） [9] - 高德红外签订6.85亿元外贸装备及光电系统合同，占2024年营收25.59% [11] 技术研发与市场进展 - 富信科技应用于400G/800G光模块的MicroTEC产品通过头部通信企业验证并批量供货，预计年收入占比不超2% [13] - 中钢天源子公司参与雅鲁藏布江水电站原材料检测业务 [6] 诉讼与纠纷 - 良品铺子控股股东宁波汉意被广州轻工起诉，要求继续以12.42元/股转让7976万股，涉案金额9.96亿元 [12] - *ST苏吴孙公司达透医疗收到爱美客子公司Regen解约函，可能失去AestheFill产品中国大陆独家代理权 [12] 澄清公告 - 南京聚隆澄清与时的科技无合作，子公司2024年营收仅0.3亿元且占比小 [9] - 成都先导提示自主研发新药项目多处于临床前阶段，开发存在重大不确定性 [10]

住房租赁与房地产政策 - 国务院公布《住房租赁条例》共7章50条 旨在规范租赁活动并推动租购并举制度 2025年9月15日实施 [2] - 成都出台17条楼市新政 包括鼓励直补购房首付等措施以促进市场平稳发展 [13] - 太原厦门推出数千套五折保障性住房 太原房源均价4000-5500元/平方米 厦门海沧区项目均价11699元/平方米 较周边市场价低40%-50% [14] 食品安全与家电标准 - 校园配餐领域首项国标发布 要求米面油等大宗食品实行集中定点采购制度 [3] - 家用电器安全使用年限和再生利用国标修订 明确产品全生命周期管理要求 2026年实施 [10][11] 金融与货币政策 - 7月LPR维持不变 1年期3.0% 5年期3.5% 企业居民融资成本处于历史低位 [7] - 海南自贸港发布跨境资产管理细则 允许境外投资者购买境内金融机构发行的资管产品 [15] - 上半年全国彩票销售3178.54亿元创历史新高 同比增长3% [8] 物流与互联网发展 - 2024年交通运输成本降低约2800亿元 全社会物流总成本节约超4000亿元 [9] - 中国网民规模达11.23亿人 互联网普及率79.7% [12] 科技与投资动态 - 英伟达CEO黄仁勋称中国芯片企业如华为是"值得尊敬的竞争对手" [29] - 京东一日内战略投资三家机器人企业 涉及PreA+轮及A1轮融资 总金额超6亿元 [30] - 京东推出首家自营外卖门店"七鲜小厨" 采用"外卖+自提"模式 [31] 资本市场表现 - 美股纳指首破21000点 标普500站上6300点 明星科技股谷歌涨2.7% 亚马逊涨1.4% [36] - 机构21日净买入一品红7939万元 康弘药业7790万元 净卖出许继电气4.63亿元 [32][33][34] 汽车与消费市场 - 超豪华车消费税调整 深圳4S店称百万级车型可省10余万元 厂家直接补贴 [38] - 外卖行业竞争加剧 餐饮协会呼吁理性竞争 部分商家反映被平台裹挟 [37]

住房租赁条例颁布 - 国务院总理李强签署国务院令公布《住房租赁条例》[1] - 条例将于2025年9月15日起正式施行[1]

商办市场大宗交易概况 - 2025年以来一线城市频现亿级大宗交易 买家包括科技行业新贵 地方国资企业和医疗细分赛道龙头 [3] - 截至2025年4月末 中国内地32城大宗物业挂牌总价达3.49万亿元 环比增3.9% 同比增84% [3] - 8个重点城市亿元以上独栋写字楼挂牌总量环比增4.6% 北京环比增5%居首 [11] - 一线城市中广州亿元以上办公项目挂牌单价环比唯一上涨 南京同比降幅最大达39% [11] 典型交易案例 - 北京硅谷SOHO-2号楼以2.15亿元成交 单价9880元/平方米 较评估价15218元/平方米折价35.6% [3][4] - 上海中骏天悦方隅公寓以2亿元股权转让成交 较2024年挂牌底价3亿元折价33% [5][6] - 爱尔眼科6.5亿元收购广晟数码60%股权 标的含广晟科创大厦将用作医疗用房 [7] - 乐鑫科技4.37亿元收购上海陆家嘴办公楼 其中3.97亿元使用募集资金 [8] 买方动机分析 - 新黄浦收购北京项目拟纳入保障性住房体系 强化租赁住房业务布局 [4][5] - 科技企业购楼主要因原有租赁场地无法满足研发扩张需求 需规避租金波动风险 [8] - 医疗企业通过收购物业实现长期医疗用房储备 如爱尔眼科三年内两度购楼 [7][8] 市场结构性变化 - 2025年一季度上海大宗交易金额114.6亿元 环比增20% 其中投资目的交易占比86% [12] - 长租公寓交易热度显著提升 上海一季度成交占比达34% 首次超过办公资产 [14] - 北京自如与景顺房地产合作成立公寓资管平台 首个项目投资额12亿元 [14] 市场驱动因素 - 企业通过收购核心城市资产对冲地方市场波动风险 [3][10] - 政策端"积极财政政策"与"适度宽松"货币政策协同推动市场流动性改善 [14] - 科技互联网行业细分赛道扩张需求成为重要驱动力 [14]

