股份發行人及根據《上市規則》第十九B章上市的香港預託證券發行人的證券變動月報表 FF301 II. 已發行股份及/或庫存股份變動 | 截至月份: | 2025年7月31日 | 狀態: 新提交 | | --- | --- | --- | | 致：香港交易及結算所有限公司 | | | | 公司名稱: | 中國海外發展有限公司 | | | 呈交日期: | 2025年8月1日 | | | I. 法定/註冊股本變動 不適用 | | | FF301 第 1 頁 共 10 頁 v 1.1.1 | 1. 股份分類 | 普通股 | 股份類別 不適用 | | | 於香港聯交所上市 (註1) | 是 | | | --- | --- | --- | --- | --- | --- | --- | --- | | 證券代號 (如上市) | 00688 | 說明 | | | | | | | | | 已發行股份（不包括庫存股份）數目 | | 庫存股份數目 | | 已發行股份總數 | | | 上月底結存 | | | 10,944,883,535 | | 0 | | 10,944,883,535 | | 增加 / 減少 (-) | | | 0 ...

楼市整体表现 - 7月重点30城新房成交规模836万平方米，前7月累计成交与去年同期基本持平 [1] - TOP100房企7月销售操盘金额2111.6亿元，回落至历史较低水平 [2] - 前7月百强房企累计销售操盘金额18638.4亿元，同比下降12.5%，降幅较去年同期收窄25个百分点 [2] 房企梯队分化 - 前7月千亿房企数量仅4家，同比减少1家 [1][2] - TOP100门槛值同比下降22.4%至31.9亿元，TOP30/TOP50门槛降幅分别为3.1%和2.7% [5] - TOP21-30房企累计销售1578.5亿元（同比-6.3%），TOP31-50房企累计销售2089.8亿元（同比-7.2%），降幅小于TOP10房企 [8] - TOP10房企累计销售9392.7亿元，占百强总额50%，但TOP3/TOP4-10降幅分别达14.4%和15.2% [8] 区域市场趋势 - 8月新房成交预计延续低位波动，累计同比降幅或维持在5%以内 [1][11] - 核心一二线城市因优质供应短缺或现阶段性成交回落，天津/武汉/南京等二线有望复苏 [11] - 城市内部分化加剧，核心区域优质项目保持高热，高得房率新规产品推动局部市场回暖 [11] 房企销售排名 - 操盘口径：保利发展(165亿元)、招商蛇口(147亿元)、绿城中国(146.9亿元)居前三 [12][13] - 全口径：保利发展(180.3亿元)、招商蛇口(156.3亿元)、万科地产(134.5亿元)领先 [16][17] - 权益口径：保利发展(141.8亿元)、束润置城(111亿元)、中海地产(108.7亿元)位列前三 [20][21]

2025年1-7月中国房地产企业权益拿地情况 - 中海地产以542亿元权益拿地金额位列第一，绿城中国以522亿元紧随其后，保利发展以324亿元位居第三 [2] - 绿城中国以248万平方米权益拿地面积排名第一，保利发展以205万平方米位列第二，中海地产以203万平方米排名第三 [2] - 权益拿地金额前十企业中，央国企占据8席，部分民企如滨江集团以347亿元进入前五，邦泰集团以67亿元位列第17 [2][14] 2025年1-7月中国房地产企业新增货值排名 - 绿城中国以1116亿元全口径新增货值和974亿元权益新增货值位列第一 [8] - 中海地产以935亿元权益新增货值排名第二，保利发展以907亿元全口径新增货值位列第三 [8] - TOP10企业新增货值总额6871亿元，占TOP100企业的43.5%，TOP100企业新增货值门槛为55亿元 [8][15] 土地市场整体表现 - TOP100企业拿地总额5783亿元，同比增长34.3%，增幅较上月增长1个百分点 [14] - 土地市场热度持续走高，央国企为主力拿地企业，部分民企保持一定投资强度 [14] - 核心城市优质地块竞争激烈，多地块刷新区域最高楼面价纪录 [17] 热点城市土拍动态 - 上海徐汇区XH-02单元051-11地块以200257元/平方米成交楼面价刷新全国涉宅用地单价纪录 [19] - 深圳南山区前海合作区桂湾片区地块以84180元/平方米楼面价刷新深圳最高单价纪录 [19] - 南京、苏州、杭州等核心城市优质地块经历数十轮竞价，部分触发双高双竞限制条件 [17] 城市群拿地分布 - 长三角TOP10企业拿地金额1802亿元，位居四大城市群之首 [23] - 京津冀TOP10企业拿地金额894亿元，位列第二 [23] - 中西部TOP10企业拿地金额457亿元，排名第三 [23] 重点城市拿地企业分析 - 招商蛇口在北京、上海、南京、成都四个城市拿地金额均进入前十 [25] - 建发房产在杭州、北京、苏州和成都四个城市拿地金额进入前十 [25] - 滨江集团聚焦杭州，以196亿元拿地金额位列杭州第一 [25] 全国住宅用地成交总价TOP10 - 上海5宗地块入榜，总成交金额244亿元，虹口区北外滩地块以65亿元位列榜首 [26] - 杭州和深圳各2宗地块入榜，总成交金额分别为46亿元和45亿元 [26] - 高总价地块拿地企业以央国企为主，2宗地为联合拿地 [26]

