交易核心信息 - 越秀地产间接非全资附属公司作为卖方，与买方杭州滨江、坤和建设及浙江英冠订立合作协议，出售项目公司杭州越运房地产开发有限公司合共73.74%的实际权益 [1] - 交易总代价包括股权转让代价人民币5.16亿元、预期利息约人民币445.22万元及预期股东贷款人民币5.01亿元 [1] - 交易完成后，项目公司股权结构变更为：卖方持有26.26%，杭州滨江持有25.74%，坤和建设与浙江英冠各持有24.00%，股东贷款比例与股权比例一致 [1] 交易资产与合作伙伴 - 项目公司所持地块位于杭州市拱墅区，周边商业、教育及交通配套完善，具有优越的地理优势 [1] - 买方是中国杭州领先的房地产公司，以其优质和良好的客户口碑而享有盛誉 [1] - 董事认为与买方的合作将提升地块的开发效率及资源配置 [1] 交易影响与公司考量 - 交易完成后，卖方将通过持有合资公司A的50.50%股权，间接持有项目公司52.00%股权，项目公司的财务业绩将综合入账至公司的综合财务业绩 [2] - 预期项目公司可为集团的整体营运规模及财务表现作出贡献 [2] - 董事认为出售事项符合集团利益，合作协议条款公平合理，按一般商业条款订立，符合公司及股东的整体利益 [2]

交易核心信息 - 越秀地产的间接非全资附属公司作为卖方，于2026年1月5日与买方（杭州滨江、坤和建设及浙江英冠）及项目公司杭州越运房地产开发有限公司订立合作协议，卖方同意出售项目公司合共73.74%的实际权益 [1] - 交易完成后，项目公司股权将由卖方、杭州滨江、坤和建设及浙江英冠分别实际拥有26.26%、25.74%、24.00%及24.00%，股东贷款比例亦按此相同比例分配 [1] - 买方应付的总代价包括：股权转让代价人民币5.16亿元、预期利息约人民币445.22万元、以及预期金额为人民币5.01亿元的股东贷款 [1] - 总代价金额是根据总土地出让金及项目公司资金的73.74%（即买方于项目公司应占的实际权益比例）及应付卖方的利息厘定 [1] 交易标的与合作伙伴 - 项目公司持有的地块位于杭州市拱墅区，周边商业、教育及交通配套完善，具有优越的地理优势 [1] - 买方杭州滨江、坤和建设及浙江英冠是中国杭州领先的房地产公司，以其优质和良好的客户口碑而享有盛誉 [1] - 董事认为，与买方的合作将提升该地块的开发效率及资源配置 [1] 交易后的股权结构与财务影响 - 交易完成后，卖方将通过合资公司A间接持有项目公司股权，具体结构为：卖方持有合资公司A的50.50%股权，而合资公司A将持有项目公司的52.00%股权 [2] - 因此，项目公司的财务业绩将继续综合入账至越秀地产的综合财务业绩内 [2] - 预期该交易可为集团的整体营运规模及财务表现作出贡献 [2] 董事会对交易的评估 - 董事（包括独立非执行董事）认为，透过出售事项出售地块的权益符合集团利益 [2] - 董事认为合作协议的条款及其项下拟进行的交易属公平合理，按一般商业条款订立，并于集团一般及日常业务过程中进行，符合公司及股东的整体利益 [2]

交易核心信息 - 越秀地产间接非全资附属公司出售项目公司杭州越运房地产开发有限公司合共73.74%的实际权益 [1] - 交易买方为杭州滨江、坤和建设及浙江英冠三家杭州本地房地产公司 [1] - 交易总代价包括三部分：股权转让代价人民币5.16亿元、预期利息约人民币445.22万元、预期股东贷款人民币5.01亿元 [1] - 交易完成后，项目公司股权及股东贷款比例将变更为：卖方拥有26.26%，杭州滨江拥有25.74%，坤和建设拥有24.00%，浙江英冠拥有24.00% [1] 项目公司及资产详情 - 项目公司杭州越运房地产开发有限公司由卖方专为开发位于杭州市拱墅区的地块而新成立 [2] - 项目公司注册资本总额为人民币7亿元，公告日期由卖方全资拥有 [2] - 地块总地盘面积为34,165平方米，规划开发作住宅用途 [2] - 地块周边商业、教育及交通配套完善，具有优越的地理优势 [2] - 除开发该住宅地块外，项目公司预期不会从事任何其他业务 [2] 合作方背景与交易考量 - 买方杭州滨江、坤和建设及浙江英冠是中国杭州领先的房地产公司，以优质产品和良好客户口碑享有盛誉 [2] - 董事认为，与买方的合作将提升地块的开发效率及资源配置 [2]

