股份發行人及根據《上市規則》第十九B章上市的香港預託證券發行人的證券變動月報表 截至月份: 2025年10月31日 狀態: 新提交 致：香港交易及結算所有限公司 公司名稱: 新鴻基地產發展有限公司 呈交日期: 2025年11月3日 I. 法定/註冊股本變動 不適用 FF301 FF301 第 1 頁 共 10 頁 v 1.1.1 FF301 II. 已發行股份及/或庫存股份變動 | 1. 股份分類 | 普通股 | | 股份類別 | 不適用 | | 於香港聯交所上市 (註1) | | 是 | | | --- | --- | --- | --- | --- | --- | --- | --- | --- | --- | | 證券代號 (如上市) | 00016 | | 說明 | | | | | | | | 多櫃檯證券代號 | 80016 | RMB 說明 | | | | | | | | | | | 已發行股份（不包括庫存股份）數目 | | | 庫存股份數目 | | | 已發行股份總數 | | | 上月底結存 | | | | 2,897,780,274 | | | 0 | | 2,897,780,274 | | 增 ...

香港住宅市场复苏态势 - 自2025年3月低谷以来香港住宅价格已反弹超过4% [1] - 预测到2026年底楼价将再反弹约5% [1] - 股市表现韧性与楼价有良好相关性体现财富效应 [1] - 被压抑需求释放带动成交量持续保持强劲 [1] - 银行上调物业估值且二手市场挂牌量呈下降趋势 [1] - 越来越多成交以高于估值价格完成助长害怕错过情绪 [1] - 按揭利率预计将进一步至少温和下降 [1] - 库存水平下降且租金上涨 [1] - 内地买家兴趣保持稳固其人口预计结构性增长 [1] - 金融产业复苏为香港GDP最大贡献者 [1] 市场潜在阻力与风险 - 市场面临高风险开发商可能降价促销的阻力 [1] - 部分行业失业率较高构成挑战 [1] - 建设性立场取决于恒生指数持续韧性因市场由情绪驱动 [1] - 关键下行风险为股市暴跌但非基本预测案例 [1] 开发商投资偏好 - 首选信和置业因风险较低且6%股息收益率确定性高 [2] - 其次为恒基地产股息收益率较高达6.6%但存在股息削减风险 [2] - 新鸿基地产股价回落至约85港元会考虑买入 [2]

新股活动 - 乐舒适、旺山旺水-B、均胜电子、小马智行-W、文远知行-W五家公司处于招股阶段 [3] - 赛力斯公司处于定价日阶段 [3] - 明略科技-W和大洋环球控股两家公司处于上市日阶段 [3] 股东大会召开日 - 中加国信、火岩控股、新鸿基地产、重塑能源、四川能投发展、首佳科技、怡俊集团控股、山东墨龙、亦辰集团、江南布衣十家公司召开股东大会 [3] 除净日 - 江南布衣、普华和顺、中信银行三家公司处于除净日 [3] 分红派息 - 羚邦集团处于派息日 [3]

文章核心观点 - 胡润研究院发布《2025胡润女企业家榜》列出前50名女企业家 [1] - 翰森公司的钟慧娟、孙远母女以1410亿元人民币财富首次成为中国女首富 [1] - 蓝思科技周群飞财富增长470亿元以1100亿元位列第二 [1] - 宗馥莉以875亿元排名第三较去年下降两位 [1] 女企业家前十名财富与公司 - 钟慧娟、孙远母女财富1410亿元人民币财富增长83%公司为翰森主业为医药 [2] - 周群飞财富1100亿元人民币财富增长75%公司为蓝思科技主业为消费电子 [2] - 宗馥莉财富875亿元人民币财富增长8%公司为娃哈哈主业为饮料 [2] - 王来春财富822亿元人民币财富增长38%公司为立讯精密主业为消费电子 [2] - 新鸿基公司相关企业家财富830亿元人民币主业为房地产 [2] - 领益智造公司相关企业家财富财富增长83%主业为消费电子 [2] - 张红霞财富600亿元人民币财富增长60%公司为魏桥创业主业为铝业、纺织 [2] - 张掖红财富585亿元人民币财富增长60%公司为魏桥创业主业为铝业、纺织 [2] - 吴亚军财富财富增长16%公司为龙湖主业为房地产 [2] - 严听财富财富增长10%公司为苏商主业为基础设施建设 [2] 历史登顶记录 - 杨惠妍曾十度登顶女企业家榜 [2] - 张茵三次登顶吴亚军两次登顶 [2] - 周群飞、陈丽华、邝肖卿与宗馥莉各一次登顶 [2]