商办市场大宗交易活跃度 - 2025年以来北京、上海、深圳等一线城市频繁出现亿级大宗资产交易案例，买家包括科技行业新贵、地方国资企业和医疗领域细分龙头[1][2] - 截至2025年4月末中国内地32城大宗物业挂牌总价达3.49万亿元，环比增加3.9%，同比增加84%[2] - 2025年4月全国重点城市亿元以上独栋商业项目挂牌总量环比增加7.1%，北京、广州挂牌量环比增幅约10%[9] 典型交易案例 - 北京硅谷SOHO-2号楼以2.15亿元成交，单价9880元/平方米，较评估价15218元/平方米折价64%，买家为上海新黄浦实业集团[3] - 上海中骏天悦方隅公寓以约2亿元成交，较2024年挂牌底价3亿元折价约三分之一[4] - 爱尔眼科以6.5亿元收购深圳广晟数码60%股权及债权，获得广晟科创大厦作为医疗用房[7] - 乐鑫科技以4.37亿元收购上海陆家嘴集团旗下一办公楼用于研发中心扩建[7] 买家类型与动机 - 地方国资企业如新疆国资、河南国资、山东国资等积极收购一线城市核心板块办公资产[8] - 科技公司如乐鑫科技买楼主要满足研发空间扩张需求，规避租金上涨风险[7] - 医疗企业如爱尔眼科收购物业主要用于长期医疗用房[7] - 房地产企业如新黄浦收购资产计划纳入北京市保障性住房体系[4] 长租公寓市场表现 - 2025年一季度上海长租公寓资产成交金额占比达34%，首次超过办公资产成为成交金额最高类别[11] - 北京长租公寓市场吸引资本积极布局，自如与景顺房地产合作成立资管平台并投资12亿元[11] - 中骏天悦方隅公寓作为长租公寓项目包含152间复式公寓，基本满租且月租金9000-12000元[4] 市场趋势与展望 - 一线城市核心地段优质写字楼资产仍具稀缺性，运营良好项目保持较高投资价值[11] - 全国性积极财政政策与适度宽松货币政策为商业地产市场注入动能[12] - 下半年一线城市优质办公大宗成交可能出现放量[11]

住房租赁行业收入表现 - 6家房企系租赁企业收入合计88.7亿元，同比上涨3.65%，泊寓占比41.76%，冠寓占比29.89% [2] - 泊寓、冠寓、招商伊敦等企业全年收入超10亿元，分别为37.02亿元（+7%）、26.5亿元（+4%）、12.34亿元（+13%） [2] - 分散式租赁企业相寓GTV达180亿元（+6.5%），营业收入61.3亿元（+6.5%），毛利率-5.5% [2] 企业运营效率 - 冠寓整体出租率95.3%，成熟期项目出租率95.6% [3] - 泊寓出租率95.6%，前台GOP利润率89.8%，自有渠道获客占比提升至88.5% [3] - 样本企业新开业26个租住项目，万科泊寓在7城新增8个项目，龙湖冠寓在4城新增5家门店 [3] 政策与市场动态 - 政策重心转向存量优化，多地收购存量商品房用作保障性住房 [4] - 广州要求城中村改造地块按不低于10%比例配建保障性住房 [5] - 50城中35城租金环比下跌（-4.38%至-0.15%），15城租金持平或上涨（0%至3.44%） [5] 公募REITs表现 - 6单住房租赁REITs底层资产出租率普遍超95%，年收入合计4.92亿元，其中国泰君安城投宽庭保租房REIT收入1.8亿元 [6] - 国泰君安REIT净利润8048万元，中金厦门安居等3单REITs净利润同比增长 [6]