交易概况 - 2026年1月5日卖方拟出售项目公司73.74%实际权益[3] - 买方应付总代价约10.17663618亿元，含股权、利息和股东贷款[22] - 出售事项构成关连交易及须予披露交易，需申报及公告[4][5] 股权结构 - 完成后卖方、杭州滨江、坤和建设及浙江英冠分别拥有26.26%、25.74%、24.00%及24.00%股权[3][13] - 卖方与杭州滨江成立合资公司A，注册资本3.64亿元，分别持股50.50%及49.50%[9] - 合资公司A、坤和建设及浙江英冠成立合资公司B，注册资本7亿元，分别持股52.00%、24.00%及24.00%[9] - 完成时卖方将项目公司100%股权转让予合资公司B[10] 资金安排 - 2025年9月16日卖方投得地块，总土地出让金为13.3007亿元[9] - 合作协议订立日，卖方已支付2.1202亿元保证金，实缴项目公司注册资本7亿元[11] - 第二期土地出让金6.65035亿元须于2026年9月29日前支付[11] - 合作协议订立五工作日内，三方支付诚意金合计占73.74%[12] - 支付第一期诚意金时，三方预计应付利息，年利率4厘[12] - 5000万元项目公司资金按权益比例承担，买方支付3687万元追加诚意金[15] - 预计2026年9月29日前，三方支付追加诚意金[15] - 完成日退还部分诚意金，后支付股权受让代价[15] - 完成时，部分诚意金转为股东贷款[15] 其他事项 - 项目公司于2025年9月25日成立，注册资本7亿元，由卖方全资拥有[23] - 地块位于杭州拱墅区，总面积34,165平方米，将开发为住宅物业[23] - 2025年10月31日，项目公司总资产账面价值约13.3806亿元[23] - 公司预计出售事项无重大收益或亏损，实际财务影响待审计[28] - 出售事项所得款项用作项目公司运营和补充集团营运资金[29] - 完成后，董事会设七名董事，四名由卖方委任[20] - 完成须满足项目公司取得房地产权证等条件[17]

公司信息 - 公司为越秀地产股份有限公司，证券代号为00123[1,2] 股份数据 - 2025年12月底已发行股份总数为4,025,392,913，库存股份为0[2] - 本月已发行和库存股份数目增减均为0[2]

行业整体业绩与政策环境 - 2025年房企整体业绩延续筑底态势，但部分企业业绩大幅回暖，典型房企中累计业绩同比增长的企业占比为24%，其中同比增幅大于30%的企业数量占到12家 [1] - 购房者信心和预期仍在修复过程中，房企需积极修炼内功、提升产品力 [1] - 近期国家多部委部署2026年重点工作，政策将围绕持续扩大国内需求、促进产业高质量发展、推进全国统一大市场建设、着力稳定房地产市场四条主线发力 [1] 近期政策动态与市场影响 - 2025年12月30日，财政部发布《关于个人销售住房增值税政策的公告》，12月24日，北京调整限购限贷政策，近期政策有助于提升市场活跃度 [2] - 近期政策纷至沓来，增值税新政、住建部会议精神以及北京新政一脉相承，均践行中央经济工作会议“稳定房地产市场”的思路 [2] - 交易链条的疏通为稳市场蓄势，“优供给”导向有望推动企业竞争格局重塑 [2] 机构观点与投资机会 - 后市须重点观察供给侧变化，关注地产开发和多元板块投资机会 [2] - 房地产市场基本面走势仍偏弱，但政策端持续出现小幅、积极进展，须持续观察政策和基本面的互动影响 [2] - 