邝肖卿财富与排名变动 - 邝肖卿以830亿元财富值登上《2025胡润百富榜》，较2024年的665亿元增加165亿元，增长率达25% [1] - 其排名从2024年的第54位微降至第57位，下降3个名次 [1] 新鸿基地产业务与资产状况 - 公司主业为房地产，通过数十年持续收购在香港与内地构建了规模庞大的物业组合，当前土地储备量已逾1000万平方米 [1] - 公司依托香港市场回稳态势、充裕土地储备及“以心建家”的品牌优势，实现了资产的有效保值增值 [1] 房地产行业背景与同业对比 - 2025年房地产行业继续下滑，万达王健林、世茂许荣茂、碧桂园杨惠妍等知名地产富豪财富均受不同程度影响 [1] - 恒大许家印因涉嫌违法犯罪已被依法采取强制措施 [1] - 在此行业整体低迷背景下，邝肖卿的财富逆势增长，形成鲜明对比 [1] 其他上榜富豪财富变动（部分） - 王兴（美团）财富875亿元，较上年下降1% [2] - 李小冬（冬海集团）财富875亿元，增长率达133% [2] - 蔡崇信（阿里巴巴）财富830亿元，增长22% [2] - 谢炳、谢承润家族（中生制药）财富815亿元，增长率达117% [2]

市场整体表现 - 香港恒生指数下跌87.56点，跌幅0.33%，收报26346.14点 [1] - 国企指数下跌91.43点，跌幅0.97%，收报9375.79点 [1] - 恒生科技指数下跌77.64点，跌幅1.26%，收报6093.44点 [1] - 全日主板成交额为2427亿港元 [1] 蓝筹股表现 - 腾讯控股下跌1.68%，收报645港元 [1] - 香港交易所下跌0.41%，收报432.4港元 [1] - 中国移动上涨0.41%，收报85.55港元 [1] - 汇丰控股上涨4.41%，收报106.5港元 [1] 香港本地地产股表现 - 长实集团上涨1.15%，收报38.86港元 [1] - 新鸿基地产上涨0.74%，收报95.8港元 [1] - 恒基地产下跌0.14%，收报28.22港元 [1] 中资金融股表现 - 中国银行上涨0.45%，收报4.44港元 [1] - 建设银行上涨0.25%，收报7.9港元 [1] - 工商银行下跌0.33%，收报6.06港元 [1] - 中国平安上涨0.27%，收报56.15港元 [1] - 中国人寿下跌0.71%，收报25.04港元 [1] 石油石化股表现 - 中国石油化工股份下跌0.24%，收报4.22港元 [1] - 中国石油股份上涨0.13%，收报8港元 [1] - 中国海洋石油下跌0.55%，收报19.95港元 [1]

