文章核心观点 2024年越秀地产营收增长、销售规模冲进行业TOP10，但利润大幅下跌未完成销售目标，员工数量减少，项目存在被罚款和业主投诉等问题，未来需平衡规模与质量[1][2][11] 分组1：2024年业绩情况 - 营收约864亿元，同比上升7.7% [1][3] - 合同销售额1145.4亿元，同比下降19.4%，位列克而瑞2024年全口径销售榜第8位 [1][11] - 权益持有人应占盈利10.4亿元，同比下跌67.3%，核心净利润15.9亿元，同比下降54.4% [2][6] - 未完成2024年1470亿元销售目标，差距超320亿元 [2] 分组2：投资策略与市场情况 - 重点布局一线城市及重点二线城市，这些城市抗风险能力强，是房企“必争之地” [4][5] - 2024年楼市总需求持稳，一线整体韧性较强，二三线复苏程度不及一线，城市间分化加剧 [4] 分组3：土地市场表现 - 成为新晋“地王制造机”，如2023年12月在广州、合肥拿下“楼面价地王” [6] - “地王”光环背后净利润被侵蚀 [6] 分组4：利润下滑影响 - 与华发、建发相比，利润下滑幅度最大 [7] - 投资者红利缩水，2024年仅中期每股分派0.189港元，不分派末期股息 [8] - 财报披露次日股价收跌6.43% [9] 分组5：员工情况 - 2024年员工为15180人，较2023年减少4120人，较2024年中期缩减3620人 [15] - 员工减少后行政开支同比下降17.2%至14.89亿元 [15] 分组6：2025年目标与策略 - 2025年销售目标调至1205亿元，投资额度约300亿元 [16] - 重点关注北上广深及强二线城市优质拿地机会 [16] - 获广州政府支持，2024年盘活资金135亿元用于调仓、出清低毛利项目 [16] 分组7：“好房子”相关问题 - 今年3月提出把产品力放突出位置，提炼好产品理念 [18] - 广州星汇城项目退地引发业主不满，要求退房退钱退利息 [18][19] - 成都越秀天樾云锦项目因外立面与许可不一致被罚款20万元 [20] - 上海嘉悦云上小区存在住房质量和虚假宣传问题 [22][25] 分组8：资金情况 - 2024年完成新融资约416.9亿元，年末总借款约1038.9亿元，一年内到期借款233亿元 [26] - 现金及等价物等总额约500.5亿元，即期部分约302.0亿元，可覆盖短期借款 [27]

文章核心观点 港股内房股走强，融创中国、富力地产涨幅较大，世茂集团等跟涨 [1] 分组1 - 融创中国(01918.HK)涨超10% [1] - 富力地产(02777.HK)涨超9% [1] - 世茂集团(00813.HK)、越秀地产(00123.HK)、龙湖集团(00960.HK)等跟涨 [1]

报告公司投资评级 - 维持“推荐”评级 [3] 报告的核心观点 - 越秀地产作为广州市国有上市开发商融资渠道通畅，2025年4月10日获6.5亿港元定期贷款或补充流动性；2024年营收同比正增但核心净利润受减值影响大幅下降；土储规模充足且集中于一二线城市；融资成本持续优化、渠道拓宽；预测2025 - 2027年营收增长，维持“推荐”评级 [1][2][3] 根据相关目录分别进行总结 事件 - 2025年4月10日越秀地产发布公告，与两家银行签订合计6.5亿港元定期贷款融资，体现融资渠道通畅，贷款或投入经营发展补充流动性 [1] 营收与利润 - 2024年公司实现营业收入864.0亿元，同比增长7.7%；毛利率为10.5%，较2023年下降4.8个百分点；核心净利润15.9亿元，同比下降54.4%，主要因计提发展中物业及作出售物业减值22.7亿元及长期资产减值损失16.3亿元；截至2024年底已售未结金额1700.5亿元，同比下降14.7%但仍支撑未来业绩 [1] 土储情况 - 截至2024年底新增24幅土地，总建筑面积约271万平方米，拥有土储面积1971万平方米，分布于全国25个城市，土储结构和区域布局持续优化，大湾区、华东地区、中西部地区、北方地区占比分别为36.5%、22.4%、28.8%、12.3%；2024年销售面积392万平米，同比下降12%，销售金额1154亿元，同比下降19%；2025年预计销售目标1205亿元，若完成将实现全年5%增长 [2] 融资情况 - 2024年年底加权平均借贷利率为3.49%，同比下降33个基点；年内境内成功发行共25亿元公司债券，加权平均借贷年利率约2.61%，发行18亿元定向债务融资工具，加权平均借贷年利率约2.27%；境外成功发行23.9亿元点心债，加权平均借贷年利率约4.07%，其中首单16.9亿元绿色点心债，加权平均借贷年利率约4.1%；债务结构和资金成本持续优化，融资渠道多元 [3] 投资建议 - 预测2025 - 2027年营收分别达874.04亿元/914.25亿元/970.38亿元，同比增长1.2%/4.6%/6.1%；2025 - 2027年PE倍数为12X/9X/7X；维持“推荐”评级 [3] 盈利预测与财务指标 |项目/年度|2024A|2025E|2026E|2027E| |----|----|----|----|----| |营业收入（百万元）|86,401|87,404|91,425|97,038| |增长率（%）|7.7|1.2|4.6|6.1| |归属母公司股东净利润（百万元）|1,040|1,445|1,884|2,441| |增长率（%）|-67.3|38.9|30.4|29.5| |每股收益（元）|0.26|0.36|0.47|0.61| |PE|17|12|9|7| |PB|0.3|0.3|0.3|0.3| [4] 公司财务报表数据预测汇总 - 涵盖资产负债表、现金流量表、利润表等多方面数据预测，包括流动资产、固定资产、负债、股东权益、经营活动现金流、净利润等项目及对应主要财务比率如成长能力、盈利能力、偿债能力、营运能力、每股指标、估值比率等数据 [6]

报告公司投资评级 - 维持“推荐”评级 [3] 报告的核心观点 - 越秀地产作为广州市国有上市开发商融资渠道通畅，2025年4月10日获6.5亿港元定期贷款或补充流动性；2024年营收同比正增但核心净利润受减值影响大幅下降；土储规模充足且集中于一二线城市；融资成本持续优化、渠道拓宽；预测2025 - 2027年营收增长，维持“推荐”评级 [1][2][3] 根据相关目录分别进行总结 事件点评 - 2025年4月10日越秀地产与两家银行签订合计6.5亿港元定期贷款融资，体现融资渠道通畅，贷款或投入经营发展补充流动性 [1] 营收与利润情况 - 2024年实现营业收入864.0亿元，同比增长7.7%；毛利率为10.5%，较2023年下降4.8个百分点；核心净利润15.9亿元，同比下降54.4%，因计提物业减值和长期资产减值损失；截至2024年底已售未结金额1700.5亿元，同比降14.7%仍可支撑业绩 [1] 土储情况 - 截至2024年底新增24幅土地，总建筑面积约271万平方米，土储面积1971万平方米分布25个城市，大湾区、华东、中西部、北方地区占比分别为36.5%、22.4%、28.8%、12.3%；2024年销售面积392万平米，同比降12%，销售金额1154亿元，同比降19%；2025年预计销售目标1205亿元，完成将实现5%增长 [2] 融资情况 - 2024年底加权平均借贷利率3.49%，同比降33个基点；境内发行25亿元公司债券、18亿元定向债务融资工具，境外发行23.9亿元点心债，含16.9亿元绿色点心债，债务结构和资金成本持续优化，融资渠道多元 [3] 投资建议 - 预测2025 - 2027年营收分别达874.04亿元/914.25亿元/970.38亿元，同比增长1.2%/4.6%/6.1%；2025 - 2027年PE倍数为12X/9X/7X；维持“推荐”评级 [3] 盈利预测与财务指标 |项目/年度|2024A|2025E|2026E|2027E| |----|----|----|----|----| |营业收入（百万元）|86,401|87,404|91,425|97,038| |增长率（%）|7.7|1.2|4.6|6.1| |归属母公司股东净利润（百万元）|1,040|1,445|1,884|2,441| |增长率（%）|-67.3|38.9|30.4|29.5| |每股收益（元）|0.26|0.36|0.47|0.61| |PE|17|12|9|7| |PB|0.3|0.3|0.3|0.3| [4] 公司财务报表数据预测汇总 - 涵盖资产负债表、现金流量表、利润表等多表数据及主要财务比率，如成长能力、盈利能力、偿债能力、营运能力、每股指标、估值比率等不同指标在2024A - 2027E的预测情况 [6]