中短期内对房地产开发板块建议适度耐心，优先把握商业地产领域核心资产的绝对收益机会，和长期竞争力突出且估值逐渐合理的标的 [2] - 如政策节奏和力度超预期，对房地产开发板块可更为积极，关注盈利兑现确定性较高的标的，及前端经营趋势良好的公司 [2] - 重点推荐四类标的：1、兼具“好信用、好城市、好产品”的“三好”地产股；2、依靠运营能力在市场调整中掌握现金流生命线的房企；3、受益于香港市场复苏的香港本地房企；4、受益于稳健现金流、具备分红优势的物管企业 [2] 相关上市公司 - 房地产相关产业链港股包括：融创中国(01918)、中国海外宏洋集团(00081)、龙湖集团(00960)、万科企业(02202)、华润置地(01109)、越秀地产(00123)、中国海外发展(00688)、建发国际(01908)等 [3]

行业整体业绩与政策环境 - 2025年房企整体业绩延续筑底态势，但部分企业业绩大幅回暖，典型房企中累计业绩同比增长的企业占比为24%，其中同比增幅大于30%的企业数量占到12家 [1] - 购房者的信心和预期仍在修复过程中，房企需积极修炼内功、提升产品力 [1] - 近期国家多部委部署2026年重点工作，政策将围绕持续扩大国内需求、促进产业高质量发展、推进全国统一大市场建设、着力稳定房地产市场四条主线发力 [1] 近期政策动态与市场影响 - 2025年12月30日，财政部发布《关于个人销售住房增值税政策的公告》，12月24日，北京调整限购限贷政策，近期政策有助于提升市场活跃度 [2] - 近期政策纷至沓来，增值税新政、住建部会议精神以及北京新政一脉相承，均践行中央经济工作会议“稳定房地产市场”的思路 [2] - 交易链条的疏通为稳市场蓄势，“优供给”导向有望推动企业竞争格局重塑 [2] 机构观点与投资机会 - 中金认为，房地产市场基本面走势仍偏弱，但政策端持续出现小幅、积极进展，须持续观察政策和基本面的互动影响 [2] - 中短期内对房地产开发板块建议适度耐心，优先把握商业地产领域核心资产的绝对收益机会，和长期竞争力突出且估值逐渐合理的标的 [2] - 如政策节奏和力度超预期，对房地产开发板块可更为积极，关注盈利兑现确定性较高的标的，及前端经营趋势良好的公司 [2] - 华泰证券重点推荐：兼具“好信用、好城市、好产品”的“三好”地产股；依靠运营能力在市场调整中掌握现金流生命线的房企；受益于香港市场复苏的香港本地房企；受益于稳健现金流、具备分红优势的物管企业 [2] 相关上市公司 - 房地产相关产业链港股包括：融创中国(01918)、中国海外宏洋集团(00081)、龙湖集团(00960)、万科企业(02202)、华润置地(01109)、越秀地产(00123)、中国海外发展(00688)、建发国际(01908)等 [3]

债券发行事件 - 兴业银行作为牵头主承销商，成功发行广州越秀集团股份有限公司2025年度第十四期中期票据（支持养老产业）[1] - 该债券发行规模为3亿元人民币，期限为3年[1][2] - 该债券是粤港澳大湾区首单，同时也是兴业银行首单“支持养老产业”债券[1] 募集资金用途 - 募集资金将严格按照银行间市场交易商协会要求，用于支持养老产业发展[1][2] - 募集资金将助力发行企业优化融资结构[1][2] 公司养老金融业务 - 兴业银行是国内养老金融先行者，于2012年推出国内首个养老金融服务方案“安愉人生”[1][2] - 公司持续构建涵盖养老金金融、养老服务金融、养老产业金融在内的综合养老金融服务体系[1][2] - 截至2025年9月末，公司服务50周岁及以上客户超过2900万户[1][2] - 截至2025年9月末，公司服务的50周岁及以上客户综合金融资产达1.13万亿元人民币[1][2] - 2025年前三季度，公司新投放养老产业贷款近14亿元人民币[1][2]