报告公司投资评级 - 维持“买入”评级 [1] 报告的核心观点 - 建设银行营收盈利稳步增长，信贷投放景气度高，住房租赁、绿色金融、普惠涉农等特色业务发展态势良好。伴随宏观经济景气度逐步回暖，有效信贷需求修复，叠加资产负债结构持续调优，公司经营“量、价、险”有望实现再平衡 [12] 根据相关目录分别进行总结 事件 - 4月29日，建设银行发布2025年一季报，1Q25公司实现营收1901亿，同比增速为 -5.4%，归母净利润834亿，同比增速 -4%，年化加权平均净资产收益率（ROAE）10.42%，同比下降1.2pct [4] 点评 - 营收负增幅度走阔，业绩增速由正转负，1Q25营收、拨备前利润、归母净利润同比增速分别为 -5.4%、 -5.8%、 -4%，增速较2024年分别下降2.9、1.8、4.9pct；1Q净利息收入、非息收入增速分别为 -5.2%、 -6%，较2024年分别下降0.8、11pct；1Q25成本收入比、信用减值损失/营收分别为22.4%、25.3%，同比分别提升1、1.4pct；规模、营业费用为主要贡献分项，拉动业绩增速11.1、2.5pct；从边际变化看，息差收窄对业绩增长的负向拖累收窄、营业费用负向拖累转为正向贡献为提振因素，非息收入增速转负、拨备正向贡献下降、规模对业绩拉动作用减弱为拖累因素 [5] - 信贷稳步增长，对公重点领域投放景气度较高，1Q25季末生息资产、贷款同比增速分别为7.7%、8%，增速较2024年末分别变动 +1.9、 -0.4pct；季内贷款、金融投资、同业资产规模分别新增1.2、0.6、0.4万亿，同比分别多增79亿、3113亿、5117亿，季末贷款占生息资产比重64%，较上年末下降0.6pct；年初政府债发行前置，公司加大债券配置力度，同业资产在低基数上同比多增 [6] - 贷款方面，1Q25单季母行口径对公、零售、票据分别新增1.18、0.17、 -0.16万亿，较年初增幅分别为8.2%、1.9%、 -10.1%，年初以来贷款“对公先行、零售跟进”，票据等低息资产压降，信贷结构持续优化；1Q末战略性新兴产业贷款、小微科技金融专项贷款、绿色贷款、数据经济核心产业贷款较年初增幅分别达17.1%、24.2%、13.2%、11.1%，均高于对公贷款增幅；零售端，促消费政策落地有望改善消费贷、信用卡需求环境 [7] - 存款低速增长，定期化趋势延续，1Q25季末付息负债、存款同比增速分别为8.3%、3.6%，分别较上年末变动 +2.6、 -0.2pct；1Q存款新增1.74万亿，同比多增177亿，占付息负债比重较年初下降0.4pct至79%；受同业活期自律管理、前期挂牌利率调降影响，大行核心负债增长承压；季内母行口径定期、活期存款分别新增1.13、0.59万亿，较年初增幅7.3%、4.9%，季末定期存款占比较年初提升0.5pct至57%；1Q季内应付债券、同业负债分别新增4745、1652亿，同比多增7885、1801亿，季末市场类负债占比21%，较年初提升0.4pct [8] - NIM仍在下行通道，降幅同比收窄，1Q25公司NIM为1.41%，较2024年下行10bp，降幅同比收窄3bp；1Q25生息资产收益率2.82%，环比2024年下行31bp，资产端定价受存量贷款滚动重定价、新发放利率走低影响下行明显；1Q25付息负债成本率1.59%，较2024年下行24bp，前期成本管控举措使综合负债成本下行，缓释息差收窄压力 [9] - 非息收入增速转负，占营收比重提至25%上方，1Q25非息收入481亿（YoY -6%），增速较2024年下降11pct，占营收比重较2024年提升4pct至25.3%；手续费及佣金净收入375亿（YoY -4.6%），降幅环比2024年收窄4.7pct，占非息收入比重较2024年提升12.3pct至78%，监管降费影响消散，预计年内手续费收入同比增速改善；净其他非息收入107亿（YoY -10.3%），季内投资收益、公允价值变动收益分别为43亿、 -27亿，同比多增25亿、少增65亿，1Q25债市波动调整拖累非息收入，或增加债券交易流转支撑非息收入增长 [10] - 不良率降至历史新低，拨备余粮较为充裕，1Q25末，不良率为1.33%，较上年末下降1bp，创历史新低；季末不良余额3581亿，较年初增134亿，增量同比下降6.3亿；年初以来零售贷款增长承压，特定领域潜在风险累积，不良率运行承压；1Q信用减值损失482亿，同比基本持平，信用减值损失/营收比例为25.3%，同比提升1.4pct；季末拨贷比、拨备覆盖率分别为3.14%、236.8%，环比2024年分别上升2bp、3.2pct，风险抵补能力较强 [11] - 资本充足率安全边际厚，特别国债注资落地增厚股本，1Q25季末建行核心一级/一级/资本充足率分别为13.98%、14.67%、19.15%，较上年末分别下降0.5、0.54、0.54pct；3月30日公司发布定增预案，规模1050亿元，均由财政部出资，财政部特别国债发行补充核心一级资本，有望增厚资本安全边际，支撑后续规模扩张和业绩增长 [11] 盈利预测、估值与评级 - 调整公司2025 - 27年EPS预测为1.29、1.32、1.35元（前值为1.38、1.41、1.46元），当前股价对应PB估值分别为0.72、0.67、0.63倍，对应PE估值分别为7.23、7.1、6.95倍，维持“买入”评级 [12]