房地产行业销售数据 - 2025年3月前百开发商全口径销售总额环比提升73.9%至3,445亿元（2月为1,981亿元）[1] - 23家主要上市开发商3月销售额环比提升67.6%，同比跌幅收窄[1] - 3月销售额前十开发商中国企占9家，民企仅龙湖集团（排名第10）[1] - 前50房企中，国企合同销售额市占率增至73.3%（2025年前三个月）[1] 房价指数变化 - 2025年2月新建商品住宅价格同比下跌5.2%（1月为-5.4%），环比下跌0.1%（与1月持平）[2] - 二手商品住宅价格同比下跌7.5%（1月为-7.8%），环比下跌0.3%（与1月持平）[2] 政策导向与行业展望 - 政府工作报告首次提出"稳住楼市股市"，强调推动房地产市场止跌回稳[3] - 政策重心转向长效机制建设，包括存量盘活、金融支持和需求松绑[3] - 预计"银四"市场在低基数背景下持续修复，需关注城市间及国企/民企分化[1][3] 投资趋势与公司表现 - 二级市场需求将因购房门槛降低和贷款承受能力提高而持续改善[4] - 买家偏好国企项目，预计2025上半年国企销售表现优于民企[4] - 领先民企或借资本市场情绪好转加速债务重组[4] - 中长期看好华润置地(01109)和越秀地产(00123)，因其销售执行能力优异[4]

文章核心观点 - 越秀地产2025年开局销售表现出色，凭借精准市场布局、优质产品和稳健财务，有望在行业新环境下持续发展 [1][2][10] 销售业绩 - 2025年1 - 3月累计合同销售金额约308.27亿元，同比增长42%，3月合同销售额180亿元，同比增长58.7% [1] - 2024年实现合同销售额1145.4亿元，位列房企销售排行榜第八位，一线城市销售贡献超五成 [1] - 2025年销售目标在2024年基础上增长5.2%至1205亿元，1 - 2月合同销售额约128.3亿元，同比增长23.8% [7] 市场布局 - 2024年一线城市合同销售额约599.7亿元，占比52.4%，广州销售额433.7亿元，北京、上海分别为87.3亿元、66亿元 [4] - 2024年在粤港澳大湾区、华东地区、中西部地区和北方地区合同销售额分别约488.4亿元、331.4亿元、196亿元和129.6亿元，占比分别约42.7%、28.9%、17.1%和11.3% [5] - 2024年百强房企拿地面积、货值同比分别下降20.8%、30.6%，越秀地产拿地面积和货值增速逆势达9.2%和17.5% [5] - 2024年完成权益投资294.6亿元，北京、上海、广州权益投资额分别约93亿元、69亿元和81.6亿元，占比分别为31.6%、23.4%、27.7% [5] - 2024年在8个城市新增24幅土地，总建筑面积约271万平方米，全部位于一、二线城市，年末总土地储备约1971万平方米，96%位于一、二线城市，一线城市土储占比42.9% [6] - 2025年重点关注广州、深圳等一线城市和杭州等强二线城市优质拿地机会，投资额度约300亿元，4月1日以11亿元竞得杭州拱墅区地块 [6] 产品策略 - 践行“四好企业”战略，把“产品力”摆在突出位置，提出“4×4好产品理念” [2][7] - 升级形成“4 + X”产品系，为不同城市、客群提供差异化品质生活解决方案 [9] 财务状况 - 连续多年稳居“三道红线”绿档阵营，保持惠誉投资级评级，经营性现金净流入持续高位 [10] - 2024年末持有现金约500.5亿元，较年初增长8.6%，合同销售回款率87% [10] - 2024年剔除预收款后的资产负债率为68.1%，净借贷比率为51.7%，现金短债比为2.1倍，经营性现金净流入217.3亿元 [10] - 2024年末总借贷规模约1038.9亿元，加权平均借贷成本同比下降33个基点至3.49%，短债占比约22% [10] - 2025年保持经营性现金流为正，降低融资成本，保持“三道红线”绿档达标 [11]