土地市场整体表现 - 2025年1-7月TOP100房企拿地总额5783亿元，同比增长34.3%，增幅较上月提升1个百分点，土地市场持续升温 [1] - 央国企占据主导地位，拿地金额前十企业中8家为央国企，滨江集团作为民企代表进入前十，邦泰集团、大华集团等民企进入前二十 [1] - 绿城中国、中海地产、保利发展位列新增货值前三，分别达1116亿元、935亿元和907亿元，TOP10企业新增货值总额6871亿元，占TOP100企业的43.5% [17] 企业拿地排名 拿地金额TOP10 1 中海地产 542亿元 2 绿城中国 522亿元 3 保利发展 424亿元 4 建发房产 347亿元 5 滨江集团 347亿元 6 中国金茂 279亿元 7 华润置地 271亿元 8 招商蛇口 数据缺失 9 联发集团 120亿元 10 保利置业 118亿元 [2] 拿地面积TOP10 1 绿城中国 248万㎡ 2 保利发展 205万㎡ 3 中海地产 203万㎡ 4 建发房产 162万㎡ 5 邦泰集团 155万㎡ 6 华润置地 119万㎡ 7 滨江集团 112万㎡ 8 滁州城市建投 107万㎡ 9 招商蛇口 106万㎡ 10 中国金茂 98万㎡ [2] 区域市场表现 - 长三角地区TOP10企业拿地金额1802亿元，居四大城市群首位，京津冀以894亿元位列第二，中西部以457亿元排名第三 [24] - 杭州、北京、上海为重点城市拿地前三： - 杭州：滨江集团341亿元、绿城中国179亿元 - 北京：中海地产171亿元、建发房产100亿元 - 上海：中海地产119亿元、保利发展95亿元 [26] - 南京、苏州、成都等二线城市中，扬子国资投资集团、绿城中国、华润置地分别以60亿元、84亿元、34亿元成为当地拿地金额榜首 [26] 土地拍卖热点 - 核心城市优质地块竞争激烈，南京NO2025G47地块经89轮竞价成交，苏州双湖地块49轮竞价，杭州石桥单元地块43轮竞价 [18] - 上海徐汇区XH-02单元051-11地块以20万元/㎡楼面价刷新全国纪录，较5个月前静安寺地块16万元/㎡纪录大幅提升 [20] - 7月全国住宅用地成交总价TOP10中上海占5宗（总成交244亿元），杭州2宗（46亿元），深圳2宗（45亿元），上海虹口北外滩地块以65亿元居首 [28] 房企策略分析 - 央国企通过联合拿地降低风险，如招商蛇口+港中旅联合竞得浦东地块，华润置地+杭地+杭州地铁联合竞得杭州地块 [28] - 民企采取区域深耕策略，滨江集团聚焦杭州（拿地金额占比超98%），兴耀房产、大华集团分别在杭州、上海补充土储 [27] - 房企更关注项目安全性与盈利确定性，北上深杭核心地块因稀缺性持续高溢价成交，三四线城市仍以底价成交为主 [23]

房企销售业绩 - 1-7月百强房企销售总额20730.1亿元，同比下降13.3%，降幅较1-6月扩大1.5个百分点 [1][4] - TOP10房企销售额均值1010.3亿元，同比下降13.6%；TOP11-30房企均值256.3亿元，降幅15.2%；TOP31-50房企均值125.2亿元，降幅7.8% [4] - 千亿以上阵营房企5家（同比减少1家），销售额均值1320.1亿元；500-1000亿阵营6家，均值674.1亿元；300-500亿阵营4家（减少1家），均值371.8亿元 [4] - 7月单月百强房企销售额同比下降18.2%，建发、中国金茂等房企表现强劲 [5] 房企排名格局 - 保利发展以1632亿元销售额居首，绿城中国1368亿元第二，中海地产1319.5亿元第三 [1] 半年度业绩预告 - 沪深上市房企中62家发布2025年半年度业绩预告，其中17家预增或扭亏，11家首亏，28家续亏，6家预减 [2][6] 业绩亏损原因 - 房地产开发项目结算规模下降，毛利率维持低位 [7] - 行业风险敞口升高导致新增资产减值计提 [8] - 大宗资产及股权交易价格低于账面值 [9] - 有息负债利息费用化金额增加 [10] - 出险房企存在逾期罚息、资产拍卖或破产清算损失 [11] 行业趋势判断 - 房地产市场仍处波动调整期，城市分化延续，"好城市+好房子"存在结构性机会 [3]