市场整体表现 - 香港恒生指数下跌245.78点，跌幅0.94%，收报25781.77点 [1] - 主板全日成交额为2275.36亿港元 [1] - 国企指数下跌78.88点，跌幅0.85%，收报9223.78点 [1] - 恒生科技指数下跌84.85点，跌幅1.41%，收报5923.09点 [1] 蓝筹股表现 - 腾讯控股下跌1.11%，收报623.5港元 [1] - 香港交易所下跌1.58%，收报422.4港元 [1] - 中国移动下跌0.88%，收报84.45港元 [1] - 汇丰控股上涨0.1%，收报102.5港元 [1] 香港本地股表现 - 长实集团下跌0.26%，收报37.86港元 [1] - 新鸿基地产下跌1.44%，收报92.35港元 [1] - 恒基地产下跌0.87%，收报27.3港元 [1] 中资金融股表现 - 中国银行下跌0.23%，收报4.36港元 [1] - 建设银行下跌0.13%，收报7.81港元 [1] - 工商银行上涨0.17%，收报5.96港元 [1] - 中国平安下跌0.72%，收报55.5港元 [1] - 中国人寿下跌2.33%，收报24.36港元 [1] 石油石化股表现 - 中国石油化工股份上涨0.24%，收报4.13港元 [1] - 中国石油股份上涨1.15%，收报7.89港元 [1] - 中国海洋石油上涨0.93%，收报19.5港元 [1]

核心观点 - 摩根大通洽谈租赁新鸿基地产西九艺术广场大楼整个项目 潜在搬迁对香港置地及领展构成负面影响[1] 潜在交易详情 - 交易涉及西九艺术广场大楼整个项目 总楼面面积达67万平方呎 预计于2026年中落成[1] - 摩根大通目前是置地公司旗下中环遮打大厦及领展旗下观塘海滨汇的主要租户 分别占用约20万平方呎及27万平方呎[1] 对新鸿基地产的潜在影响 - 潜在租约对新鸿基地产为正面 预计可产生约2.75亿港元租金息税前利润[1] 对香港置地的潜在影响 - 摩根大通潜在搬迁可能导致香港置地的中环办公室空置率增加约5% 截至今年6月底空置率为7%[1] - 摩通离场可能导致香港置地年度可归属租金息税前利润减少约1.9亿港元[1] 对领展的潜在影响 - 摩根大通潜在搬迁可能导致领展的海滨汇空置率增加30% 截至今年3月底空置率为0.8%[1] - 摩通离场可能导致领展年度可归属租金息税前利润减少约3500万港元[1]

公司股价表现与评级 - 新鸿基地产年初至今股价已上升29% [1] - 瑞银将公司评级由"买入"下调至"中性"，目标价为96港元 [1] - 公司股息率低于4%，2026财年每股派息上升空间有限，风险回报较为平衡 [1] 公司资产结构与估值 - 香港住宅资产仅占公司资产净值的20% [1] - 在市账率偏低或资产净值折让较高的观点下，资产净值折让收窄的可能性较低 [1] - 此判断基于公司未进行投资物业资本循环或改变股东回报政策的前提 [1]

行业评级与选股观点 - 对中国内地及香港地产板块维持"与大市同步"评级 [1] - 主要选股为华润置地(01109)和新鸿基地产(00016)，均给予"买入"评级 [1] - 华润置地目标价为34.1港元，新鸿基地产目标价为106.9港元 [1] 嘉里建设评级与项目分析 - 将嘉里建设(00683)的评级上调至"买入"，目标价维持22.8港元 [1] - 认为金陵华庭项目建筑成本较高，但预测2027年住宅部分竣工后可录得不俗利润 [1] - 项目利润有助于提升公司核心净利润，近期股价回落或提供吸引的入市机会 [1] 项目销售表现与市场趋势 - 嘉里建设上海住宅项目金陵华庭第二期首批单位推售当日售罄，认购率达190% [1] - 项目平均售价为每平方米20.5万元人民币，较今年3月推售时提升1.6万元人民币 [1] - 买家主要为35至55岁、来自高收入行业的自住人士 [1] - 反映出内地住宅需求趋向稳健，但投资情绪仍然疲弱 [1] - 10月份全国新房及二手房交易同比下降，主要城市投资需求减弱 [1]