报告公司投资评级 - 维持“优于大市”评级 [2][25] 报告的核心观点 - 2024年越秀地产增收不增利，归母净利润同比降67%，因结算毛利率降且计提存货减值 [1][7] - 土储充沛，2025年销售目标积极，若完成销售将同比增5%，土储结构优质 [1][13] - 财务稳健，融资渠道畅通，财务水平保持“绿档”，债务结构合理 [2][20] 各部分总结 业绩表现 - 2024年营业收入864亿元，同比增8%；归母净利润10亿元，同比降67%；核心净利润16亿元，同比降54% [1][7] - 结算毛利率约10.5%，同比降4.8pct，计提存货减值23亿元 [1][7] 销售情况 - 2024年销售面积392万平方米，同比降12%；销售金额1154亿元，同比降12%，完成全年目标78% [1][13] - 大湾区、华东、中西部、北方地区销售占比分别为43%、29%、17%、11% [1][13] - 2025年可售货值2354亿元，销售目标1205亿元，完成则销售同比增5% [1][13] 土地储备 - 2024年新增24幅土地，总建面约271万平方米，71%位于一线城市 [1][13] - 截至2024年末，总土储1971万平方米，大湾区占比37%，一二线占比96%，在建项目占比69% [1][13] 财务状况 - 截至2024年末，剔除预收账款后资产负债率68.1%，净负债率51.7%，现金短债比2.1 [2][20] - 2024年发行公开债67亿元，一年内到期债务占比22% [2][20] 盈利预测 - 预计2025 - 2027年总营业收入分别为891/914/924亿元，同比+3%/+3%/+1% [21][23] - 预计2025 - 2027年归母净利润分别为10/10/11亿元，同比-4%/-1%/+8% [23] - 预计2025 - 2027年每股收益分别为0.25/0.24/0.26元 [23] 敏感性分析 - 乐观情况：营收及毛利率好于预期，无减值计提 [24] - 悲观情况：营收及毛利率不及预期，有大量减值计提 [24] - 中性预测：2025、2026年EPS分别为0.25/0.24元 [24] 投资建议 - 下调2025、2026年收入预测至891/914亿元，预计归母净利润分别为10/10亿元 [2][25] - 2025、2026年EPS分别为0.25/0.24元，对应当前股价PE分别为15.7/15.9倍 [2][25]

报告公司投资评级 - 维持“买入”评级 [5][7] 报告的核心观点 - 考虑结算毛利率下滑和待结算资源减少等因素，下调公司2025 - 2026年归母净利润预测，新增2027年预测，当前股价对应2025 - 2027年PE（基本）估值为12.7/11.1/10.4倍，看好公司发展潜力 [5] 各部分总结 开发业务 - 2024年公司营业收入864亿元，同比增长7.7%，主要受房地产开发业务结算收入增长带动，该业务营收806亿元，同比增长7.2% [2] - 2024年公司综合毛利率10.5%，同比下降4.8pct，主要因计提22.7亿元存货减值损失（同比增长44.4%）及前期低毛利项目集中结算等影响 [2] - 2024年公司归母净利润10.4亿元，同比下降67.3%，核心归母净利润15.9亿元，同比下降54.4%，主要受毛利率下降等影响 [2] - 截至2024年末，公司已售未结销售额约1701亿元，同比下降14.7%，合同负债覆盖营收0.97倍，预计后续开发业务结算增速或放缓 [2] 销售情况 - 2024年公司销售额1145亿元，同比下降19.4%，首次进入全国前10，位列第8，大湾区、华东地区、中西部地区和北方地区销售额占比分别为42.7%、28.9%、17.1%、11.3%，同比分别变动 - 