行业整体表现 - 2025年前7个月TOP100房企累计销售总额20730.1亿元同比下降13.3% [1] - 7月单月销售额同比降幅达18.2% [1] - 各阵营房企销售额均呈现下降趋势 TOP10均值1010.3亿元降13.6% TOP11-30均值256.3亿元降15.2% TOP31-50均值125.2亿元降7.8% TOP51-100均值60.0亿元降13.5% [2] 企业排名情况 - 保利发展以1632亿元销售额位居榜首 绿城中国1368亿元和中海地产1319.5亿元分列二三位 [1] - 销售面积前三为保利发展802.2万平方米 绿城中国629.0万平方米 万科627.9万平方米 [1] - 销售额超千亿房企5家 超百亿房企共49家 中国金茂和滨江集团等表现强劲 [2] 产品结构变化 - 部分企业主动聚焦高端项目带动整体单价上移 绿城中国平均单价超2万元/平方米 [1] - 中海地产和华润置地平均单价位于2万至3万元/平方米区间 [1] - 头部房企通过精准拿地加速布局改善需求市场 高端项目反映企业产品力和地块资源优势 [2] 市场前景展望 - 房地产市场仍处于波动调整过程 城市分化行情延续 "好城市+好房子"具备结构性机会 [2] - 多地楼市新政推出及因城施策政策工具持续丰富 市场有望保持韧性 [3] - 下半年是比拼产品力与运营效率关键时期 聚焦核心城市与优质项目有助于抢占先机 [3]

行业整体表现 - 2025年1～7月TOP100房企销售总额为20730.1亿元，同比下降13.3%，降幅较1～6月扩大1.5个百分点 [1] - 7月单月TOP100房企销售额同比下降18.2%，楼市供求呈现季节性回落 [1][2] - 各阵营房企销售规模均下降：TOP10房企销售额均值1010.3亿元（同比-13.6%），TOP11～30（-15.2%）、TOP31～50（-7.8%）、TOP51～100（-13.5%） [2] 房企分化格局 - 仅7家前20房企实现销售同比增长：中建东孚（307亿元，+25.3%）、国贸地产（236亿元，+24.86%）、中国金茂（618亿元，+23.1%）增幅超20%，越秀地产（677亿元，+11.9%）等增幅为个位数 [2] - 头部房企普遍下滑：金地集团、新城控股跌幅超50%，万科（821亿元，-43.95%）、龙湖集团（410亿元，-30%）、碧桂园（239亿元，-36.26%）跌幅超30% [3] - 保利发展（1632亿元）、中海地产（1319亿元）等跌幅10%～20%，业绩调整与行业趋势一致 [4] 排名变动情况 - TOP20房企中9家排名上升：绿城中国、华润置地、招商蛇口等，中建东孚从去年第14升至第15 [4] - 6家排名下滑：中海地产、万科、碧桂园等，保利发展以1632亿元保持行业第一 [4] - 千亿房企数量减少至5家（保利发展、绿城中国等），500亿～1000亿房企6家（万科、建发房产等） [4] 后市展望 - 政策或继续加力推动市场止跌回稳，聚焦已出台政策的落实 [5] - 8月新房成交或维持低位波动，二线城市可能阶段性复苏，高得房率产品将带动部分市场热度 [5] - 城市与项目分化加剧，核心区域优质项目将保持高热 [5]

中国房地产企业销售排名 - 2025年1-7月全口径销售金额TOP3房企：保利发展（1632亿元）、中海地产（1319.5亿元）、华润置地（1236亿元）[2] - 权益金额TOP3房企：保利发展（1286.1亿元）、中海地产（1213.9亿元）、辛海置地（849.2亿元）[2] - 全口径销售金额TOP10门槛为615.6亿元（滨江集团），权益金额TOP10门槛为344.9亿元（华发股份）[2][4] 市场整体表现 - 2025年7月百强房企销售操盘金额2111.6亿元，单月业绩回落至历史较低水平[12][14] - 前7月累计销售操盘金额18638.4亿元，与去年同期基本持平[11][14] - 30个重点城市7月新房成交规模836万平方米，累计成交同比持平[11][23] 梯队分化特征 - TOP21-30和TOP31-50梯队房企累计销售规模降幅相对较小[21] - 各梯队房企7月销售操盘金额门槛均有所降低[18] 区域与产品趋势 - 核心一二线城市热度或阶段性回落，部分二线（天津/武汉/南京）有望复苏[23] - 高得房率新规住宅、四代宅产品集中入市带动结构性机会[23] - 单城市内核心区域配套优质项目保持高热，分化持续加剧[23] 数据口径说明 - 全口径金额包含合营联营公司全部业绩，权益金额按股权占比计算[8][9] - 统计时间均为2025年1月1日至7月31日，数据来源为合同签约[8][9]