行业投资评级 - 维持行业“增持”评级 [4][51] 报告核心观点 - 政策受基本面倒逼进入深水区，预计本轮最终政策力度将超过2008年和2014年，且政策仍在推进途中 [4][51] - 房地产作为早周期指标，具备经济风向标的指向性作用 [4][51] - 行业竞争格局持续改善，拿地和销售表现优异的头部国央企、少量混合所有制及民企将在未来格局中更加受益 [4][51] - 城市分化观点依然奏效，即“只看好一线+2/3二线+极少量三线城市”，该组合在销售反弹时表现更佳 [4][51] - 供给侧政策（如收储、处置闲置土地）有新变化，是重要的观察方向，且预计一二线城市将更受益 [4][51] - 2026年板块仍将以政策为核心主导力量，建议反复博弈政策贝塔 [4][51] 2025年全年及近期市场成交数据 - **2025年全年新房市场低迷**：样本30城新房累计成交9821.7万平方米，同比-15.8% [1][11] - **分城市级别看全年新房成交**：一线城市累计成交2619.1万平方米，同比-12.0%；二线城市4904.0万平方米，同比-15.6%；三线城市2298.6万平方米，同比-20.2% [1][11] - **一线城市具体表现**：北京同比-14.5%，上海同比-6.4%，广州同比-7.9%，深圳同比-33.2% [1][11] - **12月新房成交“翘尾”表现弱**：样本30城12月成交967.9万平方米，同比大幅下降40.0% [2][11] - **12月分城市级别成交**：一线城市成交246.0万平方米，同比-35.3%；二线城市572.8万平方米，同比-35.3%；三线城市149.1万平方米，同比-57.1% [2][11] - **本周（2025.12.27-2026.1.2）新房成交**：30城成交239.1万平方米，环比-0.9%，同比-30.6% [2][15] - **本周分城市级别新房成交**：一线城市成交64.1万平方米，环比+19.0%，同比-23.5%；二线城市142.6万平方米，环比-2.6%，同比-22.3%；三线城市32.3万平方米，环比-20.7%，同比-58.0% [2][15] - **2025年全年二手房市场小幅增长**：样本城市累计成交10398.9万平方米，同比增长3.9% [2][22] - **分城市级别看全年二手房成交**：一线城市累计成交4328.7万平方米，同比+4.4%；二线城市4726.3万平方米，同比+2.7%；三线城市1344.0万平方米，同比+6.4% [2][22] - **本周（2025.12.27-2026.1.2）二手房成交因假期影响下滑**：14个样本城市合计成交145.0万平方米，环比-30.5%，同比-30.6% [3][25] - **本周分城市级别二手房成交**：一线城市成交76.8万平方米，环比-14.0%；二线城市47.9万平方米，环比-43.3%；三线城市20.3万平方米，环比-41.9% [3][25] 行情回顾 - **板块指数表现**：本周申万房地产指数累计变动-0.7%，落后沪深300指数0.10个百分点，在31个申万一级行业中排名第19名 [3][34] - **全市场房地产股涨跌**：本周上涨个股共28支，下跌82支 [34] - **全市场涨幅前五个股**：乾景园林（+15.4%）、银亿股份（+15.2%）、北京城建（+13.2%）、合肥城建（+9.5%）、*ST新城（+8.3%） [34][40] - **全市场跌幅前五个股**：华联控股（-15.5%）、*ST匹凸（-13.2%）、万泽股份（-9.2%）、天业股份（-6.7%）、海德股份（-6.1%） [34][40] - **重点48家A/H房企表现**：本周共计上涨10支，涨幅前五为禹洲集团（+6.6%）、荣盛发展（+4.5%）、中国海外发展（+2.0%）、滨江集团（+1.7%）、中国金茂（+1.7%） [34][43] - **重点房企跌幅前五**：融信中国（-11.9%）、正荣地产（-9.4%）、中国奥园（-7.9%）、碧桂园（-7.1%）、佳兆业（-6.7%） [34][44] 