7.7pct、+2.6pct、+3.0pct、+2.1pct，广州、北京、杭州、成都四城销售额占比合计70.7% [3] - 2025年一季度公司销售额308亿元，同比上升42.0%，约完成2025年销售目标1205亿元的25.6% [3] 土储情况 - 2024年公司于8城新增24幅土地，新增土储总建面271万平米，布局城市能级较高 [4] - 截至2024年末，公司在手土储1971万平米，同比下降23.2%，土储总量约为2024年销售面积的5.0倍，大湾区、华东地区、中西部地区和北方地区土储占比分别为36.5%、19.1%、28.9%、10.1%，土储布局城市同比缩减4个至25个 [4] 财务状况 - 截至2024年末，公司剔除预收款的资产负债率为68.1%，净借贷比率为51.7%，现金短债比为2.1倍，综合融资成本同比下降33BP至3.49% [4] 盈利预测与估值 |指标|2023|2024|2025E|2026E|2027E| |----|----|----|----|----|----| |营业收入（百万元）|80,222|86,401|89,729|84,739|81,855| |营业收入增长率|10.8%|7.7%|3.9%|-5.6%|-3.4%| |归母净利润（百万元）|3,185|1,040|1,316|1,507|1,613| |归母净利润增长率|-19.4%|-67.3%|26.5%|14.5%|7.0%| |基本EPS(元，人民币)|0.79|0.26|0.33|0.37|0.40| |核心EPS(元，人民币)|0.87|0.39|0.41|0.33|0.35| |P/E(基本)|5.3|16.1|12.7|11.1|10.4| |P/E(核心)|4.8|10.5|10.0|12.6|11.8|[6]

纪要涉及的行业和公司 行业：房地产行业 公司：越秀地产 纪要提到的核心观点和论据 1. **2024年经营业绩**：整体房地产市场下行，销售规模收缩，城市分化明显，全国前十开发商销售同比降约24%，越秀地产销售额1145亿元，同比降19.4%，优于百强房企平均降幅，首次进入全国前十排第八；投资聚焦高能级城市，北上广权益投资额占超80%，新增土储一线城市占超70%，总土地储备1971万方，对应货值超3600亿元，一二线城市占96% [2][3] 2. **2025年销售目标和展望**：销售目标1205亿元，同比升约5.2%，可售资源2354亿元，大湾区占一半左右，去化率目标51%左右；计划新开工273万方，竣工面积778万方，在建面积860万方 [2][4] 3. **财务状况**：现金流安全充裕，2024年经营性现金流净流入217亿元，年末现金储备超500亿元，同比增8.6%；保持三道红线绿档达标，净负债率降至51.7%，维持投资级评级；加权平均融资成本降至3.49%，境内公司债平均成本低至2.61%，一年内到期短债占比22% [2][5] 4. **长期发展战略**：坚持长期主义，自2019年提出“四好企业”建设，契合国家“好房子”标准，以强化投资经济运营为抓手，巩固行业领先地位，为股东创造长期价值 [6] 5. **2025年一季度销售表现**：一季度销售额同比升41%左右，全国排名提至第七名，北京市场表现出色 [7] 6. **投资目标和策略**：2025年全资权益投资额目标300亿元，集中在八个核心城市；投资标准为项目测算销售净利润率6%-8%，IRR通常20%左右，好项目达30%以上，两数相乘≥160才考虑拿地；去年24块地平均IRR和销售净利润率成绩均达200以上 [2][9][10] 7. **毛利率情况**：目前动态毛利率13% - 15%，反映过去两年所拿地块销售动态毛利；2025年目标入账毛利率不低于10%，2026年可能更好，2027年因今明两年拿地入账，动态毛利率可达13% - 15% [2][10][24] 8. **存量房去化策略**：对21年及以前旧货占总库存约2 - 3成进行盘算，成立专门小组处理滞销项目，根据项目区域和客户厚度灵活定价和制定销售措施，降价促销推动库存周转 [12][13] 