行业整体趋势 - 房地产土地市场呈现分化特征 头部企业持续加码 央国企成为绝对主力 拿地方式创新为行业注入新活力 [2] - 前50房企单月新增土地建筑面积356.15万平方米 环比上升36.91% 头部企业拿地积极性显著回升 [2] - 前50房企1-6月累计新增土地建筑面积2907.7万平方米 同比上升8.23% 行业资源向头部企业集中趋势强化 [2] 企业竞争格局 - 央国企占据主导地位 保利发展控股以452.6亿元权益拿地金额位居榜首 中海地产406.5亿元 绿城中国351.5亿元紧随其后 [5] - 前十大企业中近八成为央国企或混合所有制企业 民企仅滨江集团以313.4亿元进入前五 [5] - 新增货值排名 保利发展控股814.8亿元第一 中海地产719.2亿元第二 中国金茂608.4亿元第三 [7] 区域布局策略 - 头部企业聚焦高能级城市 保利发展控股重点布局上海、石家庄等一二线城市 [7] - 中海地产深耕北京、天津等环渤海核心城市 [7] - 招商蛇口通过合作开发模式进入深圳、郑州等大湾区及中部城市 [7] 拿地方式创新 - 企业采用股权收购、协议合作等方式降低成本 保利置业收购上海苏河湾北部房地产开发有限公司51%股权 以8.5亿元代价获取静安区2宗地块 较直接拿地成本降低约18% [7] - 建发房产以123.5亿元协议收购上海虹口北外滩和杨浦新江湾4宗地块 通过协议转让模式锁定城市更新项目 [8] - 拿地策略呈现多元化与精细化并存特征 不再依赖单一公开招拍挂 [7] 土地类型偏好 - 回购类、低密生态类地块受追捧 绿城中国竞得武汉P（2025）049号地块 政府承诺回购30%住宅用于人才公寓 确定性收益占比高 最终以54.4%溢价率成交 [8] - 万科在石家庄拿下3宗低密住宅用地 容积率仅1.3 适合开发高端产品 抗风险能力较强 [8] 典型案例分析 - 6月中海地产在北京、青岛等核心城市竞得5宗地块 权益拿地金额达115.72亿元 [6] - 保利发展控股在上海、三亚等城市拿下4宗地块 权益拿地金额85.4亿元 [6] - 招商蛇口在郑州、深圳等城市竞得3宗地块 权益拿地金额12.62亿元 [6]

项目概况 - 中海树村项目是北京首个楼面价突破10万/平方米的住宅地块 自成交起备受关注[2] - 项目规划16栋4-6层叠拼大平层产品 最高建筑高度18米[2] - 项目采用混搭业态 包含叠墅和大平层洋房产品 其中叠墅在海淀区属稀缺业态[2] 产品设计创新 - 通过下沉设计解决层高限制：首层结合台地景观做下沉设计 使层高达标并形成景观微地形[2] - 采用双分区布局：通过景观连廊将小区分为南北各8栋楼 实现客群分区[3] - 北半区1-8楼包含6层洋房及5层叠拼：其中4和8楼设280/320平米洋房 其余为5层叠拼[6][7][9] - 叠拼产品设计：上叠4-5F带露台 下叠1-2F带地下室 中间3F为370平米大平层 面积段400-500平米[10][11] - 南半区9-16楼为6层退台洋房：9-14楼为两梯两户220/260平米 15整栋及16部分单元为一梯两户180平起步[12][13][14] - 创新空间设计：未设置阳台但采用户内挑空设计 部分户型设置院子及退台形成的露台小院[17][18][19] 技术参数与定价 - 叠拼产品单价约15万/平米 单套总价达6000万级别[11] - 项目场地尺寸约200米长×100米宽 容积率1.6（含防护绿地） 实际容积率约1.95[24] - 所有楼栋均配备下跃户型[15] 规划与合规性 - 楼间距设计：东西间距最大7.7米最小5.8米 南北间距最近18.35米最远28米[23][24] - 采用双轴主动线布置：保证各楼栋园林景观均衡 通风日照条件符合规范[25][26] - 消防设计采用分组布置：6组建筑每组占地面积小于2500㎡ 利用市政道路兼做消防车道[27][28][29] - 绿地系统：东侧防护带由中海代建作为集中绿地 设老年儿童活动场地于12楼南侧[32][33] 客户反馈与优化 - 9天内收到30条专业反馈意见 公司回复达2374字[2] - 针对下沉庭院私密性担忧：将通过景观种植满足私密性要求 布置深度符合规范[30][31] - 屋面管理：北侧坡屋面设为不上人屋面 由物业统一管理[21]