重点公司境内信用债情况 - **本周（12.29-1.4）发行情况**：共发行房企信用债1只，环比减少5只；发行规模共计2.50亿元，环比减少44.82亿元 [3][45] - **本周偿还与净融资**：总偿还量42.69亿元，环比减少22.47亿元；净融资额为-40.19亿元，环比减少22.34亿元 [3][45] 本周政策回顾 - **中央政策**： - 央行：存量公积金贷款利率自2026年1月1日起下调，首套房5年以下利率降至2.1%，5年以上降至2.6% [49] - 住建部：发布关于提升住房品质的意见，提出八项重点任务，旨在加大“好房子”供给 [49] - 财政部、税务总局：个人销售购买不足2年的住房按3%征收率缴增值税，2年及以上免征，自2026年1月1日起施行 [49] - **地方政策**（2025.12.28-2026.1.3）： - 广东韶关：推出购房补贴、下调公积金首付比例及利率、提升贷款额度、支持公积金付首付、购房可落户等多项措施 [50] - 广东深圳：“十五五”规划建议提出推动房地产投资向保障房和改善性商品房两侧发力，加强保障房建设，高质量开展城市更新 [50] - 江苏常州：降低困难工薪群体公积金贷款首付至15%，提升高品质住宅贷款额度，延长贷款年限至最长30年 [50] - 甘肃、云南、湖南株洲等地：均在“十五五”规划建议或工作会议中强调加快构建房地产发展新模式，加强保障房供给，推进城市更新和“好房子”建设 [50] 具体投资建议与标的 - **配置方向**： 1. **地产开发**： - H股：绿城中国、建发国际集团、华润置地、越秀地产、中国海外发展、中国金茂 [4][51] - A股：滨江集团、招商蛇口、建发股份、保利发展、华发股份 [4][51] 2. **地方国企/城投/化债**：城建发展、城投控股 [4][51] 3. **中介**：贝壳-W [4][51] 4. **物业（跟涨）**：华润万象生活、招商积余、绿城服务、保利物业、中海物业等 [4][51]

核心观点 - 报告核心观点认为，2026年1月1日《求是》杂志刊发的《改善和稳定房地产市场预期》文章释放了极为积极的政策信号，明确房地产在国民经济发展中地位举足轻重，并强调要积极主动作为、政策要一次性给足，这对稳定市场资产价格预期、恢复信心意义重大[1][5] - 尽管当前市场基本面依然疲弱，新房成交下滑、价格下跌、观望情绪浓厚，但在市场弱预期下板块估值已处于历史低位，《求是》杂志的积极表态有望推动政策持续释放，从而带动因价格下跌而观望的需求落地，报告看好2026年地产行情[5] 政策环境分析 - 2026年1月1日，中共中央机关刊物《求是》杂志刊发《改善和稳定房地产市场预期》文章，为“十五五”开局房地产发展释放积极信号[13] - 文章对行业当前发展阶段做出定调：住房总量短缺转为总量基本平衡、结构性供给不足，居民需求从“有没有”向“好不好”转变，房地产企业“高负债、高杠杆、高周转”模式难以为继[13] - 文章强调了房地产的重要性，指出其带有显著的金融资产属性，是居民财富的重要来源，在国民经济中地位举足轻重，加强预期管理对稳定市场具有特殊重要性[14][15] - 文章肯定了未来房地产市场的发展空间，指出尽管投资规模下降，但住房服务、二手房交易、资产管理等领域市场规模保持较快增长，发展潜力巨大，研究推算我国城乡每年新建住宅规模应在1000万—1490万套之间[14][16] - 在政策举措上，文章罕见提出要“保持政策力度”，政策要一次性给足，不能采取添油战术，并要取消相关限制性措施，确保新老政策相互配合[16] - 报告认为，此次《求是》刊文涉及多个罕见提法，进一步强调了房地产的重要性及未来空间，为市场释放了明确积极信号，预计2026年房地产政策空间仍在，并有望靠前发力，政策方向包括优化核心城市限制性政策、降低购房成本、加大购房补贴等[17][18] 