9. **土地收储情况**：2024年通过广州市政府收储退回未开发地块回收约120亿资金用于获取新地块；目前广州退地收储基本不存在，西安和长沙等地与政府谈判进展慢；存量商品房收储难度大，公司处于谈判阶段未落地 [16][17][18] 10. **商业地产安排**：将孵化成熟商业地产项目出表售给越秀房托，因融资杠杆达上限，新增拿取成熟商业项目难，若融资杠杆空间允许会继续互动 [20] 11. **可售货值分布和推盘计划**：2025年2354亿可售货值，大湾区占40% - 50%，华东地区占20%，北京占20%，中西部地区占10%，关注北京和上海，目前北京和华东各占20%推盘量 [21] 12. **有息负债目标和融资策略**：2025年控制有息负债规模，尽量稳定；用经营性现金流拿地，大项目找合作方分担，通过集团支持和产投基金撬动项目，尽量不举债拿地 [22][23] 13. **未来利润率和减值展望**：2025年一次性减值项目少，减值压力取决于市场价格能否企稳；目标入账毛利率不低于10%，2026年或更好，2027年因今明两年拿地入账，对毛利率和业绩提升有帮助 [24] 14. **分红策略**：分红政策指引为核心净利润的30% - 40%，过去九年维持40%派息比例，今年全年末期不做分派安排，但全年分派比率达44%，未来预计维持30% - 40%派息指引 [25] 其他重要但是可能被忽略的内容 1. 公司内部管控指标高于对外公布的1205亿销售目标，该目标基于市场情况和公司拿地准备推出货值所在区域位置制定 [2][8] 2. 广州市场因产业结构和历史原因需时间修复，但作为一线城市房价最低，价值属性仍存在 [8] 3. 2025年3月国内市场活跃，北京152亿开盘一周内几乎售罄；预计4月为传统淡季，关注5、6月情况 [8] 4. 2025年国家发放300亿元专项债券用于土地收储，其中66亿元已通过特别贷款形式转为现金，缓解公司资金压力 [17] 5. 2024年若不算减值部分，毛利率应达13%左右；截至24年底，公司已收入约1700亿元，并表口径约1100亿元，预计25年入账可达800亿元 [19]

文章核心观点 2025年越秀地产聚焦一二线城市“换仓”扩张以实现销售目标，但2024年面临利润承压、规模增长放缓问题，其财务状况良好，“换仓”后能否突破“增收不增利”困局值得关注 [1][2][10] 土地投资 - 4月越秀地产在杭州拿地两宗地块累计斥资13.55亿元，此前2月联合华润置地以50.9亿元竞得浦东新区新杨思地块，1月底在广州竞得海珠区新侨地块 [1] - 2024年新增土地储备约271万平方米，一线城市占比超70%，权益投资总额294.6亿元，超80%投向一线城市 [6] - 2025年总体投资目标300亿元，聚焦一二线城市，权益投资预算将动态调整 [1][6] 经营业绩 - 2024年营业收入约864亿元，同比上升7.7%，结束近8年两位数增长；合同销售金额约1145.4亿元，同比下降19.4%，销售额首次负增长 [3][4] - 2024年核心净利润约15.9亿元，同比下降54.4%；权益持有人应占盈利约10.4亿元，同比下降67.3%，出现近十年最大降幅；毛利率约10.5%，同比下降4.8个百分点 [2][3][5] - 2025年销售目标1205亿元，较2024年上升5.2%，一季度销售额310亿元，同比增长40% [7] 营销情况 - 2024年销售及营销开支约27.19亿元，同比上升10.9%，因采取多样化营销方式促进销售去化 [7] 财务状况 - 2024年保持“绿档”达标，剔除预收款后资产负债率为68.1%，净借贷比率为51.7%，现金短债比为2.1倍，保持惠誉BBB - 投资级信用评级 [8] - 2024年末有息负债压降至1038.9亿元，短债占比仅22%，全年加权融资成本降至3.49% [9] - 2024年经营性现金流净流入217.3亿元，在手现金超500亿元，较年初增长8.6%，广州三宗地块收储盘活资产135亿元 [9] - 2024年境内成功发行公司债券25亿元、定向债务融资工具18亿元，境外发行23.9亿元点心债 [9]