市场成交表现 - **新房网签**：2026年元旦假期（1月1日-2日），监测的32城商品房日均成交面积15.66万平方米，同比2025年元旦假期下降44.8%，降幅较上年扩张20.4个百分点[19] - 分线城市看，元旦假期一线城市成交同比下降18.9%，二线城市同比下降73.9%，三四线样本城市成交同比增长6.9%，三四线成交好于一二线符合假期返乡潮季节性特点[5][19] - **二手房认购**：2026年元旦假期，监测的80城中介二手房认购套数日均2676套，同比下降1.1%，同比由正转负[26] - 分线城市看，元旦假期一线城市二手房认购同比下降5.1%，二线城市同比下降4.5%，三四线样本城市同比增长7.0%[26] - **二手房景气度**：2026年元旦假期，监测的70城二手房日均来访4.9万组，同比上升40.6%，但来访转化率仅为4.2%，同比下降1.3个百分点，显示来访多但成交率偏低[37] - 价格方面，本周（25年第53周）33城二手房价格为10303元/平米，周环比下跌0.8%，月环比下跌2.0%，同比2025年同期下跌17.4%[43] 板块行情与估值 - **板块表现**：跨年周（25年第53周）SW房地产板块环比下跌0.7%，跑输沪深300指数0.1个百分点，在30个申万行业中表现排在60%分位（第18名）[47] - 分类企业看，本周16家主流A+H房企、12家其他A股、18家违约A+H房企分别环比变动-0.8%、+1.6%、+0.1%，主流开发类A+H房企表现仍然较弱[5][51] - 本周板块上涨较多的公司多由转型及概念投资带动，如城建发展（商业航天）、三湘印象（控制权变更/文旅）、合肥城建（重组终止/光伏）[51] - **板块估值**：截至2026年1月2日，16家主流开发商PB估值为0.45倍，处于2021年以来6%的分位数，市场对价格预期很低[5][51] - 报告重点覆盖的16家A+H房企估值数据如下：万科A 2026年预测PE为85.6倍，招商蛇口为16.3倍，保利发展为13.8倍，新城控股为27.5倍，建发股份为6.4倍，华发股份为9.7倍，滨江集团为8.6倍，万科企业（H）为59.9倍，中国海外发展为7.3倍，中国海外宏洋集团为4.6倍，越秀地产为10.2倍，华润置地为6.5倍，万物云为11.6倍，保利物业为9.6倍，招商积余为11.3倍，绿城管理控股为4.1倍[6] 物业板块行情 - 本周物业板块股价环比下降1.3%，跑输恒生指数及沪深300指数，主要受龙头物企环比下降1.7%拖累，中型及其他物企环比小幅增长0.1%[63] - 个股方面，龙头物企中绿城服务、招商积余、保利物业本周环比跌幅超2.4%，华润万象生活、中海物业分别下跌1.6%、1.3%；中型物企中建发物业放量上涨5.8%，滨江服务下跌3.3%[63] - 交易量方面，本周20支未停牌的港股通物企平均日均成交额1521万元，较上周继续小幅下降[63] - 部分物企近期有回购动作，如碧桂园服务本周合计回购504.3万股，金额约3045.8万港元；绿城服务回购292.4万股，金额约1325.5万港元[69] 香港地产企业行情 - 2025年全年，13家港股通港资地产公司股价平均上涨23.3%，跑输同期上涨27.8%的恒生指数，主要受年尾行情下行影响[73] - 分房企看，2025年希慎兴业、恒隆地产、恒隆集团、新世界发展、信和置业、太古地产、嘉里建设跑赢大盘，年内涨幅分别为59.6%、46.1%、45.7%、40.9%、37.0%、31.3%、30.3%[73] - 涨幅靠前的港资房企多具备高股息特性，年初平均股息率8.1%，目前嘉里建设与恒基地产股息率（TTM）较突出，分别为6.6%和6.2%[73][74] - 交易面看，最新一周13支港资地产股平均日均成交额6273万元，年内日均成交1.06亿元，大多数公司交易量年末持续缩量[82]